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부모자식 50만원 계좌이체 AI가 실시간 감시 세무조사? 팩트체크 해드립니다.

“50만 원 이체했다고 조사받는다고요? 그게 진짜일까요?” 안녕하세요. 세무법인 리치앤택스 이성헌 세무사입니다. 최근 유튜브를 중심으로 퍼지고 있는 AI 세무조사 관련 가짜뉴스에 대해 정확한 정보를 알려드리기 위해 이 글을 준비했습니다. 국세청 AI, 실시간 감시 시스템이 아니다! 일부 유튜버들이 주장하는 “부모 자식 간 계좌이체 50만 원만 해도 AI가 즉시 세무조사 대상자로 선정한다”는 말, 완전히 사실이 아닙니다. 국세청의 AI 시스템은 실시간 감시용이 아닙니다. 이미 구축된 전산자료를 빠르게 분석하기 위한 기술일 뿐입니다. 국민의 개인 통장을 무단으로 들여다보는 행위는 위법이며, 국세청도 법적 절차 없이 금융정보를 열람할 수 없습니다. 세무조사는 ‘트리거’가 있어야 시작됩니다. 세무조사는 트리거가 발동되어야만 시작됩니다. 예를 들어 상속세 세무조사와 같이 상속 발생하여 상속세 신고 후 국세청에서 상속세 결정을 위해 10년치 계좌 내역을 확인하거나 자금출처 조사와 같이 소득 대

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임대사업자 취득세 주택수 제외 되려면 60일 이내 등록하세요

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 이전에도 민간 주택임대사업자가 주택을 취득하는 경우 등록임대주택은 주택수에서 제외되지 않는다고 말씀드렸습니다. 다만, 예외적인 경우가 있는데 기축주택을 2024.1.10. ~ 2027.12.31. 까지 매매 취득 후 60일 이내 주택임대사업자로 등록한 경우에는 ①해당 임대주택을 취득할 때 취득일 현재의 주택수에 포함하지 않으며 ②향후 다른 주택을 취득할 때 주택수에 포함되지 않습니다. 원칙: 취득세 주택수는 취득 주택을 포함한다. 지방세법시행령 제28조의 4 [ 주택 수의 산정방법(2020.08.12 신설) ] ① 유상승계 취득세율 적용의 기준이 되는 1세대의 주택 수는 주택 취득일 현재 취득하는 주택을 포함하여 1세대가 국내에 소유하는 주택, 조합원입주권, 주택분양권 및 오피스텔의 수를 말한다. 간혹가다 내가 취득하는 주택을 포함하지 않고 주택수를 계산하는 경우가 있어서 기본적인 내용을 먼저 말씀드립니다. 이후 나오는 개념을 위

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다중주택 임대사업자 세금 문제(양도세, 종부세 등) 총정리

넣을 사진이 없어서... 여름휴가 다녀온 단양의 도담삼봉... 안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 오늘은 양도세를 비롯하여 다중주택 임대사업자가 직면하는 세금 문제를 모두 살펴보고자 합니다. 다중주택 양도 : 부가가치세 과세 vs 면세 건축법 시행령 별표1, 다중주택 요건 다중주택은 일반적으로 85제곱미터를 초과합니다. 따라서 다중주택을 신축한 경우로서 나중에 양도할 때 부가가치세과 과세되는지 면세되는지 따져봐야 합니다. 서면법령해석부가2018-2593(2019.01.23) 주택신축판매업을 영위하는 사업자가 다중주택(단독주택)으로 건축허가를 받아 신축한 건물을 용도변경의 허가를 받지 아니하고 원룸(공동주택) 형태로 개조하는 경우로서 해당 다중주택의 전체 주거전용면적이 85제곱미터를 초과하는 경우 「조세특례제한법」 제106조제1항제4호의 국민주택에 해당하지 아니하는 것이며 사업자가 당초 매매를 목적으로 신축하여 매입세액이 공제된 해당 다중주택을 주택임대사업에 사용하다

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건설임대주택사업자의 거주주택 양도 비과세 특례

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 그동안 주택임대사업자 관련해서는 '매입'임대주택사업자에 한해서 글을 포스팅 하였습니다. 그 이유는 매입임대주택사업자가 실무에서 만나는 대다수이기 때문입니다. 하지만, 최근들어 건설임대주택사업자 분들도 꾸준히 상담 문의를 주시고 계셔 이와 관련된 포스팅을 한 번 해보고자 합니다. 민간건설임대주택이란? 민간건설임대주택이란 아래와 같습니다. (민특법 2조 2호) 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택 주택법 4조에 따라 등록한 주택간설사업자가 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지 분양되지 않아 임대하는 주택 민간건설임대주택 등록은? [편안한 방법: 소유권보존등기 전 건설임대주택사업자 등록] 법제처 안건번호 21-0140(2021.06.04) 「건축법」에 따라 주택을 신축하여 소유권보존등기를 마친 소유자가 해당 주택을 임대하기 위해 민간임대주택법 제5조제1항 및 같은 법 시행령 제4조제1항제1호에 따라 임대사업

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2024년 이후 신축주택 분양 취득세 주택수 제외됩니다.

안녕하세요. 세무법인 리치앤택스 김유석 세무사입니다. 2024년에 정부가 소형 신축주택에 대한 취득세 주택수 제외 혜택을 발표하였고 2025년에는 2027년 12월 31일까지 해당 혜택을 연장해주도록 개정을 하였습니다. 2024년부터 2027년까지 한시적으로 적용되는 이 제도는 기존 2주택자가 소형 신축주택을 추가로 취득해도 3주택으로 간주되지 않는 절세 전략의 기회가 될 수 있습니다. 오늘은 해당 제도의 적용 요건과 실무상 주의사항을 지방세법 시행령 조항을 중심으로 꼼꼼히 정리해드리겠습니다. 원칙: 취득세 주택수는 취득 주택을 포함한다. 지방세법시행령 제28조의 4 [ 주택 수의 산정방법(2020.08.12 신설) ] ① 유상승계 취득세율 적용의 기준이 되는 1세대의 주택 수는 주택 취득일 현재 취득하는 주택을 포함하여 1세대가 국내에 소유하는 주택, 조합원입주권, 주택분양권 및 오피스텔의 수를 말한다. 간혹가다 내가 취득하는 주택을 포함하지 않고 주택수를 계산하는 경우가 있어서

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등록임대주택을 거주주택으로 전환하는 경우 양도세 비과세 가능

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 최근 아파트를 4년 단기 임대주택으로 등록한 후 거주주택을 양도하여 비과세를 적용받고, 임대등록이 자동말소된 후 해당 아파트에 전입하여 거주하는 사례가 늘고 있습니다. 이처럼 임대주택을 거주용도로 전환한 경우, 일부 양도차익에 대해 거주주택 비과세를 적용받을 수 있는 제도가 바로 '직전거주주택보유주택’입니다. 임대주택을 거주용도 전환: 직전거주주택보유주택 소득세법 시행령 155조 20항 후단 ⑴거주주택을 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록한 사실이 있고 ⑵그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 "직전거주주택"이라 한다)이 있는 ⑶거주주택(이하 이 항에서 "직전거주주택보유주택"이라 한다)인 경우에는 ⑷직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세를

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등록임대주택 포괄양수도 | 양도인과 양수인의 거주주택 비과세 이슈 정리

김유석 세무사입니다. 오늘 주제는 등록임대주택을 포괄양도양수하면 과태료도 없고 의무임대기간도 잔여 기간만 충족하면 된다고 하는 말을 듣고 임대주택의 포괄양수도를 구체적 전문가 상담 없이 무작정 진행하다가 낭패를 보는 일들이 많습니다. 특히, 오늘 말씀드릴 주제는 ① 양도자의 경우 기존에 거주주택 비과세를 받았거나 ② 양수자의 경우 앞으로 거주주택 비과세를 받으려면 반드시 체크해야 될 내용이 되겠습니다. 양도자, 폐지 유형X 등록임대주택: 의무임대기간 충족 전에 양도하면 세금 추징 매입등록임대주택의 경우 ①4년 단기임대유형 ②8년 장기아파트임대유형 위 두 유형을 제외하고는 폐지 유형 임대주택이 아닙니다. 이렇게 폐지 유형이 아닌 임대주택을 민간임대주택특별법상 주택임대사업자를 포괄양도하여 과태료 없이 임대사업자 지위를 승계시키더라도 이미 거주주택 비과세를 받은 경우 의무임대기간 요건 충족을 하지 않은 것으로 보아 비과세 받은 양도세 추징이 이루어집니다. 양도자, 폐지 유형O 등록임대주택

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블로그 관리자, 김유석 세무사 소개

안녕하세요. 세무법인 리치앤택스 김유석 세무사입니다. 매일 같이 블로그를 통해 제게 상담 문의 전화를 주시는 분들이 계십니다. 그분들이 사는 곳은 서울이기도 하고, 제주이기도 합니다. 세무 업무는 거리보다 사실관계의 정리와 그에 맞는 법령과 해석의 적용이 중요합니다. 얼굴 한 번 본 적 없을지라도 만족할만한 전문 서비스를 제공하기만 하면 됐습니다. 하지만 가끔은 생각합니다. 글 몇 줄만 읽고, 이름만 보고, 김유석이라는 사람이 어떤 얼굴을 하고 있는지도 모른 채 전화를 걸어오는 그 마음은 어떤 것일까. 그래서 이 글을 씁니다. 저를 찾는 수화기를 들기 전, 서로 얼굴 한 번 마주한 적 없어도, 조금은 인간적인 온기를 나눌 수 있기를 바라며. 김유석 세무사 프로필 및 주 업무 저는 사업체의 기장 위주로 밥 벌어먹는 세무사이기 보다 양도·상속·증여세의 신고·경정청구·조세불복을 주 업무로 하고 있습니다. 물론, 저를 보고 기장 계약을 해주신 대표님들도 계시고, 저희 법인 내 고객사의 기장

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아파트도 도시형생활주택이면 주택임대사업자 등록 및 세제혜택 가능합니다.

안녕하세요, 세무사 김유석입니다. 여러번 설명했지만 2018.08.18. 임대주택법이 개정되면서 2018.08.17~2020.08.17. 사이 등록한 ①4년 단기 매입임대주택 ②8년 장기 매입임대주택 아파트 위 두 임대주택은 폐지 유형에 해당되기 때문에 의무임대기간이 지나게 되면 자동말소 된다고 하였습니다. 특히, 아파트의 경우 의무임대기간이 경과되어 자동으로 주택임대사업자 등록이 말소되면 다시 임대사업자로 등록하는 길도 막혀서 거주주택 비과세, 재산세 감면, 종합부동산세 합산배제, 다주택자 양도세 중과세 등 각종 세제혜택을 받을 수 있는 길이 막히게 됩니다. 하지만, 아파트 중에서도 도시형생활주택 한정하여 2021.03.16.이후부터 주택임대사업자 등록이 다시 가능하도록 됐습니다. 구체적 내용 함께 알아보도록 하겠습니다. 아파트인데 도시형 생활주택이란? 아파트인데 도시형생활주택은 건축물대장에 도시형생활주택이라고 기재가 되어있습니다. (건축물대장에 도시형생활주택이라고 기재가 안돼있으

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조정대상지역 임대주택 양도 비과세 거주요건 정리

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 오늘은 거주주택비과세 이야기가 아닌 하나의 등록임대주택만 보유한 경우 해당 임대주택을 양도할 때의 비과세 이야기를 해보고자 합니다. 비과세 원칙: 보유기간 2년 이상 등 1세대 1주택 비과세 원칙은 너무나도 유명합니다. ① 1주택을 보유한 1세대가 ② 해당 주택을 2년 이상 보유한(취득 당시 조정대상지역인 경우 2년 이상 거주 필요) ④ 주택을 양도할 것 주택임대사업자 분들을 상담을 하다보면 1. 취득 당시 조정대상지역에 있는 다가구주택 또는 다중주택 한채를 취득한 뒤 임대주택으로 운용하고 본인은 전세로 살고 계시는 경우가 많고 2. 조정지역 아파트를 취득한 후 8년 장기임대주택 아파트로 등록하여 1주택을 유지하고 있는 경우도 많습니다. 이런 상황에서 취득 당시 조정대상지역일지라도 해당 1세대 1주택인 임대주택의 경우 2년 이상 거주하지 않아도 비과세가 가능할 수 있습니다. 2019.12.16. 이전 주택임대사업자 등록한 경우 거

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9.7. 부동산대책 | 주택임대사업자에게 미치는 영향은?

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 상담을 하다 보면 주택임대사업이라는 그 본질 자체와 관련하여 상담하는 일이 잦습니다. 그런 의미로 이번에는 세금 이야기보단 부동산 이야기를 해보고자 합니다. 최근 발표된 ‘가계부채 추가 관리방안’을 보면, 주택임대사업자와 주택매매업자의 주택담보대출(LTV)에 대한 전면적인 규제가 시작됐습니다. 특히 수도권·규제지역에서 사업자 명의로 주담대를 받는 것이 원칙적으로 불가능(LTV 0%)해졌습니다. 많은 임대사업자 분들이 이 부분을 놓치고 계획을 세우면 큰 차질이 생길 수 있기에, 오늘은 핵심 내용을 조목조목 정리해보겠습니다. 수도권 주임대사업자 주담대, 이제는 정말 LTV 0%입니다 2025년 9월 8일부터, 수도권 및 조정대상지역에서 주택임대사업자가 주택담보대출을 받는 것이 전면 차단됩니다. 다시 말해, LTV가 사실상 0%가 되는 것입니다. 예전에는 규제지역(강남, 서초, 송파, 용산) 내에서도 사업자 주담대에 대해 LTV 30%

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생애최초 주택 취득 시 취득세 감면 요건 총 정리

안녕하세요. 세무법인 리치앤택스 김유석 세무사입니다. 오늘은 생애최초 주택 취득 시 적용되는 취득세 감면 제도에 대해 정리해보겠습니다. 2025년 12월 31일까지 한시적으로 적용되는 제도이며,(연장 예상 합니다^^) 무주택자라면 최대 300만 원까지 취득세를 감면받을 수 있습니다. 다만, 상담을 하다보면 감면까진 좋았는데 부주의로 추징되는 경우가 많으니 추징 사유까지 꼭! 읽어보시길 권합니다. 생애최초 취득세 감면 대상 요건 지방세특례제한법 36조의3, 1항에 따른 다음 3개 요건을 모두 충족해야 합니다. 주택 취득일 현재 본인 및 배우자가 주택을 소유한 사실이 없을 것 (오피스텔은 제외) 취득 당시 주택 가액이 12억 원 이하일 것 유상거래로 취득할 것 (※ 부담부증여는 제외, 미성년자는 대상 제외) 감면액 기준 감면액은 유형①과 유형②로 나누어서 봐야 합니다. 유형①에 해당하는 소형 주택의 경우 300만원까지 취득세 감면이 가능합니다. 한편, 부부 공동명의로 생애최초 주택 구입

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비거주자, 주택 비과세 받기 위한 입국 전 반드시 체크

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 최근 상담 사례입니다. 내담자는 캐나다에 항구적 주거를 두고 경제활동을 하고 있는 국내 세법상 비거주자였습니다. 내담자는 국내 1주택을 소유하고 있었는데 비거자주 신분으로 주택을 양도할 경우 어마어마한 양도세가 나오기 때문에 1세대 1주택 비과세를 받고자 국내에 입국하여 국내 세법상 거주자 지위를 획득할 계획이었고 이런 상황 속에서 저에게 상담 요청을 해왔습니다. 국내에 입국하여 183일 이상 거주하는 것은 좋은데, 내담자는 예상치도 못한 복병을 만나게 되었는데요. 함께 알아보도록 하겠습니다. 비거주자는 1세대 1주택 비과세 불가합니다. 소득세법 121조 [비거주자에 대한 과세방법] 2항 단서 다만, 제119조 제9호에 따른 국내원천 부동산등양도소득이 있는 비거주자로서 대통령령으로 정하는 비거주자에게 과세할 경우에 1세대 1주택 비과세, 1세대 1조합원입주권 비과세, 장기보유특별공제 표2는 적용하지 아니한다. 비거주자가 주택을 양

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한 울타리 내 주택이 두개인 경우에도 1주택으로 인정받을 수 있습니다.

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 김유석 세무사입니다. 여러분들은 위 사진과 같은 집들을 기억하시나요? 바로 '한 울타리 안에 두 개의 주택 건축물이 공존하면서 생활단위를 이루는 주택'인데요. 요즘에는 많이 사라지고 없는 구조지만, 여전히 재개발을 기다리는 노후된 도심지역이나 제주도에는 이러한 주거 형태가 많이 있곤 합니다. 이러한 주택을 양도할 경우 표면적으로는 2동의 주택을 양도하는 것이 되어 2주택 양도라 1세대 1주택 비과세가 불가능할 것으로 보일 수 있습니다. 하지만, 특정한 사실관계를 잘 소명할 수만 있다면 1세대 1주택 비과세가 가능할 수도 있다는 점 알고 계신가요? 양도소득세법상 주택이란? 대법원 1992. 8. 18. 선고 91누10367 판결 “주택”이라 함은 가옥대장 등 공부상의 용도구분이나 건축 또는 용도변경에 대한 당국의 허가 유무 및 등기 유무와는 관계없이 주거에 공하는 건물을 뜻하고, 사실상의 용도가 주거용이고 사회통념상 전체로서 하나의 주택으로 볼 수 있는

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소형 신축주택 주택수 제외? 비과세 판단 때는 포함됩니다.

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 시행사 또는 분양대행사 측에서도 자문이 오는 내용이고 신축 소형주택 분양을 받고자 하시는 분들도 많이 문의하는 내용입니다. 바로 2024.1.10. ~ 2027.12.31. 까지 신축된 소형 신축주택이 주택수에서 제외되는지? 입니다. 결론부터 말하자면 "1세대 1주택 양도세 비과세 판단시에는 포함된다." 입니다. 취득세: 요건 갖춘 신축주택 주택수 산정 제외됩니다. 지방세법시행령 제28조의 4 [ 주택 수의 산정방법(2020.08.12 신설) ] ② 제1항 전단에도 불구하고 법 제13조의2 제1항 제2호 및 제3호를 적용할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택을 취득하는 경우 세율 적용의 기준이 되는 1세대의 주택 수는 주택 취득일 현재 취득하는 주택을 제외하고 1세대가 국내에 소유하는 주택, 조합원입주권, 주택분양권 및 오피스텔의 수를 말한다. 1. 1호 해당 주택 요건 ⑴ 2024년 1월10일부터 2027년 12월31일

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주택 증여 취득세 | 세무사가 총 정리해드립니다.

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 입니다. 최근 대출규제로 인해 자녀들이 매매거래를 하기 어려운 상황이 되다보니 다주택자 부모님들께서 본인이 보유한 부동산을 증여하여 주거문제를 해결해주려는 움직임이 나타나고 있습니다. 특히, 상담을 요청하는 경우 증여세도 증여세지만 취득세도 많이들 궁금해하십니다. 오늘 주택을 증여할 때 취득세가 어떻게 되는지 총 정리해드리겠습니다. 증여 취득세 취득시기 기준: 증여계약일 증여세와 양도소득세법상 증여재산으 취득시기는 증여에 의한 소유권이전등기접수일입니다. 그러나, 지방세(취득세)법 상 증여재산의 취득시기는 증여계약일입니다. 따라서, 아래 후술할 조정대상지역 주택을 증여할 땐 증여계약일이 중요한 영향을 미칩니다. 지방세법시행령 제20조 [ 취득의 시기 등 ] ① 무상취득의 경우에는 그 계약일(상속 또는 유증으로 인한 취득의 경우에는 상속 또는 유증 개시일을 말한다)에 취득한 것으로 본다. 다만, 해당 취득물건을 등기·등록하지 않고 다음 각 호의 어느 하나

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주택임대사업자 5% 증액제한 | 언제까지 지켜야 비과세 받을 수 있을까?

안녕하세요. 세무법인 리치앤택스 김유석 세무사입니다. 최근 상담 중 가장 많이 받는 질문 중 하나가 “주택임대사업자의 5% 임대료 증액제한은 언제까지 지켜야 하나요?”입니다. 특히 자동말소나 자진말소가 된 경우에도 이 증액제한을 계속 지켜야 하는지에 대해 혼란스러워하는 분들이 많습니다. 과거에는 의무임대기간만 지키면 됐지만, 법령 개정 이후에는 등록기간 전체에 걸쳐 5% 증액제한 의무가 부여되었고, 말소 여부와 유형에 따라 적용 여부가 달라지는 구조로 바뀌었습니다. 오늘은 이 5% 증액제한 규정이 어떤 경우에 계속 적용되고, 어떤 경우에 적용되지 않는지 거주주택 비과세와 연결하여 실무적으로 정리해드리겠습니다. 5% 증액제한 기간의 의미 주택임대사업자로 등록하면 5% 증액제한의 의무가 부여됩니다. 과거에는 의무임대기간동안만 5% 증액제한을 지키면 됐습니다. 예를 들어, 빌라를 8년 주택임대사업자로 등록하고 8년 동안은 5% 증액제한을 잘 지키다가 8년 넘게 임대한 뒤에는 자유롭게 증액

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5년 지나면 세금이 사라진다는 말의 진실(국세 소멸시효)

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. '5년만 지나면 세금이 지나니 걱정말아라.' 이런 이야기가 많이 떠도는 것 같습니다. 최근에도 사업자등록을 본인 명의로 대여해줬다가 피해를 입으신 분의 권리구제를 위해 불복을 위해 선임이 됐는데 명의를 이용한 가해자 측에서 '세금 그 까짓거 5년만 지나면 사라지는데 왜 낼 생각을 하냐' 라는 식의 적반하장을 한다고 합니다. 그리고 실제로 많은 체납자 분들도 5년만 지나면 세금은 사라지겠지라는 부푼 기대를 안고 있습니다. 과연 이 말은 사실일까요? 국세징수권의 소멸시효 국세기본법 제27조 [ 국세징수권의 소멸시효 ] ① 국세징수권은 이를 행사할 수 있는 때부터 다음 각 호의 구분에 따른 기간 동안 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성된다. 이 경우 다음 각 호의 국세의 금액은 가산세를 제외한 금액으로 한다. 1. 5억원 이상의 국세: 10년(2013.01.01 신설) 2. 제1호 외의 국세: 5년 ①개별 신고 또는 부과 처분에 대한 세

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명의대여 사업자등록 조세불복: 실제 사업자가 누군지 모를때는?

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 최근 들어 사업자등록 명의대여로 인한 세금 피해 사례로 인한 상담 및 불복 대응 요청을 종종 받고 있습니다. 특히 저를 찾아오기 전에 과세전적부심사나 이의신청을 통해 억울함을 호소했으나, 실사업자를 특정하지 못해 불복이 인용되지 않는 사례가 반복되고 있습니다. 오늘은 명의대여 사건에서 실사업자 특정이 어려운 경우 불복 전략을 어떻게 세워야 하는지에 대해 실무적으로 정리해보겠습니다. 내 명의 사업자등록을 사용한 사람이 누군지 모른다고? 과거에는 명의대여 사건에서 실사업자가 누구인지 비교적 쉽게 특정할 수 있었습니다. 하지만 최근에는 실사업자가 직접 나서지 않고, 자신의 연결책을 통해 주변 인물에게 사업자등록을 권유하는 방식으로 포착이 어려운 구조가 많이 나타나고 있는 것 같습니다. (주로 중국과 한국을 오가는 조선족인 경우가 많음, 보이스피싱 조직과 매우 유사) 연결책이란? 실사업자와 직접적인 관계를 맺고 있는 인물로, 주변 지인에

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전산원 화재, 조세심판원도 청구기한 연장합니다.

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 현재, 국가정보자원관리원 화재로 인해 조세심판원 홈페이지도 마비가 됐습니다. 따라서, 조세심판원 전자접수가 어려워 반드시 서면으로만 접수해야되는 상황이 발생하였는데요. 조세심판원에서는 납세자들의 애로사항을 해결하기 위해 시스템 장애가 해소된 날로부터 14일 이내 심판청구 하는 경우 적법한 청구로 인정하겠다고 밝혔습니다. 예시1: 시스템 장애 중 청구기한 만료 심판청구 기한이 10월 12일인 경우 조세심판원 시스템 복구가 10월 13일에 이루어진 경우 시스템 복구일부터 14일 이내 심판청구하여도 적법한 청구로 인정됩니다. 예시2: 시스템 장애 복구 후 청구기한 만료 심판청구 기한이 10월 14일인 경우 조세심판원 시스템 복구가 10월 13일에 이루어졌다면 장애기간 중 청구기한이 만료된 상황이 아니라 이 경우에도 청구기한이 연장되는지 의문인데요. 조세심판원에 직접 문의한 결과 시스템 장애 복구 후 청구기한이 만료된 경우여도 시스템 장

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조정대상지역 일시적 2주택 취득세 정리

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 조정대상지역 내 2주택을 유상취득하는 경우 8% 취득세율이 부과됩니다. 그러나, 지방세법상 일시적 2주택으로 인정되면 해당 주택에 대해 1%~3% 취득세율 적용이 가능합니다. 다만, 취득세에서 적용되는 일시적 2주택은 양도소득세와는 디테일에서 차이가 있습니다. 조정대상지역 일시적 2주택 취득 중과배제 지방세법시행령 제28조의5 [일시적 2주택] 1항 법 제13조의2 제1항 제2호에 따른 "대통령령으로 정하는 일시적 2주택"이란 국내에 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 1개 소유한 1세대가 그 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔(이하 이 조 및 제36조의3에서 "종전 주택등"이라 한다)을 소유한 상태에서 이사ㆍ학업ㆍ취업ㆍ직장이전 및 이와 유사한 사유로 다른 1주택(이하 이 조 및 제36조의3에서 "신규 주택"이라 한다)을 추가로 취득한 후 3년(이하 이 조에서 "일시적 2주택 기간"이라 한다) 이내에 종전

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상속주택 소수지분 특례 | 재차상속 시에는 어떻게 될까?

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 감사하게도 최근 꾸준히 상속세 수임이 이루어지고 있어서 추석 연휴에도 정신 없는 하루를 보내고 있습니다. 상속세 업무를 진행하다보면 빼놓을 수 없는 이슈는 바로 '상속주택 특례'입니다. 특히, 상속주택주택 특례 적용 시 소수지분권자는 해당 소수지분 주택을 0주택으로 간주해주기 때문에 상속세 업무 때 이 부분을 설계를 해줘야 하는데요. 최근 만나본 사례는 이미 공동상속이 이루어진 주택을 재차 상속 받아 상속주택 지분이 최종적으로 변동된 경우입니다. 상속지분 소수지분 특례란? 상속주택 소수지분 특례란 공동상속주택 중 '소수지분권자'에 해당되는 경우 1세대 1주택 판단시 소수지분권자가 소수지분으로 상속주택을 보유하고 있는 주택은 0주택으로 간주해주는 제도입니다. 즉, 위 사진과 같이 형과 동생이 각각 5:5 상속을 받게 됐으면 형보다 나이가 어린 동생은 소수지분권자 특례 대상이 됩니다. (주의: 별도세대인 부모로부터 상속 받은 상속주택

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부모님 주택 증여·매매 시 세금 최적화 컨설팅 사례 소개

안녕하세요. 세무법인 리치앤택스 김유석 세무사입니다. 최근 진행한 컨설팅 사례 중 하나를 소개드리려 합니다. 주제는 바로 부모님 소유 주택을 자녀 부부에게 증여·매매하는 경우의 세금 최적화 전략입니다. 이번 컨설팅 사례의 경우 아들 갑과 며느리 을이 아들의 아버지 소유의 시가 12.9억 원 주택을 일부는 증여, 일부는 매매로 취득하면서 → 증여세 + 양도소득세 + 취득세까지 모두 고려한 최적안 설계가 필요했습니다. 목표: 세부담 최소화 + 부모님 현금 확보 이번 사례에서는 주택을 아들과 며느리로 나눠 증여 받는 게 절세 목적에서는 가장 최선이었습니다. (아버지가 다주택자라 아들과 며느리에게 양도할 경우 거래대금을 저가양수로 조절을 하더라도 부당행위계산부인으로 인해 양도소득세가 많이 나오기 때문) 그러나, 아들 입장에서 부모님의 노후 자금 및 본인 외에 다른 형제들에게 지원할 자금도 부모님이 필요한 것을 알고 있었기 때문에 오직 절세 측면에서만 접근하는 게 아닌 어느정도 매매대금을 지

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폐지유형 아닌 주택임대사업자, 자진말소와 과태료 경감 전략

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 김유석 세무사입니다. 의뢰 하나를 받았습니다. 상가주택의 3층 주택 부분을 주택임대사업자로 등록한 분입니다. 상가주택이다보니 임대도 잘 되지않고 공실 상태가 계속 유지되고 있기 때문에 계속된 적자로 스트레스를 받는 분이셨습니다. 더욱이, 해당 임대주택은 폐지유형이 아니다보니 자동말소가 되지 않습니다. 따라서 자진말소 신청을 하여야 하는데 자진말소 신청을 하는 경우 ①말소 가능 사유에 해당하여야 하며, ②의무임대기간 불충족으로 인한 과태료 최대 3000만원을 감수해야 합니다. 폐지유형 아닌 주택임대사업자, 말소 가능 사유 폐지유형이 아닌 등록 임대주택을 말소신청 할 수 있는 사유는 다음과 같습니다. 임대사업자 등록일로부터 3개월이 지나기 전 등록말소 신청 포괄 양도·양수로 민간임대주택을 양도 2년 연속 적자 발생 2년 연속 (-)현금흐름 발생 부도, 파산 기타 부득이한 사유로 인정되는 경우 이번 사례에서는 2년 연속 적자 및 현금흐름 악화를 근거로 말소

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주택임대사업자 거주주택비과세와 혼인합가특례

혼인합가 특례는 ‘혼인 당시’ 주택 수가 핵심입니다 안녕하세요. 세무법인 리치앤택스 김유석 세무사입니다. 최근 상담 중 자주 받는 질문 중 하나가 “주택임대사업자가 이미 1주택을 가진 사람과 혼인하면 1세대 1주택 비과세가 가능한가요?”입니다. 많은 분들이 등록임대주택은 주택 수에서 제외되니까 괜찮지 않냐고 생각하시지만, 실제 세법 해석은 그렇지 않습니다. 오늘은 주택임대사업자의 혼인합가 특례의 적용과 관련하여 국세청 해석 사례를 통해 정리해드리겠습니다. 혼인합가특례 대원칙: 혼인합가당시 1주택자들의 혼인에만 적용 서면법규재산2023-887(2024.06.25) [제목] 2주택자간 혼인으로 합가한 경우 혼인합가특례(소득령§155⑤) 적용여부 [요약] 혼인합가특례(소득령§155⑤)의 혼인합가요건인 “1주택자가 1주택자와 혼인함으로써 2주택을 보유하게 되는 경우”는 주택의 양도일 현재 기준이 아닌, 혼인합가 당시 주택수로 충족여부를 판정하는 것임 혼인합가 특례의 경우 혼인신고 당시 1주

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서울 전역 조정대상지역 지정, 등록임대주택 종부세 합산배제는?

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 2025.10.16. 부동산 대책 주요 내용 중 하나는 서울 전역 조정대상지역 지정 입니다. 조정대상지역으로 지정 된다는 것은 세법에서 중요한 의미를 가집니다. 특히, 주택임대사업자들은 비상인 수준인데요. 바로 서울 지역의 등록임대주택의 2026년 종합부동산세 합산배제와 관련하여 각종 견해가 나뉘고 있습니다. 종합부동산세 합산배제(비과세) 안되는 등록 매입임대주택 종합부동산세법 시행령 제3조 일부, 합산배제 제외되는 주택(6년 임대주택도 아래 내용 동일) 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 세대원이 새로 취득(제7항 제2호 또는 제7호에 따라 임대기간이 합산되는 경우의 취득은 제외한다)한 조정대상지역(「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역을 말한다. 이하 같다)에 있는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택 [조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 주택(주택을 취득할 수

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조정대상지역 재지정, 주택임대사업자 종부세 합산배제 사례별 정리

안녕하세요, 세무사 김유석입니다. 조정대상지역 재지정 소식을 듣고 처음에 든 생각이 "아, 주임사 분들 중 합산배제 앞으로 안되는 분들이 많이 생기겠다" 였습니다. 그 이유는 조정대상지역의 재지정과 관련된 공식적인 유권해석이 없었기에 종합부동산세법과 시행령, 그리고 그동안의 유권해석으로만 법을 엄격해석할 수 밖에 없었습니다. 그러다가 '소나무향기'라는 블로그 이웃분께서 제가 달리 생각할 여지를 주셨고 126 국세상담센터 상담관과도 통화를 해보고 그 분께서 본청 종부세 담당자님 의견도 말씀 주시고, 국세청 종부세 집행요령 책자도 확인한 결과 해당 내용을 반영하여 글을 완전히 수정하는 해프닝이 있었습니다. 결론, 아직도 판단하는데 많은 어려움이 있는 분들이 많은 것 같아 사례별로 "종합부동산세 합산배제 제외"와 관련된 내용들을 정리해드리도록 하겠습니다. 소나무향기 이웃께 감사의 말씀을 전하며 내용 시작하겠습니다. 조정대상지역 임대주택 취득 합산배제 제외(개인사업자) 조정대상지역 내 장기

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1세대 1주택 비과세 거주요건: 혼인 전후 기간 통산 여부

안녕하세요. 세무법인 리치앤택스 김유석 세무사입니다. 2025년 10월, 서울 전역과 경기도 12개 지역이 조정대상지역으로 재지정되었습니다. 이로 인해 가장 민감해진 비과세 요건은 바로 “2년 이상 거주” 요건입니다. 특히, 혼인 전 혼자 거주하다가 이후 혼인신고를 한 경우 → 과연 혼인 전 거주기간도 인정받을 수 있을지 → 실무적으로 많은 분들이 혼란을 겪고 있습니다. 오늘은 이 부분을 중심으로 조정대상지역의 2년 이상 거주요건과 혼인 전후 거주기간 통산 여부를 정리해드리겠습니다. 취득 당시 조정대상지역인 경우 거주요건 필요 소득세법 시행령 제154조 제1항 [1세대 1주택의 범위] 1세대가 양도일(주택의 매매계약을 체결한 후 해당 계약에 따라 주택을 주택 외의 용도로 용도변경하여 양도하는 경우에는 해당 주택의 매매계약일을 말한다. 이하 이 항에서 같다) 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년)

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주택임대사업 포괄양수인 거주주택 양도 비과세 정리

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 최근들어 포괄양수 주임사 관련 상담이 많아지고 있습니다. 포괄양수인의 경우 취득세도 취득세지만 결국 "거주주택 비과세" 판단을 어떻게 하여야 하는지가 가장 중요합니다. 주택임대사업자를 포괄양수한 경우 민특법상으로는 의무임대기간이 승계되지만 국세에 대한 세제혜택 요건까지 승계되는 것이 아니기에 굉장한 주의를 요구합니다. 거주주택 비과세 위한 장기임대주택 요건 거주주택 비과세를 받기 위해서는 위 표에 따른 등록시점별 요건들을 잘 갖추어야 합니다. (구청+세무서 사업자등록 포함) 특히 주의를 요하는 것은 시점별 의무임대기간, 임대개시일 당시의 기준시가입니다. 주택임대사업 포괄양수인의 세법상 의무임대기간 주택임대사업자로부터 임대주택을 포괄양수 받는 경우 직전 보유자의 임대주택유형을 승계 받습니다. 폐지유형인 경우 ① 자진 말소를 하고자 한다면 본인 기준으로 의무임대기간 1/2 이상을 충족한 후 자진말소를 하여야 거주주택 비과세에 문제가

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주택임대사업자 포괄양수인의 취득세 이슈 정리

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 김유석 세무사입니다. 최근 들어, 주택임대사업자를 포괄양수하신 분들의 취득세 상담 요청이 많아지고 있습니다. 그러한 이유로 주택임대사업자 포괄양수인이 마주하는 주요 취득세 내용들을 하나 하나 정리하며 도움이 되는 글이 되었으면 합니다. 원칙: 임대주택 취득도 주택수 포함됩니다. 임대주택을 포괄양수하여 주택임대사업자로 등록한다 할지라도 원칙적으로는 주택수에 포함됩니다. 따라서 ①취득시에 다주택자에 대한 중과 취득세율이 적용될 수 있으며 ②취득 후에 다른 주택을 취득할 때도 다주택자에 대한 중과 취득세율이 적용될 수 있습니다. 기축주택의 경우 24.1.10. ~ 27.12.31. 까지 매매 취득 후 60일 이내 임대사업자등록 하면 주택수 제외 지방세법시행령 제28조의 4 [ 주택 수의 산정방법(2020.08.12 신설) ] ② 제1항 전단에도 불구하고 법 제13조의2 제1항 제2호 및 제3호를 적용할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택을 취득하는

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임대주택 재개발·재건축, 거주주택 비과세 이슈 정리

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 제가 주택임대사업자를 등록한 분들 중 가장 박수를 치는 분들이 바로 재개발 유망지에 주택임대사업자를 꽂아놓으신 분들입니다. 주택임대사업자는 5% 증액제한이 걸리기 때문에 월세 상승 흐름을 따라가지 못해 '수익자산'전환이 어렵다는 것이 태생적 한계입니다. 이러한 한계를 헷지하기 위해서 재개발 가능성이 높은 곳에 주임사를 알박아 놓는 것은 수익율을 끌어올릴 수 있는 수단입니다. 그런데, 가장 중요한 것은 알박아 놓은 임대주택 지역이 재개발이 되었을 때 가장 핵심인 "거주주택 비과세"는 어떻게 하여야 하는가입니다. 거주주택 비과세 양도 후 임대주택 재개발 멸실(직권말소) 주택임대사업자가 등록임대주택의 의무임대기간요건을 충족하지 못한 채로 거주주택을 양도하는 경우 의무임대기간을 채울 것을 전제로 거주주택 비과세를 받을 수 있습니다. (사후관리 대상) 다만, 임대주택이 재개발·재건축 되는 경우 직권말소가 되는데 이 경우 거주주택을 먼저 양

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주택임대사업자 최종 1주택에 대한 고찰

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 주택임대사업자의 경우 거주주택 비과세를 받은 후 보유중인 임대주택들을 거주하는 주택으로 전환하는 경우 '직전거주주택보유주택'이라는 개념이 적용되어 직전에 거주주택 비과세를 받은 주택 양도일 이후 양도차익에 대해서만 비과세가 되고 있습니다. 그러나, 한가지 생각해봐야 될 것이 거주하는 주택으로 전환하지 않은 최종 1주택은 어떻게 되는가입니다. 오늘은 이에 대한 제 개인의 고찰을 포스팅 해보고자 합니다. 직전거주주택보유주택이란? 소득세법 시행령 155조 20항 후단 ⑴거주주택을 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록한 사실이 있고 ⑵그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 "직전거주주택"이라 한다)이 있는 ⑶거주주택(이하 이 항에서 "직전거주주택보유주택"이라 한다)인 경우에는 ⑷직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만

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조정대상지역 지정에 따른 부동산 세금 변화 총정리(취득세, 양도세, 종부세)

안녕하세요. 세무법인 리치앤택스 김유석 세무사입니다. 2025.10.16.부터 서울 전역과 경기도 12개 지역이 조정대상지역으로써 효력이 발생됩니다. 오늘은 조정대상지역 지정에 따라 어떤 세금이 어떻게 달라지는지 정리해드리겠습니다. 조정대상지역 지정으로 인한 취득세 변화 조정대상지역에서 주택을 취득할 경우 2주택 이상의 취득자에게는 중과세율이 적용됩니다. 주택수 취득세율 2주택 8% 3주택 이상 12% 다만, 예외적으로 조정대상지역 지정 전에 매매계약을 체결하고 계약금 지급을 완료한 경우 조정대상지역 지정 전 취득으로 간주하여 취득세율을 판단합니다. 뿐만 아니라, 조정대상지역의 2주택자가 일시적 2주택자에 해당되는 경우에는 1주택 취득으로 간주하여 취득세율을 적용합니다. 다만, 이사 등의 사유로 신규주택을 취득한 경우에 한하며, 3년 이내 종전 주택 처분을 하여야 합니다. 추가로, 다주택자가 자녀에게 조정대상지역 내 소재하는 공시가격 3억원 이상 주택을 증여하는 경우에도 증여 취득세

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비거주자의 혼인합가 2주택 특례 사례 정리

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 요즘엔 해외 근무 또는 해외 주재원 파견 등으로 비거주자 상태에서 혼인을 하게 되는 경우가 참 많은 것 같습니다. 그로인한 상담도 많아지는 추세인데요. 그런 의미에서 오늘은 비거주자가 혼인을 함으로써 1+1 주택이 된 경우 혼인 2주택 특례는 어떻게 적용되는지에 대해 알아보도록 하겠습니다. 비거주자는 1세대 1주택 비과세 및 특례 적용 불가 소득세법 제121조 [ 비거주자에 대한 과세방법 ] ② 단서 다만, 제119조 제9호에 따른 국내원천 부동산등양도소득이 있는 비거주자로서 대통령령으로 정하는 비거주자에게 과세할 경우에 제89조 제1항 제3호ㆍ제4호 및 제95조 제2항 표 외의 부분 단서는 적용하지 아니한다. 비거주자가 국내 부동산을 양도하여 양도소득이 발생하는 경우 ① 1세대 1주택 비과세 및 특례가 불가하며 ② 1세대 1조합원입주권 비과세가 불가하고 ③ 1세대 1주택자의 장기보유특별공제 표2 적용이 불가합니다. 특히, 1세대

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장기임대주택 양도 시 최대 70% 장기보유특별공제, 적용 요건 총정리

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 제가 주택임대사업자 관련한 글을 포스팅할 때 주로 거주주택비과세 및 취득세 관련해서만 글을 포스팅하였습니다. 그도 그럴 것이 양도소득세 중과 배제 및 최대 70% 장기보유특별공제가 적용되는 고객들이 매우 한정적이었기 때문입니다. 그러나 2025년부터 8년 아파트 임대주택의 말소 대상자들이 점점 많아지고 있습니다. 즉, 해당 특례공제율 대상자들이 점점 많아진다는 뜻이기에 이제는 조세특례제한법 97조의3에 따른 특례공제율에 대해서도 포스팅을 꾸준히 이어나가보도록 하겠습니다. 조특법 97조의 3: 장기일반민간임대주택 양도시 특별공제 적용 조세특례제한법 제97조의 3 [ 장기일반민간임대주택 등에 대한 양도소득세의 과세특례 ] 1항 소득세법상 거주자가 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제2호에 따른 민간건설임대주택으로서 같은 조 제4호 또는 제5호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택을 2027년 12월 31일까지 등

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자녀에게 전세 준 주택도 부담부증여 가능합니다.

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 오늘의 주제는 사실 일반 납세자들보다 세무사 회계사 분들이 더 많이 찾아볼 내용이라고 생각이 듭니다. 자녀에게 전세 준 주택을, 그대로 해당 자녀에게 부담부증여가 가능한지에 관한 내용입니다. 부담부증여란? 민법상 부담부증여는 증여에 따른 부수 조건이 수반되는 경우 부담부증여라고 합니다. 예를 들어, 효도조건부 증여도 민법상 부담부증여에 해당합니다. 그러나, 세법은 다릅니다. 당해 재산에 담보된 채무를 수증자 인수 조건으로 증여한 것이 세법상 부담부증여입니다. 당해 재산에 담보된 채무란 주택담보대출, 전세금 등이 있습니다. 자녀에게 전세 준 집을 부담부증여가 가능할까? 세법상 부담부증여란 부동산 등을 증여하면서 해당 부동산에 담보된 채무까지 함께 수증자가 인수하는 조건의 증여라고 앞서 밝혔습니다. 즉, 증여 전에는 증여자가 채무자였다가 증여 후에는 증여자는 그 어떤 채무도 남지 않게 되고 수증자는 증여에 따라 갚아야 할 채무가 있는

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지역주택조합원 주택 양도시 양도소득세는 전문가에게 맡기세요.

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 최근, 결혼준비하랴 상담준비하랴 블로그 포스팅에 할애할 시간이 없어서 포스팅이 뜸해지고 있었습니다. 오늘 주제는 지역주택조합원 양도소득세 신고시 복잡성에 관해 이야기 해보고자 합니다. (최근 상담자의 경우 지주택으로 완공된 양도세를 셀프 신고 했다가 세무서에서 연락이 왔다고...) 지역주택조합원은 기본적으로 분양권으로 취득한 주택의 성격을 지니지만 ①조합이 토지를 취득할 때 토지를 먼저 취득하고 ②그 이후에 분양받을 건물이 완공됐을 때 건물을 취득하여 비로소 주택(부수토지 포함)이 취득된 것으로 봅니다. 즉, 토지의 취득시기와 취득원가. 그리고 건물 부분의 취득시기와 취득원가가 각각 다릅니다. 서울특별시 홈페이지, 분야별정보 주택 지역주택조합이란 ①먼저 사업부지를 조합이 매입한 후 토지가 확보된 뒤에 ②아파트를 건설하는 사업형식을 의미합니다. (제가 거주하는 동작구가 지역주택조합의 성지이기도 하는...) 지역주택조합은 아래의 절차

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다가구주택 주택임대사업자의 거주주택비과세와 장기보유특별공제

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 다가구주택의 경우 주택법상 단독주택이지만, 양도소득세법상으로는 공동주택으로 취급합니다. 다만, 하나의 매매단위로 일괄 양도하는 다가구주택의 경우에는 양도소득세법도 단독주택으로 취급합니다. 실무에서는 단독주택으로 취급하여 양도소득세를 처리하는 경우가 많다보니 다가구주택을 주택임대사업자로 운용하시는 분들의 경우 잘못된 판단을 하는 경우가 종종 있습니다. 그래서 오늘은 다가구주택을 주택임대사업자로 운용하는 경우와 관련하여 주의해야 될 점을 말씀드리고자 합니다. 주택임대사업자의 다가구주택 임대주택 등록: 거주주택 비과세 양도소득세법상 다가구주택은 다가구주택을 양도할 때 하나의 매매단위로 양도하는 경우에만 단독주택으로 취급합니다. 따라서 원칙적으로 개별호실마다 1개의 주택에 해당합니다. A다가구주택과 B거주주택을 가지고 있는 자가 A다가구주택 중 일부호실을 임대주택을로 등록하지 않은 상태에서 B거주주택을 양도하게 되면 민간임대주택특별법상

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주택임대사업자와 토지거래허가 총 정리

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 25.10.20. 이후 서울 전역 및 경기도 12개 지역이 토지거래허가구역으로 지정이 됐습니다. 서울시의 경우 ①주요 재개발 지역(신통기획, 모아타운 등)의 경우 아파트와 빌라를 불문하고 토지거래허가를 받아야 하며 ②10.15. 대책 이후 국토부장관 고시에 따라 지정된 토지거래허가구역의 경우 아파트 부지만 해당이 됩니다. 즉, 현재 아파트의 경우 주택임대사업자로 등록을 할 수 없으니 상관이 없겠으나 서울시 주요 재개발 지역 빌라를 구매하여 주택임대사업자를 등록한 후 재개발 존버를 노리시는 분들의 경우에는 토지거래허가를 받아야 한다는 뜻입니다. 오늘은 이와 관련해서 총 정리를 해드리고자 합니다. 주택임대사업자, 실거주 없이도 토지거래허가 가능 주택임대사업자가 토지거래허가구역 내 허가가 필요한 빌라 등을 취득하기 위해서 주의해야 할 사항은 두 가지입니다. ① 토지거래 허가를 받고자 하는 행정구역에 거주하고 있는지? ② 민간임대주택에

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부모님 사망 전 자식 명의 계좌 예치, 상속세는?

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 최근, 수임하는 상속세 건 마다 같은 이슈가 발생하고 있습니다. 바로, 부모님이 돌아가시기 전에 부모님이 거동이 불편하시다는 이유로 대신 관리해주기 위해 자식들이 부모님 명의의 금융재산을 일시 예치한 상태에서 부모님이 돌아가시는 상황입니다. 이런 경우 상속세와 관련된 문제는 어떤 것들이 있는지, 어떻게 풀어나가야 하는지 함께 살펴보도록 하겠습니다. 사전증여재산 vs 타인명의 일시 예치 재산 재산-67(2013.02.28) [제목] 사전증여재산에 해당하는지 여부 [요약] 상속개시일 전에 피상속인이 상속인 명의의 계좌에 입금한 경우가 단순히 상속인의 명의만을 빌려서 예치한 것 등으로 명백하게 확인되지 않는 한 해당 금전은 사전증여재산에 해당하는 것임 상속개시 전, 망인의 금융재산이 상속인 명의의 계좌로 이체되어 예치된 경우 ① 원칙적으로 사전증여재산으로 바라볼 수 밖에 없으며 ② 사전증여재산이 아님을 반증하기 위해서는 이체 경위, 타

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법인 주택임대사업자, 종합부동산세 합산배제 총 정리

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 상담을 하다보면 주택임대사업자로 등록을 고려하는 이유는 주로 아래 세 가지 입니다. ① 거주주택 비과세 ② 2027.12.31.까지 한시적 취득세 주택수 제외 ③ 종합부동산세 합산배제 특히, 법인의 경우 종합부동산세 공제가 없다보니 "③ 종합부동산세 합산배제"를 받기 위해 주택임대사업자 등록을 많이들 고려하십니다. 오늘은 이와 관련된 내용을 함께 알아보도록 하겠습니다. 법인의 종합부동산세 계산 구조 법인의 경우 개인과 달리 공제금액이 없습니다. 따라서, 쉽게 생각하면 주택 공시가격의 60%만큼 종합부동산세가 부과된다고 보면 됩니다. 특히, 세율의 경우에도 초과누진세율이 아닌 2.7% 단일세율구조인데다가, 3주택 이상의 다주택 법인의 경우 5%의 중과세율이 적용됩니다. 즉, 주택을 보유하면서 운용하는 법인의 경우 ① 주택 유상 취득시 묻지도 따지지도 않고 12% 취득세 ② 주택 보유시 종부세 폭탄 ③ 매매시 양도차익에 대해 20%

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상담 문의 공지(상담료 등 안내)

세무사 김유석, 세무법인 리치앤택스 현재 세무 정보는 넘쳐나는 수준을 넘어, 검증되지 않은 지식이 난립하는 시대입니다. AI, 수많은 블로그, 비전문가의 조언까지, 이 모든 정보는 여러분을 '적당히 아는 상태'에 머물게 합니다. 적당히 알고 있기 때문에 상담료가 아깝게 느껴질 수 있습니다. 하지만 마음 한편은 여전히 간지러우실 겁니다. 확신이 없기 때문입니다. 세무법인 리치앤택스의 김유석 세무사는 그 '적당한 느낌'을 '확신'으로 바꾸어드립니다. "간단한 것 같은데 헷갈려서 상담료가 아깝다"고 느끼실 수 있습니다. 그러나 그 '간단함' 속에 숨어 있는 변수를 찾아내고, 헷갈림을 정확히 짚어 명확한 결론으로 이끌어드리는 것이 바로 제 역할입니다. 가려운 곳을 정확히 긁어드리는 것, 그것이 전문가의 가치입니다. 부동산 세금 상담은 고객의 의사결정에 관여하는 고관여 업무입니다. 따라서, 양도, 상속, 증여, 취득세 상담은 유료 상담이 원칙입니다. 제가 글을 쓴 지 어느덧 2년을 넘어섰습니

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비과세 요건 충족 위한 잔금 지연, 사례별 정리

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 주택 양도시 1세대 1주택 비과세를 받기 위해서는 기본적으로 2년 이상 보유 요건이 필요합니다. (취득 당시 조정대상지역이면 거주 2년 이상 필요) 이런 이유로, 아래 사진과 같은 질문들을 실제로 많이 받아보곤 합니다. 단편적으로 보면 양도시기는 잔금지급일 원칙이기 때문에 주택 취득 후 곧장 매매계약을 체결한 후 2년 뒤 잔금을 치루기로 약정하면 2년 이상 보유한 것이 되나 디테일적인 측면들에 따라 달라질 수 있기 때문에 오늘은 사례 별로 정리해보고자 합니다. 사례1: 매매계약 체결 후 2년 뒤 잔금 A주택을 취득한 뒤 얼마지나지 않아 매도하고 싶은 마음이 들어 곧장 A주택에 대한 매매계약을 체결하는 경우가 있습니다. 그런데, 문제는 비과세를 위한 2년의 보유기간 요건이죠. 그래서 甲은 매수인 乙에게 2년 뒤에 잔금을 받은 뒤 등기이전하게 해주겠다고 합니다. 이 경우 양도시기는 원칙적으로 "빠른 날(잔금일, 등기일)" 로, 2년

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10년 이내 증여재산공제 및 증여재산합산 총 정리

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 오늘은 아주 기본적이지만 자주 헷갈리는 ①10년 이내 증여재산 공제와 ②10년 이내 증여재산 합산에 대해 포스팅을 해보고자 합니다. 아주 기본적이지만 기본적인 것에서 실수가 많이 발생하니 잘 숙지하시면 좋은 내용이 되겠습니다. 증여재산공제 10년 한도, 그룹별 공제 주의! 직계존속(2000만원 or 5000만원) 직계비속(5000만원) 또는 기타친족(1000만원)에 대한 증여재산 공제는 "그룹별 공제" 입니다. 즉, 직계존속인 할아버지로부터 5000만원 증여를 받은 경우, 그 5000만원에 대한 공제는 이미 써버리고 없는 것이며 이후 아버지에게 5000만원을 따로 증여 받을 때는 공제 받을 금액이 없는 것입니다. 특히, 이러한 그룹별 공제의 경우 "선 아버지 증여" , "후 할아버지 증여" 구조로 진행된다면 세대생략할증과세의 위험도 존재합니다. 10년 이내 동일인으로부터 증여 받은 금액 합산 상속세및증여세법 제47조 [ 증여세 과

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삼삼엠투 오피스텔, 주택수에 포함될까?

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 최근 법인 부동산 임대업자 분의 기장을 수임하면서, 개인으로 운용 중인 삼삼엠투 오피스텔에 관해서도 자문을 드렸습니다. 삼삼엠투의 경우 에어비앤비와 같이 숙박업으로 볼 여지도 있지 않냐는 말씀을 주셔서 서칭을 좀 해본 결과 갑론을박이 좀 있는 사안이더군요. 그래서 여러 자료를 서칭하면서 나름의 기준을 잡았습니다. 숙박업에 해당하면 오피스텔은 '근린생활시설'에 해당할 것이고 주택수에 포함되지 않을 것이고 주거용(단기)임대업에 해당하면 오피스텔은 '주택'에 해당되어 주택수에 포함될 것이니 아주 세심한 판단이 필요한 자문이었습니다. 보건복지부 기준에 따른 숙박업이란? 보건복지부에서 제공하는 "2025년 공중위생관리사업 안내" 상 숙박업의 기준은 위와 같고 중요한 부분은 형광펜을 칠해두었습니다. (위 기준은 세법상 숙박업과 단기임대업을 구분한 대법원 판례까지 고려하여 마련된 판단 기준) 제가 가장 중요하게 판단하는 것은 단기임대냐, 장기

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재개발·재건축 임대주택 멸실, 거주주택 5년 이내 양도 심화 정리

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 최근, 광명시 하안주공아파트 재건축에 따라 주택임대사업자 말소에 따른 거주주택 비과세 상담 문의를 많이 받고 있습니다. 임대주택이 재개발·재건축으로 멸실되어 주택임대사업자가 말소되는 경우와 관련된 포스팅 했던 내용들도 최대한 알기 쉽게 작성하였다고 생각했으나 저조차도 일부 헷갈리는 부분들이 있어 이를 다시 정리하기 위한 목적 및 조금 더 깊게 파고 드는 목적으로 오늘의 포스팅을 작성하고자 합니다. 배경지식 ① 소득세법 시행령 155조 22항 2호 마목에서는 '거주주택 양도 후' 의무임대기간 충족 전에 임대주택이 재개발 등으로 말소시 사후관리 제외한다고 하고 있을 뿐 '거주주택 양도 전' 의무임대기간 충족 전에 임대주택이 재개발 등으로 말소시에는 거주주택 비과세가 가능하다고 규정하고 있진 않습니다. 구분 의무임대기간 충족 전 거주주택 양도 후 말소시 임대기간요건 사후관리 제외 여부 의무임대기간 충족 전 말소 후 거주주택 양도시 비과

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상속채무 협의분할과 증여세금 문제 정리

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 상속세 실무를 하다보면 ①적극재산인 상속재산 뿐만 아니라 ②소극재산인 상속채무에 관하여 협의분할 내용도 작성된 경우가 참 많이 있습니다. 오늘 고찰해볼 내용은 상속세 신고 및 조사대응시 발생하는 실무문제이지만, 증여세가 연관되어 있습니다. 바로 소극재산인 상속채무 中 "금전채무와 같이 급부의 내용이 가분인 채무가 공동상속되는 경우"와 관련한 증여세와 관련한 문제입니다. 가분 채무란 무엇인가? 가분채무는 상속 개시와 동시에 법정상속분에 따라 당연히 상속인들에게 분할되어 각 상속인에게 귀속되는 채무를 뜻합니다. 쉽게 말해, 금액 또는 수량으로 쪼갤 수 있으면 거의 다 가분채무입니다. 실무상 가장 대표적인 것들은 "부동산근저당권채무, 임대보증금채무, 신용대출" 등입니다. 민법상 가분채무는 상속재산분할 대상의 여지가 되지 않습니다. 이는, 가분채권인 예금 등도 민법상 상속재산분할 대상이 아니기 때문입니다. 세법상 가분채무의 상속재산분할협

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2주택자의 노후 단독 주택 등 멸실 후 재건축 비과세

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 오늘 포스팅할 내용은 어제 대학 시절 친하게 지냈던 교수님으로부터 자문 요청을 받은 내용입니다. 바로, 2주택자인 상태에서 노후 주택을 멸실(철거) 후 새로이 재건축하는 기간 동안 남은 1주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세가 가능한지? 입니다. 멸실 후 재건축의 종류에 따라 1세대 1주택 비과세 주택수 포함 달라진다. 1세대 1주택 비과세 규정은 소득세법 89조 1항 3호 등 입니다. 이렇게 소득세법 89조 1항 3호 등을 적용할 때 제한 조건이 있는데 주택과 '조합원입주권 또는 분양권'을 보유한 상태에서 주택을 양도하는 경우에는 1세대 1주택 비과세가 불가합니다. (소득세법 89조 2항 참조) 소득세법 제89조 ① 다음 각호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (중략) 3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의

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지방 주거용 오피스텔, 시가표준액 2억 이하여도 주택수 포함됩니다.

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 전에 주거용 오피스텔 취득세와 관련된 총정리 내용을 포스팅한 적도 있고 2025년 1월 2일 이후 취득하는 지방 주택 공시가격 2억 이하 주택과 관련된 취득세 내용도 포스팅한 적이 있습니다. 제 블로그 글을 참조하신 고객사 대표님께서 두 내용을 중첩해서 질의를 주시더군요, "세무사님, 25년 1월 2일 이후 취득한 지방 시가표준액 주거용 오피스텔 2억원 이하짜리가 있는데 이것도 주택수 제외 되나요?" 제 대답은 "주거용으로 재산세가 부과되고 있으면서 시가표준액 1억 초과면 취득세 주택수 포함입니다." 였습니다. 취득세 주택수에 포함 관련 크게 3가지만 기억하면 됩니다. 세무법인 리치앤택스 블로그: "주거용 오피스텔 취득세 세무사가 총 정리 해드립니다." 中 일전에 주거용 오피스텔 관련해서 주택수에 포함되지 않는 오피스텔은 위 ① ② 에 해당되는 경우라고 말씀을 드렸습니다. 즉, "③ 시가표준액 1억원 이하"를 제외하고선 주거용 오

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조정대상지역 전 지역주택 조합 가입, 거주요건 관련 질의회신을 준비합니다.

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 최근 기획재정부가 지역주택조합 가입계약과 거주요건에 대한 새로운 해석을 내놓았습니다. 이 해석이 발표되자, 과거 유사한 사안으로 부당한 과세처분을 받고도 수긍할 수밖에 없었던 납세자께서 구제 가능성을 문의하셨고 그 방법 중 하나로 유권해석을 질의하여 회신 받는 방향을 첫 단추로 삼기로 하였습니다. 기획재정부조세정책-1901, 조정 전 "지주택조합 가입+사업계획승인" 거주요건 X 기획재정부에서는 무주택 1세대가 조정대상지역 공고일 이전 조합원 가입계약 체결 + 계약금 지급 + 사업계획승인을 받은 어떤 질의자의 사례에 대해 2년 이상 거주 요건을 적용하지 않는다고 밝혔습니다. 국세청은 지금까지 지역주택 조합 가입계약은 소득세법 시행령 제155조 제1항 5호에 따른 '매매계약'으로 볼 수 없다는 입장을 취해왔습니다. 그러나, 기획재정부는 꾸준히 지역주택조합 가입의 본질적 의미를 '장래 특정 주택을 공급받는 것을 전제로 한 지위'로 보는

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주택임대사업자, 상생임대주택 5% 증액제한 계산법

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 저번주 상담의 내담자께서 질문 중 하나로 상생임대주택의 5% 증액제한 계산법을 여쭤보셨습니다. 대부분의 분들은 '렌트홈'사이트의 임대료 증액 계산기를 사용하는 것으로 알고 있습니다. (정확합니다.) 그러나, 꼼꼼하신 분들의 경우 그 근거까지 알고 싶어하기에 임대료 증액제한 계산법에 대해 그 근거를 설명을 드리고자 합니다. 주택임대사업자 5% 증액 제한 계산법 = 상생임대주택 5% 증액 제한 계산법 상생임대주택이건, 등록임대주택이건 기본적으로 임대료 또는 임대보증금의 5% 증액제한 규정을 준수하여야 합니다. 한편, 상생임대주택특례에서는 임대보증금과 월임대료를 서로 전환하는 경우에는 민간임대주택에 관한 특별법에 따른다고 하고 있습니다. 임대주택법 규정을 따라가면 "임대주택법→임대주택법 시행규칙→주택임대차보호법"으로 이어지는 흐름을 보고 있습니다. 민간임대주택에 관한 특별법 제44조 4항 보증금 ↔ 월세 전환 기준은 국토교통부령으로 정

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분양권으로 취득한 주택의 취득시기는 세 가지를 비교하여야 합니다.

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 분양권으로 완성한 주택의 취득시기는 큰 시사점을 갖습니다. ①1세대 1주택 비과세를 위한 보유기간과 장기보유특별공제의 기산점이 되며 ②상생임대주택특례 '취득 후' 직전임대차계약의 기준점이 되고 ③단기간 양도에 따른 66%~77% 세율 등의 기산점이 되는 등 여러 세법상 판단 요소의 기준이 됩니다. 그런데 상담을 하다보면 내담자들 마다 단편적인 내용으로만 알고 있는 경우가 참 많습니다. 예시로, "세무사님, 잔금일 아닌가요?", "세무사님 무조건 완성일 아니에요?" 입니다. 오늘 법령을 근거로 명쾌히 정리합니다. 분양권으로 완성한 주택의 취득시기, 법령 구조 분양권에 기인한 완성 주택의 취득시기를 이해하기 위해서는 소득세법과 소득세법 시행령의 흐름을 구조적으로 정리할 필요가 있습니다. 법령 내용 정리 소득세법 제98조 [양도 또는 취득의 시기] 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니

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주택 용도변경, 멸실 특약에 따른 1세대 1주택 비과세 정리!

[본 글은 "고봉성 세무사"님의 '매매특약에 따른 용도변경이 양도소득세 비과세 여부 판정 및 주택수 산정에 미치는 영향의 소고'를 참조하여 작성된 글입니다.] 안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 2025년 소득세법 시행령이 "주택의 매매계약을 체결한 후 해당 계약의 특약사항에 따라 주택을 주택 외의 용도로 용도변경하여 양도하는 경우에는 매매계약일 현재 1주택을 보유하고 있는지를 1세대 1주택 비과세를 판단"하도록 개정되었습니다. 그 이유는 납세자에게 불합리한 결과가 초래될 수 있기 때문입니다. 주택으로 사용해왔던 납세자가 이를 양도할 때 특약사항에 따라 상가로 바꿨는데 비과세를 못받게 된다면 1세대 1주택 비과세 규정 취지인 거주이전의 자유를 침범할 우려가 있기 때문입니다. 이는 용도변경 뿐만 아니라 멸실이 되었을 때에도 마찬가지입니다. 간혹, 멸실은 법령에 열거가 안되어 있기 때문에 해당 안되는 것이냐 하는 질문이 있는데, 기존 1세대 1주택이었던 자가 주택을 멸

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조정대상지역 지정 전 매매계약 거주요건, 계약금 완납이 정말 필수인가?

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 현재 1세대 1주택 비과세의 거주요건 검토를 위한 업무를 하다보면, 25.10.15. 대책 이후 조정대상지역이 다시 부활하면서 생긴 거주요건 문제와 여전히 17.08.02. 기준 조정대상지역 취득분에 대해 거주요건을 검토해야 하는 문제 이 두 가지를 검토해야 하고 있습니다. 정부가 조정대상지역에 1세대 1주택 비과세 요건으로 ‘거주 요건’을 추가한 취지는 명확합니다. 부동산 수요 과열 지역에서 실수요자 중심의 거래만 비과세 혜택을 주기 위해 요건을 강화한 것입니다. 「소득세법 시행령」부칙(대통령령 제28293호, 2017.9.19.) 및 개정이유 다만, 조정대상지역 지정 전 이미 매매계약을 체결한 사람들의 법적 안정성과 신뢰보호를 위해 예외 규정도 마련되어 있습니다. ① 무주택 1세대가 ② 조정대상지역 공고 전에 ③ 계약금을 지급하고 ④ 그 지급 사실이 증빙서류로 확인되는 경우 비록 공고 이후 잔금을 치르고 취득했더라도 거주

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세무조사 받는 사람은 대체 누구인가?(정기1편)

안녕하세요. 철셈입니다. 대부분의 납세자분들은 "세무조사? 그거 나쁜놈만 받는 거 아냐?"라고 생각하실 겁니다. 오늘은 세무조사 받는 사람은 누구인지 설명해볼게요. 내용이 많아 이번 편은 "정기조사"에 대해서만 설명할게요. (비정기조사는 나쁜 짓만 안 하면 안 받아요!!) 정기조사의 유형은 뭐가 있을까? 위 4가지의 대상이 "정기 세무조사 대상자를 선정"의 큰 틀이 됩니다. (1) 정기순환조사 ※ 목적 : 정기 순환조사는 "넌 뒤졌어 밥을 호스로 먹게 해주지!"는 아니고 ;; "응~ 사업하느라 고생 많지? 이런 건 잘못된거야 다음부터 주의하자~?" 성격으로 4~5년마다 받게 됩니다. 그렇다면 구체적으로 누가 해당될까요? 일반 사업(부동산임대포함) : 개인 500억 / 법인 2,000억 의사/변호사 등 전문직사업 : 개인 200억 / 법인 500억 (법인만) 상호출자제한기업집단(일명 대기업) 소속 법인 (법인만) 자산 2천억원 이상인 법인 * 다만 이 기준에 들어가면 지방국세청 관할로

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거주주택 비과세 + 일시적 2주택, 중첩 적용 안되는 경우도 있을까?

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 주택임대사업자 분들 상담에서 자주 등장하는 질문 중 하나가 바로 "거주주택 비과세와 일시적 2주택 특례는 동시에 적용되나요?" 입니다. 원칙적으로 양도소득세는 양도 당시를 기준으로 판단합니다. 혼인합가 특례와 같이 '1주택자 + 1주택자의 혼인' 요건을 법문에서 따로 정하고 있지 않은 이상 일시적 2주택 특례의 충족 여부는 모두 양도 시점에 특례 요건을 충족하고 있었는지를 기준으로 결정됩니다. 그런데 이상하게도, '사전법령해석재산2020-230'은 중의적인 의미로 해석 요지가 생성이 되었습니다. 그렇다면, 정말 중의적 해석이라 리스크가 존재하는 상황일까요? 오늘은 이와 관련된 내용을 한 번 알아보도록 하겠습니다. 거주주택 비과세+일시적 2주택 중첩 첫 째, 거주주택 비과세+일시적 2주택 특례 중첩 적용이 가능하다고 할 때 국세청의 답변 요지는 '① A거주주택 1채 보유하고 ② 장기임대주택을 보유한 1세대가 ③ 신규주택을 취득한 날

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(구)임대주택법에 따른 임대주택 말소 거주주택 비과세 이슈

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 2025년 12월 23일 자로 (구)임대주택법에 따른 임대주택의 말소와 관련한 거주주택 비과세 국세청 해석이 나왔습니다. 주택임대사업자분들을 상담을 준비할 때 가장 고통스러웠던 것 중 하나가, (구)임대주택법과 (현)민간임대주택특별법과의 관계, 그리고 (구)임대주택법 상 임대주택인 경우 현재 소득세법에 적용하는 것이었습니다. 오늘은 (구)임대주택법에 대한 정리부터 (현)민간임대주택특별법으로 이어지는 과정의 정리, 그리고 (구)임대주택법상 임대주택이 말소되는 경우 거주주택 비과세에 미치는 영향은 어떤 것이 있는지 함께 알아보도록 하겠습니다. 등록임대주택의 개정 연혁 등록임대주택의 변천사는 위 표와 같습니다. 한편, 2015.12.29.부터는 (구)임대주택법이 아닌 '민간임대주택에 관한 특별법'으로 법 명칭이 개정되었고, 현재 임대주택의 말소와 관련하여 혜택을 받을 수 있는 '소득세법 시행령 155조 23항'은 민특법상 폐지유형의 임

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토지 등 개발사업 수용 시 세금 이슈 정리(감면, 과세이연 등)

안녕하세요, 세무사 김유석입니다. 사무실이 나름 영등포에 있어서 김포와 가깝다보니 김포의 걸포4지구와 김정4지구 도시개발사업 수용 관련 상담 문의가 종종 있습니다. 도시개발사업으로 인한 수용에 있어서 놓쳐선 안될 것이 현금 등 보상에 대한 감면과 대토보상에 대한 과세이연 또는 감면입니다. 특히, ① 현금과 대토를 혼합해 받으면 현금 분엔 감면, 대토 분엔 대토감면 또는 과세이연을 구분해서 적용하는 것과 ② 당초 보상이었다가 추후 현금 보상으로 변경되는 경우에 감면 적용의 신중성 ③ 양도시기와 관련해서는 공탁일, 수용개시일, 등기접수일 중 빠른 날이 원칙이되, 토지 소유권 자체에 대한 분쟁 소송이 있는 경우 확정판결일입니다. 구체적으로는 수용 관련하여 어떤 이슈들이 있는지 함께 알아보도록 하겠습니다. 공익사업용 토지 등 감면 vs 대토보상 감면 등 정리 공익사업 또는 정비사업 등에 따라 토지 등이 협의매수 되거나 수용된다는 배경에서 두 세제 혜택은 공통점을 갖습니다. 혜택 요건도

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대형 베이커리 카페 꼼수 탈세?, 국세청의 판단 기준과 쟁점 분석

안녕하세요, 세무사 김유석입니다. 최근, 국세청에서 대형 베이커리 카페를 이용한 꼼수 상속 및 증여를 점검하기 위해 실태조사에 나온다는 기사가 밀려오고 있습니다. 일반적으로, 가업상속공제의 경우 공제 금액이 크기 때문에 상속세 신고 후 세무조사에서 주된 쟁점으로 다루어집니다. 그런 이유로 대부분의 대형 베이커리 카페들은 상속세 세무조사시 이미 적법성을 검증 받은 상태입니다. 즉, 이미 상속세 세무조사시 적법성에 대한 관문을 넘은 업체들이라는 것 입니다. 그런데 가업상속공제 사후관리 검증이 아닌 세무조사를 한다? 있을 수 없는 일입니다. 그래서 자세히 살펴보면 '실태조사'라는 말을 쓰고 있는 것입니다. 즉, 실태조사는 가업상속공제(가업증여특례) 사후관리를 잘 이행하고 있는지 확인하는 것입니다. '대형 베이커리 가업상속공제'란 무엇인가? 가업상속공제의 요건은 위 표와 같습니다. 특히, 가업상속공제는 개인 기업의 경우에도 적용 가능하단 점이 상속세 절세의 꼼수 수단으로 활용되는 것은 맞습

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차은우 세무조사 탈세가 확실한가?(김철희 세무사 관점)

안녕하세요. 철셈입니다. 약간 늦은 감이 있지만 최근 이슈가 되고 있는 차은우 님의 200억 탈세 혐의에 대하여 글을 써봅니다. 저는 차은우님에 대한 내용은 500억 유병재 vs 차은우 에서만 들었을 뿐 뭐하는 분인지 전혀 몰랐습니다만... 이 글을 쓰는 목적은 언론 보도에서는 보이지 않는 중립적인 입장이나 과세관청과 납세자의 의견차이에서 비롯된 것이라는 내용은 없는 답답한 현실에 써봅니다. 문제되는 법인은 무엇인가? 현재 여러 언론에서 쏟아내고 있는 것은 최초로 설립되었던 법인 (주)차스갤러리에 대한 의문이 주를 이루고 있습니다. 실제로 법인의 주소지는 장어집이 있던 주소에 설립된 것이 맞습니다. 그러나 연예기획업의 특성상 주소지가 중요한 것은 아니며 소속 연예인에 대한 관리나 자문, 계약내용 조율 등의 핵심 업무는 장소나 공간에 구애받지 않습니다. 단순히 주소만을 기준으로 전혀 타당성이 없다고 주장하는 것은 꽤 위험한 발상 그리고 주목하는 해당 법인은 2019년 (주)차스갤러리로

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등록임대주택 보유자의 다주택자 양도세 중과세 정리

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 최근 뉴스를 보면 다주택자 중과 유예를 더 이상 연장하지 않겠다는 의지를 표명하는 정부 발표가 잇따르고 있습니다. 저는 처음에는 "빨리 팔어? 안팔어? 독하네? 맛 좀 봐야지?" 식의 으악 준 후 시장에 공급량을 만들어낸 뒤 다시 중과 유예를 연장하지 않을까 싶어서 한동안은 중과제도 부분은 쳐다보지도 않았는데요. 이제는 다시 정리를 하면서 독자들에게 저를 어필해야 될 시기가 온 것 같습니다. 주택임대사업자로 등록을 한 사람들의 경우, "주택수에서 무조건 빠진다, 우린 무적이다"는 식의 막연한 믿음을 갖고 계신 분들이 적지 않습니다. 하지만 실제 법령 구조를 뜯어보면, 임대주택이라고 해서 모두 중과배제 대상이 되는 것은 결코 아닙니다. 소득세법 시행령 167조의3에서 정한 가목∼자목 요건을 충족한 임대주택만이 중과 계산에서 제외될 뿐이며, 요건을 하나라도 놓치면 일반 주택과 동일하게 중과세율이 적용될 수 있습니다. 즉, "임대주택

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가족 간 저가양도, 부동산거래신고 소명 대응 사례

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 의뢰인의 경우, 2022년에 이루어진 50% 지분에 대해 저가양수한 사례를 지자체에서 확인하고자 소명 안내를 보내왔습니다. 심지어 거래금액이 3억 밖에 안되는 소액거래인데도, 소명이 나오는 경우가 많습니다. 부동산거래신고 소명 자체는 큰 틀을 두 가지로 잡고 가야합니다. ① 부동산 거래신고 상의 매매대금이 실체가 없는 숫자에 불과한가?(즉, 대가 진짜 오고 간 거 맞아?) → 허위신고 (거래가격 등): 취득가액의 100분의 10(10%) 이하 과태료 ② 자금조달 내용 상 국세청에 통보할 내용은 없나?(무섭지? 제대로 소명 안하면 국세청에 자료 보낸다?) → 자금조달 내역 소명자료 상 증여 혐의가 포착되는 경우 국세청에 통보 우리는 증여세를 가장 무서워하지만, 지자체 소명 단계에서는 부동산 거래 허위신고를 더욱 중점적으로 소명할 준비를 하여야 합니다. 부동산 거래신고 상의 매매대금이 '실체'가 있나 (부동산거래신고 소명 체크리스트)

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부모-자식 차용증은 부적이 아닙니다. '진짜 차용증'이 되는 세무사의 상담 사례

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 많은 분들이 부모님으로부터 돈을 빌리고 부모-자식 간 차용증을 작성하는 형식을 사용하고 있습니다. 특히, 2억1천700만원까지는 무이자로 증여하여도 증여세가 없다는 점을 이용하여 차용증을 작성만 해둔 후 실제 원금(및 이자) 상환을 하지 않고 뭉개는 경우가 많은데 과거 과세 실무상으론 차용증이 작성되고 공증만 되어 있다라고 하면 일단 인정 해주는 식으로 넘어가고 '부채 사후관리'로 관리하여 납세자 입장에서는 '한 턴' 넘길 수 있었습니다만, 국세청 부채 사후관리 증빙 자료 제출 안내문 최근 과세 실무상으로는 차용증이 작성되고 공증까지 받아뒀다 하더라도 원리금 상환이 없다고 하면 증여로 추정하여 과세하는 추세인 것 같습니다. 따라서, 부모-자식 간 차용증 작성 시, 실제 차용관계가 확실할 수 있도록 ① 무이자 대여가 가능한 구간이더라도 원금 상환이 필수적이며, ② 무이자 대여 시 저가차입에 대한 증여이익 계산 구간이면 이를 회피할

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기장 상담, 세무법인 리치앤택스에선 어떻게 진행될까?

안녕하세요. 철셈입니다. 리치앤택스가 기장 상담을 진행하는 방식을 궁금해 하시는 분들이 계시길래 블로그로 좀 남겨드릴까 하여 글을 쓰게 됐습니다. 1. 궤도에 오른자 VS 오르는 중인 자 사업을 하는 분들을 저희는 보통 이렇게 나누고 있습니다. (1) 사업주가 대부분의 업무를 처리하여야 하는 경우 : 장사의 영역 (2) 사업주는 의사결정을 주로 하고 시스템을 구축하는 경우 : 기업의 단계 저희는 자체적으로 이런 구분에 따라 상담 진행방식이 나누어집니다. 2. 고객 유형에 따른 상담방식 기업의 영역에 오르신 분들은 사전에 재무정보를 받고 오너의 필요가 무엇인지에 따라 유동적으로 대처하고 있고, 아무래도 이 내용은 스타트업의 시드단계, 시리즈 투자단계를 나누어 방식이 어떤지 설명이 좋을 것 같기에 다음 글에서 깊이 있게 다루도록 하겠습니다. 저희가 수행하는 기장상담 중 더 많은 비율을 차지하는 일반사업주분들께 상담진행방식을 설명하겠습니다. (1) 사업분석부터 저는 고객을 처음 만나는 자

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변호사업 세무사 기장, 저는 절세가 아닌 사업에 집중합니다.

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 친한 변호사님을 기장해주는 것을 인연으로 변호사업을 익혀가면서 점점 노하우를 습득한 결과 여러 법률 사무소(또는 법무법인)의 기장 업무를 맡아볼 수 있는 기회가 생겼고, 그 경험들을 쌓게 되어 이제는 변호사업과 관련한 세무 문제들을 이야기 해보고자 합니다. 그러나, 앞으로 연재할 글들은 '단순 세무 관련 이슈'나 '절세 방법' 중심이 아닙니다. 어차피 변호사님들도 사업가고 세무 신고 사이클 몇 바퀴 돌리다보면 다 알게되는 내용이기 때문입니다. 따라서, 사업용계좌 등록하세요니 사업용 신용카드 등록하세요니, 경유증표 붙인 사건은 현금매출이어도 누락하지 말라느니 그런 뜬구름 잡는 소리보단 변호사업과 기장 업무 그 본질에 대한 이야기를 해보고자 합니다. 사건은 많은데, 돈이 안남는 변호사 사무실의 공통점 변호사 사무실을 상담하거나 손익 결산 보고를 하다보면 의외로 자주 듣는 말이 있습니다. "어찌저찌 사건은 계속 들어오는데, 왜 돈이 생

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법무법인 별산제(독립채산제)세무사 기장의 핵심은 절세가 아니다.

안녕하세요, 세무사 김유석입니다. 법무법인 기장 관련 세금 이야기를 할 때, 절세 이야기는 핵심이 아닙니다. 법무법인 기장에서 가장 중요한 건 별산(독립채산)제라는 운영 구조를 제대로 이해하고 있는 세무사인지 입니다. 이걸 이해하지 못하는 세무사면, 법무법인의 세무 관련 기장 서비스를 아무리 잘하고, 법인세법에 맞춰 세금 신고를 깔끔하게 해도 매년 12월 31일과 법인세 신고 후, 내부 파트너 변호사님들 간 갈등이 생깁니다. 법무법인은 하나의 법인인데, 왜 각자 계산이 중요한가? 대부분의 법무법인의 경우 각 파트너 변호사들의 집합에 불과한 '별산(독립채산)제'로 운영을 하고 있습니다. (김광태세율화바지 아닌 보통의 법무법인) 그러나, 대외적으로는 하나의 법인입니다. 완성된 법인의 장부도 하나이고, 부가가치세도 지점이 없는 한 하나로 신고하고, 법인세도 하나로 신고합니다. 국가 입장에서 법무법인은 철저하게 '하나의 납세 단위'입니다. 그런데, 현실은 많이 다릅니다. 법무법인은 내부적으

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변호사님, 수임료 현금가 쇼부를 조심하셔야 합니다.(매출 누락 적출의 관점)

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 송무를 주로 하시는 변호사님들 중 많은 분들이, 고객이 현금가로 쇼부를 치려고 할 때 이에 응해서 부가가치세 뺀 금액으로 수임료를 받은 후, 현금영수증 등을 누락합니다. 이렇게 현금영수증 등이 누락된 수임료는 세금 신고(VAT, 소득세)시 매출 누락으로 이어집니다. (세무사는 천리안이 없기 때문에 현금 매출의 경우 말씀주시지 않으면 알 수 없습니다.) 이러한 행동들은 의뢰인과 관계가 매우 나빠져 현금영수증 미발행 신고를 당하지 않는 이상, 당장 큰 일이 되지는 않습니다. 그러나! 이러한 행동들이 습관이 되어 세무 관리의 안좋은 습관으로 자리잡은 경우, 스택이 쌓여 큰 화를 불러옵니다. 안좋은 습관, 구조의 문제를 불러일으킨다. '현금가 쇼부 → 매출 누락 → 별일 없음' 이 흐름이 반복되면 어느 순간부터는 습관적인 매출 관리 및 세금 신고 방식이 됩니다. 그리고 이 습관이 세무조사 또는 매출 누락에 대한 과세자료 해명안내를 불러오

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연예인 기획사 법인 세금 문제, 이 세금 통역되나요?(Feat. 김선호)

안녕하세요. 김철희 세무사입니다. 최근 연예계가 뜨겁습니다. 차은우 님에 이어 김선호 님까지 세금 문제로 도마 위에 올랐습니다. 언론에서는 "탈세다", "편법이다" 말이 많지만, 세무 전문가의 시선에서 보면 이 사건은 단순한 가십거리라고 보기보다 '고소득 연예인의 법인 전환'이라는 아주 중요한 세무 이슈를 담고 있습니다. 오늘은 김선호 님의 사례를 통해 국세청이 바라보는 '1인 기획사 법인'의 실체와, 절세를 꿈꾸다 세금 폭탄을 맞지 않기 위해 주의해야 할 점을 날카롭게 파헤쳐 드리겠습니다. 1. 논란의 시작과 진행상황 법인의 설립은 24년 1월로 생각보다 오래되지 않았습니다. 의혹이 시작된 것은 26.02.01로 현재 26.02.06 현재 어느정도 잠잠해진 것으로 느껴집니다. (기간도 짧고 금액도 그리 크지는 않았을 것으로 추정) 2. 국세청의 관점 국세청은 위와 같이 이러한 1인 기획사가 실질적으로 사업수행이 없었다면 그저 도관회사(페이퍼컴퍼니)로 보아 해당 소득을 개인에 귀속시

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별산제 법무법인 체납세금 제2차납세의무 문제

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 법무법인의 종류는 두 가지로 나뉩니다. ① 무한책임사원들로 구성된 법무법인과(합명회사 준용) ② 유한책임사원들로 구성된 법무법인(유한)로 나눌 수 있습니다.(유한회사 준용) 대부분의 법무법인이 별산제 방식을 채택하고 있는 상황에서 발생하는 세무 문제가 있습니다. 바로 무한책임사원 또는 과점주주의 제2차 납세의무 문제입니다. 법무법인 구성원의 제2차납세의무란? 제2차납세의무란 주된 납세자인 '법인'의 납세의무 성립일 현재 시점의 무한책임사원과 과점주주가 법인이 납부하여야 할 체납세금에 대해 보충적으로 납세의무를 부담하는 제도입니다. 무한책임사원은 상법에서 회사의 재산으로 회사의 채무를 완제할 수 없는 때에는 이를 변제할 책임이 있습니다. 따라서, 조세채무도 법인의 채무이기에, 무한책임사원이 제2차납세의무를 지는 것은 당연합니다. (심지어, 한도 없이 무한으로 책임) 과점주주(또는 유한책임사원)은 그가 가진 출자지분의 인수가액

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병의원의 개업 : 창업편(대출부터 요양기관개설까지)

안녕하세요. 철셈입니다. 예비원장님들을 위한 개원 시 참고할 정보를 전달드리고자 합니다. 1. 사업장 계약과 사업자등록 신청 (0) 창업자금 구하기! : 일반 은행 vs 신용보증기금 일반 시중 은행의 닥터론 등 금융상품을 이용하여 시설자금 목적으로 대출을 받으시거나 신용보증기금의 보증서를 발급 받아 시설자금 목적의 대출을 받을지 결정을 하셔야 합니다. 가능하면 신보를 먼저 확인하시는 게 좋습니다. 보통은 신보가 훨씬 좋습니다. (순 자기자금으로 개원하시는 분은 필요없는 정보겠지만요..ㅠㅠ...) 여기서 잠깐! 신용보증기금을 이용하고자 하는 예비원장님들은 사업자등록 꼭 신경쓰셔야 합니다. 신용보증기금의 보증서를 발급받을 때는 기금 담당자분과 소통을 하면서 사업자등록 시점을 논의하여야 합니다. 예비창업자 보증상품의 경우 사업자등록 전에 접수를 하여야 하는 것으로 접수하고 심사가 어느정도 진행되고 담당자가 OK 사인을 주면 사업자등록을 내는 구조입니다. 그리고 신보를 가신다면 제발 부탁드

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다주택자 양도세 중과 유예 종료 및 보완 조치 총 정리!

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 2026.02.12. 목요일, 정부는 다주택자 중과 유예가 종료되는 것은 맞지만, 이를 현 부동산 시장 상황에 맞게 보완하겠다는 보도자료를 발표하였습니다. 긴 말 할 필요 없이 내용들을 함께 알아보도록 하겠습니다. 25.10.15. 대책 전 조정대상지역(강남3구, 용산) 기존에는 2025.5.9. 까지 '양도'가 완료되어야만 중과 유예 종료가 되더라도 중과세를 받을 수 있었습니다. 그러나, 정부에서는 양도 완료라는 요건이 현제 토허제 하 굉장히 타이트한 요건으로 작용할 수 있기에 '계약 완료'를 요건으로 보완하겠다는 발표를 하였습니다. 정리하자면 다주택자가 강남3구 및 용산 소재 지역 內 주택을 양도하는 경우로서 해당 양도 주택의 매매계약을 26.5.9. 이전 완료하고 매매계약일로부터 4개월 이내 양도가 완료된 경우 다주택자 중과 배제 되는 것 입니다. 한편, 매수자는 토지거래허가를 받은 날로부터 4개월 이내 입주를 하여야

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인구감소(관심)지역 비과세 특례, 취득일에 따라 달라집니다. 3단계 개정 총 정리!

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 2025년 12월 23일, 조세특례제한법 개정으로 인해 기존에 인구감소지역 추가 취득 주택에 한정되던 1세대 1주택 비과세 적용 시 주택수 제외 간주 특례가 인구감소관심지역 추가 취득 주택까지 확대되었으며 2025년 11월 28일 시행령 개정으로 4억원이던 기준시가 요건도 수도권 밖에 한해 9억원으로 상향되는 등 개정이 이루어졌습니다. 해당 내용 함께 살펴보도록 하겠습니다. (이전에 했던 포스팅에 개정사항까지 반영하여 정리했으나 다시 한 번 정리) 인구감소지역 주택 취득 2주택자, 1세대 1주택 비과세 가능 특례 안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 김유석 세무사입니다. 앞서 별장에 관한 포스팅을 했는데 별장은 주로 물... blog.naver.com 인구감소(관심)지역 추가 취득 주택 특례 기본 개념 기존에 1주택(또는 1입주권, 또는 1분양권)을 보유한 1세대가 인구감소지역 또는 인구감소관심지역에 소재한 주택 1채를 추가로 취

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인테리어 했는데 왜 비용처리가 안되나요? 자본적 지출의 진짜 기준(실제 사례 분석)

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 양도소득세 신고를 하다보면 비용 처리를 위해 저에게 각종 수리 공사, 도배지 교체, 바닥 마루(장판) 교체 공사, 구축 아파트 인테리어 공사 등 자료를 건네주십니다. 실무를 하다보면 가장 의뢰인들을 납득시키기 어려운 부분이 있는데 바로 구축 아파트 인테리어 공사에 관한 내용일 것입니다. 수천만원 넘게 들여 했던 공사 중 양도세 신고시 비용 처리 되는 부분이 많이 없다는 이야기를 들으면 납득이 안가는 것이 당연한 이치입니다. 특히 가장 많이 마주하는 저항은 "다른 세무사는 인테리어 공사 했으면 가치 상승이 있었으니 자본적 지출이 맞다는데 왜 김유석 너만 안된다는 거냐?" 라는 반응입니다. 김유석이라는 세무사가 돌팔이어서 그런 걸까요? 김유석이라는 세무사가 자기 돈 아니라고 쉽게 생각해서 그런 걸까요? 함께 알아보도록 하겠습니다. 양도소득세법상 자본적 지출이란? 소득세법 제97조 [ 양도소득의 필요경비계산 ] ① 거주자의 양

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상생임대주택 특례, 취득 후 다시 쓴 계약서도 직전임대차계약이 아닐 수 있습니다.

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 상생임대주택 취득 후 계약해야 직전임대차계약 입니다. 안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 오늘은 상생임대주택 비과세 특례 요건 중 하나인 ... blog.naver.com 지난 블로그 포스팅에서는 상생임대주택 특례 요건 중 '직전임대차계약'에 해당하려면, 원칙적으로 '주택 취득일 이후 체결한 임대차계약'이어야 한다는 점을 설명드렸습니다. 그런데 상담을 진행하거나, 양도소득세 신고를 진행하다보면 의뢰인들이 해당 내용을 공부하고 실전에 응용하여 주택 취득 후 임대차계약서를 다시 작성하였음에도 그 내용이 사실상 종전 임대차계약의 승계에 불과하여 상생임대주택 특례 적용이 불가능한 경우가 종종 발생하곤 합니다. 취득일 이후 임대차계약 체결 요건 취지 소득세법시행령 제155조의 3[상생임대주택에 대한 1세대 1주택의 특례] 1항. (생략) 1호. 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약

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의견진술 기일 전, 사건 설명을 위해 조세심판원을 다녀옵니다.

안녕하세요, 세무사 김유석입니다. 작년 10월과 11월에 심판청구를 했던 두 사건이 우연찮게 같은 심판부로 심리 배정을 받아 심판관 회의 및 의견진술 기일 전 사무관님께 사건 설명을 위한 면담 신청을 하였고 사무관님께서 바쁘신 와중에도 면담을 승낙해주어 세종에 잠시 다녀왔습니다. 심판당사자 면담 신청 조세심판원 심판청구의 청구인과 처분청의 공격과 방어 단계는 아래와 같이 이루어집니다. 청구인 심판청구 → 처분청 답변서 → 청구인 항변서(선택) → 처분청 추가 답변서(선택) → 청구인 2차 항변서(선택) 위 공격 방어 단계가 마무리 되고 시간을 기다리면, 사건 심리를 담당하는 사무관님께서 심판관 회의 기일 안내를 위해 연락을 주십니다. 심판관 회의 기일이 정해지고 나면 사무관은 사건조사서 작성을 준비합니다. 여기서 대리인이 하여야 할 일은 청구인 측의 주장과 증거 중 강조하고 싶은 부분이 사건조사서에 잘 반영이 되도록 하는 것인데, 사건조사서에 원하느 내용이 충분히 반영되지 않는 경우

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농어촌주택은 주택 수에서 무조건 빠질까? 농어촌주택(귀농주택 등) 2주택 비과세 특례 정리

안녕하세요, 세무사 김유석입니다. 이번주 상담 내용 중 하나는 농어촌주택 특례를 검토하여야 하는 사안이었습니다. (물론, 비과세를 위한 해결책은 농어촌주택특례 활용이 아니었지만...) 시골에 있는 농어촌주택 소유자 분들이 많이 오해하시는 것이, 농어촌주택은 주택수에 포함되지 않아 일반 주택을 양도할 때 무조건 비과세가 가능하다고 오해를 합니다. 그러나, 이는 '중과세 주택수 산입 제외 규정' 중 하나인 "광역시(군지역 포함)·수도권(읍면 지역 포함)·세종시(읍면 지역 포함) 외의 지역에 소재한 양도 당시 기준시가 3억 이하 주택"에 관한 내용이지 1세대 1주택 비과세시 무조건 주택수가 제외되는 것이 아닙니다. 농어촌주택 특례는 아래와 같이 구분됩니다. ① 소득세법 시행령 155조 7항에 따른 특례와 (농어촌주택 취득에 따른 일시적 2주택) ② 조세특례제한법 99조의4 1항 1호에 따른 특례(농어촌주택 취득자 과세특례 中 농어촌주택) 농어촌주택은 주택 수에서 제외될까? 조특법 99조의

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농어촌주택은 주택 수에서 제외될까? 조특법 99조의4 농어촌주택 특례 정리

안녕하세요, 세무사 김유석입니다. 과거 포스팅에서 농어촌주택 보유자가 비과세 가능한 경우는 아래 세 가지 경우라고 말씀을 드렸습니다. ① 소득세법 시행령 155조 7항에 따른 특례와 (농어촌주택 취득에 따른 일시적 2주택) ② 조세특례제한법 99조의4 1항 1호에 따른 특례(농어촌주택 취득자 과세특례 中 농어촌주택) ③ 조세특례제한법 99조의4 1항 2호에 따른 특례(농어촌주택 취득자 과세특례 中 고향주택) (넓게 보면 조특법 71조의2 인구감소(관심)지역 특례도 포함되겠지만...) 그리고 과거 포스팅은 ① 소득세법 시행령 155조 7항에 따른 특례 (농어촌주택 취득에 따른 일시적 2주택)에 관하여 작성을 하였습니다. 농어촌주택은 주택 수에서 무조건 빠질까? 농어촌주택(귀농주택 등) 2주택 비과세 특례 정리 안녕하세요, 세무사 김유석입니다. 이번주 상담 내용 중 하나는 농어촌주택 특례를 검토하여야 하는 사안이... blog.naver.com 그렇다면, 이번 농어촌주택 비과세 관련 포

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일시적 2주택 상속 취득, 0.8% 특례 취득세율 적용 가능할까?

안녕하세요, 세무사 김유석입니다. 오늘 포스팅 주제는 지난 주 상담 문의가 온 내용 중 하나로써 바로 "일시적 2주택 상태에서 상속이 개시되어, 주택을 취득하는 경우 1세대 1주택 상속취득특례 0.8% 세율 적용 가능 여부" 입니다. 1세대 1주택 상속취득 특례세율 상속으로 인한 취득세율은 기본적으로 2.8%입니다. (2.96%라고도 하는 경우 있는데 저는 Surtax는 가뿐하게 무시합니다.) 그런데, 1세대 1주택자가 상속주택을 취득하는 경우 0.8% 취득세율 적용이 가능하다고 과거 포스팅에서 안내를 드린 적이 있습니다. 따라서, 자세한 내용은 과거 포스팅을 참조하시면 되겠습니다. 상속 취득 주택의 취득세율 총 정리! 안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 상속 업무를 하다보면 세무사가 상속주택을 어떻게... blog.naver.com 일시적 2주택 상태에서 상속이 개시된 경우 상속으로 인한 주택 취득 시, 취득세에서 판단해야될 주된 사항은 다음과 같습니다. ① 1세

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주택 부담부증여 취득세 이슈 총 정리

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 최근 부동산 정책의 격동으로 인해, 주택 증여를 고민하시는 분들이 나날이 많아지고 있는 추세입니다. 증여하고자 하는 해당 주택에 임차인에게 받은 보증금이 존재하거나 저당권 등이 존재하는 경우 세법에서는 '당해 재산에 담보된 채무' 가 있다고 표현을 합니다. 증여하고자 하는 당해 재산에 담보된 채무에 대한 이행의무를 수증자가 함께 승계하는 것을 '부담부증여' 라고 합니다. 문제는 부담부증여 실행 자체시 많은 분들이 증여세와 양도소득세의 비교만 고려하시는데, 취득세 단계부터 고려할 지점이 상당히 많다는 것입니다. 그 내용들을 알아보도록 하겠습니다. 토지거래허가구역 내 물건인 경우 부담부증여도 토지거래허가 대상 토지거래허가는 '거래(유상)'에 대해 허가를 받아야 하는 제도입니다. 대표적으로는 토지거래허가지역에 있는 아파트, 신통기획 지역 등의 빌라 등은 토지거래허가 대상입니다. 즉, 유상거래에 대해서만 토지거래허가 대상이 되기 때문에,

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저가양도 취득세 개정 핵심, 서울시 100% 환산 지침은 타당한가

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 2026년, 30% 저가양도 관련하여 지방세법에 큰 개정이 있었습니다. 그 내용은 바로 아래와 같습니다. 지방세법 제7조 [ 납세의무자 등 ] ⑪ 배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 취득한 부동산등 전체를 유상으로 취득한 것으로 본다.(2025.12.31 단서개정) 4. 해당 부동산등의 취득을 위하여 그 대가를 지급한 사실이 다음 각 목의 어느 하나에 의하여 증명되는 경우. 다만, 그 대가가 제10조의2 제1항에 따른 시가인정액(시가인정액을 산정하기 어려운 경우에는 제4조에 따른 시가표준액으로 한다. 이하 이 호에서 같다)보다 낮은 경우로서 그 대가와 시가인정액의 차액이 3억원 이상이거나 시가인정액의 100분의 30 이상인 범위에서 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다.(2025.12.31. 단서신설) 지방세법시행령 제11조의 3

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2005.5.31. 전 사업시행인가 재건축, 비과세 판단을 다시 보게 한 조세심판원 결정

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 최근 제가 거주하는 아파트 단지의 재건축추진준비위원회 위원을 추가 모집한다고 하길래 위원 지원을 하면서 재개발·재건축 관련 양도소득세 내용을 다시 한 번 읽어보면서 공부하는 도중 그동안의 관념을 깨버리는 충격적인 조세심판원 결정례를 발견하여 포스팅을 작성하게 되었습니다. 기존: 2005. 5.31. 전 사업시행인가 이루어진 경우 무조건 조합원입주권 취득 제가 설명드리는 그동안의 관념이란 다음과 같습니다. 재건축 아파트의 경우 '관리처분인가일'을 기준으로 세법상 주택인지, 조합원입주권인지를 따집니다. 특히, 이러한 기준의 대표격은 잠실 주공 2단지(현 '리센츠')입니다. 잠실 주공 2단지의 경우 2003년 3월 27일, (현재 재건축의 기준법인 도정법이 아닌), 당시 재건축의 기준법인 주택법에 따른 재건축 사업계획승인이 이루어졌습니다. 이 경우, 세법에서는 만약 2003년 3월 26일에 해당 주택을 취득한 경우 주택을 취득한 것이

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주택임대사업자 사망시 상속인들은 어떻게 해야될까?(양도세 거주주택 비과세 중심)

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 주택임대사업자 양도소득세 과세 문제를 블로그에서 주로 다루다보니 피상속인이 주택임대사업자인 경우에 해당되어 상속세까지 의뢰하는 경우가 하나 둘 생기고 있습니다. 이번 글에서는 ①주택임대사업자였던 고인이 사망한 경우 상속인들이 망인의 임대사업자 지위를 어떻게 처리해야 하는지 그리고 ②세법상 세제혜택 중 거주주택 비과세에 미치는 영향을 살펴보겠습니다. 주택임대사업자 사망: 상속인들은 어떻게 해야될까? 주택임대사업자인 피상속인이 사망한 경우 상속인들은 두 가지 선택지가 있습니다. 첫 번째, 주택임대사업자를 포괄양수도로 승계받는 것 입니다. 이 경우 상속인은 피상속인의 의무임대기간 중 남은 기간만 임대하여도 임대주택법상 의무임대기간을 충족한 것으로 봅니다. (다만, 세제혜택 상 의무임대기간과는 별개입니다.) 예를 들어, 10년 장기임대주택을 피상속인이 6년 임대 후 사망하여 상속인이 이를 포괄양수도로 승계한 경우 4년만 임대하면 민특법상

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부모 자식 간 증여 vs 30% 저가양도 | 현명한 부모라면 증여세만 보지 않습니다.

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 자녀에게 증여vs저가양도 | 상속세 절세 어떤게 더 유리할까? 안녕하세요, 세무법인 리치앤택스에서 부동산 세금 전문으로 하고 있는 김유석 세무사입니다. 어디 유튜브,... blog.naver.com 이전 포스팅에서 부모가 자식에게 부의 이전을 고려할 때 증여와 30% 저가양도 어떤게 더 유리할지에 대해 텍스트 위주로 글을 작성하였습니다. 해당 주제로 유튜브 영상을 찍어서 업로드를 하였고 영상을 찍은 김에 영상 자료들의 순간 순간 내용들을 포착하여 다시 리마인드 해보는 시간을 가져보도록 하겠습니다. 상황1: 부모가 다주택자인 경우 부모가 다주택자인 경우 반드시 양도소득세를 고려하여야 합니다. 다주택자는 양도소득세가 중과되며 1세대 1주택 비과세를 적용받지 못합니다. 뿐만 아니라 자녀에게 시가보다 30% 낮게 매매한 경우라도 세법상 양도가는 시가 기준으로 재산정됩니다. <예시> 시가 10억 → 자녀에게 7억에 매매 세법은 10억을 기

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다주택자 상속 0.8% 특례 취득세율 인정 사례

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 최근 진행 중인 상속세 신고 건과 관련한 이야기입니다. 상속인은 상속 주택을 취득하면 1가구 3주택자가 됩니다. 다만, 기존에 존재하던 2주택의 경우 상속인의 배우자가 상속을 원인으로 취득한 주택이었습니다. 저는 0.8% 상속취득 특례세율 적용이 가능하다고 안내를 하였으나 의뢰인이 취득세 신고를 위해 구청에 찾아가니 구청 직원은 "그렇게 해줄 수 없다" 라고 답변을 하였습니다. 그 말을 듣고 구청 직원을 설득하기 위해 의견서를 써서 제출하였습니다. 상속으로 인한 1가구 1주택 취득에 대한 특례세율 지방세법 제15조 [ 세율의 특례 ] ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 취득에 대한 취득세는 제11조 및 제12조에 따른 세율에서 중과기준세율을 뺀 세율로 산출한 금액을 그 세액으로 하되 ... (생략) (중략) 2. 상속으로 인한 취득 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 취득 가. 대통령령으로 정하는 1가구 1주택의 취득 상속

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상가 재개발·재건축 | 조합원입주권 받은 경우 비과세 정리

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 최근 재건축 등이 예상되는 구역의 상가를 자녀에게 증여한 후 조합원입주권 비과세까지 종합 컨설팅을 진행하였습니다. 오늘은 재개발·재건축으로 인해 상가 주인이 조합원입주권을 받은 경우 비과세 요건을 정리해보겠습니다. 조합원입주권의 양도: 비과세 불가 상가가 주택 조합원입주권이 된 경우, 1조합원입주권만 갖고 있더라도 비과세가 불가능합니다. 1조합원입주권의 양도시 비과세를 받기 위해서는 조합원입주권의 원인이 되는 구주택이 보유기간 2년 이상 등 비과세 요건을 갖추어야 하는데 상가가 조합원입주권으로 변환된 경우 주택의 보유기간 2년 이상이 아닌 채로 조합원입주권이 된 것이기 때문에 1조합원입주권 양도시에는 비과세가 불가능합니다. 상가 재개발 등: 1주택 + 1조합원입주권 상가가 위치한 구역이 재개발 등으로 인해 조합원입주권으로 변환된 경우로서 1주택+1분양권 지위를 획득하게 된 자의 경우 소득세법 시행령 156조의2 1주택+1분양권 특

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지방 주택 공시가격 2억 이하 주택수 제외 주의하세요.

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 오늘은 2025년 개정된 지방세법 내용 중 취득세와 관련된 내용입니다. 바로 지방 소재 공시가격 2억원 이하 주택의 경우 ① 취득할 때 1% 기본세율이 적용되고 ② 추가주택 취득시 취득세 중과세율 판단을 위한 주택수에 포함이 되지 않도록 개정되었습니다. 다만, 주의해야할 점도 있는데 위 내용 함께 자세히 살펴보도록 하겠습니다. 공시가격 2억 이하 주택 취득시 무조건 1% 세율 기존에는 수도권 비수도권 따지지 않고 공시가격 1억원 이하의 주택 취득시에만 1% 취득세율이 적용됐습니다. 그러나, 2025년 지방세법 시행령 개정 이후 2025년 1월 2일 이후 취득하는 비수도권 2억원 이하 주택의 취득에 대해서도 1% 취득세율이 적용됩니다. 지방세법시행령 제28조의 2 [주택 유상거래 취득 중과세의 예외] 1. 다음 각 목의 구분에 따른 주택. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」 제2조 제1호에 따른 정비구역(종전의 「주택건설촉진법」에 따

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시골땅 무허가주택 양도세 폭탄 맞을 수 있습니다.

안녕하세요, 리치앤택스 김유석 세무사입니다. 오늘은 많은 분들이 간과하고 있는 시골 무허가 주택과 관련된 양도소득세 비과세 불이익에 대해 알려드리겠습니다. 무허가주택도 세법상 주택입니다. “건축물 대장 없으니까 괜찮다?” 아니요. 국세청은 그렇게 생각하지 않습니다. 허가 여부와 관계없이 사람이 살 수 있는 구조면 ‘주택’으로 간주됩니다. 무허가 주택, 농가주택, 캡슐주택 모두 주택 수에 포함됩니다. 따라서, 이러한 무허가주택, 시골 소액주택 등을 방치하면 1세대 1주택 비과세 혜택을 못 받을 수 있습니다. 무허가주택으로 인한 양도세법상 불이익은? 무허가주택을 보유하고 있게 되면 아래와 같은 양도세법상 파생 불이익 효과가 따라오게 됩니다. ① 주택수가 늘어나 1세대 1주택 비과세가 불가능할 수 있습니다. ② 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도할 때 다주택자 중과세율이 적용될 수 있습니다. - 현재는 2026.5.9.까지 다주택자 조정지역 주택 양도 중과세가 유예되고 있습니다. -

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분양권 주택 취득세 | 주택수 기준시점은 분양권 취득시점입니다.

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 다주택자분들이 분양권으로 주택을 취득할 때 정말 주의해야 하는 점이 있습니다. 바로, 분양권 취득시기를 기준으로 취득세율 판단 주택수를 계산한다는 것입니다. 함께 살펴보도록 하겠습니다. 주택 유상거래 취득세율 주택 유상거래 취득세율은 위 그림과 같이 기본적으로 세 가지로 나누어집니다. ① 1주택 또는 비조정 2주택 취득: 1%~3% ② 조정 2주택 또는 비조정 3주택 취득: 8% ③ 조정 3주택 또는 비조정 4주택 취득: 12% (다만, 예외적으로 공시가격 1억원 이하(비수도권 25.1.2. 이후 취득하는 공시 2억 이하) 주택은 무조건 1%가 적용됩니다.) 따라서 신규 주택 취득시 주택수를 주의하여야 다주택자 취득세 중과를 당하는 일이 없습니다. 주택 분양권은 주택수 계산에 포함된다. 지방세법 제13조의 3 [ 주택 수의 판단 범위 ] 3. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조 제1항 제2호에 따른 "부동산에 대한 공급계약

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혼인증여 1억 공제 후 현금 반환 인정 사례 소개합니다.

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 혼인증여재산 1억 공제가 신설된 후 많은 분들이 해당 제도를 활용하고 있습니다. 특히, 증여일로부터 2년 이내 혼인신고만 하면 되기에 혼인 전일지라도 미리 미리 해당 제도를 이용해서 증여를 하고 있습니다. 그러나, 최근 추세가 혼인신고를 안하고 결혼하는 것인만큼 아직 혼인신고조차 하지 않았기에 혼인신고 전에 갈라서는 커플들도 굉장히 많아지고 있습니다. 부모 입장에서는 결혼 주거 자금에 보태라고 증여한 돈인데 자녀 커플이 갈라섰다면 증여를 유지할 이유가 없기에 일단 돌려주라고 말합니다. 그러나 현금 증여재산의 반환은 각각 증여로 보기에 무턱대고 반환하는 경우 부모와 자녀 각각 증여세가 부과됩니다. 오늘은 부모가 자녀에게 혼인을 전제로 증여한 현금 재산을 반환한 사안을 모두 증여세 없이 해결한 사례를 소개합니다. 약혼의 파혼 등 사유 발생한 달의 말일로부터 3개월 이내 반환 상속세및증여세법 제53조의2 [혼인·출산 증여재산 공제] ⑤

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합유등기 재산이 있는 경우 상속세는?

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 상속세 업무를 하다보면 합유 등기가 되어 있는 망인의 재산이 있습니다. 합유 등기의 경우 쉽게 볼 수 있는 케이스가 아니라 상속인들도 많이들 당황을 하시곤 합니다. 그래서 오늘은 합유재산이란 무엇이며 합유재산이 어떻게 상속세에 영향을 미치는지 함께 알아보도록 하겠습니다. 합유란? 민법 제271조에서 합유를 정의하고 있습니다. 여러 사람이 조합체가 되어서 물건을 소유하는 것을 합유라고 합니다. 합유지분에 별도의 약정이 있다면 그 약정 지분만큼 개인이 소유한 것으로 보고 합유지분에 별도의 약정이 없다면 합유자가 균등하게 지분을 소유한 것으로 봅니다. 합유자의 사망과 합유재산의 상속 대법원 1994. 2. 25. 선고 93다39225 판결 부동산의 합유자 중 일부가 사망한 경우 합유자 사이에 특별한 약정이 없는 한 사망한 합유자의 상속인은 합유자로서의 지위를 승계하는 것이 아니므로 해당 부동산은 잔존 합유자가 2인 이상일 경우에는 잔존

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동일세대원 임대주택 증여·상속 | 거주주택 비과세는?

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 오늘은 동일세대원에게 임대주택을 증여 또는 상속할 경우 거주주택 비과세는 어떻게 될지에 대해 함께 알아보도록 하겠습니다. 원칙: 1세대 1주택 비과세 요건은 세대 단위로 판단 주택임대사업자가 거주하는 주택을 양도할 때 거주주택을 비과세 해주는 요건은 아래와 같습니다. 임대주택이 아닌 1세대가 거주하고 있는 주택을 양도할 것 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 거주주택일 것 소득세법상 장기임대주택 요건을 충족할 것 양도소득세법상 주택의 비과세는 1세대 기준으로 판단하는 것이 원칙입니다. 따라서 1세대 단위로 위 요건을 갖추고 있다면 거주주택 비과세가 가능합니다. 동일 세대원에게 임대주택 포괄 승계 증여: 의무임대기간 통산 가능 주택임대사업자가 의무임대기간이 지나기 전 해당 임대주택을 포괄양도할 경우아래 세가지 효과가 있습니다. 양도자는 의무임대기간을 지키지 않고 양도하더라도 3,000만원 과태료가 부과되지 않고 양수자는 주

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주택임대사업자 5% 증액제한 기준 | 세법과 임대주택법 차이

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 주택임대사업자가 세법상 혜택을 받기 위해서는 임대주택의 5% 증액제한 규정을 준수하여야 합니다. 해당 규정은 민간인대주택특별법에서도 규정하고 있습니다. 5% 증액제한을 지키지 않을 시 세법에서는 각종 세제혜택을 박탈하고 민간임대주택법에서는 과태료를 부과합니다. 그러나 세법과 민특법 상 5% 증액제한이 약간 다르다는 것 알고 계셨을까요? 함께 살펴보도록 하겠습니다. 임대주택법: 2019.10.24. 전후 기준으로 5% 증액 기준 임대료 판단 2019.10.24. 전 임대주택으로 등록한 경우 5% 증액제한의 기준이 되는 최초 임대료는 주택임대사업자로 등록한 후에 새로 계약을 체결한 임대료 또는 갱신된 계약의 임대료가 기준이 됩니다. 즉, 19.10.24. 전 주임사를 등록했다면 등록 이후 최초로 계약하거나 기존 임차인을 상대로 갱신하는 임대료가 5% 증액 제한의 기준이 되기 때문에 존속 중인 임대차계약에 체결된 경우 크게 한 번

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동일세대원 증여·상속 장기보유특별공제 [표2] 총 정리

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 동일세대원으로부터 증여·상속 받은 경우 보유기간 및 거주기간 통산과 관련한 이슈는 세 가지입니다. ① 1세대 1주택 비과세 기간 요건 통산 ② 고가 1세대 1주택 과세차익 장기보유특별공제 기간 요건에 따른 [표2] 판단 ③ 고가 1세대 1주택 과세차익 장기보유특별공제 기간에 따른 공제율 계산 그동안 1세대 1주택 비과세 기간 요건 통산과 관련한 내용은 많이 포스팅 하였으니 링크 글 참조하시면 되겠습니다. [양도세] 상속 주택, 1세대 1주택 보유기간, 거주기간 통산 여부 안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 오늘은 1세대가 상속 받은 1주택만 보유하고 있는 ... blog.naver.com 동일세대로부터 증여 받은 주택 양도, 1세대 1주택 보유기간·거주기간 통산 여부 안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 오늘은 동일 세대원으로부터 증여 받은 주택 양도... blog.naver.com 예전에 동일세

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1년 단위 주택 임대차계약 | 거주주택 비과세 주의하세요

“세무사님, 1년 단위로 계약하고 1년마다 5%씩 올리는 건 세법 혜택 받는 데 괜찮을까요?” 이에 대해 저는 이렇게 답변드립니다. “임차인이 요구하면 가능합니다. 하지만 임대인이 요구한 경우엔 세무사마다 해석이 다릅니다.” 왜 그럴까요? 아래에서 자세히 살펴보겠습니다. 1년 단위 임대차계약: 임차인만 요구 가능, 임대인이 요구하는 것은 위법 민간임대주택특별법에서는 임대료 증액을 1년 이내에는 하지 못하도록 되어 있습니다. 1년 단위 임대차계약이 가능한지에 대해서는 규정하고 있지 않았습니다. 위 조문만 보면 1년만 지나면 임대료 증액 청구를 해도 될 것으로 느껴집니다. 민간임대주택특별법 44조 3항 임대료 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 임대료의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. 그러나, 민간임대주택특별법에서 규정하지 않은 1년 단위 임대차계약의 유효성은 주택임대차보호법에 따릅니다. 민간임대주택특별법 3조 민간임대주택의 건설ㆍ공급 및 관리 등에 관하여 이 법에서 정하지

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주임사 거주주택 비과세 | 공실 임대주택 주의하세요.

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 임대주택의 경우 빌라가 많습니다. 이러한 빌라 임대주택의 경우 원룸, 투룸은 월세로 운용이 가능하지만 쓰리룸 이상의 경우 전세로 많이 운용되고 있습니다. 그러나 빌라왕 사건이 발생한 이후 전세로 운용하자니 임차인들이 안구해지고 월세로 운용하더라도 여러 이유로 임차인들이 잘 안구해지고 있는 실정입니다. 이러한 상황 속에서 필연적으로 공실 문제가 발생하는데요, 공실 문제가 주택임대사업자의 거주주택 비과세에 어떤 영향을 끼치는지 함께 알아보겠습니다. 거주주택 비과세 원칙: 임대주택 임대 중인 상태에서 거주주택 양도 소득령 155조 20항 2호 장기임대주택: 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장기임대주택을 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있으며, 임대보증금 또는 임대료(이하 이 호에서 "임대료등"이라 한다)의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 거주주택 비과세 특

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부동산 법인 설립 상속세 절세? 속지마세요.

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 부동산 세금 전담 세무사 김유석입니다. 고소득자 및 고액자산가들을 상대로 부동산법인으로 상속세를 절세할 수 있다는 주변에서의 컨설팅 제안은 하루 이틀일이 아닙니다. 그러나 역으로 생각해 볼 것이 있습니다. 그렇게 법인으로 상속세를 절세할 수 있다면 왜? 세법에 가장 능통한 수 많은 세무사들은 부모님의 부동산을 법인 소유로 만든 다음 상속 받지 않을까요? 바로 여러분은 "자산 컨설턴트"라는 자들에 의해 속고 있는 것이기 때문입니다. 절세 가능하다는 달콤한 속삭임에 속아 부동산 법인을 설립할 경우 여러 세금 문제에 직면하게 되는데 하나 하나 현실을 알려드리겠습니다. 취득세 폭탄, 피할 수 있다고 생각하세요? 부동산 법인 컨설팅 시 문제가 되는 취득세가 중과세 케이스는 크게 위 두 가지입니다. ① 법인 명의로 주택 취득 시 주택수 및 소재지 불문 12% 중과세 ② 대도시 내 본점 법인이 설립일로부터 5년 이내 대도시 내 부동산 취득 12% 중과세 특히, 법

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임대사업자 등록 안해도 주택수 제외 임대 주택이 있습니다.

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 오늘은 업계에서 '로또 주택'이라고 불리는 임대주택에 대해서 설명을 하겠습니다. 임대주택 등록하지 않아도 주택수에서 제외되는 로또 주택 이러한 '로또 주택'을 실무자들은 '감면 임대 주택' 이라고 표현합니다. 왜 감면 주택이라고 표현을 하냐면 해당 임대주택을 양도할 때 양도세를 100%감면을 해주기 때문인데 더 파격적인 조건은 비과세 판단시 보유 중인 주택수에서도 제외되고 다주택자 중과세율 판단시 주택수에서도 제외됩니다. 이러한 감면 주택 대상 요건은 대표적으로는 2000.12.31. 현재 국민주택을 5호 이상 임대하는 등의 요건이 필요한데 구체적 내용을 아래에서 살펴보도록 하겠습니다. 감면 주택 요건 정리 구체적 요건은 위 사진에 열거한 5가지를 모두 갖추어야 '조특법 감면 주택'에 해당되어 임대주택이 주택수에서 제외될 수 있습니다. 조세특례제한법 97조 내용에 따르면 ①국민주택규모 이하의 임대주택이어야 하고 ② 1986.

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자녀에게 증여vs저가양도 | 상속세 절세 어떤게 더 유리할까?

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스에서 부동산 세금 전문으로 하고 있는 김유석 세무사입니다. 어디 유튜브, 어디 블로그 등에서 "무조건 자녀에게 30% 저가 매매해서 증여세 절세해라!" "무조건 저가 양도가 세금 측면에서 유리하다" 등의 이야기를 들어보셨을 겁니다. 그럴 수도 있습니다. 하지만 무조건 그렇다고 단정할 수 없습니다. 세상사 세금 외에도 고려해야될 많은 것들이 있기 때문입니다. 자녀에게 사전증여와 매매는 각각 장단점이 다르며 상황에 따라 전략도 완전히 달라집니다. 지금부터 살아생전 사전증여가 유리할지, 살아생전 저가양도 등이 유리할지 알아보도록 하겠습니다. 부모님이 고령인 경우 '사전 증여'는 불리할 수 있습니다. <참조: 이전 포스팅> 사전증여로 상속세 절세, 무병장수 하셔야 합니다. 안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 많은 분들이 상속세 절세와 관련해서 사전증여를 ... blog.naver.com 사전 증여를 하고 나중에 상속이 개시되면, 기본공제와 배

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지역주택조합원 양도세 총정리 | 취득시기 비과세 등

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 지역주택조합원 분들의 양도소득세 신고 진행 문의 또는 단순 상담 문의가 참 많이 들어오고 있습니다. 상담을 하면서 느끼는 것이 지역주택조합원을 간단하게 생각하면 참 쉬운데 많이들 헷갈려한다는 것입니다. 그래서 오늘은 최대한 지주택 관련 양도세 핵심들을 쉽고 간략하게 설명하고자 합니다. 지역주택조합원 지위는 세법상 '분양권'입니다. 여러번 말씀드립니다. 지주택 조합원 지위는 조합원 입주권이 아니라 '분양권'입니다. 따라서 ① 21.1.1. 이후 취득한 지주택 조합원 지위는 주택수에 포함되며 ② 21.1.1. 이후 취득한 지주택 조합원 지위로 인해 1주택 + 1분양권이 된 경우 비과세 특례를 검토해볼 수 있으며 ③ 지주택 조합원 지위를 2년 이내 전매할 경우 66%~77% 단기 매도 양도세율이 적용됩니다. 지주택조합원 지위에 따른 분양권 취득시기는 '조합원 가입일' 입니다. <관련 포스팅> [양도세] 지역주택조합원이 취득한 분양권의

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공동명의 임대주택 단독 사업자등록도 거주주택 비과세 가능

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 김유석 세무사입니다. 오늘은 임대주택이 공동명의인 경우 거주주택 비과세를 위한 임대주택은 두 개의 사업자등록을 하여야 합니다. ① 구청에 임대사업자등록 ② 세무서 사업자등록 오늘 소개드릴 사례는 부부가 공동으로 소유한 임대주택에 대하여 ① 구청에 임대사업자등록은 공동으로 하였으나 ② 세무서 사업자등록은 단독명의로 한 사례입니다. 동일세대원 간 공동명의 임대주택을 공동사업자로 사업자등록을 하지 않은 임대주택을 보유한 1세대 거주주택 비과세가 가능할까요? 사실관계 서면법규재산2022-1082(2023.12.11) B임대주택을 부부가 공동명의로 취득한 뒤 ① 세무서와 구청에 공동명의로 주택임대사업자등록을 하였으나 ② 이후 세무서 사업자등록을 단독명의로 정정한 상태에서 A종전주택을 양도한 경우 거주주택 비과세+일시적 2주택 비과세를 중첩 적용하여 종전주택인 A에 대해 비과세를 받을 수 있는지가 핵심이었습니다. 국세청: 단독명의로 사업자등록한 경우 공동소유자

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