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재개발 또는 재건축 예정 지역 상가 임대차계약 위험성은?

안녕하세요, 법률사무소 명건 대표변호사 이상옥입니다. "이 자리, 곧 재개발 들어가면 권리금 엄청 오를 거예요." 라는 중개인의 달콤한 말에, 혹은 저렴한 임대료에 이끌려 재개발·재건축 예정 지역의 상가에 섣불리 계약하는 임차인들이 많습니다. 하지만 그 끝은 장밋빛 미래가 아닌, 하루아침에 영업장을 잃고 투자금은커녕 권리금 한 푼 받지 못하고 쫓겨나는 악몽이 될 수 있습니다. 이번 칼럼에서는 법원이 재개발·재건축 구역 내 상가 임차인의 권리를 어떻게 판단하는지, 그리고 왜 그토록 위험한지를 「도시 및 주거환경정비법」 (이하 도시정비법)과 「상가건물 임대차보호법」 (이하 상가임대차법)의 충돌 지점을 중심으로 낱낱이 파헤쳐 보겠습니다. 핵심 요약: '관리처분계획인가' 고시, 모든 것을 멈추는 법적 신호탄 결론부터 말씀드리면, 재개발·재건축 구역 내 상가 임차인에게 가장 무서운 법적 절차는 '관리처분계획인가 고시'입니다. 이 고시가 뜨는 순간, 임차인이 가진 대부분의 권리는 사실상 효력을

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가게 CCTV 설치, 임대인의 동의가 필요할까?

안녕하세요, 법률사무소 명건 총괄실장 공민석입니다. 도난 방지, 직원 관리, 안전사고 예방 등 여러 이유로 가게에 CCTV를 설치하는 사장님이 많습니다. '내 사업장이니 당연히 설치할 수 있다'고 생각하기 쉽지만, 여기에는 '임대차 계약'과 '개인정보보호법'이라는 두 가지 큰 허들이 존재합니다. 임대인의 동의 없이 설치했다가 계약 해지를 당하거나, 법을 몰라 과태료 폭탄을 맞을 수도 있습니다. 이번 칼럼에서는 가게 CCTV 설치를 둘러싼 법적 쟁점을 임대인과의 관계, 그리고 손님 및 직원에 대한 의무로 나누어 명쾌하게 알려드립니다. 1. 핵심 요약: 임대인 동의는 ‘계약상 의무’, 개인정보보호법 준수는 ‘법적 의무’ 결론부터 말씀드리면, 가게에 CCTV를 설치하기 위해서는, 임대인의 동의를 받는 것이 안전하며, 동의를 받았더라도, 개인정보보호법상 의무를 반드시 준수해야 합니다. 이 두 가지 중 하나라도 놓치면 법적 분쟁에 휘말릴 수 있습니다. 특히 한 판례에서는 임대인의 동의 없는

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임차인의 권리금 소송 1심 패소 항소해야 할까?

안녕하세요, 법률사무소 명건 대표변호사 이상옥입니다. 수년간 피땀 흘려 일군 가게의 권리금을 회수하지 못하고 1심에서 패소했을 때의 상실감은 이루 말할 수 없습니다. "판사님이 내 억울한 사정을 몰라줬다", "한 번 더 재판하면 분명 이길 수 있다"는 생각에 섣불리 항소를 결심하기 쉽지만, 이는 더 큰 패배로 가는 지름길이 될 수 있습니다. 항소심은 1심의 연장선이 아닌, '1심 판결이 왜 잘못되었는지'를 법리적으로 다투는 새로운 전쟁터입니다. 이번 칼럼에서는 권리금 소송 1심 패소 판결문을 받아든 임차인이 항소를 결심하기 전에 반드시 점검해야 할 냉정한 법적 기준과 현실적인 승소 전략을 짚어보겠습니다. 1. 핵심 요약: 항소는 ‘제2의 기회’가 아닌 ‘오류 수정 절차’ 결론부터 말씀드리면, 1심과 똑같은 주장과 증거를 가지고 항소하는 것은 패소가 거의 확실합니다. 항소심에서 승리하기 위해서는 ① 1심 판결의 명백한 '법리 오해'나 '사실 오인'을 찾아내거나, ② 1심에서 제출하지

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[권리금전문변호사] "직접 사용하겠다” 통보, 권리금 1억원 지급 및 원상복구 면제받은 사례

안녕하세요. 법률사무소 명건입니다. 사건개요 의뢰인은 2008년부터 수원시 팔달구의 한 상가에서 학원을 운영해왔습니다. 17년이라는 긴 시간 동안 수많은 수강생을 배출하며 지역 내에서 인지도를 쌓았고, 그 과정에서 상당한 시설 투자와 노력을 기울였습니다. 평화롭게 학원을 운영하던 중, 2025년 6월 건물이 새로운 주인 3인에게 매각되었습니다. 그리고 얼마 지나지 않은 2025년 8월, 새 임대인들은 의뢰인에게 "건물 전체를 직접 사용할 계획이니, 2025년 12월 31일 계약이 만료되면 학원을 비워달라" 고 통보했습니다. 17년간 일궈온 삶의 터전을 하루아침에 잃게 된 의뢰인은 막막했습니다. 특히 그동안 쌓아온 영업적 가치, 즉 '권리금'을 어떻게 회수해야 할지 전혀 길이 보이지 않았습니다. 의뢰인이 신규 임차인을 구해 권리금을 회수하고 싶다는 의사를 비쳤지만, 임대인들은 "세입자를 들일 생각이 전혀 없다. 1도 없다"며 단호하게 거절했습니다. 결국 의뢰인은 법률사무소 명건을 찾아

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영업 부진으로 가게를 내놓을 때, 권리금 받을 수 있을까요?

안녕하세요, 법률사무소 명건 대표변호사 이상옥입니다. "가게를 내놨는데, 장사가 안돼서 권리금을 제대로 받을 수 있을지 걱정입니다." 오랜 기간 공들여 온 가게를 개인적인 사정이나 깊어진 영업 부진으로 인해 다른 사람에게 넘겨야 할 때, 많은 임차인분들이 하는 공통적인 고민입니다. 특히 수년간의 누적 적자로 장부상 이익이 거의 없다면, 과연 법적으로 권리금을 인정받고 임대인의 회수 방해로부터 보호받을 수 있을지 막막하게 느껴질 수 있습니다. 결론부터 말씀드리면, 영업이익이 적자라고 해서 권리금을 전혀 인정받지 못하는 것은 절대 아닙니다. 법원은 권리금을 단지 '영업이익'만으로 평가하지 않기 때문입니다. 권리금은 크게 세 가지 기둥으로 이루어져 있으며, 법원은 각 요소를 종합적으로 판단합니다. 1. 권리금의 세 가지 기둥: 영업이익이 전부가 아니다 상가건물 임대차보호법 (이하 ‘상가임대차법’) 제10조의3은 권리금을 ‘유형·무형의 재산적 가치’ 라고 폭넓게 정의합니다. 판례와 실무에서

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[명도전문변호사] '단기임대차' 상임법 적용 불가 주장으로 소송없이 해결한 성공사례

안녕하세요. 법률사무소 명건입니다. 임대차 계약이 종료되었음에도 임차인이 상가임대차 보호법상의 권리를 주장하며 인도를 거부하는 경우가 있습니다. 특히 단기 임대차의 경우, 양측의 의사와 달리 법적 분쟁으로 비화되면 임대인의 손해는 눈덩이처럼 불어날 수 있습니다. 하지만 상대방의 주장이 법리적으로 타당하지 않음을 명확히 입증한다면, 명도소송이라는 길고 힘든 싸움 없이도 문제를 신속하게 해결할 수 있습니다. 이번 성공사례는, 3개월 단기 임대차 계약 종료 후 임차인이 상가임대차보호법 적용을 주장하며 무단 점유를 계속하자, 저희 법률사무소 명건이 ‘일시사용을 위한 임대차'이므로 상가임대차 보호법이 적용되지 않음을 핵심 논리로 내세워 부동산점유이전금지가처분을 신청하고, 법원으로부터 우리 측 주장을 인정하는 취지의 담보제공명령을 이끌어내어 임차인의 자진 인도를 받아낸 사건입니다. 사건개요 의뢰인(채권자)은 서울 강남구 소재 상가 건물의 소유자로서, 2025년 9월 한 법인 (채무자)과 건물

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월세 연체, 피치 못할 사정이 있었다면 법원에서 인정해 줄까요?

안녕하세요, 법률사무소 명건 대표변호사 이상옥입니다. 갑작스러운 실직, 예상치 못한 질병, 급격한 매출 감소… 살다 보면 피치 못할 사정으로 월세가 부담될 때가 있습니다. 이런 안타까운 상황에서 월세를 며칠, 혹은 한두 달 연체하게 되었다면 임대인의 계약 해지 통보에 어떻게 대응해야 할까요? 많은 분들이 ‘어쩔 수 없는 사정’ 이었다고 호소하면 법원도 이를 이해해주지 않을까 기대하십니다. 이번 칼럼에서는 월세 연체의 ‘정당한 사유’에 대한 법원의 입장을 명확히 짚어보겠습니다. 1. 핵심 요약: 법원의 확고한 원칙 결론부터 말씀드리면, 법원은 임차인의 개인적인 경제적 어려움 (실직, 질병, 사업 부진 등)을 월세 연체의 정당한 사유로 인정하지 않는 것이 확고한 원칙입니다. 차임(월세) 지급은 임대차 계약의 가장 기본적이고 주된 의무이므로, 임차인의 개인적인 사정만으로 이 의무를 면제하거나 정당화할 수 없다는 것이 법원의 일관된 태도입니다. 2. 판례 법리: 법원은 왜 엄격한 기준을 적

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[임대차전문변호사] 무단전대, 퇴거 위기에서 새로운 계약 체결로 이끈 성공사례

안녕하세요. 법률사무소 명건입니다. 사건개요 가. 사건의 배경 의뢰인은 동대문종합시장에서 점포를 운영하던 성실한 상인이었습니다. 의뢰인은 기존 임차인으로부터 점포를 다시 임차하는 ‘전대차' 계약을 통해 사업을 영위하고 있었습니다. 그런데 어느 날 갑자기 건물 소유주인 임대인 (원고)으로부터 "임대차 계약이 종료되었고, 당신은 허락받지 않은 불법 점유자이니 가게를 비우라”는 취지의 건물인도 청구 소송을 당하게 되었습니다. 나. 원고(임대인)의 주장 원고 측은 소장을 통해, 기존 임차인과의 임대차 계약이 기간 만료로 종료되었음을 주장했습니다. 또한, 의뢰인은 임대인의 동의 없이 점포를 사용하고 있는‘무단 전차인'이므로 해당 점포를 점유할 법적 권리가 없다고 주장하며, 즉각적인 퇴거를 요구했습니다. 법률적으로 임대인의 동의 없는 전대차는 계약 해지 사유가 될 수 있기에 의뢰인에게는 매우 불리한 상황이었습니다. 다. 본 사건의 핵심 쟁점 본 사건의 핵심 쟁점은 ‘의뢰인의 점유가 과연 임대인

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권리금 감정 결과, 어떻게 다툴 것인가?

안녕하세요, 법률사무소 명건 대표변호사 이상옥입니다. 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상 소송에서 법원이 지정한 감정인의 권리금 감정 결과는 판결의 향방을 결정하는 핵심적인 증거입니다. 그러나 감정 결과가 항상 절대적인 것은 아니며, 그 내용에 불합리한 점이 있다면 적극적으로 다투어 판결에 유리한 결론을 이끌어 낼 수 있습니다. 본 칼럼에서는 권리금 감정 결과의 구체적인 항목과 쟁점을 어떻게 효과적으로 다툴 수 있는지 심도 있게 분석합니다. 1. 핵심 요약 법원은 감정인의 감정 결과를 존중하는 것이 원칙이나, 감정 방법이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등 현저한 잘못이 있음을 입증하는 경우 그 결과를 배척할 수 있습니다. 특히 비교대상이 될 수 없는 거래사례를 사용하거나, 객관적인 영업이익 자료를 무시하고 통계자료에 의존하는 등 감정 방법론 자체에 명백한 오류가 있음을 지적하는 것이 효과적입니다. 또한, 임차인이 쉽게 회수할 수 있는 동산의 가치가 포함되었는지, 지역권리금이 과도

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차임증액 승소를 위해 임대인이 준비해야 할 모든 것

안녕하세요, 법률사무소 명건 총괄실장 공민석입니다. “주변 시세는 다 올랐는데 우리 상가 월세만 몇 년째 그대로입니다. 임차인에게 월세 인상을 요구했지만 막무가내로 거부하는데, 소송이라도 해서 받아낼 수 있을까요?” 많은 임대인분들이 겪는 답답한 상황입니다. 세금과 공과금 등 보유 비용은 계속 오르는데, 임차인이 차임 증액에 동의하지 않으면 속만 타들어 갑니다. 결국 최후의 수단으로 ‘차임증액 청구소송’을 고민하게 되지만, ‘과연 이길 수 있을까?’, ‘무엇부터 준비해야 할까?’ 막막하기만 합니다. 결론부터 말씀드리면, 철저한 사전 준비와 명확한 법적 근거가 있다면 충분히 승소할 수 있습니다. 차임증액 청구권은 임대인에게 주어진 정당한 권리이기 때문입니다. 오늘은 차임증액 청구소송을 결심한 임대인들을 위해, 소송 전 필수 준비사항부터 승소를 위한 핵심 입증 전략, 그리고 판결의 효과까지 모든 것을 상세히 알려드리겠습니다. 1. 핵심 요약: 승소의 관건은 ‘객관적 입증’에 달렸다 차임

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명도집행 집행불능 시 대처방법

안녕하세요, 법률사무소 명건 대표변호사 이상옥입니다. 길고 힘든 명도소송에서 드디어 승소 판결을 받았습니다. 이제 법원의 집행관을 통해 불법 점유자를 내보내고 내 부동산을 되찾을 일만 남았다고 생각하셨을 겁니다. 그런데 집행 현장에 나간 집행관으로부터 "점유자가 달라서 집행할 수 없습니다"라는 청천벽력 같은 ‘집행불능’ 통보를 받는 경우가 생각보다 많습니다. 분명히 임차인 ‘A’를 상대로 소송해서 이겼는데, 막상 가보니 ‘B’라는 낯선 사람이 살고 있다는 것입니다. 대체 이게 무슨 상황일까요? 어렵게 얻은 내 판결문은 이제 쓸모 없게 되는 걸까요? 오늘은 이처럼 황당하고 막막한 ‘집행불능’ 상황에 대처하는 가장 현실적이고 효과적인 법적 절차를 총정리해 드리겠습니다. 1. 핵심 요약: 왜 집행이 불가능한가? 명도소송 판결의 효력, 즉 강제집행을 할 수 있는 힘은 판결문에 ‘피고’로 명시된 사람에게만 미칩니다. 집행관은 판결문에 적힌 채무자(피고)와 실제 점유자가 일치하는지 현장에서 확

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건물명도 강제집행 신청 방법

안녕하세요, 법률사무소 명건 대표변호사 이상옥입니다. 길고 힘든 명도소송에서 드디어 승소 판결을 받았습니다. 하지만 기쁨도 잠시, 임차인은 여전히 건물을 비워주지 않고 버티고 있습니다. 이처럼 판결문만으로는 문제가 해결되지 않을 때, 국가는 ‘강제집행’이라는 합법적인 실력 행사를 통해 채권자의 권리를 실현시켜 줍니다. 오늘은 명도소송 승소 후, 판결문을 현실로 만드는 가장 강력한 절차, ‘부동산 인도 강제집행’의 신청 방법과 진행 절차, 그리고 실무상 반드시 알아야 할 핵심 팁까지 상세히 알려드리겠습니다. 1. 1단계 - 핵심 요약: 서류 준비부터 비용 회수까지, 체계적인 접근이 관건 건물명도 강제집행은, ① 집행권원 확보(집행문 부여), ② 집행관 사무소에 강제집행 신청 및 비용 예납, ③ 집행관의 현장 집행(계고, 본집행), ④ 집행비용 확정 및 회수 순서로 진행됩니다. 특히 소송 중 점유자가 바뀌는 최악의 상황을 대비해 ‘점유이전금지가처분’을 미리 해두었다면, 제3자를 상대로도

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집을 비워주지 않고 버티면 보증금 반환 문제없을까?

안녕하세요, 법률사무소 명건 총괄실장 공민석입니다. 임대차 계약이 끝났지만, 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때 많은 임차인들이 최후의 수단으로 ‘집을 비워주지 않고 버티는’ 방법을 선택합니다. 내 소중한 보증금을 지키기 위한 이 전략, 과연 아무런 문제 없이 안전하기만 할까요? 결론부터 말씀드리면, 이 전략은 법적으로는 타당한 권리 행사에 해당하지만, 동시에 예상치 못한 ‘비용 폭탄’이라는 위험한 함정을 포함하고 있습니다. 오늘은 단순히 집을 점유하고 버티는 전략의 정확한 법적 의미와 그 위험성을 판례를 통해 짚어보고, 보증금을 가장 안전하고 확실하게 회수할 수 있는 ‘최적의 법적 대응 방안’을 알려드리겠습니다. 1. 핵심 분석: ‘버티는 행위’는 정당한 권리인가? - 동시이행 항변권 네, 정당한 권리입니다. 우리 민법과 판례는 임대차 계약 종료 시, 임대인의 ‘보증금 반환 의무’와 임차인의 ‘주택 인도(명도) 의무’ 를 ‘동시이행 관계’로 봅니다. 이는 "보증금을 돌려받을 때까지

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상가 임대차종료 후 원상복구 기간동안 월세 내야할까?

안녕하세요, 법률사무소 명건 대표변호사 이상옥입니다. 상가 임대차 계약이 종료된 후 많은 임차인분들이 원상회복 문제로 골머리를 앓습니다. 인테리어 철거 범위나 비용에 대한 이견으로 임대인과 갈등을 겪다 보면, 어느새 시간은 훌쩍 지나가 버리죠. 이때 임대인이 "원상회복이 늦어졌으니 그 기간만큼 월세를 내라!"고 요구하는 경우가 많습니다. 과연 임차인은 가게 문을 닫고 원상회복을 하는 기간 동안에도 월세를 내야 할까요? 결론부터 말씀드리면, 대부분의 경우 월세를 낼 의무가 없습니다. 하지만 상황에 따라 월세 상당의 손해배상 책임을 져야 하는 '예외적인 경우'가 있어 주의가 필요합니다. 오늘 이 복잡한 문제를 판례를 통해 명확하게 정리해 드리겠습니다. 1. 핵심 요약 임대차 계약 종료 후 임차인이 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 원상회복을 하지 않고 상가를 점유하더라도, 그 기간 동안 상가를 사용·수익하여 실질적인 이득을 얻지 않았다면 차임(월세) 상당의 부당이득 반환 의무는 없습니다.

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현저히 고액의 차임을 요구하는 건물주, 현명한 대처법

안녕하세요, 법률사무소 명건 대표변호사 이상옥입니다. 새로운 임차인에게 권리금을 받고 영업을 넘기려 할 때, 건물주가 갑자기 기존보다 터무니없이 높은 월세나 보증금을 요구하며 계약을 방해하는 경우가 많습니다. "이 조건으론 누구도 들어오지 않으려 해요. 평생 일군 약국의 권리금을 이대로 포기해야 하나요?" 라며 좌절하는 임차인들이 많습니다. 하지만 우리 법은 이러한 임대인의 부당한 행위로부터 임차인의 소중한 재산을 보호하고 있습니다. 상가건물 임대차보호법 (이하 ‘상가임대차법’)은 임대인이 주변 시세에 비추어 '현저히 고액의 차임과 보증금'을 요구하는 것을 명백한 권리금 회수 방해 행위로 규정하고 있습니다. 만약 이로 인해 임차인이 권리금을 회수하지 못하는 손해가 발생했다면, 임차인은 임대인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있습니다. 그렇다면 법원은 무엇을 '현저히 고액'으로 판단할까요? 핵심 기준은 '객관적인 주변 시세'입니다. 단순히 기존 임대료 대비 인상률만 보는 것이 아니라,

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[명도전문변호사] '젠트리피케이션 지역' 차임증액 소송을 통해 임차인 퇴거시킨 성공사례

안녕하세요. 법률사무소 명건입니다. 사건개요 의뢰인인 원고들은 서울 성동구 성수동, 이른바 '힙플레이스' 상권의 중심에 위치한 상가 건물의 공동소유주 (임대인)입니다. 2019년 임차인과 임대차계약을 체결하였으나, 계약 체결 이후 성수동 일대 상권이 폭발적으로 성장하면서 주변 시세가 급등하였습니다. 기존 월 차임은 2,000만 원이었으나, 감정평가 결과 적정 월 차임은 7,700만 원에 달하는 것으로 나타났습니다. 약 3.85배에 달하는 시세 차이로 인해 임대인으로서는 막대한 손실이 발생하는 상황이었습니다. 문제는 임차인과 전차인이 상가임대차법상 계약갱신요구권을 행사하여 차임 증액 없이 동일한 조건으로 임대차계약을 갱신시키고자 한다는 것이었습니다. 즉, 임대인에게는 임차인을 일방적으로 퇴거시킬 법적 권리가 없었고, 임차인은 현저히 낮은 차임으로 계속해서 건물을 사용하고자 했습니다. 이에 원고들은 적정 시세에 맞게 차임을 증액하거나, 소송을 통해 임차인의 퇴거를 유도할 목적으로 저희

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헬스장, 학원 등 집기 비품이 많은 업종의 명도 강제집행

안녕하세요, 법률사무소 명건 총괄실장 공민석입니다. 명도소송에서 승소하여 드디어 내 건물을 돌려받을 수 있게 된 임대인 A씨. 하지만 기쁨도 잠시, 문을 열어본 헬스장 내부는 거대한 운동기구와 각종 비품으로 가득 차 있습니다. 임차인은 연락 두절, 이 많은 짐을 어떻게 처리해야 할지 막막하기만 합니다. 임대인 마음대로 처분했다가 법적 분쟁에 휘말릴까 두렵기도 합니다. 헬스장, 필라테스 스튜디오, 대형 학원, PC방 등 대규모 집기나 시설을 갖춘 업종의 명도 강제집행은 일반 주택이나 사무실과는 전혀 다른 차원의 문제를 야기합니다. 오늘은 이처럼 집기 비품이 많은 업종의 명도 강제집행 시, 현장에 남겨진 대량의 유체동산을 법적으로 어떻게 처리해야 하는지, 그리고 그 과정에서 발생하는 막대한 비용은 누가 부담해야 하는지에 대해 상세히 알아보겠습니다. 1. 핵심 요약: 내 마음대로 처분은 금물, 집행관 주도의 적법 절차를 따라야 결론부터 말씀드리면, 임대인은 임차인 소유의 집기 비품을 임의

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상가 권리금 법적으로 돌려받을 수 있는 돈인가요?

안녕하세요, 법률사무소 명건 총괄실장 공민석입니다. 상가 임대차 실무에서 '권리금'만큼 뜨거운 감자는 없을 것입니다. 수천만 원에서 수억 원에 이르는 권리금을 주고 가게를 인수했는데, 계약이 끝날 때 이 돈을 과연 돌려받을 수 있는지 묻는 임차인들의 목소리에는 절박함이 묻어납니다. 많은 임차인분들이 "내가 낸 권리금이니, 당연히 임대인에게 돌려받아야 하는 것 아닌가?" 라고 생각하십니다. 결론부터 냉정하게 말씀드리겠습니다. 원칙적으로 임차인은 임대인에게 권리금 반환을 청구할 수 없습니다. 하지만 여기서 실망하고 돌아서기엔 이릅니다. 법은 임대인에게 직접 권리금을 돌려달라고 할 수는 없지만, 임차인이 투자한 권리금을 '다음 임차인으로부터 회수' 할 수 있도록 그 '기회'를 강력하게 보호하고 있기 때문입니다. 이번 칼럼에서는 권리금의 본질과, 임대인에게는 왜 반환 의무가 없는지, 그리고 가장 중요한 '권리금 회수기회 보호'란 무엇인지 그 모든 것을 파헤쳐 보겠습니다. 1. 권리금의 본질

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[권리금변호사] '현저한 고액의 차임 제시' 권리금 회수 방해, 승소사례

안녕하세요. 법률사무소 명건입니다. 사건개요 의뢰인은 서울 성동구에서 네일샵을 운영하던 상가 임차인입니다. 수년간의 노력으로 안정적인 가게를 일구었지만, 개인 사정으로 임대차 계약을 종료하고 새로운 임차인에게 권리금을 받고 영업을 양도하고자 했습니다. 이에 의뢰인은 상가건물 임대차보호법 (이하 ‘상가임대차법’)에 따라 임대차 기간 만료 약 7개월 전부터 임대인에게 계약 종료 의사를 밝히고, 신규임차인 주선을 위한 임대차 조건 협의를 요청했습니다. 그러나 임대인은 처음에는 “본인이 직접 사용할 예정” 이라며 신규 임대차계약 협의를 사실상 거부하는 태도를 보였습니다. 이후 의뢰인이 어렵게 신규임차인을 구해 주선하자, 기존 월세의 2배가 넘는 현저히 높은 월세를 요구하여 결국 권리금 계약이 파기되기에 이르렀습니다. 이에 저희는 임대인의 행위가 상가임대차법이 금지하는 ‘권리금 회수기회 방해 행위’에 해당한다고 판단하여, 의뢰인을 대리하여 권리금 손해배상 청구 소송을 제기하였습니다. 법률사무

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임대인의 '권리금 회수 방해' 5가지 패턴

안녕하세요, 법률사무소 명건 대표변호사 이상옥입니다. 수년간 땀과 눈물로 일궈온 가게. 단골손님도 늘고 이제 좀 자리를 잡나 싶었는데, 계약 만료일이 다가오자 임대인 (건물주)이 청천벽력같은 소리를 합니다. “다음 세입자는 못 받습니다. 이제 아들이 여기서 장사할 거에요.” 이런 경우, 수천만 원에서 수억 원에 달하는 권리금을 한 푼도 받지 못하고 쫓겨나야 하는 걸까요? 결론부터 말씀드리면, 그렇지 않습니다. 우리 상가건물 임대차보호법 (이하 ‘상가임대차법’)은 임차인의 권리금 회수 기회를 법적으로 강력하게 보호하고 있습니다. 오늘은 임대인이 어떤 식으로 임차인의 권리금 회수를 방해하며, 어떤 경우에 법원이 임대인의 손해배상 책임을 인정하는지 가장 대표적인 5가지 패턴을 통해 명쾌하게 알려드리겠습니다. 1. 패턴 1. "이유는 없습니다. 그냥 싫습니다" - 정당한 사유 없는 계약 거절 가장 흔하면서도 전형적인 방해 유형입니다. 임차인이 권리금 계약을 맺고 새로운 임차인을 주선했지만,

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임대인이 세금 체납으로 집이 압류됐다면 내 보증금의 운명은?

안녕하세요, 법률사무소 명건 대표변호사 이상옥입니다. 매일 평화롭게 살던 우리 집에 어느 날 갑자기, 세무서 명의의 불길한 등기우편 하나가 도착했습니다. "압류 통지서". 집주인이 세금을 내지 않아, 내가 살고 있는 집을 국가가 압류했다는 내용입니다. 머릿속이 하얘지면서 수억 원의 내 전세보증금이 스쳐 지나갑니다. 은행 대출 문제로 집이 '경매'에 넘어가는 경우는 많이 들어봤지만, 세금 때문에 '공매'로 넘어가는 경우는 생소합니다. 과연 이 상황에서 내 소중한 보증금을 지켜낼 수 있을까요? 오늘은 임대인의 세금 체납이라는, 잘 보이지 않지만 가장 무서운 암초를 피하는 법에 대해 명확하게 알려드리겠습니다. 1. 은행 '경매'와 세금 '공매', 무엇이 더 무서울까? 우선, 두 절차의 차이를 알아야 합니다. 1) 경매(競賣): 주로 은행 등 개인 채권자가 빌려준 돈을 받기 위해 법원을 통해 집을 파는 절차입니다. 2) 공매(公賣): 국가나 지방자치단체가 체납된 세금을 징수하기 위해 한국자

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명도집행이 완료된 후 재점유 시 대응방법

안녕하세요, 법률사무소 명건 총괄실장 공민석입니다. 수개월에 걸친 힘든 명도소송에서 승소하고, 집행관을 통해 강제집행까지 모두 마쳤습니다. 드디어 내 부동산을 되찾았다는 안도감도 잠시, 며칠 뒤 그곳에 전 세입자가 다시 들어와 살고 있다면 어떨까요? 자물쇠를 부수고, 버젓이 짐을 옮겨놓고 태연하게 생활하는 모습을 보면 황당함을 넘어 분노가 치밀어 오를 것입니다. “판결문도 있는데, 다시 집행관 불러서 내보내면 되는 것 아닌가?” 많은 분들이 이렇게 생각하시지만, 안타깝게도 정답은 ‘아니오’입니다. 오늘은 이처럼 악의적인 재점유 상황에서 가장 효과적이고 합법적인 대응 방안은 무엇인지, 명확하게 알려드리겠습니다. 1. 핵심 요약: 민사소송은 다시, 그러나 형사고소는 즉시! 어렵게 받은 명도 판결문은 ‘일회용’입니다. 일단 집행관이 채권자 (임대인)에게 점유를 이전하여 강제집행이 완료되면, 그 집행권원은 효력을 다한 것으로 봅니다. 따라서 전 세입자나 제3자가 다시 침입했더라도, 기존 판

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야외 테라스 불법 영업으로 인한 이행강제금 누가 내나?

안녕하세요, 법률사무소 명건 대표변호사 이상옥입니다. 따스한 햇살 아래, 파라솔이 펼쳐진 야외 테라스에 앉아 커피를 즐기는 모습. 많은 카페나 레스토랑 사장님들이 꿈꾸는 풍경이자, 고객들을 끌어모으는 강력한 무기입니다. 가게 앞의 자투리 공간을 활용해 테라스를 설치하고 영업을 시작하는 경우가 많습니다. 그런데 이 낭만적인 공간이 어느 날 갑자기 구청에서 날아온 '시정명령서' 한 장으로 골칫덩이가 될 수 있다는 사실, 알고 계신가요? 그리고 뒤이어 매년 수백, 수천만 원에 달하는 '이행강제금' 폭탄으로 이어질 수 있습니다. 이때 가장 큰 분쟁이 터집니다. "이 이행강제금, 가게를 꾸민 임차인이 내야 하나요? 아니면 건물주인 임대인이 내야 하나요?" 이 질문은 임대인과 임차인 사이의 흔한 분쟁 중 하나로, 명확히 알아두지 않으면 큰 재산적 손실로 이어질 수 있습니다. 1. 왜 '불법'이 되는가? 이행강제금의 정체 먼저 '야외 테라스'가 왜 불법이 되는지부터 알아야 합니다. 대부분의 테라

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상가 원상복구 의무의 진짜 의미는?

안녕하세요, 법률사무소 명건 대표변호사 이상옥입니다. 상가 임대차 계약이 종료될 때, 임대인과 임차인 사이에 가장 첨예하게 대립하는 문제 중 하나가 바로 '원상회복의무'입니다. 많은 임대인들은 "계약서에 쓰인 대로, 건물을 처음 상태 그대로 돌려놓으라"고 요구합니다. 여기서 '처음 상태'를 건물이 지어졌을 때의 '텅 빈 상태(공실)'로 해석하여, 이전 임차인이 설치했던 시설물까지 모두 철거하라고 주장하는 경우가 많습니다. 반면, 임차인은 "내가 들어올 때 이미 있던 시설인데, 왜 내가 돈을 들여 철거해야 하느냐"며 억울함을 호소합니다. 과연 법이 말하는 '원상회복의무'는 어디까지일까요? 이번 칼럼에서는 수많은 분쟁을 낳는 원상회복의무의 진짜 범위를 대법원 판례를 통해 명확하게 짚어보겠습니다. 1. '원상회복의무'의 법적 근거와 오해 우리 민법 제654조와 제615조는 임대차 계약이 종료하면 임차인이 임차목적물을 원래 상태로 회복하여 반환할 의무가 있다고 규정하고 있습니다. 이는 임차

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