원상복구 특약인 ‘준공 당시’, 임차인은 그대로 따라야 할까?

안녕하세요. 법률사무소 명건입니다.

임대차 계약서에서 종종 보이는 원상복구 관련 특약 문구가 있습니다. “계약 종료 시 임차인은 목적물을 준공 당시(신축 당시) 상태로 원상복구하여 반환한다.”

얼핏 명확해 보이기 때문에, 이 한 줄이 임차인에게 보증금 정산·복구비 산정의 ‘폭탄’이 되는 것처럼 보이나, 반드시 그렇지는 않습니다. 오늘은 왜 그런지 알아보겠습니다.

먼저 원상복구범위에 관한 원칙부터 보자면, 임차인의 원상회복의무는 통상 ‘임차 개시 당시의 상태로’ 돌려놓는 의미로 이해되고, 통상적인 사용으로 생기는 마모·노후(통상의 손모)까지 임차인이 다 책임지는 것으로 보긴 어렵다는 것이 판례 태도입니다. 그런데 ‘준공 당시 복구’ 특약은 이 기본선을 임차인에게 더 불리하게 바꿀 수 있는 조항이라서, 법원은 보통 (1) 정말 그런 수준까지 합의가 명확했는지, (2) 그 “준공 당시”가 무엇을 뜻하는지 (도면?

사진? 실제 사용승인 용도?)

, (3) 임대인이 그 기준과 손해를 명확히 입...