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상가 하자로 영업손실 발생했다면 꼭 알아야 할 법적 대응

안녕하세요, 임대차전문로펌 법률사무소 명건입니다. 상가 하자로 영업손실이 발생했다면, 임대인에게 책임을 물을 수 있을까 카페 천장에서 물이 새 커피 머신이 고장 나고, 식당 건물에 구조적 문제가 발생해 안전진단 E등급 판정을 받아 영업 자체를 중단해야 하는 경우가 있습니다. 상가 임차인에게 건물 하자는 단순한 불편 수준이 아닙니다. 영업 중단은 곧 매출 감소로 이어지고, 재고 손실과 단골 이탈까지 발생할 수 있기 때문입니다. 그렇다면 이런 상황에서 임차인은 손해를 감수할 수밖에 없는 걸까요? 결론부터 말하면 그렇지 않습니다. 법은 임대인에게 상가를 정상적으로 사용할 수 있도록 유지·관리할 의무를 부과하고 있으며, 이를 제대로 이행하지 않아 임차인에게 손해가 발생했다면 손해배상 책임이 인정될 수 있습니다. 1. 임대인의 ‘수선의무’란 무엇인가 민법은 임대인에게 임차인이 건물을 사용·수익하는 데 필요한 상태를 유지할 의무를 부여하고 있습니다. 쉽게 말하면 임대인은 임차인이 정상적으로 영

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원상복구 핑계로 보증금 안 줄 때 내용증명 작성법

안녕하세요, 임대차전문로펌 법률사무소 명건입니다. 상가 임대차가 끝났는데도 임대인이 “원상복구가 안 됐다”는 이유로 보증금을 돌려주지 않는 경우가 많습니다. 특히 전 임차인이 설치한 시설까지 철거하라고 요구하거나, 과도한 철거비를 이유로 보증금 반환을 미루는 사례가 실무에서 자주 발생합니다. 하지만 임차인은 무조건 끌려다닐 필요가 없습니다. 법적으로 임차인은 원칙적으로 자신이 설치한 부분만 원상회복하면 되기 때문입니다. 이럴 때 가장 먼저 해야 하는 것이 바로 내용증명 발송입니다. 내용증명은, 계약 종료 사실 보증금 반환 요청 원상복구 이행 사실 지연이자 청구 의사 소송 예정 통보 등을 공식적으로 남기는 중요한 증거가 됩니다. 특히 이후 보증금 반환소송으로 이어질 경우 임차인이 적절한 조치를 했다는 점을 입증하는 핵심 자료가 됩니다. 내용증명에 꼭 들어가야 하는 내용 먼저 임대차계약이 종료되었다는 점을 명확히 적어야 합니다. 묵시적 갱신이 되지 않도록 사전에 계약 종료 의사를 통보했

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권리금소송 항소 전 반드시 확인해야 할 4가지

안녕하세요, 임대차전문로펌 법률사무소 명건입니다. 수년간 공들여 운영해 온 가게의 권리금을 지키지 못한 채 1심에서 패소했다면, 그 상실감은 매우 클 수밖에 없습니다. “판사가 내 사정을 제대로 이해하지 못했다” “항소하면 결과가 달라질 것이다” 라는 생각으로 곧바로 항소를 결정하는 경우도 많습니다. 하지만 권리금소송 항소심은 단순히 한 번 더 재판하 는 절차가 아닙니다. 항소심은 “1심 판결이 왜 잘못되었는가”를 법리와 증거로 다시 다투는 절차입니다. 따라서 1심과 같은 주장만 반복한다면 결과가 바뀌기 어렵습니다. 이번 글에서는 권리금소송 1심 패소 후 항소를 고민할 때 반드시 확인해야 할 핵심 포인트를 정리해보겠습니다. 항소는 ‘다시 재판’이 아니라 ‘오류를 다투는 절차’입니다 많은 분들이 항소를 “재도전 기회”라고 생각합니다. 하지만 실제 항소심은 1심 판결의 잘못된 부분을 구체적으로 지적해야 하는 절차에 가깝습니다. 즉, 단순히 억울하다는 감정만으로는 항소심 재판부를 설득하기

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[인용사례] 1심 패소 후 강제집행 직전, 강제집행 정지로 영업을 지켜낸 상가임차인

[인용사례] 1심 패소 후 강제집행 직전, 강제집행 정지로 영업을 지켜낸 상가임차인 사건의 개요 법률사무소 명건 의뢰인 A씨는 서울 종로구에서 액세서리 가게를 운영하며 성실하게 생계를 꾸려가던 상가 임차인이었습니다. 평소와 다름없이 영업을 준비하던 어느 날, 가게로 법원 집행관이 닥쳤습니다. 집행관이 내민 것은 ‘부동산인도 강제집행 예고’ 통지서였고, 일주일 내에 가게를 자진해서 비우지 않으면 강제로 집행하겠다는 청천벽력 같은 내용이었습니다. 영문도 모른 채 당황한 의뢰인이 사정을 파악해보니, 임대인이 의뢰인을 상대로 건물인도(명도) 소송을 제기했고, 의뢰인이 재판에 단 한 번도 출석하지 못하는 사이 1심에서 패소 판결이 내려져 확정까지 된 상황이었습니다. 의뢰인은 밤늦게까지 가게 영업을 하고 새벽에야 주거지로 귀가하는 생활 패턴 탓에, 법원에서 보낸 소송 서류를 한 번도 받지 못했습니다. 법원은 서류가 계속 송달되지 않자‘공시송달’ 방식으로 재판을 진행했고, 결국 의뢰인은 소송이

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공인중개사가 '관리비 없다'고 설명했는데 관리비가 나왔다면?

안녕하세요, 임대차전문로펌 법률사무소 명건입니다. 상가 임대차계약을 체결하기 전, 공인중개사에게 "월세 말고 더 내는 거 없죠?"라고 물었더니 "네, 관리비 없습니다"라는 답변을 들었습니다. 그런데 막상 입점하고 나니 매달 관리비 고지서가 날아오기 시작했습니다. "중개사가 거짓말을 했으니 중개수수료를 돌려받을 수 있지 않을까?" 이런 생각이 드는 것은 당연합니다. 하지만 법원의 판단은 생각보다 훨씬 냉정했습니다. 이번 글에서는 대구지방법원 2025. 9. 24. 선고 2025나301325 판결을 중심으로 공인중개사의 설명의무 위반이 어떤 경우에 인정되고, 어떤 경우에는 인정되지 않는지 살펴보겠습니다. 어떤 사건이었나요? 원고(임차인)는 2023. 11. 30. 공인중개사인 피고의 중개로 대구 수성구 소재 상가를 보증금 3,000만 원, 월 차임 2,970,000원(부가세 포함), 임대기간 2023. 12. 15.부터 2028. 12. 14.까지로 임차하는 계약을 체결하였습니다. 원고

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경쟁입찰로 체결된 상가 임대차, 계약갱신요구권 인정될까?

안녕하세요, 임대차전문로펌 법률사무소 명건입니다. 수년간 공들여 운영해 온 가게에서 임대인으로부터 갑자기 "계약 끝났으니 나가달라"는 통보를 받는다면, 그 당혹감은 이루 말할 수 없습니다. 특히 "경쟁입찰로 들어온 임차인이니까 상가임대차보호법이 적용 안 된다" "계약서에 사업 종료 특약이 있으니 갱신요구권을 쓸 수 없다" 는 임대인의 주장 앞에서 임차인은 막막함을 느끼기 쉽습니다. 하지만 최근 법원은 이 두 가지 주장을 모두 정면으로 반박하는 중요한 판결을 내렸습니다. 이번 글에서는 대구지방법원 경주지원의 2023가단12077 판결을 중심으로 경쟁입찰 방식 상가 임대차에서 임차인의 권리가 어디까지 보호되는지 살펴보겠습니다. 어떤 사건이었나요? 원고(임대인)는 공개경쟁입찰을 통해 피고(임차인)를 낙찰자로 선정하고 수차례 임대차계약을 체결해 왔습니다. 마지막 임대차계약서에는 "임차인은 임대기간 3년 계약을 끝으로 사업 종료하기로 한다"는 특약 문구가 포함되어 있었습니다. 임대차기간이 만

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굿당도 상가임대차보호법으로 보호받을 수 있을까요?

안녕하세요, 임대차전문로펌 법률사무소 명건입니다. 수년간 한 자리에서 굿당을 운영해 온 임차인이 임대인으로부터 갑자기 "건물 비워달라"는 통보를 받는다면 어떻게 해야 할까요? "굿당은 종교시설이니까 상가임대차보호법이 적용 안 된다" "건축물대장에 종교집회장이라고 적혀 있으니 상가가 아니다" 라는 임대인의 주장 앞에서 임차인은 막막함을 느끼기 쉽습니다. 하지만 법원은 이 두 가지 주장을 모두 정면으로 반박하는 판결을 내렸습니다. 이번 글에서는 수원지방법원 성남지원 2024가단237268 판결을 중심으로 굿당 운영자도 상가임대차보호법의 보호를 받을 수 있는지 살펴보겠습니다. 어떤 사건이었나요? 원고(임대인)는 2019년 피고(임차인)에게 보증금 1억 3,000만 원, 월 차임 400만 원, 임대기간 2년으로 이 사건 부동산을 임대하였습니다. 임대차계약은 갱신되어 기간이 2023. 8. 5.까지 연장되었고, 임대인은 2023. 2. 10. "임대차기간이 만료되면 건물을 인도하라"고 통보하

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포교당은 상가임대차보호법으로 보호받을 수 없을까요?

안녕하세요, 임대차전문로펌 법률사무소 명건입니다. "저는 오랫동안 이 공간에서 종교 활동을 해왔는데, 임대인이 갑자기 나가라고 합니다. 저도 상가임대차보호법으로 보호받을 수 있지 않나요?" 이런 질문을 받는다면 어떻게 답해야 할까요? 결론부터 말씀드리면, 종교 활동을 한다고 해서 무조건 보호받는 것도 아니고, 무조건 보호받지 못하는 것도 아닙니다. 핵심은 단 하나, "영리를 목적으로 영업을 하고 있는가"입니다. 이번 글에서는 부산지방법원 2024. 9. 5. 선고 2023가합44449 판결을 중심으로 포교당 운영자가 상가임대차보호법의 보호를 받지 못한 이유와 그 시사점을 살펴보겠습니다. 어떤 사건이었나요? 원고(임대인)는 2023. 2. 13. 부산 금정구 소재 지하 1층 지상 5층 건물을 전 소유자로부터 매수하고 2023. 2. 28. 소유권 이전등기를 마쳤습니다. 피고(임차인)는 2021. 6. 28. 전 소유자로부터 이 건물 3층을 보증금 1,000만 원, 월 차임 55만 원,

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월세는 동결, 관리비를 인상? 법적으로 가능한가

안녕하세요, 임대차전문로펌 법률사무소 명건입니다. 관리비 인상, 마음대로 가능한 걸까 상가 계약을 갱신할 때 “월세는 그대로 두고 관리비만 올리겠다”는 제안을 받는 경우가 많습니다. 겉으로 보면 월세 동결이지만 실제로는 총 부담이 늘어나기 때문에 임차인 입장에서는 사실상 임대료 인상과 다르지 않습니다. 문제는 관리비가 법적으로 어디까지 허용되는지입니다. 관리비는 법의 사각지대일까 상가임대차법은 차임과 보증금 인상을 연 5%로 제한하고 있습니다. 하지만 법 조문에는 관리비에 대한 직접적인 규정이 없습니다. 이 때문에 임대인이 관리비는 자유롭게 올릴 수 있다고 생각하는 경우가 많습니다. 하지만 법원은 명칭이 아니라 실제 내용을 기준으로 판단합니다. 관리비라는 이름을 쓰더라도 실질이 임대료라면 5% 제한을 우회한 것으로 볼 수 있습니다. 부당한 관리비 인상으로 판단되는 기준 다음과 같은 경우에는 관리비 인상이 문제 될 가능성이 높습니다. 먼저, 인상 근거가 불명확한 경우입니다. 전기료,

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명도소송 후 강제집행 절차 완전 정리

안녕하세요, 임대차전문로펌 법률사무소 명건입니다. 명도소송 승소, 끝이 아닙니다 소송에서 이겼습니다. 하지만 임차인은 그대로 버팁니다. 이 상황, 생각보다 많습니다. 이때 필요한 건 판결문이 아니라 “강제집행”입니다. 전체 흐름 먼저 정리 강제집행은 순서가 명확합니다. 판결 준비 → 집행 신청 → 현장 집행 → 비용 회수 이 순서대로 움직이면 됩니다. 1단계: 집행 가능한 판결 만들기 판결만 있다고 바로 집행되는 게 아닙니다. 다음 3가지가 필요합니다. 집행문 붙은 판결문 송달증명 확정증명 이 세 가지가 있어야 “강제로 비우게 할 수 있는 상태”가 됩니다. 2단계: 집행관에 신청 이제 실제로 움직입니다. 건물 소재지 관할 집행관 사무소에 신청합니다. 여기서 필요한 것 강제집행 신청서 판결문 세트 (집행문, 송달, 확정 포함) 그리고 중요한 것 비용 선납 인건비 운반비 보관비 이걸 먼저 내야 집행이 시작됩니다. 3단계: 현장에서 실제로 일어나는 일 강제집행은 두 번에 나눠 진행됩니다.

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상가 분쟁, 다툼으로 바로 계약 끝나는 건 아닙니다

안녕하세요, 임대차전문로펌 법률사무소 명건입니다. 임대인과 싸웠다고 계약 해지될까 상가를 운영하다 보면 임대인과 부딪히는 순간이 생깁니다. 보일러 문제 누수 시설 수리 주차 문제 사소한 문제에서 시작해 말다툼으로 이어지는 경우도 많습니다. 이때 가장 많이 하는 걱정이 있습니다. “이렇게 싸우면 계약 해지되는 거 아닌가” 결론부터 말하면 그렇지 않습니다. 1. 단순한 다툼은 해지 사유가 아닙니다 임대차계약은 아무 이유 없이 끝낼 수 있는 계약이 아닙니다. 해지를 하려면 법에서 정한 사유가 있거나 계약서에 정해진 사유가 있어야 합니다. 대표적으로는 차임 연체 무단 전대 계약 위반 이런 것들입니다. 단순한 말다툼이나 감정 충돌은 여기에 포함되지 않습니다. 2. 실제 법원의 판단도 같습니다 법원도 같은 기준을 적용합니다. 임대인이 언성을 높이고 차임을 요구하는 과정에서 소란이 있었다고 하더라도 폭행이나 기물파손 수준이 아니라면 사회적으로 용인 가능한 범위라고 봅니다. 즉, 말다툼이 있었다는

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상가 불법영업, 임대차 계약 유지 가능한가

안녕하세요, 임대차전문로펌 법률사무소 명건입니다. 불법영업 적발되면 계약 해지될까 상가를 운영하다 보면 예기치 않게 단속을 받는 경우가 있습니다. 무허가 영업 불법 도박 성매매 알선 이런 문제가 발생하면 가장 먼저 드는 생각이 있습니다. “이걸로 계약이 끝나는 건 아닐까” 결론부터 말하면 상황에 따라 계약 해지는 충분히 가능합니다. 1. 불법영업은 단순 문제가 아닙니다 상가 임대차에서 중요한 기준은 신뢰관계입니다. 임대차는 계속 유지되는 계약이기 때문에 서로에 대한 신뢰가 전제됩니다. 그런데 임차인이 불법영업을 하면 건물의 이미지가 훼손되고 법적 위험이 발생하며 임대인에게 피해가 돌아갈 수 있습니다. 이 경우 단순 위반이 아니라 계약 자체를 유지하기 어려운 사유로 판단됩니다. 2. 법적으로 해지 가능한 근거 상가건물 임대차보호법은 임차인이 의무를 심각하게 위반하거나 계약을 계속하기 어려운 사유가 있는 경우 임대인이 계약을 거절하거나 해지할 수 있도록 규정하고 있습니다. 불법영업은 대

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보증금 미반환, 단계별로 이렇게 대응하면 됩니다

안녕하세요, 임대차전문로펌 법률사무소 명건입니다. 전세보증금 못 받을 때, 이렇게 움직여야 합니다 계약이 끝났는데 보증금을 못 받는 상황은 단순한 분쟁이 아니라 생활 자체가 흔들리는 문제입니다. 이럴 때 가장 위험한 건 기다리거나 감정적으로 대응하는 겁니다. 순서대로 대응해야 돈을 지킬 수 있습니다. 1. 먼저 ‘계약 종료’를 확실히 만들어야 합니다 보증금 반환은 계약이 끝나야 발생합니다. 그래서 가장 먼저 할 일은 계약 종료를 명확히 하는 겁니다. 계약 만료라면 미리 갱신 안 하겠다는 의사를 증거로 남겨야 합니다. 묵시적 갱신 상태라면 해지 통지를 해야 하고 통지 후 3개월이 지나야 계약이 끝납니다. 이 시점 계산을 틀리면 보증금 반환도 늦어집니다. 2. 임대인 핑계, 대부분 법적으로 안 통합니다 현장에서 자주 나오는 말들이 있습니다. “새 세입자 들어와야 돈 준다” 이건 법적으로 근거 없습니다. 새 임차인을 구하는 건 임대인 사정일 뿐이고 보증금 반환 의무와는 별개입니다. “수리

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환산보증금 넘으면 끝? 상가임대차법의 진짜 적용 범위

안녕하세요, 임대차전문로펌 법률사무소 명건입니다. 상가임대차법, 내 가게도 보호받을까 상가 계약을 앞두고 많은 분들이 상가임대차법이 당연히 나를 보호해줄 것이라고 생각합니다. 하지만 현실은 다릅니다. 모든 상가가 동일한 수준의 보호를 받는 것은 아닙니다. 계약 조건에 따라 보호 범위가 달라집니다. 이걸 모르고 계약하면 권리금이나 영업 기간에서 큰 손해를 볼 수 있습니다. 핵심은 두 가지 기준입니다 상가임대차법의 적용 여부는 크게 두 가지로 결정됩니다. 하나는 해당 공간이 실제 영업용인지, 다른 하나는 환산보증금 기준을 넘는지입니다. 이 두 가지를 먼저 확인해야 합니다. 1. 진짜 ‘상가’인지가 먼저입니다 법은 단순히 건물 용도가 아니라 실제로 영업이 이루어지는지를 봅니다. 사업자등록이 가능한 형태이고 고객을 상대로 거래가 이루어지는 공간이어야 합니다. 예를 들어 창고나 공장처럼 단순 보관이나 제조만 하는 곳은 원칙적으로 보호 대상이 아닙니다. 반대로 그 공간에서 직접 판매나 계약이

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보증금 안 주면 안 나가도 될까? 동시이행항변권의 핵심

안녕하세요, 임대차전문로펌 법률사무소 명건입니다. 보증금 안 받았는데 꼭 나가야 할까 임대차 분쟁에서 가장 자주 충돌하는 문제 중 하나가 바로 동시이행항변권입니다. 임대인은 “계약 끝났으니 건물을 비워달라”고 하고, 임차인은 “보증금도 못 받았는데 어떻게 나가냐”고 맞섭니다. 실제 명도소송에서도 가장 많이 등장하는 주장 중 하나입니다. 결론부터 말하면, 임차인은 보증금을 돌려받기 전까지 건물 인도를 거절할 수 있는 경우가 많습니다. 다만 이 권리도 무제한은 아닙니다. 1. 동시이행항변권이란 무엇인가 동시이행항변권은 쉽게 말하면 이런 개념입니다. 상대방이 자기 의무를 이행하지 않으면, 나도 내 의무를 거절할 수 있다는 권리입니다. 임대차에서는 다음 두 가지가 서로 연결됩니다. 임차인의 건물 인도 의무 임대인의 보증금 반환 의무 즉, 임대인이 보증금을 돌려주지 않으면 임차인도 건물을 바로 넘겨줄 필요가 없다는 것입니다. 대법원도 임차인의 건물 인도 의무와 임대인의 보증금 반환 의무는 동

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3기 연체부터 강제집행까지, 명도 절차 완전 정리

안녕하세요, 임대차전문로펌 법률사무소 명건입니다. 월세가 한두 번 밀리기 시작하면 처음에는 참고 넘어갑니다. 하지만 시간이 지나 연체 금액이 커지면 상황은 달라집니다. 이때 가장 많이 하는 질문 “바로 나가라고 할 수 없나요?” 결론부터 바로 내보내는 건 불가능합니다 반드시 법에서 정한 절차를 순서대로 밟아야 합니다. 1. 핵심 기준: ‘3기 차임액’ 상가임대차법 기준 3기 차임액 연체가 있어야 계약 해지 가능 여기서 중요한 포인트 3개월 연체 = 아님 3개월치 금액 누적 = 맞음 기간이 아니라 금액 기준입니다 2. 계약 해지는 ‘자동’이 아닙니다 많이 착각하는 부분 3기 연체 → 자동 종료 반드시 해야 할 것 해지 통보 (의사표시) 실무에서는 내용증명이 가장 안전합니다 3. 내용증명에 꼭 들어갈 내용 계약 내용 연체 내역 계약 해지 의사 퇴거 요청 미이행 시 소송 예고 이게 있어야 나중에 소송에서 유리합니다 4. 안 나가면? → 명도소송 해지

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재건축 한다고 나가라? 그대로 나가면 손해입니다

안녕하세요, 임대차전문로펌 법률사무소 명건입니다. 어느 날 갑자기 “건물 재건축할 예정이니 나가주세요” 이런 말을 듣게 되면 당황할 수밖에 없습니다. 당장 영업은 어떻게 되는지 권리금은 받을 수 있는지 현실적인 걱정이 바로 생깁니다. 결론부터 재건축 계획만으로는 퇴거 못 시킵니다 법에서 정한 조건을 정확히 충족해야만 가능합니다 1. 임차인의 기본 권리 상가임대차법은 최대 10년 계약갱신요구권을 보장합니다 기간 내라면 임대인은 마음대로 내보낼 수 없습니다 반드시 “정당한 사유” 필요 2. 재건축으로 내보내려면 필요한 조건 법에서 딱 3가지 경우만 인정합니다. ① 계약 당시 재건축 계획을 구체적으로 고지 공사 시기 공사 기간 구체적 계획 “나중에 재건축 예정” 이런 수준이면 인정 안 됩니다 ② 실제 안전사고 위험 존재 단순 노후 위험 수준 필요한 자료 안전진단 결과 D·E등급 등 객관 자료 ③ 법에 따른 재건축 사업 진행 중 예시 재개발·재

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월세 연체 ‘정당한 사유’ 인정될까?

안녕하세요, 임대차전문로펌 법률사무소 명건입니다. 월세 못 낸 이유가 있어도, 법원은 봐주지 않습니다 갑자기 일을 그만두게 되거나 몸이 아파 수입이 끊기거나 장사가 급격히 나빠지는 상황, 현실에서는 충분히 일어날 수 있습니다. 그래서 많은 분들이 이렇게 생각합니다. “사정이 있었으니까 법원도 이해해주지 않을까?” 하지만 결론은 분명합니다. 그런 사정은 월세 연체를 정당화해주지 않습니다. 법원의 기준은 단순합니다 월세 지급은 임대차 계약의 핵심 의무입니다. 그래서 법원은 이 의무를 매우 엄격하게 봅니다. 임차인의 개인적인 사정, 예를 들어 실직 질병 매출 감소 코로나 같은 외부 상황 이런 것들은 모두 임차인이 감수해야 할 영 역으로 봅니다. 헌법재판소도 경제 상황 변화로 인한 어려움은 기본적으로 임차인이 부담해야 할 위험이라고 명확히 판단했습니다 (헌재 2021헌바264). 하급심 역시 “장사가 안 된다”는 이유로 월세 지급을 늦춘 사례에서 정당한 사유로 인정하지 않았습니다 (수원지방

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건물주가 바뀌었다고 나가야 할까?

안녕하세요, 임대차전문로펌 법률사무소 명건입니다. 건물이 팔렸다면, 세입자는 어떻게 될까 장사를 하거나 살고 있던 건물이 갑자기 매매됐다는 이야기를 들으면 대부분 이런 생각이 먼저 듭니다. “이제 나가야 하나?” “보증금은 괜찮은 건가?” 불안해지는 게 당연합니다. 하지만 결론부터 말하면, 조건만 갖춰져 있다면 건물주가 바뀌어도 세입자의 권리는 그대로 유지됩니다. 핵심은 ‘대항력’입니다 이 문제의 핵심은 단 하나입니다. 바로 ‘대항력’입니다. 대항력이 있다는 건 “새로운 건물주에게도 내 계약을 그대로 주장할 수 있다” 이 의미입니다. 대항력은 이렇게 생깁니다 조건은 생각보다 단순합니다. 주택임대차 집을 넘겨받고 + 전입신고 → 다음 날 0시부터 효력 발생 (즉시 대항력이 발생하는, 규정으로 변경 될 예정입니다). 상가임대차 건물을 인도받고 + 사업자등록 신청 → 다음 날 0시부터 효력 발생 이 두 가지가 갖춰지면 건물이 누구에게 넘어가든 계약은 그대로 따라갑니다. 건물주가 바뀌면

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명도소송 전 꼭 해야 하는 한 가지

안녕하세요, 임대차전문로펌 법률사무소 명건입니다. 명도소송만 하면 끝날까 명도소송을 준비하다 보면 이런 말을 한 번쯤 듣게 됩니다. “점유이전금지가처분은 꼭 하셔야 합니다.” 그런데 대부분 이렇게 생각합니다. “소송만 이기면 되는 거 아닌가?” 결론부터 말하면 이 생각 때문에 일이 꼬입니다. 명도소송은 이기는 것보다 ‘실제로 비워받는 것’이 더 중요합니다. 판결은 생각보다 힘이 약합니다 명도소송에서 승소하면 판결문에는 이렇게 적힙니다. “피고는 원고에게 부동산을 인도하라” 문제는 이 판결이 오직 ‘피고’에게만 효력이 있다는 점입니다 민사소송법 제218조 제1항도 같은 취지입니다. 즉, 소송에서 상대했던 그 사람에게만 판결이 통합니다. 그래서 생기는 문제 소송 중에 상대방이 이렇게 움직이면 어떻게 될까요? 다른 사람에게 점유를 넘겨버리는 경우 예를 들어 임차인이 제3자에게 전대차를 주거나 몰래 점유자를 바꿔버리면 판결문은 그대로인데 막상 현장에는 전혀 다른 사람이 있는 상황이 됩니

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“내가 쓸 거니까 나가라” 통하지 않습니다(상가임대차)

안녕하세요, 임대차전문로펌 법률사무소 명건입니다. “제가 직접 쓰겠습니다” 로는 내보낼 수 없습니다 임대인이 이렇게 말하는 경우가 있습니다. “이제는 내가 직접 쓰겠다” “자식에게 가게를 해주려고 한다” 겉으로 보면 자연스러운 이야기입니다. 내 건물이니까 내가 쓰겠다는 겁니다. 하지만 상가 임대차에서는 이 말이 그대로 통하지 않습니다. 결론부터 말하면 임대인이 직접 사용하겠다는 이유만으로는 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 없습니다. 1. 상가임대차의 기본 구조 상가건물 임대차 보호법의 핵심은 임차인의 영업 보호입니다. 임차인은 단순히 공간을 빌리는 게 아니라, 시설 투자 단골 확보 상권 형성 이 모든 걸 쌓아갑니다. 그래서 법은 최대 10년까지 계약갱신 요구권을 보장합니다 (상가임대차법 제10조 제2항). 임차인이 적법하게 갱신을 요구하면 임대인은 법에서 정한 사유가 없는 한 거절할 수 없습니다. 이게 출발점입니다. 2. 주택과 완전히 다른 지점 많은 임대인이 여기서 착각합니다.

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명도소송 한 번에 끝내는 법 '점유자 확인'

안녕하세요, 임대차전문로펌 법률사무소 명건입니다. 명도소송, 판결보다 더 중요한 건 ‘집행’입니다 임대인이 명도소송을 하는 이유는 단순합니다. 분쟁을 해결하고 점포를 돌려받기 위해서입니다. 하지만 많은 경우 판결까지 받고도 문제가 생깁니다. 바로 집행이 안 되는 상황입니다. 이걸 놓치면 소송을 다시 해야 하는 최악의 상황이 됩니다. 1. 왜 집행이 막히는가 법원 판결은 소송 당사자에게만 효력이 있습니다. 즉 판결문에 적힌 피고만 내보낼 수 있습니다. 그런데 실제 현장에 가보면 다른 사람이 점유하고 있는 경우가 있습니다. 이 경우 집행관은 판결문과 점유자가 다르다는 이유로 집행을 중단합니다. 결과는 단순합니다. 새로운 점유자를 상대로 명도소송을 다시 해야 합니다. 2. 핵심 문제: ‘누가 점유하고 있는가’ 결국 명도소송의 핵심은 현재 점유자가 누구인지 정확히 파악하는 것입니다. 실무에서 가장 중요한 기준 중 하나는 사업자등록 여부입니다. 실제 영업 주체가 누구인지 이걸 통해 판단하기

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권리금 회수, 언제부터 준비해야 하나

안녕하세요, 임대차전문로펌 법률사무소 명건입니다. 권리금, 언제부터 준비해야 할까 상가를 운영해보셨다면 권리금이라는 개념은 익숙할 것입니다. 권리금은 단순한 돈이 아니라 오랜 시간 쌓아온 가게의 가치입니다. 시설, 단골, 입지, 노하우까지 포함된 영업의 결과물이기 때문입니다. 이 중요한 권리를 제대로 회수하려면 무엇보다 ‘시기’가 중요합니다. 시작은 임대차 종료 6개월 전 상가임대차보호법은 임대차 종료 6개월 전부터 임대인이 권리금 회수를 방해하지 못하도록 규정하고 있습니다. 이 시점부터 실질적인 준비가 시작되어야 합니다. 신규 임차인을 찾고 권리금 협상을 진행할 수 있는 법적 보호 기간이기 때문입니다. 3개월 전부터는 속도를 내야 한다 종료 3개월 전이 되면 상황은 훨씬 급해집니다. 이때는 단순 준비가 아니라 실제 계약 성사를 목표로 움직여야 합니다. 신규 임차인 물색, 권리금 협상, 임대인과의 조건 조율까지 모든 과정이 동시에 진행됩니다. 반드시 준비해야 할 핵심 사항 가장 먼저

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경매 들어가도 보증금 지키는 방법(우선변제권 핵심)

안녕하세요, 임대차전문로펌 법률사무소 명건입니다. 전세계약에서 가장 중요한 건 조건이 아니라 이것입니다. 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있는지 아무리 집이 좋아도 보증금을 못 받으면 그 계약은 실패입니다. 이걸 지켜주는 핵심 장치가 딱 두 가지입니다. 대항력 우선변제권 이 중에서도 실제 돈을 지키는 건 ‘우선변제권’입니다 1. 우선변제권이란? 쉽게 말하면 이겁니다. 집이 경매로 넘어가도 다른 채권자보다 먼저 돈 받는 권리 즉, 근저당 다른 채권자 보다 먼저 보증금을 받을 수 있는 권리입니다. 2. 대항력 vs 우선변제권 (중요 차이) 많이 헷갈리는 부분입니다. 대항력 → 계속 살 수 있는 권리 우선변제권 → 돈을 먼저 받을 권리 대항력만 있으면 “버티는 건 가능하지만 돈은 못 받을 수도 있음” 우선변제권까지 있어야 실제 회수 가능 3. 우선변제권 조건 (딱 2개) 이 두 개를 반드시 갖춰야 합니다. ① 대항요건 집 인도 (이사) 전입신고 둘 다 해야

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셀프 명도소송 소장, 이렇게 써야 승소합니다.

안녕하세요, 임대차전문로펌 법률사무소 명건입니다. 명도소송을 진행하려면 반드시 소장을 법원에 제출해야 합니다. 소장에는 아래 3가지가 필수입니다. 당사자 청구취지 청구원인 (민사소송법 제248조, 제249조) 형식만 맞춘다고 되는 게 아닙니다. 명확하게, 구체적으로, 논리적으로 써야 합니다 1. 당사자 표시 소송의 기본입니다. 원고 (임대인) 피고 (임차인) 다음 내용을 정확히 기재해야 합니다. 성명 주소 연락처 법인이라면 법인명 본점 주소 대표자 까지 반드시 포함해야 합니다. 이 단계에서 틀리면 소송 자체가 꼬일 수 있습니다 2. 청구취지 (가장 중요한 부분) 청구취지는 “법원에 무엇을 판결해 달라고 하는지”입니다 여기서 틀리면 소가 각하될 수도 있습니다 기본 형태 (명도 청구) “피고는 원고에게 별지 목록 기재 부동산을 명도하라.” 부동산 표시 반드시 등기부와 동일해야 합니다 차임 + 부당이득까지 같이 청구 명도만 하면 손해입니다. 밀린 월세 + 점유

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“건물이 오래됐다”는 이유로 쫓겨날 수 있을까

안녕하세요, 임대차전문로펌 법률사무소 명건입니다. 오래 장사한 가게에서 “건물이 낡아서 이제 나가달라” 이 말을 들으면 당황할 수밖에 없습니다. 영업은 계속할 수 있을지 권리금은 받을 수 있을지 현실적인 걱정이 바로 생깁니다. 결론부터 건물이 오래됐다는 이유만으로는 부족합니다 핵심은 하나입니다 “실제로 위험한 상태인가” 1. 임차인의 기본 권리 상가임대차법은 임차인에게 최대 10년 계약갱신요구권을 보장합니다 기간 내라면 임대인은 마음대로 내보낼 수 없습니다 정당한 사유가 있어야만 갱신 거절 가능 2. 노후화를 이유로 내보내려면 법에서 정한 조건이 따로 있습니다. 단순 노후 안전사고 위험 수준 즉, “오래됐다”가 아니라 “위험하다”가 입증돼야 합니다 3. 법원이 보는 기준 법원은 이렇게 봅니다. “붕괴·화재 등 실제 사고 가능성 있나” 인정 안 되는 경우 40년 된 건물 리모델링 수준 공사 예정 단순 설비 교체 이런 건 대부분 인정 안 됩니다

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영업정지되면 임대차계약 해지 가능할까?

안녕하세요, 임대차전문로펌 법률사무소 명건입니다. “법이 바뀌어서 허가가 안 나옵니다” “행정명령 때문에 장사를 못 합니다” 이런 이유로 상담을 받는 경우가 많습니다. 그리고 대부분 같은 질문을 합니다. “제 잘못도 아닌데 계약 중간에 나가고 보증금 돌려받을 수 없나요?” 결론부터 말하면 원칙적으로는 어렵습니다 하지만 예외적으로 가능할 수도 있습니다 1. 기본 원칙 영업 리스크는 임차인 부담 임대차 계약의 구조는 단순합니다. 임대인 → 공간 제공 임차인 → 월세 지급 여기서 중요한 포인트 “장사가 되느냐” “법이 바뀌느냐” 이건 임차인의 영역입니다 즉, 매출 감소 규제 강화 영업 제한 전부 원칙적으로 임차인 책임 그래서 코로나 영업제한 허가 문제 업종 규제 이런 사유만으로는 계약 해지 인정 거의 안 됩니다 월세도 계속 내야 합니다 2. 예외 ‘사정변경’이 인정되는 경우 그래도 완전히 방법이 없는 건 아닙니다. 사정변경의 원칙 이라는 예외가 있습니다.

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상가 원상복구, 어디까지 내 책임일까?

안녕하세요, 임대차전문로펌 법률사무소 명건입니다. 문제는 계약이 끝날 때가 아니라 계약을 쓸 때 이미 시작됩니다. 상가 임대차가 종료되는 시점이 되면, 많은 임차인들이 예상치 못한 갈등을 겪게 됩니다. 그 중심에는 언제나 ‘원상회복’ 문제가 자리하고 있습니다. 임대인은 “처음 상태로 돌려달라”고 요구하고, 임차인은 “내가 설치한 것만 철거하면 되는 것 아니냐”고 반박합니다. 이 과정에서 인테리어 철거 범위, 비용 부담, 보증금 공제 여부까지 얽히면서 분쟁이 길어지는 경우가 매우 많습니다. 법적으로 보면 원칙은 비교적 명확합니다. 임차인은 자신이 설치하거나 변경한 부분을 철거하여 임대 당시 상태로 돌려주면 됩니다. 반대로, 통상적인 사용 과정에서 발생한 마모나 노후화까지 임차인에게 책임을 묻는 것은 쉽지 않습니다. 다만 문제는 이 ‘원상’ 이라는 기준이 생각보다 모호하다는 점입니다. 실제 소송에서도 임대 당시 상태가 어떠했는지, 어떤 부분이 임차인의 변경인지에 대한 입증 책임은 대부분

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권리금 소송, 결국 얼마 받을 수 있을까?

안녕하세요, 임대차전문로펌 법률사무소 명건입니다. 임대인의 방해로 권리금을 받지 못한 상황에서 소송을 고민하는 임차인이라면 가장 먼저 떠오르는 질문이 있습니다. “그래서, 얼마를 받을 수 있는 건가요?” 새로운 임차인과 약속했던 금액을 그대로 전부 받을 수 있을 것 같지만, 현실은 조금 다릅니다. 권리금 손해배상은 임차인의 기대나 주장으로 결정되지 않습니다. 상가건물 임대차보호법이 정해둔 명확한 기준에 따라 계산됩니다. 핵심 구조는 단순합니다 두 금액 중 ‘낮은 것’이 기준입니다 법은 손해배상액을 계산할 때 두 가지 기준을 비교하도록 정해두고 있습니다. (상가건물 임대차보호법 제10조의4 제3항) 하나는 신규 임차인이 지급하기로 한 권리금, 다른 하나는 임대차 종료 당시의 객관적인 권리금입니다. 그리고 이 둘 중에서 더 낮은 금액이 최종 손해배상액이 됩니다. 예를 들어, 2억 원에 권리금을 넘기기로 했더라도 감정 결과가 1억 원이라면 실제 인정되는 손해는 1억 원입니다. 반대로 감정

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젠트리피케이션으로 월세 올릴 수 있을까?

안녕하세요, 임대차전문로펌 법률사무소 명건입니다. 상권이 살아나고 유동 인구가 증가하면 가장 먼저 변하는 것이 바로 임대료입니다. 하지만 현실에서는 몇 년 전 계약 그대로 유지되고 현재 시세와 큰 차이가 발생하며 임차인이 인상 요구를 거절하는 경우가 매우 많습니다. 이럴 때 사용할 수 있는 법적 수단이 차임증액 청구입니다. 1. ‘젠트리피케이션’을 법적으로 바꾸는 것이 핵심 많은 임대인들이 이렇게 생각합니다. “상권 좋아졌으니까 월세 올려야지” 하지만 법원에서는 이 표현만으로는 부족합니다. 법에서 인정하는 기준 민법 제628조 상가건물 임대차보호법 제10조의2, 제11조 차임 증액이 인정되려면 다음 사유로 정리되어야 합니다. 공과금 증가 (세금 등) 경제 사정의 변동 주변 시세 상승 젠트리피케이션의 법적 의미 상권 활성화 유동인구 증가 임대료 상승 ️ 법적으로는 “경제 사정의 변동” “주변 시세 상승” 으로 평가됩니다 핵심 ️ “현상”이 아니라 ️ “법

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“매년 월세 인상” 특약, 법적으로 유효할까? 판례로 보는 핵심

안녕하세요, 임대차전문로펌 법률사무소 명건입니다. 상가를 임차해 사업을 운영하다 보면 가장 부담이 되는 요소 중 하나가 바로 월세(차임) 인상 문제입니다. 특히 계약서에 아래와 같은 문구가 있는 경우가 많습니다. “임대인은 매년 일정 비율로 차임을 인상할 수 있다” “임대인이 통보하면 임차인은 따라야 한다” 이런 조항을 보면 임차인 입장에서는 불안할 수밖에 없습니다. 결론부터 말씀드리면 임대인이 일방적으로 월세를 올릴 수 있다는 특약은 대부분 무효입니다 1. 법이 정한 ‘차임 인상’ 기준 상가건물 임대차보호법은 차임 인상에 대해 명확한 기준을 두고 있습니다. 법 규정 “경제사정의 변동 등으로 차임이 상당하지 않게 된 경우 당사자는 증감을 청구할 수 있다” (상가건물 임대차보호법 제11조 제1항) 즉 아무 때나 올리는 것이 아니라 정당한 사유가 있어야 합니다 증액 제한 (핵심) 증액은 5%를 초과할 수 없음 (상가건물 임대차보호법 시행령 제4조) 시기 제한 한 번

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상가 계약서 특약, 약관규제법상 무효의 기준

안녕하세요, 임대차전문로펌 법률사무소 명건입니다. 상가 임대차 계약을 체결할 때 계약서에 적힌 특약 때문에 고민하는 경우가 많습니다. 계약 당시 제대로 보지 못했거나 임대인의 요구로 어쩔 수 없이 동의했거나 나중에 보니 너무 불리한 조건인 경우 이럴 때 가장 많이 나오는 질문이 있습니다. “이 특약, 약관법상 무효로 만들 수 있나요?” 결론부터 말씀드리면 가능한 경우도 있지만, 쉽지는 않습니다 1. 모든 특약이 무효 대상은 아니다 핵심은 ‘약관’인지 여부 약관규제법이 적용되려면 해당 조항이 ‘약관’이어야 합니다 약관이란? (약관규제법 제2조 제1호) 한쪽 당사자가 다수와 계약하기 위해 미리 만들어 둔 계약 조건 쉽게 말하면 인쇄된 계약서 동일하게 반복되는 조항 이런 건 약관 가능성 높음 반대로 이런 경우는 약관이 아닙니다. 협의해서 수정한 조항 금액·조건 개별 협의 직접 추가한 특약 이런 경우는 ️ ‘개별약정’ → 약관법 적용 불가 관련 판례 광

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임차인의 ‘목적 외 사용’, 언제 계약 해지가 가능할까요?

안녕하세요, 임대차전문로펌 법률사무소 명건입니다. 상가 임대차 계약은 단순한 거래가 아니라 서로의 신뢰를 기반으로 이루어지는 관계입니다. 임대인은 안정적인 수익을 기대하고, 임차인은 계약 기간 동안 안정적으로 영업할 권리를 보장받습니다. 그런데 이 균형을 흔드는 대표적인 문제가 있습니다. 바로 임차인의 ‘목적 외 사용’입니다. 사무실로 쓰기로 한 공간에서 소음이 발생하는 영업을 하거나 판매 매장이 주거 공간으로 바뀌는 경우 이처럼 계약과 다른 방식으로 사용되면 임대인 입장에서는 당황할 수밖에 없습니다. 대부분의 계약서에는 “임대인의 동의 없이 용도 변경 금지” “위반 시 계약 해지 가능” 이라는 조항이 들어 있습니다. 그렇다면 계약서와 조금이라도 다르게 사용하면 바로 해지할 수 있을까요? 결론부터 말씀드리면, 항상 가능한 것은 아닙니다. 1. 핵심 기준: ‘중대한 위반’인지 여부 법원은 단순한 위반인지, 아니면 계약을 깨도 될 정도의 중대한 위반인지를 먼저 봅니다. 해

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[인용사례] 임차인이 무단으로 구조를 변경하고 수영장까지 설치했다면?

[인용사례] 임차인이 무단으로 구조를 변경하고 수영장까지 설치했다면? 임대차 계약을 맺다 보면 예상치 못한 문제로 어려움을 겪는 임대인분들이 많습니다. 특히 임차인이 계약 내용을 무시하고 상가 건물을 마음대로 개조하거나, 계약이 끝났음에도 퇴거하지 않고 버티는 경우는 매우 난감한 상황이 아닐 수 없습니다. 최근 저희 법률사무소에서는 임대인의 동의 없이 상가 2층 조적벽을 훼손하여 방을 구성하고, 상가 앞 마당에 데크와 수영장까지 무단으로 설치한 임차인을 상대로 ‘부동산 점유이전금지 가처분’ 결정을 받아낸 사례가 있어 이를 소개하고자 합니다. 사건의 개요 의뢰인(임대인)은 한 임차인에게 상가 건물의 2층을 임대해주었습니다. 임대차 계약은 두 차례 묵시적으로 갱신되었으나, 임차인은 그 기간 중 의뢰인의 동의 없이 2층 내부에 방 조적벽을 훼손하고, 방을 터 구조를 변경하였고, 외부 공간에 대규모 데크를 설치하고 심지어 수영장 공작물까지 만드는 등 계약을 중대하게 위반하는 행위를 하였습니

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철거 대상 시설도 권리금 손해배상에 포함됩니다.

안녕하세요, 임대차전문로펌 법률사무소 명건입니다. 상가를 운영하다 보면 임대차 종료 시 가장 많이 발생하는 분쟁이 있습니다. “시설은 철거해야 한다” “그런데 권리금은 받아야 한다” 이 두 가지가 충돌하는 상황입니다. 1. 기본 원칙: 임차인은 철거해야 합니다 민법상 원칙은 명확합니다. 임차인은 계약이 끝나면 원상회복 의무를 부담합니다 즉, 설치한 시설 집기, 인테리어 모두 철거하거나 반출해야 합니다 이건 거의 모든 계약서에 들어가는 필수 조항입니다 2. 그런데 문제는 여기서 시작됩니다 실무에서는 이런 상황이 많습니다. 임대인 “철거하세요. 계약 끝났습니다” 임차인 “시설 권리금은 받아야 합니다” 심지어 임대인은 철거 요구 임차인은 손해배상 청구 완전히 충돌합니다 3. 핵심 쟁점: 둘 중 하나만 인정될까? 결론부터 말하면 둘 다 인정됩니다 원상회복 의무 → 인정 권리금 회수권 → 인정 서로 별개의 권리입니다 4. 법원의 판단 핵심 판례) 수원지방법

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불법건축물 때문에 영업 못하면 계약 해지 가능할까?

안녕하세요, 임대차전문로펌 법률사무소 명건입니다. 큰 마음 먹고 상가를 임차했는데 막상 영업을 시작하려고 보니 불법건축물 문제 때문에 허가가 안 나는 경우 생각보다 자주 발생합니다. 이럴 때 가장 궁금한 건 하나입니다. “임대인 책임인가?” “계약 해지 가능할까?” 결론부터 말씀드리면, 상황에 따라 완전히 달라집니다 1. 핵심 기준: “계약 목적이 가능한가?” 법원이 가장 먼저 보는 건 이것입니다. 임차인이 계약한 목적이 달성 가능한가 예를 들어 음식점 하려고 계약했는데 허가 자체가 불가능하다면 이건 단순 문제가 아니라 ️ 계약 자체가 무너진 상황입니다 2. 임대인 책임이 인정된 사례 서울중앙지방법원 2023가단5098040 상황 임차인: 음식점 운영 목적 건물: 불법 증축 존재 결과: 영업허가 불가 임대인은 아무 조치도 하지 않음 법원 판단 ️ 계약의 핵심 목적 달성 불가능 ️ 임대인의 의무 위반 결과 계약 해제 인정 차임 반환 인테리어 비용까지

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실거주 이유로 내보내고 집 팔면 손해배상 될까

안녕하세요, 임대차전문로펌 법률사무소 명건입니다. 주택 임대차에서 가장 많이 발생하는 분쟁 중 하나가 바로 ‘실거주를 이유로 한 계약갱신 거절’입니다. 법은 임차인을 보호하기 위해 계약갱신요구권을 인정하고 있습니다. 임차인은 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신을 요구할 수 있으며, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없습니다 (주택임대차보호법 제6조 제1항 및 제2항) 하지만 예외가 있습니다. 1. 임대인의 ‘실거주’는 정당한 거절 사유 임대인은 다음과 같은 경우 갱신을 거절할 수 있습니다. “임대인 또는 직계 존·비속이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우” (주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호) 즉, 집주인이나 가족이 직접 들어와 살겠다면 임차인을 내보낼 수 있습니다. 2. 문제: 실제로 거주하지 않는 경우 문제는 임대인이 이 사유를 형식적으로만 이용하는 경우입니다. 법은 이를 방지하기 위해 손해배상 규정을 두고 있습니다. 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거

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상가임대차 10년 지나면 바로 종료? 갱신요구권 핵심 해설

안녕하세요, 임대차전문로펌 법률사무소 명건입니다. 상가 임대차에서 임차인이 가장 많이 헷갈려 하는 부분이 바로 ‘10년 보호기간’과 갱신기간의 관계입니다. 특히 이런 질문이 자주 나옵니다. “지금 계약이 9년째인데, 갱신하면 2년 더 가능한 거 아닌가요?” 결론부터 말씀드리면, 그렇지 않을 수 있습니다 1. 기본 법 구조부터 정리 상가임대차보호법은 계약갱신요구권을 다음과 같이 규정합니다. “임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다” (상가임대차보호법 제10조 제1항) “갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다” (상가임대차보호법 제10조 제2항) “임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다” (상가임대차보호법 제10조 제2항) 핵심 요약 갱신요구 가능 시기: 만료 6개월 전 ~

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상가 ‘공실상태 원상복구’ 어디까지 해야 할까요?

안녕하세요, 임대차전문로펌 법률사무소 명건입니다. 상가 임대차계약에서 자주 등장하는 표현 중 하나가 바로 “공실상태로 원상복구” 입니다. 일반적으로는 임차인이 사용하던 시설과 물건을 제거하고 비어 있는 상태로 반환해야 한다는 의미로 이해됩니다. 하지만 실제 분쟁에서는 “어디까지 철거해야 하는가” “완전히 텅 빈 상태까지 만들어야 하는가” 이 부분에서 다툼이 매우 빈번하게 발생합니다. 결론부터 말씀드리면, 공실상태 원상복구는 무조건 ‘완전 초기 상태’까지 의미하지는 않습니다 1. 계약 해석의 기본 원칙 먼저 중요한 것은 계약 문구 자체보다 “해석 기준”입니다. 대법원은 다음과 같이 명확히 판시하고 있습니다. “처분문서상 문언의 객관적인 의미가 명확하게 드러나지 않는 경우에는 당사자의 진정한 의사를 밝혀 계약 내용을 확정하여야 하고, 당사자의 진정한 의사를 알 수 없는 경우에는 계약의 목적, 계약 체결 당시의 상황, 거래 관행 등을 종합적으로 고려하여 사회통념에 따라 합리적으

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[승소사례] 10년 계약갱신요구권 주장 임차인, 명도소송 중 자진인도로 완벽히 승소한 사례

[승소사례] 10년 계약갱신요구권 주장 임차인, 명도소송 중 자진인도로 완벽히 승소한 사례 사건의 개요 의뢰인(원고)은 상가 건물의 소유자로서, 한 임차인(피고)과 오랜 기간 임대차 관계를 유지해왔습니다. 임차인은 2015년부터 해당 상가에서 음식점을 운영해왔고, 그동안 여러 차례 임대차 계약이 갱신되었습니다. 시간이 흘러 의뢰인은 임대차 계약을 종료하고자 하였으나, 임차인은 상가임대차보호법상 보장된 10년의 계약갱신요구권이 아직 남아있다고 주장하며 건물 인도를 거부했습니다. 임차인은 자신의 실질적인 임대차 기간은 2018년부터 시작되었으므로, 2028년까지 영업을 계속할 권리가 있다고 맞섰습니다. 결국 원만한 해결이 어렵다고 판단한 의뢰인은, 임차인을 상대로 건물을 돌려받기 위한 ‘명도소송’을 저희 법률사무소에 의뢰하게 되었습니다. 법률사무소 명건의 조력 이 사건의 핵심 쟁점은 임차인의 주장대로 10년의 계약갱신요구권이 남아있는지 여부, 즉 ‘최초의 임대차 개시일’을 언제로 볼 것

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임대인과 소유자가 다르면 보증금 위험할까

안녕하세요, 임대차전문로펌 법률사무소 명건입니다. 전세나 월세 계약을 하다 보면 이런 상황을 꽤 자주 만나게 됩니다. 계약서에 도장 찍는 사람 따로 등기부상 소유자 따로 “부인이 대신 왔어요” “아들이 관리하고 있습니다” 겉으로는 자연스럽지만 임차인 입장에서는 불안합니다. “보증금 누구한테 받아야 하지?” “이 계약 안전한 거 맞나?” 결론부터 말하면 누가 ‘계약할 권한’을 가지고 있었는지에 따라 보증금 책임자가 달라집니다 1. 기본 원칙 보증금은 ‘임대인’이 돌려주는 것 그런데 문제는 계약서상의 임대인 등기부상의 소유자 둘이 다를 때 발생한다 결국 핵심은 하나 “그 사람이 진짜 임대인인지” 2. 상황별로 완전히 달라진다 (4가지 케이스) CASE 1. 정식 대리인 (가장 안전) 소유자가 이렇게 허락한 경우 “이 사람 대신 계약해도 된다” 확인 방법 위임장 인감증명서 신분증 법적 효과 계약은 소유자와 한 것으로 인정 결론 보증금은 등기부상 소유자에게

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보증금 못 돌려받고 있다면, 지금 바로 해야 할 2가지

임대차전문로펌 명건은 법률사무소 명건의 블로그 별명입니다. 안녕하세요 임대차전문로펌 법률사무소 명건입니다. 전세 계약이 끝났는데도 “조금만 기다려달라” “새 세입자 구해지면 주겠다” 이 말만 믿고 계신가요? 당연히 받아야 할 돈이 어느 순간 ‘부탁’이 되어버리는 상황, 그 답답함과 불안함을 저희는 수없이 봐왔습니다. 보증금은 단순한 돈이 아닙니다. 누군가에게는 전 재산입니다. 하지만 “변호사 비용이 부담돼서…” “조금 더 기다려볼까…” 이렇게 시간을 보내다가 더 큰 피해로 이어지는 경우가 많습니다. 오늘 이 글에서 최소 비용으로, 가장 확실하게 보증금을 지키는 방법을 명확하게 알려드리겠습니다. 1. 보증금이 안 돌아오는 이유 보증금 미반환은 대부분 아래 3가지입니다. ① 임대인의 자금 문제 보증금을 다른 곳에 사용해 돌려줄 돈이 없는 경우입니다. 특히 다주택·대출 많은 임대인 → 위험 ② 고의적 시간 끌기 “집 팔아야 준다” “다음 세입자 들어와야 준다” 시간만 끌다가

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상가 권리금, 임대인에게 준 경우 반환 가능할까?

안녕하세요, 임대차전문로펌 법률사무소 명건입니다. 상가를 임차하면서 권리금을 지급하는 구조는 대부분 기존 임차인과의 거래로 이루어집니다. 하지만 실무에서는 간혹 임대인에게 직접 권리금을 지급하는 경우도 있습니다. 이때 가장 많이 나오는 질문이 바로 이것입니다. “임대인에게 권리금을 줬는데, 나중에 돌려받을 수 있을까요?” 결론부터 말씀드리면, 원칙적으로는 돌려받기 어렵습니다. 다만, ‘특별한 사정’이 있는 경우에만 예외적으로 가능합니다. 이 기준은 대법원 판례에서 매우 명확하게 정리되어 있습니다. 1. 기본 구조: 권리금은 누구와의 거래인가? 먼저 전제를 정리해야 합니다. 상가건물 임대차보호법상 권리금은 임차인 ↔ 신규임차인 사이의 거래 입니다. 임차인은 영업을 종료하기 전 신규 임차인을 구해서 권리금을 회수할 수 있습니다. 그리고 이 과정에서 임대인은 정당한 사유 없이 신규 임차인을 거절하면 안 됩니다. 이를 위반하면 권리금 상당 손해배상 책임이 발생합니다. 핵심

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단기 계약이면 보호 못 받는다? 일시사용 임대차의 기준

안녕하세요, 임대차전문로펌 법률사무소 명건입니다. 상가 임대차 계약서를 보면 다음과 같은 문구를 종종 볼 수 있습니다. “본 계약은 일시사용을 위한 임대차로서 상가건물 임대차보호법의 적용을 받지 않는다” 임대인 입장에서는 법 적용을 피하려는 의도이고, 임차인 입장에서는 제대로 보호받지 못할 수 있는 위험한 조항입니다. 그렇다면 정말로 이렇게 쓰기만 하면 법 적용이 배제될까요? 결론부터 말씀드리면, 절대 그렇지 않습니다 1. 기본 원칙: ‘일시사용’이면 상가임대차법 적용 제외 상가건물 임대차보호법 제16조 “일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우” → 법 적용 제외 즉, 진짜 ‘단기·임시 사용’이라면 임차인 보호 자체가 필요 없다고 보는 구조입니다 2. 하지만 중요한 포인트 단순히 “짧은 계약”이라고 해서 일시사용으로 인정되지 않습니다 자주 하는 오해 “3개월 계약이니까 일시사용이다” 틀렸습니다 상가임대차법 1년 미만 계약 → 1년으로 간주 따라서 기

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상가 보증금 안 돌려주면 이자 받을 수 있을까

안녕하세요, 임대차전문로펌 법률사무소 명건입니다. 상가를 정리하고 퇴거까지 마쳤는데, 임대인이 보증금을 제때 돌려주지 않는 경우가 적지 않습니다. 이미 가게는 비웠는데 보증금까지 묶이면 자금 계획이 꼬이면서 큰 부담으로 이어질 수 밖에 없습니다. 이때 많은 분들이 궁금해하는 부분이 있습니다. “보증금 늦게 주면 이자 받을 수 있나요?” 결론부터 말하면 받을 수 있습니다. 다만 이자는 상황에 따라 단계별로 다르게 적용됩니다. 1. 상가 보증금 지연이자는 3단계로 나뉩니다 상가 보증금 반환 지연이자는 크게 다음과 같이 3가지 기준으로 나뉩니다. ① 계약서에 약정된 이자 (최우선 적용) 가장 먼저 확인해야 할 것은 임대차계약서 특약입니다. 예를 들어 “보증금 반환 지연 시 연 10% 지급” 과 같은 조항이 있다면 이 약정이 우선 적용됩니다. 다만 실제 계약에서는 이런 조항이 없는 경우가 대부분입니다. ② 상법상 법정이율 연 6% 약정이 없다면 법에서 정한 이율이 적용됩니다. 상가 임대차는

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공동명의 전세, 전입신고 한 명만 해도 보증금 보호될까

안녕하세요, 임대차전문로펌 법률사무소 명건입니다. 룸메이트와 함께 집을 구하거나, 부부 공동명의로 계약을 하는 경우 이런 고민 한 번쯤 해보셨을 겁니다. “한 명만 전입신고 했는데 괜찮을까?” “확정일자도 한 명 이름으로만 받았는데 문제 없을까?” 결론부터 말하면, 공동임차는 ‘각자’가 아니라 ‘하나’로 판단됩니다. 이걸 이해하면 대부분의 의문이 정리됩니다. 1. 대항력, 한 명만 갖춰도 전체 적용 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따르면 대항력은 다음 요건으로 발생합니다. 주택 인도 주민등록(전입신고) 이 두 가지를 갖추면 다음 날부터 대항력이 생깁니다. 그런데 공동명의라면 여기서 중요한 포인트가 하나 있습니다. 모든 사람이 요건을 갖출 필요는 없습니다. 실무에서는 이렇게 봅니다. 공동임차인 중 1인이 대항요건을 갖추면 그 효력은 임대차 전체에 미친다 즉, A, B 공동계약 A만 전입신고 완료 A+B 전체가 보호됩니다 왜 이렇게 보느냐 하면, 법은 공동임차인을 각각 따로 보

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권리금 소송 당했다면 반드시 확인해야 할 6가지

안녕하세요, 임대차전문로펌 법률사무소 명건입니다. 상가 임대차가 종료된 뒤, 예상치 못하게 법원에서 소장이 도착하는 경우가 있습니다. 내용은 대부분 이렇습니다. “권리금 회수를 방해했다” “손해배상 수천만 원 ~ 수억 원 청구” 처음 소장을 받으면 “이거 이미 진 거 아닌가?” 라는 생각이 들 수 있습니다. 하지만 중요한 점 하나. 권리금 소송은 자동으로 인정되는 소송이 아닙니다 임차인이 일정 요건을 모두 입증해야만 비로소 책임이 인정됩니다. 즉, 임대인에게도 충분한 방어 여지가 있습니다 1. 먼저 구조부터 이해해야 합니다 권리금 소송은 단순하지 않습니다. 임차인이 아래 요건을 모두 입증해야 합니다. 상가임대차보호법 제10조의4 제1항, 제3항 ① 기간 요건 → 임대차 종료 6개월 전 ~ 종료 시까지 ② 방해 행위 → 임대인이 계약 체결을 방해 ③ 신규임차인 주선 → 구체적인 사람을 실제로 소개 ④ 손해 발생 → 권리금을 받지 못한 사실 하나라도 빠지면? 소송은 기

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상가 오래됐다고 나가라는 임대인, 대응 방법은?

안녕하세요, 임대차전문로펌 법률사무소 명건입니다. 상가를 오래 운영하다 보면 어느 날 임대인에게 이런 말을 듣게 되는 경우가 있습니다. “건물이 너무 낡아서 더 이상 못 씁니다. 이제 가게를 정리하셔야 합니다.” 오랜 시간 한 자리에서 장사를 해 온 임차인 입장에서는 이 말이 단순한 통보가 아니라 생존의 문제로 다가옵니다. 당장 영업을 계속할 수 있을지 이전 비용은 어떻게 감당할지 권리금은 지킬 수 있는지 여러 가지 걱정이 한 번에 몰려옵니다. 그렇다면 정말 건물이 오래됐다는 이유만으로 나가야 할까요? 결론부터 말하면 그렇지 않습니다 법은 단순한 ‘노후’만으로 임차인을 내보내는 것을 쉽게 인정하지 않습니다. 1. 기본 전제: 임차인은 최대 10년 보호받는다 상가 임대차에서 가장 중요한 권리는 계약갱신요구권입니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 임차인은 최초 계약을 포함해 최대 10년 동안 계약 갱신을 요구할 수 있습니다. 이 기간 동안은 임대인이 마음대로 계약을 종료시킬

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음식점 배수 문제로 계약 해지? 법원 기준 정리

안녕하세요, 임대차전문로펌 법률사무소 명건입니다. 곱창집, 튀김집, 치킨집처럼 기름을 많이 사용하는 업종이라면 한 번쯤은 겪게 되는 문제가 있습니다. 하수 역류 배관 막힘 침수 사고 문제는 사고 자체보다 그 이후입니다. 임대인 “기름 때문에 배관 망가졌습니다. 나가세요.” 임차인 “원래 배관이 문제였던 겁니다. 제 책임 아닙니다.” 여기서 바로 분쟁이 시작됩니다. 1. 결론부터 배관 막힘이 발생했다고 해서 자동으로 계약 해지는 아닙니다 하지만 다음 조건이 맞으면 실제로 퇴거까지 이어질 수 있습니다. 계약서에 해지 조항이 있는지 임차인의 잘못이 ‘중대’한지 그 사실이 객관적으로 입증되는지 핵심은 하나입니다. “누가 얼마나 잘못했는지” + “그 정도가 어느 수준인지” 2. “해지”는 아무 때나 되는 게 아니다 임대인이 흔히 하는 주장 “주의의무 위반 → 계약 해지” 하지만 법원은 바로 인정하지 않습니다. 먼저 이것부터 봅니다. 계약서에 해지 근거가 있는지 법률상

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명도소송 언제 해야 할까? 계약 종료 전에 하는 방법

임대인 입장에서 가장 답답한 상황 중 하나는 임차인이 계약이 끝나도 나가지 않을 것 같은 경우입니다. 보통은 이렇게 생각합니다. “계약 끝나면 그때 명도소송 하면 되겠지” 하지만 이 생각이 가장 큰 실수일 수 있습니다. 왜냐하면 명도소송은 생각보다 시간이 오래 걸리기 때문입니다. 소송이 진행되는 동안 임대인은 새로운 임차인을 받을 수도 없고 직접 사용할 수도 없는 상태가 되면서 손해를 그대로 떠안게 됩니다. 이 문제를 해결하기 위해 있는 제도가 바로 ‘장래이행의 소’입니다. 1. 명도소송, 왜 미리 해야 할까? 명도소송은 단순한 절차가 아니라 시간 싸움입니다. 예를 들어 보겠습니다. 계약 종료일: 12월 31일 소송 제기: 1월 판결: 6월 이 경우 약 6개월 동안 건물은 아무것도 못 하는 상태가 됩니다. 하지만 이렇게 하면 상황이 달라집니다. 9월 → 미리 소송 제기 12월 → 계약 종료 시점에 판결 확보 결과 계약 종료 직후 바로 강제집행 가능 즉, 소송을 미리 해두면 손해를

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전입신고 하면 즉시 대항력? 전세사기 막는 새 제도

안녕하세요, 임대차전문로펌 법률사무소 명건입니다. 전세 계약을 앞둔 분들이라면 한 번쯤 이런 걱정을 해보셨을 겁니다. “전입신고만 하면 정말 안전할까?” “혹시 전세사기를 당할 위험은 없을까?” 최근 전세사기 피해가 계속 발생하면서 정부가 전세사기 방지대책을 발표했습니다. 특히 이번 대책의 핵심은 임차인의 대항력 발생 시점을 바꾸는 것입니다. 이번 글에서는, 전입신고 대항력이 어떻게 바뀌는지 전세사기를 막기 위해 어떤 제도가 도입되는지 전세 계약을 할 때 무엇을 확인해야 하는지 이해하기 쉽게 정리해 보겠습니다. 전입신고하면 바로 대항력이 생깁니다 현재 제도에서는 전입신고를 했다고 해서 바로 대항력이 생기지 않습니다. 현행법상 임차인의 대항력은 전입신고 다음날 0시부터 발생합니다. 문제는 이 하루의 시간 차이입니다. 예를 들어 이런 상황이 가능합니다. 임차인이 전입신고를 한 날 → 임대인이 은행에서 주택담보대출 실행 이 경우 근저당권이 먼저 설정될 수 있습니다. 근저당권은 접수

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[승소사례] 집행 완료된 점유이전금지가처분, 채무자의 이의신청을 기각한 승소 사례

집행 완료된 점유이전금지가처분, 채무자의 이의신청을 기각한 승소 사례 사건의 개요 의뢰인(임대인)은 한 교회(임차인)와 상가 임대차 계약을 체결하였습니다. 계약 기간 만료 후 묵시적으로 갱신된 상태에서, 의뢰인은 임차인에게 계약 해지를 통고하였으나 임차인은 이에 불응하였습니다. 임차인인 교회 측은 자신들이 상가건물 임대차보호법 (이하 ‘상가임대차법’)의 적용을 받으므로 계약갱신 요구권이 있다고 주장하며, 당사자 간에 임대차 종료일에 대한 별도의 합의가 있었다고 다투었습니다. 이로 인해 의뢰인은 건물을 인도받지 못하고 장래의 강제집행에도 어려움이 예상되는 상황이었습니다. 이에 의뢰인은 저희 법률사무소 명건을 찾아주셨습니다. 법률사무소 명건의 조력 저희 법률사무소 명건은 의뢰인의 권리를 완벽하게 보호하기 위해 두 가지 법적 절차를 동시에 진행하는 전략을 취했습니다. 첫째, 부동산 점유이전 금지가처분 신청 본안 소송(건물인도 소송)이 진행되는 동안 임차인이 점유를 제3자에게 이전하여 승소

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권리금 주고 가게 인수했다면 원상복구 범위 어디까지일까

권리금을 주고 이전 임차인의 가게를 인수한 새 임차인에게, 임대인이 "이전 임차인이 설치한 시설까지 모두 철거하라"고 요구하는 경우가 많습니다. 많은 임대인들이 근거로 드는 유명한 대법원 판례가 있는데요. 오늘은 이 판례의 진짜 의미와 임차인의 원상회복 의무 범위를 알기 쉽게 파헤쳐 보겠습니다. 1. 논란의 중심, '프랜차이즈 커피숍' 판례 (대법원 2017다268142 판결) '임차 시작 시점으로만 돌려놓으면 된다'는 원칙에 예외를 인정한 것처럼 보이는 판례가 바로 '프랜차이즈 커피숍' 사건입니다. (대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결) 법원은 “계약 체결 당시의 상태”로 원상회복해야 한다는 조항이 문제된 이 사건에서, 새로운 임차인(원고)이 이전 임차인들이 설치한 시설물까지 원상회복할 의무가 있다고 판단하였습니다. 그 근거는 다음과 같습니다. 임차인 지위의 전전(輾轉) 양도: 최초 임차인부터 현 임차인에 이르기까지 동일한 프랜차이즈 커피숍 영업이 유지되

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상가 건물주가 바뀌면 권리금은 어떻게 될까

상가 임차인에게 가장 불안한 순간 중 하나는 “임대인이 바뀌었다”는 통보를 받았을 때입니다. 수년간 공들여 만든 가게의 영업 가치, 즉 권리금을 제대로 회수할 수 있을지 걱정이 앞서기 때문입니다. 특히 기존 임대인과는 문제가 없었지만, 새로운 건물주가 비협조적인 태도를 보일 경우 권리금 회수 자체가 어려워질 수도 있습니다. 그렇다면 상가 건물이 매매되어 임대인이 변경된 경우에도 임차인은 권리금 회수 기회를 보장받을 수 있을까요? 또 만약 새로운 임대인이 이를 방해한다면 손해배상 책임을 물을 수 있을까요? 이번 글에서는 상가건물 임대차보호법과 관련 판례를 중심으로 임대인 변경 시 권리금 문제와 임차인의 대응 방법을 정리해보겠습니다. 1. 임대인이 바뀌어도 임대차 관계는 그대로 승계된다 이 문제의 핵심은 상가건물 임대차보호법 제3조 제2항입니다. 해당 조항은 다음과 같이 규정하고 있습니다. "임차건물의 양수인 (그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으

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상가 임대인이라면 꼭 알아야 할 차임증액청구권

상가를 임대하고 있는 임대인이라면 한 번쯤 이런 고민을 해보셨을 것입니다. “주변 상가는 월세가 계속 오르는데 왜 내 상가 월세는 몇 년째 그대로일까?” 재산세나 각종 공과금은 매년 증가하고, 주변 상권의 임대료는 상승하고 있는데도 기존 임차인이 월세 인상 요구에 응하지 않는다면 답답함을 느낄 수밖에 없습니다. 하지만 많은 임대인들이 임차인이 동의하지 않으면 월세를 올릴 수 없다고 오해하는 경우가 많습니다. 사실 차임을 인상할 수 있는 권리는 법에서 인정하는 임대인의 정당한 권리입니다. 이번 글에서는 임대인이 차임증액청구권을 어떻게 행사할 수 있는지, 그리고 실제 판례는 어떤 기준으로 판단하는지 정리해 보겠습니다. 1. 차임증액청구권은 임대인의 법적 권리입니다 임대인이 월세를 인상할 수 있는 권리는 법에서 명확하게 규정하고 있습니다. 다만 환산보증금 기준에 따라 적용 법리가 달라집니다. 2. 환산보증금 9억 원 이하 상가의 경우 서울 기준 환산보증금 9억 원 이하 상가 임대차는 상가

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내 전세보증금 지키는 등기부등본 체크 방법

많은 임차인들이 보증금 반환에 대한 불안감을 느끼고 있습니다. 하지만 실제로는 전세계약 전에 등기부등본만 제대로 확인해도 상당수의 위험을 예방할 수 있습니다. 등기부등본은 흔히 부동산의 신분증이라고 불립니다. 해당 부동산의 소유자, 권리관계, 채무 상태 등이 모두 기록되어 있기 때문입니다. 물론 처음 보면 법률 용어가 많아 어렵게 느껴질 수 있습니다. 하지만 몇 가지 핵심만 확인하면 누구나 권리관계를 충분히 파악할 수 있습니다. 이번 글에서는 임차인의 입장에서 등기부등본을 어떻게 확인해야 하는지, 그리고 실제 분쟁 사례를 바탕으로 전세사기를 예방하는 방법을 정리해 보겠습니다. 1. 등기부등본 구조부터 이해하기 표제부 · 갑구 · 을구 등기부등본은 크게 세 부분으로 구성됩니다. ① 표제부 부동산의 기본 정보가 기재됩니다. 주소 건물 구조 면적 동·호수 즉, 해당 부동산의 물리적 현황을 확인하는 부분입니다. ② 갑구 소유권 관련 사항이 기록됩니다. 쉽게 말해 “이 집의 실제 소유자가 누

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임차권등기 신청 요건 총정리

임대차 계약 기간이 끝났음에도 불구하고 임대인(집주인)이 보증금을 돌려주지 않는 상황, 생각만 해도 막막합니다. 당장 다른 곳으로 이사를 가야 하는데, 보증금을 받지 못한 상태에서 섣불리 짐을 빼고 전출신고를 하면 어떡하나 걱정이 앞섭니다. 이사를 가면 기존에 가지고 있던 대항력과 우선변제권이 사라져 보증금을 돌려받기 더욱 어려워질 수 있기 때문입니다. 이처럼 난처한 상황에 부닥친 임차인(세입자)을 보호하기 위해 마련된 법적 제도가 바로 ‘임차권등기명령’ 제도입니다. 임차권등기명령은 법원의 결정으로 임차인이 해당 주택에 대한 권리(임차권)를 등기부등본에 공식적으로 기록하는 것을 말합니다. 등기가 완료되면, 임차인은 다른 곳으로 이사를 가더라도 기존에 취득했던 대항력과 우선변제권을 그대로 유지할 수 있습니다. 즉, 보증금을 돌려받을 권리를 안전하게 확보한 채로 자유롭게 거주지를 이전할 수 있게 되는 것입니다. 임차권등기명령 신청을 위한 필수 요건 체크리스트 하지만 모든 경우에 임차권등

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상가 임대차 계약서 속 강행규정 위반 특약 알아보기

상가 임대차 계약을 체결할 때, 임대인과 임차인은 다양한 '특약사항'을 추가하곤 합니다. 당사자 간의 특별한 합의를 명시하는 것이지만, 만약 이 특약이 법률이 정한 최소한의 보호 장치, 즉 '강행규정'에 위반된다면 어떨까요? 놀랍게도, 양측이 합의하고 서명했더라도 그 특약은 법적으로 효력이 없습니다. 상가건물임대차보호법은 경제적 약자인 임차인을 보호하기 위해 여러 강행규정을 두고 있습니다. 이는 계약 자유의 원칙보다 우선 적용되며, 임차인에게 불리한 내용의 특약은 무효가 됩니다. 오늘은 임대차 계약 시 흔히 볼 수 있지만 법적으로는 효력이 없는 대표적인 강행규정 위반 특약 사례들을 알아보겠습니다. 과도한 임대료 인상을 허용하는 특약 위반 특약 예시: "임대인은 매년 10%씩 차임을 인상할 수 있다." 또는 "주변 시세 변동 시 임대인이 자유롭게 차임을 조정할 수 있다." ️ 법적 판단: 무효 관련 규정: 상가건물임대차보호법 제11조는 차임 또는 보증금의 증액 청구는 청구 당시 차

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법인에서 대표 개인으로 임차인 변경, 갱신요구권 10년 다시 시작될까

임차 법인이 상가를 임차해 사업을 운영하다가, 여러 사정으로 법인을 정리하고 대표이사 개인 명의로 임대차 계약을 이어가는 경우가 종종 있습니다. 이때 많은 임대인분들이 궁금해하는 지점이 있습니다. 바로 ‘임차인 명의가 바뀌었어도, 영업과 주체가 사실상 동일하니 대표 개인은 10년을 주장 못하는 것 아닌가’ 하는 점입니다. 결론부터 말씀드리면, 단순히 명의만 변경하고 영업이 동일하는 등, 계약의 동일성이 인정되는 경우, 갱신요구권 기간이 새롭게 시작되지 않을 가능성이 높습니다. 법인과 대표 개인, 법적으로 동일한 임차인일까? 법적으로 법인(法人)과 대표이사인 개인(자연인)은 완전히 별개의 인격체입니다. 대표이사가 법인의 모든 주식을 소유한 1인 주주라 할지라도, 법인의 재산과 대표 개인의 재산은 구분되며, 권리와 의무의 주체도 달라집니다. 따라서 원칙적으로 본다면, ‘A 주식회사’ 명의의 임대차 계약이 종료되고 ‘대표이사 B’ 개인 명의로 새로운 계약을 체결하는 것은, 기존 임차인이

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임대차 계약, ‘신뢰관계 파괴’를 이유로 해지할 수 있을까?

임대차 계약은 단순히 돈을 내고 공간을 빌리는 것을 넘어, 임대인과 임차인 사이의 약속과 신뢰를 바탕으로 유지되는 법률관계입니다. 하지만 만약 어느 한쪽의 잘못으로 이 신뢰가 회복 불가능할 정도로 깨진 경우, 계약 기간이 남았더라도 계약을 해지할 수 있을까요? 정답은 “그렇다”입니다. 우리 법원은 임대차 계약 당사자 간의 신뢰를 기초로 하는 계속적 계약인 만큼, 중대한 의무 위반 등으로 신뢰 관계가 파괴되어 계약의 유지를 기대하기 어려운 경우에는 계약 기간 만료 전이라도 해지가 가능하다고 보고 있습니다. 이번 글에서는 ‘신뢰 관계 파괴’를 이유로 한 임대차 계약 해지가 인정되는 요건과 그 절차, 그리고 분쟁 예방을 위한 팁까지 자세히 알아보겠습니다. 어떤 경우에 ‘신뢰 관계 파괴’로 인정될까? 사소한 다툼이나 의견 차이만으로는 계약을 해지할 수 없습니다. 법원이 인정하는 ‘신뢰 관계 파괴’는 임대차 계약의 목적을 달성하기 어려울 정도의 ‘중대한 의무 위반’이 있어야 합니다. 임차인의

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명도소송 전 명도합의금, 얼마가 적당할까?

임대차 계약이 종료되었음에도 임차인이 부동산을 비워주지 않을 때, 임대인은 법적 절차인 ‘명도소송’을 고려하게 됩니다. 하지만 소송은 생각보다 많은 시간과 비용, 감정적 소모를 동반하는 힘든 과정입니다. 이 때문에 많은 경우 소송 대신 ‘명도합의’를 통해 문제를 해결하곤 합니다. 명도합의는 임대인이 임차인에게 일정 금액의 합의금(이사비 명목 등)을 지급하는 대신, 임차인은 약속된 날짜에 부동산을 인도(명도)하기로 약정하는 것을 말합니다. 이때 가장 큰 쟁점은 바로 ‘명도합의금’을 얼마로 정할 것인가입니다. 명도소송, 생각보다 길고 힘든 과정 적정 합의금을 논하기 전에, 왜 합의가 더 나은 선택일 수 있는지 알아볼 필요가 있습니다. 명도소송을 진행할 경우 발생하는 비용과 시간은 다음과 같습니다. 소요 시간: 명도소송은 보통 6개월에 서 길게는 1년 이상이 소요될 수 있습니다. 만약 임차인이 항소라도 한다면 시간은 더욱 길어집니다. 소송 비용: 변호사 선임 비용 외에도 법원에 내는 인

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상가 명도소송, 성공적인 진행을 위한 4가지 핵심 체크리스트

임대차 계약이 종료되었거나 차임 연체 등의 사유로 해지되었음에도 불구하고 임차인이 상가를 비워주지 않는 경우, 임대인은 법적 절차를 통해 부동산의 점유를 되찾아올 수 있습니다. 이를 '명도소송'이라고 합니다. 하지만 법적 절차에 익숙하지 않은 일반인이 명도소송을 진행하기란 쉽지 않습니다. 자칫 절차상 실수를 범하면 시간과 비용만 낭비하고 원하는 결과를 얻지 못할 수도 있습니다. 성공적인 상가 명도소송을 위해 반드시 확인해야 할 4가지 핵심 포인트를 정리해 드립니다. 계약 해지, 내용증명으로 명확하게 통보하셨나요? 명도소송을 제기하기 위한 첫 번째 단추는 '적법한 임대차 계약의 해지'입니다. 계약 기간 만료, 임차인의 3기분 차임 연체(상가임대차보호법 제10조의8) 등 해지 사유가 발생했다면, 임차인에게 계약 해지 의사를 명확하게 통보해야 합니다. 이때 가장 확실한 방법은 우체국의 내용증명을 활용하는 것입니다. 내용증명은 발송인이 수취인에게 어떤 내용의 문서를 언제 발송했다는 사실을

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상가 임대차 갱신 거절, ‘상당한 보상’의 모든 것

장사가 잘 되어가는 가게, 그런데 갑자기 임대인이 "보상을 충분히 해줄 테니 가게를 비워달라"고 한다면? 임차인 입장에서는 하늘이 무너지는 소리일 겁니다. 상가건물임대차보호법은 임차인의 안정적인 영업을 위해 최대 10년까지 계약갱신요구권을 보장하지만, 예외적으로 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유도 정해두고 있습니다. 그중 하나가 바로 '상당한 보상을 제공한 경우' 입니다. 과연 이 '상당한 보상'이란 무엇이고, 어느 정도여야 법적으로 인정받을 수 있을까요? 사장님들이 꼭 알아야 할 '상당한 보상'에 대해 알기 쉽게 설명해 드립니다. 임차인의 강력한 권리, '계약갱신요구권' 먼저 상가건물임대차보호법의 핵심, '계약갱신요구권'부터 짚어보겠습니다. 임차인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임대인에게 계약 갱신을 요구할 수 있으며, 임대인은 정당한 사유 없이는 이를 거절하지 못합니다. 이 권리는 최초의 임대차 기간을 포함하여 전체 임대차 기간이 10년을 초과하

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보증금반환소송 승소 후 강제경매신청 가능한 경우는

보증금반환소송에서 승소 판결을 받았는데도 임대인이 보증금을 돌려주지 않는다면 어떻게 해야 할까요? 이때 임차인이 선택할 수 있는 가장 강력한 법적 수단이 바로 '부동산 강제경매신청' 입니다. 하지만 보증금 강제경매는 단순히 “판결을 받았으니 바로 신청”하는 문제가 아닙니다. '실제로 배당받을 수 있는지', 즉 실익이 있는지 따져보지 않으면 오히려 시간과 비용만 손해 볼 수 있습니다. 오늘은 보증금반환 승소 후 강제경매신청 가능한 경우 보증금 회수 가능성 판단 기준 깡통주택·무잉여 위험성 을 중심으로 설명드리겠습니다. 보증금반환소송 승소 후 바로 강제경매신청이 가능한가? 임차인이 보증금반환소송에서 승소하여 '집행권원' (확정판결 또는 가집행선고 있는 판결) 을 확보했다면, 임대인 명의 부동산에 대해 강제경매를 신청할 수 있습니다. 그러나 “가능하다”와 “유리하다”는 전혀 다른 문제입니다. 강제경매를 신청하기 전 반드시 확인해야 할 것은 다음입니다. * 해당 주택의 시세 * 선순위

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월세 연체 보증금 소진 시 명도단행가처분 가능할까?

월세 연체가 장기화되어 보증금이 전부 소진된 경우, 임대인은 명도소송 판결까지 기다리기 어려운 상황에 놓이게 됩니다. 이때 활용할 수 있는 절차가 바로 '명도단행가처분'입니다. 다만, 본안판결과 유사한 효과를 가지는 만큼 요건은 매우 엄격합니다. 오늘은 보증금 소진 시 신청해 볼 수 있는 명도단행가처분에 대해 알아보겠습니다. 명도단행가처분이란? (명도소송 전 신속한 인도 절차) '명도단행가처분'은 본안 명도소송 판결 전에 법원이 임차인에게 건물 인도를 명하는 임시 조치입니다. 일반적인 가처분이 권리를 “보전”하는 데 그치는 것과 달리, 명도단행가처분은 사실상 '본안판결과 같은 효과'를 발생시킵니다. 이에 대해 대법원은 요건을 엄격히 심사해야 한다고 판시하였습니다. 대법원 1996. 4. 24. 선고 96그5 결정 인용 요건 2가지 1️ 명도청구권 존재에 대한 소명 2️ 보전의 필요성 (급박성, 회복하기 어려운 손해 발생 위험) 즉, “계약이 이미 적법하게 종료되었고, 지금 당장

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과도한 보증금 공제 주장 무력화시켜, 거액의 임대차보증금 반환 성공시킨 사례

사건의 개요 임대차 계약이 종료되었음에도, 임대인이 사소한 흠집을 트집 잡아 수억 원에 달하는 보증금 반환을 거부한다면 임차인으로서는 매우 당혹스럽고 부당하게 느껴질 것입니다. 최근 저희 법률사무소 명건은 임대차 기간 종료 후, 임대인으로부터 20억 원의 임대차보증금 중 2억 원을 원상회복비용, 공사기간 부당이득 등의 명목으로 공제하겠다는 일방적인 통보를 받은 임차인(의뢰인)을 대리하여, 임대인의 부당한 주장을 모두 배척하고 임대차보증금 2억 원 중 1억 8,500만 원을 반환받는 사실상의 전부 승소 판결을 이끌어냈습니다. 의뢰인은 고급 펜트하우스에 대한 임대차 계약을 체결하고 2년간 거주한 후 계약 만료에 따라 퇴거할 준비를 마쳤습니다. 그러나 임대인은 계약 종료일에 이르러 갑자기 부동산의 여러 부분을 문제 삼으며, 객관적인 근거도 없이 2억 원이라는 거액을 공제하고 나머지 보증금만 반환하겠다고 주장했습니다. 이에 더하여, 의뢰인이 보증금 전액 반환을 요구하며 부동산의 비밀번호를

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상가권리금 분쟁, 권리금 보호의무 기간(실무 포인트)

상가 권리금 분쟁에서 제일 많이 헷갈리는 게 “도대체 언제부터 언제까지 임대인이 조심해야 하는 기간이냐” 입니다. 권리금 회수기회 보호 (임대인의 방해 금지·손해배상) 는 임대차가 끝나기 6개월 전부터 ‘임대차 종료 시’까지라는 기간 구간에 묶여 돌아가서, 종료일을 하루라도 잘못 잡으면 주장 구조가 흔들릴 수 있습니다. 시작점: ‘종료일’에서 역산하여 6개월되는 날 실무적으로는 “행위가 있었던 날”을 먼저 잡기보다, 임대차 종료일을 특정한 뒤 그날부터 6개월을 거꾸로 계산하는 방식을 취합니다. ‘임대차 종료 시’는 보증금 반환 때인가? 기간만료·해지 등으로 끝나는 때인가? 종종 “보증금을 아직 못 받았으니 임대차가 계속이다 → 종료 시가 늦춰진다”는 주장이 나오는데, 서울중앙지방법원 2025. 9. 25. 선고 2024가단5065573 판결은 권리금 규정에서 말하는 ‘임대차 종료 시’는 기간만료·해제·해지 등으로 임대차가 끝나는 때이고, 보증금 반환 전까지 임대차관계가 존속한다고 보

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상가 원상복구 조항, 임차인이 반드시 짚어야 할 지점

상가 임대차가 끝날 때 임차인은 목적물을 “원상회복하여 반환”해야 하는데, 실제 분쟁은 ‘원상’이 무엇인지, 어디까지를 ‘임차인 비용’으로 돌릴지에서 문제됩니다. 원칙적으로 임차인은 자신이 설치·변경한 부분을 철거해 임대 당시 상태로 돌려주면 되고, 별도 약정이 없으면 통상적인 사용에 따른 노후화(통상손모)까지 임차인에게 부담시키긴 어렵습니다. 이때 원상회복의 범위 (임대 당시 상태, 무엇이 임차인이 행한 변경인지)는 임대인이 주장·증명해야 한다는 점도 실무상 중요합니다. 이러한 점들을 고려하여 상가 원상복구 조항 설정시 임차인이 주의해야 할 부분을 알아보겠습니다. 임차인이 반드시 협상해야 할 7가지 포인트 1) 원상복구 ‘기준시점’을 계약서에 박아두기 “분양 당시”, “준공 당시” 같은 문구는 가급적 피하는 것이 좋습니다. ‘입주 인도 당시 현 상태’처럼 기준을 특정하고, 사진·도면을 계약서에 첨부해 두면 범위 다툼을 크게 줄일 수 있습니다. 2) ‘통상손모 제외’와 감가상각 반영

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임대인이 수리를 거부할 때 임차인의 대응 정리

임대차 계약을 맺고 건물을 사용하다 보면 누수, 난방 고장, 전기·수도 시설 문제 등 크고 작은 하자가 생기기 마련입니다. 문제는 임대인에게 수리를 요청했는데도 묵묵부답이거나 차일피일 미루는 경우입니다. 이럴 때 임차인은 그저 기다릴 수밖에 없을까요? 그렇지 않습니다. 법은 임차인에게 실질적인 대응 수단을 여럿 마련해 두고 있습니다. 임대인의 수선의무, 어디까지일까요? 민법 제623조는 임대인이 계약 기간 동안 임차인이 목적물을 제대로 사용·수익할 수 있는 상태를 유지해야 할 의무를 진다고 규정합니다. 이를 수선의무라고 하는데, 임대인에게 잘못이 없는 경우에도 이 의무는 사라지지 않습니다(대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다96984 판결). 다만 모든 하자에 대해 임대인이 수선의무를 지는 건 아닙니다. 임차인이 별 비용 없이 손쉽게 고칠 수 있는 사소한 문제라면 임대인의 의무로 보기 어렵습니다. 반면 그것을 수리하지 않으면 임차인이 계약 목적에 따라 건물을 사용할 수 없게

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"직접 장사할 겁니다”라고 했다가 말 바꾼 임대인, 권리금 책임은?

상가임대차 계약이 끝나갈 무렵, 많은 임차인분들이 그동안 쌓아온 영업 가치를 ‘권리금’으로 회수하고자 합니다. 새로운 임차인을 구해 권리금 계약을 맺고, 임대인에게 신규 임대차 계약을 주선하는 것이 일반적인 절차입니다. 그런데 만약 임대인이 “이제 내가 직접 장사할 거니 새로운 임차인은 받을 수 없다”고 통보한다면 어떻게 될까요? 임차인은 권리금을 고스란히 포기해야만 할까요? 더 나아가, 임대인이 며칠 뒤 “생각이 바뀌었다. 그냥 당신이 계속 장사하거나 새로운 사람을 구해보라”며 입장을 바꾼다면, 이미 발생한 권리금 회수 방해의 책임은 사라지는 것일까요? 최근 이러한 쟁점에 대해 명확한 판단을 내린 하급심 판례(울산지방법원 2024나12866)가 있어 소개하고자 합니다. 사건의 전말: 엇갈린 말, 사라진 기회 음식점을 운영하던 임차인 A씨는 임대차 계약 만료를 앞두고 있었습니다. 그런데 임대인 B씨는 계약 만료 5개월 전, ‘자신이 직접 영업할 계획’이라며 계약을 갱신하지 않겠다고

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상가 권리금 거절, 임대인의 ‘정당한 사유’는 왜 이렇게 까다로운가

상가 권리금 분쟁에서 임대인이 “정당한 사유”를 들어 신규임차인 계약을 거절해도, 법원은 이를 예외 사유로 보고 비교적 좁게(엄격하게) 해석하는 경향이 뚜렷합니다. 특히 권리금 회수기회 보호 규정은 임차인이 영업으로 형성한 가치를 회수할 “기회”를 보장하려는 취지이므로, 그 예외인 정당한 사유는 법이 열거한 유형에 가깝거나 그에 준해야 한다는 식으로 판단합니다. 법원은 ‘정당한 사유’를 왜 좁게 보나 권리금 회수기회 보호는 “임차인이 영업으로 만들어낸 유·무형 가치”를 회수할 길이 막히는 문제를 막기 위한 제도라서, 임대인의 거절을 폭넓게 인정하면 제도 자체가 무력화될 수 있습니다. 조문 구조상 원칙(방해 금지)이 있고 예외(정당한 사유)가 붙어 있어, 법원은 통상 예외를 넓히는 해석을 경계합니다. 실제 판결은 '정당한 사유는 상가임대차법 제10조의4 제2항 각 호에 준하는 사정이어야 한다'는 취지로 판시하는 경우가 많습니다 (광주고등법원 2018나25129, 2018나25136 판

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재건축·철거·리모델링을 이유로 ‘신규임차인 거절’, 어디까지 가능할까?

상가 임대차가 끝날 무렵, 임차인이 “새 임차인을 구해 권리금을 받고 나가겠다”고 하면 임대인은 원칙적으로 이를 방해하면 안 됩니다. 그렇다면 임대인이 “재건축(철거)할 거라서”, “리모델링(대수선)할 거라서” 라고 하면 언제든 신규임차인을 거절할 수 있을까요? 결론부터 말하면 ‘계획’만으로는 부족하고, 법이 인정하는 예외 요건에 들어맞는지가 핵심입니다. “재건축·철거”는 면책이 되는 경우가 따로 있다 1) 아예 권리금 보호의무가 발생하지 않는 경우 권리금 회수기회 보호의무는, 임대인이 계약갱신요구를 거절할 수 있는 사유 (예: 차임 연체, 재건축 등)가 있으면 발생하지 않는 구조입니다. 재건축(철거)과 관련해서는 통상, “(i) 계약 체결 당시 공사시기·소요기간까지 포함해 구체적으로 고지하고 그 계획대로 진행, (ii) 노후·훼손 등으로 안전사고 우려, (iii) 다른 법령에 따른 철거·재건축” 같은 요건이 문제됩니다. 이때 법원은 재건축 사유, 실제 추진 가능성과 진행 단계 등을

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약국, 프랜차이즈, 식당 등 업종별 '권리금 분쟁 포인트'

상가 권리금은 단순히 “가게 값”이 아니라, 시설·비품 같은 유형 가치, 단골·노하우 같은 영업 가치, 그리고 입지(자리) 자체의 이점까지 묶인 개념입니다. 그래서 분쟁이 나면 법원은 “이 업종의 매출이 무엇에 기대는가?” 를 먼저 봅니다. 그에 따라 권리금의 구성(영업 vs 입지), 임대인의 책임, 손해배상액(감액 포함)이 달라집니다. 약국: '조제 매출'이 크면, ‘입지(병원·동선) 의존’ 논쟁이 커진다 약국은 매출의 대부분이 처방(조제)에서 나오기 쉬워, ‘약사의 실력·단골’보다 병원 근접, 동선, 건물·병원 운영 주체 같은 환경 요인이 권리금에 크게 반영되는 경우가 많습니다. 실제로 조제매출 비중(예: 96%)과 장소적 환경의 영향을 법원이 구체적으로 언급한 사례가 있습니다 (대구지방법원 2023가합204303, 2023가합204297 판결). 또 병원(또는 건물주 측)이 그 ‘장소적 환경’ 형성에 핵심 기여를 했다면, 임차인(약국)이 만든 영업가치인지, 입지 덕인지가 쟁점이

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[1심 패소 뒤집은 성공사례] 비대면 분양계약, 8억대 채무에서 벗어나다

‘청약 당첨’이라는 기쁨도 잠시, 비대면으로 급하게 체결한 분양 계약이 수억 원의 족쇄가 되어 돌아온다면 얼마나 막막할까요? 특히 계약의 중요 내용을 제대로 고지받지도 못한 채, 분양사 직원의 독촉에 떠밀려 진행된 계약이라면 더욱 억울할 것입니다. 최근 저희 법률사무소 명건은 바로 이러한 상황에 처한 원고(의뢰인)를 대리하여, 1심에서 패소했던 부동산 분양 계약금 반환 소송을 항소심에서 화해권고결정으로 이끌어냈습니다. 그 결과, 의뢰인은 8억 5천만 원에 달하는 분양 계약의 구속력에서 완전히 벗어나고, 이미 지급한 계약금 1,000만 원만 포기하는 선에서 사건을 성공적으로 마무리할 수 있었습니다. 사건의 개요 의뢰인은 스마트폰 앱 ‘토스’를 통해 신축 도시형 생활주택 청약을 신청하였고, 곧 분양대행사 직원으로부터 청약에 당첨되었다는 연락을 받았습니다. 분양사 직원은 ‘지금 아니면 기회가 없다’며 계약을 서두를 것을 강하게 독촉했고, 의뢰인이 방문 계약이 어렵다고 하자 카카오톡을 통한

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갱신요구권 10년, 임차인 명의를 가족으로 바꾸면 다시 시작된다는 주장 배척한 사례

오랜 기간 한 임차인에게 상가를 임대해 준 임대인이라면, 계약 기간 10년이 다가올수록 고민이 깊어질 수 있습니다. 그런데 만약 기존 임차인의 가족이 명의를 이어받아 영업을 계속하면서, 새로운 10년의 임대차 기간 보장을 주장한다면 어떻게 대응해야 할까요? 최근 저희 법률사무소 명건은 바로 이러한 상황에 처한 임대인(의뢰인)을 대리하여, 임차인의 부당한 갱신요구권 주장을 배척하고 건물인도 청구 소송에서 전부 승소 판결을 이끌어냈습니다. 사건의 개요 의뢰인(원고)은 상가 건물의 소유자로서, 20여 년이 넘는 긴 시간 동안 한 임차인(피고의 모친)에게 점포를 임대해 주었습니다. 그러던 중 임차인의 아들(피고)이 미용사 자격증이 있다는 이유로 임차인 명의를 변경하여 임대차 계약을 새로 작성하게 되었습니다. 문제는 그 이후에 발생했습니다. 의뢰인은 오랜 임대차 기간이 지났으므로 계약을 종료하고자 하였으나, 아들인 현 임차인(피고)은 자신과 계약한 시점부터 다시 10년의 계약갱신요구권이 보장

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팝업스토어 등 짧게 공간을 사용한 것도 무단 전대가 될까?

안녕하세요, 법률사무소 명건 대표변호사 이상옥입니다. 최근 상가 임대차 시장에서 팝업스토어 (Pop-up Store)가 큰 인기를 끌고 있습니다. 팝업스토어란 짧은 기간 동안 특정 장소에서 한시적으로 운영되는 매장을 말하는데, 보통 며칠에서 몇 주, 길어야 몇 개월 정도 운영됩니다. 그런데 상가를 임차한 분이 자신의 점포 일부를 다른 브랜드나 사업자에게 팝업스토어 용도로 짧은 기간 동안 빌려주는 경우, "이것도 무단전대에 해당하여 계약이 해지될 수 있을까?" 하는 걱정을 하시게 됩니다. 오늘은 이 문제에 대해 실제 판례를 바탕으로 자세히 알아보겠습니다. 1. 전대(轉貸)의 법적 의미 ① 전대란 무엇인가? 전대란 임차인이 임대인으로부터 빌린 건물을 다시 제3자에게 빌려주는 것을 말합니다. 민법 제629조는 "임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다" 고 규정하고 있으며, 임차인이 이를 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. ② 전대의 성립

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명도판결 받았는데 집행불능, 다음 수순은?

안녕하세요, 법률사무소 명건 총괄실장 공민석입니다. 상가 임대차 분쟁에서 임대인이 가장 답답해하는 상황 중 하나가 바로 "명도판결은 받았는데 집행이 안 되는 경우"입니다. 시간과 비용을 들여 소송에서 이겼는데도 임차인을 내보낼 수 없다면 그 허탈함은 이루 말할 수 없을 것입니다. 오늘은 이러한 상황에서 임대인이 취할 수 있는 실질적인 대응방안에 대해 알아보겠습니다. 1. 명도집행이 불능되는 주요 사유 ① 집행 당시 점유자가 판결문상의 피고와 다른 경우 가장 흔한 집행불능 사유입니다. 명도소송의 피고가 A인데, 막상 집행을 하러 가보니 B가 점유하고 있다고 주장하면 집행관은 집행불능 처리를 할 수밖에 없습니다. 불법점유를 이유로 하여 그 명도 또는 인도를 청구하려면 현실적으로 그 목적물을 점유하고 있는 자를 상대로 하여야 합니다. ② 판결상 집행목적물의 불일치 판결문에 기재된 건물과 현장의 건물이 일치하지 않거나, 증축·개축으로 인해 건물의 형태가 변경된 경우에도 집행이 불능될 수 있

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명도소송 없이 임차인을 내보낼 수 있는 방법

안녕하세요. 법률사무소 명건 대표변호사 이상옥입니다. 상가 임대차 분쟁에서 임대인들이 가장 고민하는 것 중 하나가 바로 "명도소송을 거치지 않고 임차인을 내보낼 수 있는 방법이 있을까?"입니다. 실무적으로 명도소송은 시간과 비용이 많이 소요되므로, 가능하다면 임차인의 자진명도를 이끌어내는 것이 가장 효율적입니다. 오늘은 전략적인 내용증명 발송을 통해 임차인의 자진명도를 유도하는 방법에 대해 알아보겠습니다. 내용증명이란? ① 내용증명이란? 내용증명이란 발송인이 수취인에게 특정 문서를 언제 발송하였다는 사실을 우체국이 공적으로 증명하는 등기우편제도입니다. 이는 법률상 각종의 최고, 승인, 계약의 해제·취소 등 권리·의무의 변경에 대해서 후일 당사자 간의 분쟁 등이 생겼을 때 증거로서 주로 이용됩니다. ② 내용증명의 심리적 압박 효과 내용증명은 단순한 통지 이상의 의미를 가집니다. 임차인 입장에서는 공식적인 우편을 통해 법적 주장이 담긴 문서를 받게 되면 상당한 심리적 압박을 느끼게 됩니

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명도 지연에 따른 배상금 약정, 정말 유효할까?

안녕하세요. 법률사무소 명건 대표변호사 이상옥입니다. 부동산 임대차계약서를 보다 보면 "임대차 종료 후 명도를 지연할 경우 1일당 원씩 지급한다"는 조항을 종종 발견하게 됩니다. 과연 이러한 약정은 법적으로 유효할까요? 오늘은 명도 지연에 따른 배상금 약정의 효력에 대해 알아보겠습니다. 명도 지연 배상금 약정이란? 명도 지연 배상금 약정은 임대차계약이 종료된 후 임차인이 건물을 제때 비워주지 않을 경우를 대비하여, 지연되는 기간 동안 일정 금액을 손해배상금으로 지급하기로 미리 정해두는 것입니다. 예를 들어 "명도 지연 시 1일당 월차임의 2배에 해당하는 금액을 지급한다"는 식으로 약정하는 경우가 많습니다. 법적으로 유효한가? 결론부터 말하면, 이러한 약정은 원칙적으로 유효합니다. 민법 제398조는 당사자가 채무불이행에 관한 손해배상액을 미리 정할 수 있도록 허용하고 있기 때문입니다. 실제로 법원도 임대차계약 종료 후 명도 지연 시 일정 금액을 손해배상금으로 지급하기로 한 약정의 효력

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권리금 회수를 위해 임대차 종료 3개월 전부터 준비해야 할 것들

안녕하세요. 법률사무소 명건입니다. 상가를 운영하시는 분들이라면 '권리금'이라는 단어를 한 번쯤 들어보셨을 겁니다. 권리금은 영업시설, 거래처, 영업 노하우, 상가 위치의 이점 등 유무형의 재산적 가치를 다음 임차인에게 넘기고 받는 대가입니다. 오랜 시간 공들여 키운 가게의 가치를 회수할 수 있는 중요한 권리이죠. 오늘은 권리금을 회수하기 위해 상가임차인들이 언제부터 무엇을 준비해야 하는지 알아보겠습니다. 권리금 회수, 언제부터 준비해야 할까? 상가건물 임대차보호법은 임대차 종료 6개월 전부터 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해하지 못하도록 규정하고 있습니다 (상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항). 따라서 임대차 종료 6개월 전부터는 본격적으로 신규 임차인을 찾기 시작해야 합니다. 특히 임대차 종료 3개월 전이 되면 더욱 적극적으로 움직여야 합니다. 이 시기부터는 신규 임차인 물색, 권리금 협상, 임대인과의 조율 등 실질적인 준비가 필요하기 때문입니다. 임대차 종료 3개월 전

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보증금 회수 못한 주택임차인 대리하여 보증금 승소한 사례

임대차 계약이 끝나면, 당연히 내 돈인 보증금은 바로 돌아올 것이라고 믿게 됩니다. 그런데 계약이 끝났는데도 임대인이 연락에 응답하지 않고, 언제 돌려줄지도 말하지 않은 채 보증금 반환을 미루기만 한다면 임차인 입장에서는 생활이 멈춰버리는 것과 같습니다. 최근 저희는 바로 이런 상황에 놓인 임차인(의뢰인)을 대리하여, 보증금 1억 3,300만 원 전액 반환 판결을 이끌어냈습니다. 사건 개요 의뢰인은 서울 구로구 소재 주택을 임차하면서 임대인에게 보증금 133,000,000원을 지급했고, 약정된 기간(2022. 1. 25. ~ 2024. 1. 24.) 동안 거주했습니다. 계약 만료가 다가오자 의뢰인은 임대차가 묵시적으로 갱신되는 것을 막기 위해, 문자메시지로 갱신거절 및 만료 시 퇴거 의사, 그리고 보증금 반환 요청을 분명히 전달했습니다. 그럼에도 임대인은 아무런 답변을 하지 않았고, 계약이 종료된 뒤에도 약 22개월이 지나도록 보증금을 돌려주지 않았습니다. 의뢰인은 더 이상 기다릴

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원상복구 특약인 ‘준공 당시’, 임차인은 그대로 따라야 할까?

안녕하세요. 법률사무소 명건입니다. 임대차 계약서에서 종종 보이는 원상복구 관련 특약 문구가 있습니다. “계약 종료 시 임차인은 목적물을 준공 당시(신축 당시) 상태로 원상복구하여 반환한다.” 얼핏 명확해 보이기 때문에, 이 한 줄이 임차인에게 보증금 정산·복구비 산정의 ‘폭탄’이 되는 것처럼 보이나, 반드시 그렇지는 않습니다. 오늘은 왜 그런지 알아보겠습니다. 먼저 원상복구범위에 관한 원칙부터 보자면, 임차인의 원상회복의무는 통상 ‘임차 개시 당시의 상태로’ 돌려놓는 의미로 이해되고, 통상적인 사용으로 생기는 마모·노후(통상의 손모)까지 임차인이 다 책임지는 것으로 보긴 어렵다는 것이 판례 태도입니다. 그런데 ‘준공 당시 복구’ 특약은 이 기본선을 임차인에게 더 불리하게 바꿀 수 있는 조항이라서, 법원은 보통 (1) 정말 그런 수준까지 합의가 명확했는지, (2) 그 “준공 당시”가 무엇을 뜻하는지 (도면? 사진? 실제 사용승인 용도?), (3) 임대인이 그 기준과 손해를 명확히 입

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관리비를 오래 미납하면 상가임대차계약이 해지될까?

안녕하세요, 법률사무소 명건 총괄실장 공민석입니다. 상가를 임차하여 영업을 하시는 분들 중에는 차임은 제때 납부하지만 관리비는 밀리는 경우가 종종 있습니다. "관리비는 차임이 아니니까 조금 늦게 내도 괜찮겠지" 라고 생각하시는 분들도 계시는데, 과연 관리비를 오래 미납하면 임대차계약이 해지될 수 있을까요? 오늘은 이 문제에 대해 실제 판례를 바탕으로 자세히 알아보겠습니다. 1. 관리비와 차임의 구별 ① 관리비의 법적 성격 관리비는 건물의 유지·관리에 필요한 비용으로, 일반적으로 일반관리비, 청소비, 경비비, 소독비, 승강기 유지비, 수선유지비, 전기료, 수도료, 난방비 등으로 구성됩니다. 상가건물의 경우에도 이와 유사하게 건물의 공용부분 관리, 청소, 경비, 시설물 유지·보수 등에 소요되는 비용을 관리비로 징수하게 됩니다. ② 관리비는 차임과 다르다 관리비는 법적으로 차임과는 구별되는 개념입니다. 차임은 임대차 목적물의 사용·수익에 대한 대가로 임대인에게 지급하는 금전인 반면, 관리

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월세 연체 후 뒤늦게 납부하면 해지를 막을 수 있을까?

안녕하세요, 법률사무소 명건 대표변호사 이상옥입니다. 상가를 임차하여 장사를 하다 보면 예상치 못한 경영난으로 월세를 제때 내지 못하는 상황이 발생할 수 있습니다. 이런 경우 많은 임차인분들이 "뒤늦게라도 밀린 월세를 내면 계약 해지를 막을 수 있지 않을까?" 라는 기대를 하시곤 합니다. 오늘은 이 문제에 대해 실제 판례를 바탕으로 자세히 알아보겠습니다. 1. 차임 연체와 계약 해지의 기본 원칙 상가건물 임대차보호법 제10조의8에 따르면, 임차인의 차임 연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다. 예를 들어 월세가 100만 원이라면, 3개월분인 300만 원을 연체했을 때 임대인은 계약을 해지할 수 있다는 의미입니다. 여기서 중요한 점은 연속된 3개월이 아니어도 된다는 것입니다. 2. 해지 통보 후 뒤늦게 납부하면 어떻게 될까? ① 원칙: 해지 효력 발생 후에는 소용없다. 가장 중요한 원칙은 임대인의 해지 의사표시가 임차인에게 도달한 시점입니다. 일단

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임대차기간 중 업종 변경, 임대인 동의는 필수인가?

안녕하세요, 법률사무소 명건 총괄실장 공민석입니다. 상가를 운영하다 보면 매출 부진 등의 이유로 업종을 변경하고 싶을 때가 많습니다. 이때 가장 많이 하시는 질문이 “어차피 내 돈 내고 쓰는 공간인데, 업종 변경에 임대인 동의가 꼭 필요한가요?” 입니다. 결론부터 말씀드리면, “계약서에 업종이 특정되어 있다면, 임대인 동의는 사실상 필수”입니다. 임차인은 계약 또는 건물의 성질에 따라 정해진 용도로 상가를 사용해야 할 의무가 있으며, 무단 업종 변경은 계약 해지 사유가 될 수 있습니다. 이번 칼럼에서는 법원이 어떤 기준으로 업종 변경의 위법성을 판단하는지, 그리고 임차인이 동의 없이 업종을 변경했을 때 어떤 위험이 따르는지 판례를 통해 구체적으로 살펴보겠습니다. 1. 법원의 기본 원칙: 임차인은 ‘정해진 용법’에 따라 사용할 의무가 있다 임대차 계약의 기본 원칙 중 하나는 임차인이 계약에서 정한 용도와 방법(용법)에 따라 목적물을 사용·수익해야 한다는 것입니다. 만약 계약서에 ‘업종

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사업자등록을 하지 않은 상가임차인 보호받을 수 없나?

안녕하세요, 법률사무소 명건 대표변호사 이상옥입니다. 상가 임대차계약을 해놓고도 “아직 오픈 전이라서”, “세금 문제 때문에”, “일단 장사 좀 되면” 같은 이유로 사업자등록을 미루는 임차인이 꽤 많습니다. 그런데 상가 임대차에서 사업자등록은 단순한 세무 절차가 아니라, 내 임차권(보증금)을 제3자에게 ‘공시’해서 지키는 핵심 장치입니다. 결론부터 말씀드리면, 사업자등록을 하지 않으면, (정확히는 ‘신청’조차 하지 않으면) 상가임대차보호법이 주는 가장 강력한 보호인 ‘대항력·우선변제’에서 치명적인 공백이 생길 수 있습니다. 다만 “사업자등록을 안 했으니 상가임대차보호법이 통째로 적용이 안 된다” 라고 단정할 수는 없고, 적용 구조를 구분해서 이해해야 합니다. 1. “상가임대차보호법이 적용되느냐”와 “대항력이 있느냐”는 다릅니다. 상가임대차보호법은 ‘사업자등록을 한 건물’이 아니라, ‘사업자등록의 대상이 되는 건물’ 임대차에 적용된다고 규정합니다 (상가임대차보호법 제2조 제1항). 즉

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편의점 앞 테이블 고성방가, 임대차계약이 해지될까?

안녕하세요, 법률사무소 명건 대표변호사 이상옥입니다. 편의점 앞 테이블·파라솔은 “매출을 올리는 장치”인 동시에 “분쟁을 부르는 장치” 이기도 합니다. 특히 주거가 섞인 건물 (상가+다가구/다세대)에서는 심야 시간대에 손님들이 외부 테이블에서 취식·음주를 하며 고성방가, 쓰레기 투기, 구토, 노상방뇨까지 이어져 임대인·입주민이 강하게 반발하는 일이 흔합니다. 그렇다면 임대인은 이런 민원을 이유로 임차인을 내보낼 수 있을까요? 1. ‘해지’와 ‘갱신거절’은 게임의 규칙이 다릅니다 ① 계약기간 중 “해지” 임대차는 계속적 계약이어서, 상대방의 위반으로 신뢰관계가 파괴되어 더 이상 계약을 유지하기 어려운 정도여야 해지가 됩니다. 또 하나 포인트가 있습니다. 상가임대차 영역에서는 임차인 갱신요구권 보장 취지 때문에, 법이 정한 갱신거절 사유 (제10조 제1항 단서 각 호)에 준할 정도가 아니면 임대인의 일방적 해지를 쉽게 허용하지 않는 경향이 있습니다. ② 계약만료 시 “갱신거절” 편의점처

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고기 굽는 냄새 심하면 임대차계약을 해지할 수 있을까?

안녕하세요, 법률사무소 명건 대표변호사 이상옥입니다. 상가에서 고깃집이나 튀김 등 냄새가 발생하는 요식업을 운영하시는 사장님이라면 한 번쯤 고민해 보셨을 문제입니다. "아래층 음식 냄새 때문에 도저히 살 수가 없어요!", "건물 전체에 냄새가 배서 다른 임차인들이 힘들어합니다." 와 같은 임대인이나 다른 입주민의 항의, 그리고 이로 인한 임대차 계약 해지 통보 가능성은 늘 불안한 부분입니다. 결론부터 말씀드리면, 단순히 고기를 굽는 냄새가 난다는 이유만으로 임대인이 일방적으로 계약을 해지하기는 어렵습니다. 하지만 상황에 따라서는 계약 해지가 인정될 수도 있으므로, 법원이 어떤 기준으로 판단하는지, 그리고 어떻게 대응해야 하는지 구체적인 판례와 함께 짚어보겠습니다. 1. 원칙: '통상적인 냄새', 법원은 어느 정도 예상된 것으로 봅니다. 우리 법원은 식당 영업을 위한 임대차 계약이라면, 그 과정에서 어느 정도의 냄새나 소음이 발생하는 것은 계약 체결 당시부터 어느 정도 예상 가능했다고

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권리금 포기 약정이 예외적으로 유효한 경우

안녕하세요, 법률사무소 명건 대표변호사 이상옥입니다. 상가 임대차 계약서에서 "임대차 종료 시 권리금을 일체 주장하지 않는다"는 특약은 흔히 발견되는 문구입니다. 대부분의 임차인들은 상가임대차보호법 (이하 ‘상가임대차법’)의 강행규정성에 따라 이러한 약정이 무효라고 알고 있습니다. 실제로 법원은 이러한 약정이 임차인에게 불리한 것으로서 원칙적으로 효력이 없다고 판단합니다. 하지만 모든 권리금 포기 약정이 무효가 되는 것은 아닙니다. 법원은 계약 체결의 전반적인 경위와 제반 사정을 종합적으로 고려하여, '실질적으로 임차인에게 불리하다고 볼 수 없는 특별한 사정'이 인정될 경우 예외적으로 그 약정이 유효하다고 판단하기도 합니다. 이번 칼럼에서는 법원이 어떤 경우에 이 '특별한 사정'을 인정하여 임차인의 권리금 주장을 배척했는지, 그 구체적인 판례들을 통해 예외의 기준과 한계를 명확히 짚어보겠습니다. 1. 핵심 요약: 원칙은 '무효', 그러나 ‘특별한 사정’이 있다면 예외적 ‘유효’ 결론

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임대인이 가족에게 임대하는 경우 권리금 회수 방해일까?

안녕하세요, 법률사무소 명건 총괄실장 공민석입니다. 수년간 공들여온 가게의 권리금을 회수하려는데, 임대인이 "이제 내 아들 (또는 사위, 딸)이 여기서 장사할 거니 신규 임차인을 받을 수 없습니다" 라고 통보한다면 임차인은 어떻게 대응해야 할까요? 임대인의 가족이라는 이유가 과연 임차인의 권리금 회수 권리를 막을 수 있는 '정당한 사유'가 될 수 있을까요? 이번 칼럼에서는 ‘임대인의 가족 사용’을 둘러싼 법원의 명확한 판단 기준을 최신 판례를 통해 심층적으로 분석하고, 임차인과 임대인 모두가 알아야 할 법적 쟁점과 실무상 유의사항을 명확하게 짚어보겠습니다. 1. 핵심 요약: ‘가족 사용’은 ‘직접 사용’과 동일… 원칙적으로 권리금 회수 방해 결론부터 말씀드리면, 임대인이 자신의 아들이나 사위 등 가족이 사용할 것 이라는 이유로 신규 임대차계약 체결을 거절하는 것은, 법원에서 '정당한 사유'로 인정되지 않습니다. 이는 임대인이 ‘직접 사용하겠다’고 주장하는 것과 실질적으로 다르지 않으

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인테리어 비용(유익비)을 임대인에게 받을 수 있을까?

안녕하세요, 법률사무소 명건 대표변호사 이상옥입니다. 상가 임대차 계약을 하고 새로운 사업을 시작할 때, 임차인은 적게는 수천만 원에서 많게는 수억 원의 인테리어 비용을 지출합니다. 그런데 계약 기간이 끝나고 나갈 때, 이 비용을 임대인에게 청구할 수 있을지 궁금해하는 분들이 많습니다. 우리 민법은 임차인이 지출한 비용이 임차물의 가치를 객관적으로 증가시켰을 때, 임대인이 그 비용을 상환하도록 하는 '유익비 상환청구권'을 인정하고 있습니다. 하지만 현실에서는 임차인이 인테리어 비용을 '유익비'로 인정받아 돌려받는 경우는 극히 드뭅니다. 법원은 왜 임차인의 유익비 상환 청구를 엄격하게 판단할까요? 본 칼럼에서는 관련 법규와 다수의 판례를 통해, 많은 임차인들이 간과하는 '유익비 상환의 3가지 냉정한 진실'을 짚어보겠습니다. 1. 핵심 요약: 원칙은 '가능', 현실은 '불가능'에 가까운 이유 결론부터 말하자면, 법적으로는 가능하지만 현실적으로는 거의 불가능합니다. 임차인의 유익비 상환청

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[임대차전문변호사] 상가 임차인의 ‘장기수선충당금’ 반환 청구, 전부 기각시킨 승소사례

안녕하세요. 법률사무소 명건입니다. 사건개요 의뢰인(피고)은 상가 건물의 한 호실을 소유한 임대인입니다. 원고인 임차인은 수년간 해당 상가를 임차하여 ‘학원’으로 사용하였습니다. 임대차계약 종료 후, 원고는 ‘임대차계약 기간 중인 2018. 2. 1.부터 2018. 12. 30.까지의 기납부한 관리비 중 장기수선충당금 약 1,100만 원 부분을 돌려달라’며 의뢰인을 상대로 소송을 제기하였습니다. 법률사무소 명건 '대응전략' 저희 법률사무소 명건은 원고의 청구가 법리적으로 타당하지 않음을 다음과 같이 주장하며 적극적으로 방어했습니다. 1) 적용 법률의 오류: "공동주택관리법은 상가에 적용되지 않는다" 원고가 청구의 근거로 든 「공동주택관리법」은 아파트, 연립주택, 다세대주택과 같은 '공동주택'의 관리를 위해 만들어진 법률입니다. 의뢰인의 건물은 명백한 ‘상가건물’이므로 이 법의 적용 대상이 아니라는 점을 주장했습니다. 2) 상가 관련 법률에도 근거 부재: "집합건물법에도 반환 의무 규

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권리금 계약할 때 임대인이 모르게 해도 괜찮을까?

안녕하세요, 법률사무소 명건 대표변호사 이상옥입니다. 상가 임대차 시장에서 '권리금'은 임차인의 재산적 가치를 실현하는 중요한 수단입니다. 가게를 넘기려는 기존 임차인과 새로 들어오려는 신규 임차인 사이에 권리금 계약이 오가는 것은 매우 흔한 일입니다. 이때 많은 임차인분들께서 "권리금 계약을 할 때 임대인에게 굳이 알려야 할까?", "우리끼리 조용히 계약하고, 나중에 신규 임차인을 소개해 주기만 하면 되는 것 아닐까?"라는 궁금증을 가집니다. 결론부터 말씀드리면, 권리금 계약 자체는 임대인 모르게 체결해도 법적으로 무효가 아니므로, 큰 문제가 없습니다. 다만, 신규임차인을 구한 후 소개할 때 반드시 적법한 절차에 의해 주선행위를 하는 것이 중요합니다. 1. 핵심 요약: 계약은 유효, 그러나 '회수'는 별개의 문제 권리금 계약의 당사자는 기존 임차인과 신규 임차인입니다. 따라서 두 사람의 의사가 합치되면 임대인의 인지나 동의가 없더라도 계약 자체는 유효하게 성립합니다. 하지만 권리금

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동물병원, 애견카페 등 특수 업종의 임대차 분쟁 유형

안녕하세요, 법률사무소 명건 총괄실장 공민석입니다. 최근 반려동물 인구가 급증하면서 동물병원, 애견카페, 애견미용실 등 관련 산업도 빠르게 성장하고 있습니다. 하지만 이러한 '특수 업종'은 일반 상가와 달리 임대차 계약 단계부터 예상치 못한 분쟁에 휘말릴 가능성이 매우 높습니다. 개 짖는 소리와 냄새로 인한 이웃의 민원부터, 수술실이나 방음 시설 같은 특수 인테리어의 철거 문제, 까다로운 인허가 절차까지, 일반적인 임대차 상식만으로는 해결하기 어려운 문제들이 곳곳에 도사리고 있습니다. 본 칼럼에서는 실제 판례를 바탕으로 동물 관련 특수 업종 임차인이 계약 전 반드시 알아야 할 4가지 핵심 법률 분쟁 유형과 그 해결책을 심도 있게 분석합니다. 1. 핵심 요약: 특약과 증거가 운명을 가른다. 결론부터 말하면, 동물 관련 업종의 임대차 분쟁은 '계약서 특약'과 '객관적 증거'에 의해 좌우되는 경우가 많습니다. 법원은 단순히 '동물 관련 업종'이라는 이유만으로 임차인에게 무한한 책임을 지우

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상가 명도소송 당했을 때, 임차인의 대응 전략

안녕하세요, 법률사무소 명건 대표변호사 이상옥입니다. 어느 날 갑자기 법원에서 날아온 ‘건물 명도 청구의 소’ 소장. 임대인이 가게를 비워달라며 소송을 제기한 것입니다. 수년간 공들여온 삶의 터전을 잃을 위기에 처한 임차인은 눈앞이 캄캄해집니다. 이럴 때 무작정 감정적으로 대응하거나 소장을 무시하고 버티는 것은 패소로 가는 지름길입니다. 상가 명도소송은 임대인의 권리(소유권)와 임차인의 권리(영업권, 보증금 등)가 첨예하게 부딪히는 법적 다툼입니다. 따라서 소장을 받았다면, 냉정하게 상황을 분석하고 법이 보장하는 임차인의 권리를 ‘방패’와 ‘창’으로 삼아 체계적으로 대응해야 합니다. 본 칼럼에서는 실제 판례를 바탕으로 명도소송을 당한 상가 임차인이 반드시 알아야 할 핵심 대응 전략을 구체적으로 제시합니다. 1. 첫 단추: 30일 내 ‘답변서’ 제출의 중요성 법원으로부터 명도소송 소장을 받았다면, 가장 먼저 해야 할 일은 우편물에 찍힌 ‘송달일’을 확인하고 그날로부터 30일 이내에 법

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[언론보도] ‘임차인이 살던 집 매수하면 전세대출 보증 효력 잃을 수도…’ 위키트리

2026. 1. 15, 법률사무소 명건 이상옥 대표변호사는, 최근 대법원이 선고한 ‘임차인의 임차주택 소유권 취득 시 대항력 상실 및 전세대출 보증기관의 면책’ 관련 판결(대법원 2026. 1. 8. 선고 2025다213466 판결)에 대하여 부동산, 임대차관련법 전문변호사 자격으로 인터뷰하였습니다. 본 판결은 전세자금대출을 받아 거주하던 임차인이 해당 주택을 매수할 경우, 기존 대출 보증의 효력이 상실될 수 있음을 명확히 한 중요한 사례로, 임차인과 금융기관 모두에게 시사하는 바가 큽니다. “사건의 개요” 본 사건의 사실관계는 다음과 같습니다. 가. 임대차 및 대항력 취득 임차인 A씨는 주택을 임차하여 2018. 4. 12. 전입신고와 확정일자를 받아 「주택임대차보호법」상 대항력과 우선변제권을 확보했습니다. 나. 전세자금대출 및 보증계약 A씨는 주택도시보증공사 (HUG, 피고)의 ‘전세금안심 대출보증’을 받아 은행(원고) 으로부터 전세자금을 대출받았습니다. 해당 보증 약관에는 ‘임

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차임증액소송 소장을 받았다면? 임차인의 대응 전략

안녕하세요, 법률사무소 명건 대표변호사 이상옥입니다. 어느 날 갑자기 법원에서 등기우편물이 도착했습니다. 떨리는 마음으로 열어보니 임대인이 제기한 ‘차임증액 청구소송’ 소장입니다. “주변 시세에 맞춰 월세를 올려달라”는 임대인의 요구에 동의하지 않았더니, 결국 법정 다툼으로 이어진 것입니다. 눈앞이 캄캄해지고 당장 가게를 비워야 하는 것은 아닌지 불안한 마음이 드는 것이 당연합니다. 하지만 소송을 당했다고 해서 무조건 불리한 위치에 놓이는 것은 아닙니다. 법은 임대인의 권리만큼 임차인의 권리도 보호하고 있으며, 임대인의 증액 청구가 법적 요건을 갖추지 못했다면 법원은 임차인의 손을 들어줄 것입니다. 오늘은 ‘차임증액 청구소송’ 소장을 받은 임차인 ‘성실혜’ 씨가 이 막막한 상황을 어떻게 헤쳐나가야 할지, 답변서 작성부터 소송 중 대응, 핵심 방어 논리까지 A부터 Z까지 상세하게 알려드리겠습니다. 1. 임차인의 방패: 4가지 핵심 방어 논리 방어 논리1 : 상가임대차법의 ‘5%룰’을

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상가임대차 계약 후 주거를 겸용하는 경우 계약해지될까?

안녕하세요, 법률사무소 명건 총괄실장 공민석입니다. 1인 공방, 소규모 쇼핑몰, 심야 영업 식당 등을 운영하는 사장님들 중에는 사업장 한편에 작게나마 주거 공간을 마련해 생활하는 경우가 많습니다. 비싼 주거 비용을 아끼고 업무에 집중할 수 있다는 장점 때문입니다. 하지만 ‘상가’로 계약한 곳에서 잠을 자고 생활하는 행위가 임대차 계약의 발목을 잡는 시한폭탄이 될 수 있다는 사실을 아는 분은 많지 않습니다. 이번 칼럼에서는 법원이 상가 건물의 주거 겸용을 어떻게 바라보는지, 어떤 경우에 계약 해지라는 최악의 상황까지 갈 수 있으며, 임차인의 권리는 어디까지 보호받을 수 있는지 판례를 통해 명확하게 짚어보겠습니다. 핵심 요약: 원칙은 ‘용도 외 사용 금지’, 그러나 임대인의 ‘동의’ 여부가 관건 결론부터 말씀드리면, 상가 임대차 계약서에 명시된 ‘영업용’ 목적 외에 주거를 겸하는 것은 원칙적으로 '용도 외 사용'에 해당하여 계약 위반이 될 수 있습니다. 이것이 계약의 기초가 되는 신뢰

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임차인이 교도소에 수감되었다면 임대차계약은 어떻게 될까?

안녕하세요, 법률사무소 명건 대표변호사 이상옥입니다. 어느 날 갑자기, 월세를 내던 임차인이 교도소에 수감되었다는 소식을 듣게 된다면 임대인은 어떻게 대처해야 할까요? 월세는 계속 받을 수 있는 것인지, 계약을 해지할 수는 있는지, 남겨진 짐들은 어떻게 처리해야 하는지 등 눈앞이 캄캄해질 수 있습니다. 이처럼 특수한 상황에서는 감정적으로 대처하거나 섣불리 행동해서는 안 됩니다. 자칫 잘못하면 오히려 임대인이 손해배상 책임을 질 수 있기 때문입니다. 이번 칼럼에서는 실제 판례를 바탕으로 임차인이 수감되었을 때 임대인이 반드시 알아야 할 법적 절차와 대응 방안을 단계별로 명쾌하게 알려드립니다. 1. 핵심 요약: ‘수감’ 자체는 해지 사유가 안돼… 핵심은 ‘차임 연체’ 결론부터 말씀드리면, 임차인이 교도소에 수감되었다는 사실 그 자체만으로는 임대차 계약의 즉시 해지 사유가 되지 않습니다. 임대인이 계약을 해지하고 부동산을 인도받기 위한 가장 확실하고 중요한 법적 근거는 바로 '차임(월세)

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[명도전문변호사] 교회는 상가임대차법 적용 대상이 아님을 입증하고 전부 승소한 사례

안녕하세요. 법률사무소 명건입니다. 사건개요 의뢰인(임대인)은 2019년경 상대방(교회)과 상가 건물 1층에 대한 임대차계약을 체결하였습니다. 당시 작성된 계약서는 ‘상가 월세 계약서’라는 명칭을 사용했고, 특약사항으로 “기타사항은 상가건물 임대차보호법 (이하 ‘상가임대차법’)에 따르기로 한다”는 문구가 포함되었습니다. 이후 계약은 두 차례 신되었고, 마지막 계약 기간은 2024년 11월 30일에 만료되었습니다. 계약기간 만료 후에도 상대방이 계속 건물을 사용하자, 의뢰인은 2025년 5월경 문자메시지를 통해 계약 해지를 통보하였습니다. 그러나 상대방은 본인들이 상가임대차법의 적용을 받는다며 계약갱신요구권을 주장하고, 수천만 원의 시설비 (필요비·유익비)를 상환해 줄 때까지 나갈 수 없다며 인도를 거부하였습니다. 이에 의뢰인은 저희 법률사무소 명건을 찾아와 상대방을 상대로 한 건물인도 소송을 의뢰하였습니다. 법률사무소 명건 '대응전략' 핵심 쟁점: ① 이 사건 임대차계약이 상가임대차

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