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재개발·재건축 1+1 조합원입주권 받은 경우 세금 상식

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 김유석 세무사입니다. 재개발·재건축 시장에서 “조합원 입주권 1+1”을 받은 분들의 상담을 가끔 받고 있습니다. 원플러스원 구조의 입주권을 받은 경우, 투자 측면에서는 이익이 있어 보이지만 세금 측면에서는 상당한 주의가 필요합니다. 오늘은 반드시 알아야 할 이슈를 중심으로 조목조목 짚어보겠습니다. 1+1 입주권, 누가 받을 수 있나? 원 플러스 원 조합원입주권은 다음 중 하나에 해당하는 경우 신청할 수 있습니다. 종전 부동산의 평가액이 신축 주택 분양가보다 클 경우 종전 부동산의 전용면적이 신축 주택 면적보다 클 경우 60 추가 주택 전매제한 기간 주의 도시 및 주거환경정비법 제76조 1항 7호 라목 제74조제1항제5호에 따른 가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있고, 이 중 1주택은 주거전용면적을 60제곱미터 이하로 한다. 다만, 60제곱미터 이하로 공급받은 1주택은 제86조제2항에 따른 이전고시일 다음 날부터

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증여 전 반드시 확인해야 할 세금 전략 6가지 핵심 질문

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. "증여할 건데 증여세 얼마나 나오나요?"라고 질문을 자주 듣습니다. 저는 이런 질문을 받는 경우 되묻습니다. "누가, 언제, 누구에게, 무엇을, 어떻게, 왜" 증여할 것인지 정리를 하신 뒤 결정한 사항일까요? 많은 분들이 제 질문에 답을 못합니다. 증여세 자체는 어려운 것이 아닙니다. 증여세를 내더라도 전략적으로 낼 수 있도록 육하원칙에 따라 증여 행위의 주소를 매기는 것이 중요합니다. 누가 증여할 것인가? 증여자 선택의 중요성 얼마 전 한 고객이 "받는 사람이 덩어리에 따라 증여세가 결정되는 것이 아닌가요?"라고 물었습니다. 전혀 아닙니다. 주는 사람이 누구냐에 따라서 증여재산공제가 달라지고 동일인으로부터의 합산여부가 달라집니다. 상속세및증여세법 제47조 2항에 따르면, 부모가 자녀에게 증여할 경우 아버지와 어머니가 준 것이 합산됩니다. 반면 시부모나 장인장모가 주는 경우는 합산되지 않습니다. 실제 상담 사례로, 5억 원을 증여

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주거용 오피스텔 취득세 세무사가 총 정리 해드립니다.

양도소득세든, 상속세든, 증여세든, 취득세든 상담을 받다보면 신규 주택 취득에 관한 취득세 문제를 물어보십니다. "제가 오피스텔 2채를 소유하고 있는데, 주택을 추가로 취득하면 8%(12%) 중과 취득세율이 적용되나요?" 라고 묻는 분들이 많습니다. 결론부터 말씀드리면, 그럴 수도 있고 안그럴 수도 있습니다. 오늘은 주거용 오피스텔 취득세의 모든 것을 정리해드리도록 하겠습니다. 주거용 오피스텔을 취득할 때는 주택수에 관계 없이 4% 취득세율 얼마 전 주택 2채를 보유한 고객이 "여의도 소재 주거용 오피스텔 하나 더 사려는데 중과세가 걱정된다"며 상담을 요청했습니다. 많은 분들이 놓치는 핵심이 바로 여기에 있습니다. 주거용 오피스텔 취득세는 주택수에 관계없이 무조건 4%입니다. 다주택자라고 해서 8%나 12%를 내는 것도 아니고, 무주택자라고 해서 1~3%를 내는 것도 아닙니다. 주거용 오피스텔의 경우 취득세에서도 주택으로 취급되긴 하지만 오피스텔 취득 자체는 "주택법상 주택"이 아닙

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주택임대사업자 거주주택 양도 비과세 실수 사례 Top4

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 주택임대사업자 관련 글을 많이 정리하고 많이 작성하다보니 많이들 상담문의를 주시고 계심에 감사를 드립니다. 오늘은 주택임대사업자가 거주주택을 양도하고 비과세를 적용할 경우 요건을 잘못 오인하여 과세관청과 다툼까지 간 끝에 패배하는 주요 실수사례 Top5 를 소개해보고자 합니다. 1. 거주주택 양도 당시 사업자등록 요건을 충족하지 못한 경우 소득세법 시행령 제155조 20항 2호 [거주주택 비과세 조문] 장기임대주택이란? 양도일 현재 소득세법에 따른 사업자등록을 하고, 장기임대주택을 민간임대주택특별법에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있으며, 보증금 또는 임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않은 주택. 거주주택 비과세 적용 시 주택수에 제외되기 위한 장기임대주택이라 함은 ① 구청에 임대주택사업자등록을 하고 ② 세무서에 주택임대사업자등록을 하여야 합니다. 그런데 많이들 실수하는 것이 구청에 사업자등록만 하거나 세무서 사업자등

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주택임대사업자의 재개발·재건축 관련 양도세 문제

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 주택임대사업자 분들이 재개발 또는 재건축을 마주했을 경우 대표적으로 아래 두 가지 이슈에 봉착합니다. 거주주택이 재개발·재건축으로 인해 조합원입주권으로 변환되거나 임대주택이 재개발·재건축으로 인해 조합원입주권으로 변환되면서 직권 말소되는 경우가 있습니다. 오늘은 위 이슈들에 대해 차근 차근 풀어나가 보고자 합니다. 거주주택이 재개발 등으로 인해 조합원입주권으로 변환되는 경우 거주주택 비과세는 다음의 대전제 조건에서 가능합니다. ①2년 이상 거주한 '주택'을 양도할 것 ②세법상 요건을 충족한 장기임대주택을 보유하고 있을 것 그러나 거주주택이 재개발·재건축으로 인하여 '주택'이 아니라 '조합원입주권'이 된 경우 더이상 거주주택이 아니게 됩니다. 즉, 주택임대사업자가 거주주택에서 2년 이상 거주한 뒤 재개발 등으로 인해 거주주택이 조합원입주권으로 변환된 뒤 해당 입주권을 양도할 경우 더 이상 거주주택 비과세 특례는 적용할 수 없으며 거

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경력단절여성 세금 혜택 이제 남성도 포함입니다.

기획재정부 유튜브, 김유석 세무사 정책 제안 발표 화면 안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 김유석 세무사입니다. 2024년 기획재정부의 2030 청년정책 자문 역할을 맡으면서 청년정책 개선안에 대해 발표를 했었습니다. 해당 내용은 ① 경력단절의 범위에 여성 뿐만 아닌 남성까지 포함하는 것으로 하고 ② 경력단절 후 재취업 세제혜택 범위에 동종업종 재취업 제한을 삭제시키는 것이었습니다. 위 정책 제안 내용이 2025.6.30. 기준으로 개정되어 ① 경단녀 → '경력단절자'로 바뀌었고 ② 경력단절 후 재취업 혜택에 '동종업종 취업' 요건이 삭제되었습니다. 중소기업취업자세액감면 등 경력단절에 대한 혜택, 이제 남성도 포함입니다. 제가 정책 발표 시 사용했던 PPT 내용인데요. 남성의 경우에도 여성 배우자의 직장 이유로 본인의 직장을 포기하고 경력단절 후 재취업하는 경우가 있습니다. 그럼에도 불구하고 경력단절에 의한 세제혜택을 여성만 받고 있는 실정이었습니다. 소수일지라도 남성들도 경력단절에 대

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임대사업자 등록하면 주택수 제외? 오해입니다

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 김유석 세무사입니다. 상담을 하다보면 주택임대사업자를 등록하신 내담자들이 많이들 하시는 말씀이 있습니다. “이 주택은 임대사업자로 등록했으니 주택 수에서 빠지죠?” 기본적으로 거주주택 비과세 특례가 있다보니 이런 오해가 있는 것 같습니다만 임대사업자 주택 수 제외는 세금 종류별로 별도의 규정이 있기 때문에, 각 세금의 성격을 명확히 이해하고 적용해야 합니다. 취득세: 원칙적으로 주택수 포함 주택임대사업자 | 등록임대주택도 취득세 주택수 포함입니다. 최근에 주택임대사업자를 등록한 분께서 상담을 요청해오셨습니다. 거주주택 비과세를 통해 양도소득세를 ... blog.naver.com 원칙적으로는 등록 여부와 관계없이 보유 주택 수에 포함됩니다. 단, 2024.1.10.~2027.12.31. 사이 유상 취득한 전용 60 이하의 기축 다세대, 연립, 도시형생활주택 등은 위 사진의 빨간 글씨와 같은 일정 요건을 충족할 경우 다주택자 취득세 중과세율 판단시 주택수

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상속재산협의분할 | 세금 효과도 고려해서 분할하여야 합니다.

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 오늘은 상속재산협의분할이 단순 분할이 아닌 세금 효과까지 고려해야 하는 이유에 대해 말씀을 드리겠습니다. 상속재산분할: 상속공제에 미치는 영향 상속재산을 어떻게 분할하느냐에 따라 상속공제에 영향을 미칩니다. 바로 배우자상속공제, 동거주택상속공제 때문입니다. 상속공제는 상속세 부담을 줄일 수 있는 중요한 도구입니다. 두 가지 공제는 누가 재산을 분할 받느냐에 따라 실제 세금 차이가 수천만 원까지 벌어질 수 있습니다. 배우자 상속공제는 실제 배우자가 상속 받은 금액 상당을 상속세과세가액에서 차감하여 상속세를 계산하도록 해줍니다. 다만, 한도가 존재하는데 최적의 상속세 절세를 위해서는 상속재산협의분할 시 배우자상속공제를 어떻게 조절할 것인지 고려하여야 합니다. 배우자상속공제액 [Max ①, ②] ① 배우자가 실제 상속받은 금액 공제액 : 배우자가 실제 상속받은 금액 한도액 (상속재산가액 x 배우자 법정상속지분) - 배우자사전증여재산가액

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배우자·자식 증여 후 양도 | 양도세 이월과세 확인하세요

세무법인 리치앤택스 부동산 세금 전담 김유석 세무사입니다. 오늘은 다소 낯설 수 있는 배우자 등 직계존비속에게 증여 후 양도시 이월과세 제도에 대해 정리해보려 합니다. 단순히 "가족 간 증여를 받았으니 취득가액은 증여재산가액이지!" 하고 넘어가면 양도세 계산에서 큰 낭패를 볼 수 있는데요 납세자들께서 홀로 양도세 신고를 하시다가 자주하는 실수이기도 하고, 2024년 개정사항도 있기에 꼭 짚고 넘어가야 할 내용입니다. 배우자 이월과세란? 배우자 이월과세란? 배우자나 직계존비속으로부터 증여받은 부동산 등을 5년 이내에 양도한 경우, 그 양도차익을 계산할 때 수증자의 취득가액을 무시하고 증여자의 취득가액으로 계산하는 제도입니다. 즉, 증여를 이용해 취득가액을 높인 뒤 바로 양도하여 양도차익을 줄이려는 조세회피 행위를 막기 위한 장치입니다. 즉, 위 그림과 같이 증여재산가액 6억원이 취득가액이 되는 것이 아니라 당초 증여자의 취득가액을 기준으로 양도차익을 재계산하여 수증자 기준 양도소득세와

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해외 이주 계좌이체 자금출처확인서 발급 받아야 합니다.

국세청 안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 최근 미국, 호주, 캐나다 등으로 이민을 준비하시는 분들이 부쩍 많아졌습니다. 이민 준비 중 가장 많이 받는 질문 중 하나는 바로 “해외로 돈을 옮기려면 자금출처를 확인받아야 한다던데요?”입니다. 그런 의미에서 해외 이주비용 자금출처 확인서는 이민 과정에서 빠뜨릴 수 없는 핵심 서류입니다. 해외로 송금할 때 금액이 5만 달러 이하라면 큰 제약 없이 처리할 수 있습니다. 하지만 현실적으로 이민 생활을 시작하려면 렌트비, 차량 구입비, 생계비 등을 고려했을 때 5만 달러로는 부족한 경우가 많습니다. 따라서 대부분의 은행에서는 10만 달러 이상 송금 시 세무서에서 ‘자금출처 확인서’를 제출하라고 안내합니다. 참조자료: 우리은행 외환센터 해외이주비 자금출처확인서 목적과 절차는? 국세청 해외 이주비 자금출처확인서를 발급 받아야 외화를 반출할 수 있도록 한 이유는 국내에서 과세누락된 자금원천이 있는 경우 해외로 빠져나가지 못하도록 하

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무조건 인정되는 부모·자식 차용증? 그런 건 없습니다.

안녕하세요, 리치앤택스 김유석 세무사입니다. 상담을 하다 보면 자녀에게 돈을 빌려주고 차용증을 작성했으니 증여세 문제는 없다고 안심하시는 분들이 많습니다. 하지만 현실은 다릅니다. ‘국세청도 인정한 차용증 작성 방법’, '무적의 차용증 작성 방법' 은 존재하지 않습니다. 제가 실무에서 직접 경험한 사례를 바탕으로, 차용증 관련 증여세 이슈를 정확히 짚어드리겠습니다. 부모·자식 차용증, 국세청은 증여로 추정한다. 상속세및증여세법기본통칙 45-34…1 [자금출처로 인정되는 경우] 부모가 자식에게 돈을 주면 국세청은 일단 증여로 추정합니다. 이게 무슨 말이냐면, “일단 증여로 볼게. 진짜 빌려준 거라면 증명해봐”라는 입장이라는 거죠. 차용증을 쓰고 공증까지 받아놔도, 상환 조건이나 이자율, 채무자의 부담능력 등이 제3자와의 거래와 비교해 비정상적이면 인정받기 어렵습니다. 실제로 한 사례에서는 백수인 자녀에게 10억 원을 1% 이자로 30년 동안 빌려주겠다고 약정한 차용증을 제시한 납세자가

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임대사업자 등록 자진말소 자동말소 제대로 알아야 비과세 받습니다.

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 오늘은 주택임대사업자 분들의 거주주택 비과세 특례인 말소주택 5년 양도기한 특례에서 말하는 '말소' 개념에 대해 다시 한 번 알아보도록 하겠습니다. 자진말소: '폐지 대상'과 '유지 대상' 구분하여야 한다. 상담을 하다보면 자진말소라는 단어 하나로 혼동하시는 분들을 종종 뵙습니다. 그 때 마다 저는 반문합니다. '어떤 유형을 자진말소 하실 건지 아직 말씀 안해주셨어요.' 이렇게 반문하는 이유는 말소 5년 기한 특례는 폐지유형의 주택임대사업자 유형만 해당되기 때문입니다. 자동말소: '폐지 대상' 유형의 의무임대기간이 지나면 자동 말소 된다. 폐지유형인 매입아파트 8년 장기 임대주택, 4년 단기임대주택의 경우 의무임대기간을 충족하고 나면 주택임대사업자등록이 자동으로 말소됩니다. 이렇게 폐지유형이 의무임대기간 충족 후 말소되는 것을 자동말소라고 표현합니다. 그 외에는 자동말소 되지 않습니다. 폐지 유형 대상이 자진말소 또는 자동말소

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등록임대주택 자진말소보다 자동말소가 절세인 이유

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 오늘은 등록임대주택을 보유하고 계신 분들이 반드시 짚고 넘어가야 할 팁, 바로 자진말소보다 자동말소가 세금 측면에서 왜 더 유리한지에 대해 알아보겠습니다. 자진말소 vs 자동말소, 무엇이 다른가요? <이전 포스팅 참조> 임대사업자 등록 자진말소 자동말소 제대로 알아야 비과세 받습니다. 안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 오늘은 주택임대사업자 분들의 거주주택 비과세 특... blog.naver.com 자진말소란 말 그대로 임대의무기간 중 임차인의 동의를 받아 임대사업자가 스스로 말소하는 경우이고, 자동말소는 임대의무기간이 종료되면 지자체장이 직권으로 말소하는 방식입니다. 폐지유형의 주택임대사업자를 자진말소하여도 5년 이내 거주주택을 양도하면 비과세를 받을 수 있습니다. 그러나 폐지유형의 임대주택이 말소되더라도 자진말소와 자동말소의 중요한 차이는 임대주택을 양도할 때 세금 혜택 적용 여부에 있습니다. 특히 양도소득세

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분양권을 상속 받아 1주택 1분양권 되어도 비과세 되는 경우

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 간혹, 망인께서 주택이 아닌 분양권을 남기고 가는 경우가 있는데요. 분양권을 상속받은 경우에도 일정 요건을 충족하면 1세대 1주택 비과세가 가능합니다. 일반주택 + 상속받은 분양권 비과세 가능 먼저, 상속받은 분양권과 주택을 각각 1개씩 보유한 1세대가 일반주택을 양도하는 경우, 일정 요건을 충족하면 해당 세대는 1주택 보유 세대로 간주되어 비과세 특례 적용이 가능합니다. 단, 다음 기본 조건을 만족해야 합니다. (세부조건은 위 그림 참조) ① 상속받은 분양권은 피상속인이 상속개시 당시 주택 또는 조합원입주권을 보유하지 않았어야 합니다. → 즉, 상속 당시 주택을 전혀 소유하지 않았던 상태에서 분양권만 보유한 경우만 해당됩니다. ② 비과세 받고자 하는 일반주택은 상속 개시 당시 보유한 주택이어야 합니다. → 즉, 상속 당시 상속인이 주택을 보유한 경우에 해당됩니다. 일반주택 + 상속 외 취득 분양권 + 상속 분양권 등 → 일시적

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서울 부동산실거래조사 강화 | 세무사 시선 자금출처 리스크

서울파이낸스, 나민수 기자 안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 부동산 세금 업무 전담 김유석 세무사입니다. 2025년 7월 3일 위 사진과 같은 속보가 발표됐습니다. 25.6.27. 부동산 대출 규제 대책 이후 정부는 상급지 부동산 수요 의지를 꺾으려는 움직임을 보이고 있는 것이 확실해졌습니다. (개인적으로는 조정대상지역의 확대도 예상해봅니다.) 속보 내용은 다음과 같습니다. ① 기존 부동산 거래 점검 대상이던 강남3구 및 마용성에서 서울전역 및 과천, 분당, 판교 등으로 확대. ② 현장점검반 규모 확대 무엇을 점검할까? 주요 점검 항목은 다음과 같습니다. ① 자금조달계획서 상 기재사항이 증빙자료와 일치하는지? ② 사업자대출을 받아 부동산 구입에 사용한 것은 아닌지? ③ 토지거래허가구역 내 실거주 의무 잘 지키고 있는지? 위장전입신고했는지? ④ 증여세 무신고, 과도한 차용증 등 편법증여가 이루어졌는지? ⑤ 매출 누락 등 소득을 과소 신고하여 세금을 탈루한 자금으로 부동산 취득하였는지?

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상생임대주택 취득 후 계약해야 직전임대차계약 입니다.

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 오늘은 상생임대주택 비과세 특례 요건 중 하나인 직전 임대차계약 판단 기준에 대해 살펴보겠습니다. 이번 내용은 상생임대주택 특례를 적용받기 위한 핵심 요건 중 하나인데요, 상담을 하다보면 많은 분들이 이 부분에서 착오를 겪고 있어 꼭 짚고 넘어가야 합니다. 왜 직전 임대차계약이 중요한가? 소득세법 시행령 제155조의3에 따라 상생임대주택 특례를 적용받으려면 반드시 1년 6개월 이상의 직전 임대차계약이 존재해야 하고, 그 이후 체결한 계약이 상생임대차계약 요건을 충족해야 합니다. 즉, 직전 임대차계약이 인정되지 않으면 상생임대주택 특례 자체가 무효가 되는 셈입니다. 핵심은 "소유권 취득 후" 체결했는가 직전 임대차계약이 인정되기 위한 가장 중요한 요건은 해당 계약이 소유권 취득 이후 체결되었는가입니다. 쉽게 말해, 내 명의로 주택의 소유권이 이전된 다음에 임대차계약을 체결해야만, 그 계약이 직전 임대차계약으로 인정됩니다. 어떤 계약

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6년 단기주택임대사업자 | 세금 혜택 두 가지 꼭 확인하세요

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 김유석 세무사입니다. 오늘은 최근 다시 허용된 6년 단기임대사업자 등록과 관련해 실무상 가장 많이 혼동되는 두 가지 함정에 대해 말씀드리려 합니다. 함정1: 취득세 감면 불가합니다. 이전 작성 포스팅 내용 中 <이전 작성 포스팅> 주택임대사업자 | 취득세 감면 받을 수 있는 임대주택 취득 전략 안녕하세요, 세무법인 리치앤택스에서 양도·상속·증여 업무를 전문으로 하고 있는 세무사 김유석입니다. 많... blog.naver.com 많은 분들이 단기임대사업자 등록 주택도 취득세를 줄일 수 있다고 오해하시는데요, 6년 단기임대사업자 등록은 아쉽게도 취득 감면 혜택이 없습니다. 현행 법령상 취득세 감면은 「지방세특례제한법」에 명시된 경우에만 적용됩니다. 그런데 해당 법에는 6년짜리 단기 임대 유형은 포함되어 있지 않습니다. 10년 이상 임대 등록이 된 장기임대주택만이 세금 감면을 받을 수 있도록 규정돼 있죠. 예를 들어, 신축 분양을 받은 후 잔금 납부 전 임

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자금조달계획서 부동산실거래조사 | 대상자와 이유

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 최근, 6억원 이상 부동산 매입시 자금조달계획서를 작성과 관련한 상담 및 의뢰를 많이 받고 있습니다. 자금조달계획서 작성 과정 중 많은 의뢰인들이 "부동산실거래 조사" 또는 "세무조사"를 우려하곤 합니다. 이를 잘 대비하려면 자금조달계획서 작성은 왜 하는 것이며 구청 또는 한국부동산원에서 실시하는 부동산 실거래조사가 왜 나오는지에 대해 이해하고 있어야 합니다. 자금조달계획서 제출 이유: 편법증여 등을 통한 부동산 투기 과열 억제 거래가격이 6억원 이상인 주택을 매수하거나 조정대상지역에 소재하는 주택을 매수하는 경우 위와 같은 "주택취득자금조달계획서"를 작성 및 제출하여야 합니다. (조정대상지역 주택의 경우 구체적 증빙자료도 첨부) 이러한 자금조달계획서 제출 이유는 자금조달의 세부내역을 제출하도록 하여 편법증여 등을 통한 부동산 투기 수요를 억제하고자 함입니다. 해당 자료는 ① 한국부동산원의 실거래조사 선정의 기초자료가 되며

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부동산실거래조사 자금출처조사 사례

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 2025년 4월 국토교통부에서는 서울 지역 아파트 이상거래 집중조사와 관련한 보도자료를 발표하면서 그동안의 대표적 조사 사례들을 소개하였습니다. 해당 사례들을 함께 알아보면서 우리는 어떻게 조심할 수 있는지에 대해 고민해보는 시간이 됐으면 합니다. 사례1: 가족간 주택 양도·양수 및 전세계약 체결 위 사례는 아버지가 딸과 사위에게 아파트를 15억에 매도한 후 해당 주택에 아버지가 다시 거주할 수 있도록 전세계약을 체결하여 자금출처로 사용할 수 있도록 하였으나 그 보증금을 매수자금출처로 사용한 것이 문제된 사례입니다. 보증금 11억으로써 전세가율이 80%에 가까워 문제가 된 사안입니다. (서울권 1세대 또는 2세대 아파트의 전세가율은 50%~70% 사이에 형성) 타인에게 재산을 고가에 사용하게 함으로써 얻은 증여이익 문제 또는 보증금원 자체의 증여추정 문제가 핵심이 된 사안입니다. 한국 부동산원에서는 해당 자금출처에 대해 국세청

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자금출처조사 | 미리 알면 피할 수 있습니다

수임했던 자금출처조사 사건 안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 최근 집을 사려는 분들 사이에서 ‘자금 출처 조사’에 대한 문의가 부쩍 늘었습니다. 이미 '자금출처 증여세 세무조사'가 착수된 분들도 계시고 앞으로 취득할 부동산으로 인해 '자금출처조사'를 걱정하시는 분들도 계십니다. 특히 부모님의 도움을 받아 집을 사는 경우, 몇 년이 지난 후 갑자기 세무서에서 연락을 받는 상황을 겪는 분들도 계시죠. 오늘은 이 자금 출처 조사가 왜 이루어지는지, 어떤 경우에 조사 대상이 되는지, 그리고 어떻게 하면 사전에 예방할 수 있는지를 제 경험과 함께 정리해보겠습니다. 자금출처조사 왜 이루어질까? 상증법 사무처리규정 제41조: 자금출처조사 대상자의 선정 자금 출처 조사는 쉽게 말해서 ‘돈이 어디서 났느냐’를 묻는 절차입니다. 국세청은 PCI 분석이라는 시스템을 통해 ‘소득, 지출, 자산 변동’을 종합적으로 분석합니다. "Property(재산) + Consumption(소비)

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동일세대 상속·증여 취득 주택 | 보유기간 통산 세대분리하면 예외입니다.

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 오늘은 동일세대원으로부터 상속 받은 주택의 1세대 1주택 비과세 판단시 보유기간·거주기간 통산 시 주의해야 할 점에 대해 설명하고자 합니다. Remind: 동일세대원으로부터 상속 받은 주택, 보유기간 등 통산! 원칙적으로는 상속으로 취득한 주택의 경우 상속개시일을 기점으로 보유기간을 판단하여야 합니다. 그러나, 1세대 1주택 보유요건(또는 거주요건) 판정시 피상속인과 동일세대를 이루고 있는 상속인이 상속 받은 주택의 경우 피상속인의 보유기간과 거주기간을 통산할 수 있습니다. 소득세법시행령 제154조 제8항 1세대 1주택 비과세 보유기간 및 거주기간을 계산할 때 각 호의 기간을 통산한다. 제3호 상속받은 주택으로서 상속인과 피상속인이 상속 개시 당시 동일세대인 경우에는 상속개시 전에 상속인과 피상속인이 동일세대로서 거주하고 보유한 기간 Remind: 동일세대원으로부터 증여 받은 주택, 보유기간 등 통산! 증여로 취득한 주택의 경우

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부동산 양도 잔금 전 사망 | 상속세 등 세금문제는?

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 피상속인이 부동산 매매계약을 체결 후 잔금을 치루기 전 사망한 경우 상속세와 관련된 문제는 어떠한 것이 있는지 함께 살펴보겠습니다. 매매계약 이행 중인 상속 부동산 평가: 잔금까지 받고 등기만 안넘긴 경우 피상속인이 잔금을 모두 지급 받고 등기 명의만을 넘겨주지 않은 상태에서 사망한 경우 이미 양도가 완결된 상태이므로 '부동산'은 상속재산이 아닙니다. 통장에 남아 있는 매매대금이 상속재산이 되며, 추정상속재산 등 이슈가 따라 붙습니다. 이 경우, 취득세도 부담하지 않고, 등기도 곧장 "피상속인 명의 → 매수인 명의" 로 이전 가능합니다. 매매계약 이행 중인 상속 부동산 평가: 잔금은 받지 않은 경우 상속세및증여세법기본통칙 2-0…3 [부동산 매매계약 이행중인 재산의 상속재산 포함여부] ① 상속개시 전 피상속인이 부동산 양도계약을 체결하고 잔금을 받기 전에 사망한 경우에는 양도대금 전액(양도대금이 불분명한 경우에는 그 부동산을 이

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상생임대주택 | 양도 시점까지 5% 증액제한 아님

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 오늘은 상생임대주택의 거주요건 면제 특례 중 5% 증액제한 요건과 관련된 이야기를 해보고자 합니다. 5% 증액제한은 상생임대차계약에만 적용됩니다. 소득세법 시행령 155조의3 상생임대주택 특례에서는 2가지 요건을 두고 있습니다. ①직전임대차계약 - 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 임대차계약 - 직전임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상 ②상생임대차계약 - 직전 임대차계약 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5% 초과하지 않는 계약 - 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상 - '21.12.20 ~ 24.12.31.' 중 계약 체결하고 임대 개시 즉, 5% 증액제한은 '21.12.20 ~ 24.12.31.' 중 체결된 임대차계약에만 해당되는 요건입니다. 상생임대차계약 종료 후 5% 초과 인상하여도 특례 적용 가능 서면법규재산2024-1315(2024.09.25) [질의] (사실관계

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사업자등록에 관한 모든 것

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김철희입니다. 사업자등록은 사업을 개시하기에 앞서 사업장이 소재하고 있는 지역 관할 세무서에 '나 사업 개시한다!' 라고 알려주는 행위입니다. 사업자등록을 하지 않고서 사업을 할 경우 사업자미등록 가산세, 각종 증빙 미발급 가산세 등 엄격한 가산세가 뒤따르게 되기에 사업을 시작하기에 앞서 사업자등록은 필수적인 사항입니다. 그러면 사업자등록은 누가 하고 어떻게 하는 것인지에 대해 포스팅을 이어나가보도록 하겟습니다. 1. 사업자등록은 누가 ? 사업자란 영리를 목적으로 계속적·반복적으로 독립적인 지위에서 수익 창출 행위를 하는 자를 의미합니다. 부가가치세법 제2조 [ 정의 ] 3. "사업자"란 사업 목적이 영리이든 비영리이든 관계없이 사업상 독립적으로 재화 또는 용역을 공급하는 자를 말한다. 2. 사업자등록 절차는 ? [개인] 아래의 서류를 갖춰 근처 세무서 또는 홈택스로 신청할 수 있습니다. 1.사업자등록신청서 2.임대차계약서 사본(사업장을 임차한

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변호사업 세무상식

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 김유석 세무사입니다. 변호사업의 경우 고소득 전문직 사업자답게 세법 상 제재를 타이트하게 받고 있습니다. 함께 알아보도록 하겠습니다. 1. 부가가치세법상 과세사업자이면서 일반과세자 음식점 등과 같이 소상공인들이 많이 포진되어 있는 업종의 경우 부가가치세 세부담을 줄여주기 위해 간이과세자 제도를 적용 받아 사업초창기에는 부가가치세 부담이 상대적으로 적습니다. (부가가치세가 소비세 성격인 것은 별개로 하겠습니다.) 그러나 변호사업의 경우 부가가치세 간이과세자에 해당되지 않고 무조건 일반과세자이기에 매출액의 10%에 대한 부가가치세를 납부하여야 합니다. (국선대리 보수, 파산관재 보수 등 일부 면세항목도 있지만 변호사님들의 대부분의 수익구조는 과세매출로만 이루어집니다.) [부가가치세법 제61조 1항 2호에 따라 간이과세자로 보지 아니하는 사업자] 부가가치세법 시행령 제109조 2항 中 7. 변호사업 ... 이하 생략 (변리사, 법무사, 회계사, 세무사 등

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금융투자소득세 유예! 대주주 안 피하면 이만큼 손해!

안녕하세요. 세무법인 리치앤택스 김철희 세무사입니다. 블로그에 글을 써야한다는 강박으로 최근 저희 고객님의 상담 내용과 관련한 주제라도 써보고자 합니다 ㅎㅎ 1. 대주주의 기준은? 2. 금융투자소득세 효과는? 기본공제 5,000만원으로 ETF, 장외주식, 상장주식 등에 과거 250만원 기본공제 대비 매우 큰 금액을 공제하고 있습니다. 따라서 과거 시총 기준으로 생각하면 소액주주에게는 이점이라고 생각할 수 있습니다. 그러나 과거부터 지금까지 5000만원을 훨씬 넘게 투자하는 대형투자자분들에게 금투세는 사실상 무조건적인 양도세를 부과하는 것으로 받아들여지므로 불합리합니다. (예를 들어 기말에 전부 매각 후 재취득 방식을 해도 과세가 됩니다.) 3. 금융투자소득세 그래서 어쩌란거야? 제 개인적인 생각으로는 유예될 것으로 판단합니다. 현재 국정감사가 진행 중에 있습니다. 어제(20일)기사 기준으로는 금투세는 결국 국감 이후에 재논의를 한다고... 하는 전망을 보이고 있습니다. 국세청장 "내

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[상속세] 상속포기했는데, 상속세 신경 써야 하나요?

여러분 안녕하세요~ 리치앤택스 문정인 세무사입니다. 오늘 제가 말씀드릴 내용은 원치 않는 상속에 대해 포기할 수 있는 ‘상속포기’와 관련하여 말씀드리려고 합니다. 상속포기란? 상속포기에 대한 의미와 주의사항 증여와 달리, 상속은 본인의 의사와는 상관없이 진행됩니다. 그런데 대부분의 경우 상속자산만 있는 것이 아니라 부채도 함께 있는데요, 이때 물려받을 자산보다 부채가 많다면 상속포기를 고려해 봐야 합니다. “상속의 포기”란 상속개시에 따라 피상속인에게 속하던 재산상의 권리·의무의 일체가 상속인에게 당연히 이전되는 상속의 효과를 거부하는 행위를 말합니다. 이때 주의할 사항은 상속포기의 경우 상속을 포기한 자에게만 효력이 있으며 후순위자에게는 상속이 된다는 것입니다. 이때 만약 후순위자에게 귀속되는 것이 '세대를 건너뛴 상속'이 된 경우에는 할증과세가 적용될 수 있습니다. 민법상 상속 순위 다음과 같은 순위로 상속인이 됩니다. 1. 고인의 직계비속(자녀), 배우자 2. 고인의 직계존속(

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블로그 면책 공고

[면책 공고] 세무법인 리치앤택스 블로그는 다양한 세무 정보와 일반적인 세무 관련 지식을 제공하기 위해 운영되고 있습니다. 본 블로그에 게시된 내용은 세법 상 규정을 바탕으로 작성되었으나, 제공된 정보가 모든 납세자의 개별적인 상황에 적용되는 것은 아닙니다. 특정 상황에 따라 블로그에서 제공 받은 정보와 차이가 있을 수 있으며, 블로그의 정보만으로 의사 결정을 내리는 것은 바람직하지 않습니다. 따라서 세무적 의사 결정을 하기 전, 세무법인 리치앤택스 또는 다른 전문가와 직접 상담하신 후 개별 상황에 맞는 전문가 의견을 받으시기를 바랍니다. 세무법인 리치앤택스는 본 블로그에 게시된 정보로 인한 법적 책임을 지지 않으며, 세무법인 리치앤택스의 세무사 자문, 세무사 선임 없이 이루어진 어떠한 형태의 직접적 또는 간접적 손해에 대해서도 책임을 지지 않습니다. - 세무법인 리치앤택스 대표이사 이성헌 -

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[4대보험] 건강보험 사업장 가입자 명부 발급 방법

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스의 우승형 세무사 입니다. 오늘은 건강보험 사업장 가입자 명부 발급 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다. ① 건강보험공단 EDI 로그인 https://edi.nhis.or.kr/ 국민건강보험 EDI * 보안프로그램 설치 없이도 서비스를 이용할 수 있으나 프로그램 사용이 필요한 경우 체크박스를 선택하세요. PC 방화벽 프로그램 선택 설치 키보드보안 프로그램 선택 설치(보다편리한 업무를 위해 설치를 권장합니다.) 선택적 설치 안내 열기 edi.nhis.or.kr ② 사업장 가입자 명부 발급 신청 ③ 사업장 가입자 명부 출력 PDF 비밀번호는 사업장 관리번호입니다. 사업장 관리번호는 건강보험EDI 홈화면에서 확인이 가능하며, 일반적으로 사업자번호 + 숫자 0입니다. 세무법인 리치앤택스 서울특별시 영등포구 양평로 116-1 더레드빌딩 7층 이 블로그의 체크인 이 장소의 다른 글 우승형 세무사 서울특별시 영등포구 양평로 116-1 더레드빌딩 7층, 세무법인 리치앤

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[상속세, 양도세] 주택 5:5 상속 2주택, 형·누나·언니·오빠일수록 신중하게 접근하여야 절세한다.

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 김유석 세무사입니다. 오늘은 주택을 상속 받고 나서 2주택자가 된 경우 (1)선순위자 상속주택특례 및 (2)소수지분권자의 상속주택특례에 대해 알아보겠습니다. 상속주택이 공동소유인 경우 상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택을 공동상속주택이라고 합니다. 해당 주택은 상속지분이 가장 큰 상속인(또는 최연장자)의 소유주택으로 보는 것이며, 소수지분자가 공동상속주택 외에 일반주택을 양도할 때에 공동상속주택은 소수지분자의 소유주택으로 보지 않습니다. 최대지분 또는 최연장자의 상속주택 1세대 1주택 비과세특례 (상속주택특례) 상속받은 주택과 상속개시 당시 보유한 주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 상속 전부터 보유한 일반주택을 양도하는 경우 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용합니다. 여기서 '상속받은 주택'을 단독으로 소유한 것으로 보는자는 아래와 같이 판정합니다. [선순위자 : 상속주택특례 적용 시

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[리치앤택스 상담 방법 안내]

[세무 상담을 받아야 하는 이유] 본 블로그에 게시된 세무 지식 관련 글은 방대한 세법 및 실무 적용을 하는데 있어서 빙산의 일각에 불과합니다. 본 블로그에 있는 개요에 불과한 지식을 기준으로 개별적인 사례를 적용하는 건 무리가 있습니다. 반드시 납세자 개개인별 사례에 맞는 상담을 받아 사후 발생할 세무 위험을 제거하는 것이 바람직 합니다. [재산제세 상담] 양도·상속·증여와 관련된 상담은 아래 카카오톡 대화 링크를 통해 문의주시면 더 빠르게 답변을 받을 수 있습니다. 질의 내용의 난이도에 따라 별도 비용이 청구될 수 있는 점 양해 부탁드립니다. 양도·상속·증여 상담 김유석 세무사(세무법인 리치앤택스)님의 오픈프로필 24시간 연중무휴 톡방 운영. 고객들의 문의에 신속한 답변을 위해 노력 중입니다. open.kakao.com 세무법인 리치앤택스에서 양도·상속·증여 업무를 전담하고 있는 김유석 세무사입니다. 전화가 부담스럽다거나 메일이 번거롭다거나 하시는 고객들, 문의를 했는데 퇴근 했

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[양도세] 양도세 매수자 부담 조건, 분양권 손피 거래, 정확하게 계산하는 방법!

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 부동산 거래 시 매수자가 양도소득세를 부담하는 경우가 왕왕 있습니다. 특히, 분양권 시장에서 손피거래 또는 세후거래가 활발히 이루어지고 있습니다. 그 이유는 분양권의 경우 양도차익은 일반적으로 분양권 프리미엄이 되는데 그 프리미엄에 대한 세율이 아래와 같습니다. [분양권 프리미엄(차익) 세율] 보유기간 1년 미만인 경우 : 77% 보유기간 2년 미만인 경우 : 66% 보유기간 2년 이상인 경우 : 66% 따라서 매도자 입장에선 세율이 너무나도 높기 때문에 굳이 매도 요인이 없습니다. 다만, 매수자 입장에서 보면 완공된 이후에 집값이 오를 것을 예상하여 매수자가 세금까지 부담하여서라도 분양권을 매입하고자 하는 수요가 있습니다. 즉, 매도자 우위 현상의 발생으로 손피거래 시장이 형성됩니다. 참고로 손피란 "매도자가 분양권을 팔아서 손에 남기는 순수 이익" 을 뜻하는데 "계약서상 양도가액 - 내 취득가액 - 중개사수수료 - 양도소득세"

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[양도세] 상생임대주택, 특정기간 내 계약체결, 2년 이상 임대하여야 비과세!

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 오늘은 국세청에서 발표한 상생임대주택에 대한 대표적 실수사례들을 함께 알아보고자 합니다. 상생임대주택 양도 비과세 요건 정리 상생임대주택이 뭐고 비과세 받기 위한 요건이 뭔지도 알아봐야겠죠. [상생임대주택이란?] 조정대상지역의 주택을 취득한 경우에는 2년이상 거주요건이 필수적이지만 요건을 갖춘 상생임대주택은 (1) 2년 이상 거주하지 않아도 해당 상생임대주택을 양도할 때 1세대 1주택 비과세 적용 (2) 1세대 1주택에 적용되는 장기보유특별공제(4% 공제율) (3) 거주주택 비과세 특례 적용 시, 거주주택에 2년 이상 거주하지 않아도 비과세 적용 의 혜택이 주어집니다. 비과세 요건은 어떻게 될까요? [상생임대주택 비과세 요건] 임대주택이 아래의 요건을 모두 충족하여야 합니다. ①(직전계약) 1세대가 주택을 취득한 후에 임차인과 임대차계약(직전임대차계약)을 체결 ②(증액요건) 임대료·임대보증금의 증가율이 직전임대차계약 대비 5%를

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[양도세] 근무상 형편 또는 회사 이전으로 인한 신규주택 취득, 같은듯 다른 2주택 특례 비과세

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 김유석입니다. 회사의 사정으로 인해 수도권 밖으로 근무지를 이전하여야 하는 경우 해당 근무지 근처에 새롭게 주택을 취득하여 2주택자가 되는 고민을 갖고 계신 분들이 많습니다. 이 경우 '근무상 형편으로 인한 취득'인지 '법인 이전'으로 인한 취득인지 정확하게 구분하여야 2주택자가 되더라도 일시적 2주택 특례로 종전주택을 비과세로 양도할 수 있는데요. 함께 알아보도록 하겠습니다. 근무상 형편으로 인한 일시적 2주택 최초 근무지가 서울로 배정 받았다 하더라도 살다 보면 지방으로 인사이동이 발령(전근)나는 경우가 있습니다. 또는 직장 변경(이직)으로 근무 지역을 바꾸는 경우도 있죠. 이때 우리는 새로운 근무지 근처에 집을 취득하여 이사를 갈 것인지 말지 고민하여야 하는데, 이 경우 2주택의 우려가 있습니다. 그러나 근무상의 형편으로 새로 주택을 취득하는 경우 일시적 2주택 특례를 적용받을 수 있다는 점을 기억하셔야 합니다. 소득세법시행령 제155조 [ 1세

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[양도세] 다주택자 되더라도 3년 이내 양도하여 나머지 2주택을 비과세 받는 방법

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 오늘은 1주택 상태에서 신규주택을 취득하거나 2주택 상태에서 신규주택을 취득하여 다주탁재가 된 경우 일시적 2주택 비과세 특례를 적용받을 수 있다는 내용에 대해 알아보도록 하겠습니다. 1주택 상태에서 신규주택 취득 후 3주택이 된 경우 [취득 예시 사례] 2006.04.24. 전북 군 면 소재 주택 A구입 (종전주택) 2010.12.20. 경기 시 로 소재 주택 B구입 (B를 신규주택이라고 봄, 현재까지 2주택) 2012.07.31. 경기 시 구 동 소재 주택 C구입(현재까지 3주택) [양도 예시 사례] 2013.01.01. 경기 시 구 동 소재 주택 C 양도 (과세, 현재까지 2주택, A·B보유) 2013.10.01. 전북 군 면 소재 주택 A 양도 (종전주택 양도 비과세, B신규주택 취득일로부터 3년 이내 양도) 1주택자가 신규주택인 B주택을 취득하여 2주택인 상태에서 C주택을 취득하여 3주택자가 됐으나 c주택을 다시금 처분한

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[양도세] 부부가 별거·사실상 이혼·파탄상태라면 같은 세대로 볼 수 있을까?(1세대 1주택 비과세)

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 김유석입니다. 부부 사이가 나빠져 별거, 사실상 이혼, 파탄상태로 서류상 혼인관계만 유지하는 경우 "우리는 사실상 갈라섰으니까" 라는 생각으로 각자 주택을 취득하여 하나의 세대가 다주택자가 되어 비과세를 적용받을 수 없는 사례를 간혹 봐왔습니다. 따라서 오늘은 이 경우 별거, 이혼, 파탄상태의 경우 부부를 1세대가 아닌 각자 세대로 인정받을 수 있는 것인지 알아보도록 하겠습니다. 별거 : 같은 세대로 본다. 제 아무리 별거 중이어도 같은 세대로 본다는 대법원 판례가 있습니다. 대법97누19465(1998.05.29) [제목] 법률상 부부의 일방이 제3자와 내연관계를 맺어 부부가 별거하고 있는 경우, 양도소득세 면세요건인 ‘1세대 1주택’의 ‘1세대’ 해당 여부 [요약] 거주자는 원칙적으로 그 배우자와 함께 1세대를 구성하는 것으로 하면서 가족이 거주자와 1세대를 구성하기 위하여서는 거주자 또는 그 배우자와 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이할 것을

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[양도세] 비거주자가 주택을 양도하는 경우 알아야 할 상식(1주택 비과세, 장기보유특별공제)

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 김유석 세무사입니다. 양도소득세에 있어서 '거주자'와 '비거주자' 구분은 매우 중요합니다. 그 이유는 보유요건 및 거주요건을 갖춘 경우 1세대 1주택 비과세를 적용받는지 여부 1세대 1주택 비과세 되는 양도가액 12억 초과 고가주택을 양도하는 경우 장기보유특별공제 적용 여부 가 결정되기 때문입니다. 1세대 1주택 비과세 적용 배제 1세대 1주택 비과세를 적용 받기 위해서는 법에서 정한 '1세대' 개념과 법에서 정한 '1주택' 개념에 부합하여야 하는데 법에서 정하는 '1세대'는 거주자를 전제로 하고 있습니다. 따라서 1세대 1주택 비과세가 비거주자에게는 적용되지 않습니다. 소득세법 제88조 [ 정의 ] "1세대"란 거주자 및 그 배우자(법률상 이혼을 하였으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람을 포함한다. 이하 이 호에서 같다)가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 자[거주자 및 그 배우자의 직계존비속

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분양권으로 취득한 주택, 빨리 팔면 양도세 폭탄 나옵니다

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 김유석 세무사입니다. 오늘은 분양권을 취득한 채로 2년이 지난 후 분양권으로 취득하는 주택이 완성되어 그 완성주택을 판매할 때 취득시기를 잘못 판단함으로써 생기는 중과세 문제에 대해 알아보겠습니다. 사례 갑은 2022년 1월 1일 비조정대상지역의 A분양권을 취득. 갑은 2024년 11월 31일에 분양권 잔금 지급 A분양권에 의한 주택은 2024년 12월 1일에 A주택으로 완성되어 사용승인서를 교부 받음 갑은 12월 1일 동일자로 소유권이전등기접수를 함 갑은 2025년 1월 31일 해당 A주택을 양도함 이 때 갑의 양도소득세율은 기본세율이 아닌 70% 세율 적용 받음 갑은 왜 6%~45% 세율이 아닌 70% 세율을 적용 받았을까? 그 이유는 분양권으로 취득한 주택의 취득시기 때문입니다. 분양권으로 취득한 주택의 취득시기 Late [ ③ , fast (①,②) ] 근거 법령 ① 잔금지급일 소득세법 98조 [ 양도 또는 취득의 시기 ] 자산의 양도차익을 계

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[양도세] 1주택 + 1분양권 비과세 특례, 대표적 실수 사례와 함께 요건 파헤치기!

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 오늘은 국세청에서 발간한 양도소득세 실수톡톡 3회 중 분양권으로 취득한 주택의 일시적 2주택 비과세 특례 실수사례에 대해 알아보겠습니다. 실수사례 : 분양받은 주택의 등기접수일로부터 3년 이내 종전주택을 양도하였으나 비과세를 적용받지 못하였음 국세청이 알려주는 '부동산 세금 실수 사례, 3회차 中' 6번 사례 갑은 A주택을 19년 1월에 취득함. 갑은 B분양권을 21년 1월에 취득함. B분양권에 의한 신축주택은 잔금청산일 전에 완성됨. (사례에는 생략된 조건) 갑은 B분양권에 의한 신축주택의 잔금을 21년 2월에 치룸. 갑은 B분양권에 의한 신축주택의 등기를 21년 5월에 접수함. 갑은 B주택 등기접수일로부터 3년 이내에 A주택을 양도하면 일시적 1주택 + 1분양권 비과세특례에 해당된다고 보아 A주택을 양도함. 그러나 갑은 A주택에 대한 비과세를 적용 받지 못함 갑은 왜 A주택을 비과세 받지 못하였을까요? 바로 취득시기를 잘못판단

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[양도세] 증여 받아 2주택자가 된 경우, 일시적 2주택 비과세 특례 적용 가능

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 매매로 신규취득 하는 경우 일시적 2주택 비과세 특례는 너무나도 많이들 아시지만 증여 취득이나 상속 취득으로 신규주택을 취득하여 2주택이 되는 경우에도 종전주택 양도 비과세가 되는지를 많이들 물어보십니다. 일단 일시적 2주택에 따른 비과세 특례 요건은 아래와 같습니다. 소득세법 시행령 155조 1항 (일시적 2주택 비과세 특례) 신규주택 취득 요건 종전주택을 취득한 후 1년이 경과하고 신규주택을 취득할 것 종전주택 양도 요건 분양권을 취득한 날로부터 3년 이내 종전주택을 양도할 것 종전주택 비과세 요건 보유요건 2년 충족 (조정대상지역인 경우 2년 거주 추가) 신규주택 '취득'의 의미 신규주택에서는 '취득'이라고만 표현하고 있습니다. 그렇다면 비과세를 받기 위한 취득의 종류에는 어떤 것들이 있을까요? 매매취득(교환 등 대가 수반된 모든 취득 거래 포함) 자기건설취득 부담부증여 증여 상속 (상속의 경우 상속주택 특례로 적용됩니다.)

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1세대1주택 비과세, 2년 이상 거주 필요한 경우와 사례

안녕하세요. 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 오늘은 1세대 1주택 비과세의 요건 중 취득일 기준으로 조정대상지역인 곳의 주택을 취득한 경우 2년의 거주요건이 필수적인데 거주요건이 어떤 경우에 적용되고 어떤 경우에 적용되지 않는지 알아보겠습니다. 조정대상지역이란? 주택 가격 상승률이 물가상승률 2배를 뛰어넘거나 주택 청약 경쟁률이 5대 1 이상인 지역을 말하며, 2017.08.02. 부동산대책 발표일 기준으로 조정대상지역을 발표하였으며 이후 부동산 경기 상황에 따라 추가되거나 삭제 조정을 하고 있습니다. 내가 주택을 취득할 당시 조정대상지역으로 발표되었거나 지정된 지역 내의 주택을 취득하는 경우 해당 주택을 양도할 때 1세대 1주택 비과세를 적용 받기 위해서는 2년 이상 '거주'요건이 적용됩니다. 언제 주택을 취득했고 그 주택 취득 당시 조정대상지역에 해당했는지 를 살펴봐야 합니다. (참고 : 2017.08.02. 기준으로 서울특별시 모든 권역은 모두 조정대상지역으로 발표 되

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[양도세] 자본적지출 그 개념과 증빙 자료

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 김유석 세무사입니다. 실무를 하다보면 인테리어 업자, 베란다 샷시 업자 등에게 10%를 깎아준다는 말을 듣고서 세금계산서나 현금영수증을 받지 않고 계좌이체를 하는 경우가 왕왕 있습니다. 이 경우 우리가 가지고 있는 필요경비 지출에 대한 입증 자료는 계좌이체 자료 뿐입니다. 계좌이체한 것을 증빙자료로 할 경우에도 인정받을 수 있는지를 많이들 궁금해 하십니다. 함께 알아보도록 하겠습니다. 자본적지출이란? 개념 자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비 등 양도가액에서 차감되는 필요경비 여부 O 자본적지출 O 예시 아파트 베란다 샷시비 (일반 창문 샷시랑 다름 주의) 건물의 난방시설 교체한 공사비 방확장 등의 내부시설 개량공사비 또는 보일러 교체비용 자바라 및 방범창 설치비용 사회통념상 지불된 것으로 인정되는 발코니 샷시 설치대금 방, 거실 바닥교체 공사비용 등 자본적 지출에 해당하는 인테리어 비용, 리모델

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[양도세] 1세대의 개념을 확실히 알아야 1주택 비과세를 받을 수 있다.

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 오늘은 1세대 1주택 비과세에서 기초가 되는 조건인 1세대의 뜻에 대해 알아보도록 하겠습니다. 1세대 1주택에서 1세대의 판단부터 어긋나면 비과세가 불가능 해지기에 집중하셔서 글을 읽어주셔야 합니다! 1세대란? 소득세법 제88조 [ 정의(2016.12.20 제목개정) ] "1세대"란 거주자 및 그 배우자(법률상 이혼을 하였으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람을 포함한다.)가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 자[거주자 및 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소에서 일시 퇴거한 사람을 포함한다]와 함께 구성하는 가족단위를 말한다. 다만, 해당 거주자의 나이가30세 이상인 경우 또는 배우자가 사망하거나 이혼한 경우 또는 국민기초생활 보장법 제2조 제11호에 따른 연 중위소득

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근무상 형편 등 부득이한 사유가 있으면 2년 이상 보유·거주기간 안지켜도 주택 비과세

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 과거 포스팅에서 1세대 1주택 중 거주요건을 판단할 때 세대전원이 거주하여야 하는지가 절대적인 조건인지에 대해 포스팅하였습니다. [양도세] 세대원 중 일부가 거주하지 않은 경우, 비과세 거주요건 충족 여부 판단 안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 이전에도 포스팅 했던 내용이지만 '취득당시&... blog.naver.com 해당 포스팅에서 '국세청' 또는 '조세심판원'은 "원칙적으로 세대원 전원이 거주하여야 한다"고 봄. (부득이한 사유 제외) '법원'에서는 "거주 요건을 명문화 할 때 세대 전원의 거주를 요구하고 있지 않기에 거주자 또는 배우자 둘 중 하나가 거주 요건을 갖추면 된다" 라고 보고 있음. 이라고 정리하였습니다. 세무사의 중요한 역할은 문제가 생기더라도 조세심판원 단계 안에서 해결가능한 솔루션을 제공할 수 있는지 입니다. 따라서 '국세청 또는 조세심판원' 기조에 따라 판단하여 솔루션을 제공하는 게 가

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[양도세] 1세대 1주택 비과세, 그러나 거주하지 않으면 장기보유특별공제가 적용되지 않아 세금 손해!

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 김유석 세무사입니다. 오늘은 많은 분들이 오해하는 부분이 있습니다. 1세대 1주택 비과세가 적용되는 경우 거주하지 않아도 세금 측면에서 손해를 안본다고 생각을 합니다. 그러나 이는 잘못된 정보입니다. 1세대 1주택일지라도 양도가액이 12억을 초과하는 경우 차익 중 12억 초과부분에 대해서는 양도소득세가 부과되고 거주여부에 따라 고율의 장기보유특별공제 적용 여부가 달라지며 거주기간에 따라 고율의 장기보유특별공제 공제율 크기가 달라집니다. 양도가액이 12억 미만으로 형성된 1세대1주택이면 거주하지 않아도 상관 없지만 양도가액이 12억 이상으로 형성되는 1세대 1주택이면 2년 이상 거주 하는 것이 절세에 유리합니다! 함께 보시죠! 2년 이상 거주하여야만 장기보유특별공제를 적용 받을 수 있다. 조정대상지역이 아니면 2년 이상 거주요건이 없다고 생각하여 많은 분들이 2년 거주의 중요성을 무시합니다. 그러나 2년 이상 거주하지 않은 경우 고율의 장기보유특별공제를

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무안공항 참사, 깊은 애도를 표합니다.

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 입니다. 당사는 무안공항 제주여객기 사고 현장과 그 유가족분들께 작은 도움이 되었으면 하는 마음으로 100만원을 기부하였습니다. 말로 표현할 수 없을 고통 속에 계실 유가족들에게 작은 위로가 되기를 바라며, 깊은 애도의 마음을 표현합니다. 삼가 고인의 명복을 빕니다. -세무법인 리치앤택스 임직원 일동-

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상속세 신고, 세무법인 리치앤택스에서는 어떻게 할까?

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스에서 상속세 업무를 전담하고 있는 세무사 김유석입니다. 오늘은 세무법인 리치앤택스에서 상속세 신고를 수행할 때 어떤 절차로 의뢰인과 함께하는지 포스팅 해보고자 합니다. 상담 : 업무일정표 및 체크리스트 확인 리치앤택스, 상속세 업무일정표 및 체크리스트 표지 리치앤택스에서는 상속세 신고를 문의하는 고객과 대면 (장거리 고객의 경우 화상) 상담을 통해 상속세 업무를 수행과 관련한 절차를 체계적으로 안내합니다. 뿐만 아니라 상담 과정 속에서 상속세 체크리스트를 고객과 함께 점검하면서 망인의 보유재산 현황을 파악한 후 필요한 자료를 함께 체크합니다. 상담 과정 중에서 점검하는 대표적 항목은 아래와 같습니다. 예금 등 금융자산 금액 부동산 보유현황 및 임대여부 배우자가 상속 받을 금액 규모 단기간 상속이 이루어진 경우 재상속재산 파악 망인이 보유한 자산 중 특허권, 가상화폐 등 특수자산이 있는지 여부 사전증여재산 규모 파악 망인이 사업자인지 비사업자인지 여부 망

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1세대1주택 비과세, 사실혼 배우자가 주택 보유 중인 경우

안녕하세요. 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 오늘은 사실혼 관계에 있는 경우 1세대 1주택 비과세를 적용 받을 때 '동일세대'로 판정하는지 '별도세대'로 판정하는지 알아보겠습니다. Case1. 법률상 이혼 + 그러나 사실상 혼인관계 유지(가장 이혼) Case2. 법률상 혼인X + 그러나 사실상 혼인관계 유지(혼인신고만 안함) 가장 이혼 : 사실상 혼인관계를 유지하고 있는 배우자는 1세대에 포함된다. 소득세법 제88조 제6조 "1세대"란 거주자 및 그 배우자(법률상 이혼을 하였으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람을 포함한다. 이하 이 호에서 같다)가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 자[거주자 및 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소에서 일시 퇴거한 사람을 포함한다]와 함께 구성하는 가족단위를 말한다. 다만, 대통

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[증여세] 혼인·출산 증여 1억 공제 : 기초 내용 정리

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 오늘은 혼인출산 증여재산 1억원 공제의 모든 것에 대해 알아보는 첫 단계 포스팅을 해보고자 합니다. 혼인·출산 증여 공제 요건1 : 혼인일 전후 2년 이내 증여 또는 출생일부터 2년 이내 증여 구분 증여 기한 적용시기 혼인 혼인일 전후 2년 이내 증여를 받은 경우 2024.1.1. 이후 증여 받는 경우부터 적용 출산(입양 포함) 출생일부터 2년 이내 증여를 받은 경우 주의 : 혼인으로 공제 받은 금액이 1억원을 초과하는 경우 출산 후 증여 받는 부분에 대해 추가로 1억원 공제를 받을 수 없음 혼인은 혼인일 전후 2년 이내 증여를 받은 경우 (미혼, 약혼 상태 가능) 공제가 가능하고 출산 등의 경우 출생일 전은 안되고 출생 후에 증여받는 경우에 공제 가능합니다. 혼인·출산 증여 공제 요건2 : 반드시 금전 또는 부동산 등 실물 재산 이전을 수반하여야 함 혼인·출산 증여 공제를 받기 위해서는 반드시 즉각적인 금전 또는 부동산 등 실물

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[증여세] 혼인 증여재산공제 : 파혼 등 사유 반환 특례

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 오늘은 혼인 증여재산 공제의 반환 특례에 대해 알아보겠습니다. 사유발생일 3개월 이내 혼인 증여 반환 특례가 존재하는 이유 반환 특례가 존재하는 이유는 혼인일 전 2년 이내의 증여분도 공제를 받을 수 있지만 증여일로부터 2년 이내 혼인신고 하지 않는 경우 사후추징 대상이 됩니다. 그런데 약혼자의 사망 등 혼인신고를 하지 못한 정당한 이유가 있는 경우까지 혼인하지 못했다하여 추징하는 것은 억울한 일이 아닐 수 없습니다. 따라서 사유가 발생하면 혼인을 전제로 한 증여공제도 이유가 없어지니 증여금액만 반환하면 처음부터 증여가 없는 것으로 본다는 취지로 혼인신고 하지 못한 법에서 정하는 사유 발생일로부터 3개월 이내 증여금액을 반환하는 경우 처음부터 증여가 없던 것으로 보는 특례입니다. 상속세및증여세법 제53조의2 [혼인·출산 증여재산 공제] ⑤ 거주자가 혼인 증여재산 1억 공제를 받은 후 약혼자의 사망 등 대통령령으로 정하는 부득이한

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상가 오피스텔, 주택으로 용도변경. 양도세 비과세는? (거주요건, 일시적 2주택, 주택수 문제)

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 오늘은 상가 오피스텔을 주택으로 용도변경할 때 발생하는 아래와 같은 양도세 이슈에 대해 알아보도록 하겠습니다. 취득당시 조정대상지역 상가 오피스텔, 주택으로 용도 변경 주택으로 용도 변경하여 2주택자가 된 경우 일시적 2주택 비과세 특례 적용례 반대로 주거용 오피스텔을 상가로 용도변경한 경우 주택수 빠지는 시 취득당시 조정대상지역 상가 오피스텔, 조정대상지역 해제 후 주택으로 용도 변경 취득당시 조정대상지역 내 있는 주택을 취득한 경우 1세대 1주택 비과세를 적용 받기 위해서는 2년의 거주요건이 필요합니다. 그러나, 취득 당시 조정대상지역 내 상가용 오피스텔로 분양 받았으나 추후 주거용 오피스텔로 변경한 경우 거주요건이 필요해지는지 알아보도록 하겠습니다. [서면-2020-부동산-5098, 2021.09.08] (질의내용) -오피스텔을 상가에서 주택으로 용도변경하는 시점에 오피스텔 소재지가 조정대상지역에 해당하지 않는 경우 1세대

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[증여세] 혼인증여공제, 실제 증여 없는 1억 공제 신고는 불가

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 자녀가 혼인을 하여 혼인일로부터 2년 이내 증여를 하여 혼인증여공제 1억원을 받고자 하시는 분들이 있습니다. 그러나 나중에 증여는 하긴 할건데 당장에 증여를 할 여력은 없어서 증여세 신고만 하여 증여공제 1억원을 받고자 하는 분들이 계십니다. 단번에 말하자면 증여 없이 1억 공제를 적용한 증여세 신고는 허위 신고입니다. 즉, 안됩니다. 증여계약을 하더라도 실제로 증여가 이루어진 시점이 증여일 민법상 증여는 증여계약을 체결할 때 부터 효력이 발생합니다. 다만, 세법에서는 부의 무상 이전이 완전하게 이루어진 시점에 증여가 발생한 것으로 보고 있습니다. 상속세및증여세법 제32조 [증여재산의 취득시기] 증여재산의 취득시기는 제33조부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2, 제44조, 제45조 및 제45조의2부터 제45조의5까지가 적용되는 경우를 제외하고는 재산을

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무허가주택, 농가주택, 캡슐주택 등도 주택수 포함되어 양도세 비과세 어렵습니다

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 오늘은 미등기주택(무허가주택 등)도 양도소득세법상 주택으로 취급되어 주택수에 산입된다는 내용에 대해 알아보도록 하겠습니다. 양도소득세법상 주택이란? 소득세법 제88조 7호 [정의] "주택"이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 세대의 구성원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로서 대통령령으로 정하는 구조를 갖추어 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다. 소득세법시행령 제152조의 4 [주택의 범위] 법 제88조 제7호 전단에서 "대통령령으로 정하는 구조"란 세대별로 구분된 각각의 공간마다 별도의 출입문, 화장실, 취사시설이 설치되어 있는 구조를 말한다. 소득세법에서는 허가 여부, 공부상의 용도구분과 관계 없이 별도의 출입문, 화장실, 취사시설 등 주거를 영위할 수 있는 독립된 생활 구조로서 기능을 할 수 있다면 주택으로 보고 있습니다. 즉, 무허가주택

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승계조합원 취득세 프리미엄 과소신고분 과세예고통지

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 오늘은 최근 들어 많은 상담, 검토, 불복 가능성 문의가 들어오는 승계조합원 취득세 프리미엄 과소신고분 과세예고통지와 관련한 포스팅을 해보고자 합니다. 승계조합원 프리미엄 과세예고안내문, 무슨 내용인데? 과세예고 안내문 이 블로그를 보시는 많은 분들은 위와 같거나 유사한 과세예고 안내문을 받으신 후 깜짝 놀라 있는 상태일겁니다. 과세예고안내, 좋다 이겁니다. 그렇다면 왜 날라온건지 알아야 합니다. 과세표준 신고 설명 구청에서는 과세표준 과소신고에 대한 내역을 위와 같이 설명하여 안내하고 있습니다. 세무사인 저도 이해하는데 한참을 애먹는 설명이었는데 일반 납세자들의 경우 오죽 어렵게 해석될지 가늠이 안잡히더군요. 최대한 쉽게 설명 드리겠습니다. 승계조합원 취득세 과세표준은 1단계와 2단계로 나누어 집니다. 승계조합원 취득세 과세표준 1단계: 조합원 지위 승계 시점 취득세 신고 과세표준 권리가액 + 프리미엄 토지 취득원가 1단계 취득

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1세대 2주택 이혼, 효력 시기에 따라 주택 비과세 달라진다

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 오늘은 이혼 전 남녀 모두 각각 주택을 보유하여 1세대 2주택자인 부부가 이혼을 결심한 경우 언제부터 세대 분리가 되어 각자 1세대 1주택자가 될 수 있는지 알아보도록 하겠습니다. 이혼은 크게 두 가지로 구분 됩니다. 효력 발생시점도 두 가지로 구분하여 확인한 후 세법을 적용하여야 합니다. 협의 이혼 재판 이혼(조정 이혼, 소송 이혼) 특히, 법률혼에 따른 세법상 효과는 3가지로 구분됩니다. 따라서 이혼을 하려는 경우 그 효력 발생시점을 정확하게 알아야 세법 적용도 정확하게 할 수 있습니다.. (①1세대 판단, ②배우자상속공제 판단, ③배우자증여재산공제 판단) 협의이혼: 이혼 신고를 하는 때 효력 발생! 민법 제836조 [ 이혼의 성립과 신고방식 ] ①협의상 이혼은 가정법원의 확인을 받아 「가족관계의 등록 등에 관한 법률」의 정한 바에 의하여 신고함으로써 그 효력이 생긴다. ②전항의 신고는 당사자 쌍방과 성년자인 증인 2인의 연서

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혼인 합가 비과세 특례, 결혼으로 1세대 2주택된 경우 비과세 가능!

안녕하세요 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 많은 분들이 혼인하여 세대를 합치게 되는 경우 다주택자가 되어 세법상 손해를 보는 지위에 있다고 생각하여 혼인신고를 미루는 방법을 생각합니다. 그러나 혼인신고를 하여야 부부로써 안정적인 법적 지위를 누릴 수 있기에 세법상 특례를 적용할 수 있다면 굳이 혼인신고를 미룰 필요가 없는 것도 방법이라는 점을 알려드리기 위해 오늘의 글을 적게 되었습니다. 지금부터 혼인 합가 양도소득세 비과세 특례에 대해 포스팅을 해보도록 하겠습니다. 혼인합가 주택 양도세 비과세 특례 요건 소득세법시행령 제155조 [ 1세대1주택의 특례 ] ⑤ 1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 또는 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하는 무주택자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 각각 혼인한 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대 1주

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1세대 1주택자, 동일 세대원에게 주택을 양도, 비과세 가능할까?

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 최근 상담 건에서 1세대 1주택자인 아버지가 동일세대인 자녀에게 주택을 양도, 1세대 1주택 비과세를 이용하여 재산을 이전할 수 있는지를 물어본 사례가 있어 이와 관련된 포스팅을 짧게 하고자 합니다. 아래의 목차로 구분하여 접근하여 보도록 하겠습니다. 1세대 1주택자가 동일세대원에게 1주택을 양도하는 경우 일시적 1세대 2주택자가 동일세대원에게 종전주택을 양도하는 경우 1세대 1주택자가 동일세대원에게 1주택을 양도하는 경우 구분 비과세 여부 근거 1세대 1주택자가 동일세대원인 배우자에게 1주택을 양도하는 경우 (부담부증여 포함) 비과세 가능 부동산거래관리-354(2011.04.26) 외 다수 1세대 1주택자가 동일세대원인 배우자 외의 자에게 1주택을 양도하는 경우 (부담부증여 포함) 비과세 가능 서면4팀-1546(2004.10.01) 1세대 1주택 비과세의 취지는 1주택을 소유한 1세대의 주거이전 또는 자산이전의 자유를 보장하기

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주택임대사업자 | 취득세 감면 받을 수 있는 임대주택 취득 전략

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스에서 양도·상속·증여 업무를 전문으로 하고 있는 세무사 김유석입니다. 많은 주택임대사업자 분들이 말하시길 '주택 임대 등록해봤자 취득세 주택수도 안빠지고 그렇다고 취득할 때 빼주는 것도 없고!' 라고 울분을 토하십니다. 그러나 취득세 감면을 못받았던 이유는 요건을 인지하지 못하고 단순히 법무사를 통해 주택 등기만 한 경우여서 그렇습니다. 오늘 소개할 임대주택 취득시 취득세 감면 요건을 확인하시고 절세하는데 많은 도움이 되길 바랍니다. 주택임대사업자, 임대주택 취득하면 취득세가 감면된다! 위 요건을 모두 충족한 주택을 2027.12.31.까지 취득하는 경우 주택임대사업자는 아래 표와 같이 새로 보유하게된 임대주택에 대해 취득세 감면을 받을 수 있습니다. [위 요건 충족시 임대주택 취득시 취득세 감면 율] 구분 100% 감면 50% 감면 취득··등록 임대주택 호수 1호 이상 20호 이상 면적 60m² 이하 60m² 이하 다만, 아파트의 경우 공동주택이더라도

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전입신고 해도 세금? 이혼 안하면 폭탄? '1세대' 개념 제대로 모르면 1주택 비과세 못받습니다

안녕하세요, 김유석 세무사입니다. 저는 항상 상담을 진행할 때 고객이 1세대 1주택 비과세를 받고자 한다면 '1세대' 개념부터 짚고 넘어갑니다. 그런 이유로 세무법인 리치앤택스에서는 너무나도 중요한 '1세대'의 개념에 대해 설명하기 위해 유튜브를 촬영하였습니다. 소득세법상 1세대란? 1세대는 '생계를 같이하는 가족 단위'를 뜻합니다. '1세대' 정의에서 말하는 가족의 범위 본인 본인의 아들, 딸 (친자, 양자 포함) 본인의 엄마, 아빠 (입양자 기준에서는 생부모, 양부모 포함, 계모·계부 포함) 본인의 형제, 자매 배우자(사실혼 포함X, 법률상 이혼 포함X, 법률상 이혼했으나 사실상 이혼한 경우 포함O) 배우자의 엄마, 아빠 배우자의 형제 ,자매 사위, 며느리 등 대법원에서는 '생계를 같이 하는 가족단위'의 뜻을 공동의 생활자금으로 유무 상통하며 함께 사는 가족을 뜻한다고 판시하였습니다. 대법원 2014두40159, 2014.11.27. "동거가족"이란 현실적으로 생계를 같이하는 동

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1세대 1주택 거주요건 | 세대전원 거주하지 않으면 비과세 양도 못한다?

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 이전에도 포스팅한 내용이 있지만 조금 더 쉽게 설명드리고자 유튜브 영상으로 설명을 게재했습니다. (1분짜리 영상이라 시청에 부담이 없습니다.) 조정대상지역의 주택을 취득한 경우 1세대 1주택 양도 비과세를 받기 위해서는 '2년 이상 거주요건'이 필요합니다. 그러나 2년 이상 거주요건은 원칙적으로 '세대전원의 거주'를 필요로 합니다. 조정대상지역 취득 주택, 2년 이상 거주요건 필요 취득 당시 조정대상 지역 내 있는 주택의 경우 2년 이상 거주요건이 필요한 것은 모르는 사람이 없을 정도입니다. 따라서 자세한 생략은 설명하겠습니다. 법에서는 '1세대가 2년 이상 거주'라고 표현하고 있다. 소득세법시행령 제154조 [ 1세대1주택의 범위 ] ① 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년) 이상인 것 [취득 당시에 조정대상지역에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년이상이고 그 보

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부모·자식 간 계좌이체, 무조건 세무조사 받는다? 진실을 알려드립니다.

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 오늘은 많이들 궁금해하시는 부모와 자녀 사이 계좌이체, 현금거래 등이 무조건 세무조사 대상자로 선정되는 행위인지에 대해 설명드리고자 합니다. 이를 이해하기 위해선 고액현금거래보고 제도를 이해하여야 하기 때문에 CTR 제도를 먼저 설명하면서 내용을 전개하겠습니다. 1,000만원 이상 현금 입출금, 고액현금거래보고(CTR) 대상 고액현금거래보고, 일명 CTR제도는 1일 1,000만원 이상의 현금이 입금되거나 출금되는 경우 은행 등에서 거래자의 신원, 거래일시, 입출금액 등 객관적 사실을 전산으로 FIU에 자동 보고 하는 제도입니다. 중요한 것은 '객관적 사실'이 자동보고 된다는 것입니다. 따라서 현금을 입·출금하는 그 목적에 대해서는 보고되지 않습니다. 물론, 우리가 은행에 들어가서 현찰을 뽑으려고 할 때 창구직원이 '현금 뽑으시는 이유가 뭐에요?' 라고 묻기는 합니다. 이는 자금세탁 의심거래보고대상(STR)인지 확인하기 위한 것일

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청약통장 양도 | 불법 전매행위와 양도소득세, 그리고 세무조사

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 오늘은 청약통장을 불법으로 양도할 때 발생하는 양도세 이야기를 해보고자 합니다. 청약통장, 왜 불법으로 양도·양수할까? 청약 가점을 받기 위해선 무주택기간이 길어야하고, 부양가족이 많아야 하며 청약통장가입기간이 길어야합니다. 이렇게 높은 가점을 받을 수 있는 청약통장 소유자들이 아파트 청약에 당첨 되어 잔금까지 치룰 수 있으면 정말 좋을 일이지만 청약 당첨자 (또는 당첨 가능자) 중 경제적으로 어려운 사람들이 있습니다. 이러한 사람들에게 브로커가 접근을 하여 실수요자를 물색해줄테니 청약통장을 양도하여라. 즉, "네 이름으로 청약에 당첨된 후 중도금, 잔금 다 알아서 할테니 수수료만 먹어라" 라는 식으로 접근을 해옵니다. 이러한 명의위장 청약 후 전매를 실무에서는 "청약통장 양도" 라고 부르고 있습니다. 청약통장 거래, 그 구조는? 통장 주인은 브로커에게 본인의 신분증과 공인인증서를 제공합니다. 브로커는 이를 가지고 청약을 신

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상속으로 2주택 | 양도세 비과세 특례 요건 총 정리

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 상속세 업무를 수행하다보면 협의분할의 결과에 따라 추후 양도세 파급효과까지 고려하여 협의분할이 이루어질 수 있도록 조언을 하여야 합니다. 즉, 상속세 전문 세무사라면 반드시 알아야 하는 규정이 '양도세 상속주택특례'인데요. 오늘은 주택을 상속 받아 2주택이 된 경우에 양도세 비과세를 받으려면 어떤 요건들을 갖춰야 하는지 총 정리해보도록 하겠습니다. 상속 1가구 2주택, 비과세 특례 요건 1주택자가 주택을 상속 받게 되는 경우 1세대 2주택이 됩니다. 이 경우 '위 4가지 요건'에 해당된다면 2주택자이더라도 일반주택의 양도에 대해 비과세 적용이 가능합니다. 추가로, '상속주택'이란, 순수한 의미의 주택 뿐만 아니라 조합원입주권, 분양권을 상속 받아 취득한 신축주택도 포함되고 '일반주택'이란, 상속개시 당시 보유한 주택을 뜻하며 상속 전 2년 이내 증여 증여 받은 주택 등은 일반주택에 해당되지 않습니다. 또 한 가지 주의할 점이 '별

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분양권 증여 받아 취득한 주택 | 양도세 비과세 거주요건은?

안녕하세요, 양도·상속·증여세에 인생을 받친 김유석 세무사입니다. 오늘은 분양권을 증여 받아 취득한 주택의 비과세 거주요건에 대해 알아보도록 하겠습니다. 조정대상지역 지정 전 분양권 증여, 세대분리, 조정지역 지정 후 완공 무주택 1세대가 조정대상지역 공고 전 증여 받은 분양권으로 인해 취득한 주택이 주택의 완공시점 당시 조정대상지역인 경우 거주요건이 적용됩니다. 즉, 조정대상지역 지정 전 분양권을 증여 받은 매매계약으로 취득한 것이 아니므로 증여 받은 자가 별도세대원이면서 완공 당시 조정지역이라면 거주요건이 적용됩니다. 조정지역 지정 전 취득한 분양권, 조정대상지역 지정 후 증여 그리고 세대분리 서면법규재산2021-209 뿐만 아니라, 조정대상지역 전 무주택 1세대가 계약금을 지급하여 취득한 분양권을 조정대상지역지정 후 증여한 후 세대분리하여 완공된 경우에도 거주요건이 적용됩니다. (완공 당시 조정대상지역 전제) 조정대상지역 지정 후 분양권 증여, 조정지역 해제 후 완공 거주요건의

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조세심판청구 이유서 작성 방법에 관하여

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 오늘은 좋은 불복이유서를 쓸 수 있는 방법론에 관하여 제 나름의 생각을 적어보고자 합니다. 이의신청서, 심사청구서, 심판청구서에 관해 어떻게 작성하여야 하는지 많이들 궁금해 하지만 알려진 정보는 부족합니다. 그도 그럴 것이 ① 조세불복 업무를 수행하는 세무사, 회계사, 변호사들이 많이 없어(대부분 대형 펌에서 싹쓸이) 오픈된 정보가 적을 뿐더러 ② 심판청구서와 같은 '서면'을 어떻게 작성하여야 하는지에 대한 정답도 없기 때문입니다. 오늘의 포스팅은 세무서 이의신청, 조세심판원 심판청구 등 조세불복 절차를 거치기 위해 세무사를 수소문 하고 있는 분들에게는 김유석 세무사를 찾고 싶게 하는 자기PR 수단이 될 것을 기대하고 홀로 심판청구 등 불복 절차를 거치고자 하는 분들에게는 약간의 인사이트를 제공해줄 수 있을 것이라 기대합니다. 4단계 구조를 거쳐 생각의 틀을 정리한다. 1단계: 처분의 기초가 되는 사실관계를 정리하라 ① 문제가 된

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주택임대사업자, 등록임대주택도 취득세 주택수 포함입니다.

최근에 주택임대사업자를 등록한 분께서 상담을 요청해오셨습니다. 거주주택 비과세를 통해 양도소득세를 비과세 받은 후 해당 금액으로 주택을 새로 취득하는 플랜을 검토 받고자 하셨습니다. 해당 내담자께서는 임대주택으로 등록한 주택들이 취득세에서도 주택 수에 포함되지 않는 것으로 오인하고 계셨습니다. 임대주택이 총 6채나 됐기에 거주할 주택을 취득하여 갈아탈 경우 12%의 취득세율을 피할 수 없었습니다. 주택임대사업자 분들이 흔히들 많이 오해하는 것이 '양도세 주택수'에서 빠지고 '취득세 주택수'에서도 빠진다고 오해합니다. 그러나 정확하게는 ① 거주주택 비과세를 특례로 적용하되, ② 양도세든 취득세든 주택수에서는 빠지지 않는다는 것 입니다. 민간임대주택으로 등록한 주택은 취득세 주택수에 포함됩니다. 위 사진과 같이 '공공지원민간임대주택'에 해당되는 임대주택 24.1.10. ~ 27.12.31. 기간 내 유상승계취득하여 60일 이내 임대주택으로 등록한 소형주택 외에는 임대주택으로 등록하였을

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상속세 세무사 비용, 천차만별인 이유?

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스에서 양도·상속·증여 업무를 전문으로 하고 있는 김유석 세무사입니다. 많은 분들이 망인께서 돌아가시고 나서 상속세 신고 및 세무조사 업무를 대행해줄 세무사들을 찾아보면서 깜짝 놀라십니다. 그 비용이 적게는 수백만원에서 수천만원, 많게는 억대 수수료도 발생할 수 있기 때문입니다. 반면, 또 어떤 곳에서는 굉장히 싼 가격에 상속세 신고를 해주기도 합니다. 금액이야 어찌됐든 왜 이만한 가격을 지불해야 하는지 이해만 간다면 비싸게 느껴지는 수수료라도 충분히 지불을 할텐데 그에 대한 설명은 부족한 것이 세무 업계의 현실이기도 합니다. 오늘은 그 궁금증을 제가 해소해드리도록 하겠습니다. 이유1: 같은 상속재산가액이더라도 재산의 구성에 따라 난이도가 달라집니다. 상속재산의 구성이 복잡할 수록 시간이 많이 소요됩니다. 피상속인 A는 상속재산가액이 20억이지만 전부 부동산입니다. 피상속인 B도 상속재산가액이 20억이지만 상속재산의 구성이 부동산, 주식, 사망보험금, 예

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[대선 특집] 이준석 후보 세금 공약, 세무사가 총 정리 해드립니다.

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 김유석 세무사입니다. 21대 대선을 맞이하여 유권자들께서 많이들 궁금해 하시는 대선후보 별 세금공약에 대해 소개해보고자 합니다. 이번에는 이준석 후보의 세금 공약을 함께 알아가보도록 하겠습니다. (유튜브에 영상 설명도 함께 첨부하니 많은 시청 바랍니다.) 작은 중앙 정부, 지방 자치 강화 세제 개편 이준석 후보는 국세를 줄이고 지방세를 확대한 후 지자체마다 개별적으로 세율 인하 등을 결정하여 지방의 재정 자치권을 보장한다는 공약을 내놓았습니다. 이준석 후보는 최저임금 결정도 지방 자치로 결정’ 이라는 공약을 내세웠던 바 세제공약에 있어서도 지방자치에 중점을 두었습니다. 이준석 후보는 평상시 지방자치의 나태함에 대해 비판 기조를 보였습니다. 지방 자치의 나태함을 개편하고자 지방 자치에 대해 책임성 및 선택권을 강화하여 책임 질 수 있는 지방 자치를 실현하고자 하는 듯 합니다. 뿐만 아니라, 가지자체가 법인지방세로 추가 배정된 세율을 자율적으로 가감 결정

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손자에게 상속하고 싶으면 유언을 통해야 합니다.

2025.05.01. 내담자는 세무법인 리치앤택스의 세무사 김유석에게 본인의 상속세가 대략 얼마가 나올 것이라 질의를 합니다. 2025.05.02. 김유석 세무사는 전날 내담자가 제공해준 자료를 바탕으로 대략적인 상속세를 파악한 바, 각종 상속공제의 효과로 인해 상속세는 나오지 않을 것 같다는 취지의 답변을 합니다. 내담자는 상속세가 나오지 않는다면 손자에게 할증될 세금도 없으니 일부를 손자에게 상속을 하고 싶다고 말합니다. 김유석 세무사는 '손자에게 상속하고 싶거든 반드시 민법상 요건을 갖추어 유증이 되도록 하여야 한다'고 답합니다. ② 그러나 유증을 할 경우에는 상속공제 한도가 축소되어 세액이 나올 수 있으니 고민을 해보라고 답합니다. 손자는 민법상 상속인이 아니기에 상속 받을 수 없다. 상속의 순위는 민법에서 정하고 있습니다. ①순위: 직계비속(아들, 딸) ②순위: 직계존속(엄마, 아빠) ③순위: 형제자매 배우자는 1순위 및 2순위와 동등한 순위의 상속인 자격을 지니며 1순위

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상생임대주택 양도, 재개발·재건축 비과세 사례 정리!

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 오늘은 상생임대주택이 도정법 및 빈집법에 따라 재개발·재건축 이슈가 있는 경우 상생임대주택에 거주하지 않아도 1세대 1주택 비과세 특례 등이 적용될 수 있는지 함께 알아보도록 하겠습니다. 상생임대주택 요건 충족 후 재개발·재건축으로 취득한 신축주택 양도시 특례 적용 여부 서면법규재산2024-2745(2025.03.06) [제목] 상생임대주택 요건 충족후 소규모주택정비사업에 따라 취득한 신축주택 양도시 특례적용 가능 여부 [회신] 귀 서면질의의 사실관계와 같이, 「소득세법 시행령」 제155의3의 상생임대주택 요건을 모두 갖춘 주택(취득 당시 「주택법」제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역에 위치)이 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」(이하 “소규모주택정비법”) 제2조제1항제3호의 소규모주택정비사업 에 따라 멸실되고 신축된 경우로서 해당 주택이 소규모주택정비법 제40조제5항의 환지에 해당하는 경우 그 신축된 주택 양도 시

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조세심판청구, 공시송달의 위법성을 다투어 봅니다.

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 입니다. 오늘은 제가 진행 중인 사건 이야기를 써보고자 합니다. 처분청은 '주소 또는 영업소'가 불분명하여 공시송달 하였다고 합니다. 의뢰인은 과세예고통지를 공시송달 받아 영문도 모른 채로 과세처분을 받았다고 주장합니다. 의뢰인의 말에 따라 심판청구 이유서에 1차적으로 '단 한 번 반송되자 즉시 공시송달 한 위법한 처분이다' 라고 주장하였습니다. 처분청은 답변서에 '주소 또는 영업소가 불분명하여 그리하였다' 라고 반문합니다. 의뢰인은 '주소 또는 영업소'가 불분명한 경우가 맞습니다. 이를 이용해서 불복이유서에 함정을 파놓았고 제 나름의 함정이 잘 작동한 것 같으니 주저하지 않고 항변서를 작성합니다. 너네는 적극적인 탐문 과정을 거치지 않았어. 공시송달 가능 사유인 "주소 또는 영업소가 분명하지 아니한 경우"란 국세청이 선량한 관리자의 주의를 다하여 송달을 받아야 할 자의 주소 또는 영업소를 조사하였으나 그 주소 또는 영업소를 알 수 없는 경우를 말합니

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세대분리형 아파트, 1세대 1주택 비과세 됩니다.

최근 신축아파트의 경우 하나의 주택을 분양 받거나 매입하였는데 별도의 출입문을 둔 독립된 원룸형 호실을 챙겨주는 경우가 있습니다. (화장실도 있고 부엌도 있음) 이러한 구조를 '세대분리형 아파트' 라고 표현합니다. 많은 분들이 이러한 세대분리형 구조의 아파트를 소유하게 된 경우 독립된 호실로 인해 1세대 2주택이 되는지에 대한 궁금증을 가지고 있습니다. 세대분리형 아파트, 독립 호실 임대를 주더라도 1주택으로 본다. 세대분리형 아파트 취지는 1~2인 가구의 소형 임대주택 수요를 충족하고자 도입된 구조입니다. 뿐만 아니라 주택의 쪽방 하숙 등 공간을 부분 임대하다 양도시 1주택으로 비과세하는 것과 형평이 유지되어야 합니다. 따라서 '세대분리형 아파트의 독립 호실을 별도의 주택으로 보지 않고' 본체 호와 새끼 호를 하나의 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용합니다. 서면법규재산2021-531(2022.04.28) [질의] (사실관계) 질의인은 ’21.10월 조정대상지역 소재 세대

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동거주택상속공제에 대한 오해, 해당 주택에서 거주하지 않아도 공제 가능합니다.

오늘은 동거주택상속공제에 대한 오해를 풀어보고자 합니다. 실무를 하다보면 많은 분들이 동거주택상속공제를 받기 위해서는 '상속 받는 주택'에서 10년 이상 동거봉양하여야 한다고 알고 있습니다. 과연 그럴까요? 2011.1.1. 상속세법 개정: 상속 주택을 10년 이상 보유·거주하지 않아도 공제 가능 개정 전 상속세및증여세법 제23조의2 (동거주택상속공제) 제1항 개정 후 상속세및증여세법 제23조의2 (동거주택상속공제) 제1 거주자의 사망으로 상속이 개시되는 경우로서 피상속인과 상속인이 상속개시일부터 소급하여 10년 이상 계속하여 동거한 주택이 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 경우에는 주택가액(주택에 딸린 토지의 가액을 포함한다)의 100분의 40에 상당하는 금액을 상속세 과세가액에서공제한다. 1. 상속개시일 현재 「소득세법」 제89조제1항제3호에 따른 일세대 일주택(같은 호에 따른 고가주택을 포함한다)일 것 2. 상속개시일 현재 무주택자인 상속인이 상속받은 주택일 것 거주자의 사망으로

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동거주택상속, 지분으로 상속 받으면 상속세 절세 극대화

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 김유석 세무사입니다. 최근 동거주택상속공제와 관련한 포스팅을 많이 작성하고 있습니다. 그도 그럴 것이 아직까지도 부모를 봉양하고 계시는 효자·효녀 분들이 많아 실무를 하다보면 동거주택상속공제 적용 대상이 되는 경우가 참 많기 때문에 그러한 분들에게 유용한 정보 제공을 하고 싶다는 마음이 강합니다. 오늘의 포스팅은 동거주택상속공제 적용 시 두 번에 걸쳐 상속 받으면 절세가 극대화 된다는 내용입니다. 동거주택상속공제 한도는 6억원입니다. 동거주택상속공제는 min [ (주택가액-담보된 채무액), 6억원) ] 입니다. 즉, 12억짜리 주택을 한 번에 상속 받아 동거주택상속공제를 적용하는 경우 공제 한도 6억원에 걸리게 됩니다. 궁금증이 생깁니다. 봉양하는 아버지 100% 소유 주택을 엄마와 아들이 나눠서 5:5 상속을 받고 그 후에 봉양하는 엄마의 50% 지분을 상속 받는다면 1차 상속 때 6억원에 대해 공제를 받고 2차 상속 때 6억원에 대해 또 공제를 받

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실제 &quot;돈세탁&quot; 이런 원리로 이루어진다고? 세무사들이 알려주는 뒷골목 세금 이야기

세무법인 리치앤택스 유튜브 동영상 썸네일 안녕하세요, 세무법인 리치앤택스입니다. 뒷골목 세계를 살아가는 분들이 어떻게 돈세탁을 하는지에 대해 많은 분들이 나름의 '흥미'를 가지고 있습니다. 이러한 내용을 재밌게 풀어보고자 본 법인의 '이성헌 세무사' 및 '김철희 세무사'가 리얼한(?) 연기를 통해 돈세탁의 정의부터 큰 틀에 대해 설명을 해보았습니다. 돈 세탁이란 두 가지로 구분할 수 있습니다. 국세청이 포착하지 못한 음지의 소득을 양지로 끌어올려 양성화 하여 떳떳하게 세금 내고 쓸 돈을 만드는 작업 기업의 돈을 불법 로비 자금 등에 사용하기 위해 음지화 하는 작업 음지소득을 양지로 올리는 방법 불법 도박장, 불법 유흥업소, 포주 등 음지에서 활동하여 벌어들인 수익을 양성화 하여 고가의 부동산이나 차량 등을 매입하여도 세무조사로 추적이 들어오지 않도록 세탁하는 걸 돈세탁이라고 합니다. 일반적으로 사업장 하나를 차린 후 의미없이 영수증을 발급하여 정상 매출인 척 세금신고를 하면서 의도적

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김포 걸포4지구 도시개발사업 관련 비과세 상담을 준비하며

6월 3일 있을 대통령 선거 투표 후 업무 미팅과 관련한 검토 보고서 작성을 완료합니다. 내담자는 걸포4지구 도시개발사업 지역 소재 주택을 소유한 자로서 수용 예정 주택 포함 5주택 소유자입니다. 다주택자가 1세대 1주택 비과세를 적용 받을 길은 '주택임대사업자의 거주주택 비과세 특례' 밖에 없습니다. 내담자의 경우 '주택임대사업자 등록에 따른 의무임대기간'을 감수하고서라도 1세대 1주택을 받고 싶다는 의사를 표시하여 '양도일 기준' 비과세 요건을 갖출 수 있도록 검토 의견을 써내려 갑니다. 도시개발사업에 따른 양도일 기준 비과세 요건을 갖추어야 한다. 소득세법 시행령 제162조 [ 양도 또는 취득의 시기 ] 7. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따라 공익사업을 위하여 수용되는 경우에는 대금을 청산한 날, 수용의 개시일 또는 소유권이전등기접수일 중 빠른 날. 다만, 소유권에 관한 소송으로 보상금이 공탁된 경우에는 소유권 관련 소송 판결 확

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도시개발사업 등 수용 주택 양도, 비과세 요건은?

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 도시개발사업 등 공익사업에 따라 주택을 수용 또는 협의매수 하는 경우 1세대 1주택 비과세 문제와 관련한 내용들을 살펴보겠습니다. 보유·거주기간이 2년 미만이어도 1세대 1주택 비과세가 가능하다. 소득세법시행령 제154조 [ 1세대1주택의 범위 ] ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일(주택의 매매계약을 체결한 후 해당 계약에 따라 주택을 주택 외의 용도로 용도변경하여 양도하는 경우에는 해당 주택의 매매계약일을 말한다. 이하 이 항에서 같다) 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3

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주택임대사업자 거주주택 양도 비과세 | 장기임대주택 주요 사례 정리

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스의 김유석 세무사입니다. 오늘은 주택임대사업자의 1세대 1주택 비과세 특례인 거주주택 비과세 특례를 설명하는 마지막 포스팅이 될 것 같습니다. 거주주택 비과세를 받기 위해선 양도소득세법에서 정의하는 장기임대주택을 등록하여야 하는데 이와 관련한 국세청 유권해석 사례들을 살펴보겠습니다. 주택임대사업자 등록 시점별 장기임대주택 요건 [임대등록 시점별 매입 장기임대주택 요건] 20.07.10. 이전 임대사업자 등록 20.07.11. ~ 20.08.17. 임대사업자등록 20.08.18. 이후 임대사업자등록 모든 주택 아파트를 제외한 주택 아파트를 제외한 주택 면적 기준 없음 면적 기준 없음 면적 기준 없음 임대개시일 현재 기준시가 6억원 이하 (수도권 밖 3억원) 임대개시일 현재 기준시가 6억원 이하 (수도권 밖 3억원) 임대개시일 현재 기준시가 6억원 이하 (수도권 밖 3억원) 단기임대 및 장기임대등록 모두 가능 장기임대등록만 가능 장기임대등록만 가능 주택임대

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장례비·봉안비·장지비, 확실히 알아야 상속세 절세 가능!

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 오늘은 상속세의 기본 중 기본인 장례비 등 공제에 대해 알아보도록 하겠습니다. 사실, 장례비용 공제는 큰 이슈가 없습니다. 하지만 봉안시설비 공제, 자연장지비 공제와 관련해서 조심해야 할 사항이 있기 때문에 끝까지 글을 읽어주시면 감사하겠습니다. 장례비용 등 상속재산가액 공제 상속세및증여세법시행령 제9조 ② 법 제14조 제1항 제2호의 규정에 의한 장례비용은 다음 각호의 구분에 의한 금액을 합한 금액으로 한다.(2001.12.31 개정) 1. 피상속인의 사망일부터 장례일까지 장례에 직접 소요된 금액[봉안시설 또는 자연장지(自然葬地)의 사용에 소요된 금액을 제외한다]. 이 경우 그 금액이 500만원 미만인 경우에는 500만원으로 하고 그 금액이 1천만원을 초과하는 경우에는 1천만원으로 한다.(2010.12.30 개정) 2. 봉안시설 또는 자연장지의 사용에 소요된 금액. 이 경우 그 금액이 500만원을 초과하는 경우에는 500만원으로

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법인 대표이사 등 사망시 가지급금(가수금)이 상속세에 미치는 영향은?

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 오늘은 법인의 장부상 '가지급금(상속 채무)', '가수금(상속 채권)'이 상속세에 미치는 영향을 알아보도록 하겠습니다. 법인의 주주, 대표이사 또는 임원이 사망하는 경우 상속세 검토 사항 법인의 주주, 그리고 대표이사 또는 임원이 사망하는 경우 상속세 검토 사항은 아래와 같습니다. 주주인 경우 비상장주식 평가(2개월 이내 상증법상 평가 후 기타 방법으로 평가심의 신청 고려) 대표이사, 임원 퇴직금 산정 후 상속재산가액에 포함 최대주주인 대표이사가 사망한 경우 가업상속공제 적용 가능성 검토 법인 장부 확인하여 '가지급금(상속채무)' 과 '가수금(상속채권)' 실체적 사실 확인 위 1, 2, 3, 4 어느 하나 중요하지 않은 항목이 없으나 많은 법인 사업자 상속세 과정에서 발생하는 문제가 위 4. 가지급금과 가수금 문제입니다. 가지급금, 가수금 그게 뭔데? 실무상 가지급금과 가수금은 성격이 아래 표와 같이 나뉩니다. 구분 구분1 구분2

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사전증여로 상속세 절세, 무병장수 하셔야 합니다.

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 많은 분들이 상속세 절세와 관련해서 사전증여를 여쭤보십니다. 고액재산가의 경우 사전증여를 이용해서 상대적으로 낮은 증여세율을 이용하여 미리 미리 부의 이전을 해두는 것은 정말 좋은 선택입니다. 그러나 사전증여로 절세를 하기 위해서는 한 가지 조건이 붙습니다. 바로 '무병장수'입니다. 사전증여, 10년 이내 사망하면 상속세 절세 말짱 도루묵 상속인에게 10년 이내 증여한 재산의 경우 해당 증여재산가액을 상속세 과세가액에 합산하는 내용은 너무나도 유명합니다. 따라서 상속세 절세 효과를 누리고자 하는 경우 반드시 증여일로부터 10년은 더 장수하셔야 합니다! (최고의 절세는 무병장수) 사전증여 여부와 10년 이내 사망여부에 따라 상속세 절세효과에 대한 예시를 아래 표로 살펴보겠습니다. 위 표는 40억 자산가가 10억을 아들에게 사전 증여할때와 안할때, 그리고 10년을 더 살았는지 여부에 따라 상속세 절감 효과를 단순 분석한 내용입니다.

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상속 취득 주택의 취득세율 총 정리!

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 상속 업무를 하다보면 세무사가 상속주택을 어떻게 협의분할할지 조언을 할 때 취득세까지도 함께 고려하여 조언을 하는 경우가 많습니다. 상속이 발생했을 때 주택 취득세와 관련한 내용에 대해 의뢰인 또는 잠재적 의뢰인들이 보고 쉽게 이해할 수 있도록 글을 포스팅 해보고자 합니다. 상속 주택 관련 취득세 시리즈는 2부작으로 진행할 예정입니다. #1 상속으로 취득하는 주택 취득세 #2 상속으로 취득한 주택을 보유 중인자가 다른 주택 취득시 취득세 이슈 오늘은 #1 상속으로 취득하는 주택의 취득세율 총 정리 해보도록 하겠습니다. 상속주택의 과세표준: 시가표준액 지방세법 제10조의 2 [ 무상취득의 경우 과세표준(2021.12.28 신설) ] ② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 경우에는 해당 호에서 정하는 가액을 취득당시가액으로 한다.(2021.12.28 신설) 1. 상속에 따른 무상취득의 경우: 제4조에 따른 시가표준액 원칙적으로 무상 취

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동거주택상속공제, 상속 개시당시 1세대 1주택이어야만 합니다.

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 오늘은 동거주택상속공제와 관련해서 포스팅을 해보겠습니다. 동거주택상속공제에 대한 많은 오해가 있는데 이는 '상속인이 피상속인을 10년 이상 함께 동거하며 부양해 온 경우 무조건 가능하다'라는 오해입니다. 이는 일부만 맞고 일부는 틀린 말 입니다. 상속개시 당시 피상속인과 부양하는 자녀(상속인)의 1세대가 1주택이어야 합니다. 상속세및증여세법 제23조의 2 [ 동거주택 상속공제 ] 1항 중 2. 피상속인과 상속인이 상속개시일부터 소급하여 10년 이상 계속하여 1세대를 구성하면서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이하 이 조에서 "1세대 1주택"이라 한다)에 해당할 것. 이 경우 무주택인 기간이 있는 경우에는 해당 기간은 전단에 따른 1세대 1주택에 해당하는 기간에 포함한다. 동거주택상속공제의 요건 중 하나로 소급하여 10년 이상 계속하여 1세대 1주택일 것을 요구합니다. 여기서 10년 이상 1세대 1주택이란, 상속개시일로부터 소급하

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상속 받은 주택을 소유한 자가 주택을 추가 취득하는 경우 취득세는?

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 앞선 글에서는 #1 상속으로 취득하는 주택 취득세에 관하여 글을 게시하였습니다. 이번 순서는 #2 상속으로 취득한 주택을 보유 중인자가 다른 주택 취득시 취득세 문제에 관해 포스팅 할 순서가 되어 글을 작성하게 되었습니다. 시작하겠습니다. 주택수에 따라 취득세율이 다르다! 주택 취득세를 접근할 때는 주택의 유상거래 취득세율부터 먼저 숙지를 하여야 합니다. 주택을 취득할 때는 취득하는 자가 해당 주택을 취득함으로써 몇개의 주택을 보유하게 되는지에 따라(또는 지역에 따라) 취득세율이 달라집니다. 위 표와 같이 1세대가 취득하는 주택이 조정대상지역인지에 따라서, 1세대가 취득하는 주택으로 인해 몇개의 주택을 보유하게 되는지에 따라서 취득세율이 달라집니다. 또한 취득세 중과세율 판단시 1세대의 주택수에 포함되는 범위에는 위 아래 4가지 사항을 기억하시면 되겠습니다. 2020.08.12. 이후 취득한 주거용 오피스텔 2020.08.12.

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주거용 오피스텔 분양권 관련 양도소득세 이슈 정리

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 최근 주거용 오피스텔과 관련하여 거주요건, 일시적 2주택 비과세, 혼인합가 비과세 등 여러가지 상담 문의가 많아 이를 주제로 포스팅 해보고자 합니다. 주거용 오피스텔 분양권, 소득세법상 분양권이 아님! 소득세법 제88조 [정의] 제10호 "분양권"이란 「주택법」 등 대통령령으로 정하는 법률에 따른 주택에 대한 공급계약을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위(해당 지위를 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 것을 포함한다)를 말한다. 소득세법상 주택수에 산입되는 분양권이란 주택법 등 법률에서 정의하는 주택에 대한 공급계약을 통해 취득한 부동산에 대한 권리입니다. 즉, 오피스텔은 법률에서 정의하는 주택이 아니기 때문에 주거용 오피스텔 분양권은 '주거에 공할 것이 예정'되어 있더라도 소득세법상 주택 수에 산입되는 분양권이 아닙니다. 서면법규재산2021-586(2022.01.27) [질의] (사실관계) ’21.1.25. 경기도 성남

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[대선 특집] 이재명 후보 세금 공약, 세무사가 총 정리 해드립니다.

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 김유석 세무사입니다. 21대 대선을 맞이하여 유권자들께서 많이들 궁금해 하시는 대선후보 별 세금공약에 대해 소개해보고자 합니다. 먼저 이재명 후보의 세금 공약부터 함께 알아가보도록 하겠습니다. (유튜브 영상도 있으니 선호에 따라 블로그 또는 유튜브로 정보를 받아가시면 됩니다!) 신성장산업 및 국가전략기술산업 등 육성 세제 지원 확대 방산수출기업의 연구인력개발 투자, 세제 지원 출처: 이재명 후보 공식 홈페이지 러-우 전쟁으로 말미암아 유럽의 강대국들이 군비 지출을 확산하고 있습니다. 이러한 기조에 맞물려 K-방산 업체들의 실적도 계속해서 증가하고 있습니다. 이재명 후보는 방위산업의 성장이 국가의 신성장 동력이라고 보아 방산수출기업의 연구인력과 관련한 투자에 대해 세제 혜택을 지원하여 더 큰 산업 성장 및 국가 전체의 경제 성장을 일궈낼 수 있도록 환경을 조성하겠다고 합니다. 다만, 현재에도 이미 국가전략기술 산업 관련 연구인력개발세액공제, 투자시설세액

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[대선 특집] 김문수 후보 세금 공약, 세무사가 총 정리 해드립니다.

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 김유석 세무사입니다. 21대 대선을 맞이하여 유권자들께서 많이들 궁금해 하시는 대선후보 별 세금공약에 대해 소개해보고자 합니다. 이번에는 김문수 후보의 세금 공약을함께 알아가보도록 하겠습니다. (영상도 있으니 꼭 시청 부탁드립니다!) 기업하기 좋은 나라 법인세 인하 [현행 법인세율] 과세표준 세율 누진공제 2억 이하 9% - 200억 이하 19% 2,000만원 3,000억 이하 21% 4억 2,000만원 3,000억 초과 24% 94억 2,000만원 2023년 윤석열 정권 출범 후 법인세율을 한 번 인하 했습니다. 김문수 후보는 본인이 대통령이 된다면 현행 법인세율을 더 인하하겠다고 공약을 발표하였습니다. 세율 인하로 기업의 숨 통을 틔워주는 것은 좋습니다. 다만, 세율인하시, 기대해볼 수 있는 효과는 감세 → 투자·고용의 선순환인데 김문수 후보께서 대통령이 된다면 기업의 세부담이 낮아진 기업들이 투자와 고용을 더 촉진할 수 있도록 제도 마련을 해주실

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상가 부담부증여, 부가가치세도 고려해야 된다!

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 오늘은 상가 부담부증여시 증여세와 양도세는 고려해야 한다는 걸 알지만 부가가치세도 고려하여야 한다는 점을 많은 납세자들이 간과하고 있어서 이와 관련된 포스팅을 해보고자 합니다. 상가 부담부증여 세금 상가를 부담부증여할 시 세금은 아래와 같이 정리할 수 있습니다. 구분 과세대상 세금 이유 상가임대사업자가 상가를 증여하면서 임대보증금 등을 승계시키지 않는 경우 증여세 건물 시가 부분의 10% 부가가치세 채무 승계 없으면 순수 증여 사업의 권리·의무를 포괄적으로 승계하지 않았으므로 건물 부분에 대해 재화의 공급으로 보아 부가가치세 10% 상가임대사업자가 상가를 증여하면서 임대보증금 등을 승계 + 상가임대업을 수증자가 지속하는 경우 증여세 양도세 채무 비율 제외한 부분은 순수 증여세 채무 승계는 유상양도로 보아 양도세 상가임대업의 권리·의무를 포괄 승계하였으므로 부가가치세 과세X 자기 건물에서 상가임대업이 아닌 별도의 사업을 하는 자가

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혼인합가2주택특례 비과세 관련 사례별 정리

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 각각의 1주택자가 혼인으로 합가하게 되어 2주택자가 되는 경우 혼인합가특례를 받을 수 있다고 이전 포스팅에서 안내하였습니다. [양도세] 혼인 합가 비과세 특례, 결혼으로 1세대 2주택된 경우 비과세 가능! 안녕하세요 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 많은 분들이 혼인하여 세대를 합치게 되는 경우 다... blog.naver.com 이전에는 혼인합가특례의 일반 개론 수준이고 오늘은 개별 사례에 따른 유권해석 등을 통해 더 심화된 내용을 알아보도록 하겠습니다. 복습: 혼인합가비과세특례 요건 표 구분 요건 일반요건 각각 1주택을 보유할 것 혼인 주택수 요건 혼인 함으로써 2주택자가 될 것 (0주택자+2주택자는 안됨) 양도요건 혼인일로부터 10년 이내 먼저 양도하는 주택을 비과세 할 것 먼저 양도하는 주택 요건 보유기간 2년 이상 (거주요건 있는 경우 2년 이상) <참고: 혼인한 날의 의미> 혼인신고일 사례1: 혼인 후 같은 세대

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1세대 1조합원입주권 비과세, 정확하게 알고 팔아야 세금 안냅니다!

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 오늘은 양도소득세 업무 의뢰를 받은 사례를 소개하고자 합니다. 양도인은 1조합원입주권을 보유하고 있다가 이를 매도하였습니다. (다른 주택 및 부동산 권리는 없음) 양도인은 종전주택 취득시점부터 입주권 양도일까지 2년 이상 보유하였기 때문에 비과세가 될 것으로 알고 있었습니다. 과연 그럴까요? 관리처분계획일 기준으로 2년 이상 보유한 구주택이어야 한다. 소득세법 제89조 [비과세양도소득] ① 다음 각호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (중략) 4. 조합원입주권을 1개 보유한 1세대 [「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가일 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 제3호 가목에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대] 가 다음 각 목의 어느 하나의 요건을

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주택임대사업자 등록주택, 종합부동산세 합산배제 총 정리

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 최근 저희 법인의 기장거래처 중 부동산 임대업 법인을 운영하시는 대표님께서 법인종부세 부담이 너무 커 주택임대사업자 등록 및 종부세 혜택에 관하여 문의를 주셨습니다. 따라서 주택임대사업자 등록을 하는 경우 얻을 수 있는 종합부동산세 합산배제 혜택과 관련된 내용을 정리 및 공유하고자 본 글을 포스팅하게 되었습니다. 임대사업자등록주택 합산배제? 무슨 뜻인데? 주택의 경우 전국의 주택의 공시가격을 합산하여 계산합니다. 개인의 경우 공시가격 합산액이 9억원을 초과하면 종부세를 과세하고(1세대 1주택자 12억) 법인의 경우 주택을 가지고만 있어도 공시가겨 기준으로 종부세가 과세됩니다. 그런데 지자체 및 세무서에 임대사업자등록을 한 요건을 갖춘 주택의 경우 종합부동산세 계산시 합산을 배제 합니다. 법문에서는 "과세표준에 합산하는 대상으로 포함하지 않겠다."라고 표현합니다. 즉, 과세표준 산정시 고려하지 않겠다. (과세하지 않겠다.) 라는 뜻

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주택임대사업자 거주주택 비과세, 양도·거주·임대주택 요건 총 정리

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 오늘은 주택임대사업자가 다주택자여도 양도소득세 비과세를 받을 수 있는 거주주택 비과세와 관련하여 글을 포스팅하고자 합니다. 주택임대사업자의 거주주택 비과세 내용은 수박 겉핥기 식으로 알면 반드시 사고가 나기에 기초부터 다지고자 특집으로 진행하겠습니다. (총 3~4편 구상 중) 민간임대주택 특별법(민특법) 역사도 모르면 대화가 불가능! 주택임대사업자의 거주주택 비과세를 잘 아느냐 모르느냐는 민특법의 역사를 아느냐 모르냐로 갈립니다. 민특법은 2020.07.10. 까지는 4년단기임대주택 및 8년장기임대주택(아파트 가능) 등록이 가능했으나 2020.08.18. 개정되면서 현재와 같이 10년 임대주택등록유형만 남게 되었습니다. (6년 단기임대주택의 경우 2025.06.04. 시행) [민특법 연혁 및 개정 이유] <2020.07.10. 이전 임대등록> 4년 단기 임대 및 8년 장기임대(아파트 포함) 등록 가능함 <민특법 2020.08.18

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주택임대사업자 거주주택 양도 비과세 | 임대등록 말소돼도 비과세 되는 경우

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 이전 포스팅에서 했던 거주주택 비과세 기본 요건 정리에 이어 [양도세] 주택임대사업자 거주주택 비과세 #1, 요건 정리! 안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 오늘은 주택임대사업자가 다주택자여도 양도소득세... blog.naver.com 오늘은 주택임대사업자등록이 말소되는 경우에 거주주택 비과세를 어떻게 적용받을 수 있는지를 알아보도록 하겠습니다. 장기임대주택이 등록 말소된 후 거주주택을 양도하는 경우 비과세 가능하려면? 소득세법 시행령 제155조 제23항 제167조의3 제1항 제2호 가목 및 다목부터 마목까지의 규정에 해당하는 장기임대주택(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 부칙 제5조 제1항이 적용되는 주택으로 한정한다)이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하여 등록이 말소된 경우에는 해당 등록이 말소된 이후(장기임대주택을 2호 이상 임대하는 경우에는 최초로 등록이 말소되는 장기임대주택의 등

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상속세 세무조사 강도, 조사 가능성 높이는 행동!

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 오늘은 상속세 세무조사에 대한 설명과 상속세 세무조사를 부르는 행동에 대해 알아보도록 하겠습니다. 상속세 조사 업무 처리 절차 상속이 개시되면 과세관청은 신고기한으로부터 9개월 이내 과세표준 및 세액을 결정하여야 합니다. 이는 상속세 무신고자도 마찬가지입니다. (간혹 상속세를 무신고해도 되는데 신고하면 더 긁어부스럼 아니냐는 말이 있는데 뭐가 됐든 세무서에서 들여다 봅니다.) 상속세 과세자료를 처리하는 신고 담당자는 상속세 재산가액 검토서를 작성하면서 아래와 같은 업무 프로세스로 과세자료를 처리합니다. 참조자료 : 감사원, 20220802, 세무조사 운영실태 자료처리: 세무조사 없이 서면검토를 통하여 상속세 종결 간편조사: 최소한의 범위 내 비대면 위주 조사 일반조사: 우리가 벌벌 떠는 강도 높은 세무조사 상속세 과세자료는 금액기준 별로 처리 방침이 정해진다. 상속세 세무조사는 위 표와 같이 기본적으로 상속재산가액을 기준으로 하여

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주택임대사업자 거주주택 양도 비과세 | 2년 이상 거주 사례 정리

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 주택임대사업자가 2년 이상 거주한 거주주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 특례를 적용 받을 수 있습니다. 여기서 중요한 것은 2년 이상 거주기간을 어떻게 산정하는지가 핵심입니다. 주택임대사업자의 거주주택의 2년 이상 거주기간은 어떻게? 2년 이상 거주기간은 아래와 같이 구분 가능합니다. 최초 비과세 받으려는 거주주택 직전거주주택보유주택 보유기간 중 거주기간이 2년 이상 (임대사업자 등록 이전 거주기간도 포함) 주택임대사업자 등록 이후 보유기간 중 거주기간 2년 이상 *직전거주주택보유주택이란? 기존 거주주택을 비과세 적용 받아 양도한 후(양도한 거주주택이 둘 이상인 경우 가장 나중에 양도한 거주주택) 주택임대사업자등록한 임대주택이었던 주택으로 이사하여 거주한 주택 서면부동산2020-4102(2022.05.27) [질의내용 일부] (질의2) (거주주택 비과세 특례가 적용가능하다면) 「소득세법 시행령」 제155조제20항에 따른

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세무조사 사례, 부풀린 리모델링 비용 자본적 지출 적발!

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 오늘 소개할 세무조사 사례는 리모델링 비용을 부풀려 양도차익을 허위로 차감시킨 것을 적출한 사례입니다. 업 리모델링 계약서에 따른 자본적 지출 과다 신고 적출 사례 제1회 밑줄 쫙, 부동산세금 체크포인트, 국세청 이몽룡씨는 A모텔을 리모델링하였습니다. 리모델링 비용은 양도차익을 차감시키는 요소인 '자본적 지출'에 해당되는 금액임을 알고 계약서 상 금액을 과다하게 부풀렸습니다. 세무조사 결과 실제 지출이 불분명한 6억의 비용과 건물의 가치증가와 관련 없는 공사비용(수익적 지출)을 부인하여 양도소득세를 추징하였습니다. 국세청이 가지고 있는 빅 데이터를 무시하면 안된다. 국세청은 수 많은 납세자 및 인테리어 업체 데이터를 가지고 있습니다. 납세자가 신고한 계약서상 공사 내용 검토, 유사 재산 리모델링 비용 비교, 동종 업체 계약서 비교 등의 데이터를 통해 해당 자본적 지출 신고 내역에 의문을 갖을 수 있고 이를 확인하기 위해 세무조사로

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환산취득가액으로 함부로 양도세 신고하면 세무조사 당합니다

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 실무를 하다보면 오래 전 취득한 부동산의 경우 매수 당시 매매계약서를 분실한 경우가 많습니다. 이 경우 세무대리인은 실제 취득가액을 찾아내어 실가 신고하려고 노력을 하여야 합니다. 그러나 많은 의뢰인들은 취득가액을 알 수 없는 경우 환산취득가액을 적용하면 더 적은 양도소득세를 낼 수 있는 경우가 많기 때문에 환산취득가액 적용을 요구합니다. 소개할 세무조사 사례는 함부로 환산 취득가액을 적용하였다가 적발되어 양도소득세가 추징된 사례입니다. 제1회 밑줄 쫙, 부동산세금 체크포인트, 국세청 한누리씨는 2002년 A상가를 분양 받았고 2024년 10월에 해당 상가를 양도하였습니다. 한누리씨는 A상가 취득이 아주 오래전 일이라 국세청이 해당 취득가액을 확인하기 어려울 것이라고 생각하여 양도소득세를 줄일 의도로 환산 취득가액을 적용하여 신고하였습니다. 그러나 국세청은 A상가의 실제 취득가액(분양가액)이 6억원으로 환산 취득가액보다 더 낮다는

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조세심판원 의견진술 당일, 심판원 이용법!

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 많은 분들이 법원은 가본 적이 있어도 조세심판원은 가본 적이 없습니다. 그래서 조세심판원에 의견진술을 위해 참석하는 경우 어떻게 하여야 하는지 현장감 있게 설명해보고자 합니다. 조세심판원 위치 조세심판원에 의견진술 하고자 참석하는 경우 정부세종청사 4동으로 가여야 합니다. 정부청사 4동은 과기부와 조세심판원이 같이 사용하고 있는데 과기부 간판이 보여도 당황하지 않도록 합니다. 과기부 건물이 조세심판원 건물, 4동 맞습니다. 조세심판원 세종특별자치시 갈매로 477 정부세종청사 4동 3층 이 블로그의 체크인 이 장소의 다른 글 정부 청사 4동이 위치한 곳엔 양 옆으로 게이트가 있는데 어디든 좋습니다. 경비를 보는 경찰 분께 조세심판원 왔다고 말하시고 도보로 왔으면 신분증을 제시하시면 됩니다. 차량을 이용해서 왔다면 차량 번호를 말씀하셔서 주차장으로 입장하시면 됩니다. (단, 사전에 사무관에게 차량등록을 해달라고 말하여야 합니다.) 조

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1세대 1주택 비과세 양도세 추징 후 2억원 환급 사례!

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 오늘은 제가 수행했던 추징 후 환급까지 일궈낸 사례를 소개해보고자 합니다. 소개드릴 사례에 대해 말하자면 엄밀히 따질 경우 이 사건은 경정청구에서 끝나서 조세불복까지 나아간 사안은 아닙니다. 다만, 신고납부 국세의 경우 불복 절차를 밟기 위해서는 경정청구가 반드시 선행되어야 하고 경정이 거부될 경우 경정거부처분에 대한 불복도 진행할 계획이었기 때문에 조세불복 사례로 소개합니다. 추징 개요 의뢰인 갑은 1개의 주택을 보유하고 있었고 해당 주택을 2년 이상 보유하고 해당 주택에서 2년 이상 거주하였습니다. 갑은 당연히 본인이 1세대 1주택 비과세가 되는 줄 알고 비과세로 하여 세액을 0원으로 신고하였습니다. 두 달 후 세무서에서 갑에게 연락 한 통이 왔습니다. "세대 전원이 거주하지 않아 비과세는 어려울 것 같습니다." 갑은 청천병력 같은 소식에 세무서에 달려가 배우자와 별거 중이라는 사정을 설명하였지만 원칙적으로 세대전원이 거주 하

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지역주택조합원이 취득한 주택, 비과세 거주요건 여부

안녕하세요, 세무법인 리치앤택스 세무사 김유석입니다. 오늘은 지역주택조합원이 취득한 주택에 거주요건이 필요한지 여부에 대해 알아보도록 하겠습니다. 실수 Point: 지역주택조합원이 취득한 주택은 분양권에 의한 주택 취득 지역주택조합원이 취득한 주택은 세법에서 말하는 조합원입주권이 아닙니다. 따라서 분양권으로 취득한 주택과 동일하게 취급하여야 합니다. 지역주택조합원이 취득한 주택 체크포인트 분양권으로 취득한 주택 취득시기 보유기간 기산일 완공일(사용승인서 교부일 등) 완공일 지역주택조합원의 경우 도정법상 재개발·재건축과 다르게 구주택의 일부로 보지 않습니다. 따라서 2년 이상 보유요건을 따질 때 반드시 구주택 기준이 아닌 신주택 기준으로 따져야 합니다! 거주요건 여부 지역주택조합은 조합이 결성된 이후 17.8.2. 부동산대책 또는 조정대상지역으로 지정된 경우가 많습니다. 따라서 거주요건의 충족 여부를 반드시 고려하여야 합니다. 구분 사업시행계획인가 전 조합원 지위 획득 사업시행계획인가

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