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토지거래 허가구역의 허가 없는 소유권이전등기청구권 보전 목적 가처분을 토지매수인이 사정변경을 사유로 취소할 수 있는지

1. 질의내용 갑은 토지거래허가구역 내의 토지를 매수하면서 관할관청의 허가를 받지 못했지만 갑이 소유권이전등기청구권을 보전하기 위하여 매매대상 토지에 대하여 처분금지가처분을 해놓았습니다. 저는 위 가압류된 토지를 매수하고 싶은데 제가 매수한 후 소유권이전등기까지 마친다면 위 토지에 대한 가처분을 취소할 수 있는지요? 2. 검토의견 사안은 토지거래허가구역 내의 토지를 매수하면서 관할관청의 허가없는 법률행위의 효력과 허가를 받지 않고 소유권이전등기청구권을 보전하기 위한 가처분의 효력이 문제됩니다. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상의 토지거래계약 허가구역 내의 토지에 관하여 관할관청의 허가를 받을 것을 전제로 한 매매계약은 법률상 미완성의 법률행위로서 허가받기 전의 상태에서는 아무런 효력이 없어, 그 매수인이 매도인을 상대로 하여 권리의 이전 또는 설정에 관한 어떠한 이행청구도 할 수 없고, 이행청구를 허용하지 않는 취지에 비추어 볼 때 그 매매계약에 기한 소유권이전등기청구권 또는 토지

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부동산 경매의 경매개시결정에 대한 이의의 재판절차에서 민사소송법상 재판상 자백 규정이 준용되는지

1. 질의내용 경매개시결정에 대한 이의의 재판절차에서 상대방인 갑은 대상 건물이 구분소유권의 객체가 되기 위한 요건을 모두 갖추고 있었다는 진술을 하였던 바 있는데, 위와 같은 진술에 당사자들의 의견이 일치되면 재판상 자백이 성립하여 위 사실이 인정되는 것인가요? 2. 검토의견 경매개시결정에 대한 이의의 재판절차에서 민사소송법상 재판상 자백이나 의제자백에 관한 규정이 준용되는지 여부에 관하여 판례는, “민사집행법 제23조 제1항은 '이 법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 민사집행 및 보전처분의 절차에 관하여는 민사소송법의 규정을 준용한다.'고 규정하고 있고, 민사소송법 제288조는 “법원에서 당사자가 자백한 사실과 현저한 사실은 증명을 필요로 하지 아니한다. 다만, 진실에 어긋나는 자백은 그것이 착오로 말미암은 것임을 증명한 때에는 취소할 수 있다.”고 규정하고 있음은 재항고인의 주장과 같다. 그러나 위 민사집행법 제23조 제1항은 민사집행절차에 관하여 민사집행법에 특별한 규

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우선변제권이 인정되는 경매신청인이 경매신청시 일부 청구를 하고 추후 청구금액을 확장하는 채권계산서만을 제출한 경우 배당받은 다른 채권자를 상대로 부당이득반환을 청구할 수 있는지

1. 질의내용 부동산에 대한 임의경매에 있어서 실체법상 우선변제권이 인정되는 경매신청인이 경매신청시 일부 청구를 하고 추후 청구금액을 확장하는 채권계산서만을 제출한 경우 매각대금 중 그 일부청구금액을 초과하는 금원을 배당받은 다른 채권자를 상대로 부당이득반환을 청구할 수 있는지요? 2. 검토의견 사안은 우선변제권이 인정되는 경매신청인이 경매신청시 일부 청구를 하고 추후 청구금액을 확장하는 채권계산서만을 제출한 경우 배당받은 다른 채권자를 상대로 부당이득반환을 청구할 수 있는지 문제됩니다. 이에 대하여 판례는 "담보권의 실행을 위한 경매에서 신청채권자가 경매를 신청함에 있어서 경매신청서에 피담보채권 중 일부만을 청구금액으로 기재하였을 경우에는 다른 특별한 사정이 없는 한 신청채권자가 당해 경매절차에서 배당을 받을 금액이 그 기재된 채권액을 한도로 확정되고, 신청채권자가 채권계산서를 제출하는 방법에 의하여 청구금액을 확장할 수 없다고 할 것이므로, 설사 신청채권자가 경매신청서에 기재하지

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부동산 이중경매에서 후에 개시된 경매개시결정이 채무자에게 송달되지 않고 부동산이 매각된 경우 소유권 귀속

1. 질의내용 갑은 을로부터 저당권에 기한 임의경매가 진행 중이던 부동산을 매수하였습니다. 갑은 경매 진행 중 위 저당권의 피담보채무를 모두 변제하고 경매법원에 경매개시결정에 대한 이의신청을 하였습니다. 그러던 와중에 을의 가압류채권자인 병은 강제경매를 신청하여 새로운 경매개시결정이 있었고, 종전의 경매개시결정은 취소되었습니다. 그 후, 을에게 별도의 경매개시결정에 대한 통지 없이 후에 개시된 경매절차에 따라 정이 위 부동산을 경락받았습니다. 갑이 위 경매의 효력을 부정하여 정에게 부동산소유권을 이전하라는 청구를 할 수 있는지요. 2. 검토의견 강제경매절차 또는 담보권 실행을 위한 경매절차를 개시하는 결정을 한 부동산에 대하여 다른 경매의 신청이 있는 때에는 집행법원은 다시 경매개시결정(이중개시결정)을 하고 먼저 경매개시결정을 한 집행절차에 따라 경매합니다(민사집행법 제87조 제1항). 이중개시결정이 있더라도 먼저 한 개시결정이 유효하고, 이에 터 잡아 경매절차가 진행되는 동안에는

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부동산경매절차에서 허위의 근저당권에 대하여 배당이 이루어진 경우, 배당채권자가 채권자취소의 소에 의하지 않고 배당이의의 소로 다툴 수 있는지

1. 질의내용 갑은 을에 대한 물품대금채권에 기하여 을의 부동산에 가압류를 한 후 판결을 받아 강제경매를 신청하여 그 부동산이 매각되었습니다. 그런데 을은 갑의 가압류가 집행된 후 그의 처 병을 근저당권자로 하는 허위의 근저당권을 설정하여 위 부동산의 매각대금의 배당에 있어서 갑의 물품대금채권과 병의 근저당권부 허위채권이 안분배당을 받게 되었고, 갑은 채권 일부만 배당 받게 되었습니다. 이에 갑은 배당이의를 제기하고 배당이의의 소를 제기하였는데 이 경우 병의 근저당권이 허위의 근저당권이므로 채권자취소의 소에 의하여 다투어야 하고 배당이의의 소로써 다툴 수는 없는지요? 2. 검토의견 통정한 허위의 의사표시에 관하여 민법 제108조는 “①상대방과 통정한 허위의 의사표시는 무효로 한다. ②전항의 의사표시의 무효는 선의의 제3자에게 대항하지 못한다.”라고 규정하고 있습니다. 또한, 채권자취소권에 관하여 민법 제406조는 “①채무자가 채권자를 해함을 알고 재산권을 목적으로 한 법률행위를 한

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채무자 소유의 부동산의 운용수익으로부터 채무의 변제받는 강제집행방법(강제관리) - 월세, 차임 등으로 변제충당

1. 질의내용 금전 청구 소송에 승소하여 판결이 확정되었습니다. 현재 채무자가 채무자 소유 오피스텔에 임대차계약을 체결하여 월세를 받고 있는데 혹시 채무자 소유의 부동산을 경매하지 않고 위 월세로부터 대신 변제를 받는 등의 방법이 있는지 궁금합니다. 2. 검토의견 만약 채무자 소유의 부동산을 경매하여 그 대금으로부터 변제를 받는 것이 아니라 그 부동산의 운용수익으로부터 채무의 변제를 받고 싶으시다면 부동산의 강제관리라는 제도를 생각해볼 수 있습니다. 부동산 강제관리란 채무자 소유의 부동산을 현금화하지 않고 그 수익을 집행법원이 임명한 관리인에게 수취시켜 이를 금전채권의 변제에 충당하는 강제집행절차입니다. 따라서 그 강제집행의 대상은 부동산의 매각대금이 아니라 그 부동산에서 생긴 수익, 즉 천연과실과 법정과실입니다. 부동산에서 생긴 수익에 대한 집행이지 부동산 자체를 매각하는 것이 아니므로, 강제경매에 적합하지 않은 부동산(예컨대, 양도가 금지된 부동산)도 그것으로 수익을 얻을 수 있

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부동산 공유지분이 경매절차로 매각되는 경우 공유지분권자의 우선매수권의 행사

1. 질의내용 갑은 친구인 을과 X토지를 공유하며 위 토지의 임대료를 받는 등으로 함께 사용·수익하고 있었습니다. 그런데 을 의 채권자인 병은 을을 피고로 하여 이행권고결정을 받은 후 위 토지의 을 지분에 대하여 경매신청을 하여 현재 경매절차가 진행 중인 상황입니다. 갑의 입장에서는 친구와 함께 토지를 운용하기 위해서 위 토지를 공유지분권을 설정한 것이기 때문에, 다른 공유지분권자가 위 토지의 공유지분권을 취득하는 것을 원하지 않고 있습니다. 이 경우에 갑 위 경매절차에서 을의 공유지분권을 우선적으로 매수할 수 있는 방법이 있는가요? 2. 검토의견 일반적으로 강제경매 절차의 매각기일에서는 입찰 결과 최고가로 응찰하고 정해진 매수신청의 보증을 제출한 자로 판명된 자를 최고가매수신고인으로 결정하게 됩니다. 여기서 최고가매수신고인으로 결정된 자는 후에 매각허가결정이 날 경우, 그 대금을 지급하고 부동산의 소유권을 취득하게 됩니다. 우리나라의 경우, 공유자는 공유물 전체를 이용관리하는 데

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부동산 경매절차에서 부동산에 가등기가 경료되어 있는 경우 경매 진행 절차

1. 질의내용 경매 대상 부동산에 가등기가 경료 되어 있습니다. 이 경우 경매절차는 어떻게 진행되는 건가요? 2. 검토의견 일단 경매대상 부동산에 담보가등기가 경료 되어 있는 경우 저당권과 마찬가지로 매각으로 소멸합니다(가등기담보 등에 관한 법률 제15조). 그러나 이와 달리 소유권이전등기청구권의 순위보전을 위한 가등기는 선순위의 담보권이나 가압류가 없는 이상 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 다만, 최선순위의 가등기에 대해 권리신고가 되지 않아 담보가등기인지 순위보전의 가등기인지 알 수 없는 경우 집행법원으로서는 일단 이를 순위보전을 위한 가등기로 보아 매수인에게 그 부담이 인수될 수 있다는 취지를 입찰물건명세서에 기재한 후 그에 기하여 경매절차를 진행하면 족하고, 반드시 그 가등기가 담보가등기인지 순위보전의 가등기인지 밝혀질 때까지 경매절차를 중지하여야하는 것은 아니라고 판례는 판시하고 있습니다(대법원 2003. 10. 6. 선고 2003마1438 결정). 따라서 가등기가 경

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부동산 경매절차에서 법인 대표자의 자격을 증명하기 위하여 법인등기사항증명서(법인등기부등본)가 아닌 법인인감증명서를 제출할 수 있는지

1. 질의내용 저는 갑법인의 대표자로서 경매절차에 참여하면서 법인인감증명서를 제출하였는데, 법인등기사항증명서 제출이 누락되었다는 이유로 개찰에서 제외되었고 집행관이 최고가매수신고인 결정을 하기 전 법인등기사항증명서를 제출할 기회를 부여하지도 않았습니다. 이것이 정당한가요? 2. 검토의견 경매절차에서 법인 대표자의 자격을 법인인감증명서로 증명할 수 있는지 여부에 관하여 판례는, “입찰절차에서 요구되는 신속성, 명확성 등을 감안할 때 법인등기사항증명서로 그 자격을 증명하는 원칙은 획일적으로 적용되어야 하므로, 경매절차에서 법인 대표자의 자격은 법인등기사항증명서에 의하여 증명하여야지 법인의 인감의 동일성을 증명하는 서류일 뿐 대표자의 자격을 증명하는 서류로 볼 수 없는 법인인감증명서로 증명할 수는 없다(대법원 2014.9.16.자 2014마682 결정)”고 하여 이를 부정하고 있습니다. 또한 위 결정에서 “ 신청인은 집행관이 최고가매수신고인 결정을 하기 전에 신청인에게 법인등기사항증명서를

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부동산 경매절차에서 매수인이 소유권을 취득한 후 목적물의 권리가 타인에게 속하게 되거나 목적물에 설정된 담보권이 실행되는 등의 사유로 소유권을 상실한 경우 매수인 구제방법

1. 질의내용 갑이 을에게 한 청구인낙에 기하여 X토지가 갑으로부터 을로 소유권이전등기되었고, 을의 채권자 병의 X토지에 관한 근저당권에 기하여 개시된 경매절차에서 제가 매각대금을 내고 X토지의 소유권을 취득하였습니다. 그런데 이후 위 청구인낙의 취소를 구하는 준재심의 소가 제기되어 인낙을 취소하는 판결이 확정되었습니다. 이 때 저는 경매절차 취소 외의 어떠한 방법으로 구제받을 수 있나요? 2. 검토의견 사안은 부동산 경매절차에서 매수인이 매각대금을 내고 소유권을 취득한 후 매매 목적물의 권리가 타인에게 속하게 되거나 매매 목적물에 설정된 담보권이 실행되는 등의 사유로 소유권을 상실한 경우 매수인의 구제 방법이 문제됩니다. 이에 관하여 판례는, “민사집행법 제268조에 의해 담보권 실행을 위한 경매절차에 준용되는 제96조 제1항은 “부동산이 없어지거나 매각 등으로 말미암아 권리를 이전할 수 없는 사정이 명백하게 된 때에는 법원은 강제경매의 절차를 취소하여야 한다.”라고 규정하고 있으

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부동산 경매절차에서 사법보좌관의 매각허가결정에 이의신청 시 공탁을 하지 아니한 경우 법원의 조치(현금, 유가증권을 담보로 공탁하였음을 증명하는 서류를 제출하지 않은 경우)

1. 질의내용 저는 사법보좌관의 매각허가결정에 대한 이의신청을 하였습니다. 이 때 현금 또는 법원이 인정한 유가증권을 담보로 공탁하였음을 증명하는 서류를 제출해야 하는 것으로 알고 있는데, 깜빡하고 공탁을 하지 않고 이의신청만 하였습니다. 이러한 경우 제가 한 이의신청이 각하되나요? 2. 검토의견 사안은 사법보좌관의 매각허가결정에 대한 이의신청사건을 송부받은 단독판사 등이 이의신청 시 민사집행법 제130조 제3항의 보증금을 공탁하였음을 증명하는 서류가 붙어 있지 아니한 경우 취하여야 할 조치가 문제됩니다. 이에 관하여 판례는 “사법보좌관의 매각허가결정에 대한 이의신청사건을 송부받은 제1심법원 판사가 아무런 보정을 명하지 아니한 채 민사집행법 제130조 제3항에서 정한 항고보증금을 공탁하지 아니하였다는 이유로 이의신청을 각하하는 취지로 재항고인의 항고장을 각하한 사안에서, 재항고인에게 상당한 기간을 정하여 보정을 명함이 없이 위와 같이 항고장을 각하한 제1심법원 판사의 조치는 위법하다

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부동산 임의경매 개시 전/후에 채무를 변제하여 담보권이 소멸하였으나 부동산이 매각된 경우 매수인(경락인)이 소유권을 취득하는지 - 민사집행법 제267조, 임의경매취소, 집행정지

1. 질의내용 갑은 을에게 1억원을 빌려주면서 을소유의 부동산에 근저당권을 설정하였습니다. 을이 채무의 변제를 지연하자 갑은 근저당권에 기하여 임의경매를 신청하였고, 경매가 개시되었습니다. 을은 채무 전액을 변제하였으나 별도의 이의신청은 하지 않았습니다. 병은 위 경매절차에서 부동산을 낙찰받았는데, 을이 채무 전액을 사전에 변제하였다면서 부동산을 인도해 줄 것을 요구하고 있습니다. 병은 부동산을 인도해 주어야 하나요? 2. 검토의견 1) 임의경매 개시 후 담보권이 소멸한 경우 민사집행법 제267조에서는 (임의경매에서)매수인의 부동산 취득은 담보권 소멸로 영향을 받지 아니한다고 규정하여 경매절차의 안정성과 공신력 보호를 위해 경매개시결정에 대한 이의 등으로 경매절차가 취소되지 않고 매각이 이뤄졌다면 경매는 유효하고 매수인은 소유권을 취득하게 됩니다. 따라서 병은 부동산의 소유자이므로 부동산을 인도하지 않아도 될 것으로 판단됩니다. 2) 임의경매 개시 전 담보권이 소멸한 경우 민사집행법

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부동산 경매절차에서 선순위 근저당권자가 배당요구의 종기 이후에 피담보채권액을 확장할 수 있는지

1. 질의내용 을소유 부동산의 최선순위 근저당권자인 갑은, 을의 채권자인 병이 을소유 부동산에 대하여 담보권 실행을 위한 경매를 신청했다는 것을 알게 되어 피담보채권액을 기재한 채권계산서를 제출했습니다. 그런데 배당요구의 종기 이후 배당표가 작성될 때쯤 피담보채권액을 확장할 필요가 있음을 알게 되었습니다. 이 경우 갑은 피담보채권액의 보정이 가능한가요? 2. 검토의견 민사집행법 제80조 제3호에서는 강제경매를 신청하는 채권자는 경매의 이유가 된 일정한 채권을 기재하여 강제경매신청서를 제출하여야 한다고 규정하고 있습니다. 이에 관하여 우리 대법원은 경매신청채권자는 경매신청서에 피담보채권 중 일부만을 청구금액으로 기재하여 경매를 신청한 경우에 다른 특단의 사정이 없는 한 신청채권자가 당해 경매절차에서 배당받을 금액은 그 기재된 채권액을 한도로 확정되고, 그 후 신청채권자가 채권계산서를 제출하는 방법에 의하여 그 청구금액을 확장할 수 없다고 하였지만(대법원 1997. 1. 21. 선고 9

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부동산 강제경매절차에서 매각대금 납부 전에 강제집행정지결정, 집행력 있는 판결정본 등이 제출되어 경매절차가 정지, 취소된 경우 즉시항고할 수 있는지

1. 질의내용 갑은 경매법원으로부터 매각허가 결정을 받았습니다. 매각대금을 납부하기 전에 이 사건 강제집행을 청구이의사건의 판결 선고시까지 정지한다는 내용의 강제집행정지결정이 경매법원에 제출되자 경매법원은 그 경매절차를 정지하고, 나아가 청구이의 사건에서 채무자가 승소를 하여 그 승소판결 정본과 판결확정증명원을 경매법원에 제출하자 경매법원은 이미 갑에게 한 경매개시결정을 취소하는 결정을 하였는데, 이에 대해 갑은 즉시항고를 제기할 수 있는가요? 2. 검토의견 판례는 “개정된 민사소송법(1990. 1. 13. 법률 제4201호로 개정된 것)하에서는 강제경매의 경우에도 임의경매의 경우와 마찬가지로 경락인은 경락대금을 완납한 때에 경매부동산에 대한 소유권을 취득하는 것이므로, 강제경매절차에서 경락허가결정이 된 후에라도 경락인이 경락대금을 납부하기 전까지는 경매법원은 같은 법 제510조 제2호의 서면인 경매절차의 일시정지를 명하는 결정정본이 제출된 경우 필요적으로 그 경매절차의 진행을 정지

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부동산 경매절차에서 채권자가 경매개시결정의 기입등기가 된 후 목적 부동산에 대한 유치권을 취득한 경우 경매절차에서 이를 주장할 수 있는지

1. 질의내용 을소유 부동산에 관한 공사대금 채권자인 갑은, 그 공사대금조로 을소유 부동산의 점유를 이전받고 유치권을 취득하였습니다. 그런데 갑은 을소유 부동산이 이미 경매개시결정의 기입등기가 되어 있는 상태인 것을 뒤늦게 알게 되었습니다. 이 경우에도 갑은 그 공사대금을 변제받을 때까지 해당 부동산에 대한 유치권을 행사할 수 있나요? 2. 검토의견 채무자 소유의 건물에 관하여 증·개축 등 공사를 도급받은 수급인이 경매개시결정의 기입등기가 마쳐지기 전에 채무자로부터 그 건물의 점유를 이전받았다 하더라도 경매개시결정의 기입등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 후에 공사를 완공하여 공사대금채권을 취득함으로써 그때 비로소 유치권이 성립한 경우에 경매 절차에서 이를 주장할 수 있는지 문제됩니다. 민사집행법 제83조 제4항에서는 경매개시결정의 기입등기가 된 때 압류의 효력이 생긴다고 규정하고 있습니다. 해당 부동산이 압류가 되면 그 부동산에 대한 처분제한의 효력이 생기게 되므로, 채무자는 그

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부동산 경매절차에서 매각허가결정에 대하여 2인 이상이 즉시항고하는 경우, 항고인별로 각각 금전 또는 유가증권을 공탁하여야 하는지

1. 질의내용 저는 X부동산에 관한 매각기일에서 갑이 최고가매수인으로 매각허가결정을 받은 데 대해 불복하여 항고하고자 하는데, 다른 이해관계인인 을이 마찬가지로 항고하고 민사집행법 제130조 제3항에서 정한 매매대금의 10분의 1에 해당하는 금전을 공탁한 것을 확인했습니다. 제가 항고를 하려면 을과 별도로 공탁을 하여야 하나요? 2. 검토의견 매각허가결정에 대하여 즉시항고를 제기하는 항고인이 2인 이상인 경우, 항고인별로 민사집행법 제130조 제3항에 정한 '매매대금의 10분의 1에 해당하는 금전 또는 유가증권'을 공탁하여야 하는지 여부에 관하여 판례는 '민사집행법 제130조 제3항은 “매각허가결정에 대하여 항고를 하고자 하는 사람은 보증으로 매각대금의 10분의 1에 해당하는 금전 또는 법원이 인정한 유가증권을 공탁하여야 한다.”고 규정하고 있는바, 위 규정의 입법 취지는 매각허가결정에 불복하는 모든 항고인에 대하여 보증금을 공탁할 의무를 지움으로써 무익한 항고를 제기하여 절차를 지

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부동산 경매절차에서 매각허가결정에 대한 즉시항고를 제기할 수 있는 이해관계인인지(중복 경매신청을 한 경우)

1. 질의내용 X부동산에 대하여 갑의 경매신청으로 경매개시결정이 되었고, 이 때 배당요구의 종기까지 권리신고를 한 바 없고 이후 설정된 후순위근저당권자 을이 X에 대해 중복하여 경매를 신청하여 경매개시결정이 되었습니다. 을이 선행사건의 낙찰허가결정에 대하여 즉시항고를 제기할 수 있나요? 2. 검토의견 선행사건의 배당요구의 종기 이후에 설정된 후순위 근저당권자로서 위 배당요구의 종기까지 아무런 권리신고를 하지 아니한 위 배당요구의 종기 이후의 이중경매신청인은 선행사건에서 이루어진 낙찰허가결정에 대하여 즉시항고를 제기할 수 있는지 여부에 관하여 판례는, “민사집행법 제129조 제1항, 제2항에 의한 부동산매각허가결정에 대한 즉시항고는 이해관계인, 매수인 및 매수신고인만이 제기할 수 있고, 여기서 이해관계인이란 민사집행법 제90조 각 호에서 규정하는 압류채권자와 집행력 있는 정본에 의하여 배당을 요구한 채권자, 채무자 및 소유자, 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자, 부동산 위의 권리자로

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부동산 경매절차에서 채무자나 소유자가 제기한 배당이의의 소의 심리대상 및 당사자 적격(진정한 소유권여부, 명의신탁)

1. 질의내용 저는 갑으로부터 부동산 A에 관한 소유권을 이전받아 등기하였으며, 그 후 이 부동산에 관하여 경매개시결정이 내려지고 부동산이 매각되자 집행법원이 매각대금 중 일부를 근저당권자로 되어 있는 을에게 배당하는 내용 등으로 배당표를 작성하였습니다. 저는 배당기일에 출석하여 을에 대한 배당액 전액에 대해 이의를 제기하고 배당이의의 소를 제기하였는데, 위 소유권이전등기 전 3자간 명의신탁을 통해 부동산의 명의를 갑에게 이전하여 주었던 을이 저에게 배당이의의 소를 제기할 적격이 없다고 주장하고 있습니다. 을의 주장이 타당한가요? 2. 검토의견 이와 관련하여 판례는 “배당이의 소의 원고적격이 있는 사람은 배당기일에 출석하여 배당표에 대하여 이의를 진술한 채권자 또는 채무자에 한하고, 다만 담보권 실행을 위한 경매에서 경매목적물의 소유자는 여기의 채무자에 포함된다. 그런데 진정한 소유자이더라도 경매개시결정기입등기 당시 소유자로 등기되어 있지 아니하였다면 민사집행법 제90조 제2호의 '

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부동산 경매절차에서 소유권을 취득한 후 경매 목적물의 소유권을 상실한 경우 경매절차 취소사유에 해당하는지(재심 등으로 판결 등이 취소되는 경우)

1. 질의내용 갑이 을에게 한 청구인낙에 기하여 X토지가 갑으로부터 을로 소유권이전등기되었고, 을의 채권자 병의 X토지에 관한 근저당권에 기하여 개시된 경매절차에서 제가 매각대금을 내고 X토지의 소유권을 취득하였습니다. 그런데 이후 위 청구인낙의 취소를 구하는 준재심의 소가 제기되어 인낙을 취소하는 판결이 확정되었습니다. 그렇다면 저는 '부동산의 소유권을 이전할 수 없는 사정이 명백하게 된 때'에 해당하는 사유가 발생하였으므로 경매절차의 취소를 구할 수 있나요? 2. 검토의견 부동산 경매절차에서 매수인이 매각대금을 내고 소유권을 취득한 후 매매 목적물의 권리가 타인에게 속하게 되거나 매매 목적물에 설정된 담보권이 실행되는 등의 사유로 소유권을 상실한 경우, 민사집행법 제268조, 제96조 제1항에서 정한 경매절차의 취소사유에 해당하는지 여부에 관하여 판례는, “민사집행법 제268조에 의해 담보권 실행을 위한 경매절차에 준용되는 제96조 제1항은 '부동산이 없어지거나 매각 등으로 말미

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가압류 등기있는 부동산 경매절차에서 배당요구 종기 후 가압류 채권자가 목적물에 강제경매 개시결정을 받은 경우 부동산 매수인 또는 채무자는 가압류 결정 취소신청이 가능한지

1. 질의내용 갑이 X건물에 대해 부동산가압류신청을하여 가압류등기하였고, 을이 강제경매를 신청하여 강제경매개시결정이 내려졌습니다. 그런데 위 결정에 의한 배당요구의 종기 후에 갑이 다시 강제경매를 신청하였고, 이에 따라 다시 강제경매개시결정이 내려졌습니다. 이 때 최초의 강제경매개시결정에 의한 배당요구의 종기 이후 갑의 강제경매신청에 앞서 매매로 인해 X건물의 소유권을 취득한 제가 가압류에 대한 취소를 구할 수 있을까요? 2. 검토의견 위 사안은 부동산에 대한 가압류가 집행된 후 가압류가 강제경매개시결정으로 본압류로 이행되었으나, 강제경매개시결정이 이미 경매절차를 개시하는 결정을 한 부동산에 대한 것이고 배당요구의 종기 이후의 경매신청에 의한 것인 경우, 채무자나 이해관계인이 가압류에 대한 취소를 구할 이익이 있는지 여부에 관하여 문제가 됩니다. 이러한 경우 판례는, “부동산에 대한 가압류가 집행된 후 그 가압류가 강제경매개시결정으로 인하여 본압류로 이행된 경우에는 가압류집행이 본집

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부동산 경매절차에서 주택임차인이 1순위 근저당권자에게 무상거주확인서를 작성해 준 후 임차보증금을 배당받지 못하여 매수인에게 주택임대차보호법상 대항력을 주장할 수 있는지

1. 질의내용 갑은 을에게 임차보증금을 지급하고 주택을 임차하여 거주하였는데 이후 을이 대출금채무 담보를 위해 병에게 주택에 관하여 근저당권을 설정하여 줄 때 갑은 을의 부탁으로 정에게 '을과 사이에 임대차로 인한 채권채무관계가 없으며 정에게 임대차계약에 따른 일체의 권리를 주장하지 않겠다'는 내용의 무상거주확인서를 작성하여 주었습니다. 저는 이후 갑의 임차권에 관한 권리신고 및 배당요구 사실이 기재된 매각물건명세서를 확인하고 위 주택을 경매절차에서 매수하였는데, 무상거주확인서로 인해 배당받지 못한 갑이 주택임대차보호법에 의한 대항력을 주장하여 주택의 인도를 거부하려 하고 있습니다. 갑의 이러한 주장이 타당한가요? 2. 검토의견 사안은 주택 경매절차의 매수인이 매각물건명세서에 기재되어 공시된 내용을 기초로 권리신고 및 배당요구를 한 주택임차인의 배당순위가 1순위 근저당권자보다 우선한다고 신뢰하여 임차보증금반환채무를 인수하지 않는다는 전제 아래 매수가격을 정하여 낙찰을 받아 주택에 관

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대위변제자가 여러명 있는 경우 경매절차에서 대위변제자 사이의 배당순위

1. 질의내용 갑은 을의 채권자인데, 을이 채무를 변제하지 아니하자 을소유 부동산에 설정해 두었던 근저당권에 기하여 경매를 신청하였습니다. 을의 채무는 A가 1.1에, B가 2.1에, C가 3.1에 각각 2천만원씩 변제하였는데, 을소유 부동산이 3천만원이 낙찰되었습니다. 이 경우 A가 배당받을 금액은 얼마인가요? 2. 검토의견 채무자의 채무에 대한 대위변제자가 여러명 있는 경우 경매절차에서 대위변제자 사이의 배당순위에 대하여 판례는 “수인이 시기를 달리하여 채권의 일부씩을 대위변제하고 근저당권 일부이전의 부기등기를 각 경료한 경우 그들은 각 일부대위자로서 그 변제한 가액에 비례하여 근저당권을 준공유하고 있다고 보아야 하고, 그 근저당권을 실행하여 배당함에 있어서는 다른 특별한 사정이 없는 한 각 변제채권액에 비례하여 안분배당하여야 할 것이다(대법원 2001. 1. 19. 선고 2000다37319 판결)”고 판시한 바 있습니다. 따라서 대위변제자의 변제채권액은 각각 1:1:1의 비율로

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경매절차에서 경매개시결정의 등기가 된 이후에 취득한 유치권을 경매 매수인에게 주장할 수 있는지

1. 질의내용 갑은 경매부동산에 대한 공사대금채권을 가지고 있었는데, 경매개시결정의 등기가 된 이후에 비로소 경매부동산에 대한 점유를 이전받아 유치권을 취득하였습니다. 갑은 경매부동산의 매수인을 상대로 유치권을 주장할 수 있는지요? 2. 검토의견 민사집행법 제91조 제5항은 매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다고 규정하고 있습니다. 그런데 경매개시결정의 등기가 된 이후에 비로소 경매부동산에 대한 점유를 이전받아 유치권을 취득한 유치권에 대하여도 위 규정이 적용되는지에 대하여 판례는 “경매부동산의 압류 이후에 경매부동산에 관힌 기존의 채권을 담보할 목적으로 뒤늦게 채무자로부터 그 점유를 이전받음으로써 유치권을 취득하게 된 경우는 경매절차의 매수인에 대항할 수 없다고 보아야 할 것이어서 매수인에게 인수되는 유치권에 해당하지 않는다”고 판시한 바 있습니다(대법원 2005. 8. 19. 선고 2005다22688 판결). 따라서 갑은 경매개시결정의 등기가 된

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임의경매절차에서 채무자가 근저당권 채권최고액의 변제를 이의사유로 주장할 수 있는지

1. 질의내용 갑은 을에게 3억을 차용하면서 갑소유의 부동산에 채권최고액을 2억으로 한 근저당권을 설정해 주었습니다. 갑은 위 부동산에 대한 임의경매가 개시되자 을에게 채권최고액과 경매비용을 변제하고 임의경매개시결정에 대한 이의신청을 하려고 하는데, 인용될 수 있을까요? 2. 검토의견 민사집행법 제265조는 피담보채권의 변제 등 실체상의 흠도 이의사유로 주장할 수 있다고 규정하고 있습니다. 그런데 채무자가 임의경매에서 채권최고액의 변제를 이의사유로 주장할 수 있는지와 관련하여 위 피담보채권의 변제에 관하여 판례는 “원래 저당권은 원본, 이자, 위약금, 채무불이행으로 인한 손해배상 및 저당권의 실행비용을 담보하는 것이며, 채권최고액의 정함이 있는 근저당권에 있어서 이러한 채권의 총액이 그 채권최고액을 초과하는 경우, 적어도 근저당권자와 채무자 겸 근저당권설정자와의 관계에 있어서는 위 채권 전액의 변제가 있을 때까지 근저당권의 효력은 채권최고액과는 관계없이 잔존채무에 여전히 미친다”고

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부동산 경매절차에서 가압류등기가 경료된 후 유치권을 취득한 채권자가 가압류권자 또는 경매매수인에게 대항할 수 있는지

1. 질의내용 을소유 부동산에 관한 공사대금 채권자인 갑은, 그 공사대금조로 을소유 부동산의 점유를 이전받고 유치권을 취득하였습니다. 그런데 갑은 을소유 부동산이 이미 가압류등기가 경료되어 있다는 점을 알게 되었습니다. 이 경우에도 갑은 그 공사대금을 변제받을 때까지 해당 부동산에 대한 유치권을 행사할 수 있나요? 2. 검토의견 민사집행법 제83조 제4항에서는 경매개시결정의 기입등기가 된 때 압류의 효력이 생긴다고 규정하고 있습니다. 해당 부동산이 압류가 되면 그 부동산에 대한 처분제한의 효력이 생기게 되므로, 채무자는 그 부동산을 다른 곳에 양도하거나 담보권 또는 용익권을 설정하는 방법으로 처분하여도 압류채권자에게 대항하지 못합니다(대법원 2005. 8. 19. 선고 2005다22688판결 등). 부동산 가압류등기 이후 취득한 유치권에 대하여 판례는 "부동산에 가압류등기가 경료되면 채무자가 당해 부동산에 관한 처분행위를 하더라도 이로써 가압류채권자에게 대항할 수 없게 되는데, 여기

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부동산 경매절차에서 공동담보 부동산(주택 및 대지, 공동 근저당 등)에 대한 경매 신청 시 과잉매각인지 판단기준

1. 질의내용 저는 갑은행으로부터 사업자금 1억 5,000만원을 대출 받으면서 제 소유의 주택(시가 약 9,000만원) 및 부지(시가 약 9,000만원)를 공동담보로 제공하여 근저당권을 설정하였습니다. 대출원리금 중 1억 1,000만원은 변제하였으나 그 후부터 대출원리금의 상환을 수회 지체하자 갑은행은 위 각 부동산을 경매신청하여 현재 진행 중에 있습니다. 주택의 시가가 남은 피담보채무를 크게 상회하여 위 부동산 전부에 대한 경매는 과잉경매에 해당될 것 같은데, 이 경우 주택부지에 대한 경매절차를 계속 진행하는 것은 잘못된 것이 아닌지요? 2. 검토의견 과잉매각은 여러 개의 부동산을 매각하는 경우에 한 개의 부동산의 매각대금으로 모든 채권자의 채권액과 집행비용을 변제하기에 충분한 경우를 말하며, 과잉매각의 경우에는 다른 부동산에 대한 매각을 허가하여서는 아니 되고, 채무자는 그 부동산 중 매각할 것을 지정할 수 있습니다(민사집행법 제124조 제1항 본문, 제2항). 그런데 일괄매각절

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확정된 종국판결에 기한 경매절차가 완료되었으나, 재심에서 확정판결이 취소된 경우 경매절차의 효력

1. 질의내용 주요한 증거를 간과하고 확정된 종국판결에 기하여 경매절차가 진행되었습니다. 이에 재심에서 해당 증거를 제출하여 확정판결이 취소된 경우, 매각 목적물의 적법한 소유권자는 누구인가요? 2. 검토의견 확정된 종국판결에 기하여 경매절차가 진행되어 매각절차가 완료되었으나 재심에서 확정판결이 취소된 경우 목적물의 소유권에 대하여 판례는 "확정된 종국판결에 터잡아 경매절차가 진행된 경우 그 뒤 그 확정판결이 재심소송에서 취소되었다고 하더라도 그 경매절차를 미리 정지시키거나 취소시키지 못한 채 경매절차가 계속 진행된 이상 경락대금을 완납한 경락인은 경매 목적물의 소유권을 적법히 취득한다고 할 것(대법원 1996. 12. 20. 선고 96다42628 판결)"이라고 판시한바았습니다. 따라서 판례는 강제집행 절차와 본안사건을 구분하여 심사하고 있습니다. 이러한 판례의 태도에 따르면 매각 목적물의 소유권자는 경락인이라고 볼 것입니다. 소유권을 잃은 원 소유자는 배당받은 자를 상대로 부당이득

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채권자가 신축중인 미등기건물에 대하여 강제집행 가부와 그 절차

1. 질의내용 저는 갑을 피고로 대여금 3,000만원을 청구하는 소송에서 승소하였으나, 갑에게는 집행가능한 재산이 전혀 없고 거의 완성단계에 이른 신축중인 미등기건물이 있습니다. 제가 위 신축중인 미등기건물에 강제집행을 할 수 있는지요? 2. 검토의견 미등기 부동산을 부동산집행방법에 의한 강제집행을 하려면, 강제경매신청서에 집행력 있는 정본 외에 '채무자의 소유로 등기되지 아니한 부동산에 대하여는 즉시 채무자명의로 등기할 수 있다는 것을 증명할 서류. 다만, 그 부동산이 등기되지 아니한 건물인 경우에는 그 건물이 채무자의 소유임을 증명할 서류, 그 건물의 지번·구조·면적을 증명할 서류 및 그 건물에 관한 건축허가 또는 건축신고를 증명할 서류'를 붙여야 하며(민사집행법 제81조 제1항 제2호), 채권자는 공적 장부를 주관하는 공공기관에 위와 같은 서류의 사항들을 증명하여 줄 것을 청구할 수 있고(같은 조 제2항), 건물의 지번·구조·면적을 증명하지 못한 때에는 경매신청과 동시에 그 조

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원고가 배당이의 소송에서 변론준비기일에 출석하였으나 첫 변론기일에 불출석하면 소를 취하한 것으로 간주되어 소송이 종료되는지

1. 질의내용 저는 배당이의소송 제1심의 첫 변론준비기일에 출석하였으나 제1회 변론기일에는 착오로 인해 출석하지 않았고, 그 후 변론기일 지정신청을 하여 열린 제2회 및 제3회 변론기일에는 출석하였으며 이후 변론종결되었는데, 법원이 제1회 변론기일 이 사건 소는 소취하간주로 종료되었다고 소송종료선언을 하였습니다. 이것이 타당한지요? 2. 검토의견 배당이의 소송에서 원고가 변론준비기일에 출석한 적이 있더라도 첫 변론기일에 불출석하면 소를 취하한 것으로 간주되는지 여부에 관하여 판례는, “민사집행법 제158조의 문언이 '첫 변론기일'이라고 명시하고 있을 뿐만 아니라, 변론준비절차는 변론이 효율적이고 집중적으로 실시될 수 있도록 당사자의 주장과 증거를 정리하여 소송관계를 뚜렷이 하기 위하여(민사소송법 제279조 제1항) 마련된 제도로서 당사자는 변론준비기일을 마친 뒤의 변론기일에서 변론준비기일의 결과를 진술하여야 하는 등(민사소송법 제287조 제2항) 변론준비기일의 제도적 취지, 그 진행

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부동산 경매절차에서 최고가매수신고인이 착오로 본래 기재하려고 한 입찰가격보다 높은 가격을 기재하였다는 사유로 매각을 불허할 수 있는지

1. 질의내용 부동산의 감정평가액이 9억 5,000만 원이고, 3회 동안 입찰자가 없어 최저매각가격 4억 8,640만 원으로 진행된 4회 매각기일에서 갑이 53억 2,800만 원으로 최고가매수신고를 하였으나, 당일 갑은 “5억 3,280만 원을 입찰가격으로 기재하려 하였는데 실수로 0을 하나 더 기재한 것”이라는 이유로 매각불허가신청을 하였고 매각불허가결정이 되었습니다. 이 결정이 정당한가요? 2. 검토의견 민사집행법에 의한 부동산 경매절차에서 최고가매수신고인이 착오로 본래 기재하려고 한 입찰가격보다 높은 가격을 기재하였다는 사유로 매각을 불허할 수 있는지 여부에 관하여 판례는, “민사집행법에 의한 부동산 경매절차에서는 민사집행법 제121조 각 호 및 제124조 제1항에 규정된 사유가 아닌 이상 매각을 불허할 수 없고, 최고가매수신고인이 착오로 자신이 본래 기재하려고 한 입찰가격보다 높은 가격을 기재하였다는 사유는 민사집행법 제121조 각 호 및 제124조 제1항의 어디에도 해당한다

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채권자가 채무자의 사용승인이 되지 않은 건물에 대하여 강제집행을 할 수 있는지

1. 질의내용 갑은 을에 대하여 금전의 지급을 청구하는 소송을 제기하여 승소하였고, 이를 집행권원으로 하여 을소유 재산에 대하여 강제집행을 신청하고자 합니다. 그런데 을은 현재 다른 재산이 전혀 없고, 오직 건물의 외관을 갖추었으나 사용승인을 차일피일 미루고 있는 건물이 있습니다. 이 경우 사용승인을 받지 않은 을소유 건물에 대하여도 강제집행이 가능한가요? 2. 검토의견 건물의 외관을 갖추었으나 사용승인받지 않은 건물에 대하여 강제집행을 할 수 있는지에 대하여 판례는 "건축 중인 건물은 최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽이 이루어지면 독립된 부동산으로서의 건물이 되는데, 우리 대법원은 완공되지 아니하여 보존등기가 경료되지 아니하였거나 사용승인이 되지 아니한 건물이라고 하더라도, 채무자의 소유로서 건물로서의 실질과 외관을 갖추고 그의 지번·구조·면적 등이 건축허가 또는 건축신고의 내용과 사회통념상 동일하다고 인정되는 경우에는 이를 부동산경매의 대상으로 삼을 수 있다(대법원 2005. 9

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경매절차에서 최우선변제권이 인정되는 임금채권 등에 대한 지연손해금도 우선변제권이 인정되는지

1. 질의내용 갑은 을의 사업장에서 근로자로서 근무하였는데, 최종 3개월치 임금 약 1천만원을 지급받지 못하고 퇴사하게 되었습니다. 퇴사 후 1년이 지난 시점에 을의 다른 채권자가 경매를 신청하였고 갑은 최종 3개월 임금 10,000,000원과 이에 대한 지연손해금 약 2,000,000원을 더한 12,000,000원에 대한 우선배당을 요구하였습니다. 갑의 주장은 전부 받아들여질 수 있는 것인가요? 2. 검토의견 경매절차에서 최우선변제권이 인정되는 임금채권 등에 대한 지연손해금도 우선변제권이 인정되는지에 대하여 판례는 “근로기준법 제37조 제2항에 의하면, 근로관계로 인한 채권 중 최종 3월분의 임금, 최종 3년간의 퇴직금, 재해보상금의 채권은 사용자의 총재산에 대하여 질권 또는 저당권에 의하여 담보된 채권, 조세·공과금 및 다른 채권에 우선하여 변제되어야 한다고 규정하고 있는바, 위와 같은 임금 등 채권의 최우선변제권은 근로자의 생활안정을 위한 사회정책적 고려에서 담보물권자 등의 희

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채무자의 재산이 부동산 소유권 이전등기청구권인 경우 강제집행방법(채무자가 부동산을 매수하였으나 이전등기를 하지 않은 경우)

1. 질의내용 저는 갑회사를 상대로 분양대금반환청구소송을 제기하여 승소판결을 받았습니다. 그런데 갑회사는 회사 명의의 재산은 없으나 을로부터 매수하고 소유권이전등기를 하지 않은 부동산이 있습니다. 그러나 갑회사는 위 부동산을 소유권이전등기를 하지 않은 상태로 병에게 다시 매도하려고 합니다. 이 경우 제가 을명의로 되어 있는 위 부동산에 강제집행을 할 수 있는지요? 2. 검토의견 위 사안의 경우 갑회사가 을로부터 매수한 부동산의 소유권이전등기를 하지 않았기 때문에 귀하는 직접 부동산을 현금화하여 만족을 얻을 수 없고, 갑회사가 을에 대하여 가지는 채권인 부동산소유권이전등기청구권을 현금화하는 방법으로 채권의 만족을 얻어야 할 것입니다. 그러므로 귀하는 채무자 갑의 주소지 관할법원에 갑이 제3채무자 을에 대하여 가지는 부동산소유권이전등기청구권 압류신청을 하고, 또 부동산소재지 관할법원에 부동산보관인선임과 권리이전명령을 신청하여야 할 것입니다(민사집행법 제244조 제2항). 다만, 압류된

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부동산 경매절차에서 강제경매를 신청한 임차인이 배당요구를 하여야 하는지

1. 질의내용 저는 갑소유 주택에서 임대차계약을 체결하고 전입신고와 확정일자를 받아 주택임대차보호법상의 보호를 받는 임차인으로 살고 있었습니다. 그런데 임대차기간이 만료되어도 갑이 보증금을 반환해주지 않아 판결을 받아 위 주택에 강제경매를 신청하였습니다. 그러던 와중에 배당요구종기까지 별도로 배당요구를 하지 못하였는데 이런 경우 매각대금으로부터 배당을 받을 수 없는 건가요? 2. 검토의견 주택임대차보호법(제3조의2 제2항, 제8조 제1항)이나 상가건물 임대차보호법(제5조 제2항, 제14조)에 의하여 우선변제권이 인정되는 임차보증금반환채권의 경우 법률이 우선변제권을 인정하고 있으나 등기가 되어 있지 않나 배당요구를 하지 않으면 채권의 존부나 액수를 알 수 없어 배당요구종기 까지 배당요구를 하여야 배당에 참가할 수 있는 채권자에 속합니다(민사집행법 제88조 제1항). 다만, 판례는 “주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 모두 가지고 있는 임차인이 보증금을 반환받기 위하여 보증금반환청

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채무자인 임차인이 근저당권을 설정하면서 근저당권자인 채권자에게 임차인의 권리를 주장하지 않겠다고 약속한 후 경매 매수인에게 인도 거부할 수 있는지

1. 질의내용 갑은 동생인 을의 아파트에 임차인으로서 거주하고 있었습니다. 갑은 병으로부터 금전을 차용하면서 동생인 을의 아파트에 저당권을 설정해 주었고, 향후 위 아파트에 관하여 어떠한 권리도 주장하지 않겠다는 확인서를 작성해 주었습니다. 그런데 갑이 대여금의 변제를 지체하자 병 위 을소유의 아파트에 대한 경매를 신청하였고 이를 정이 낙찰받았습니다. 그런데 갑자기 갑이 대항력 있는 임차인의 지위를 내세워 인도를 거부하는데, 정은 어떻게 해야 하나요? 2. 검토의견 채무자의 채무를 담보하기위하여 제3자의 물건에 저당권을 설정하는 경우를 물상보증이라고 합니다. 채무자가 물상보증 목적물의 임차인의 지위를 겸하는 경우, 저당권설정 당시에 저당 채권자에게 권리를 행사하지 않기로 약정하였으나 저당권에 기한 경매가 진행되어 낙찰받은 경락인을 상대로 목적물의 인도를 거부할수 있는지 문제됩니다. 우리 판례는 “채무자가 동생 소유의 아파트에 관하여 근저당권을 설정하고 대출을 받으면서 채권자에게 자신

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부동산 경매절차에서 집행법원의 강제경매개시결정등기 촉탁 이후 등기관 등기요건을 심사하여 각하할 수 있는지

1. 질의내용 저는 건축허가를 받아 외부공사가 대부분 완료되었으나 지하층 및 지상1,2층이 아직 칸막이로 구분되지는 않은 구분건물에 대하여 강제경매를 신청하면서 그 구조ㆍ면적 등에 관한 조사를 집행법원에 신청하였고, 집행법원이 부동산강제경매개시결정을 하여 구분건물에 대한 강제경매개시결정등기가 촉탁되었습니다. 그런데 등기관은 1동의 건물이 현재 공사 진행중이며 완공된 건물이라고 보이지 않는다는 이유로 촉탁을 각하하였는데, 이것이 적법한지요? 2. 검토의견 이와 관련된 사안에서 판례는 "등기관은 실체법상의 권리관계와 일치하는지 여부를 심사할 실질적 심사권한은 없으나 신청서 및 그 첨부서류와 등기부에 의하여 등기요건에 합당하는지 여부를 심사할 형식적 심사권한이 있으므로(대법원 1995. 1. 20.자 94마535 결정 등 참조), 법원이 집행관에 의한 현황조사를 거쳐 경매신청이 된 미등기건물이 경매의 대상이 되는 건물이라고 판단하여 강제경매개시결정을 하고 등기관에 대하여 강제경매개시결정등

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완공되었지만 아직 준공검사(사용승인)를 받지 않은 건물에 대하여 강제집행을 할 수 있는지

1. 질의내용 저의 채무자 갑은 완공되었지만 아직 준공검사를 받지 않아 보존등기를 경료하지 않은 건물을 소유하고 있는 것으로 알고 있습니다. 이 건물에 대하여 부동산강제집행을 할 수 있나요? 2. 검토의견 이와 관련하여 판례는 "건물이 이미 완성되었으나 단지 준공검사만을 받지 아니하여 그 보존등기를 경료하지 못한 상태에 있다면 위와 같이 완성된 건물은 부동산등기법상 당연히 등기적격이 있는 것이고, 비록 준공검사를 마치지 아니함으로써 부동산등기법상 보존등기신청시에 필요한 서류를 교부받지 못하여 아직 등기를 하지 못하고 있는 경우라고 하더라도 그와 같은 사정만으로 위 완성된 건물이 민사소송법 제527조 제2항 제1호의 "등재할 수 없는 토지의 정착물로서 독립하여 거래의 객체가 될 수 있는 것"에 해당하여 유체동산집행의 대상이 되는 것이라고 할 수는 없다(대법원 1994. 4. 12. 자 93마1933 결정 등)"고 판시하고 있습니다. 따라서 사안의 경우, 채무자 갑 소유의 건물은 아직

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부동산 경매절차에서 강제경매의 채무자 겸 소유자가 새 매각기일마다 최저매각가격의 낮추는 것에 대하여 다툴 수 있는지

1. 질의내용 갑은 그의 소유 부동산이 강제경매개시 되었으나 수차의 매각기일에 최고가매수신고인이 정해지지 못하고 계속 새 매각기일이 정해졌습니다. 또한, 경매법원은 새 매각기일이 정해질 때마다 최저매각가격을 부당하게 낮추고 있는바, 채무자 겸 소유자인 갑이 그것을 다툴 수 있는지요? 2. 검토의견 남을 가망이 없을 경우의 경매취소에 관하여 민사집행법 제102조는 “ ①법원은 최저매각가격으로 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 모든 부담과 절차비용을 변제하면 남을 것이 없겠다고 인정한 때에는 압류채권자에게 이를 통지하여야 한다. ②압류채권자가 제1항의 통지를 받은 날부터 1주 이내에 제1항의 부담과 비용을 변제하고 남을 만한 가격을 정하여 그 가격에 맞는 매수신고가 없을 때에는 자기가 그 가격으로 매수하겠다고 신청하면서 충분한 보증을 제공하지 아니하면, 법원은 경매절차를 취소하여야 한다. ③제2항의 취소 결정에 대하여는 즉시항고를 할 수 있다.”라고 규정하고 있고, 인수주의와 잉여주

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부동산 경매절차에서 근저당권자에 의한 임의경매절차 개시 후 부동산 소유자 등이 변제를 하고 이의신청을 할 수 있는지(강제경매, 임의경매)

1. 질의내용 갑은 친척인 병의 부탁으로 병의 을에 대한 대여금채무의 담보를 위하여 갑소유의 부동산에 병을 채무자, 을을 근저당권자, 채권최고액을 1억원으로 정하여 근저당권을 설정하여주었습니다. 그런데 병이 위 채무를 갚지 않아 을이 근저당권을 실행하여 위 부동산에 임의경매절차가 개시되었는 바, 임의경매절차가 개시된 후에 갑이 채권최고액인 1억원을 을에게 변제하면 위 경매절차에서 이의할 수 있는지요? 2. 검토의견 강제경매절차와 임의경매절차는 부동산에 대한 강제집행절차로서 채권자가 낙찰대금에서 배당을 받아 채권을 회수하는 것은 공통되나, 강제경매의 개시는 집행 가능한 조정조서, 판결문 등이 필요하다는 점에서 근저당권자에 의한 신청만으로 진행되는 임의경매절차와 경매절차상의 이의방법에 차이가 발생합니다. 경매절차가 개시된 이후 채무자가 채권자에게 변제를 한 경우 강제경매절차에서는 민사집행법 제86조 제1항에 의해 이해관계인은 매각대금이 모두 지급될 때까지 경매개시결정에 대한 이의신청을

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부동산 공유지분 경매절차에서 입찰기일 전에 공유자우선매수신고서를 제출한 공유자가 입찰기일에 입찰에 참가하여 입찰표를 제출한 경우, 우선매수권을 포기한 것으로 볼 수 있는지

1. 질의내용 갑 과 을은 형제관계로 차후 전원주택지로 활용할 목적으로 함께 고향 땅을 매입하여 1/2씩 공유하고 있습니다. 그러나 을의 채권자가 을소유 공유 지분 부분에 대하여 강제경매를 신청하여 온 경우 전혀 모르는 타인과 토지를 공유해야하는 갑으로서는 본래 토지 사용목적에 많은 애로사항이 생길 것을 우려하여 민사집행법에 규정된 우선매수권을 행사하려 하는데, 갑이 입찰기일에 입찰에 참가하여 입찰표를 제출할 경우 우선매수권을 행사할 수 없어지는 것인가요? 2. 검토의견 입찰기일 전에 공유자우선매수신고서를 제출한 공유자가 입찰기일에 입찰에 참가하여 입찰표를 제출한 경우, 우선매수권을 포기한 것으로 볼 수 있는지 여부에 관하여 판례는, “민사소송법 제650조 제1항은, 공유자는 경매기일까지 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 동일한 가격으로 채무자의 지분을 우선매수할 것을 신고할 수 있다고 규정하고, 같은 조 제2항은, 제1항의 경우에 법원은 최고가매수신고에 불구하고 그 공유자에게 경락

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부동산 공동저당의 먼저 경매된 부동산의 후순위저당권자가 다른 부동산에 공동저당의 대위등기를 하지 아니하고 있는 사이 새로 이해관계를 취득한 제3취득자에 대하여 대위 주장 가부

1. 질의내용 갑은 을 소유의 부동산의 후순위저당권 자인데, 을의 공동저당권자가 위 부동산을 강제집행 하였습니다. 이후 다른 부동산에 공동저당의 대위등기를 하지 않은 상태에서 선순위저당권자에 의해 저당권등기가 말소되어버렸고, 병이 이 부동산의 소유권을 취득하였습니다. 갑은 병에게 대위의 주장을 할 수 있나요? 2. 검토의견 민법 제368조는 "공동저당과 대가의 배당, 차순위자의 대위에 대하여 ①동일한 채권의 담보로 수개의 부동산에 저당권을 설정한 경우에 그 부동산의 경매대가를 동시에 배당하는 때에는 각부동산의 경매대가에 비례하여 그 채권의 분담을 정한다. ②전항의 저당부동산중 일부의 경매대가를 먼저 배당하는 경우에는 그 대가에서 그 채권전부의 변제를 받을 수 있다. 이 경우에 그 경매한 부동산의 차순위저당권자는 선순위저당권자가 전항의 규정에 의하여 다른 부동산의 경매대가에서 변제를 받을 수 있는 금액의 한도에서 선순위자를 대위하여 저당권을 행사할 수 있다."고 규정하고 있습니다. 그

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부동산에 대한 강제경매절차에서 최고가매수신고인에 대한 매각불허된 경우 차순위 매수신고인에 대하여 매각허가결정을 할 수 있는지

1. 질의내용 갑은 부동산에 대한 강제경매절차의 차순위 매수신고인입니다. 그런데 최고가매수신고인에 대한 매각 결정이 불허된 경우 민사집행법에 따라 갑이 매각 허가결정을 받을 수 있나요? 2. 검토의견 부동산에 대한 강제경매절차에 있어서 최고가매수신고인에 대한 매각이 불허된 경우에는 민사집행법 제114조 소정의 차순위매수신고제도에 의한 차순위매수신고인이 있다고 하더라도 그에 대하여 매각허가결정을 하여서는 안 되고, 새로 매각을 실시하여야 한다. 매수인이 대금을 지급하지 아니한 경우에 차순위매수신고인에 대하여 매각을 허가할 것인지를 결정하도록 규정한 같은 법 제137조 제1항 의 취지는, 매수인이 대금을 지급하지 않음으로써 매각대금의 일부가 되는 매수신청의 보증금과 차순위매수신고인의 매수신고액의 합이 최고가매수신고인의 매수신청액을 초과하므로(같은 법 제114조 제2항 참조) 재매각을 실시하지 아니하고 당해 매각절차를 속행할 수 있도록 한다는 데 있다고 봅니다. 그런데 최고가매수신고인에

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부동산 경매절차에서 경매개시결정이 채무자에게 송달되지 않은 경우 - 주소가 외국인경우 공시송달, 매각허가에 대한 이의사유

1. 질의내용 경매법원은 갑부동산에 대한 경매개시결정을 하면서, 소유자인 을의 주소가 외국으로 표시되어 있어 을에게 따로 송달을 시도하여 보지 않은 채 같은 날 공시송달을 명하였습니다. 같은 날 법원사무관은 그 사유를 법원게시장에 게시하였고, 그 후 매각기일도 을에게는 공시송달의 방법으로 송달하여 위 경매개시결정의 공시송달게시일로부터 2개월이 안된 시점에 매각기일이 진행되고, 매각허가결정이 선고되었습니다. 이러한 경우 민사집행법 제121조 제1호 '집행을 계속 진행할 수 없을 때'의 매각허가에 대한 이의사유에 해당되는지요? 2. 검토의견 민사집행법 제121조 제1호에서 매각허가에 관한 이의사유로 규정한 '집행을 계속 진행할 수 없다'는 것은 집행의 정지 또는 취소사유가 있을 때(동법 제49조, 제50조), 또는 경매개시결정이 채무자에게 송달되지 아니하거나 이해관계인에 대한 매각기일의 통지가 누락된 때, 경매신청이 취하(동법 제93조)된 것을 간과하고 경매기일을 진행한 후 뒤늦게 발견

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부동산에 대한 압류 또는 가압류 처분 이후 설정된 유치권 사이의 우선순위, 유치권자가 압류권자 또는 가압류권자에게 대항할 수 있는지

1. 질의내용 저는 채무자 갑에 대한 소송을 준비하던 중 보전절차로 갑소유 건물에 가압류를 신청하여 그 기입등기가 경료 되었습니다. 그러나 그 등기 후 위 건물의 공사대금채권을 가지고 있던 다른 채권자 을이 위 건물을 점유하고 유치권을 행사하기 시작하였습니다. 이러한 유치권 취득은 가압류의 처분제한의 효력에 반하여 무효가 아닌가요? 2. 검토의견 압류에는 처분제한의 효력이 있으므로 채무자는 그 부동산을 다른 곳에 양도하거나 담보권 또는 용익권을 설정하는 등으로 처분하여도 압류채권자에게 대항하지 못합니다. 압류의 효력이 발생한 이후에 채무자가 경매부동산에 관한 공사대금 채권자에게 그 점유를 이전함으로써 그로 하여금 유치권을 취득하게 한 경우, 그와 같은 점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 92조 1항, 83조 4항에 따른 압류의 처분금지효에 저촉되므로 점유자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없습니다(대법

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토지에 저당권이 설정된 후 건물이 축조된 경우, 토지에 대한 경매절차에서 건물에 대하여 일괄경매청구를 할 수 있는지

1. 질의내용 갑은 을에 대한 대여금채권을 담보하기 위해 을소유의 A토지에 근저당권을 설정하였는데, 근저당권을 설정할 당시에는 A토지에 건물이 없었습니다. 변제기가 지나도 을이 대여금을 갚지 않아 갑이 A토지에 대한 근저당권에 기해 경매를 신청하려고 알아보니 근저당권이 설정된 후 병이 을의 동의를 받고 A토지에 위에 B건물을 축조하였으며, 그 후 B건물에 대한 소유권이 을에게 이전된 상태였습니다. 이러한 경우 갑은 A토지와 함께 B건물에도 경매를 청구할 수 있는지요? 2. 검토의견 부동산 강제집행절차에서 집행법원은 여러 개의 부동산의 위치, 형태, 이용관계 등을 고려하여 이를 일괄매수하게 하는 것이 알맞다고 인정하는 경우에는 직권으로 또는 이해관계인의 신청에 따라 일괄매각하도록 결정할 수 있습니다(민사집행법 제98조 제1항). 그런데 위와 같은 집행법원의 일괄매각결정이 없어도 민법에 따라 당연히 일괄매각하여야 하는 경우가 있는 바, 토지를 목적으로 저당권을 설정한 후 그 설정자가 그

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부동산 경매절차에서 근저당권 채권최고액 초과부분에 대하여 배당요구를 하여야 하는지(경매신청, 가압류, 배당요구)

1. 질의내용 저는 채무자 갑의 건물에 채권최고액 2억 원의 근저당권을 설정해 놓았습니다. 그런데 위 건물에 다른 채권자 을이 강제경매를 신청해 강제경매절차가 개시되었는데, 지연손해금등 피담보채무액을 따져보니 채권최고액인 2억 원을 초과하고 있습니다. 저는 저당권자이므로 배당요구종기까지 배당요구를 하지 않아도 되는 것 인지, 아니면 채권최고액을 초과하는 부분이 있으므로 이 부분은 배당요구를 하여야만 배당절차에 참가할 수 있는 것 인지 알고 싶습니다. 2. 검토의견 원칙적으로 저당권·전세권, 그 밖의 우선변제청구권으로서 첫 경매개시결정등기 전에 등기되었고 매각으로 소멸하는 것을 가진 채권자는 매각으로 당연히 소멸하는 대신 법률상 당연히 배당요구를 한 것과 동일한 효력이 있으므로 별도의 배당요구가 없더라도 순위에 따라 배당을 받을 수 있습니다(민사집행법 제148조 제4호). 그러나 판례는 "근저당권의 채권최고액을 초과하는 부분으로서 우선변제의 효력이 미치지 않는 채권에 관하여 다른 가압

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부동산 경매개시결정 후 목적 부동산의 공사대금채권으로 점유한 유치권자가 경매 매수인(경락인)에게 대항할 수 있는지

1. 질의내용 갑은 A건물에 대한 경매절차에서 낙찰대금을 지급하고 정당하게 A건물을 인수한 경락인입니다. 그런데 을이 A건물에 대한 공사대금채권을 가지고 있다며 유치권을 행사하여 건물을 점유하지 못하고 있습니다. 을은 경매절차가 개시된 이후 원소유자로부터 A건물을 인도받아 점유하고 있는데 이런 경우에도 을이 경락인에게 유치권을 행사할 수 있는지요? 2. 검토의견 건물에 대한 강제경매절차가 개시되면 압류의 효력이 발생하는 바, 구체적으로 그 효력은 법원의 강제경매개시결정이 채무자에게 송달된 때 또는 건물에 경매개시결정의 기입등기가 된 때 발생합니다(민사집행법 제83조 제4항). 경매개시결정이 등기되어 압류의 효력이 발생하면 이후 채무자이자 건물의 원소유자는 그 건물을 다른 사람에게 양도하거나 전세권, 저당권을 설정하는 등의 처분행위를 하더라도 압류채권자에게 대항하지 못하므로, 위 건물에 대한 경매절차에 따라 낙찰대금을 지급하여 소유권을 취득한 경락인에게도 위와 같은 처분의 효력을 주장

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경매 매각된 부동산이 사회복지법인의 기본재산이고, 주무관청의 허가가 없는 경우 소유권이 경매 매수인(낙찰인)에게 이전되는지

1. 질의내용 법원의 부동산임의경매절차에서 보육사업을 하는 사회복지법인 갑이 설치한 영유아 보육시설에 관한 낙찰이 있었고 낙찰대금이 완납되었는데, 위 낙찰에 대하여 주무관청의 허가가 없다면 그 부동산에 관한 소유권이 낙찰인에게 이전되는지요? 2. 검토의견 대법원은 유사한 사안에서 “사회복지사업법 제2조 제1항 제6호, 제23조 제2항, 사회복지사업법시행규칙 제13조 제1항 제1호 (가)목에 의하면, 보육사업을 하는 사회복지법인이 영유아보육법 제8조, 영유아보육법시행규칙 제7조 [별표 2]에 의하여 설치한 영유아 보육시설은 사회복지법인의 기본재산에 해당한다. 사회복지법인의 기본재산의 매도, 담보제공 등에 관한 사회복지사업법 제23조 제3항의 규정은 강행규정으로서 사회복지법인이 이에 위반하여 주무관청의 허가를 받지 않고 그 기본재산을 매도하더라도 효력이 없으므로, 법원의 부동산임의경매절차에서 사회복지법인의 기본재산인 부동산에 관한 낙찰이 있었고 낙찰대금이 완납되었다 하더라도 위 낙찰에

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강제경매로 매각된 부동산이 사찰재산이고, 주무관청의 허가 없는 경우 경매 매수인(낙찰자)이 소유권을 취득 할 수 있는지

1. 질의내용 주무관청의 허가없이 진행된 사찰재산(부동산)의 강제경매절차에서 매수한 것을 원인으로 마쳐진 부동산소유권이전등기의 효력은 어떻게 되는지요? 2. 검토의견 전통사찰의 보존 및 지원에 관한 법률 제9조 제1항은 “전통사찰의 주지는 동산이나 부동산(해당 전통사찰의 전통사찰보존지에 있는 그 사찰 소유 또는 사찰이 속한 단체 소유의 부동산을 말한다. 이하 이 조에서 같다)을 양도하려면 사찰이 속한 단체 대표자의 승인서를 첨부(사찰이 속한 단체가 없는 경우에는 제외한다)하여 문화체육관광부장관의 허가를 받아야 한다.”고 규정하고 있고, 같은 법 제9조 제2항은 “전통사찰의 주지는 동산 또는 부동산을 대여하거나 담보로 제공하려면 사찰이 속한 단체 대표자의 승인서를 첨부(사찰이 속한 단체가 없는 경우에는 제외한다)하여 시·도지사의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하려는 경우에도 같다.”라고 규정하고 있습니다. 또한, 같은 법 제9조 제3항은 “제1항 및 제2항에 따른 허가를 받

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부동산 경매절차에서 허위의 임차인이 배당요구한 경우 정당한 채권자의 구제방법(배당이의, 배당이의의 소)

1. 질의내용 갑은 을의 채권자로서 을소유 X아파트에 설정한 근저당권에 기해 경매를 신청하여 경매절차가 개시되었습니다. 배당요구기간 중 병이 우선변제권을 가진 임차인으로서 배당요구를 한 사실이 있어 갑이 알아보니, 갑이 근저당권을 설정하기 직전 X아파트에 대하여 을이 병과 임대차계약을 체결해 준 사실이 발견되었으며, 병이 위 아파트 주소지로 전입신고는 하였으나 실제 병은 다른 가족 명의로 임차한 아파트에 거주하고 있으며, 실제 을과 보증금을 주고 받았는지도 의심되는 상황입니다. 이러한 경우 을의 채권자로서 갑이 배당절차에서 병의 배당요구에 대하여 이의를 할 수 있는 방법이 있는지요? 2. 검토의견 부동산에 대한 경매절차 개시 후 배당표 원안에 대하여 이의가 있는 이해관계인으로서 배당절차에 참가하는 채권자는 배당기일에 출석하여 구두로 다른 채권자의 배당액에 대한 이의를 할 수 있으며, 미리 서면으로 이의신청서를 집행법원에 제출하였다 하더라도 채권자 내지 그 대리인이 직접 배당기일에 출

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채권자가 채무자의 소유권이전등기청구권을 압류한 후, 목적물이 제3자에게 이전된 경우 제3자명의의 등기를 말소청구 할 수 있는지

1. 질의내용 저는 갑에 대한 3,000만원의 채권으로 갑이 을에 대해 가지는 소유권이전등기청구권을 압류하였습니다. 그런데 을에게 압류명령이 송달되었음에도 불구하고 위 부동산은 갑명의로 이전등기가 이뤄지고 이어서 병 앞으로 소유권이전등기가 마쳐졌습니다. 이 경우 갑·병의 소유권이전등기는 위 등기청구권에 대한 압류 후에 마쳐진 것이므로 그 말소를 청구할 수 있는지요? 2. 검토의견 위 사안에서 귀하는 민사집행법 제244조 제2항의 부동산에 관한 권리이전청구권의 압류절차에 의하여 갑의 을에 대한 소유권이전등기청구권을 압류한 경우로 보여지는데, 문제는 압류가 이루어진 후 소유권이 을에게서 갑에게로 소유권이전등기 되고 다시 갑에게서 제3자인 병에게로 소유권이전등기가 되었으므로 그러한 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 있겠느냐는 것입니다. 그런데 종래의 판례는 소유권이전등기청구권에 대한 압류나 가압류가 있으면 그에 위반되는 제3채무자의 채무자에 대한 이행행위인 당해 소유권이전등기뿐만 아니라

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학교법인이 이전하면서 용도폐지된 학교법인의 재산(토지)에 대하여 강제집행(압류, 강제경매)이 가능한지

1. 질의내용 갑학교법인은 학교용지인 을토지를 A학교의 교지로 사용하였으나, A학교가 다른 부지로 이전하면서 병에게 매도하였고, 병은 위 을토지에서 교회를 운영하고 있습니다. 이러한 경우 을토지에 대하여 압류 및 강제경매가 가능한지요? 2. 검토의견 유사한 사례에서 대법원은 “구 사립학교법시행령(2002. 12. 30. 대통령령 제17854호로 개정되기 전의 것) 제12조 제1항 단서 는 '교육환경의 개선을 위하여 교지의 전부와 교육용 기본시설의 일부를 확보한 후 학교를 이전하거나 본교와 분교를 통합하고자 하는 경우로서 이전 또는 통합으로 용도가 폐지되는 교지, 교사, 체육장은 학교법인이 설치ㆍ경영하는 사립학교의 교육에 직접 사용되는 재산으로서 사립학교법 제28조 제2항 의 규정에 의하여 학교법인이 매도하거나 담보에 제공할 수 없는 재산에 해당하지 아니한다.'는 취지로 규정하고 있다. 기록에 비추어 살펴보면, 시 동827-3 학교용지 759.4(이하 '이 사건 토지'라 한다)는 재항

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부동산 경매절차에서 매각기일과 매각결정기일을 통지하면서 최저매각가격을 잘못 통지한 경우 매각허가결정 취소를 청구할 수 있는지

1. 질의내용 갑은 채무자의 부동산에 대하여 담보권 실행을 위한 경매를 신청하여 경매절차가 진행되던 중 집행법원에서 제5회 매각기일과 매각결정기일을 통지하면서 최저매각가격을 착오로 잘못 기재하여 통지하였습니다. 그리고 위 부동산은 제5회 매각기일에서 최고가매수신고를 한 을에게 매각허가결정이 되었습니다. 이 경우 갑이 최저매각가격을 잘못 기재하여 통지하였다는 사유로 위 매각허가결정의 취소를 청구할 수 있는지요? 2. 검토의견 민사집행법 제104조 제2항은 “법원은 매각기일과 매각결정기일을 이해관계인에게 통지하여야 한다.”라고 규정하고 있습니다. 그런데 경매법원이 이해관계인에게 매각기일을 통지함에 있어 최저매각가격을 잘못 통지한 경우, 매각허가결정에 대한 취소사유가 되는지에 관하여 판례는 “민사소송법 제663조 제2항, 제617조(현행 민사집행법 제104조) 제2항에서 입찰(매각)절차의 이해관계인에게 입찰(매각)기일과 낙찰(매각결정)기일을 통지하도록 규정하고 있는 취지는, 입찰(매각)절

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임차 목적물인 아파트 담보제공 시 채무자인 임차인 스스로 임차권을 부인한 후 부동산 경매 매수인의 인도명령에 대항할 수 있는지

1. 질의내용 갑은 을로부터 금전을 차용하면서 갑의 동생 병의 아파트를 담보로 제공하였습니다. 그런데 갑의 주민등록이 위 아파트의 주소로 되어 있고, 갑이 위 아파트를 점유하고 있음을 알게 된 을이 갑과 병 사이에 임대차계약이 맺어진 사실이 있는지를 문의하자, 갑은 그것을 강력히 부인하면서 그러한 계약관계가 없음을 확인하는 확인서를 작성하여 을에게 교부한 사실이 있습니다. 그 뒤 갑이 채무를 변제하지 않아 위 아파트는 경매절차에서 을에게 매각되었고, 을은 갑을 상대로 인도명령을 신청하였습니다. 그러자 갑은 병과 임대차계약이 성립되어 있었음과 주택임대차보호법상 대항력을 갖추고 있음을 주장하고 있습니다. 이러한 경우 갑에 대한 인도명령이 발해질 수 없는지요? 2. 검토의견 민사집행법 제136조 제1항은 “법원은 매수인이 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청하면 채무자·소유자 또는 부동산 점유자에 대하여 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있다. 다만, 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는

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채권자가 채무자의 미등기 건물에 대한 강제경매, 강제관리 절차

1. 질의내용 저는 갑에게 800만원을 빌려주면서 1년 뒤에 받기로 하였으나, 갑은 차일피일 미루며 변제기가 지나서도 갚지 않으므로 소액심판을 청구하여 승소판결을 받았습니다. 그러나 갑에게는 미등기인 주택이 1채 있을 뿐 다른 재산이 전혀 없으므로, 이 주택에 대하여 강제집행을 하여 저의 채권을 변제 받을 수 있는지요? 2. 검토의견 부동산에 대한 강제집행방법에 관하여 민사집행법 제78조 제1항은 “부동산에 대한 강제집행은 채권자의 신청에 따라 법원이 한다.”라고 규정하고 있고, 같은 법 제78조 제2항, 제3항은 강제집행은 ①강제경매, ②강제관리의 방법으로 하고, 채권자는 자기의 선택에 의하여 ①강제경매, ②강제관리 가운데 어느 한 가지 방법으로 집행하게 하거나 두 가지 방법을 함께 사용하여 집행하게 할 수 있다고 규정하고 있습니다. 먼저, 강제경매는 채무자 소유의 부동산을 집행법원이 강제로 매각하여 그 대금을 채권자에게 지급하여 채권을 변제 받도록 하는 것인데, 미등기건물에 대한

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부동산이 국세기본법상의 공시송달절차에 의해 공매된 경우 소유권 회복

1. 질의내용 저는 3년 전 의정부시 가능동 소재 대지 및 그 지상건물을 소유하고 있다가 매도하였고 현재는 의정부시 의정부 2동에서 거주하고 있습니다. 그런데 최근 저는 가능동 소재 대지 및 그 지상건물을 매도한 후 양도소득세를 납부하지 않았다는 이유로 의정부시 녹양동 소재 제 소유 대지가 공매처분되어 갑에게 낙찰된 사실을 알게 되었습니다. 제가 모르는 사이에 제 소유의 녹양동 대지를 공매처분하는 일이 있을 수 있는지요? 저는 서울 도봉구 도봉동에서 의정부시 의정부 2동으로 이사하면서 주소를 변경하는 등기를 하지 않았던 것입니다. 이 경우 제가 위 녹양동 대지를 되찾을 수 있는 방법은 없는지요? 2. 검토의견 토지나 건물 등 자산을 양도한 사람은 양도차익을 그 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내에 세무서에 신고하고 그 양도소득세를 자진납부 하여야 합니다(소득세법 제105조, 제106조). 그리고 양도소득 외의 다른 소득도 있는 경우는 다음해 5월에 과세표준확정신고를 하고 양도소

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부동산 경매절차에서 이중경매개시결정이 된 경우 남을 가망이 없어 경매취소결정을 정하는 기준

1. 질의내용 갑은 을에 대한 대여금채권을 담보하기 위하여 을소유 아파트에 제3순위 근저당권을 설정하였다가 을이 채무를 변제하지 않으므로 위 아파트에 대한 담보권실행을 위한 경매를 신청하여 경매개시결정이 되었습니다. 그 후 위 아파트에 대한 제2순위 근저당권자인 병도 경매를 신청하여 경매개시결정이 되었습니다. 그런데 경매비용을 공제하고, 위 아파트에 대한 제1순위 근저당권자인 정의 채권을 공제한다면 제2순위근저당권자인 병은 일부라도 그의 채권을 변제받을 수 있을 것이지만, 제3순위 근저당권자인 갑은 배당받을 가망이 없습니다. 이 경우 남을 가망이 없다고 보아 갑의 신청에 의한 경매개시결정이 취소될 수 있는지요? 2. 검토의견 부동산에 대한 압류가 경합하는 경우에 관하여 살펴보면, 강제경매절차 또는 담보권 실행을 위한 경매절차를 개시하는 결정을 한 부동산에 대하여 다른 강제경매의 신청이 있는 때에는 법원은 다시 경매개시결정을 하고, 먼저 경매개시결정을 한 집행절차에 따라 경매하고, 먼

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부동산의 담보권의 실행을 위한 임의 경매절차에서 경매신청채권자에 우선하는 근저당권자가 배당받을 채권액의 계산

1. 질의내용 경매신청채권자인 을에 우선하는 근저당권자인 갑은 배당표가 작성되기 전에 피담보채권액을 기재하여 채권계산서를 제출하였습니다. 그 후 피담보채권이 증가하여 갑은 배당표 작성 당시까지 피담보채권액을 확장하는 내용으로 보정하려 하였으나, 보정된 채권계산서를 다시 제출하지 못하여 결국 배당표가 확정되었고 그 확정된 배당표에 의하여 갑에게 배당되지 아니한 피담보채권 중 일부에 해당하는 금액이 후순위 채권자 을에게 배당되었습니다. 이러한 경우 갑이 후순위 채권자에게 부당이득반환청구를 할 수 있는지요? 2. 검토의견 위와 유사한 사안에서 판례는 “[1] 담보권의 실행을 위한 경매절차에서 경매신청채권자에 우선하는 근저당권자는 배당요구를 하지 아니하더라도 당연히 등기부상 채권최고액의 범위 내에서 그 순위에 따른 배당을 받을 수 있으므로, 그러한 근저당권자가 채권계산서를 제출하지 않았다고 하더라도 배당에서 제외할 수 없고, 또한 그 근저당권자가 경락기일 전에 피담보채권액에 관한 채권계산서

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공유 부동산의 지분에 관한 경매개시결정 시 다른 공유자에게 경매개시결정 통지가 누락된 경우

1. 질의내용 저는 갑과 함께 을토지를 1/2씩 공유하고 있습니다. 얼마 전 갑의 채권자들이 경매를 신청하여 경매절차가 개시되었으며 며칠 뒤 매각기일이 열린다는 사실을 알게 되었습니다. 이러한 경우 민사집행법 제139조 제1항에 의하여 경매개시결정이 통지가 되어야 하는데 법원으로부터는 어떠한 고지나 통지를 받지 못하였습니다. 미리 통지를 받았다면 갑 및 그 채권자들과 합의를 시도하거나 우선매수권 행사를 위한 자금을 준비했을 텐데, 그렇게 하지 못하여 경매개시결정의 무효를 주장해보려고 합니다. 이러한 주장이 가능한지요? 2. 검토의견 사안과 같이 공유물의 지분에 관하여 경매개시결정을 하였을 때에는 상당한 이유가 있는 경우를 제외하고 다른 공유자에게 경매개시결정이 있다는 것을 통지하여야 합니다(민사집행법 제139조 제1항). 위의 상당한 이유란, 집합건물의 대지권을 공유하는 등 누가 공유자가 되더라도 이해관계에 영향을 주지 않는 경우를 말하므로 을토지가 집합건물의 대지권을 공유하는 등의

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강제경매개시결정에 대한 이의신청 사유(실체적사유로 이의신청 가부)-청구이의, 집행정지

1. 질의내용 갑의 채권자인 을은 갑이 공정증서에 의한 대여금채무를 기한 내에 갚지 않는다는 이유로 강제경매를 신청하였습니다. 이에 갑은 강제집행의 기초가 된 위 채무는 모두 변제하여 소멸되었다고 다투고 있습니다. 이러한 경우, 갑은 강제경매개시결정에 대한 이의신청을 할 수 있는지요? 2. 검토의견 이해관계인은 매각대금이 모두 지급될 때까지 경매개시결정에 대한 이의로써 불복신청을 할 수 있습니다(민사집행법 제86조 제1항 참조). 이는 동법 제16조의 집행에 관한 이의신청의 성질을 갖습니다. 따라서 경매신청 요건의 흠, 경매개시요건의 흠 등 절차상 흠을 이유로 하는 경우에만 이의신청을 할 수 있고, 실체적인 흠을 이의사유로 삼을 수는 없습니다. 대법원도 “강제경매개시결정에 대한 이의신청은 경매개시결정에 관한 형식적인 절차상의 하자에 대한 불복방법이기 때문에 실체적 권리관계에 관한 사유를 경매개시결정에 대한 이의의 원인으로 주장할 수 없다.”라고 판시하여 같은 입장입니다(대법원 199

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부동산 강제경매개시결정 후 경매절차취소사유가 있음에도 법원이 취소결정을 하지 않을 경우(부동산의 멸실 등)-취소촉구, 이의신청

1. 질의내용 갑부동산에 대하여 강제경매개시결정이 있었는데, 그 후 채무자 을명의의 소유권이전등기에 앞서는 가등기에 기한 본등기가 경료되면서 을명의의 소유권이전등기가 직권으로 말소되었습니다. 만약 법원이 직권으로 경매절차를 취소하지 않는다면 이해관계인은 어떠한 절차로 불복을 할 수 있는지요? 2. 검토의견 부동산이 없어지거나 매각 등으로 말미암아 권리를 이전할 수 없는 사정이 명백하게 된 때에는 법원은 강제경매의 절차를 취소하여야 합니다(민사집행법 제96조 제1항 참조). 이 취소사유에는 부동산의 멸실 외에, 채무자가 소유권을 잃거나(위 사안과 같이 채무자 명의의 소유권이전등기에 앞서는 가등기에 기한 본등기가 경료되면서 채무자 명의의 소유권이전등기가 직권으로 말소되는 경우 등), 목적부동산이 공장재단의 일부임이 판명된 경우, 또는 채무자에 대하여 파산·회생절차 등이 개시된 것이 판명된 때(다만, 파산·개인회생절차에서 별제권을 가지는 임의경매의 경우는 제외) 등이 포함됩니다. 경매절차

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부동산 경매신청 기입등기로 인한 압류 후 경매절차 중 목적 부동산을 처분한 경우 원소유자에게 경매로 인한 양도소득세가 부과되는지

1. 질의내용 경매신청기입등기로 인한 압류 후 경매절차 진행 중에 경매부동산의 소유자인 갑은 목적부동산을 을에게 증여하여 그 소유권을 상실하였습니다. 이러한 경우, 원소유자인 갑에게 경매로 인한 양도소득세를 부과할 수 있는지요? 2. 검토의견 대법원은 “[1] 경매신청기입등기로 인한 압류의 효력은 부동산 소유자에 대하여 압류채권자에 대한 관계에 있어서 부동산의 처분을 제한하는 데 그치는 것일 뿐 그 밖의 다른 제3자에 대한 관계에 있어서까지 부동산의 처분을 금지하는 것이 아니므로 부동산 소유자는 경매절차 진행 중에도 경락인이 경락대금을 완납하여 목적부동산의 소유권을 취득하기 전까지는 목적부동산을 유효하게 처분할 수 있는 것이고 그 처분으로 인하여 부동산의 소유권을 취득한 자는 그 이후 집행법원에 그 취득사실을 증명하여 경매절차의 이해관계인이 될 수 있음은 물론 배당 후 잉여금이 있는 경우에는 부동산 소유자로서 이를 반환받을 권리를 가지게 되는 것이다. [2] 양도소득세는 소득세법상

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부동산 경매절차에서 매각기일과 매각결정기일의 통지를 변경 전 주소로 한 경우 손해배상책임(이중경매개시결정 후 선행경매취소)

1. 질의내용 갑의 부동산은 갑에 대한 일반채권자 을의 강제경매가 개시된 후 근저당권자 병의 담보권실행을 위한 경매신청이 있어 이중경매개시결정이 되었습니다. 그런데 을의 선행경매가 취소되었고, 병의 후행경매가 진행되면서, 선행경매절차에서 갑이 등기부상의 주소와 다른 현재 주소로 변경을 신고하였음에도 불구하고 집행법원은 매각기일과 매각결정기일의 통지를 등기부 상 갑의 주소로 하여 갑은 매각기일에 참석하지 못하였습니다. 이 경우 갑이 국가를 상대로 손해배상을 청구할 수 있는지요? 2. 검토의견 먼저 선행경매절차에서 한 주소변경신고의 효력이 후행경매절차에 영향을 미치는지에 관하여 판례는 “강제경매 또는 담보권실행을 위한 경매개시결정이 이루어진 부동산에 대하여 다른 채권자로부터 또 다시 경매신청이 있어 이중경매개시결정을 하는 경우에 먼저 개시결정 한 경매신청이 취하되거나 그 절차가 취소 또는 정지되지 아니하는 이상 뒤의 경매개시결정에 의하여 경매절차를 진행할 수는 없는 것이지만, 선행한 경

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부동산 경매취소결정 시 참작하는 선순위채권에 임대차보증금채권도 포함되는지(선순위채권과 절차비용을 변제하면 남을 가망이 없다고 인정될 때)

1. 질의내용 저는 근저당권에 기하여 담보권실행을 위한 부동산경매신청을 하였는데, 2회에 걸쳐 새 매각기일이 정해졌습니다. 그러나 선순위채권과 절차비용을 변제하면 남을 가망이 없다고 인정될 때 경매가 취소될 수 있다고 하는데, 선순위채권에는 주택임차보증금도 포함되는지요? 2. 검토의견 민사집행법 제91조 제1항은 “압류채권자의 채권에 우선하는 채권에 관한 부동산의 부담을 매수인에게 인수하게 하거나, 매각대금으로 그 부담을 변제하는데 부족하지 아니하다는 것이 인정된 경우가 아니면 그 부동산을 매각하지 못한다.”라고 규정하고 있고, 같은 법 제102조는 “ ①법원은 최저매각가격으로 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 모든 부담과 절차비용을 변제하면 남을 것이 없겠다고 인정한 때에는 압류채권자에게 이를 통지하여야 한다. ②압류채권자가 제1항의 통지를 받은 날부터 1주 이내에 제1항의 부담과 비용을 변제하고 남을 만한 가격을 정하여 그 가격에 맞는 매수신고가 없을 때에는 자기가 그 가격으

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부동산 경매절차에서 경매기입등기 후 국세채권으로 압류하는 경우 교부청구 없이도 배당되는지

1. 질의내용 갑은 을에 대한 채무를 담보하는 을소유 부동산에 대하여 담보권 실행경매를 신청하여 그 부동산에 대한 경매개시결정의 기입등기가 되었고, 그 후 국세의 체납처분으로 인한 압류가 있었습니다. 그런데 배당요구의 종기까지도 관할 세무서장은 경매법원에 국세에 대한 교부청구를 하지 않았습니다. 이러한 경우에도 국세가 우선변제를 받을 수 있는지요? 2. 검토의견 국세징수법 제14조 제1항은 “세무서장은 납세자에게 ①국세의 체납으로 체납처분을 받을 때, ②지방세 또는 공과금의 체납으로 체납처분을 받을 때, ③강제집행을 받을 때, ④어음법 및 수표법에 의한 어음교환소에서 거래정지처분을 받은 때, ⑤경매가 시작된 때, ⑥법인이 해산한 때, ⑦국세를 포탈할려는 행위가 있다고 인정될 때, ⑧납세관리인을 정하지 아니하고 국내에 주소 또는 거소를 두지 아니하게 된 때에는 납기전이라도 이미 납세의무가 확정된 국세는 (이를) 징수할 수 있다.”라고 규정하고 있고, 같은 법 제56조는 “세무서장은 제

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부동산 경매절차에서 목적부동산에 대하여 채무자의 관리·이용 및 침해행위 방지를 위한 방법(금지명령, 작위명령, 집행관보관명령)

1. 질의내용 갑은 그의 채무자인 을의 부동산에 대하여 강제경매신청을 하였고, 경매개시결정과 동시에 압류가 되었습니다. 만약 경매절차가 진행되는 동안 을이 경매목적부동산의 가격을 감소시키는 행위를 할 경우에, 이러한 행위를 방지하기 위한 방법이 있는지요? 2. 검토의견 민사집행법 제83조 제2항에서 “압류는 부동산에 대한 채무자의 관리·이용에 대하여 아무런 영향을 미치지 아니한다.”라고 규정하고 있어 경매절차로 인하여 압류가 되더라도 채무자의 관리·이용행위를 미리 제한할 수는 없습니다. 그러나 채무자·소유자 또는 부동산의 점유자가 부동산에 대한 침해행위 즉, 부동산의 가격을 현저히 감소시키거나 감소시킬 우려가 있는 행위(가격감소행위등이라 한다.)를 하는 때에는, 법원은 압류채권자(배당요구의 종기가 지난 뒤에 강제경매 또는 담보권 실행을 위한 경매신청을 한 압류채권자를 제외한다.) 또는 최고가매수신고인의 신청에 따라 매각허가결정이 있을 때까지 담보를 제공하게 하거나 담보를 제공하게 하

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대지권이 등기되지 않은 구분건물(아파트)의 전유부분 경매 시 대지사용권을 일괄경매하여야 하는지

1. 질의내용 갑은 을에 대한 대여금채권을 담보하기 위하여 을소유의 아파트에 근저당권을 설정하였습니다. 그런데 갑은 위 채무를 변제기일이 지나서도 변제하지 않으므로 위 아파트에 대하여 담보권실행을 위한 경매를 신청하려고 하는데, 위 아파트의 대지권등기가 아직 되어 있지 않습니다. 이 경우 갑이 위 아파트의 경매를 신청하면서 대지권을 일괄매각하지 않아도 경매절차상 하자가 없는지요? 2. 검토의견 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조 제6호는 '대지사용권'이라 함은 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리를 말한다고 규정하고 있고, 같은 법 제20조 제1항은 “구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다.”라고 규정하고 있으며, 같은 법 제20조 제2항은 “구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다. 다만, 규약으로써 달리 정한 때에는 그러하지 아니하다.”라고 규정하고 있습니다. 그리고 구분건물에 있

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부동산 경매절차 기일입찰절차 및 주의사항

1. 질의내용 저는 일반적으로 시가보다 저렴하다고 알고 있는 법원의 경매절차에서 부동산을 구입하고자 합니다. 경매절차에서 부동산의 입찰절차 및 주의사항은 어떠한 것이 있는지요? 2. 검토의견 강제경매의 방법에 관하여 민사집행법 제103조는 “ ①부동산의 매각은 집행법원이 정한 매각방법에 따른다. ②부동산의 매각은 매각기일에 하는 호가경매(呼價競賣), 매각기일에 입찰 및 개찰하게 하는 기일입찰 또는 입찰기간 이내에 입찰하게 하여 매각기일에 개찰하는 기간입찰의 세 가지 방법으로 한다. ③부동산의 매각절차에 관하여 필요한 사항은 대법원규칙으로 정한다.”라고 규정하고 있으며, 이 규정은 부동산을 목적으로 하는 담보권 실행을 위한 경매절차에도 준용되게 됩니다(같은 법 제268조). 위와 같은 세 가지 부동산 경매방법 중 통상 행하여지고 있는 기일입찰에 관하여 살펴보면 다음과 같습니다. 첫째, 기일입찰에서의 입찰은 매각기일에 입찰표를 집행관에게 제출하는 방법으로 하게 되고(민사집행규칙 제62조

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부동산 경매절차에서 배당종기 이후에 이중경매신청을 한 자가 이의신청(즉시항고)을 할 수 있는지

1. 질의내용 갑은 을의 채권자인데, 을소유의 부동산에 경매신청이 들어와 현재 경매가 진행 중입니다. 갑은 위 부동산에 경매가 진행 중이라는 사실을 모르고 있다가 위 경매절차의 배당요구의 종기 이후에 을로부터 근저당권을 설정받았습니다. 그 후 갑은 위 부동산에 대하여 중복하여 경매신청을 하였고, 경매개시결정 등기가 경료되었는데 위 부동산은 선행경매절차에 따라서 매각허가결정이 났습니다. 갑은 최저매각가격이 감정평가 절차의 미비로 인하여 지나치게 저렴하게 책정되었다고 생각하고 있습니다. 갑이 위 경매법원의 결정에 대하여 이의신청을 할 수 있는가요? 2. 검토의견 갑이 위 경매법원의 매각허가결정을 다투기 위해서는 위 매각허가결정에 대하여 즉시항고를 할 수 있어야 합니다. 민사집행법 제129조 제1항은 “이해관계인은 매각허가 또는 불허가의 결정에 따라 손해를 볼 경우에만 즉시항고를 할 수 있다.”고 규정하고 있으므로 매각허가결정에 대하여 즉시항고를 하기 위해서는 갑이 민사집행법 제90조의

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파산절차에서 별제권 행사 시 채권신고를 하여야 하는지

1. 질의내용 갑은 을회사 소유 부동산에 대하여 근저당권을 설정받은 채권자입니다. 그런데 을회사에 대한 파산절차가 진행 중인바, 이 경우 갑도 채권신고를 하여야 하는지요? 2. 검토의견 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제411조는 “파산재단에 속하는 재산상에 존재하는 유치권, 질권, 저당권, 동산ㆍ채권 등의 담보에 관한 법률에 따른 담보권 또는 전세권을 가진 자는 그 목적인 재산에 관하여 별제권을 가진다.”라고 규정하고 있고, 같은 법 제412조는 “별제권은 파산절차에 의하지 아니하고 행사한다.”라고 규정하고 있습니다. 그런데 같은 법 제447조 제1항은 “파산채권자는 법원이 정한 기간 내에 1) 그 채권액 및 원인, 2) 일반의 우선권이 있는 때에는 그 권리, 3) 제446조 제1항 각 호의 사항 어느 하나에 해당하는 청구권을 포함하는 때에는 그 구분을 법원에 신고하고 증거서류 또는 그 등본이나 초본을 제출하여야 한다.” 고 규정하고 있으며, 제2항에서는 “별제권자는 위 1),

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부동산 경매 시 강제경매의 기초가 된 채무자 명의의 소유권이전등기가 원인무효이어서 강제경매절차가 무효로 된 경우 구제방법(부당이득, 담보책임)

1. 질의내용 갑은 을 소유의 부동산의 강제경매절차에서 경락받아 대금을 완납하였으나, 을 명의의 소유권이전등기가 원인무효여서 강제경매절차가 무효로 되었습니다. 이 경우 1) 갑은 을의 집행채권자 병에게 부당이득 청구할 수 있나요? 2) 갑은 담보책임을 주장할 수 있나요? 2. 검토의견 경락인이 강제경매절차를 통하여 부동산을 경락받아 대금을 완납하고 그 앞으로 소유권이전등기까지 마쳤으나, 그 후 강제경매절차의 기초가 된 채무자 명의의 소유권이전등기가 원인무효의 등기이어서 경매 부동산에 대한 소유권을 취득하지 못하게 된 경우, 이와 같은 강제경매는 무효라고 할 것이므로 경락인은 경매 채권자에게 경매대금 중 그가 배당받은 금액에 대하여 일반 부당이득의 법리에 따라 반환을 청구할 수 있고, 민법 제578조 제1항, 제2항에 따른 경매의 채무자나 채권자의 담보책임은 인정될 여지가 없다고 보고 있습니다(대법원 2004. 6. 24. 선고 2003다59259 판결). 따라서 갑은 부당이득의 청구

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부동산 경매 시 담보권실행경매에서 신청 채권자가 다른 채권으로 교환할 수 있는지

1. 질의내용 갑은 을의 부동산에 대하여 제2순위 근저당권을 확보하고 있는데, 제1순위 근저당권자인 병은행은 담보권실행을 위한 경매를 신청하였습니다. 그런데 경매신청인인 병은행은 경매신청 시 청구금액 중 일부가 변제되자 그 변제부분을 병은행의 제1순위 근저당권의 담보범위 내의 다른 채권으로 변경하는 채권계산서를 제출하여 경매신청 시 청구하지 않았다가 변제된 다른 채권 대신 변경신청 한 부분도 갑의 제2순위 근저당권채권보다 우선하여 배당을 받았는바, 이것이 타당한지요? 2. 검토의견 담보권실행을 위한 경매절차에서 신청채권자가 청구금액을 확장할 수 있는지에 관하여 판례는 “담보권의 실행을 위한 경매에서 신청채권자가 경매를 신청함에 있어서 그 경매신청서에 피담보채권액 중 일부만을 청구금액으로 기재하였을 경우에는 다른 특별한 사정이 없는 한 신청채권자가 당해 경매절차에서 배당을 받을 금액이 기재된 청구금액을 한도로 확정되며, 신청채권자가 이중경매신청을 할 수 있는 것은 별론으로 하고, 청구

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채무가 변제되어 소멸된 근저당권에 배당되어 공탁된 배당금이 누구에게 귀속되는지(후순위 저당권, 추가배당)

1. 질의내용 갑은 을소유의 부동산에 대한 제3순위 근저당권자로서 그 부동산에 대하여 담보권실행을 위한 경매를 신청하여 매각되었습니다. 그리고 위 부동산의 매각대금에 대한 배당에 있어서 갑은 제1순위 근저당권자 병, 제2순위 근저당권자 정에게 배당되고 난 잔액을 제3순위 근저당권부 채권의 일부만 배당받게 되었습니다. 그런데 정은 배당기일에 배당법정에 출석하지 않았고, 정에 대한 배당금은 공탁되었으나, 그 후 정의 제2순위 근저당권은 이미 채무전액이 변제되어 소멸된 것으로 밝혀졌습니다. 이 경우 정에게 배당되었다가 공탁된 배당금은 누구에게 귀속되는지요? 2. 검토의견 민사집행법 제160조 제2항은 “채권자가 배당기일에 출석하지 아니한 때에는 그에 대한 배당액을 공탁하여야 한다.”라고 규정하고 있고, 같은 법 제161조 제3항은 “제160조 제2항의 채권자가 법원에 대하여 공탁금의 수령을 포기하는 의사를 표시한 때에는 그 채권자의 채권이 존재하지 아니한 것으로 보고 배당표를 바꾸어야 한

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가압류 부동산을 매수한 이후, 부동산이 강제집행(경매)이 진행되는 경우 부동산 매수인의 배당참가 금액

1. 질의내용 갑은 가압류가 집행된 부동산을 취득하였습니다. 이후 가압류채권자가 가압류채무자를 집행채무자로 하여 강제집행을 실시하는 경우, 갑이 참여할 수 있는 배당의 범위는 얼마나 되나요? 2. 검토의견 부동산에 대한 가압류집행 후 가압류목적물의 소유권이 제3자에게 이전된 경우 가압류채권자는 집행권원을 얻어 제3취득자가 아닌 가압류채무자를 집행채무자로 하여 그 가압류를 본압류로 이전하는 강제집행을 실행할 수 있으나, 이 경우 그 강제집행은 가압류의 처분금지적 효력이 미치는 객관적 범위인 가압류결정 당시의 청구금액의 한도 안에서만 집행채무자인 가압류채무자의 책임재산에 대한 강제집행절차라 할 것이고, 나머지 부분은 제3취득자의 재산에 대한 매각절차라 할 것이므로, 제3취득자에 대한 채권자는 그 매각절차에서 제3취득자의 재산 매각대금 부분으로부터 배당을 받을 수 있다(대법원 2005. 7. 29. 선고 2003다40637 판결). 따라서 갑은 가압류채권의 청구금액을 제외한 범위에서 배당

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부동산 경매에서 미등기건물이 종물로 매각된 때 매수인이 소유권을 취득할 수 있는지

1. 질의내용 갑은 을소유 토지 일부를 임차하여 무허가미등기건물을 건축하여 거주하고 있는데, 을의 토지 및 그 지상의 을소유 건물에 근저당권을 설정한 채권자 병이 위 토지 및 건물에 대한 경매를 신청하여 진행된 경매절차에서 갑의 미등기무허가건물도 을의 건물의 종물 내지 부합물로 보아 매수인 정에게 매각되었습니다. 이 경우 정이 소유권을 주장하여 갑의 퇴거를 청구할 수 있는지요? 2. 검토의견 주물과 종물의 관계에 관하여 민법 제100조는 “①물건의 소유자가 그 물건의 상용에 공하기 위하여 자기소유인 다른 물건을 이에 부속하게 한 때에는 그 부속물은 종물이다. ②종물은 주물의 처분에 따른다.”라고 규정하고 있고, 부동산에의 부합에 관하여 같은 법 제256조는 “부동산의 소유자는 그 부동산에 부합한 물건의 소유권을 취득한다. 그러나 타인의 권원에 의하여 부속된 것은 그러하지 아니하다.”라고 규정하고 있으며, 저당권의 효력범위에 관하여 같은 법 제358조는 “저당권의 효력은 저당부동산에

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부동산 압류 이후 발생한 차임채권 등에 저당권의 효력이 미치는지, 저당권 실행 방법

1. 질의내용 갑은 을의 저당채권자로 갑이 을 소유 부동산에 압류 후에 발생한 을이 병에 대하여 가지는 차임채권에 대하여서도 저당권의 효력이 미치나요? 위 차임채권에 대한 저당권 실행은 어떻게 하나요? 2. 검토의견 민법 제359조 전문은 “저당권의 효력은 저당부동산에 대한 압류가 있은 후에 저당권설정자가 그 부동산으로부터 수취한 과실 또는 수취할 수 있는 과실에 미친다.”라고 규정하고 있는데, 위 규정상 '과실'에는 천연과실뿐만 아니라 법정과실도 포함되므로, 저당부동산에 대한 압류가 있으면 압류 이후의 저당권설정자의 저당부동산에 관한 차임채권 등에도 저당권의 효력이 미칩니다. 다만 저당부동산에 대한 경매절차에서 저당부동산에 관한 차임채권 등을 관리하면서 이를 추심하거나 저당부동산과 함께 매각할 수 있는 제도가 마련되어 있지 아니하므로, 저당권의 효력이 미치는 차임채권 등에 대한 저당권의 실행이 저당부동산에 대한 경매절차에 의하여 이루어질 수는 없고, 그 저당권의 실행은 저당권의 효

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부동산 경매시 저당권자가 저당부동산 차임채권 등에 대하여 별개로 저당권을 실행하지 아니한 경우, 연체 차임 등이 보증금에서 당연히 공제되는지

1. 질의내용 갑은 을에 대한 저당권자로서 저당부동산을 강제집행하였는데 저당부동산의 차임채권에 대하서여는 별도의 조치를 취한바 없었습니다. 갑은 위 차임채권 상당액을 지급받을 수 있나요? 2. 검토의견 보증금이 수수된 저당부동산에 관한 임대차계약이 저당부동산에 대한 경매로 종료되었는데, 저당권자가 차임채권 등에 대하여는 민사집행법 제273조 에 따른 채권집행의 방법으로 별개로 저당권을 실행하지 아니한 경우에 저당부동산에 대한 압류의 전후와 관계없이 임차인이 연체한 차임 등의 상당액이 임차인이 배당받을 보증금에서 당연히 공제됨은 물론, 저당권자가 차임채권 등에 대하여 위와 같은 방법으로 별개로 저당권을 실행한 경우에도 채권집행 절차에서 임차인이 실제로 차임 등을 지급하거나 공탁하지 아니하였다면 잔존하는 차임채권 등의 상당액은 임차인이 배당받을 보증금에서 당연히 공제됩니다(대법원 2016. 7. 27. 선고 2015다230020 판결). 따라서 별도로 채권집행 등의 방법으로 저당권을 실

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부동산 경매절차에서 재매각기일 전 대금을 납부할 경우 재매각절차가 취소되는지

1. 질의내용 저는 법원의 경매절차에서 매각하는 주택 1동을 매수하였으나 대금지급기한을 지키지 못하여 법원은 위 주택의 재매각을 명하였습니다. 이 경우 제가 지금이라도 대금을 마련하여 납부한다면 위 주택을 취득할 수 있는지요? 2. 검토의견 민사집행법 제138조 제1항은 “매수인이 대금지급기한 또는 제142조 제4항의 다시 정한 기한까지 그 의무를 완전히 이행하지 아니 하였고, 차순위매수신고인이 없는 때에는 법원은 직권으로 부동산의 재매각을 명하여야 한다.”라고 규정하고 있습니다. 여기서 재매각의 요건을 보면 다음과 같습니다. 첫째, 매수인이 그 매각대금지급의무를 완전히 이행하지 아니하여야 합니다. 둘째, 매수인이 대금지급기한 또는 민사집행법 제142조 제4항의 다시 정한 기한까지 대금지급의무를 이행하지 아니하여야 합니다. 셋째, 차순위매수신고인이 없어야 합니다. 차순위매수신고인이 있을 경우에는 차순위매수신고인에 대한 매각허가여부를 결정하여야 합니다(민사집행법 제137조 제1항).

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집행비용액 확정결정 없이 집행비용을 강제집행의 집행권원인 확정판결에 기하여 강제경매절차에서 추심할 수 있는지

1. 질의내용 갑은 을을 상대로 하여 부동산 명도 확정판결을 받았고, 위 강제집행 절차에서 집행비용을 배상받지 못한 상태에서, 위 부동산 명도 강제집행의 집행권원인 확정판결에 기한 강제경매절차에서 위 집행 비용을 추심할 수 있나요? 2. 검토의견 강제집행에 필요한 비용은 채무자가 부담하고 그 강제집행절차에서 우선적으로 변상 받을 수 있으나 당해 강제집행절차에서 변상을 받지 못한 비용은 집행법원의 집행비용액확정결정을 받아 이를 집행권원으로 하는 별도의 금전집행을 하여야 하므로, 부동산 명도 강제집행의 집행비용에 대한 집행법원의 집행비용액확정결정이 없는 경우, 그 집행비용을 위 부동산 명도 강제집행의 집행권원인 확정판결에 기한 강제경매절차에서 추심할 수 없다고 봅니다(대법원 2006. 10. 12. 선고 2004재다818 판결). 따라서 원칙적으로 갑은 집행비용을 우선적으로 배상받을 수 있으나 당해 강제집행절차에서 변상을 받지 못하는 경우 집행비용액확정결정이 필요합니다.

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대항력과 우선변제권이 있는 임차인이 보증금반환청구소송 승소 후 경매를 신청하여 보증금 전액을 배당받지 못한 경우, 후행 경매절차에서 우선변제권에 의한 배당을 받을 수 있는지

1. 질의내용 갑은 대항력과 우선변제권을 가지고 있는 임차인으로 임대인인 을을 상대로 보증금반환청구소송을 제기하여 승소하여 강제경매를 신청하였으나, 보증금 전액을 배당받지 못하였습니다. 그렇다면 후행 경매절차에서도 우선변제권자로서 배당 받을 수 있나요? 2. 검토의견 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 함께 가지고 있는 임차인이 우선변제권을 선택하여 제1경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있을 뿐이고, 임차인의 우선변제권은 경락으로 인하여 소멸하는 것이므로 제2경매절차에서 우선변제권에 의한 배당을 받을 수 없는바, 이는 근저당권자가 신청한 1차 임의경매절차에서 확정일자 있는 임대차계약서를 첨부하거나 임차권등기명령을 받아 임차권등기를 하였음을 근거로 하여 배당요구를 하는 방법으로 우선변제권을 행사한 것이 아니라, 임대인을 상대로 보증금

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부동산 경매 시 근저당권의 실행비용이 채권최고액에 포함되는지

1. 질의내용 갑은 을과의 물품거래의 대금을 담보하기 위하여 갑소유 부동산에 제1순위 근저당권을 설정해주었고, 그 후 위 근저당권보다 후순위의 근저당권자가 다수 설정되었습니다. 그 후 갑이 물품대금을 연체하여 을이 위 부동산에 대한 담보권실행을 위한 경매를 신청하여 위 부동산이 매각되었습니다. 그런데 을의 채권액은 위 근저당권의 채권최고액을 초과합니다. 이 경우 을이 제1순위로 배당 받을 수 있는 금액은 위 채권최고금액에 한정되고, 그 채권최고액에 근저당권의 실행비용도 포함되어 을이 집행비용을 위 채권최고액과는 별도로 후순위 근저당권자들보다 우선하여 변제받을 수 없는지요? 2. 검토의견 근저당권에 관하여 민법 제357조는 “①저당권은 그 담보할 채무의 최고액만을 정하고 채무의 확정을 장래에 보류하여 이를 설정할 수 있다. 이 경우에는 그 확정될 때까지의 채무의 소멸 또는 이전은 저당권에 영향을 미치지 아니한다. ②전항의 경우에는 채무의 이자는 최고액 중에 산입한 것으로 본다.”라고

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부동산 경매 시 구분건물의 전유부분만 경매로 매각된 경우 그 대지지분도 취득하는지

1. 질의내용 갑은 저당권의 실행으로 진행된 경매절차에서 건설회사인 병회사로부터 분양 받은 을소유의 아파트를 매수하였습니다. 그런데 위 아파트의 대지는 병회사의 소유이지만 지적의 정리가 완료되지 않아서 대지권의 등기가 되어 있지 않았습니다. 이러한 경우 갑이 대지권에 관하여도 소유권을 취득할 수 있는지요? 2. 검토의견 민법 제358조 본문은 “저당권의 효력은 저당부동산에 부합(附合)된 물건과 종물(從物)에 미친다.”라고 규정하고 있는데, 이 규정은 저당부동산에 종된 권리에도 유추적용 된다고 함이 판례의 태도입니다(대법원 1992. 7. 14. 선고 92다527 판결, 1993. 12. 10. 선고 93다42399 판결). 그리고 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조 제1항은 “구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다.”라고 규정하고 있고, 같은 조 제2항은 “구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다. 다만, 규약으로써

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부동산 경매 시 담보권실행 경매절차 개시 후 채무변제를 이유로 이의제기하는 방법

1. 질의내용 저는 갑으로부터 1,000만원을 빌리면서 제 소유 주택에 채권최고액 1,500만원의 근저당권을 설정하였습니다. 그 후 저는 여러 차례 나누어 원금과 이자를 모두 지급하였지만 근저당권설정등기를 말소하지 않았습니다. 그런데 2년이 지난 뒤 갑이 말소되지 않은 근저당권을 근거로 저의 주택에 담보권실행을 위한 경매를 신청하였습니다. 이 경우 어떻게 대항할 수 있는지요? 2. 검토의견 귀하의 경우 근저당권으로 담보된 채권을 모두 변제하였음에도 채권자 갑이 근저당권설정등기가 말소되지 않았음을 악용하여 담보권실행을 위한 경매신청을 제기한 것은 부당하다고 하겠습니다. 그러므로 귀하는 갑을 상대로 하여 채무변제를 이유로 경매개시결정에 대한 이의나 채무에 관한 이의의 소를 제기하여야 할 것입니다. 민사집행법 제265조는 “경매절차의 개시결정에 대한 이의신청사유로 담보권이 없다는 것 또는 소멸되었다는 것을 주장할 수 있다.”라고 규정하고 있으므로 담보권실행을 위한 경매개시결정에 대한 이의

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가집행으로인한 부동산 경매절차에서 소유권을 취득하였는데, 가집행선고부판결이 상소심에서 번복된 경우 소유권 취득한 매수인의 효력

1. 질의내용 저는 갑이 을을 상대로 제기하여 승소한 대여금청구사건의 가집행선고부판결에 기한 부동산강제경매사건의 매수인으로서 그 부동산에 대한 매각대금을 완납하고 소유권까지 제 명의로 이전하였습니다. 그러나 위 판결이 상소심에 계류 중에 있어 판결이 번복될 수도 있는데, 만일 번복된다면 제가 경매절차에서 매수한 위 부동산의 소유권에는 어떤 영향이 미치는지요? 2. 검토의견 민사소송법 제213조 제1항은 “재산권의 청구에 관한 판결은 가집행(假執行)의 선고를 붙이지 아니할 상당한 이유가 없는 한 직권으로 담보를 제공하거나, 제공하지 아니하고 가집행을 할 수 있다는 것을 선고하여야 한다. 다만, 어음금·수표금 청구에 관한 판결에는 담보를 제공하게 하지 아니하고 가집행의 선고를 하여야 한다.”라고 규정하고 있고, 같은 조 제2항은 “법원은 직권으로 또는 당사자의 신청에 따라 채권전액을 담보로 제공하고 가집행을 면제받을 수 있다는 것을 선고할 수 있다.”라고 규정하고 있습니다. 그런데 가집

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부동산 경매 시 집행법원이 최고가매수신고인에게 매각허가 결정을 하지 않는 경우, 집행에 관한 이의를 할 수 있는지

1. 질의내용 저는 갑이 소유한 X부동산에 관하여 실시된 매각기일에서 을보다 높은 매수가격을 신고하였는데, 집행관이 신고가격을 오인하여 을을 최고가매수신고인으로 정하여 매각기일을 종결하였고, 집행법원이 을에 대한 매각불허가결정을 하였을 뿐 저에 대하여 매각허가결정을 하고 있지 않습니다. 이 때 제가 법원에 대해 어떠한 조치를 할 수 있나요? 2. 검토의견 비슷한 사안에서 판례는, 집행법원은 매각기일에서의 최고가매수신고인에 대하여 매각을 허가하거나 허가하지 아니하는 결정을 하여야 하는 것이므로(민사집행법 제126조), 집행법원이 최고가매수신고인임이 명백한 자에 대하여 특별한 사정 없이 매각허가 여부의 결정을 하지 아니할 때에는 최고가매수신고인은 민사집행법 제16조에 정한 집행에 관한 이의에 의하여 불복할 수 있다(대법원 2008. 12. 29. 자 2008그205 결정)고 하고 있습니다. 이에 따를 때, 집행법원은 집행관의 매각기일진행에 잘못이 있더라도 이에 구속되지 않고 그 잘못을

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부동산 담보권실행경매 신청 후 신청채권자가 청구금액을 확장할 수 있는지(이중경매신청)

1. 질의내용 갑은 을의 부동산에 채권최고액 8,000만원인 제1순위 근저당권을 설정하였는데, 위 부동산에는 병의 제2순위 근저당권, 정의 제3순위 근저당권이 설정되어 있었습니다. 그런데 갑은 위 채권 중 4,000만원에 대하여는 지급기한을 연장해 주었으므로 4,000만원에 대해서만 경매신청을 하였다가, 그 경매가 진행되던 중 잔액 4,000만원에 대한 변제기한도 도래하여 채권계산서를 제출할 때 위 잔액까지 추가하여 제출하였습니다. 이 경우 갑이 추가된 금액까지 배당받을 수 있는지요? 2. 검토의견 담보권실행을 위한 경매신청 시 신청서에 기재할 사항 중 담보권과 피담보채권의 표시, 피담보채권의 일부에 대하여 담보권 실행 또는 권리행사를 하는 때에는 그 취지 및 범위를 기재하도록 정하고 있는데(민사집행규칙 제192조 제2호 및 제4호), 이는 경매신청단계에서 경매신청인에게 경매신청원인이 되는 피담보채권을 특정시키기 위한 것일 뿐만 아니라, 경매채권자의 청구채권액을 그 신청서에 표시된

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부동산 경매절차 진행 중 공탁방법과 청구이의, 집행정지

1. 질의내용 갑은 을에 대한 채권의 실행을 위해 을의 부동산에 대하여 강제집행을 신청하였습니다. 이후 을은 채권 상당액을 공탁한 후, 집행정지 및 청구이의의 소를 제기하였는데, 이로서 집행의 효력을 배제할 수 있나요? 2. 검토의견 채무자가 1개 또는 수개의 채무의 비용 및 이자를 지급할 경우에 변제자가 그 전부를 소멸하게 하지 못한 제공을 한 때에는 비용, 이자, 원본의 순서로 변제에 충당하여야 하고(민법 제479조 제1항), 강제집행에 필요한 비용은 채무자가 부담하고 그 집행에 의하여 우선적으로 변상을 받는 것이므로(민사집행법 제53조 제1항) 금전의 지급을 명한 집행권원에 대하여는 그 집행비용을 변상하지 아니하는 한 그 집행력 전부의 배제를 구할 수 없습니다. 민사소송법 제513조 제1항에 의하면 강제집행비용은 채무자의 부담으로서 별도의 채무명의 없이 그 집행의 기본이 되는 당해 채무명의에 터잡아 당해 강제집행절차에서 그 채무명의에 표시된 채권과 함께 추심할 수 있는 것이므로

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부동산 경매와 관련하여 근저당권설정계약이 사해행위취소소송이 확정된 경우 배당범위(배당이의의 소)

1. 질의내용 갑과 을은 채권자를 해할 목적으로 근저당권설정계약을 체결 하고 을 명의의 부동산에 근저당권을 설정해주었습니다. 이후 을의 채권자들로부터 위 부동산이 강제집행당하는 경우, 을의 채권자 병은 위 근저당권설정계약에 대하여 사해행위취소판결을 받았습니다. 을의 채권자인 병이 적법하게 배당받을 수 있는 범위는 얼마일까요? 2. 검토의견 근저당권설정계약을 사해행위로 취소하는 판결이 먼저 확정되고 근저당권자를 상대로 한 배당이의소송이 뒤이어 진행되는 경우에, 배당이의소송에서는 그 소를 제기하지 아니한 다른 채권자의 존재를 고려할 필요 없이 그 소를 제기한 채권자의 채권이 만족을 받지 못한 한도에서만 근저당권자에 대한 배당액을 삭제하여 이를 채권자에 대한 배당액으로 경정하고 나머지는 근저당권자에 대한 배당액으로 남겨두어야 합니다. 그런데 근저당권설정계약이 사해행위로 취소된 이상 근저당권자는 근저당권에 따라 배당받을 권리를 상실하여 그에게 배당을 실시할 수 없는 명백한 사유가 생겼으므로

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가압류에 기한 강제집행으로 부동산 소유권을 상실한 경우 매도인의 담보책임이 인정되는지

1. 질의내용 갑은 을로부터 가압류된 부동산을 매수하였습니다. 이후 가압류에 기하여 강제집행으로 갑은 당해 부동산의 소유권을 상실하였는데, 매수인 갑이 을에게 담보책임을 주장하고 있습니다. 이 경우 을에게 매도인으로서 담보책임이 인정되나요? 2. 검토의견 가압류된 부동산을 매수하였고, 이후 가압류에 기하여 강제집행으로 당해 부동산의 소유권을 상실하는 경우, 매수인이 매도인에게 담보책임을 주장할 수 있는지에 대하여 판례는 가압류 목적이 된 부동산을 매수한 사람이 그 후 가압류에 기한 강제집행으로 부동산 소유권을 상실하게 되었다면 이는 매매의 목적 부동산에 설정된 저당권 또는 전세권의 행사로 인하여 매수인이 취득한 소유권을 상실한 경우와 유사하므로, 이와 같은 경우 매도인의 담보책임에 관한 민법 제576조 의 규정이 준용된다고 보아 매수인은 같은 조 제1항에 따라 매매계약을 해제할 수 있고, 같은 조 제3항에 따라 손해배상을 청구할 수 있다고 보고 있습니다(대법원 2011. 5. 13.

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부동산 경매 시 채권신고를 하지 않은 가등기담보권자가 배당받을 수 있는지

1. 질의내용 갑은 을에 대한 대여금채권을 가지고 있는 자로서 을소유 X부동산에 대하여 다른 채권자의 강제경매신청에 기해 경매개시결정등기가 되기 전 위 대여금채권을 담보하기 위하여 X부동산에 담보목적으로 가등기를 해두었습니다. 갑은 가등기담보권도 등기된 저당권과 효력이 같다고 생각하여 경매절차에서 법원에 별도로 배당요구나 채권신고를 하지 않고 있었는데 후에 배당표에서 제외된 사실을 알게 되었습니다. 이런 경우 갑이 배당기일에서 배당이의를 할 수 있는지요? 2. 검토의견 부동산 경매절차에서 저당권, 전세권, 그 밖의 우선변제청구권으로서 첫 경매개시결정등기 전에 등기되었고 매각으로 소멸하는 것을 가진 채권자는 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당에 참가하는 채권자에 해당합니다. (민사집행법 제148조 제4호) 즉, 부동산에 대한 경매개시결정 등기 전에 저당권, 전세권, 임차권등기를 가진 채권자는 배당요구종기일까지 별도로 배당요구를 하지 않더라도 자신의 채권에 대한 배당받을 수 있습니다.

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유체동산압류, 경매 절차에 따라 낙찰받은 물건이 건물의 일부로 평가되는 경우 소유권취득 여부

1. 질의내용 저의 저당채무자인 갑이 저온창고 및 예냉실과 집하장 공간으로 구성한 건물의 일부로서 창고 용도로 설계 및 신축된 저온창고가 동산집행의 방법으로 압류되었고 이를 유체동산경매에서 을이 낙찰받아 대금을 완납하였습니다. 위 저온창고의 소유권은 을에게 이전되었나요? 2. 검토의견 유체동산압류, 경매 절차에 따라 낙찰받은 물건이 건물의 일부로 평가되는 경우 소유권취득 여부와 관련하여 판례는 “이 사건 건물은 저온창고 및 예냉실과 집하장 공간으로 구성되어 온 사실, 이 사건 건물이 저온창고 용도로 설계 및 신축되었고, 건물의 일부로서 건축물관리대장에도 도면에 예냉실과 저온창고를 건물의 일부로 구획하여 놓고 있으며, 완공 이후 현재까지 저온창고로 이용되어 온 사실, 건물등기부등본의 건물의 표시란 및 공장저당법 제7조 목록에도 '1층 농산물저장창고 2,682.99'로 기재되어 있는 사실, 별지 1. 목록 제1, 2항 기재 물건인 저온창고 및 예냉실은 이 사건 건물 신축 당시부터 판넬로

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부동산 경매 시 집행관이 부동산현황조사를 하는 경우 주의의무(국가배상가부)

1. 질의내용 갑이 건축물관리대장상 명칭이 '시티타운'이지만 그 외벽에는 '씨티타운'으로 표시되어 있는 공동주택 401호를 임차하여 전입신고를 마치고 주거하고 있었는데, 임의경매 과정에서 집행관이 '시티타운'으로 전입신고된 세대주의 주민등록만을 확인하고 외벽에 표시된 명칭인 '씨티타운'으로 전입신고된 세대주의 주민등록을 확인하지 않았습니다. 저는 경매절차에서 위 공동주택을 매수하여 소유권을 취득하였고 '씨티타운'으로 전입신고한 임차인에게 임대차보증금을 반환하여 주는 손해를 입었는데, 제가 집행관 및 국가를 상대로 이 손해의 배상을 청구할 수 있을지요. 2. 검토의견 경매주택에 대한 현황조사를 하는 집행관이 임대차관계의 확인을 위해 그 주택에 전입신고된 세대주의 주민등록을 확인할 의무가 있는지에 관하여 판례는 “경매절차에 있어서 부동산현황조사 및 매각물건명세서의 작성은 매각대상 부동산의 현황을 정확하게 파악하여 일반인에게 그 부동산의 현황과 권리관계를 공시함으로써 매수희망자가 매각대상

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부동산 경매 시 근저당권자가 채권최고액을 초과하는 채권도 배당받을 수 있는지

1. 질의내용 갑은 을에 대한 채권자이며, 을의 부동산에 대한 근저당권자로서 경매를 신청하여 경락대금에서 이자, 위약금을 포함한 실제 을에 대한 채권액 1억 2천만원 중 채권최고액 1억원만 우선 배당 받는 것으로 배당표가 확정되었습니다. 위와 같이 갑에게 배당되고 남은 X부동산의 경락대금에 대하여는 X부동산에 대한 가압류채권자들이 각 채권액에 비례하여 배당받게 된 경우 갑이 을에 대한 실제 채권액 중 우선 배당 받은 채권최고액 1억원을 초과한 2천만원 부분에 대하여도 위 가압류채권자들과 경합하여 배당받을 수 있는지요? 2. 검토의견 경매부동산에 대한 1순위 근저당권자는 배당절차에서 채권최고액을 초과하지 않는 범위에서 그보다 후순위 근저당권자 및 기타 부동산에 대한 가압류채권자에 우선하여 배당을 받을 권리가 있습니다(민법 제356조, 제357조). 1) 다만, 부동산에 대하여 근저당권설정자와 채무자가 동일하고 제3취득자나 후순위 근저당권자가 없는 경우에도 근저당권자가 채권최고액의 범위

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부동산에 대한 이중경매개시결정이 채무자에게 송달되지 않고 경매절차가 종료된 경우 이의 가능한지

1. 질의내용 갑은 경매부동산의 소유자이자 채무자인데 경매법원이 이중경매개시결정을 하면서 채무자인 갑에게 송달하지 않고 후행 경매절차를 진행하여 경락인으로부터 낙찰대금을 받아 경매부동산이 경락인에게 이전되어 경매절차가 종료되었습니다. 법원의 통지가 없어 갑이 후행 경매절차가 진행되고 있다는 사실도 모른채 대금까지 납부되어 경매절차가 종료된 상태에서 갑이 이의할 수 있는지요? 2. 검토의견 강제경매절차 또는 담보권 실행을 위한 경매절차를 개시하는 결정을 한 부동산에 대하여 다른 경매의 신청이 있는 때에는 집행법원은 다시 경매개시결정을 하고 먼저 경매개시결정을 한 집행절차에 따라 경매하게 되며, 먼저 경매개시결정을 한 경매신청이 취하되거나 그 절차가 취소된 경우 법원은 뒤의 경매개시결정에 따라 절차를 계속 진행하여야 합니다(민사집행법 제87조 제1항, 제2항). 또한 이중경매개시결정이 있는 경우 법원은 경매부동산의 소유자이자 채무자에게 그 결정을 송달하여야 합니다(민사집행법 제83조 제

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부동산 경매개시결정에 대한 이의의 재판절차에서 부동산의 실제 현황과 당사자들의 일치된 진술이 다른경우 판단방법

1. 질의내용 갑이 을에 대한 승소 확정판결에 기해 을명의의 부동산에 대한 강제경매신청을 하여 경매개시결정이 선고되었습니다. 갑은 위 결정에 대한 이의신청을 하였고, 이의의 재판절차에서 갑과 을은 부동산의 현황에 대하여 일치된 진술을 하였습니다. 실제 부동산의 현황이 위 진술과 다르다면 법원은 위 진술과 관계없이 실제 부동산의 현황대로 판단할 수 있는지요? 2. 검토의견 민사집행법 제23조 제1항은 “이 법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 민사집행 및 보전처분의 절차에 관하여는 민사소송법의 규정을 준용한다.”고 규정하고 있고, 민사소송법 제288조 는 “법원에서 당사자가 자백한 사실과 현저한 사실은 증명을 필요로 하지 아니한다. 다만, 진실에 어긋나는 자백은 그것이 착오로 말미암은 것임을 증명한 때에는 취소할 수 있다.”고 규정하고 있습니다. 그러나 위 민사집행법 제23조 제1항은 민사집행절차에 관하여 민사집행법에 특별한 규정이 없으면 성질에 반하지 않는 범위 내에서 민사소송

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부동산 경매 시 등기부에 등재되지 않은 무허가건물을 경매물건에 포함시킬 수 있는지(일괄경매)

1. 질의내용 갑은 을에 대한 금전채권을 담보하기 위하여 을소유의 토지 및 건물에 근저당권을 설정하였는데, 을이 채무를 변제하지 않으므로 위 토지 및 건물에 대하여 담보권실행을 위한 경매를 신청하려고 준비중에 있습니다. 그런데 위 토지상에는 근저당권 설정된 건물 이외에 별도의 무허가건물(건평은 본채와 비슷하고 부엌·화장실 등 부대시설이 갖추어져 있음)이 1동 있으며, 그 무허가건물에는 임차인이 거주하고 있습니다. 이 경우 무허가건물도 일괄하여 경매를 할 수 있는지요? 2. 검토의견 민법 제358조는 저당권의 효력범위에 관하여 “저당권의 효력은 저당부동산에 부합(附合)된 물건과 종물(從物)에 미친다. 그러나 법률에 특별한 규정 또는 설정행위에 다른 약정이 있으면 그러하지 아니하다.”라고 규정하고 있습니다. 그런데 등기부에 등재되지 않은 제시외 건물을 경매물건에 포함시키기 위한 요건에 관하여 판례는 “등기부에 등재되지 않은 제시외 건물이 존재하는 경우에는 소유자가 건축하여 소유하는 것으

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부동산 경매의 경락인으로부터 경매부동산을 취득한 제3자가 현재 점유자에게 부동산 인도명령을 신청할 수 있는지

1. 질의내용 갑은 경락대금을 지급하여 X건물을 취득한 경락인 을로부터 매매대금을 지급하고 X건물의 소유권을 양도받았습니다. 그런데 을이 경락대금을 납부하고 소유권을 취득한 지 얼마되지 않아 갑에게 건물을 양도하였기 때문에 X건물에는 아직 원소유자 병이 점유하고 있으며, 을이 자기 명의로 법원에 부동산 인도명령을 신청하지도 않았습니다. 이런 경우 병이 자발적으로 X건물을 비우지 않는다면 X건물을 양도 받은 갑이 집행법원에 병을 상대로 부동산 인도명령을 신청할 수 있는지요? 2. 검토의견 부동산 경매절차의 매수인이 매각대금을 모두 지급하여 경매 부동산의 소유권을 취득하였음에도 불구하고 채무자, 소유자 등이 경매 부동산의 점유를 이전하여 주지 않는다면 그러한 점유가 매수인에게 대항할 수 있는 정당한 권원에 의한 것이 아닌 한 매수인은 매각대금을 지급한 후 6개월 이내에 법원에 신청하여 채무자 등이 점유하고 있는 부동산을 매수인에게 인도케 하는 내용의 인도명령을 받아 강제집행을 할 수 있

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부동산 경매 시 임차권의 대항력이 소멸하는 것으로 알고 부동산을 낙찰 받았으나, 임차권의 대항력이 존속하는 경우 낙찰자의 구제

1. 질의내용 갑은 1순위 근저당권의 존재로 후순위 임차권의 대항력이 소멸하는 것으로 알고 부동산을 낙찰 받았으나, 그 이후 1순위 근저당권의 소멸로 인하여 임차권의 대항력이 존속하는 것으로 변경됨으로써 낙찰부동산의 부담이 현저히 증가하게 되었습니다. 이러한 경우 갑의 구제 방법에는 어떤 것이 있는지요? 2. 검토의견 민사집행법 제121조 제6호에서 매각허가에 관한 이의사유로 규정한 '천재지변, 그 밖에 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 경매절차의 진행 중에 밝혀진 때'라는 것은 매각대상 부동산이 천재지변이나 자기가 책임질 수 없는 사유로 물리적으로 현저하게 훼손되거나, 매수인이 소유권을 취득하지 못하거나, 인수할 권리가 변동되어 매각부동산의 부담이 현저하게 증가하는 것과 같이 중대한 권리관계의 변동이 매각절차 진행 중에 발생하거나 발견되는 경우를 말합니다. 이 중 중대한 권리관계의 변동이 매각절차 진

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채권자가 집행법원에 이의신청서를 제출하였으나 배당기일에는 출석하지 못한 경우 배당이의의 소를 제기할 수 있는지

1. 질의내용 갑은 채권자로서 채무자 을의 부동산에 대한 경매절차가 개시된 후 배당요구를 하였습니다. 그런데 후에 갑이 법원에 비치된 배당표원안을 확인해보니 병이 을에 대한 단순 채권자임에도 불구하고 임금채권자로서 우선배당받는 것으로 되어 있어 집행법원에 그에 대한 이의신청서를 제출하였으나 배당기일에는 미쳐 출석하지 못하였습니다. 이런 경우에도 갑이 병에 대한 배당이의의 소를 제기할 수 있는지요? 2. 검토의견 채무자는 법원에 배당표원안이 비치된 이후 배당기일이 끝날 때까지 채권자의 채권 및 배당순위에 대하여 서면으로 이의할 수 있지만, 배당요구를 하여 배당에 참가할 자격을 가진 채권자는 배당표가 확정되기 전 본인의 배당액 내지 다른 채권자의 배당액, 배당순위 등에 대하여 이의하기 위해서는 배당기일에 본인이나 그 대리인이 직접 출석하여 배당에 대한 이의를 구두 진술로 하여야 합니다(민사집행법 제151조). 만약 채권자가 배당기일에 출석하여 배당에 대한 이의진술을 하였음에도 배당기일에

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부동산 경매절차개시 전 경매목적 부동산을 가압류한 임금채권자가 배당요구를 하지 않아도 우선배당받을 수 있는지

1. 질의내용 갑은 을에 대한 임금채권에 기해 을소유 X부동산에 대한 경매절차가 개시되기 전 X부동산에 가압류를 하였습니다. X부동산에 대한 경매절차가 개시되었으나 갑은 가압류를 해두었기 때문에 별도로 배당요구를 하지 않아도 될 것이라 생각하여 배당요구종기까지 임금채권에 대한 배당요구를 하지 않았습니다. 이런 경우 위 경매절차에서 갑이 근로기준법상 우선변제권을 가진 임금채권자로서 우선 배당을 받을 수 없는지요? 2. 검토의견 경매절차에서 부동산에 대하여 첫 경매개시결정등기 전에 가압류 등기를 한 채권자는 배당요구종기까지 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당에 참가할 수 있습니다(민사집행법 제148조 제4호). 한편, 임금채권자에게는 근로기준법상 배당절차에서 우선변제권을 인정하고 있으나, 등기가 되어 있지 않아 경매절차에서 배당요구를 하지 않으면 채권의 존부나 액수를 알 수 없는 채권자이기 때문에 배당을 받을 수 없습니다(근로기준법 제38조, 근로자퇴직급여보장법 제12조, 민사집행법 제

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