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원상복구 분쟁, ‘공실 상태’의 진짜 의미

안녕하세요, 임대차전문로펌 법률사무소 명건입니다. 상가 임대차계약이 끝날 때 가장 많이 다투는 문제 중 하나가 바로 “공실 상태로 원상복구” 라는 특약입니다. 임대인은 흔히 “아무것도 없는 상태로 만들어 놓고 나가라” 라고 요구합니다. 반면 임차인은 “내가 들어올 때도 이미 이런 상태였다” “왜 내가 다 철거해야 하느냐” 라고 반박하게 됩니다. 실제로 상가 원상복구 분쟁은 보증금 반환 문제와 연결되면서 소송으로 이어지는 경우가 매우 많습니다. 그렇다면 법원은 “공실 상태 원상복구”를 어떻게 해석하고 있을까요? 1. “공실 상태”라는 말만으로는 부족합니다 우선 중요한 점은 “공실 상태”라는 표현 자체가 생각보다 매우 추상적이라는 것입니다. 단순히 짐만 비우라는 의미인지, 인테리어와 시설물까지 전부 철거하라는 의미인지, 계약서 문구만으로는 명확하지 않은 경우가 많습니다. 그래서 법원은 계약 문구가 불명확할 경우 당사자의 실제 의사와 계약 당시 상황, 거래 관행 등을 종합적으로 고려해서

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상가 CCTV 설치, 임대인 동의 없이 가능할까?

안녕하세요, 임대차전문로펌 법률사무소 명건입니다. 도난 방지나 직원 관리, 안전사고 예방 등을 이유로 가게에 CCTV를 설치하는 사업자들이 많습니다. 하지만 “내 가게니까 마음대로 설치해도 된다”는 생각은 위험할 수 있습니다. 상가 CCTV 설치는 단순한 시설 공사가 아니라, 임대차계약 문제와 개인정보보호법 문제가 함께 연결되기 때문입니다. 임대인 동의 없이 설치했다가 계약 위반 문제가 생길 수도 있고, 개인정보보호법을 제대로 지키지 않으면 과태료나 형사처벌 대상이 될 수도 있습니다. 이번 글에서는 상가 CCTV 설치 시 반드시 알아야 할 법적 쟁점을 정리해보겠습니다. CCTV 설치 전 가장 먼저 확인할 것 상가에 CCTV를 설치할 때는 두 가지를 반드시 확인해야 합니다. 첫 번째는 임대차계약 문제입니다. 두 번째는 개인정보보호법 준수 여부입니다. 즉, 임대인의 동의를 받는 문제와 손님·직원 개인정보 보호 문제를 함께 검토해야 합니다. 둘 중 하나라도 놓치면 법적 분쟁이 발생할 수

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상가임대차보호법상 ‘상당한 보상’의 의미와 실제 쟁점

안녕하세요, 임대차전문로펌 법률사무소 명건입니다. 상가 임대인이 “보상해줄 테니 나가달라”고 할 때, 정말 계약갱신을 거절할 수 있을까? 장사가 자리를 잡기 시작하면 임차인 입장에서는 비로소 숨통이 트이기 시작합니다. 단골이 생기고, 상권에 이름이 알려지고, 시설 투자비도 어느 정도 회수해 갑니다. 그런데 어느 날 임대인이 찾아와 이런 이야기를 하는 경우가 있습니다. “보상은 충분히 해드릴 테니 이번 계약은 종료했으면 합니다.” 임차인 입장에서는 당황할 수밖에 없습니다. 상가건물임대차보호법상 계약갱신요구권이 보장된다고 알고 있었는데, 과연 임대인이 돈을 지급하면 임차인을 내보낼 수 있는 것인지 의문이 생기기 때문입니다. 실제로 상가 임대차 분쟁에서는 ‘상당한 보상’이 자주 문제됩니다. 하지만 많은 사람들이 오해하는 것과 달리, 임대인이 일정 금액을 제시했다고 해서 곧바로 계약갱신 거절이 가능한 것은 아닙니다. 이번 글에서는 상가건물임대차보호법상 ‘상당한 보상’의 의미와 실무상 어떤

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관리비 설명 안 한 공인중개사, 손해배상 가능할까?

안녕하세요, 임대차전문로펌 법률사무소 명건입니다. “관리비 없다”고 들었는데 실제로는 부과됐다면? 상가 임대차와 공인중개사 설명의무 상가 임대차계약을 체결할 때 임차인들이 가장 민감하게 확인하는 부분 중 하나가 관리비입니다. 특히 계약 직전, “월세 외에 추가로 부담하는 비용이 있나요?” “관리비는 별도로 없죠?” 이런 질문을 하는 경우가 많습니다. 그런데 계약 당시에는 관리비가 없다는 설명을 들었는데, 막상 영업을 시작한 뒤 매달 관리비가 청구된다면 어떨까요? 임차인 입장에서는 당연히 억울함을 느낄 수밖에 없습니다. “중개사가 잘못 설명한 것 아닌가?” “중개수수료를 돌려받을 수 있는 것 아닐까?” 실제로 이런 문제로 소송까지 이어진 사례가 있었고, 대구지방법원 2025. 9. 24. 선고 2025나301325 판결은 상가 임대차에서 공인중개사의 설명의무 범위를 어떻게 판단하는지 보여준 사례로 볼 수 있습니다. 계약 당시에는 “관리비 없다”는 설명을 들었던 임차인 사건의 임차인은

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임차권등기하면 보증금 지연이자 받을 수 있을까?

안녕하세요, 임대차전문로펌 법률사무소 명건입니다. 임차권등기하면 보증금 지연이자 받을 수 있을까? 임대차 계약이 끝났는데도 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 경우가 적지 않습니다. 특히 이사를 앞둔 임차인 입장에서는 상당히 난감한 상황이 됩니다. 당장 새로운 집 계약과 이사 비용이 필요한데, 기존 보증금이 묶여버리기 때문입니다. 이런 상황에서 많이 활용되는 제도가 바로 임차권등기명령입니다. 그런데 실제 상담에서는 다음 질문이 자주 나옵니다. “임차권등기만 하면 끝인가요?” “보증금을 늦게 돌려받는 동안 이자도 받을 수 있나요?” 왜 보증금 지연이자가 바로 발생하지 않을까 많은 분들이 의외로 느끼는 부분이 있습니다. 보증금을 안 돌려주고 있는데도 당장 지연이자가 인정되지 않는 경우가 있다는 점입니다. 그 이유는 임대인의 보증금 반환의무와 임차인의 주택 인도의무가 ‘동시이행 관계’로 보기 때문에 그렇습니다. 쉽게 말하면, 임차인이 아직 집을 비워주지 않았다면 임대인 역시 보증금을 반환하지

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집주인이 보증금 안 돌려줄 때, 이자는 언제부터 붙을까

안녕하세요, 임대차전문로펌 법률사무소 명건입니다. 전세계약이 끝났는데도 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 경우가 적지 않습니다. 문제는 단순히 돈이 늦는 데서 끝나지 않는다는 점입니다. 새 집 보증금이 부족해 이사를 못 가기도 하고, 대출이자는 계속 나가고, 생활 계획까지 흔들리는 경우도 많습니다. 이때 가장 많이 나오는 질문이 있습니다. “보증금 늦게 돌려주면 이자도 받을 수 있나요?” 결론부터 말하면 받을 수 있습니다. 다만 중요한 건 “언제부터 지연이자가 발생하느냐”입니다. 이 부분을 잘못 이해하면 정작 받아야 할 이자를 못 받는 경우도 생깁니다. 보증금을 안 돌려주면 이자가 붙습니다 전세계약이 종료되면 임대인은 임차인에게 보증금을 반환해야 합니다. 그런데 반환을 미루면 임차인은 지연손해금, 즉 지연이자를 청구할 수 있습니다. 특별한 약정이 없다면 기본적으로 연 5% 법정이율이 적용됩니다. 그리고 보증금 반환소송을 제기하면 상황이 달라집니다. 소장이 임대인에게 송달된 다음 날부터

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월세 인상 소송 당했다면? 임차인 대응법 총정리

안녕하세요, 임대차전문로펌 법률사무소 명건입니다. 갑자기 날아온 ‘월세 인상 소송’, 이렇게 보시면 됩니다 어느 날 법원에서 등기우편이 옵니다. 열어보니 임대인이 제기한 차임증액 소송. 이 상황에서 가장 먼저 드는 생각 “이거 지는 거 아닌가?” “가게 나가야 하나?” 결론부터 말하면 그럴 필요 없습니다. 이 소송은 임대인이 요건을 입증해야 하는 구조입니다. 조건이 안 맞으면 임차인이 이깁니다. 핵심 구조부터 이해해야 합니다 차임증액 소송은 임대인 → “월세 올릴 이유 있다” 입증 임차인 → “그거 아니다” 반박 이 싸움입니다. 즉, 임차인이 무조건 불리한 구조가 아닙니다. 바로 써먹는 4가지 방어 포인트 1. 5% 초과 여부부터 확인 상가임대차법 적용 대상이라면 계약 중 인상은 5%가 한도입니다. 이걸 넘는 청구는 그 자체로 문제입니다. 이건 가장 기본이면서 가장 강력한 방어입니다. 단, 환산보증금 초과라면 이 제한이 안 적용될 수 있으니 이 부분은 반드시 체크해야 합니다. 2.

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권리금 소송, 임대인이 반드시 확인해야 할 핵심 포인트

안녕하세요, 임대차전문로펌 법률사무소 명건입니다. 권리금 소장을 받았다면 이렇게 대응해야 합니다 상가 임대차가 끝난 뒤 갑자기 법원에서 소장이 도착하는 경우가 있습니다. 내용을 보면 “권리금 회수를 방해했다” 는 이유로 수천만 원에서 수억 원까지 손해배상을 청구하는 경우가 많습니다. 임대인 입장에서는 당황할 수밖에 없습니다. 하지만 이 소송은 임차인이 일정한 요건을 모두 입증해야만 인정됩니다. 소장을 받았다고 해서 바로 불리한 상황이 되는 것은 아닙니다. 1. 먼저 소송 구조부터 봐야 합니다 권리금 소송은 단순히 “방해했다”는 주장만으로 인정되지 않습니다. 임차인은 다음 요건을 모두 입증해야 합니다. 임대차 종료 전 일정 기간 안에 방해 행위가 있었을 것 신규 임차인을 실제로 주선했을 것 그로 인해 손해가 발생했을 것 이 중 하나라도 빠지면 청구는 인정되지 않습니다. 따라서 임대인은 이 요건이 실제로 충족되는지부터 확인해야 합니다. 2. 임대인이 가장 많이 쓰는 방어 포인트 첫 번째

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권리금 소송에서 이기려면 어떤 증거가 필요할까

안녕하세요, 임대차전문로펌 법률사무소 명건입니다. 권리금 소송에서 이기려면 증거가 먼저입니다 상가를 운영하다 보면 이런 상황이 생깁니다. 임대인이 직접 사용하겠다며 신규 임차인과의 계약을 거절하거나, 재건축을 이유로 더 이상 임대차계약을 체결하지 않겠다고 말하는 경우입니다. 임차인 입장에서는 권리금을 받고 가게를 넘기려 했는데, 임대인의 거절로 그 기회가 사라지게 됩니다. 상가건물 임대차보호법은 임차인의 권리금 회수기회를 보호하고 있습니다. 하지만 소송에서 이기려면 단순히 “임대인이 방해했다”는 주장만으로는 부족합니다. 법원은 결국 증거를 봅니다. 권리금 소송의 핵심은 임대인의 방해 행위가 있었는지, 인차인이 실제로 신규 임차인을 주선했는지, 그리고 손해가 얼마인지 객관적으로 입증하는 데 있습니다. 1. 신규 임차인을 실제로 주선했다는 증거가 필요합니다 권리금 소송에서 가장 먼저 확인되는 부분은 임차인이 신규 임차인을 실제로 구했는지 여부입니다. 막연히 “새로운 사람을 알아보고 있었

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상가 원상복구, 기준은 ‘건물 처음’이 아닙니다

안녕하세요, 임대차전문로펌 법률사무소 명건입니다. 원상회복, 어디까지 해야 하는 걸까 상가 계약이 끝날 때 가장 크게 충돌하는 문제가 하나 있습니다. 바로 원상회복입니다. 임대인은 보통 이렇게 요구합니다. 처음 상태로 돌려놔라. 문제는 이 ‘처음 상태’를 건물이 처음 지어졌을 때, 아무것도 없는 공실 상태로 이해한다는 점입니다. 그래서 이전 임차인이 설치한 시설까지 전부 철거하라고 요구하는 경우가 많습니다. 반면 임차인은 내가 들어올 때 이미 있던 시설인데 왜 내가 비용을 들여 없애야 하느냐고 반발합니다. 이 문제는 거의 모든 상가에서 반복됩니다. 1. 원상회복의 기준은 생각보다 단순합니다 법에서 말하는 원상회복은 건물을 새로 만들어주라는 의미가 아닙니다. 핵심 기준은 하나입니다. 임차인이 들어올 당시 상태 이게 기준입니다. 즉, 현재 임차인은 자신이 바꾼 부분만 되돌리면 됩니다. 2. 대법원 기준도 동일합니다 이 기준은 이미 오래전에 정리되었습니다. 현재 임차인이 개조한 범위까지만

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권리금 지키는 법: 반드시 알아야 할 3가지 기준

안녕하세요, 임대차전문로펌 법률사무소 명건입니다. 권리금, 그냥 생기는 권리가 아닙니다 오랫동안 가게를 운영하면서 쌓아온 가치가 바로 권리금입니다. 하지만 계약 종료가 가까워지면 이걸 제대로 회수할 수 있을지 불안해지는 경우가 많습니다. 법은 분명히 보호해 줍니다. 다만 중요한 점이 하나 있습니다. 가만히 있으면 아무것도 보호되지 않습니다. 권리금은 조건을 맞춰야만 지켜지는 권리입니다. 1. 기간을 놓치면 시작도 못 합니다 권리금 회수에는 정해진 기간이 있습니다. 계약 종료 6개월 전부터 계약 종료 시점까지입니다. 이 기간 안에서만 법적 보호가 작동합니다. 이보다 빠르면 보호 대상이 아니고, 늦으면 이미 기회가 사라진 상태입니다. 결국 이 시기를 놓치면 권리금은 사실상 포기해야 하는 상황이 됩니다. 2. 직접 움직이지 않으면 인정 안 됩니다 권리금은 자동으로 생기는 게 아닙니다. 임차인이 직접 새로운 임차인을 찾아야 합니다. 그리고 그 사람을 임대인에게 실제로 소개해야 합니다. 여기

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보증금 못 받았는데 이사 가도 될까? 임차권등기명령의 핵심

안녕하세요, 임대차전문로펌 법률사무소 명건입니다. 보증금 못 받았는데 이사를 가야 한다면 임대차 계약은 끝났는데 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 경우가 있습니다. 이때 임차인은 매우 난감해집니다. 계속 살자니 새로운 집으로 이동하기 어렵고, 먼저 이사 가자니 보증금을 못 받을까 불안합니다. 특히 임차인은 집을 비우고 주민등록까지 옮기면 대항력을 잃을 수 있기 때문에 섣불리 움직이기 어렵습니다. 이 문제를 해결하기 위한 제도가 바로 임차권등기명령입니다. 임차권등기명령은 쉽게 말하면, “이사를 가더라도 기존 권리를 유지하게 해주는 장치”입니다. 1. 임차권등기명령이 왜 중요한가 임차인은 보통 다음 두 가지 권리를 통해 보증금을 보호받습니다. 대항력 우선변제권 그런데 이 권리는 점유와 주민등록, 확정일자가 유지되어야 살아 있습니다. 문제는 이사를 가는 순간 이 요건이 깨질 수 있다는 점입니다. 임차권등기명령은 바로 이 부분을 보완합니다. 등기가 완료되면 임차인은 집을 비우고 주민등록을 옮

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상가 장기수선충당금, 임차인이 돌려받을 수 있을까

안녕하세요, 임대차전문로펌 법률사무소 명건입니다. 상가 수선적립금, 계약 종료 후 임차인이 돌려받을 수 있을까 집합건물 상가 임대차가 끝날 때 자주 발생하는 분쟁 중 하나가 바로 수선적립금, 즉 장기수선충당금 반환 문제입니다. 임차인들은 매달 관리비를 내면서 당연히 포함된 비용이라고 생각하는 경우가 많습니다. 반면 임대인은 “관리비로 낸 돈인데 왜 돌려줘야 하느냐”고 주장하는 경우가 적지 않습니다. 하지만 최근 법원은 수선적립금의 실질적인 부담 주체를 임대인으로 보는 경향이 매우 강합니다. 즉 임차인이 대신 납부한 수선적립금은 계약 종료 후 반환 대상이 될 수 있다는 의미입니다. 1. 수선적립금은 무엇인가 수선적립금은 건물의 장기적인 유지·보수를 위해 적립하는 비용입니다. 예를 들면 다음과 같은 공사에 사용됩니다. 외벽 보수 승강기 교체 방수 공사 공용시설 교체 노후 설비 보수 즉 건물 자체의 가치와 기능을 유지하기 위한 비용입니다. 핵심은 이 비용이 단순한 사용료가 아니라 건물의

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권리금 소송에서 현금매출, 어디까지 인정되나

안녕하세요, 임대차전문로펌 법률사무소 명건입니다. 권리금 감정, 현금매출도 인정될까 권리금 손해배상 소송을 진행하다 보면 가장 많이 나오는 질문이 있습니다. “현금매출도 인정되나요?” 실무에서는 상당히 중요한 문제입니다. 왜냐하면 현금매출이 반영되느냐에 따라 권리금 금액이 크게 달라지기 때문입니다. 결론부터 말하면 현금매출도 인정될 수 있습니다. 다만 아무 조건 없이 인정되는 건 아닙니다. 기본 원칙: 감정 결과는 쉽게 뒤집히지 않는다 법원은 권리금 소송에서 감정인의 평가를 상당히 존중하는 입장입니다. 감정 방법이나 과정에 명백한 문제가 없는 이상 그 결과를 그대로 받아들이는 경우가 대부분입니다. 즉, 핵심은 “현금매출을 어떻게 반영했는가”보다 “그 반영 방식이 합리적인가”입니다. 실제 판례: 금매출 인정된 경우 최근 판결들을 보면 현금매출을 일정 부분 반영한 사례가 꽤 있습니다. 1. 서울남부지방법원 2024나56793 이 사건에서는 업종 특성상 현금 거래 비중이 높다는 점이 인정

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상가 보증금 안 돌려줄 때, 이자 얼마나 받을 수 있을까

안녕하세요, 임대차전문로펌 법률사무소 명건입니다. 상가 보증금, 늦게 받으면 이자 받을 수 있을까 상가를 정리하고 나왔는데 보증금을 바로 돌려받지 못하는 경우가 많습니다. 이미 가게는 비웠는데 돈이 묶여버리면 답답함이 큽니다. 이럴 때 자연스럽게 드는 생각이 있습니다. “이거 이자라도 받을 수 있는 건가?” 결론부터 말하면 상황에 따라 이자를 받을 수 있고, 그 이율도 단계별로 달라집니다. 보증금 지연이자, 이렇게 나뉩니다 상가 보증금 반환이 늦어지면 이자는 크게 세 단계로 나뉘어 적용됩니다. 1단계: 계약서에 약정이 있는 경우 가장 먼저 확인해야 할 건 계약서입니다. 특약에 보증금 반환 지연 시 이자를 지급한다는 내용이 있다면 그 약정이 가장 우선합니다. 다만 실제로는 이런 조항이 없는 경우가 대부분입니다. 2단계: 상사 법정이율 연 6% 약정이 없다면 법에서 정한 이율이 적용됩니다. 상가 임대차는 상행위로 보기 때문에 민법이 아니라 상법이 적용되고, 이 경우 이율은 연 6%입니다

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임대차보증금에서 얼마까지 빼도 될까?

안녕하세요, 임대차전문로펌 법률사무소 명건입니다. 보증금, 마음대로 공제되는 게 아닙니다 상가 계약이 끝나면 가장 많이 싸우는 문제가 있습니다. 바로 보증금에서 얼마를 빼느냐 원상복구를 어디까지 하느냐 이 두 가지입니다. 임대인은 “수리비, 손해 다 빼겠다”고 하고 임차인은 “과도하다”고 맞섭니다. 결론부터 말하면 보증금은 임대인이 마음대로 깎는 돈이 아니라 법적으로 정해진 범위 내에서만 공제가 가능합니다. 1. 보증금의 본질: ‘담보’일 뿐입니다 보증금은 임대인의 권리를 미리 확보해두는 담보입니다. 즉 연체 차임 원상복구 비용 손해배상 이런 채무가 실제로 존재할 때만 그 범위 내에서 공제할 수 있습니다. 그리고 중요한 점 이 금액이 발생했다는 사실은 임대인이 입증해야 합니다. 막연하게 “많이 훼손됐다” “공사비 많이 든다” 이런 주장만으로는 부족합니다. 2. 원상복구, 어디까지 해야 할까 핵심 기준은 하나입니다 “처음 들어올 때 상태” 임차인은 계약 종료 시 임차 당시 상태로 돌

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확정일자 없어도 임차권등기 가능할까? 핵심 정리

안녕하세요, 임대차전문로펌 법률사무소 명건입니다. 확정일자가 없어도 임차권등기 신청할 수 있을까 주택 임대차계약을 체결하면 대부분 임차인은 전입신고와 함께 확정일자를 받습니다. 이 두 가지는 매우 중요한 권리를 만들어냅니다. 주택을 인도받고 전입신고를 하면 그 다음날부터 대항력이 생기고, 확정일자까지 받으면 우선변제권이 발생합니다. 이 상태에서는 집주인이 바뀌더라도 새로운 소유자에게 보증금 반환을 요구할 수 있고, 경매나 공매가 진행되더라도 후순위 채권자보다 먼저 변제받을 수 있습니다. 그렇다면 확정일자가 없는 경우는? 결론부터 말하면 확정일자가 없어도 임차권등기 신청은 가능합니다. 주택임대차보호법은 임대차가 종료됐는데도 보증금을 돌려받지 못한 경우 임차인이 바로 임차권등기명령을 신청할 수 있도록 하고 있습니다. 즉, 확정일자가 없어도 보증금 미반환 상태라면 신청 자체에는 문제가 없습니다. 임차권등기를 하면 무엇이 달라질까 임차권등기가 완료되면 그 시점부터 법적으로 중요한 효과가 발

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명도 지연 배상금, 무조건 내야 하는 건 아닙니다

안녕하세요, 임대차전문로펌 법률사무소 명건입니다. 명도 지연 배상금 약정, 유효할까 임대차계약서를 보면 “명도를 늦추면 하루 얼마씩 지급한다”는 조항이 자주 등장합니다. 이 조항은 임차인이 계약 종료 후에도 건물을 비워주지 않는 상황에 대비한 것입니다. 미리 손해배상액을 정해두는 방식으로, 분쟁을 줄이기 위한 장치라고 볼 수 있습니다. 원칙적으로는 유효하다 이러한 약정은 법적으로 인정되는 것이 원칙입니다. 민법은 당사자가 손해배상액을 미리 정하는 것을 허용하고 있고, 법원 역시 명도 지연 시 일정 금액을 지급하도록 한 약정을 유효한 것으로 보고 있습니다. 하지만 아무 때나 청구할 수는 없다 여기서 가장 중요한 전제가 있습니다. 임차인이 실제로 ‘명도를 늦춘 상태’여야 한다는 점입니다. 문제는 이 판단 기준입니다. 임대차에서는 보증금 반환과 건물 인도가 서로 맞물려 있습니다. 임대인이 보증금을 돌려줘야 임차인이 건물을 비워주는 구조입니다. 따라서 임대인이 보증금을 반환하지 않았거나 반

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벽지 변색도 내 책임일까? 보증금 공제 분쟁 정리

안녕하세요, 임대차전문로펌 법률사무소 명건입니다. 보증금 공제, 어디까지 인정될까 이사 당일, 보증금을 전액 돌려받지 못하는 경우가 많습니다. 벽지 변색, 못 자국, 생활 흔적 등을 이유로 수백만 원을 공제하는 사례도 흔합니다. 하지만 모든 공제가 정당한 것은 아닙니다. 원상회복의 기본 기준 임차인의 원상회복의무는 집을 새것처럼 만드는 것이 아닙니다. 기준은 명확합니다. 임차인이 들어올 때 상태를 기준으로 자신이 변경하거나 훼손한 부분만 되돌리면 됩니다. 여기서 중요한 개념이 ‘통상의 손모’입니다. 통상의 손모는 책임이 아니다 일상적인 사용으로 생기는 변화는 임차인 책임이 아닙니다. 대표적인 예는 다음과 같습니다. 가구를 오래 둬서 생긴 바닥 자국 햇빛으로 변색된 벽지 생활 중 생긴 가벼운 흠집 액자나 시계로 인한 소수의 못 자국 이런 것들은 자연스러운 사용 결과로 보기 때문에 보증금 공제 대상이 아닙니다. 건물 노후로 인한 고장이나 부식 역시 원칙적으로 임대인이 부담해야 합니다.

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음식 냄새로 임대차계약 해지? 어디까지 가능할까

안녕하세요, 임대차전문로펌 법률사무소 명건입니다. 고깃집, 튀김집처럼 냄새가 나는 업종을 운영하면 “냄새 때문에 못 살겠다” “건물 전체에 냄새가 난다” 이런 민원을 한 번쯤은 듣게 됩니다. 그럼 여기서 가장 중요한 질문 “이걸로 계약 해지 당할 수 있나?” 결론부터 일반적인 냄새만으로는 해지 어렵습니다 하지만 심하거나 방치하면 해지됩니다 1. 기본 원칙: 어느 정도 냄새는 당연합니다 법원 입장은 명확합니다. 식당이면 냄새 나는 건 당연히 예상된 것 즉 “장사하면서 나는 수준” 이 정도는 문제 안 됩니다 실제 판례도 동일합니다 요식업 계약이라면 냄새·소음은 어느 정도 감수해야 한다고 봅니다 2. 해지되는 경우는 따로 있습니다 문제는 “냄새 자체”가 아니라 수준 + 태도입니다 ① 약속을 안 지킨 경우 계약서에 덕트 설치 냄새 차단 설비 이런 조항이 있는데 안 했다면 바로 해지 사유 될 수 있습니다 ② 냄새가 심각한 수준인 경우 단순 불편 생활 불

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가족이 쓴다며 거절? 권리금 소송 핵심 기준

안녕하세요, 임대차전문로펌 법률사무소 명건입니다. 수년간 운영한 가게를 넘기면서 권리금을 회수하려는 순간, “아들이 여기서 장사할 겁니다” “가족이 쓸 거라 신규 임차인은 안 받습니다” 이런 말을 듣는 경우가 있습니다. 그럼 여기서 핵심 질문 이게 ‘정당한 거절 사유’일까? 결론부터 절대 아닙니다 가족 사용 = 임대인 직접 사용과 동일하게 봅니다 즉 권리금 회수 방해로 판단될 가능성 매우 높습니다 1. 왜 인정 안 되나 (핵심 이유) 법의 취지는 명확합니다 임차인이 만든 영업가치 임대인이 가져가면 안 된다 그런데 “내가 한다” “아들이 한다” 결과는 똑같습니다 결국 임차인 권리금을 가로채는 구조 그래서 법원은 가족 사용 = 직접 사용 정당한 사유 아님 2. 실제 판례도 동일합니다 임대인이 이렇게 말했습니다 “사위가 할 수도 있고” “우리가 쓸 거니까” 결과 권리금 회수 방해 인정 손해배상 책임 인정 중요한 포인트 나중에 말 바꿔도 소

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월세 올리겠다며 소송? 임차인이 이기는 방법 4가지

안녕하세요, 임대차전문로펌 법률사무소 명건입니다. 어느 날 갑자기 법원에서 등기우편이 도착합니다. ‘차임증액 청구소송’ 임대인이 “월세를 올려달라”는 요구를 소송으로 밀어붙인 상황입니다. 당장 나가야 하나? 무조건 져야 하나? 결론부터 말하면 그렇지 않습니다 소송을 당했다고 해서 불리한 상태가 아닙니다 오히려 임대인이 입증해야 할 것이 많습니다 1. 임차인의 핵심 방어 4가지 ① 5% 초과 인상 → 바로 위법 상가임대차법 적용 대상이라면 증액 한도 = 5% 계약서에 10% 써 있어도 초과분은 무효 임대인이 5% 넘게 요구하면 가장 강력한 방어 포인트 ※ 단, 환산보증금 초과는 예외 ② 사전 통지 없으면 절차 문제 차임 증액은 임차인에게 도달해야 효력 발생 전화 구두 통보 대부분 인정 안 됩니다 내용증명 등 명확한 증거 필요 없으면 “소송으로 처음 알았다” → 절차 위반 주장 가능 ③ ‘경제 사정 변화’ 입증 못 하면 기각 임대인이 반드시 입증해

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보증금에서 수리비 빼도 될까?(임대인이 꼭 알아야 할 기준)

안녕하세요, 임대차전문로펌 법률사무소 명건입니다. 임대차가 끝나고 집을 확인했을 때 깨끗하면 감사 엉망이면 분노 이때 가장 먼저 드는 생각 “수리비 보증금에서 빼도 되지?” 결론부터 말하면 가능합니다 하지만 아무렇게나 하면 바로 불법입니다 1. 보증금의 진짜 의미 많이들 착각합니다. 보증금 = 내 돈 보증금 = 맡겨둔 돈 법적으로는 임차인의 채무를 담보하는 돈 그래서 임대인은 “확정된 채무”만 공제 가능 절대 안 되는 경우 기분 나빠서 깎기 그냥 더러워서 청소비 전액 공제 업그레이드 공사 비용 청구 전부 불법 소송 가면 오히려 이자까지 물어줍니다 2. 보증금에서 공제 가능한 항목 ① 미납 월세·관리비 가장 확실한 공제 항목 연체 월세 미납 관리비 바로 공제 가능 ② 임차인 책임 손해 (핵심) 여기서 대부분 분쟁 발생합니다. 기준 하나만 기억하면 됩니다 “누가 망가뜨렸냐” 공제 가능한 경우 임차인 과실 있음 예시 벽 낙서 반려동물 훼손

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보증금 안 주면 안 나가도 된다? 절반만 맞는 이야기

안녕하세요, 임대차전문로펌 법률사무소 명건입니다. 집을 안 비워도 될까? 그 선택, 정말 안전할까요 임대차 계약이 끝났는데도 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 상황은 생각보다 흔합니다. 이럴 때 많은 임차인들이 선택하는 방법이 있습니다. 바로 집을 비워주지 않고 그대로 점유하는 것입니다. “보증금을 받을 때까지는 못 나간다”는 판단인데, 겉으로 보기에는 가장 현실적인 대응처럼 보입니다. 실제로 이 방법은 법적으로도 근거가 있습니다. 다만 문제는, 이 방식이 무조건 안전한 선택은 아니라는 점입니다. 상황에 따라서는 오히려 보증금을 스스로 깎아먹는 결과로 이어질 수도 있습니다. 먼저, 이른바 ‘버티기’가 왜 가능한지부터 짚어볼 필요가 있습니다. 임대차가 종료되면 임대인은 보증금을 반환해야 하고, 임차인은 주택을 반환해야 합니다. 이 두 의무는 서로 맞물려 있는 관계로, 법에서는 이를 ‘동시이행 관계’로 봅니다. 쉽게 말해, 임차인은 “보증금을 받기 전에는 집을 넘겨주지 않겠다”고 주장할

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권리금 소송, 결국 ‘증거 싸움’입니다(꼭 준비해야 할 3가지)

안녕하세요, 임대차전문로펌 법률사무소 명건입니다. “권리금 못 받게 됐습니다” 문제는 그 다음부터 시작입니다 상가를 오래 운영하신 분들이라면 한 번쯤은 이런 상황을 겪습니다. 가게를 잘 키워놨는데 건물주가 바뀌고 나서 태도가 달라집니다. “직접 쓸 거니까 나가세요.” “재건축 예정이라 계약 못 합니다.” 신규 임차인을 구해도 계약이 막히고, 결국 권리금은 날아가게 됩니다. 이때 대부분 이렇게 생각합니다. “이건 너무 억울하니까 소송하면 이길 수 있겠지.” 하지만 현실은 조금 다릅니다. 권리금 소송은 억울함으로 이기는 게 아니라 증거로 이기는 사건입니다. 핵심은 단순합니다 세 가지가 없으면 이기기 어렵습니다 권리금 소송에서 법원이 보는 건 딱 세 가지입니다. 첫째, 임차인이 실제로 새로운 임차인을 구했는지 둘째, 임대인이 그걸 막았는지 셋째, 그로 인해 얼마의 손해가 발생했는지 이 세 가지가 모두 입증돼야 손해배상이 인정됩니다. 하나라도 빠지면 결과는 기대와 다르게 나올 수 있습니다.

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원상복구 늦어지면 월세 내야 할까?

안녕하세요, 임대차전문로펌 법률사무소 명건입니다. 원상회복 늦었다고 월세를 계속 내야 할까 상가 계약이 끝나면 거의 반드시 따라오는 문제가 있습니다. 바로 원상회복입니다. 철거 범위가 어디까지인지, 비용은 누가 부담하는지, 이걸 두고 임대인과 부딪히다 보면 시간은 생각보다 쉽게 길어집니다. 그러다 보면 이런 말을 듣게 됩니다. “원상회복 늦었으니까 그 기간 월세 내세요.” 이 말, 맞는 걸까요? 결론부터 말하면 대부분은 틀린 말입니다. 기본 원리부터 정리하면 간단합니다 임대차가 끝나면 임차인은 가게를 돌려줘야 하고 임대인은 보증금을 돌려줘야 합니다. 이 두 의무는 따로가 아니라 서로 맞물려 있습니다. 법적으로는 ‘동시이행 관계’입니다. 쉽게 말하면 “보증금 주면 나도 가게 넘긴다”는 구조입니다. 그래서 생기는 중요한 결론 임대인이 보증금을 안 주고 있는 상황이라면 임차인이 가게를 완전히 비워주지 않아도 불법이 아닙니다. 여기서 더 중요한 포인트가 하나 있습니다. 그 공간에서 실제로

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임대인이 업종 제한하면 권리금 회수 방해일까?

안녕하세요, 임대차전문로펌 법률사무소 명건입니다. 상가 임대차에서 매우 자주 발생하는 분쟁 중 하나가 바로 신규임차인의 업종 제한입니다. 예를 들어, 고깃집을 운영하던 임차인이 권리금을 받고 나가기 위해 같은 업종의 신규임차인을 구했는데, 임대인이 “고깃집은 더 이상 안 됩니다” 라고 거절하는 경우입니다. 이럴 때 임차인 입장에서는 “권리금을 못 받게 막는 것 아닌가?” 라는 의문이 생길 수밖에 없습니다. 결론부터 말씀드리면, 무조건 권리금 회수 방해는 아닙니다. 다만, 정당한 사유가 없으면 방해로 인정될 수 있습니다. 1. 법원의 판단 기준 (핵심 4가지) 법원은 단순히 업종 제한이 있었다는 사실만 보지 않고 다음과 같은 요소를 종합적으로 판단합니다. ① 업종 제한의 ‘정당한 사유’가 있는지 가장 중요한 기준입니다. 건물 구조상 부적합 안전 문제 민원 발생 가능성 이런 사유가 있다면 ️ 업종 제한 인정 가능 ② 임대인의 자유 vs 임차인의 권리 임대인에게는 “누

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1년 계약했는데 2년? 주택임대차 기간 법적 기준 총정리

안녕하세요, 임대차전문로펌 법률사무소 명건입니다. 주택임대차 계약을 체결하다 보면 임차인이 1년, 6개월 등 2년보다 짧은 기간으로 계약하는 경우가 종종 있습니다. 하지만 이 부분은 단순히 계약서만으로 결정되는 문제가 아닙니다. 주택임대차보호법이 강하게 개입하는 영역입니다. 1. 기본 원칙: 2년 미만 계약은 2년으로 본다 주택임대차보호법은 다음과 같이 규정합니다. “기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다” (주택임대차보호법 제4조 제1항) 핵심 의미 1년 계약을 했더라도 ️ 법적으로는 기본 2년 보호 하지만 ️ 임차인은 1년 계약 종료를 주장할 수 있음 정리 구분 가능 여부 임대인 2년 주장 가능 임차인 1년 종료 주장 가능 즉, 임차인에게 유리하게 설계된 규정입니다 2. 임차인의 선택권 (매우 중요) 임차인은 다음 두 가지 선택이 가능합니다. ① 2년 유지

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제소전화해 했는데도 갱신요구권 가능할까?

안녕하세요, 임대차전문로펌 법률사무소 명건입니다. 상가 임대차에서 제소전화해를 진행할 때 “기간 만료 시 인도한다” “보증금 받고 나간다” 이런 조항만 넣고 갱신요구권에 대한 언급을 아예 안 하는 경우가 있습니다. 그렇다면 갱신요구권은 포기한 걸까요? 결론부터 말씀드리면 아닙니다. 포기한 것으로 보지 않습니다. 1. 문제 상황 정리 제소전화해 조항 “임차인은 기간 만료 시 보증금과 동시에 목적물을 인도한다” 갱신요구권 언급 없음 이 경우 쟁점 ️ 갱신요구권 행사 가능 여부 2. 하급심 판단 1심, 2심은 이렇게 봤습니다. “갱신요구권 언급이 없다” ️ 사실상 포기로 본다 임차인은 갱신요구권 행사 불가 기간 만료 시 명도해야 함 3. 대법원 판단 (핵심) (대법원 2019다299058 판결) 결론 ️ 갱신요구권 행사 가능 이유 1 “제소전화해는 다툰 부분만 효력 있음” 즉 당사자가 문제 삼은 부분만 확정 나머지 권리는 그대로 유지 이유 2 갱신요구권은 쟁점

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권리금 회수, 신규임차인 꼭 데려와야 할까요?

안녕하세요, 임대차전문로펌 법률사무소 명건입니다. 상가 임차인이 영업을 정리하면서 가장 중요한 문제 중 하나는 권리금 회수입니다. 상가임대차보호법은 임차인의 권리금 회수를 보호하기 위해 다음과 같이 규정하고 있습니다. 임대인은 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인으로부터 권리금을 받는 것을 방해해서는 안 됩니다. (상가임대차보호법 제10조의4) 따라서 임차인은 신규임차인을 구하고 권리금 계약을 체결한 뒤 임대인에게 주선할 수 있습니다 1. 임차인의 중요한 의무 여기서 많은 분들이 놓치는 부분이 있습니다. 임차인은 단순히 사람만 데려오는 것이 아니라, 신규임차인의 ‘자격’을 설명할 의무가 있습니다. 보증금·차임 지급 능력 영업 의사 기타 임차인으로서의 이행 능력 이와 함께 권리금 계약서 등 관련 자료도 임대인에게 제공해야 합니다. 이 절차가 제대로 이루어져야 나중에 “권리금 방해”를 주장할 수 있습니다. 2. 임대인이 거절하면 어

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임대인 귀책 중도해지, 어디까지 배상받을 수 있을까

안녕하세요, 임대차전문로펌 법률사무소 명건입니다. 잘 운영하던 가게를 임대인 사정으로 갑자기 정리해야 하는 상황, 임차인 입장에서는 금전적 손실뿐 아니라 영업 기반 자체가 무너지는 큰 피해입니다. 이때 가장 중요한 질문은 이겁니다. “보증금 말고 어디까지 받을 수 있나?” 결론부터 말하면 이사비 정도만이 아닙니다 영업손실까지 포함해 폭넓게 인정됩니다 1. 손해배상의 기준 손해배상 범위는 민법 제393조에 따라 두 가지로 나뉩니다. ① 통상손해 계약 위반이 발생하면 일반적으로 발생하는 손해 임대인이 몰랐어도 무조건 배상해야 하는 손해입니다 ② 특별손해 특별한 사정 때문에 생긴 손해 단, 임대인이 알았거나 알 수 있었던 경우만 인정됩니다 2. 실제 인정되는 손해 범위 법원은 단순한 비용 수준이 아니라 실제 영업 피해까지 폭넓게 인정하고 있습니다. ① 영업손실 (핵심) 가장 중요한 부분입니다 과거에는 “가게 가치만 인정”했지만 현재는 영업이익 손실도 인정

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집이 경매로 넘어갔다면, 반드시 해야 할 3가지

안녕하세요, 임대차전문로펌 법률사무소 명건입니다. 어느 날 갑자기 “경매개시결정” 이라는 문구가 찍힌 통지서를 받는 순간, 대부분 이렇게 생각합니다. “당장 나가야 하나?” “보증금은 어떻게 되는 거지?” 결론부터 말씀드리면 지금 행동하면 지킬 수 있습니다 가만히 있으면 못 받습니다 1. 보증금 보호의 기본 조건 경매에서 돈을 받으려면 먼저 자격이 있어야 합니다. 반드시 갖춰야 할 2가지 ① 대항력 이사 + 전입신고 이게 있으면 집주인이 바뀌어도 계속 살 수 있고 보증금 반환 요구 가능 ② 확정일자 (가장 중요) 돈 받을 “순서표”입니다 확정일자가 빠를수록 먼저 돈을 받습니다 아직 안 받았다면 지금 바로 주민센터 가셔야 합니다 2. 가장 중요한 절차 “배당요구”를 반드시 해야 합니다 이게 핵심입니다. 법원은 “누가 임차인인지 모릅니다” 그래서 반드시 직접 신고해야 합니다 배당요구란? “저 보증금 받을 사람입니다” 법원에 공식 등록하는 절차 언제까지 해야

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보증금 소송 이기면 변호사 비용 얼마나 돌려받을까

안녕하세요, 임대차전문로펌 법률사무소 명건입니다. 보증금을 돌려받지 못해 소송까지 가는 상황. 많은 사람들이 가장 궁금해하는 건 딱 하나입니다. “변호사 비용도 돌려받을 수 있나요?” 결론부터 말하면 돌려받을 수 있다 다만 전부는 아닐 수도 있다. 1. 기본 원칙: 패소자가 비용 부담 민사소송의 기본은 단순합니다. 진 사람이 돈을 냅니다. 법도 이렇게 정하고 있습니다 (민사소송법 제98조). 즉, 임차인이 승소하면 임대인이 비용 부담 구조 자체는 명확합니다. 2. 핵심: 변호사 비용은 “전부 인정” 안 된다 여기서 많은 사람들이 착각한다. “변호사 비용 다 돌려받는다” 아닙니다. 법원은 상한선까지만 인정합니다. 이유는 간단합니다. 변호사 비용은 천차만별 그대로 인정하면 과도해짐 소송 자체가 부담됨 그래서 법으로 기준을 정해놨습니다. 3. 실제 계산 방식 (핵심) 기준은 하나다 소송 금액 (보증금 기준) 예시로 바로 이해해보겠습니다. 상황 보증금 1억 원

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“제소전화해 안 하면 계약 해지” 특약, 유효할까?

안녕하세요, 임대차전문로펌 법률사무소 명건입니다. 임대차 계약서를 작성하다 보면 다음과 같은 문구를 종종 보게 됩니다. “임차인은 반드시 제소전화해에 응해야 한다” “제소전화해가 성립되지 않으면 계약은 무효로 한다” 이 조항을 보면 자연스럽게 이런 의문이 듭니다. “이런 특약, 정말 효력이 있는 걸까?” “제소전화해 안 하면 계약 자체가 없어지는 게 맞나?” 결론부터 말씀드리겠습니다. 이러한 특약은 원칙적으로 유효합니다. 그리고 상황에 따라서는 계약 자체가 처음부터 효력이 없는 것으로 처리될 수도 있고, 임대인이 계약을 해지할 수도 있습니다. 1. 핵심 구조: ‘조건부 계약’으로 본다 이 문제를 이해하려면 먼저 법원이 어떻게 보는지를 알아야 합니다. 대법원은 다음과 같은 특약에 대해 “제소전화해가 성립되어야 계약 효력이 발생한다” 라는 경우, 이를 ‘정지조건부 계약’으로 해석합니다. 대법원 판례 “제소전화해조서가 작성됨으로써 계약효력이 발생한다는 특약은 정지조건부

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명도집행 막는 방법 집행정지 타이밍이 전부입니다

안녕하세요, 임대차전문로펌 법률사무소 명건입니다. 명도소송에서 판결이 확정된 이후에도 집행을 막을 수 있는 방법이 있습니다 바로 ‘강제집행 정지’ 신청입니다. 하지만 많은 분들이 착각합니다. “정지 결정만 받으면 자동으로 집행이 멈춘다” 아닙니다 이 부분이 실무에서 가장 많이 문제 되는 핵심입니다. 1. 기본 원칙: 집행정지는 ‘서류 제출’이 있어야 효력 발생 민사집행법 제49조 일정한 서류가 제출되면 강제집행은 정지 또는 제한되어야 함 대표적인 사유는 다음과 같습니다. 집행 취소 또는 정지 재판 집행 일시정지 결정 변제 또는 이행 유예 증서 담보 제공 증명 판결 효력 상실 증명 부집행 합의서 (화해조서·공정증서 등) 중요한 포인트 ‘결정이 존재하는 것’과 ‘제출된 것’은 다릅니다 2. 핵심: 집행정지는 ‘자동’이 아닙니다 대법원은 명확히 판단했습니다. 대법원 2010. 1. 28. 선고 2009마1918 판결 집행정지 결정이 있어도 집행관에게 제출해

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신규 임차인 거절당했을 때, 임차인이 반드시 해야 할 행동

안녕하세요, 임대차전문로펌 법률사무소 명건입니다. 수년간 공들여 운영한 가게를 이제 권리금을 받고 넘기려는데 건물주가 이렇게 말합니다. “그냥 싫어요” “새로운 사람은 안 받아요” 이 순간 대부분 이렇게 생각합니다. “이거 끝난 건가…” “권리금 못 받는 건가…” 결론부터 말씀드리겠습니다. 절대 포기할 필요 없습니다. 법은 이미 이런 상황을 막기 위해 만들어져 있습니다. 1. 핵심: “이유 없는 거절”은 불법입니다 상가건물 임대차보호법 제10조의4 핵심 내용은 단 하나입니다. ️ 임대인은 정당한 사유 없이 신규 임차인과의 계약을 거절할 수 없습니다 즉, “그냥 싫다” “내 건물인데 내가 결정한다” 이런 말은 법적으로 의미 없습니다. 이건 단순 거절이 아니라 ️ ‘권리금 회수 방해’ = 손해배상 대상입니다 2. 중요한 건 ‘감정’이 아니라 ‘증거’입니다 이 상황에서 가장 많이 하는 실수 화내고 싸우는 것 이건 아무 도움 안 됩니다 이길 사람은 감정이 아니라 ‘기록

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이사 후 임차권등기하면 대항력 다시 생길까?

안녕하세요, 임대차전문로펌 법률사무소 명건입니다. 전세나 월세 계약을 체결한 임차인이라면 반드시 알아야 할 핵심 개념이 있습니다. 바로 대항력과 우선변제권입니다. 주택임대차보호법은 임차인의 권리를 보호하기 위해 다음과 같이 규정하고 있습니다. “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도, 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다” (주택임대차보호법 제3조 제1항) 즉, 임차인이 집에 실제로 거주하고(점유) 전입신고를 마치면 그 다음 날부터 대항력이 발생합니다. 1. 대항력과 우선변제권의 기본 구조 여기에 더해 확정일자까지 받으면 다음과 같은 권리가 추가됩니다. “제3조 제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 … 환가대금에서 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다” (주택임대차보호법 제3조의2 제2항) 정리하면 다음과 같습니다.

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카센터 임차인도 권리금 받을 수 있을까?

안녕하세요, 임대차전문로펌 법률사무소 명건입니다. 상가 임대차를 상담하다 보면 자주 나오는 질문이 있습니다. “세차장이나 카센터도 상가임대차법 적용되나요?” 겉으로 보면 단순한 작업 공간처럼 보이기 때문에 헷갈리는 경우가 많습니다. 하지만 결론부터 말씀드리면, 대부분 적용 대상에 해당합니다 1. 법 기준부터 정리 상가임대차보호법은 적용 범위를 다음과 같이 규정하고 있습니다. “상가건물(제3조 제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차 (임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)” (상가임대차보호법 제2조 제1항) 핵심 기준은 2가지 사업자등록 대상 건물인가 실제로 영업용으로 사용되는가 2. 세차장·카센터는 이 요건을 충족할까 ① 사업자등록 대상 카센터, 세차장은 자동차 정비·관리 서비스를 제공하는 업종으로 일반적으로 사업자등록 후 운영됩니다 ② 영업용 사용 차량 수리 세차 서비스 제공 고객 응대 및 대금 수수 단순 공

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상가 재건축이라더니 새 임차인 받았다면 손해배상

안녕하세요, 상가, 주택 임대차 전문로펌 법률사무소 명건입니다. 상가 임대차 분쟁에서 생각보다 자주 생기는 일이 있습니다. 임대인이 “건물이 노후돼서 재건축할 예정이니 이번 계약까지만 하고 나가 달라” 고 말하고, 임차인은 어쩔 수 없다고 생각해 권리금도 받지 못한 채 퇴거합니다. 그런데 얼마 지나지 않아 건물은 철거되지 않고, 오히려 새로운 임차인이 들어와 영업을 시작하는 경우가 있습니다. 이럴 때 많은 분들이 뒤늦게 묻습니다. “이미 권리금도 못 받고 나왔는데, 지금이라도 손해배상을 청구할 수 있을까요?” 결론부터 말씀드리면, 가능할 수 있습니다. 임대인이 정당한 사유 없이 재건축을 명분으로 임차인의 권리금 회수기회를 막고, 이후 새 임차인을 받아 이익을 얻었다면 이는 상가건물 임대차보호법상 권리금 회수기회 방해에 해당할 가능성이 높습니다. 이번 글에서는 이런 상황에서 임차인이 손해배상 청구를 할 수 있는지, 그 법적 근거와 실제 판례의 태도를 쉽게 정리해보겠습니다. 1. 상가

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전입신고하면 바로 보호될까? 전세사기 막는 최신 제도

안녕하세요, 상가, 주택 임대차 전문로펌 법률사무소 명건입니다. 전세 계약을 앞두고 있다면 누구나 한 번쯤 이런 고민을 합니다. “전입신고만 하면 안전한 걸까?” “혹시 나도 전세사기 당하는 거 아닐까?” 최근 전세사기 문제가 계속 발생하면서 정부도 제도 개선에 나섰습니다. 이번 변화의 핵심은 단 하나입니다. 대항력 발생 시점 이게 어떻게 바뀌는지 이해하면 전세 계약 위험을 크게 줄일 수 있습니다. 1. 지금 제도, 전입신고하면 바로 보호될까 많은 사람들이 이렇게 알고 있습니다. “전입신고 하면 바로 보호된다” 하지만 실제 법은 다릅니다. 현행 제도에서는 전입신고 다음날 0시부터 대항력 발생 즉, 하루의 공백이 존재합니다. 이게 왜 문제냐면 그 하루 동안 다음 상황이 가능합니다. 세입자 → 전입신고 완료 같은 날 → 집주인 대출 실행 근저당권은 설정 즉시 효력 발생 결과는 이렇게 됩니다. 1️ 은행(근저당권) 2️ 세입자 보증금 세입자가 뒤로 밀림 핵심 전입신고 했는데도

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계약기간 남았는데 해지 가능할까? ‘신뢰관계 파괴’

안녕하세요, 상가, 주택 임대차 전문로펌 법률사무소 명건입니다. 임대차 계약은 단순히 돈을 내고 공간을 쓰는 관계가 아닙니다. 임대인과 임차인 사이의 약속 신뢰 를 기반으로 유지되는 계속적 계약입니다. 그렇다면 이런 상황은 어떨까요? 계약 기간이 아직 남았는데 상대방의 행동이 도를 넘은 경우 이때도 계약을 끝낼 수 있을까요? 결론 가능합니다. 단, 조건이 있습니다. “신뢰관계가 깨졌다고 인정될 정도여야 한다” 1. ‘신뢰관계 파괴’란 무엇인가 법원은 임대차 계약을 단순 계약이 아니라 계속적 신뢰 관계로 봅니다. 그래서 단순한 분쟁 사소한 위반 이런 정도로는 해지가 어렵습니다. 대신 계약을 더 이상 유지할 수 없는 수준 이어야 합니다. 핵심 기준 “임대차 목적을 달성하기 어려운 정도의 중대한 위반” 2. 실제로 인정되는 사례 (임차인 측) 임차인의 문제로 계약이 깨지는 경우는 생각보다 다양합니다. 대표 사례 차임·관리비 장기 연체 → 단순 지연이 아니라

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상가임대차계약 이런 특약은 효력이 없습니다.(실제 사례)

안녕하세요, 임대차전문로펌 법률사무소 명건입니다. 상가 임대차 계약을 체결할 때 많은 분들이 이렇게 생각합니다. “계약서에 써 있으니까 무조건 지켜야 하는 거 아닌가요?” 하지만 이건 절반만 맞는 말입니다. 상가 계약에서는 ‘계약서보다 법이 우선’입니다 특히 상가건물 임대차보호법은 임차인을 보호하기 위해 만들어진 법이라, 임차인에게 불리한 약정은 계약서에 있어도 효력이 없습니다 1. 핵심 원칙: 임차인에게 불리하면 무효 상가건물 임대차보호법 제15조 “이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다” 이 조항의 의미는 단순합니다. 임차인에게 불리 → 무효 임대인에게 불리 → 유효 이걸 법적으로는 편면적 강행규정이라고 합니다. 즉, 계약서보다 법이 더 강합니다 2. 자주 나오는 ‘무효 특약’ 4가지 실무에서 정말 많이 나오는 유형만 정리해보면 다음 4가지입니다. ① 계약갱신요구권 포기 특약 → 무효 계약서에 이런 문구, 많이 있습니다. “임차인은 계약갱신요

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상가 주차장·마당·옥상, 계약서에 없어도 쓸 수 있을까

안녕하세요, 임대차전문로펌 법률사무소 명건입니다. 상가 임대차 계약을 할 때 계약서에는 보통 이렇게만 적혀 있습니다. 전용면적 층수 호수 그런데 실제 영업을 하다 보면 건물 앞 공터 주차장 뒷마당 옥상 창고 공간 이런 곳을 자연스럽게 사용하게 되는 경우가 많습니다. 문제는 그 다음입니다. “그건 계약 면적이 아닙니다. 사용하지 마세요” “그동안 사용한 만큼 돈 내세요” 이 말이 나오면서 분쟁이 시작됩니다. 그렇다면 핵심 질문은 하나입니다. 계약서에 없으면 무조건 못 쓰는 걸까? 결론부터 말하면 반드시 그렇지는 않습니다 법원은 계약서 문구만 보지 않습니다. 실제 사용 목적과 상황까지 함께 판단합니다 1. 기본 법리: ‘묵시적 포함’이 인정될 수 있다 민법 제618조는 임대차를 이렇게 정의합니다. “목적물을 사용·수익하게 하는 계약” 이걸 기준으로 보면 건물만 딱 떼어 쓰는 게 아니라 그 사용에 필요한 공간까지 포함될 수 있습니다 즉, 계약서에 없더라도 영

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상가 권리금 소장 받았다면? 임대인 대응 방법 총정리

상가 임대차 계약이 종료된 후 어느 날 갑자기 법원으로부터 권리금 소송 소장을 받는 경우가 있습니다. 임차인이 “임대인이 권리금 회수를 방해했다” 며 수천만 원, 많게는 수억 원의 손해배상을 청구하는 것입니다. 임대인 입장에서는 매우 당황스러운 상황이지만, 권리금 회수 방해 소송은 임차인이 엄격한 요건을 충족해야만 인정되는 소송입니다. 따라서 소장을 받았다고 해서 곧바로 패소가 결정되는 것은 아니며, 임대인에게도 충분한 방어 수단과 항변 방법이 존재합니다. 권리금 소장을 받은 임대인이 반드시 알아야 할 핵심 대응 방법을 정리해 보겠습니다. 1. 먼저 권리금 소송의 구조부터 이해해야 합니다 임차인이 임대인을 상대로 권리금 회수 방해 손해배상을 청구하려면 다음 요건을 모두 충족해야 합니다. (상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항, 제3항) 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지의 기간에 임대인이 권리금 회수 방해 행위를 하였고 임차인이 신규임차인을 구체적으로 주선했으며 그로 인해 임

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상가 권리금 회수 방해 소송 가능한 경우 정리

수년 동안 공들여 키운 가게를 떠나야 할 때, 많은 임차인이 가장 먼저 떠올리는 것이 바로 권리금입니다. 하지만 실제 분쟁에서는 권리금을 받지 못한 뒤에야 뒤늦게 권리금 소송을 고민하는 경우가 많습니다. 문제는 권리금 소송이 언제나 가능한 것은 아니라는 점입니다. 상가건물 임대차보호법은 권리금 보호 규정을 두고 있지만, 일정한 요건을 충족해야만 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 따라서 권리금 분쟁에서는 소송이 가능한 경우와 불가능한 경우를 정확히 구분하는 것이 무엇보다 중요합니다. 권리금이란 무엇인가 먼저 권리금의 개념을 이해할 필요가 있습니다. 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말합니다 (상가건물 임대차보호법 제10조의3 제1항). 권리금은

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월세 밀리면 바로 명도소송 가능할까

“임차인이 월세를 몇 달 밀렸습니다. 바로 계약을 해지하고 명도소송을 할 수 있나요?” 임대인의 입장에서는 당연히 계약을 종료하고 상가를 돌려받고 싶을 것입니다. 그러나 실제 법률상으로는 월세가 조금 밀렸다는 이유만으로 바로 계약을 해지하거나 명도소송을 제기할 수는 없습니다. 이번 글에서는 상가 임차인의 월세 연체와 계약 해지, 그리고 명도소송까지 이어지는 법적 기준을 쉽게 정리해 보겠습니다. 1. 월세가 밀렸다고 바로 명도소송은 불가능합니다 상가 임대차 관계에서는 임차인의 영업 안정성을 보호하기 위해 임대인의 계약 해지 권한이 일정한 범위로 제한되어 있습니다. 즉, 임차인이 월세를 한두 번 늦게 냈다고 해서 즉시 계약을 해지하거나 상가를 비워달라고 요구할 수 있는 것은 아닙니다. 상가 임대차에서는 상가건물 임대차보호법이 계약 해지 기준을 명확히 정하고 있습니다. 2. 계약 해지가 가능한 기준 — ‘3기 차임액’ 연체 상가건물 임대차보호법 제10조의8은 다음과 같이 규정하고 있습니다

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상가 월세 밀린 임차인 내보내는 방법

상가를 임대하다 보면 가장 흔하게 발생하는 문제가 바로 월세 연체입니다. 처음에는 한두 번 밀리는 정도라 대수롭지 않게 넘기기도 하지만, 시간이 지나면서 연체 금액이 커지면 임대인 입장에서는 큰 부담이 됩니다. 이때 많은 임대인들이 이런 질문을 합니다. “월세가 밀렸는데 바로 상가를 비워달라고 할 수 없나요?” 결론부터 말씀드리면 바로 내보내는 것은 불가능합니다. 상가 임차인을 내보내기 위해서는 법에서 정한 절차를 반드시 거쳐야 합니다. 이번 글에서는 상가 월세 연체 시 임차인을 합법적으로 내보내는 절차를 단계별로 정리해 보겠습니다. 1. 월세가 밀렸다고 바로 계약 해지는 불가능합니다 상가 임대차에서는 상가건물 임대차보호법이 적용됩니다. 이 법은 임차인의 영업 안정성을 보호하기 위해 임대인의 계약 해지권을 제한하고 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의8은 다음과 같이 규정합니다. “임차인의 차임 연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.” 즉, 상

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상가 건물 노후화를 이유로 퇴거 요구받았다면

안녕하세요, 상가, 주택 임대차 전문로펌 법률사무소 명건입니다. 상가를 오래 운영하다 보면 임대인으로부터 이런 말을 듣는 경우가 있습니다. “건물이 너무 낡아서 더 이상 쓰기 어렵습니다. 이제 가게를 비워주셔야 합니다.” 오랜 시간 한 자리에서 장사를 해 온 임차인에게 이런 통보는 매우 큰 부담이 됩니다. 당장 영업을 계속할 수 있을지 걱정이 되고, 그동안 쌓아온 권리금까지 잃게 되는 것은 아닌지 불안해질 수밖에 없습니다. 그렇다면 정말로 건물이 낡았다는 이유만으로 임차인은 상가를 비워줘야 할까요? 결론부터 말씀드리면 반드시 그런 것은 아닙니다. 우리 상가건물 임대차보호법은 임차인의 안정적인 영업을 보호하기 위해 임대인이 단순히 건물이 오래되었다는 이유만으로 계약 갱신을 거절하거나 임차인을 내보내는 것을 쉽게 인정하지 않습니다. 이번 글에서는 건물 노후화를 이유로 한 퇴거 요구가 실제로 가능한지, 그리고 법원은 어떤 기준으로 판단하는지를 판례와 함께 정리해보겠습니다. 1. 상가 임차

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상가 재건축 때문에 퇴거 요구받았다면 임차인의 대응 방법

안녕하세요, 임대차전문로펌 법률사무소 명건입니다. 상가 임대차 관계에서 가장 자주 발생하는 분쟁 중 하나가 바로 재건축 통보입니다. 어느 날 갑자기 건물주가 “건물을 재건축할 예정이니 가게를 비워 달라” 고 요구한다면, 임차인 입장에서는 매우 큰 부담이 될 수밖에 없습니다. 오랜 기간 공들여 운영해 온 가게를 갑자기 떠나야 할 수도 있고, 그동안 쌓아온 영업 가치와 권리금까지 잃게 될 수 있기 때문입니다. 하지만 건물주가 재건축을 계획하고 있다는 이유만으로 임차인이 무조건 퇴거해야 하는 것은 아닙니다. 우리 상가건물 임대차보호법은 임차인의 안정적인 영업 활동을 보호하기 위해 임대인이 재건축을 이유로 계약 갱신을 거절할 수 있는 경우를 엄격하게 제한하고 있습니다. 이번 글에서는 상가 재건축 통보를 받았을 때 임차인이 어떤 권리를 가지는지, 그리고 어떻게 대응해야 하는지를 법 조항과 판례를 중심으로 살펴보겠습니다. 1. 상가 임차인의 기본 권리, 계약갱신요구권 상가임대차법은 임차인에게

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상가 갱신 거절, '안전사고 우려' 인정 기준 총정리

상가 임대차 계약을 맺고 성실하게 장사해 온 임차인에게는 계약갱신요구권이라는 든든한 권리가 있습니다. 최초 임대차 기간을 포함해 최대 10년까지 안정적으로 영업을 이어갈 수 있도록 보장하는 제도입니다. 하지만 여기에도 예외는 있습니다. 바로 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제7호에서 정한 "임대인이 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하 여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우" 입니다. 이 조항은 다시 세 가지 세부 경우로 나뉘는데, 그중 하나가 '건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우' 입니다. 많은 임대인들이 건물이 낡았다는 이유로 이 조항을 들어 갱신을 거절하려 하고, 임차인들은 불안에 떨곤 합니다. 과연 법원은 어느 정도의 상태를 '안전사고의 우려'가 있다고 판단할까요? 오늘은 법원이 '안전사고의 우려'를 판단할 때 어떤 점들을 구체적으로 살펴보는지, 알기 쉽게 풀어보겠습니다. “안전사고 우려”의 입증 책임은 누구에게

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교회·공장 임대차, 상가건물임대차보호법 적용 특약 유효할까

"우리 교회, 공장 임대차 계약서 특약사항에 '상가임대차보호법을 적용한다'고 명시했으니 10년 계약갱신요구권이 보장되겠죠?" 상가 임대차 계약을 체결하며 이런 특약을 넣고 안심하는 임차인분들이 많습니다. 하지만 임차한 건물의 실제 용도가 교회나 공장이라면, 그 특약은 안타깝게도 법적 효력을 인정받지 못할 가능성이 매우 높습니다. 상가건물임대차보호법(이하 '상임법')이 적용되기 위한 대전제부터 충족하지 못했기 때문입니다. 상임법 적용의 첫 번째 관문: '상가건물'의 정의 상임법 제2조 제1항은 이 법이 "사업자등록의 대상이 되는 건물"의 임대차에 적용된다고 명시합니다. 또한, 건물의 주된 부분이 '영업용'으로 사용되어야 합니다. 즉, 단순히 사업자등록증이 나온다는 사실만으로는 부족하며, 그 공간에서 영리 목적의 영업활동이 이루어져야 한다는 것이 핵심입니다. 사례 1: 교회 등 종교시설이 상임법 적용을 받지 못하는 이유 교회, 사찰 등 종교시설의 주된 목적은 영리 추구가 아닌 '종교 활

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전자소송으로 임차권등기 신청하는 방법 총정리

임대차 계약 기간이 만료되었음에도 불구하고 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못하는 상황은 임차인에게 큰 불안감을 줍니다. 이사를 가야 하지만 보증금을 받지 못해 대항력과 우선변제권을 잃을까 걱정된다면, '주택임차권등기명령' 제도를 활용해야 합니다. 법원에 직접 방문하지 않고도 '대한민국 법원 전자소송' 시스템을 통해 간편하게 신청하는 방법을 단계별로 알아보겠습니다. 임차권등기명령, 왜 필요할까요? 주택임대차보호법상 임차인은 주택의 인도(점유)와 주민등록(전입신고)을 마쳐야 제3자에 대해 임차권을 주장할 수 있는 '대항력'을 갖게 됩니다. 여기에 확정일자까지 받으면, 경매 등에서 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있는 '우선변제권'이 생깁니다. 하지만 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 가거나 전출을 하게 되면, 점유와 주민등록 요건을 상실하여 기존에 확보했던 대항력과 우선변제권이 사라질 위험이 있습니다. 임차권등기명령은 이러한 문제를 해결하기 위한 제도로, 법원의 결정

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렌트프리로 신규임차인 받으면 ‘비영리목적 사용’일까?

상가임대차 분쟁에서 가장 치열하게 다투어지는 부분 중 하나가 바로 권리금 회수기회 보호입니다. 특히 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인을 거절하면서, 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않을 것이다 라고 주장하면서, 실제로는 임대인이 직접 선택한 신규임차인에게 렌트프리(보증금 0원·월세 0원) 조건으로 임대하는 상황이라면 , 과연 이것이 '비영리목적 사용'에 해당할까요? 입법취지:왜 이런 예외를 둔 것일까? 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항 제3호는 다음과 같이 규정합니다. “임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우” 이는 임대인이 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절할 수 있는 정당한 사유 중 하나입니다. 이 조항의 취지는, 임대인이 권리금을 가로챌 의도 없이 진정으로 건물을 비영리 목적으로 활용하는 경우까지 제한하는 것은 과도하므로 예외를 인정한 것입니다. 즉, 이 조항은 임대인의 재산권 보호를 위한 최소한의 예외 규정일 뿐, 권리

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밀린 월세, 3년 지나도 보증금 공제 가능할까

임대차 계약이 종료되고 이사를 준비할 때, 가장 많이 발생하는 분쟁 중 하나가 바로 ‘보증금 반환 문제’입니다. 특히 임차인이 월세를 여러 달 밀린 경우, 임대인은 보증금에서 밀린 월세와 관리비 등을 공제한 뒤 나머지를 반환하게 됩니다. 그렇다면 이런 의문이 생길 수 있습니다. 밀린 월세가 3년 이상 지난 오래된 것이라면 어떻게 될까? 소멸시효가 지난 월세도 보증금에서 공제할 수 있을까? 오늘은 월세 소멸시효와 보증금 공제 가능 여부에 대해 판례를 중심으로 정리해 보겠습니다. 월세에도 소멸시효가 있다 (민법 제163조 제1호) 월세는 법률적으로 '차임채권'에 해당합니다. 그리고 차임채권에는 '3년의 단기 소멸시효'가 적용됩니다. 민법 제163조 제1호 따라서 임대인은 월세가 밀린 날부터 3년 이내에 * 소송 제기 * 지급명령 신청 * 채무 승인 확보 등의 방법으로 권리를 행사해야 합니다. 만약 3년 동안 아무런 조치를 하지 않았다면, 임차인은 다음과 같이 주장할 수 있습니다. “월

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점유자 유형별 명도 전략, 협상부터 강제집행까지

내 부동산을 점유한 사람이 나가지 않는다면? 내 소유의 부동산을 다른 사람이 정당한 권리 없이 점유하고 있다면 임대인(소유자) 입장에서는 매우 난감한 상황이 아닐 수 없습니다. 임대차 계약이 종료되었음에도 나가지 않는 임차인, 혹은 아무런 권리 없이 부동산을 차지한 무단점유자 등 유형은 다양합니다. 이때 무작정 감정적으로 대응하거나, 반대로 속수무책으로 기다리기만 해서는 안 됩니다. 점유자의 법적 지위에 따라 명도 전략을 다르게 수립하고, 협상과 법적 절차를 적절히 활용하는 지혜가 필요합니다. 본 글에서는 점유자 유형별 명도 전략을 협상과 강제집행(법적 절차)으로 나누어 살펴보겠습니다. 점유자 유형 파악이 첫걸음! 명도 전략을 세우기 전, 현재 내 부동산을 점유하고 있는 사람이 누구인지 법적 지위를 명확히 파악해야 합니다. ① 정당한 권리가 있었던 '임차인' 임대차 계약을 체결하고 거주하던 중, 계약 기간 만료, 차임 연체(주택 2기, 상가 3기) 등 계약 해지 사유가 발생했음에도

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권리금 협상에서, 약국 권리금 어떻게 산정할 것인가

권리금의 본질: 이익을 기준으로 바닥을 잡아라 권리금이란 결국 "이 자리에서 약국을 바로 운영할 수 있는 가치"를 돈으로 환산한 것입니다. 시설, 단골, 입지, 영업 노하우까지 포함하는 개념이라 정답이 하나로 떨어지기 어렵지만, 실무에서는 언제나 '이익'에서 출발합니다. 중요한 것은 매출 총액이 아니라 실제로 남는 돈입니다. 같은 월 매출이라도 인건비, 임차료, 카드수수료, 폐기손실 등에 따라 손에 쥐는 금액은 크게 달라집니다. 그래서 매출총이익에서 고정비와 변동비를 차감한 월 순이익을 추정한 뒤, 이를 몇 개월치로 볼 것인지를 협상하는 방식이 현장에서 가장 많이 쓰입니다. 다만 여기서 한 가지 주의할 점이 있습니다. 장부상 숫자보다 중요한 건 그 이익이 앞으로도 재현 가능한가 하는 점입니다. 특정 직원의 역량에 기댄 실적이나 일시적인 처방 급증처럼 지속성이 불분명한 요인은 반드시 보정해서 봐야 합니다. 처방전 의존도: 리스크를 숫자로 환산하라 약국 매출은 조제(처방) 매출과 일반(

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명도소송 판결 후 즉시 해야 할 일들

명도소송에서 이겼다고 해서 바로 집이나 상가를 돌려받을 수 있는 건 아닙니다. 판결문을 손에 쥔 순간부터 실제로 부동산을 인도받기까지는 몇 가지 절차가 더 남아 있습니다. 순서를 정확히 알고 빠르게 움직이는 것이 중요합니다. 판결문을 꼼꼼히 확인하고, 확정 여부를 체크하세요 가장 먼저 할 일은 판결문 내용을 정확히 파악하는 것입니다. 명도 기한, 차임 상당 손해배상 등 판결 주문에 담긴 내용을 꼼꼼히 읽어두세요. 그리고 판결이 확정되었는지 반드시 확인해야 합니다. 상대방이 항소하지 않고 판결문 송달 후 2주가 지나면 판결이 확정되며, 이 시점부터 강제집행이 가능해집니다. 법원에 확정증명원을 신청해 확정 여부를 공식적으로 확인해 두세요. 한 가지 중요한 포인트가 있습니다. 판결문에 "가집행할 수 있다"는 문구가 포함되어 있다면, 판결 확정을 기다리지 않고도 즉시 강제집행을 진행할 수 있습니다. 시간을 크게 단축할 수 있는 부분이니 판결문을 받는 즉시 확인하세요. 집행문을 받고, 먼저

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상가·오피스텔 분양 계약, '계약해지 내용증명' 작성법

큰 기대를 안고 상가나 오피스텔, 아파트를 분양받았지만, 약속했던 완공일이 기약 없이 미뤄지거나, 광고 내용과 실제 건물이 달라 속상한 경우가 종종 발생합니다. 이런 경우, 계약을 해지하고 싶다면 가장 먼저 취해야 할 법적 조치는 바로 ‘내용증명’을 발송하는 것입니다. 내용증명은 분쟁 해결의 첫 단추이자, 향후 소송까지 갔을 때 매우 중요한 증거자료가 됩니다. 오늘은 일반인도 쉽게 따라 할 수 있는 분양계약 해지 내용증명 작성 방법과 주의사항을 상세히 알아보겠습니다. 내용증명, 왜 중요할까요? 내용증명은 ‘언제, 누가, 누구에게, 어떤 내용의 문서를 보냈다’는 사실을 우체국이 공적으로 증명해 주는 제도입니다. 내용증명 자체만으로 법적 강제력이 생기는 것은 아니지만, 다음과 같은 중요한 역할을 합니다. 확실한 의사표시 증거: 계약 해지 의사를 상대방에게 전달했다는 명확한 증거가 됩니다. 심리적 압박: 법적 절차를 시작하겠다는 단호한 의지를 보여주어 상대방(시행사 등)이 문제 해결에 적

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임대인이 연락두절된 경우, 임대차보증금 지키는 방법

계약 만기가 다가오는데 집주인과 연락이 닿지 않아 불안하신가요? 심지어 해외에 체류 중이라는 소식까지 들려오면, 소중한 보증금을 제때 돌려받을 수 있을지 눈앞이 캄캄해질 수 있습니다. 하지만 걱정하지 마십시오. 법은 이런 상황에 처한 임차인을 보호하기 위한 절차를 마련해두고 있습니다. 임대인이 연락 두절되거나 해외에 있을 때, 내 보증금을 안전하게 회수하는 방법을 단계별로 명확하게 알려드립니다. 모든 법적 절차의 시작, '내용증명' 발송 가장 먼저 해야 할 일은 임대차 계약을 연장할 의사가 없음을 명확히 밝히는 것입니다. 이를 위해 '내용증명'을 발송해야 합니다. 가. 내용증명이란? 내용증명은 ‘누가, 언제, 어떤 내용의 문서를 누구에게 보냈는지’를 우체국이 공적으로 증명해 주는 제도입니다. 이는 계약 해지 의사를 공식적으로 통보했다는 강력한 증거가 됩니다. 나. 왜 중요한가? 임대인이 내용증명을 실제로 받지 못하고 반송되더라도 괜찮습니다. 반송된 내용증명 자체가 ‘임차인이 계약 해

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아파트·상가 분양 계약, '전화권유판매'에 해당되는 경우

"고객님, 좋은 투자 정보가 있어 연락드렸습니다." "새로 오픈하는 OOO 상가 모델하우스에 방문만 하셔도 사은품을 드립니다." 누구나 한 번쯤 받아봤을 법한 부동산 분양 광고 전화. 대부분의 사람들은 그저 홍보 전화겠거니 하고 넘기지만, 만약 이 전화를 계기로 모델하우스를 방문하고 덜컥 계약까지 했다면 법적으로 매우 중요한 쟁점이 숨어있을 수 있습니다. 바로 해당 계약이 「방문판매 등에 관한 법률」 (이하 '방문판매법') 에서 규정하는 '전화권유판매'에 해당할 수 있다는 사실입니다. 오늘은 아파트나 상가 분양 계약이 어떤 경우에 전화권유판매로 인정될 수 있는지, 그 리고 이것이 왜 중요한지 구체적인 사례를 통해 알기 쉽게 설명해 드리겠습니다. '전화권유판매'란 무엇일까요? 방문판매법상 '전화권유판매'란, 사업자가 소비자에게 전화를 걸어 상품이나 서비스의 구매를 권유하고, 그 통화 후 소비자가 청약(계약)을 하는 판매 방식을 의미합니다. 많은 분들이 "계약서 작성은 모델하우스에 직접

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상가 권리금 분쟁, 권리금 회수 방해행위 유형과 입증 포인트

상가건물 임대차에서 권리금 분쟁은 대개 “임차인이 주선한 신규임차인에게서 권리금을 받을 기회”를 임대인이 방해했는지로 귀결됩니다. 전형적인 권리금 회수 방해행위는, 1) 임대인이 신규임차인에게 권리금을 요구·수수 2) 신규임차인이 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위 3) 주변 부담 등에 비추어 ‘현저히 고액’의 차임·보증금 요구(실질적으로 계약을 못 하게 만드는 방식) 4) 그 밖에 정당한 사유 없는 임대차 체결 거절 5) 여기에 더해, 겉으로는 “거절”이 아니라도, 신규임차인이 사실상 수용하기 어려운 조건을 붙여 계약이 깨지게 만드는 경우 (예: 임대인의 일방적 통지로 즉시 해지되는 특약 강요)는 결과적으로 계약 체결을 사실상 거부한 것으로 보아 방해행위로 평가될 수 있습니다. 입증 포인트 1: ‘보호기간’과 ‘주선’이 핵심 권리금 회수기회 보호는 임대차 종료 직전 일정 기간에 집중됩니다. 원칙적으로 임차인은 임대차 종료되기 6개월 전부터 임대차 종료시까지 신규임차인을

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시설물 훼손·원상복구, 어디까지가 ‘통상손모’인가

임대차 종료 때 가장 자주 다투는 지점은 “원상복구”라는 말이 실제로 어디까지를 뜻하느냐입니다. 판례는 임차인의 원상회복의무의 범위 통상의 손모가 포함되지 않는다고 봅니다. 오늘은 어디까지 통상손모로 볼 수 있는지 알아보겠습니다. 통상손모의 의미: ‘정상 사용에 따른 자연 노후’는 임차인 부담이 아니다 통상손모(자연마모)는 임차인이 사회통념상 통상적인 방법으로 사용·수익한 결과 생기는 노후화·가치감소를 말하고, 이는 임대차의 본질상 예정된 것이며 그 경제적 평가는 이미 차임 등에 반영돼 있다고 봅니다. 그래서 시간 경과로 자연 발생한 하자에 대해 감가상각을 고려하지 않은 채 임차인에게 신품 수준의 복구를 부담시키는 것은 임대인에게 초과이익을 주어 부당하다는 취지로, 통상손모 부분은 원상회복 대상으로 보지 않는 경향이 강합니다. 경계선: ‘통상손모를 초과’하면 임차인 책임이 될 수 있다 반대로, 훼손이 자연마모 범위를 넘어 임차인의 고의·과실 또는 관리·보존의무 위반(방치 등)으로 발

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권리금 손해배상 소송 한눈에 보기, 흐름도·체크리스트

상가 임대차에서 임차인은 임대차가 끝날 무렵 새 임차인을 구해 권리금을 회수할 기회를 갖는데, 임대인이 이를 법에서 정한 방식으로 막으면 손해배상 책임이 문제됩니다. 이 제도는 임차인이 영업으로 형성한 유형·무형의 가치를 임대차 종료 시점에 한 번 정리(환금)할 수 있도록 보호하려는 취지입니다. 법이 말하는 ‘권리금’과 보호기간(6개월~종료 시) 권리금은 영업시설·비품, 거래처·신용, 노하우, 상가 위치의 이점 등 유·무형 가치의 양도·이용 대가로 보증금·차임 외에 지급되는 금전을 말합니다. 임대인의 방해금지 의무가 문제되는 기간은 "임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지"입니다. 성립요건 흐름도 먼저 분쟁이 된 행위가 “종료 6개월 전~종료 시”에 있었는지 확인합니다. 다음으로 임차인이 '신규임차인이 되려는 자'를 주선했는지 (또는 임대인이 누구든 받지 않겠다고 '확정적으로 거절'했는지) 를 봅니다. 그 다음 임대인의 언행이 법이 금지하는 방해행위에 해당하는지, 그리

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‘해지권 특약’ 같은 불리한 조건을 내걸면 권리금 회수 방해가 될까?

안녕하세요. 총괄실장 공민석입니다. 임대인이 신규임차인에게 “재건축(철거)하면 임대인 통보만으로 언제든 해지, 임차인은 이의 없이 즉시 명도” 같은 일방적 해지권 특약을 내걸면, 그 조건이 통상 임차인에게 사실상 수용 불가능한 수준이라면 “계약을 안 해주겠다”는 것과 같아 권리금 회수기회 방해행위로 판단될 수 있습니다. 다만 모든 ‘불리한 특약’이 곧바로 방해가 되는 것은 아니고, 전체 협의 태도·조건의 강도· 정당한 사유 유무를 함께 봅니다. 법원이 ‘해지권 특약’을 방해로 보는 전형 패턴 (1) “거절은 안 했지만, 받아들일 수 없는 조건을 내건 경우” 서울북부지방법원은 임대인이 신규임차인에게 일방적 해지권 부여 특약 (재건축 시 임대인 통지로 해지, 임차인은 이의 없이 인도) 을 요구한 사안에서, 권리금을 주고 들어오는 임차인 입장에서는 투하자본 회수 기회를 잃을 위험이 커 사실상 수용하기 어렵다고 보았습니다 (서울북부지방법원 2018가합25681 판결). 그리고 법이 “현저히

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임대인 동의 없이 닥트를 설치하면 계약이 해지될까?

안녕하세요, 법률사무소 명건 대표변호사 이상옥입니다. 상가를 임차하여 음식점이나 제조업을 운영하시는 분들은 환기나 공조를 위해 닥트(덕트, duct) 설비를 설치해야 하는 경우가 많습니다. 그런데 이런 경우 "임대인의 허락 없이 닥트를 설치하면 계약이 해지되는 건 아닐까?" 하는 걱정을 하시게 됩니다. 오늘은 이 문제에 대해 실제 판례를 바탕으로 자세히 알아보겠습니다. 1. 닥트(덕트) 설치와 건물 구조변경 ① 닥트란 무엇인가? 닥트(duct)는 건축물 내에서 공기를 이동시키기 위한 관(管) 형태의 설비로, 주로 환기, 냉난방, 공조 등의 목적으로 사용됩니다. 건축법 시행령 제87조는 "건축설비는 건축물의 안전·방화, 위생, 에너지 및 정보통신의 합리적 이용에 지장이 없도록 설치하여야 하고, 배관피트 및 닥트의 단면적과 수선구의 크기를 해당 설비의 수선에 지장이 없도록 하는 등 설비의 유지·관리가 쉽게 설치하여야 한다"고 규정하고 있습니다. 음식점의 경우 주방에서 발생하는 열기와 연

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임차인이 불법영업을 하면 임대차계약 해지될까?

안녕하세요, 법률사무소 명건 대표변호사 이상옥입니다. 상가를 임차하여 영업을 하시는 분들 중에는 때때로 법령을 위반하는 영업행위로 인해 단속을 받는 경우가 있습니다. 성매매알선, 무허가 영업, 불법 도박장 운영 등 불법영업으로 적발되었을 때, "이것 때문에 임대차계약이 해지되는 건 아닐까?"하는 걱정을 하시게 됩니다. 오늘은 임차인의 불법영업이 임대차계약 해지 사유가 되는지에 대해 실제 판례를 바탕으로 자세히 알아보겠습니다. 1. 불법영업과 임대차계약 해지의 법적 근거 ① 상가건물 임대차보호법상 해지 사유 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항은 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 사유를 규정하고 있는데, 그 중 제8호는 "그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우"를 들고 있습니다. 이 규정은 계약갱신 거절 사유에 관한 것이지만, 임대차 기간 중 계약 해지 사유를 판단하는 데에도 중요한 기준이 됩니다. ②

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임대차계약서 작성할 때 주의해야 할 점

안녕하세요, 법률사무소 명건 총괄실장 공민석입니다. 임대차계약을 체결할 때 많은 사람들이 계약서를 꼼꼼히 읽지 않고 서명하는 경우가 많습니다. 그러나 계약서에는 임차인에게 불리한 '함정 조항'이 숨어 있을 수 있으며, 이를 간과하면 나중에 큰 분쟁으로 이어질 수 있습니다. 오늘은 임대차계약서에서 주의해야 할 함정 조항들과 이를 찾아내는 방법에 대해 알아보겠습니다. 1. 주요 함정 조항 유형 ① 당사자 표시 관련 함정 임대인이 실제 소유자가 아닌 경우가 있습니다. 계약서에 임대인으로 기재된 사람이 건물의 실제 소유자인지 반드시 등기부등본을 통해 확인해야 합니다. 계약당사자의 표시는 당해 계약에 따른 권리자와 의무자를 특정하기 위한 것입니다. 따라서 계약 당사자의 동일성을 인식할 수 있고, 필요한 경우에 상호 연락이 가능하도록 그 이름과 주소, 주민등록번호, 전화번호 등을 기재하여야 합니다. 대리인이 계약을 체결하는 경우 대리권의 존재와 범위를 반드시 확인해야 합니다. 위임장과 인감증명

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임대차 종료 전 보증금 반환 청구 가능할까?

임대차계약이 종료되기 전에 임차인이 미리 보증금 반환을 청구할 수 있을까요? 많은 임차인들이 임대차 종료를 앞두고 임대인과의 분쟁을 예상하여 미리 법적 조치를 취하고 싶어 합니다. 오늘은 임대차 종료 전 보증금 반환청구, 즉 장래이행청구의 가능성과 그 요건에 대해 알아보겠습니다. 장래이행청구의 의의 장래이행청구란 아직 이행기가 도래하지 않았거나 조건이 성취되지 않은 청구권에 대하여 미리 소송을 제기하여 판결을 받아두는 것을 말합니다. 민사소송법 제251조는 "장래의 이행을 청구하는 소는 미리 청구할 필요가 있는 경우에 한하여 제기할 수 있다"고 규정하고 있습니다. 임대차보증금 반환청구의 경우, 부동산 임대차에서 수수된 임대차보증금은 차임채무, 목적물의 멸실·훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것이고, 특별한 사정이 없는 한, 임대인의 임대차보증금반환채무는 장래에 실현되거나 도래할 것이 확실한 임대차계약의 종료시점에 이행기에 도달합니다. 장래

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명도소송 비용 완벽 가이드, 인지대부터 집행비용까지

부동산을 매수하거나 임대차 계약이 종료된 후 점유자가 나가지 않을 때, 명도소송을 고려하게 됩니다. 하지만 많은 분들이 명도소송에 얼마나 비용이 드는지 궁금해하십니다. 오늘은 명도소송의 전 과정에서 발생하는 비용을 단계별로 알아보겠습니다. 1. 소송 제기 단계의 비용 가. 인지대 소장을 제출할 때 가장 먼저 납부해야 하는 비용이 인지대입니다. 인지대는 소송목적의 값에 따라 달라지는데, 명도소송의 경우 부동산 가액을 기준으로 산정됩니다(민사소송 등 인지법 제2조). 예를 들어, 3억 원 상당의 부동산 명도소송이라면 인지대는 약 155만 원 정도입니다. 소송목적의 값이 1억 원 이상 10억 원 미만인 경우에는 그 값에 0.4%를 곱한 금액에 5만 5천 원을 더한 금액이 인지대가 됩니다. 다만, 전자소송을 이용하면 인지액의 10%를 감면받을 수 있어 비용 절감이 가능합니다. 나. 송달료 소장과 각종 서류를 상대방에게 보내는 데 필요한 우편비용입니다. 통상 피고 1인당 10만 원 내외를 예

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권리금 손해배상액 감액 사유, 법원이 고려하는 요소들

상가를 운영하시다가 임대차 계약이 끝날 때, 임대인의 방해로 권리금을 회수하지 못했다면 손해배상을 청구할 수 있습니다. 그런데 막상 소송을 제기하면 법원이 청구한 금액보다 훨씬 적은 금액만 인정하는 경우가 많습니다. "분명히 5,000만 원 권리금을 받기로 했는데 왜 2,500만 원만 인정하나요?"라는 질문을 많이 받습니다. 오늘은 법원이 권리금 손해배상액을 감액할 때 어떤 요소들을 고려하는지 자세히 알아보겠습니다. 법원이 고려하는 주요 감액 요소들 가. 권리금 포기 특약의 존재 임대차 계약서에 "권리금을 인정하지 않는다" 또는 "권리금 없음"이라는 특약이 있었는지를 확인합니다. 이러한 특약은 상가건물 임대차보호법의 강행규정 위반으로 임차인에게는 효력이 없습니다. 그러나 법원은 이러한 특약이 있었다는 사실 자체를 계 약 체결 당시 임차인이 권리금 회수를 크게 기대하지 않았을 가능성을 보여주는 사정으로 고려합니다. 특히 임차인이 계약서에 직접 서명하면서 이러한 조항을 확인했다면, 손해

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임대인과 다투면 임대차계약이 해지될 수 있을까?

안녕하세요, 법률사무소 명건 총괄실장 공민석입니다. 상가를 임차하여 영업을 하다 보면 임대인과 크고 작은 다툼이 생기는 경우가 있습니다. 보일러 고장, 누수 문제, 주차장 사용, 시설 보수 등 다양한 이유로 임대인과 말다툼을 하게 되는데, 이런 경우 많은 임차인분들이 "혹시 임대인과 싸웠다고 계약이 해지되는 건 아닐까?" 하는 걱정을 하시곤 합니다. 오늘은 이 문제에 대해 실제 판례를 바탕으로 자세히 알아보겠습니다. 1. 단순한 다툼만으로는 계약 해지 사유가 되지 않는다. ① 기본 원칙 결론부터 말씀드리면, 임대인과 임차인 사이에 다툼이 있었다는 사실만으로는 임대차계약을 해지할 수 없습니다. 임대차계약의 해지는 "계약 또는 법률의 규정에 의하여" 해지의 권리가 인정되어야 하기 때문입니다. 임대차계약을 해지하려면 법률에서 정한 해지 사유 (예: 차임 연체, 무단전대 등)가 있거나, 계약서에 명시된 해지 사유가 있어야 합니다. 단순히 임대인과 임차인이 말다툼을 했다는 사실만으로는 이러한

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임대차 가계약과 본계약의 차이점

안녕하세요, 법률사무소 명건 총괄실장 공민석입니다. 상가 임대차계약 현장에서 “일단 가계약금부터 걸어두시죠”라는 말은 너무나 흔하게 듣습니다. 하지만 이 ‘가계약’ 이라는 것이 법에 명확히 규정된 제도가 아니다 보니, 임차인은 “잠깐 찜해두는 돈”이라 생각하고, 임대인은 “계약금과 같다”고 생각해 분쟁이 끊이지 않습니다. 이럴 때 임차인은 과연 가계약금을 돌려받을 수 있을까요? 결론부터 말씀드리면, “어떤 합의를 했느냐에 따라 다르다”입니다. 법원은 계약의 이름이 아니라 ‘본질적 사항에 대한 합의가 있었는지’를 핵심 기준으로 보기 때문입니다. 이번 칼럼에서는 법원이 어떤 기준으로 계약 성립을 판단하는지, 그리고 어떤 경우에 가계약금을 돌려받을 수 있고 돌려주지 않아도 되는지 실제 판례를 통해 짚어보겠습니다. 1. 법원의 기본 원칙: “본질적 사항이 합의되지 않았다면, 계약은 성립하지 않는다” 법원은 계약이 성립하려면 모든 세부 사항이 아닌, 계약의 ‘본질적 사항이나 중요 사항’에 대

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곱창집 등의 기름 배출 시 배수관이 막히면 임대차계약 해지될까?

안녕하세요, 법률사무소 명건 대표변호사 이상옥입니다. 곱창집·튀김집·치킨집처럼 기름(폐유·유지)이 많이 나오는 업종은, 장사가 잘 되든 안 되든 언젠가 한 번쯤 “하수 역류/배관 막힘/침수” 이슈가 터집니다. 문제는 그 다음입니다. 임대인: “이건 임차인이 기름을 흘려서 배관 망가진 거다. 계약 해지하고 나가라.” 임차인: “배관이 원래 노후했고 구조도 문제였다. 내가 무슨 책임이냐.” 결론부터 말하면, “기름 때문에 막혀 침수”가 있었다는 사정만으로 ‘자동 해지’가 되는 것은 아닙니다. 다만 (1) 계약서에 해지조항이 있는지, (2) 임차인의 위반행위가 ‘중대’하고 ‘입증’되는지, (3) 손해·재발 위험이 큰지에 따라 실제로 해지 (퇴거)까지 갈 수 있습니다. 그리고 해지가 쉽지 않은 경우에도, 수리비·원상복구비는 보증금에서 공제되는 방식으로 실무가 정리되는 경우가 많습니다. “해지”는 아무 때나 되는 게 아닙니다. 법원은 임대인이 “임차인이 선량한 관리로서의 주의의무를 위반했으니

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노래주점 또는 클럽 심야소음을 이유로 임대차계약이 해지될까?

안녕하세요, 법률사무소 명건 대표변호사 이상옥입니다. 노래주점·클럽 (나이트, DJ바 포함)의 심야 소음은 상가 임대차 분쟁에서 “가장 현실적인 퇴거 트리거” 중 하나입니다. 같은 건물에 주거 (원룸·다가구), 학원, 사무실이 섞여 있으면 소음은 곧바로 민원·경찰출동 ·행정조치로 이어지고, 임대인은 결국 “계약을 끝낼 수 있나?”를 묻게 됩니다. 1. ‘해지’와 ‘갱신거절’은 출발선부터 다릅니다 ① 계약기간 중 “해지(명도소송)” 임대인이 계약기간 중에 임차인을 내보내려면, 결국 “임차인의 채무불이행(의무위반)”을 이유로 계약이 적법하게 해지되었다는 구조가 필요합니다. 소음 분쟁에서는 보통 다음 두 갈래가 등장합니다. 1) 계약서에 ‘소음/민원’ 관련 특약이 있고, 임차인이 그 특약을 위반했다 2) 특약이 없더라도, 반복적·심각한 소음으로 신뢰관계가 파탄되었다 (계속적 계약관계의 유지 불가능) ② 계약만료 시 “갱신거절” 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가라면, 임차인이 갱신요구권

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신탁회사 소유 상가 임대차계약 시 주의할 점

안녕하세요, 법률사무소 명건 대표변호사 이상옥입니다. 최근 상가나 오피스텔 등 부동산 등기부등본을 열람했을 때, 소유자가 개인이 아닌 '주식회사 신탁' 으로 되어 있는 경우를 흔히 볼 수 있습니다. 이를 '신탁부동산'이라고 합니다. 개발, 대출 등의 목적으로 부동산 소유권을 신탁회사에 이전한 것인데, 일반적인 임대차 계약과는 다른 법률 관계가 적용되어 자칫 잘못 계약하면 소중한 보증금을 한 푼도 돌려받지 못하고 가게를 비워줘야 하는 최악의 상황에 처할 수 있습니다. 신탁부동산 임대차계약, 무엇을 어떻게 확인해야 내 보증금을 안전하게 지킬 수 있을까요? 수많은 판례에서 공통적으로 지적하는 핵심 포인트를 중심으로, 임차인이 반드시 거쳐야 할 '보증금 지키는 3단계 체크리스트'를 제시합니다. 1. 핵심 요약: '진짜 집주인'은 신탁회사, 계약 전 '신탁원부' 확인이 전부다. 신탁부동산의 소유권은 대내외적으로 수탁자인 '신탁회사'에게 완전히 이전됩니다. 따라서 임대차 계약의 실질적인 권한은

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24시간 무인 스터디카페 임차인의 관리 책임 범위

안녕하세요, 법률사무소 명건 총괄실장 공민석입니다. 최근 스터디카페와 고시원이 청소년과 1인 가구를 위한 필수 공간으로 자리 잡았습니다. 특히 24시간 무인으로 운영되는 스터디카페는 편리함 이면에 숨겨진 법적 책임 문제에 대한 경각심을 일깨웁니다. 만약 내가 임차하여 운영하는 스터디카페나 고시원에서 화재, 도난, 안전사고가 발생한다면, 그 책임은 어디까지 임차인(운영자)에게 있을까요? 많은 임차인들이 월세를 내고 공간을 빌렸을 뿐이라고 생각하지만, 법원은 임차인에게 생각보다 무거운 '관리 책임'을 부과하고 있습니다. 본 칼럼에서는 관련 법령과 실제 판례를 통해 스터디카페, 고시원 등 다중이용업소 임차인이 반드시 알아야 할 관리 책임의 범위를 구체적으로 짚어보겠습니다. 1. 핵심 요약: '원인 모를 불'도 임차인 책임? 판례가 말하는 3가지 핵심 결론부터 말하면, 임차인은 임차한 공간에 대해 '선량한 관리자의 주의의무'를 부담하며, 특히 화재 발생 시에는 매우 엄격한 책임을 집니다.

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주택임대차계약서를 분실하면 문제가 될까?

안녕하세요, 법률사무소 명건 대표변호사 이상옥입니다. 전세 만기나 이사를 앞두고 집안을 다 뒤져도 임대차계약서가 보이지 않는다면 눈앞이 캄캄해집니다. ‘보증금을 못 돌려받는 건 아닐까?’, ‘법적 보호를 못 받는 건 아닐까?’ 온갖 걱정이 앞서지만, 결론부터 말하면 계약서를 잃어버렸다고 해서 임차인의 권리가 송두리째 사라지는 것은 아닙니다. 임대차 계약은 서류 자체가 아닌 당사자 간의 ‘합의’로 성립하는 것이기 때문입니다. 계약서는 그 합의를 증명하는 가장 강력한 증거일 뿐, 계약의 효력 자체를 발생시키는 유일한 수단은 아닙니다. 법과 제도는 계약서를 분실한 임차인을 위해 여러 가지 구제 장치를 마련해두고 있습니다. 본 칼럼에서는 임대차계약서 분실 시 임차인의 법적 지위는 어떻게 되는지, 그리고 소중한 보증금을 지키기 위해 무엇을 어떻게 준비해야 하는지 구체적인 법률과 판례를 통해 알아보겠습니다. 1. 핵심 요약: 계약서는 ‘증거’일 뿐, ‘확정일자’ 정보와 ‘이체 내역’이 핵심 임

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임대차계약서상 영업시간 제한, 법적으로 유효한가?

안녕하세요, 법률사무소 명건 대표변호사 이상옥입니다. 상가, 특히 주거와 혼합된 건물의 임대차 계약서에는 "오후 10시 이후 영업 금지", "심야영업 불가"와 같은 영업시간 제한 특약이 포함되는 경우가 많습니다. 매출과 직결되는 문제이기에 임차인으로서는 곤란하지만, ‘관행’이라는 말에 어쩔 수 없이 도장을 찍기도 합니다. 이럴 때 임차인은 영업시간 제한 특약을 반드시 지켜야 할까요? 위반하면 바로 계약 해지를 당하게 될까요? 결론부터 말씀드리면, “특약 자체는 유효할 가능성이 높지만, 위반했다고 해서 곧바로 계약 해지로 이어지는 것은 아니다”입니다. 이번 칼럼에서는 영업시간 제한 특약의 법적 효력과 실제 분쟁에서 법원이 어떤 기준으로 판단하는지 짚어보겠습니다. 1. 법원의 기본 원칙: 계약 자유의 원칙상 ‘영업시간 제한 특약’은 유효 상가 임대차도 사적 계약이므로, 당사자 간의 합의는 원칙적으로 존중됩니다. 따라서 건물의 평온 (주거 환경 보호), 안전 관리, 소음·민원 방지 등 합

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공동 명의 건물 임대인 1명만 반대해도 권리금 회수 방해?

안녕하세요, 법률사무소 명건 총괄실장 공민석입니다. 상가 건물이 여러 사람의 공동 명의(공유)로 되어 있는 경우는 매우 흔합니다. 그런데 임차인이 권리금 회수를 위해 신규 임차인을 주선했을 때, 공동 임대인 중 단 한 명이라도 반대해서 계약이 무산된다면 임차인은 평생 일군 가게의 권리금을 포기해야만 할까요? 이번 칼럼에서는 복잡한 공유 관계 속에서 임차인의 권리금 회수권이 어떻게 보호되는지, 법원은 공동 임대인의 책임을 어떻게 판단하는지 구체적인 판례를 통해 명확하게 정리해 보겠습니다. 1. 핵심 요약: ‘임대인 내부 사정’일 뿐, 전원이 공동으로 책임져야 결론부터 말씀드리면, 공동 임대인 중 일부 (소수 지분권자)가 반대하여 신규 임대차 계약이 무산되었다면, 이는 상가임대차보호법상 ‘정당한 사유’ 없는 권리금 회수 방해 행위에 해당합니다. 따라서 반대한 사람은 물론, 동의했던 다른 공동 임대인들까지 모두가 공동으로 임차인이 입은 손해를 배상해야 합니다. 법원은 공동 임대인을 ‘하나

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기존 임차인의 영업을 그대로 승계할 때 주의점

안녕하세요, 법률사무소 명건 대표변호사 이상옥입니다. 목 좋은 곳에 자리 잡은 가게를 권리금을 주고 그대로 인수하는 '영업양수도' 계약. 신규 창업에 비해 고객과 시설을 확보한 상태에서 안정적으로 시작할 수 있다는 장점 때문에 많은 예비 사장님들이 선호하는 방식입니다. 하지만 기존 임차인의 영업을 그대로 승계하는 것은 단순히 인테리어나 단골손님만 넘겨받는 것이 아닙니다. 눈에 보이지 않는 법적 책임과 의무까지 함께 떠안는 '포괄적 계약'의 성격을 갖기에, 꼼꼼히 살피지 않으면 예기치 못한 '폭탄'을 맞을 수 있습니다. 법원 판례와 유권해석을 통해, 영업 승계 시 신규 임차인이 반드시 확인해야 할 4가지 핵심 주의점을 짚어보겠습니다. 1. 핵심 요약: 당신의 계약 상대는 2명, 진짜 '키맨'은 임대인입니다. 영업 승계는 크게 두 개의 계약으로 이루어집니다. ① 기존 임차인(양도인)과 시설·고객·노하우 등을 넘겨받는 '권리금 계약(영업양수도 계약)'과 ② 건물주(임대인)와 새로 맺는 '

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권리금 손해배상액 어떻게 산정되나?

안녕하세요, 법률사무소 명건 대표변호사 이상옥입니다. 임대인의 방해로 권리금 회수에 실패한 임차인이 소송을 결심할 때, 가장 궁금한 것은 "그래서, 얼마를 받을 수 있는가?"입니다. 내가 신규 임차인에게 받기로 한 권리금 전액을 받을 수 있을까요? 아니면 법원이 정하는 다른 기준이 있을까요? 권리금 손해배상액 산정은 임차인의 주관적인 기대가 아닌, 상가임대차보호법 (이하 상가임대차법)이 정한 명확하고 객관적인 공식에 따라 결정됩니다. 이번 칼럼에서는 실제 판례를 통해 법원이 어떤 기준으로 손해배상액을 계산하는지, 그 구체적인 과정을 낱낱이 파헤쳐 보겠습니다. 1. 핵심 요약: 두 개의 저울, ‘낮은 금액’이 최종 손해배상액 결론부터 말하면, 법원은 임차인이 입은 손해를 다음 두 가지 금액 중 ‘더 낮은 금액’으로 결정합니다 (상가임대차법 제10조의4 제3항) . ① 신규 임차인이 기존 임차인에게 지급하기로 한 권리금 (주관적 가치) ② 임대차 종료 당시의 권리금 (객관적 가치) 즉,

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권리금 소송 승소 가능성을 높이는 증거들

안녕하세요, 법률사무소 명건 대표변호사 이상옥입니다. "성실히 가게를 일궈놨더니, 건물주가 바뀌고는 직접 사용하겠다며 나가라고 합니다. 신규 임차인을 구해 권리금을 받으려 해도, 재건축할 거라며 계약을 안 해줍니다." 상가 임대차 현장에서 비일비재하게 벌어지는 일입니다. 2015년 상가건물 임대차보호법 (이하 ‘상가임대차법’) 개정으로 임차인의 권리금 회수기회가 법적으로 보호받게 되었지만, 소송에서 임대인의 '방해 행위'를 입증하지 못해 패소하는 사례 또한 적지 않습니다. 결국 권리금 소송의 성패는 '얼마나 결정적인 증거를 확보했는가'에 달려있다고 해도 과언이 아닙니다. 이번 칼럼에서는 막연한 주장만으로는 절대 이길 수 없는 권리금 소송에서, 승소 가능성을 획기적으로 높이는 핵심 증거들을 판례를 통해 구체적으로 제시하고자 합니다. 1. 핵심 요약: 소송의 승패를 가르는 3대 핵심 증거 권리금 소송에서 승리하기 위해 임차인이 법원에 제시해야 할 핵심 증거는 크게 세 가지로 요약할 수

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동업자와 함께 상가 임대차계약 시 주의사항

안녕하세요, 법률사무소 명건 대표변호사 이상옥입니다. 마음 맞는 친구나 동료와 함께 부푼 꿈을 안고 동업을 시작할 때, 가장 먼저 마주하는 관문 중 하나가 바로 사업장의 '상가 임대차 계약'입니다. 많은 분이 동업자 간의 '의리'나 '신뢰'를 바탕으로 계약서에 별생각 없이 이름을 올리지만, 바로 이 지점에서 미래의 법적 분쟁이 싹트기 시작합니다. 동업 관계가 깨졌을 때, 임대차 계약은 어떻게 될까요? 한 명이 월세를 안 내면 나는 책임이 없을까요? 수억 원의 보증금은 과연 안전하게 돌려받을 수 있을까요? 이번 칼럼에서는 수많은 분쟁 사례를 통해 축적된 법원의 판단을 바탕으로, 동업자들이 상가 계약 시 반드시 알아야 할 법률 상식과 구체적인 대응 방안을 제시합니다. 핵심 요약: 동업자는 법적으로 '운명 공동체', 책임은 무겁고 분할은 어렵다. 결론부터 말씀드리면, 법원은 동업 관계의 공동임차인을 민법상 '조합'으로 봅니다. 이는 단순히 이름을 같이 올린 수준을 넘어, 법적으로 매우 강

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차임증액 청구권 정확히 어떤 권리인가요?

안녕하세요, 법률사무소 명건 총괄실장 공민석입니다. "사장님, 요즘 경기도 어려운데 월세는 그대로시죠? 주변 시세도 다 올랐고, 세금 부담도 만만치 않아서 다음 달부터는 월세를 좀 올려야겠습니다." 임대차 계약에서 가장 민감하면서도 흔하게 발생하는 분쟁이 바로 '월세' 즉, 차임(借賃)을 둘러싼 갈등입니다. 특히 임대인이 임차인에게 차임의 증액을 요구하는 상황은 양측 모두에게 예민한 문제가 아닐 수 없습니다. 많은 분들이 임대인의 월세 인상 요구를 단순히 '요청'이나 '협의의 시작'으로 생각하지만, 법적으로는 전혀 다른 의미를 가질 수 있습니다. 우리 법이 인정하는 '차임증액 청구권'은 임대인이 가진 강력한 권리 중 하나이기 때문입니다. 오늘은 임대인과 임차인 모두가 반드시 알아야 할 '차임증액 청구권'의 정확한 법적 성격과 요건, 그리고 그 한계는 무엇인지 구체적인 법 조항과 판례를 통해 알기 쉽게 파헤쳐 보겠습니다. 1. 핵심 요약: '차임증액 청구권'이란 무엇인가? 차임증액 청

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임대료는 그대로인데 관리비만 크게 올랐다면?

안녕하세요, 법률사무소 명건 총괄실장 공민석입니다. "사장님, 요즘 경기가 어려우니 월세는 그대로 동결해 드릴게요. 대신 건물 관리비가 너무 올라서 다음 달부터 관리비만 50만 원 올리겠습니다." 상가 임대차 계약을 갱신할 때, 임대인으로부터 이런 제안을 받는 임차인들이 늘고 있습니다. 월세는 그대로라니 다행이라고 생각할 수도 있지만, 인상된 관리비까지 합하면 실제 부담은 월세를 올린 것과 별반 다르지 않습니다. 많은 임차인들은 '상가건물 임대차보호법 (이하 상가임대차법)상 월세는 5%까지만 올릴 수 있다던데, 관리비는 제한이 없나?'라는 의문을 갖게 됩니다. 혹시 임대인이 5% 증액 상한 규제를 피하기 위해 관리비 인상이라는 '꼼수'를 쓰는 것은 아닐까요? 오늘은 법의 사각지대처럼 보이는 '관리비 인상' 문제의 법적 쟁점과, 부당한 인상에 맞서 임차인의 권리를 지킬 수 있는 구체적인 대응 전략을 최신 판례와 함께 낱낱이 파헤쳐 보겠습니다. 1. 핵심 쟁점: 관리비, 과연 '차임'과

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임대인의 애매한 태도, '권리금 회수 방해 행위'로 볼 수 있는 기준

안녕하세요, 법률사무소 명건 대표변호사 이상옥입니다. "사장님, 다음 계약은 좀 생각해봐야겠네요.", "제가 요즘 바빠서요, 다음에 얘기하시죠." 임대차 계약 만료를 앞두고 권리금을 회수하려는 임차인에게, 임대인이 명확히 '안 된다'고 말하지는 않지만 이런저런 핑계를 대며 답변을 피하는 경우가 많습니다. 연락을 피하거나, 신규 임차인과의 만남을 차일피일 미루는 등 애매한 태도로 일관하는 임대인. 과연 이런 경우에도 상가임대차보호법에서 정한 '권리금 회수 방해 행위'로 보아 손해배상을 청구할 수 있을까요? 결론부터 말씀드리면, '그렇다' 입니다. 법원은 임대인의 명시적인 거절 발언이 없었더라도, 전체적인 언행과 태도를 종합해 볼 때 실질적으로 신규 임대차계약 체결을 거절한 것과 같다면 권리금 회수 방해 행위로 인정하고 있습니다. 1. 법원의 핵심 판단 기준: '확정적인 거절 의사'가 있었는가? 대법원은 임대인이 "정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인을 주선하더라도 그와 임대차계약을 체

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절차를 무시하고 월세 증액을 요구하다 패소한 임대인

안녕하세요, 법률사무소 명건 대표변호사 이상옥입니다. "사장님, 옆 가게는 월세 500이라던데, 우리도 다음 달부터는 500으로 갑시다!" 상가 임대차 관계에서 가장 민감하고 흔한 분쟁 중 하나가 바로 '차임(월세) 증액' 문제입니다. 경기가 어렵고 주변 상권이 위축될 때 임차인은 감액을 원하고, 반대로 주변 시세가 오르고 세금 부담이 커지면 임대인은 증액을 원하게 됩니다. 임대인이 임대료 증액을 요구하는 것은 법적으로 보장된 '권리'입니다. 하지만 모든 권리 행사가 그렇듯, 차임증액 청구권 역시 정해진 '절차와 한도' 를 지킬 때만 법의 보호를 받을 수 있습니다. 오늘은 법에서 정한 절차를 무시하고 감정에 앞서 월세 증액을 요구했던 임대인 '나몰라'씨가 어떻게 소송에서 패소하게 되었는지, 구체적인 판례들을 통해 그 과정과 법원의 판단 기준을 알기 쉽게 설명해 드리겠습니다. 1. 사건의 재구성: 나몰라 씨의 결정적 실수 3가지 성실하게 음식점을 운영하던 임차인 '성실혜' 씨는 어느

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상가임대차보호법 모든 상가임차인에게 적용될까?

안녕하세요, 법률사무소 명건 총괄실장 공민석입니다. 많은 자영업자분들이 상가 계약을 앞두고 '상가건물 임대차보호법' (이하 상가임대차법)이 당연히 자신을 보호해 줄 것이라고 생각합니다. 하지만 안타깝게도 모든 상가 임대차가 이 법의 보호를 전면적으로 받는 것은 아닙니다. 내가 체결할 계약이 상가임대차법의 보호를 받는지, 받는다면 어느 범위까지 받는지 정확히 아는 것은 권리금 회수나 안정적인 영업 기간 확보에 매우 중요합니다. 이번 칼럼에서는 어떤 상가가 상가임대차법의 적용을 받는지, 그리고 법의 적용을 받지 못한다면 어떤 위험이 있는지 구체적인 요건과 판례를 통해 꼼꼼히 짚어보겠습니다. 결론부터 말씀드리면, 상가임대차법의 전면적인 보호를 받기 위해서는 두 가지 핵심 요건을 충족해야 합니다. 바로 영업용 건물이어야 하고, 지역별 '환산보증금' 기준을 넘지 않아야 한다는 것입니다. 하지만 가장 중요한 점은, 설령 환산보증금 기준을 초과하더라도 계약갱신요구권, 권리금 회수기회 보호, 대항

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임대차 관계에서 발생하는 정신적 손해배상 청구도 가능?

안녕하세요, 법률사무소 명건 대표변호사 이상옥입니다. "집에 비가 새는데 1년째 수리를 안 해줘요.", "새벽마다 찾아와 문을 두드리고 욕설을 합니다." 임대차 관계에서 발생하는 분쟁은 단순히 돈 문제를 넘어, 임차인의 일상을 파괴하고 극심한 정신적 고통을 안겨주기도 합니다. 임차인은 보증금과 재산상 손해만 배상받으면 모든 고통을 감내해야만 할까요? 이번 칼럼에서는 임대인의 의무 위반으로 임차인이 입은 정신적 고통에 대해 법원이 ‘위자료’라는 금전적 배상을 인정한 사례와 그렇지 않은 사례를 구체적으로 비교 분석하며, 어떤 경우에 위자료 청구가 가능한지, 그 핵심 기준은 무엇인지 명확하게 짚어보겠습니다. 1. 핵심 요약: 원칙은 '불인정', 그러나 ‘불법행위’ 또는 ‘특별한 사정’이 있다면 가능 결론부터 말하면, 단순히 임대인이 계약상 의무 (ex. 수선의무)를 이행하지 않은 것만으로는 위자료를 받기 어렵습니다. 법원은 재산적 손해 (ex. 누수로 망가진 가재도구 비용) 가 배상되면,

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전세 사기 의심 징후 7가지를 알아보자

안녕하세요, 법률사무소 명건 대표변호사 이상옥입니다. ‘내 집 마련’의 꿈을 향한 징검다리가 되어야 할 전세 제도가, 어느새 서민의 삶을 위협하는 덫이 되고 있습니다. 연일 보도되는 전세 사기 사건들은 더 이상 남의 일이 아닙니다. 전세 사기는 치밀한 계획하에 조직적으로 이루어지는 경우가 많아, 법률 지식이 부족한 일반인이 사전에 위험을 감지하기란 결코 쉽지 않습니다. 그러나 사기꾼들의 수법에는 반드시 흔적이 남기 마련입니다. 소중한 보증금을 지키기 위해 계약 전 반드시 확인해야 할 '전세 사기 의심 징후 7가지'를 실제 법원 판례를 통해 명확하게 짚어드리겠습니다. 1. 시세보다 현저히 낮은 보증금: ‘깡통전세’의 달콤한 유혹 "급매보다 싸다!" 주변 시세보다 수천만 원 저렴한 전세 매물은 의심부터 해야 합니다. 이는 소위 ‘깡통전세’의 대표적인 미끼일 가능성이 높습니다. 깡통전세란 매매가와 전세보증금의 차이가 거의 없거나, 오히려 보증금이 매매가보다 높은 주택을 말합니다. 사기꾼들

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임대차 기간 만료 전 명도 청구가 가능한 경우

안녕하세요, 법률사무소 명건 대표변호사 이상옥입니다. 건물 임대차계약을 체결할 때 임대인과 임차인은 일정한 임대차 기간을 정하는 것이 일반적입니다. 임대차 기간이 정해진 경우 원칙적으로 그 기간이 만료되어야 임대인이 임차인에게 건물의 명도를 청구할 수 있습니다. 그러나 실무에서는 임대차 기간이 만료되기 전이라도 일정한 사유가 있는 경우 임대인이 임차인에게 건물의 명도를 청구할 수 있는 경우가 있습니다. 오늘은 임대차 기간 만료 전 명도청구가 가능한 경우에 대해 상세히 알아보겠습니다. 1. 임대차 기간 약정의 의미와 효력 임대차 기간이 정해진 경우, 그 기간 동안 임대인과 임차인은 상호 계약상의 의무를 이행해야 합니다. 임대인은 임차인이 목적물을 사용·수익할 수 있도록 해야 하고, 임차인은 약정된 차임을 지급해야 합니다. 원칙적으로 임대차 기간이 만료되기 전에는 당사자 일방이 임의로 계약을 해지할 수 없습니다. 이는 계약의 구속력 원칙에 따른 것으로, 당사자는 자신이 체결한 계약을 신

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상가 임대차 계약갱신요구권은 최대 10년!

안녕하세요, 법률사무소 명건 총괄실장 공민석입니다. 큰마음 먹고 시작한 가게, 인테리어 비용에 권리금까지 상당한 초기 자본을 투자했는데 임대차 기간 2년이 끝나갈 무렵 "나가달라"는 임대인의 통보를 받는다면 눈앞이 캄캄해질 것입니다. 다행히 우리 상가건물 임대차보호법 (이하 ‘상가임대차법’)은 임차인이 안정적으로 영업하며 투자 비용을 회수할 수 있도록 ‘계약갱신요구권’이라는 강력한 권리를 보장하고 있습니다. 2018년 법 개정으로 이 권리가 최대 10년까지 보장되면서 많은 임차인분들에게 든든한 방패가 되어주고 있지만, 여전히 많은 분들이 ‘내 계약도 10년이 보장되는지’, ‘어떤 경우에 거절당할 수 있는지’ 궁금해하십니다. 오늘 이 모든 궁금증을 속 시원히 해결해 드리겠습니다. 1. 핵심 요약: 계약갱신요구권, 무엇이 핵심인가? 상가 임차인은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위 내에서 임대인에게 계약의 갱신을 요구할 수 있습니다. 임차인이 임대차

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공동명의 부동산 임대차 계약 누구와 계약해야 할까?

안녕하세요, 법률사무소 명건 대표변호사 이상옥입니다. 최근 부부 공동명의나 형제자매 공동 상속 등으로 공동명의 부동산이 늘어나면서, 임대차 계약 시 누구와 계약해야 하는지에 대한 문의가 많아졌습니다. "대표로 나온 한 명이랑 계약해도 괜찮겠지?" 라는 안일한 생각으로 도장을 찍었다가, 어느 날 갑자기 다른 공유자로부터 "당신은 불법 점유자이니 가게를 비워달라"는 통보를 받고 보증금까지 떼일 위기에 처하는 사례가 비일비재합니다. 오늘은 공동명의 부동산 임대차 계약 시 반드시 확인해야 할 법적 원칙과 안전한 계약을 위한 실무 체크리스트를 판례와 함께 명쾌하게 알려드리겠습니다. 1. 핵심 요약: 과반수 지분을 확인하지 않은 계약은 무효! 공동명의 부동산 임대차 계약의 핵심은 '공유자 지분의 과반수' 동의를 얻는 것입니다. 우리 민법은 공유물의 임대차 계약을 '관리행위'로 보아, 공유자 지분의 과반수 동의가 있으면 유효한 계약으로 인정합니다. 여기서 '과반수'란 정확히 1/2(반수지분)이

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부당한 임대차보증금 공제에 대한 대응방법

안녕하세요, 법률사무소 명건 대표변호사 이상옥입니다. 오랜 기간 기다렸던 이삿날, 그런데 이게 웬일일까요? 임대인이 임대차보증금에서 수백만 원을 공제하고 돌려주었습니다. 사소한 흠집, 벽의 못 자국, 오래돼서 색이 바랜 벽지까지 모두 임차인 책임이라며 원상복구 비용을 청구하는 것입니다. 과연 임대인의 이러한 공제는 정당할까요? 임대차 관계에서 가장 빈번하게 발생하는 분쟁 중 하나인 ‘보증금 공제’ 문제. 오늘은 어디까지가 임차인의 원상회복의무 범위인지, 그리고 부당한 공제에 어떻게 대응해야 하는지 법원의 최신 판례를 중심으로 명쾌하게 정리해 드리겠습니다. 1. 핵심 요약: 원상회복의무의 핵심 원칙 결론부터 말씀드리겠습니다. 임차인의 원상회복의무는 ‘모든 것’을 새것처럼 되돌려 놓아야 한다는 의미가 아닙니다. 법원은 다음과 같은 명확한 기준을 제시하고 있습니다. 1) ‘통상의 손모’는 임차인 책임이 아님 임차인이 계약 목적에 따라 통상적인 방법으로 사용·수익하면서 자연스럽게 발생하는

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"새로운 세입자 들어오면 줄게요"라고 할 때 대처법

안녕하세요, 법률사무소 명건 총괄실장 공민석입니다. 이사 날짜는 다가오는데, 집주인이 "다음 세입자가 구해져야 보증금을 줄 수 있다" 며 차일피일 반환을 미루는 상황. 임차인 입장에서 가장 답답하고 불안한 순간일 것입니다. 많은 임차인들이 이 말을 믿고 하염없이 기다리거나, 보증금을 받지 못한 채 덜컥 이사를 나와버리는 실수를 저지르곤 합니다. 결론부터 명확히 말씀드리겠습니다. "새로운 세입자를 구해야 보증금을 반환할 수 있다"는 임대인의 주장은 아무런 법적 근거가 없는 주장입니다. 오늘은 이러한 주장이 왜 틀렸는지 명확히 밝히고, 소중한 보증금을 지키기 위한 구체적이고 확실한 법적 대응 절차를 단계별로 알려드리겠습니다. 1. 핵심 분석: 무엇이 ‘동시에’ 이루어져야 하는가? 우리 법원은 임대차 계약이 종료되었을 때, 임대인의 '보증금 반환 의무'와 임차인의 '임차목적물 반환(인도) 의무'가 서로 ‘동시이행 관계’에 있다고 명확히 하고 있습니다. 이 말의 진짜 의미는, 임대인과 임차

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‘점유이전금지가처분’을 하지 않으면 100% 후회하는 이유

안녕하세요, 법률사무소 명건 대표변호사 이상옥입니다. 명도소송 전에 ‘점유이전금지가처분’ 이라는 것을 ‘반드시’, ‘필수적으로’ 해야 한다 는 말을 들으셨을 겁니다. “소송만 하면 되는 것 아닌가? 왜 복잡하게 다른 절차를 또 밟아야 할까?” 라고 생각하실 수도 있습니다. 결론부터 말씀드리겠습니다. 점유이전금지가처분은 명도소송에서 승소하고도 집행을 못 하는 최악의 상황을 막아주는 유일한 ‘안전장치’이자 ‘보험’입니다. 이 절차를 생략한다면, 어렵게 승소 판결을 받고도 내 부동산을 돌려받지 못하는 ‘속 빈 강정’ 같은 결과를 맞이할 수 있습니다. 오늘은 왜 그런지, 구체적인 사례와 함께 알기 쉽게 설명해 드리겠습니다. 1. 핵심 요약: ‘헛수고’로 끝날 수 있는 명도소송 명도소송에서 이기면 법원은 “피고는 원고에게 부동산을 인도하라”는 판결을 내립니다. 하지만 이 판결의 효력은 소송의 당사자인 ‘피고’에게만 미칩니다. 만약 소송 중에 피고가 다른 사람에게 점유를 넘겨버리면, 어렵게 받

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다수 임차인에 대한 명도소송 방법

안녕하세요, 법률사무소 명건 총괄실장 공민석입니다. 하나의 부동산에 여러 명의 임차인이 얽혀 있는 경우가 있습니다. 친구 여러 명이 공동으로 상가 하나를 임차해 동업을 하기도 하고, 한 건물 내 여러 호실을 각기 다른 임차인이 사용하기도 합니다. 이때 임대차 계약이 종료되었음에도 이들이 모두 나가지 않는다면, 임대인 입장에서는 누구를 상대로, 어떻게 명도소송을 제기해야 할지 막막할 수 있습니다. 오늘은 이처럼 명도소송의 상대방이 다수인 경우, 각 상황에 맞는 명확한 법적 대응 전략을 총정리해 드리겠습니다. 1. 핵심 요약: ‘하나의 계약’인가, ‘여러 개의 계약’인가? 다수 임차인에 대한 명도소송 전략의 핵심은 임대차 계약의 형태를 파악하는 것에서 시작됩니다. Case 1: 공동임차인 (하나의 계약서, 여러 명의 임차인) 여러 명이 함께 하나의 임대차 계약을 체결한 경우, 이들의 목적물 인도의무는 나눌 수 없는 ‘불가분채무’에 해당합니다. 따라서 원칙적으로는 임차인 중 한 명만 상대

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무단점유자에 대한 명도청구

안녕하세요, 법률사무소 명건 대표변호사 이상옥입니다. 내 소유의 건물을 확인하러 갔는데, 계약한 적도 없는 낯선 사람이 살고 있는 황당한 경우를 상상해보신 적 있으신가요? 혹은 경매로 상가나 아파트를 낙찰받았는데, 기존 소유자나 임차인이 아닌 제3자가 버티고 있는 상황도 있습니다. 이처럼 아무런 법적 권리 없이 남의 부동산을 차지하고 있는 사람을 ‘무단점유자’라고 합니다. 이들을 상대로 어떻게 법적으로 대응하고 내 재산권을 되찾을 수 있는지, 그 절차와 핵심 포인트를 명확하게 알려드리겠습니다. 1. 핵심 요약: 소송은 기본, 돈 문제도 함께 해결해야 무단점유자를 내보내는 유일한 합법적 방법은 명도소송(건물인도 청구소송) 입니다. 동시에, 점유자가 무단으로 부동산을 사용하며 얻은 이익, 즉 ‘차임(월세) 상당의 부당이득’을 청구하여 금전적 손실까지 보상받아야 합니다. 또한, 소송 중에 점유자가 다른 사람으로 바뀌는 최악의 상황을 막기 위한 ‘점유이전금지가처분’ 신청은 선택이 아닌 필수

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