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[언론보도] 경기 퇴촌면 334평 대지에 51평 전원주택이 3억원대?

법무법인 명도입니다. 경기 퇴촌면 334평 대지에 51평 전원주택이 3억원대? 헤럴드경제 - 박로명 기자 법무법인 명도 강은현 경매연구소장이 2024년 12월 10일자 헤럴드경제 '경기 퇴촌면 334평 대지에 51평 전원주택이 3억원대?' 언론보도에 대한 언론사의 요청에 따라 인터뷰하였습니다. 원문 중 인터뷰 내용 발췌 경매시장 한파로 단독주택의 유찰이 반복되면서 최저입찰가가 감정가의 반값 수준으로 떨어진 물건들이 속출하고 있다. 최근엔 경기 광주의 한 단독주택이 감정가 대비 1억6000만원 떨어진 가격에 나와 관심이 쏠린다. (중략) 이 물건은 1104(334평) 규모 토지와 170(51평) 규모 주택을 일괄 매각하는 임의경매다. 제시 외 물건으로 30 (9평) 규모 주차장과 잔디·담장·소나무·축대 등이 포함돼 있다. 2014년 사용 승인을 받은 11년차 주택이다. 안도장골 마을 북동 측에 자리 잡고 있으며, 차량 출입이 가능하나 인근 버스정류장까지 거리가 있어 대중교통이 불편한

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[승소사례] 원상회복 의무, 어디까지일까? - 보증금반환청구소송 승소사례

원상회복 의무, 어디까지일까? - 보증금반환청구소송 승소사례 2024가소1308579 보증금반환 약 10년의 기간 동안 임차인으로서 의무를 다해왔던 의뢰인. 기간만료로 부동산을 원상회복하여 인도했지만 보증금을 돌려주지 않고, 지체하더니 결국에는 보증금의 1/4을 제외하고 돌려주었습니다. 상가임대차에 있어서 논란이 되고 있는 임차인의 원상회복 의무. 과연 어디까지 임차인이 해줘야 할까요? 법무법인 명도가 명쾌하게 해결한 승소사례를 소개해 드리겠습니다. 사건 개요 당사자 관계 원고 (임차인, 이하 '의뢰인') 피고 (임대인, 이하 '상대방') 사건의 개요는 다음과 같습니다. 1. 의뢰인과 상대방은 2015. 12. 16. 최초 임대차계약을 체결했습니다. 이후 동일한 조건으로 임대차계약이 갱신되어오다가 2022. 10. 20.경 보증금과 차임, 임대기간을 변경하는 갱신계약을 체결했습니다. 2. 이후 계약만기 시점에 의뢰인은 원상회복 한 뒤 부동산 인도를 완료했지만 상대방은 보증금을 반

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[위촉소식] 서울시 시민감사옴부즈만위원회 법률자문단 위촉 (정민경 대표변호사)

법무법인 명도입니다. 법무법인 명도 정민경 대표변호사가 2024년 12월 13일자로 시민고충민원 전담기구인 서울특별시 시민감사옴부즈만위원회 법률자문단 위원에 위촉되었습니다. 시민감사옴부즈만위원회 법률자문단의 활동 고충민원 조사 및 감사 수행 시 발생하는 주요 쟁점에 대한 법률 자문 진행 특히 이번 법률자문단은 주택정책, 행정자치분야의 법적 전문성을 강화할 수 있는 변호사를 중심으로 구성되었습니다. 정민경 대표변호사는 앞으로 주택정책 분야 중 명도소송, 권리금분쟁, 임대차보호법 등 서울 시민에게 전문적인 법률적 쟁점에 대해 실무적인 자문을 제공할 예정입니다. 명도소송, 도움이 필요하다면? 법무법인 명도는 전문 변호사와 사법보좌관 출신 명도연구소장 수천 건의 사건을 수행한 실무진이 다르고, 빠르게 해결합니다. 72시간 이내 서면컨펌 등 SIX(6) 프리미엄 명도 서비스로 명도소송을 빠르게 해결합니다. 법무법인 명도 서울특별시 서초구 반포대로23길 26 1층, 2층 이 블로그의 체크인 이

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[집행사례] 분당 유명병원 계고집행 사례

사건 개요 본 사례는 당사자의 개인정보보호를 위해 내용이 일부 생략되었습니다 임대차계약 계고집행의 대상은 분당에 위치한 상가건물로, 현재 유명 병원이 입주해 있습니다. 이 병원을 운영하고 있는 A는 해당 건물의 전 소유주인 B와 2006년 경 건물의 일부를 임차하여 사용하다가 임차 부분을 확대하여 2018. 1. 1. 에 보증금 18억원, 월세 9,700만 원(부가세 별도), 임대차기간 5년(2022. 12. 31.까지)인 임대차계약을 체결하였습니다. 그러던 중 B는 의뢰인에게 2021. 9. 10. 자로 해당 건물을 매도하였으며, 이로 인한 임대차계약의 승계에 A도 동의하였습니다. 이후 2021. 9. 14. 의뢰인은 다시 신탁사인 C에게 해당 건물을 담보신탁 하였습니다. 정당한 갱신 거절, 그러나 이를 무시한 임차인 의뢰인은 승계한 임대차계약을 계약종료일인 2022. 12. 31. 에 정상적으로 끝내려고 했습니다. 그래서 2021. 9. 28. 에 A와 면담을 하면서 명확하게 임

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임차인명도, 어떻게 하면 좋을까요?

임차인명도, 어떻게 하면 좋을까요? 임차인이 월세를 체납하거나 부동산을 계약 목적과 다르게 사용하는 등 '임대차계약을 해지해야 하는 상황'이 발생하면, 임대인은 어떤 조치를 취해야 할까요? 소중한 내 자산을 지키기 위한 방법인 임차인명도 절차. 지금부터 알아보겠습니다. 임대차계약 해지 또는 갱신거절 먼저 임대차 계약을 문제없이 종료하기 위해서는 임대인이 임차인에게 계약 해지 또는 갱신 거절의 의사를 명확하게 전달해야 합니다. 이는 명도소송을 진행하기 위한 필수 과정입니다. 임대인은 내용증명, 문자, 카카오톡 등 다양한 방법으로 임차인에게 본인의 의사를 통지할 수 있습니다. 이 같은 조치가 사전에 없을 경우, 임대인은 불리한 상황에 처할 수 있습니다. 부동산점유이전금지가처분 신청 임대차계약을 종료하려는 의사 표시가 전달되고 나면 제일 먼저 부동산점유이전금지가처분을 신청하는 것이 중요합니다. 이는 임차인이 점유를 제3자에게 이전하는 것을 방지하기 위한 절차입니다. 현실에서는 전입신고된

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명도소송비용, 과연 얼마나 필요할까요?

명도소송비용, 과연 얼마나 필요할까요? 월세를 내지 않거나 밀린 월세가 보증금을 초과한 임차인이 있으시다면 명도소송을 준비하실 텐데요. 이 과정에서 얼만큼의 비용이 필요할 지 궁금하실겁니다. 실제로 상담을 하다 보면 의뢰인들께서 꼭 물어보시는 질문이 "명도소송에는 비용이 얼마나 필요할까요?" 입니다. 오늘은 명도소송비용에 대해 자세히 알려드리겠습니다. 명도소송비용 - 절차 먼저 명도소송의 절차를 알아보겠습니다. 크게 세 가지 절차로 구분할 수 있는데요. 1. 부동산점유이전금지가처분 부동산점유이전금지가처분은 쉽게 이야기 해서 '소송이 끝날 때까지 해당 부동산에 다른 사람을 들이지 마세요!' 라고 경고를 주는 것 입니다. 가처분 신청이 결정되면 집행관이 해당 부동산에 방문하여 고시문을 부착하고 오게 됩니다. 법무법인 명도는 부동산점유이전금지가처분을 '필수 절차'로 안내드리고 있습니다. 명도소송에서 이기더라도 임차인이 스스로 나가지 않을 경우 강제집행을 해야 하는데요. 강제집행을 하러 갔

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[승소사례] 수리 불응 때문에 월세 지급 안 한 임차인 명도소송

수리 불응 때문에 월세 지급 안 한 임차인 명도소송 2024가단215985 건물인도 입주 할 때부터 '화장실 바닥 수평 문제를 시작으로 각 방의 출입문 손잡이가 자동으로 잠긴다.', '화장실 문제로 상해를 입어 수술까지 했다.'는 등의 허위사실까지 주장하면서 월차임을 한 번도 지급하지 않은 임차인이 있었습니다. 갖은 핑계로 월차임 지급을 할 수 없다며 본인의 권리만 주장하는 임차인에게 시달리는 임대인은 고민 끝에 명도를 찾아주셨습니다. 법무법인 명도가 명쾌하게 해결한 승소사례를 소개해 드리겠습니다. 사건 개요 당사자 관계 원고 (임대인, 이하 '의뢰인') 피고 (임차인, 이하 '상대방') 사건의 개요는 다음과 같습니다. 1. 의뢰인과 상대방은 임대차보증금 20,000,000원, 차임 월 1,000,000원, 임대차기간 2023. 10. 17.부터 2025. 10. 16.까지로 하는 임대차계약을 2023. 8. 6.에 체결했습니다. 2. 이후 상대방은 2024. 3. 16. 을 기

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[인사영입] 경력변호사 영입(정진욱)

법무법인 명도입니다. 경력변호사 영입 법무법인 명도는 정진욱 변호사를 영입하였습니다. 약력사항 성균관대학교 법대 졸업 변호사시험 5회 합격 現)서울고속도로 주식회사 채용위원 前)서울 영등포1-2재개발구역 자문 前)안산주공6단지 재건축 자문 前)부산 동의대 역세권재건축조합 자문 부천 원종동151-2구역 매도청구 및 명도소송 부천 문화2차아파트 매도청구 및 명도소송 안산 건건동660-14구역 매도청구 및 명도소송 등 재개발, 재건축 관련 명도소송 다수 수행 명도소송, 도움이 필요하다면? 법무법인 명도는 전문 변호사와 사법보좌관 출신 명도연구소장 수천 건의 사건을 수행한 실무진이 다르고, 빠르게 해결합니다. 72시간 이내 서면 접수 등 SIX(6) 프리미엄 명도 서비스로 명도소송을 빠르게 해결합니다. 법무법인 명도 서울특별시 서초구 반포대로23길 26 1층, 2층 이 블로그의 체크인 이 장소의 다른 글 2024년 12월 1일 기준 의뢰 현황 판결 결정 8,739건 7,115건 본 게시물의

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강제집행 비용

법무법인 명도 서권필 본부장입니다. 강제집행 비용 법무법인 명도에 강제집행 절차를 상담받는 분들에게서 간혹 나오는 질문이 "강제집행 수임료는 왜 발생되나요?"입니다. 유사한 질문으로는 "수임료를 받으면 법무법인 명도가 강제집행을 하는 건가요?", "어차피 집행관이 하는 것인데 왜 수임료를 법무법인 명도가 받는 것인가요?" 등이 있습니다. 저는 이렇게 반문합니다. "명도소송은 법원에 소장 내면 판사가 변론기일을 진행하고 판단하여 판결을 해주는데 왜 변호인을 선임하는지요?" 강제집행도 마찬가지입니다. 단순히 신청만 한다고 해서 집행관이 알아서 부동산 인도를 당연하게 완료 해 주지 않습니다. 강제집행 기간도 문제가 되고, 집행을 거부하는 일도 발생하고, 산정되는 비용조차 문제인 경우들이 많습니다. 그렇기에 이러한 상황에 대해 잘 알고 대처 경험이 풍부한 대리인의 역할이 필요한 것입니다. 법무법인 명도가 채권자의 대리인으로 하는 역할 중 오늘은 강제집행 비용에 대해서 간단히 설명드려보겠습니

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임대인 귀책사유로 임대차계약이 종료된 경우의 손해배상책임

법무법인 명도 강미진 변호사입니다. 임대인 귀책사유로 임대차계약이 종료된 경우의 손해배상책임 임대인에게는 임차인이 임차목적물을 사용·수익할 수 있도록 할 의무가 있습니다. 그럼에도 불구하고 임대인의 귀책사유로 임대차계약이 이행불능에 이르러 종료된 경우가 있는데요. 예를 들면, 임대인이 전기를 차단하는 등의 비정상적인 방법으로 임차인의 영업을 방해하였고 이로 인해 임차인이 임차목적물에서 퇴거할 수밖에 없었던 경우, 관할관청으로부터 불법용도변경에 따른 주차장법 위반사항 시정명령 처분 사전통지 등을 받음에 따라 이를 시정하는 방법은 철거 및 원상회복밖에 없어 임차인의 임차목적물의 사용·수익이 불가능해진 경우, 전대인이 임대인의 동의를 받지 못해서 전차인이 임차목적물에서 영업할 수 없게 된 경우 등을 들 수 있습니다. 이럴 경우, 임대인의 손해배상책임이 인정될까요? 인정된다면 손해배상책임의 범위는 어디까지일까요. 임차목적물을 임대차기간 만료시까지 계속해서 그 목적물을 사용·수익할 수 없음으

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[언론보도] 유명인사 강남 고급아파트, 경매 넘어가도 취하 가능성 높아

법무법인 명도입니다. 유명인사 강남 고급아파트, 경매 넘어가도 취하 가능성 높아 헤럴드경제 - 고은결 기자 법무법인 명도 강은현 경매연구소장이 2024년 12월 3일자 헤럴드경제 '유명인사 강남 고급아파트, 경매 넘어가도 취하 가능성 높아' 언론보도에 대한 언론사의 요청에 따라 인터뷰하였습니다. 원문 중 인터뷰 내용 발췌 정운호 네이처리퍼블릭 대표이사가 보유한 서울 강남구 청담동 고급 아파트가 경매 예정 물건으로 나온 것으로 확인됐다. 해당 아파트는 기업 총수 등이 거주해 ‘재벌가 타운’으로도 유명한 곳이다. 3일 경·공매업체 지지옥션에 따르면 서울중앙지방법원은 지난 10월 정 대표 소유의 강남구 청담동 소재 이니그마빌2 전용면적 272(약 82평)에 대한 강제 경매 개시를 결정했다. 부동산 등기부등본과 건축물대장에 따르면 해당 물건은 5층(225.49, 약 68.2평)과 6층(46.89, 약 14.2평)이 연결된 복층 구조다. 정 대표는 해당 부동산을 지난 2019년 50억원에 매

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[언론보도] 새 집인데 4억이나 떨어졌다...3억대에 나온 양평 전원주택, 왜?

법무법인 명도입니다. 새 집인데 4억이나 떨어졌다...3억대에 나온 양평 전원주택, 왜? 헤럴드경제 - 신혜원 기자 법무법인 명도 강은현 경매연구소장이 2024년 11월 26일자 헤럴드경제 '새 집인데 4억이나 떨어졌다...3억대에 나온 양평 전원주택, 왜?' 언론보도에 대한 언론사의 요청에 따라 인터뷰하였습니다. 원문 중 인터뷰 내용 발췌 경매시장에 등장한 경기도 양평군의 한 신축 단독주택이 거듭된 유찰에 가격이 반값으로 떨어지며 수요자들의 관심이 쏠린다. 남한강이 흐르는 양평군은 세컨하우스 수요가 몰리는 지역으로 꼽히는데, 경기침체로 이 지역 일대에서도 단독주택 매물이 꾸준히 나오는 양상이다. 26일 경·공매 데이터업체 지지옥션에 따르면 경기 양평군 강하면 전수리 일대에 위치한 한 단독주택은 다음달 4일 최저입찰가 약 3억8377만원에 세 번째 경매를 진행한다. (중략) 입지는 세컨하우스로 활용하기에는 더할 나위 없다는 평가가 나온다. 양평 내에서도 강하면 전수리 일대는 전원주택

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표시는 101호인데 건축물현황도에는 102호로 되어 있는 경우, 소유권의 대상은?

법무법인 명도 채승우 부대표변호사입니다. 표시는 101호인데 건축물현황도에는 102호로 되어 있는 경우, 소유권의 대상은? 건축물현황도상 면적과 구조가 동일한 101호와 102호의 문패 내지 출입문의 표시가 102호와 101호로 뒤바뀌어 있는 경우 소유권의 대상이 무엇인지 문제가 됩니다. 이는 소유권의 대상이 무엇인가 하는 문제인데, 이 건물이 임대차의 목적물이 된 경우에는 임대차의 대상이 무엇인가 하는 문제와도 직결된다고 하겠습니다. 어떤 것을 기준으로 소유/점유권을 주장할 것인가 실제로 층마다 1호, 2호의 2개의 구분건물이 좌우로 위치하면서 면적과 구조가 동일한 세대로 되어 있는 한 동의 건물의 집합건축물대장을 만드는 과정에서 층별로 전유부분 출입문에 표시된 호수가 뒤바뀐 건축물현황도가 첨부되어 문제가 된 사안이 있었습니다. 호수가 뒤바뀐 건축물 현황도 외에는 집합건축물대장과 부동산등기부 표제부의 기재가 일치하였는데 건물의 구분소유자들이 등기부 표제부의 건물번호와 일치하는 전유

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[승소사례] 불법점유하며 유치권 주장하는 임차인 명도소송

불법점유하며 유치권 주장하는 임차인 명도소송 2024가단5105112 건물인도 부동산담보신탁계약이 체결되면 해당 부동산의 소유권은 신탁사로 넘어가게 됩니다. 그렇기에 위탁자가 신탁사 및 우선수익자의 사전 승낙없이 매매나 임대차계약을 하는 것은 엄연한 계약 위반입니다. 만약 신탁사 및 우선수익자의 사전 승낙없이 부동산을 점유하며 유치권까지 주장하는 임차인이 있다면 어떻게 해야 할까요? 법무법인 명도가 명쾌하게 해결한 승소사례를 소개해 드리겠습니다. 사건 개요 당사자 관계 원고 (수탁자, 신탁사) 피고1 (위탁자) 피고 2 (점유자) 의뢰인 (우선수익자) 사건의 개요는 다음과 같습니다. 1. 원고는 2018년 경, 이 사건 부동산에 대하여 위탁자와 부동산담보신탁계약을 체결하고 소유권을 취득했습니다. 2. 이후 위탁자는 우선수익자에 대하여 여신거래 등의 채무를 불이행하였고, 이에 우선수익자는 수탁자에게 부동산담보신탁계약서 제18조에 근거한 환가처분 요청을 하였으며, 원고는 위에 같

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전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 개정안이 신탁 부동산 명도소송에 끼치는 영향

법무법인 명도 박일권 팀장입니다. 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 개정안이 신탁 부동산 명도소송에 끼치는 영향 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 개정안이(이하 특별법 개정안)이 24년 11월 11일자로 시행되었습니다. 특별법 개정안에는 ‘신탁사기 피해자’라 하여 「신탁법」에 따라 수탁자에게 신탁된 주택을 적법한 임대권한을 가지지 아니한 자와 임대차계약을 체결한 임차인을 보호하는 조치도 포함되어 있습니다. (제2조제4호다목 참고) 그런데 특별법 개정안이 담보신탁된 부동산에 대해 신탁사 및 우선수익자 금융기관이 진행하는 명도소송에 어떤 영향을 주는지 명확히 알지 못해 현장에서 혼선을 빚고 있습니다. 결론부터 말하면 담보신탁된 부동산에 대해 기한 이익 상실된 위탁자와 신탁사 및 금융기관이 동의하지 않은 불법 점유자에 대해 진행하는 명도소송에 대하여 특별법 개정안에서는 그 어떠한 제한 조치를 하고 있지 않습니다. 한마디로 명도소송을 진행해도 아무런 문제가 없습니다

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단전 및 단수, 약정했더라도 엄격한 요건 갖춰야

법무법인 명도 정민경 대표변호사입니다. 단전 및 단수, 약정했더라도 엄격한 요건 갖춰야 임대인과 임차인 간의 분쟁에서 자주 등장하는 문제는 무엇보다도 차임 연체입니다. 임대를 업으로 하는 임대인은 월세가 들어오지 않으면 경제적으로 곤란을 겪게 되는데요, 임차인도 요즘과 같은 불경기에 어려움을 겪다 보면 차임 연체가 발생할 수밖에 없습니다. 임대인이 차임 연체를 이유로 임대차계약을 해지해도 임차인은 여러 가지 이유로 건물을 인도하지 않은 채 계속 거주하거나 영업을 계속하는 경우가 많다는 것이 문제인데요. 이런 상황을 방지하기 위해 임대차계약서에 ‘단전ㆍ단수’를 용인하는 내용을 약정하는 경우가 있습니다. 임대차계약서를 작성하면서 ‘임차인이 2기(또는 3기) 이상 차임을 연체하면 임대인은 단전ㆍ단수할 수 있다’거나, ‘임대차계약이 해지된 후에도 건물을 인도하지 않으면 임대인은 단전ㆍ단수할 수 있다’ 등과 같이 임차인에게 과실이 있는 경우 임대인은 단전ㆍ단수를 할 수 있다고 약정하는 것입니

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[집행사례] 허위 유치권자 강제집행 사례

사건 개요 본 사례는 당사자의 개인정보보호를 위해 내용이 일부 생략되었습니다 신탁계약에 따라 이전된 소유권 이번 명도집행의 대상은 의정부에 위치한 신축 오피스텔이었습니다. 피고인 상대방은 소외 신탁사와 부동산담보신탁계약을 체결하고 이를 담보로 우선수익자인 은행으로부터 대출을 받았습니다. 그러나 상대방은 채무를 이행하지 않았고, 이에 23. 11. 22.를 기점으로 신탁사의 처분철차에 의해 해당 부동산의 소유권은 우선수익자인 은행으로 넘어가게 되었습니다. 막무가내로 버티기 시작한 상대방 상대방은 엄연히 이 부동산을 소유, 점유할 수 있는 어떠한 권리도 없는 상황이었습니다. 그러나 끝까지 버티며 해당 부동산을 인도하지 않았습니다. 나아가 공매절차가 시작되자 갑자기 ‘공사대금을 지급받지 못했다.’는 이유로 유치권을 주장했습니다. 어떠한 처분도 못 하게끔 불법 스티커까지 붙여가며 버티고 있는 상대방을 해결하기 위해 의뢰인이자 원고인 은행은 법무법인 명도를 찾아주셨습니다. 소송 과정 빠른 진

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[승소사례] 법정지상권 주장하는 미등기건물 철거 및 토지인도

법정지상권 주장하는 미등기건물 철거 및 토지인도 2023가단59799 토지인도 건물을 양수할 당시 토지와 건물의 소유자가 동일인이었으나 대물변제의 이유로 소유자가 달라진 경우를 두고 관습법상 법정지상권은 성립한다고 주장하는 이 사건, 어떻게 판결되었을까요? 법무법인 명도가 명쾌하게 해결한 승소사례를 소개해 드리겠습니다. 사건 개요 당사자 관계 소외 갑(위탁자, 이하 '의뢰인') 신탁사 (수탁자, 이하 '원고') 상대방 (미등기 건물 양수인, 이하 '피고') 소외 을 (건물 원시취득자) 소외 병 (토지 소유자 / 00.10.25~03.5.12) 사건의 개요는 다음과 같습니다. 1. 의뢰인은 이 사건 토지에 대해 2022. 8. 17. 신탁사인 원고와 부동산담보신탁계약을 체결하였습니다. 그리고 2022. 9. 2. 위 계약을 원인으로 원고는 소유권을 취득하였습니다. 2. 피고는 이 사건 토지 지상 미등기건물을 양수해 사용 중이었으며, 원고는 피고가 이 사건 토지를 점유하는데 승

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집합건물과 일반건물이 1필의 대지에 공존하고 있는 상황에서 일반건물 철거 및 대지 인도를 구할 수 있는 요건

법무법인 명도 이재석 명도연구소장입니다. 집합건물과 일반건물이 1필의 대지에 공존하고 있는 상황에서 일반건물 철거 및 대지 인도를 구할 수 있는 요건 집합건물과 일반건물이 1필의 대지에 공존하고 있는 상황에서 대지의 과반수 지분권자인 집합건물 구분소유자들이 일반건물 소유자들을 상대로 일반건물 철거 및 대지 인도를 구할 수 있을까요? 최근에 나온 판례를 살펴보겠습니다. 사안 (1) 이 사건 각 토지 위에 원고들이 구분소유자인 2개 동의 아파트와 피고들이 공유하는 2개 동의 건물(이하 ‘이 사건 각 건물’)이 존재하고 있다. (2) 원고들은 이 사건 각 토지에 관한 대지지분을 집합건물법상 대지사용권으로 가지고 있고, 피고들은 이 사건 각 토지에 관한 민법상 공유지분을 가지고 있다. (3) 원고들은 이 사건 각 토지의 과반수 지분권자임을 이유로 공유물의 관리행위에 관한 민법 제265조에 따라 피고들을 상대로 이 사건 각 건물 철거 및 이 사건 각 토지 인도를 청구하였다. (4) 대법원 2

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[집행사례] 강남역 초역세권 오피스텔 강제집행 사례

사건 개요 본 사례는 당사자의 개인정보보호를 위해 내용이 일부 생략되었습니다 임대차계약 이번 명도집행의 대상은 강남역 역세권 오피스텔로 의뢰인과 임차인은 보증금 1,000만 원, 월세 214만원, 임대차 기간 2023. 10. 25.부터 2024. 10. 24.까지로 하는 임대차계약을 체결하였습니다. 단 한 번도 납부하지 않은 월세 임차인은 임대차계약을 체결한 첫 달부터 월세를 내지 않았습니다. 이듬해 2월이 될 때까지 임차인은 단 한 번도 월세를 내지 않았으며 2024. 2. 24. 까지 총 3기의 차임 연체가 발생하였습니다. 이에 의뢰인은 더 이상의 손해를 막기 위해 법무법인 명도를 찾아주셨습니다. 소송 과정 빠른 진행을 위하여 법무법인 명도는 부동산점유이전금지가처분을 신청하고 이어서 명도소송을 진행하였습니다. 가장 난감했던 부분은 상대방과 연락이 전혀 닿지 않는 것이었습니다. 계약 해지를 위한 내용증명은 물론, 소송 진행을 위해 법원에서 보내는 각종 공공 문서도 전혀 받지 않았

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보증금 반환청구에 있어 지연손해금(이자) 청구에 관하여

법무법인 명도 정현종 변호사입니다. 보증금 반환청구에 있어 지연손해금(이자) 청구에 관하여 임대차가 종료되었음에도 임대인이 보증금을 반환하여 주지 않는 경우에, 보증금에 지연손해금(이자)을 청구할 수 있는게 아닌지 생각을 할 수 있습니다. 그런데 지연손해금(이자)은 상대방이 이행지체를 하였을 경우에 발생합니다. 따라서 지연손해금(이자)을 청구하기 위하여는 상대방이 이행지체를 하였어야 합니다. 임대차보증금에 관하여 보면, 따로 약정을 하지 않는 한 임대차가 종료된 이후에 임대차목적물의 반환의무와 임대차보증금 반환의무는 동시이행관계에 있습니다. 즉, 임대인은 임대차목적물을 반환받을 때까지 임대차보증금의 반환을 거절할 권능이 존재하고, 따라서 임대인은 이행지체책임을 부담하지 않습니다. 그래서 만약 임차인이 임대차보증금에 지연손해금(이자)까지 청구를 하기 위하여는 임대차목적물 반환을 이행하거나 이행의 제공을 하여 임대인의 동시이행항변권을 상실시켜야 합니다. 그렇게 하면 그 이후부터 지연손해

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장래이행청구의 소송

법무법인 명도 이동연 본부장입니다. 장래이행청구의 소송 일반적으로 명도소송과 같은 이행의 소는 청구권의 이행기가 도래한 경우에 한하여 허용되는 것이 원칙입니다. 그렇다면 원칙에 반하여 임대차기간이 남아있는 등 청구권의 이행기가 도래하지 않은 경우에는 소송을 제기할 수 없을까요? 이와 관련된 민사소송법의 법조문은 아래와 같습니다. 민사소송법 제251조(장래의 이행을 청구하는 소) 장래에 이행할 것을 청구하는 소는 미리 청구할 필요가 있어야 제기할 수 있다. 위와 같이 미리 청구할 필요가 있는 경우에는 원칙에 반하여 청구권의 이행기가 도래하지 않아도 장래이행청구의 소송을 제기할 수 있으며, 미리 청구할 필요가 있는 경우와 관련된 대법원 판례의 내용은 아래와 같습니다. 장래의 이행을 청구하는 소는 미리 청구할 필요가 있는 경우에 한하여 제기할 수 있는바, 여기서 미리 청구할 필요가 있는 경우라 함은 이행기가 도래하지 않았거나 조건 미성취의 청구권에 있어서는 채무자가 미리부터 채무의 존재를

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[언론보도] 가계약도 계약이다

법무법인 명도입니다. 가계약도 계약이다 경인일보 오피니언 - 법무법인 명도 정민경 대표변호사 법무법인 명도 정민경 대표변호사는 2024년 11월 14일 자 경인일보 오피니언 '가계약도 계약이다'를 기고하였습니다. 법무법인 명도 정민경 대표변호사 오피니언 원문 중 발췌 부동산을 매수하거나 임차하려 할 때, 마음에 드는 부동산을 발견하면 공인중개사는 가계약을 적극적으로 권유하면서 가계약금을 지급하라고 하는 경우가 많다. 가계약은 계약서를 작성하기 전까지 다른 사람에게 물건을 보여주지 말고 우선 계약을 체결할 권리를 확보하는데 그 목적이 있다. 그런데 계약 세부내용을 조절하는 과정에서 계약이 체결되지 않거나 단순한 변심으로 본계약을 체결하지 않았을 때 가계약금을 돌려받지 못하거나 계약금 상당의 손해배상 문제까지 발생하는 경우가 있다. 이것은 가계약금을 지급할 때 그 가계약금의 성질을 명확하게 하지 않아서 발생하는 문제다. (중략) 그러다 보니 가계약금 반환 또는 배액 상환에 대한 분쟁이

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[승소사례] 전대차 주장하며 명도 지연시키는 법인 직원에 대한 명도 소송

전대차 주장하며 명도 지연시키는 법인 직원에 대한 명도 소송 2024나17198 건물인도 직원 기숙사 용도로 주택을 임차한 법인. 법인 직원인 A가 거주하던 중에 법인의 자금난으로 월세가 연체되기 시작하였고, A는 보증금에 가압류 및 법인을 상대로 손해배상 청구소송을 진행합니다. 의뢰인은 밀린 월세가 보증금을 초과하자 임대차계약 해지 후 명도소송을 진행하는데, 직원 A는 돌연 전차인의 지위를 주장하며 의뢰인의 인도청구에 적극 대항하기 시작합니다. 법무법인 명도가 명쾌하게 해결한 승소사례를 소개해 드리겠습니다. 사건 개요 당사자 관계 원고(임대인 및 피항소인, 이하 ‘의뢰인’) 피고 A (임차 법인, 이하 ‘임차 법인’) 피고 B (무단점유자 및 항소인, 이하 ‘법인 직원’) 사건개요는 다음과 같습니다. 1. 의뢰인은 임차 법인과 2021. 1. 12. 이 사건 부동산에 대해 임대차 보증금 2억 원, 월세 400만원, 임대차기간 2021. 2. 23.부터 2023. 2. 22.까지로

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[언론보도] "영끌족 눈물"…주택 경매 쏟아진다

"영끌족 눈물"…주택 경매 쏟아진다 아이뉴스24-이효정 기자 법무법인 명도 강은현 경매연구소장이 2024년 11월 20일 자 아이뉴스24 '"영끌족 눈물"…주택 경매 쏟아진다' 언론보도에 대한 언론사의 요청에 따라 인터뷰하였습니다. 원문 중 인터뷰 내용 발췌 고금리 속 대출을 못 갚아 경매장에 나온 매물이 10년 만에 가장 많은 수준으로 치솟았다. 매물 적체 속 올해 경매를 신청한 물량이 급증해 내년까지 경매시장에 한파가 이어질 수 있다는 우려가 나온다. 20일 지지옥션이 낸 '경매동향보고서'에 따르면 10월 서울 아파트 경매 진행 건수는 380건으로 전월(169건) 대비 두 배 이상 늘었다. 380건은 2015년 4월(401건) 이후 10년 만에 가장 많은 수준이다. (중략) 경매에 나온 물건이 쌓이는 상황에서 경매에 나오는 물건도 많은 수준을 유지하고 있다. 법원 등기정보광장에 따르면 올해 1~10월 서울에서 임의경매 개시 결정등기를 신청한 집합건물(아파트·오피스텔 등) 수는 4

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농지 경매의 농지취득자격증명 발급 시 유의사항

법무법인 명도 강은현 경매연구소장입니다. 농지 경매의 농지취득자격증명 발급 시 유의사항 부동산 경매에서 대표적인 특별매각조건으로 두 가지가 있습니다. 먼저 매수인이 대금납부기한일까지 매각대금을 미납할 시, 재매각 사건에서 매수보증금을 20~30% 할증하는 것입니다. 다른 하나는 농지 경매에서 매각결정기일까지 집행법원에 농지취득자격증명을 제출하지 않으면 매각불허가결정을 하고 매수보증금을 몰취하는 규정입니다. 이런 이유로 농지에 응찰하고자 하는 자는 입찰 전 농지취득자격증명 발급 여부를 농지 소재지 관서에 확인하여야 합니다. 농지법과 민사집행법 사이의 간극 농지법 제2조 1호 “농지”란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다. 가. 전ㆍ답, 과수원, 그 밖에 법적 지목(地目)을 불문하고 실제로 농작물 경작지 또는 대통령령으로 정하는 다년생식물 재배지로 이용되는 토지. 다만, 「초지법」에 따라 조성된 초지 등 대통령령으로 정하는 토지는 제외한다. 나. 가목의 토지의 개량시설과

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가집행의 본집행 전환

법무법인 명도 서권필 본부장입니다. 가집행의 본집행 전환 현금 자산 1억원이 있는 채무자가 있습니다. 채권자는 채무자에게 못 받은 대여금 1억원을 청구하여 받을 것인데 소송기간 중 이 현금성 자산은 은닉될 수 있으므로 채권가압류를 해두기로 하였습니다. 그리고 소송 판결 후 가압류를 본압류로 이전하는 채권압류를 통해 1억원을 회수할 수 있었습니다. 위 내용은 채권 강제집행의 가장 기본이라 할 수 있고, 많은 사람들이 위와 같이 채권 강제집행을 진행하고 있습니다. 단행가처분의 본집행으로의 전환 그렇다면 부동산인도도 채권 강제집행처럼 임시로 인도받는 절차가 있을까요? 단행가처분이 이에 해당합니다. 단행가처분은 보전처분으로 채권가압류와 마찬가지로 추후 본집행으로의 전환이 필요한 절차입니다. 하지만, 실무적으로 단행가처분의 강제집행이 건물인도 판결의 본집행과 동일한 방식과 채권자에게 인도를 해준다는 점에서 실무에서는 본집행으로의 전환을 하는 경우는 거의 없습니다. 그렇다보니 집행관 사무실도

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[승소사례] 낙찰받은 토지 위 건물 철거소송

낙찰받은 토지 위 건물 철거소송 2023가단256774 건물등철거 경매로 취득한 내 땅에 누군가가 건물을 올리고 있다면? 여러분은 어떤 생각이 드실까요? 실제로 전소유자였던 사람은 경매로 낙찰이 된 땅에 아무런 권원없이 임의로 신축공사를 진행하고 있었습니다. 낙찰로 소유권을 취득한 의뢰인에게 법무법인 명도는 어떤 해법을 제시했을까요? 법무법인 명도가 명쾌하게 해결한 승소사례를 소개해 드리겠습니다. 사건 개요 당사자 관계 원고(낙찰자, 이하 ‘의뢰인’) 피고(채무자 겸 소유자, 이하 ‘상대방’) 사건개요는 다음과 같습니다. 1. 원고는 부동산임의경매 사건에서 2021년 매각허가결정을 받고 2022년에 낙찰 부동산에 관한 매각대금 전부를 납부하여 소유권을 취득했습니다. 2. 그런데 2021년 경매개시결정 당시 감정평가서 상의 사진을 확인해 보면 낙찰 부동산에 어떠한 건물도 존재하지 않았습니다. 그 후 2023년 10월 경, 현장을 확인해보니 건축 중인 건물이 확인되었고, 경매개시결정

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부속물매수청구권에 대하여

법무법인 명도 강미진 변호사입니다. 부속물매수청구권에 대하여 임차인이 임대차 종료시 임차물에 부속한 물건을 분리하여 수거해야 한다면, 부속물의 가치는 감소하고 사회경제적으로도 큰 손실이 아닐 수 없습니다. 그래서 우리 민법은 “건물 기타 공작물의 임차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 임대차의 종료시에 (수거 대신) 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다.”고 규정하고 있습니다(제646조). 실무상 많이 문제되는 쟁점 부속물매수청구권과 관련하여 실무상 많이 문제 되는 쟁점 몇 가지를 소개해 보겠습니다. 첫째, 간혹 임대차계약을 체결하면서 부속물매수청구권 포기 약정을 하기도 하는데 이러한 약정도 효력이 있을까요? 임차인의 부속물매수청구권에 관한 민법 제646조는 편면적 강행규정이기 때문에 원칙적으로 부속물매수청구권을 포기하는 약정은 강행규정에 반하여 효력이 없습니다. 다만, 예외적으로 임대차계약의 조건이나 계약이 체결된 경위

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[승소사례] 월세도 안 내면서 항소까지 한 임차인 명도소송

계약해지 후 장사는 계속하면서 남은 보증금을 돌려달라며 항소까지 한 임차인 명도소송 2024나56823 건물인도 월세를 연체하여 계약해지가 된 후 장사는 계속하면서 임대인을 상대로 보증금반환 소송을 제기한 임차인. 소송 진행 중에 발생한 월세가 보증금을 초과한 상태임에도 남아있지도 않은 보증금을 돌려달라며 항소까지 제기합니다. 막무가내 임차인 때문에 지쳐버린 의뢰인에게 어떤 해결책을 드렸을까요? 법무법인 명도가 명쾌하게 해결한 승소사례를 소개해 드리겠습니다. 사건 개요 당사자 관계 원고(임차인, 이하 ‘상대방’) 피고(임대인, 이하 ‘의뢰인’) 사건개요는 다음과 같습니다. 1. 상대방은 의뢰인과 2019. 8. 30. 임대차기간 2019. 9. 1.부터 2021. 8. 31.까지 보증금 1천 500만 원, 월세 192만 5천 원으로 하는 임대차계약을 체결하였습니다. 2. 상대방은 소위 ‘바지사장’을 내세워 건물의 3층과 4층, 5층에서 요양원을 운영하며, 용도변경을 하기 위해 임

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[언론보도] 신림동 3층집 2.6억이나 떨어졌는데…이래서 안팔렸나(헤럴드경제)

법무법인 명도입니다. 신림동 3층집 2.6억이나 떨어졌는데…이래서 안팔렸나 헤럴드경제 - 박자연 기자 법무법인 명도 강은현 경매연구소장이 2024년 11월 5일자 헤럴드경제 '신림동 3층집 2.6억이나 떨어졌는데…이래서 안팔렸나' 언론보도에 대한 언론사의 요청에 따라 인터뷰하였습니다. 원문 중 인터뷰 내용 발췌 대출 규제 강화, 아파트 거래량 하락 등 영향에 경매 시장에도 찬바람이 부는 가운데 서울에 한 다가구 주택이 4억원대 가격에 경매 시장에 등장했다. (중략) 주변 환경을 살펴보면 물건은 빌라들이 밀집한 주거지에 자리하고 있다. 도로가 좁아보이지만 차량 출입이 가능할 정도의 폭이다. 가장 가까운 지하철 역은 신림선 서원역인데 지도상 2km가 떨어져 거리가 있는 편이나 도보 2분거리에 버스정류장 있어 대중교통 이용에는 크게 문제가 없어 보인다. 주변에는 독산 자연공원, 금천체육공원, 관악산생태공원, 관악산난향공원 등 공원이 많고, 목골산 또한 인근에 위치해있다. 학교도 물건지 근

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명도소송, 세입자내보내는 가장 빠른 방법

세입자의 월세 연체로 고민인 임대인. 소송까진 부담스러워 세입자의 연락만 하염없이 기다리는데.. 결국 세월만 흘러 보증금을 다 까먹은 상태에 이르게 되어 소송을 준비하기 시작합니다. 하지만 '줄 돈 없으니 소송하라'며 적반하장인 세입자에 태도에 임대인은 화가 끝까지 치밀어 오르게 됩니다. 괘씸한 세입자를 처벌할 방법은 없나요? 세입자가 위법행위를 하였다면 형사처벌 가능성도 있겠지만 최대한 오래 거주하고 싶은 세입자는 월세만 내지 않고 조용히 지내는 경우가 많습니다. 그럼 괘씸한 세입자에게 어떤 책임을 물을 수 있을까요? 바로 명도소송입니다. 명도소송이란 ? 뜻, 의미 명도소송은 부동산에서 세입자를 내보내는 소송입니다. 임대차계약이라는 계약관계가 해지, 해제 또는 종료되었으나 세입자가 나가지 않는 경우 세입자를 상대로 임대인의 권리를 행사하는 절차입니다. 그러나 임대인과 세입자, 개인 간의 체결된 임대차계약이 어떤 이유에서 종료되었는지에 대해선 객관적인 증명이 필요합니다. 어떤 계약

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임대인의 단전·단수 문제없을까요?

법무법인 명도 이준호 팀장입니다. 임대인의 단전·단수 문제없을까요? 임대인 분들이 많이 하시는 질문이 있습니다. 임차인이 월세를 연체한 지 꽤 되었는데 단전이나 단수를 해도 괜찮을까요? 월세를 납부하지 않으면서 영업은 계속하고 있는 것이 너무 괘씸합니다 임대인 과연 괜찮을까요? 오늘은 임차인이 월세를 연체하여 임대인이 단전 및 단수를 하였다면 문제가 없는지에 대해 이야기해 보겠습니다. 사례 임대인 A씨와 상가 임대차계약을 체결하고 열심히 횟집을 운영하고 있는 임차인 B씨. 간만에 단체 예약이 들어와 재료들을 미리 준비하여 숙성시켜둔 뒤 퇴근하였는데 다음날 출근하니 충격적인 광경을 목격합니다. 상가가 단전되어 준비한 재료들이 다 상해버렸으며 단수되어 물도 나오지 않았습니다. 임대인에게 바로 연락한 B씨는 황당한 답변을 들었습니다. 월세 밀린 게 지금 몇 개월인데 월세는 내지도 않으면서 영업을 하려 합니까! 단전하고 단수했으니까 빨리 나가기나 하세요! 임대인 임차인 B씨는 재료의 손해는

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[집행사례] 가로수길 유명 미용실 강제집행 사례

사건 개요 본 사례는 당사자의 개인정보보호를 위해 내용이 일부 생략되었습니다 임대차계약 명도집행의 대상은 강남 신사동 가로수길에 위치한 예약제 미용실로 의뢰인과 임차인은 2022년경 보증금 3천만 원, 월세 330만 원, 임대차 기간 2022. 4. 15.부터 2024. 4. 29.까지로 하는 임대차계약을 체결하였습니다. 임차인의 월세 연체 임차인은 임대차계약 체결 시부터 월세를 조금씩 밀리기 시작하였고, 의뢰인의 독촉이 있어야 비로소 월세의 일부만을 지급하였습니다. 이후 임차인은 의뢰인의 연락조차 받지 않기 시작하였고, 2024. 3월경 임차인의 월세 연체액은 보증금을 초과한 3,600만 원에 이르렀습니다. 소송 과정 의뢰인은 명도소송 전 수차례 내용증명을 통해 임대차계약 해지 통보를 하였으나, 예약제 미용실 특성상 우편이 계속하여 도달하지 않았습니다. 이에 법무법인 명도는 평소 주고받던 임차인의 연락처로 문자메시지를 통해 임대차계약의 해지통보를 하였으며, 명도소송에서도 소장을 받

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[언론보도] ‘땅값만 2.5억’ 가평 2층펜션 1.6억에 나와 (헤럴드경제)

법무법인 명도입니다. ‘땅값만 2.5억’ 가평 2층펜션 1.6억에 나와 헤럴드경제 - 신혜원 기자 법무법인 명도 강은현 경매연구소장이 2024년 10월 30일 자 헤럴드경제 '‘땅값만 2.5억’ 가평 2층펜션 1.6억에 나와' 언론보도에 대한 언론사의 요청에 따라 인터뷰하였습니다. 원문 중 인터뷰 내용 발췌 경기침체 여파로 경매시장에 쌓여가는 부동산 물건이 늘어가는 가운데, 경기도 가평 일대의 한 펜션이 경매로 나와 감정가 대비 34% 수준으로 가격이 떨어져 수요자들의 관심이 쏠린다. 토지면적만 985(약 300평), 건물면적은 457(약 138평) 규모인 2층 펜션이 유찰이 거듭되며 4억원대에서 1억원대로 하락했다. (중략) 법무법인 명도 강은현 경매연구소장은 아래와 같이 설명했다. 펜션이라는 특수 용도가 일반인들 입장에서는 가격이 저렴하더라도 비지떡처럼 느껴질 수 있다. 지금 땅값이 3.3(평)당 50만~60만원대 가격 밖에 안 하고 물론 건축비용은 들겠지만 10월에 유찰되면서

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임대차계약에서 사정변경에 따른 계약해지의 요건

법무법인 명도 황영해 변호사입니다. 임대차계약에서 사정변경에 따른 계약해지의 요건 사안의 개요 및 쟁점 가. 사실관계 ① 원고는 피고와 보증금 1억 원, 연 차임 3,000만 원, 기간 3년으로 정한 토지 임대차계약을 체결하였습니다. 원고와 피고는 계약서 특약사항으로, 견본주택 건축을 목적임을 명시하였습니다. ② 원고는 관할관청의 거부로 임차한 토지에 견본주택을 건축할 수 없게 되었습니다. ③ 원고는 임대차계약 체결일로부터 1년 후에 피고에게 해지통보를 하고, 보증금 반환을 구하였습니다. 나. 쟁점 : 사정변경에 따른 계약해지의 요건 ① 이 사건의 쟁점은, 사정변경을 원인으로 한 계약해지가 가능한지 여부입니다. ② 계약 성립의 기초가 된 사정이 현저히 변경되고, 당사자가 계약의 성립 당시 이를 예견할 수 없었으며, 그로 인하여 계약을 그대로 유지하는 것이 당사자의 이해에 중대한 불균형을 초래하거나 계약을 체결한 목적을 달성할 수 없는 경우에는 계약준수 원칙의 예외로서 사정변경을 이유

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[승소사례] 유치권을 주장하는 공사업자에 대한 명도소송

유치권을 주장하는 공사업자에 대한 명도소송 2024나202837 건물인도 토지를 매입하여 건물을 신축한 다음 분양하는 분양업자. 가족 법인을 차려 가족 간에 공사도급계약을 체결하여 공사대금을 부풀린 후 부동산담보신탁을 통한 은행 대출로 공사대금 등을 전액 충당하려고 합니다. 건물이 완공되면 분양하여 은행 대출금을 갚으려는 계획이었겠죠. 그러나 분양이 늦어지자 부풀린 공사대금만큼 큰 은행 대출금은 어떻게 감당했을까요? 은행 대출금도 갚지 않은 채 신탁사에 유치권을 주장하며 각종 소송을 제기하며 명도를 지체하기 시작합니다. 법무법인 명도가 명쾌하게 해결한 승소사례를 소개해 드리겠습니다. 사건 개요 당사자 관계 신탁사(원고) 은행(우선수익자-의뢰인) 공사업자 A~D(피고들-상대방) 사건개요는 다음과 같습니다. 1. 공사업자인 A는 본인이 대표로 있는 시공사 B 회사와 2017. 1월경 공사대금 7억 5천만 원으로 하는 공사도급계약서를 작성하였고, 2017. 12월경 공사대금 8억 6

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임대인이 보증금 안 줄 땐? 임차권등기명령신청!

임대인이 보증금을 안 돌려줄 땐, 빠르게 임차권등기를 해야 합니다 전세로 살던 부동산의 계약이 만료되기 3개월 전 이사 계획을 세우던 임차인. 임대인에게 '계약 종료일에 맞춰 이사를 나가겠다'라고 통보했는데, 임대인으로부터 '세입자 구해놓고 나가라' 혹은 '새로운 임차인이 구해져야 보증금을 돌려줄 수 있다'는 말을 한 번쯤은 들어보셨을 겁니다. 임대인의 말대로 임차인이 새로 들어올 임차인을 구해야 될까요? 계약기간 도중에 나간다면 그래야겠지만 계약이 종료되었다면 그렇지 않습니다. 임차인의 '나가겠다'는 의사통지에 따라 임대인은 계약 종료일에 맞춰 보증금을 돌려줘야 합니다. 만약 임대인이 계약 종료일에 보증금을 돌려주기 어렵다던가, 이후 임대인과의 법적 분쟁이 피곤하다면 임차인이 신규 임차인을 구할 수도 있겠지만 임차인의 주선 행위는 의무가 아닙니다. 그러나 임대인도 구하기 어려운 신규 임차인을 임차인이라고 쉽게 구할 수 있을까요? 결국 법적 분쟁이 진행되기 마련인데, 뒤늦게 법적 분

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담보신탁된 부동산에서 위탁자의 직접 점유 소명 방법

법무법인 명도 박일권 팀장입니다. 담보신탁된 부동산에서 위탁자의 직접 점유 소명 방법 따닥따닥 키보드 소리가 울려 퍼지는 평온한 법무법인 명도의 아침, 전자소송으로 송달 문서를 검토하던 박대리의 표정이 심상치 않습니다. 박대리는 허겁지겁 재판부의 보정명령을 가지고 급히 박일권 팀장에게 질문합니다. 팀장님! 팀장님! 점유이전금지가처분에 대한 보...보정명령이 나왔어요! 법무법인 명도 박대리 박대리는 보정명령을 보고 놀란 듯 눈은 엄청 커지고, 말까지 더듬으며. 얼굴빛이 붉어졌습니다. 박대리님, 흥분하면 머리카락 빠진다고 항상 침착하라고 했잖아요. 무슨 일 때문에 그러는 건지 흥분을 가라앉히고 천천히 말해봐요 법무법인 명도 박일권 팀장 항상 침착하고 온화한 박일권 팀장은 박대리의 흥분된 모습을 자제시키며 말했습니다. 팀장님, 저희가 부동산담보신탁 된 부동산에 대하여 위탁자와 제3자에 대해 점유이전금지가처분을 신청했잖아요. 그런데 재판부에서 '위탁자에게는 점유이전금지가처분은 허용되지 않는

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[인재채용] 제 1회 학습근로자 선발(분당아람고, 삼일고, 창의경영고, 평촌경영고 학생 23명 참가)

법무법인 명도입니다. 제 1회 학습근로자 선발 법무법인 명도는 2023. 11. 3. 서일대학교와 '인재양성과 기술개발 협력을 통한 상호발전'을 위해 MOU를 체결한 바 있고, 이후 서일대학교에서 P-TECH 과정을 이수하고 있는 학생을 채용하여 기업의 핵심인재로 양성하고 있습니다. 산학일체형 도제학교는 일과 학습을 병행하여 고등학교 졸업 후 곧바로 실무에 투입할 수 있는 인재를 양성하는 것을 목표로 합니다. 법무법인 명도는 미래의 핵심인력을 조기 발굴하고 양성하기 위한 고민 끝에 도제 학교와의 협력을 통해 학습근로자 선발 시간을 가졌습니다. Different Way of Recruiting 채용 테스트 총 4개 학교에서 23명의 학생이 참가했습니다. 정답이 없는 질문을 주고 이에 대한 학생들의 생각을 들어보는 시간을 가졌습니다. 일반적인 면접을 생각하고 온 학생들은 처음엔 어색해 하다가도 테스트가 끝날 때쯤엔 서로 생각을 공유하고 자유롭게 토론하는 시간을 가졌습니다. 학습근로자와

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전세금반환소송 절차 및 비용, 중요 포인트 알려드립니다!

전세금반환소송 절차 및 비용, 중요 포인트 알려드립니다! 전세보증금반환소송 절차 1) 임차인의 계약갱신 거절해지 통보 전세금반환소송을 하기 위해서는 임대차계약의 해지가 우선적으로 이루어져야 합니다. 임차인은 계약기간 종료 6개월 전부터 2개월 전까지(최초 계약 체결 및 갱신한 경우도 포함) 임대인에게 계약갱신의 거절을 통보해야 합니다. 묵시적 갱신된 경우엔 임차인은 언제든지 임대인을 상대로 계약해지를 통보할 수 있고, 해지통보의 효력은 3개월 후에 발생합니다. 2) 임대차보증금반환소송 제기 임차인은 임대인 또는 본인의 주소지를 관할하는 법원에 임대차보증금반환청구의 소를 제기합니다. 3) 재판 진행 및 판결 재판은 변론 및 조정이 있습니다. 변론이란 주장 사실에 대해 입증하고, 상대의 주장에 항변하는 방식으로 진행됩니다. 조정은 양측의 입장을 조율하여 당사자 합의를 하거나, 조율안을 도출하는 절차입니다. 조정절차에서 당사자 합의가 이루어지거나, 조율안(강제조정)이 확정되면 판결과 같은

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[집행사례] 월세 연체 레지던스 강제집행 사례

사건 개요 본 사례는 당사자의 개인정보보호를 위해 내용이 일부 생략되었습니다 임대차계약 명도집행의 대상은 왕십리에 위치한 고급 레지던스로 의뢰인과 임차인은 2021년경 보증금 1천만 원, 월세 125만 원, 임대차기간 2021. 10. 24.부터 2022. 10. 23.까지로 하는 임대차계약을 체결하였습니다. 임차인의 월세 연체 및 임대차계약 해지 임차인은 2023. 4월경부터 월세를 연체하기 시작하였고, 이후 관리비까지 연체하기 시작하였습니다. 2024. 6월경 임차인은 약 900만 원 상당의 월세 및 관리비를 연체하였습니다. 이에 의뢰인은 월세 연체에 따른 임대차계약 해지를 통보하였으나, 임차인은 수개월이 지나도록 아무런 답변 없이 무대응으로 일관하였습니다. 이에 의뢰인은 법무법인 명도에 명도소송 및 강제집행을 의뢰하였습니다. 소송 과정 임차인은 소장을 송달받았음에도 역시나 무대응으로 일관하였습니다. 이에 법무법인 명도는 빠르게 선고기일 지정을 신청하였고, 판결은 결국 소 제기

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임차권과 전세권 지위 겸용 시 대항력

법무법인 명도 강은현 경매연구소장입니다. 임차권과 전세권 지위 겸용 시 대항력 2024년 5월 9일 서울시 동작구 사당동에 있는 다세대 주택 29가 경매 나왔습니다. 최초감정가 2억 9,000만원에서 유찰에 유찰을 거듭한 끝에 최저매각가는 1,275만 원이 되었습니다. 감정가 대비 최저매각가가 4%까지 떨어진 이유는 임차인 정모씨의 보증금 2억 5,000만원 때문입니다. 한 차례의 대금미납 등 우여곡절 끝에 권모씨가 홀로 참여해 1,616만 9,000원에 최고가 매수인이 되었습니다. 임차권자 겸 전세권자의 지위 공교롭게도 전세권 설정일과 임차권의 전입일이 2018년 3월 20일로 같습니다. 이처럼 임차권과 전세권의 양 지위를 겸하고 있으면 임차인은 경매절차에서 세 개의 지위 중 하나를 선택해 그 권리를 행사할 수 있습니다. 첫째 임차권자 지위, 둘째 전세권자 지위, 셋째 임차권자 겸 전세권자 지위로 권리신고 및 배당요구를 할 수 있습니다. 말소기준등기는 2019년 6월 27일 가압류

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권리금 회수를 방해하는 현저히 고액의 차임과 보증금

법무법인 명도 채승우 부대표변호사입니다. 권리금 회수를 방해하는 현저히 고액의 차임과 보증금 상가건물임대차보호법은 임대인이 신규임차인이 되려는 자에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하여 임차인의 권리금 회수를 방해하지 않을 의무가 있다고 규정하고 있습니다. 즉 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하여서는 안 된다는 것입니다. 그런데 임대인이 신규임차인과 어떠한 내용의 임대차계약을 체결할지, 특히 보증금과 차임을 얼마로 정할지는 계약 자유의 본질적인 부분이므로, 임대인이 신규임차인과의 협상 과정에서 고액의 보증금과 차임을 요구하여 임대차계약이 체결되지 않아 당해 부동산이 공실로 남을 수도 있는 것이고, 또한 이로 인해 임차인과 신규임차인 사이의 권리금계약이 효력을 잃을 수도 있는 것입니다. 그럼에도 불구하고 권리금 수수와 아무런 관련이 없는

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[언론보도] 고금리·경기침체… 8월 경남 경매 신청 2년 연속 700건 넘어 (경남신문)

법무법인 명도입니다. 고금리·경기침체… 8월 경남 경매 신청 2년 연속 700건 넘어 경남신문 - 한유진 기자 법무법인 명도 강은현 경매연구소장이 2024년 10월 9일 자 경남신문 '고금리·경기침체… 8월 경남 경매 신청 2년 연속 700건 넘어' 언론보도에 대한 언론사의 요청에 따라 인터뷰하였습니다. 원문 중 인터뷰 내용 발췌 지난 8월 기준 경남에서 새로 경매 신청된 물건이 2년 연속 700건을 넘어서면서 심상치 않은 흐름을 보이고 있다. 특히 장기화된 고금리와 경기 침체 여파로 지난해부터 경매시장에 신규 유입된 도내 물건 수는 글로벌 금융위기 때보다 많은 것으로 나타났다. (중략) 법무법인 명도 강은현 경매연구소장은 아래와 같이 설명했다. 경매시장은 금리나 경기 상황에 후행하기 때문에 연내 기준금리 인하가 단행되더라도 당분간 신청 건수는 증가세가 이어질 것, 금리와 별개로 최근 대출 규제가 강화된 것도 경매 물건 증가에 영향을 줄 수 있다 법무법인 명도 강은현 경매연구소장 자

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직영점 형태 편의점의 권리금 회수기회 보호 여부

법무법인 명도 이동연 본부장입니다. 직영점 형태 편의점의 권리금 회수기회 보호 여부 일반적으로 편의점은 ① 프랜차이즈 본사가 직접 점포를 임차하여 직접 운영하거나 위탁운영을 하는 직영점 형태와 ② 가맹점 사업자가 직접 점포를 임차하여 운영을 하는 프랜차이즈 형태의 가맹점으로 분류됩니다. 상가건물 임대차보호법(약칭: 상가임대차법)에 권리금 회수기회 보호에 관한 법률은 2015. 5. 13.자로 신설되었으며, 내용은 아래와 같습니다. 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2018. 10. 16.> 1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하

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제 기능을 상실한 전세보증금 반환보증제도

법무법인 명도 정민경 대표변호사입니다. 제 기능을 상실한 전세보증금 반환보증제도 전세사기가 사회적으로 큰 문제가 되고서 전세금 보증보험에 대한 관심이 증가하고 있습니다. 우리가 전세금반환보증보험이라고 일컫는 보험상품은 정부가 전세보증금 반환보증제도를 도입하면서 주택도시공사(HUG), 서울보증보험주식회사(SGI), 한국주택금융공사(HF)이 운영하는 보험입니다. 말 그대로 전세보증금을 반환받지 못하는 사고에 대비하는 보험입니다. 기능 상실에 대한 비판 전세사기를 예방하는 방법으로 전세금반환보증보험에 가입하는 것이 꼽힙니다. 그런데 이 전세금반환보증보험이 전세사기의 원인이라는 비판을 받고 있습니다. 전세금반환보증보험의 보증한도가 매매가에 이르다보니 갭투자를 조장한 주범이라는 것입니다. 그래서 최근 전세금반환보증보험의 가입 요건을 강화하자는 논의가 활발합니다. 가입 요건이 강화될 경우 전세금반환보증보험 가입이 불가능한 경우가 많아지고, 전세금반환보증보험 가입을 위해 보증금을 낮추고 월세를

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[언론보도] 분당 옆 2층 전원주택 2억대로 반토막…도대체 무슨일이? (헤럴드경제)

법무법인 명도입니다. 분당 옆 2층 전원주택 2억대로 반토막…도대체 무슨일이? 헤럴드경제 - 박자연 기자 법무법인 명도 강은현 경매연구소장이 2024년 10월 9일 자 헤럴드경제 '분당 옆 2층 전원주택 2억대로 반토막··· 도대체 무슨일이?' 언론보도에 대한 언론사의 요청에 따라 인터뷰하였습니다. 원문 중 인터뷰 내용 발췌 수도권 위주로 경매시장 회복세가 눈에 띄는 가운데 경기도 광주에 위치한 한 단독주택이 감정가의 반값 수준으로 경매에 나왔다. 자연과 어우러진 전원주택의 특성을 가진 동시에 경기도 성남시 분당구와 차로 10분 거리라는 지리적 이점을 가진 만큼 이달 경매에서 낙찰이 가능할지 주목된다. (중략) 법무법인 명도 강은현 경매연구소장은 아래와 같이 설명했다. 권리관계가 깨끗한 물건이고 낙찰되면 등기도 다 소멸된다. 앞서 두 번 유찰이 돼 가격 조건에서는 경쟁력 있어 보이고, 교외지역이라 전원주택에 관심있는 분들은 땅가격 수준에서 건물도 취득할 수 있기 때문에 나쁘지 않다고

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신탁부동산의 공매 과정과 주의할 점 알려드립니다!

신탁 부동산의 공매 과정과 주의할 점 알려드립니다! 신탁 부동산의 신탁공매가 진행되는 과정과 임대차계약 체결 시 주의할 점에 대해 알아보도록 하겠습니다. 공매(公賣)란? 금융기관 또는 기업체가 가진 비업무용 재산과 국세·지방세의 체납으로 인한 압류 재산을 처분하는 것으로, 한국자산관리공사가 시행하며 물건이 온비드에 개시됩니다. 온비드(OnBid)란? 재산 및 물품의 관리·처분을 위한 입찰업무를 인터넷상에서 처리할 수 있도록 서비스를 제공하고, 개인회원 등 이용자에게는 입찰 관련 정보 및 전자입찰 참가 서비스를 제공하는 한국자산관리공사가 관리·운영하는 전자자산 처분시스템을 말합니다. 신탁공매 진행 과정(예시) ※ 등장인물 ※ 위탁자 : A 신탁사 : B 우선수익자(은행) : C 임차인 : D A는 사업에 투자할 목적으로 대출을 받기 위해 본인 소유의 부동산을 담보로 하여 B 신탁사와 신탁계약을 맺었고, 신탁사와의 부동산담보신탁 계약과 동시에 부동산의 소유권은 B 신탁사로 이전되어 부동

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명도집행 절차와 비용, 중요 포인트 알려드립니다.

명도집행 절차와 비용, 중요 포인트 알려드립니다 명도소송은 승소하였지만 임차인이 자진해서 나가지 않는다면 고민이 많으실 겁니다. 판결만 받으면 모든 문제가 해결될 줄 알았는데... 생각보다 강제집행이 진행될때까지 버티는 임차인들이 많습니다. 오늘은 강제집행(이하 '명도집행')의 절차와 비용 그리고 중요 포인트를 알려드리겠습니다. 명도집행 절차 및 기간 명도집행은 아래와 같은 절차로 진행되며, 통상 2개월 정도 소요됩니다. 강제집행 신청 → 인도고지집행 (이하 '계고집행') → 본집행 → 매각절차 → 집행비용액확정신청 1) 강제집행 신청 관할법원 집행관사무소에 강제집행 신청서를 접수해야 합니다. 2) 계고집행 계고란 집행관이 현장에 가서 임차인에게 "나가라는 판결문이 나왔으니 1~2주일 정도 자진 퇴거의 기간을 주고, 만일 자진 퇴거를 하지 않으면 강제집행을 실시하겠다"라는 취지로 경고를 하는 것입니다. 이때 계고 기한은 상황에 따라 2주 이상이 될 수도 있습니다. 3) 본집행 자진인

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임대차계약 상 임차인이 사망한 경우 임차권의 승계

법무법인 명도 서권필 본부장입니다. 임대차계약 상 임차인이 사망한 경우 임차권의 승계 임대차계약 중 임차인이 사망한 경우 이 계약은 어떻게 처리가 될까요? 그리고 보증금반환을 위해 임차권등기를 해야 하면 누구의 전입일자를 기준으로 하여야 하는 것일까요? 먼저, 임차권의 승계에 관한 규정인 주택임대차보호법 제9조부터 살펴보고 가겠습니다. 제9조(주택 임차권의 승계) ① 임차인이 상속인 없이 사망한 경우에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자가 임차인의 권리와 의무를 승계한다. ② 임차인이 사망한 때에 사망 당시 상속인이 그 주택에서 가정공동생활을 하고 있지 아니한 경우에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자와 2촌 이내의 친족이 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계한다. 민법에서는 사실혼 관계의 동거인에게 상속을 허용하고 있지 않지만, 주택임대차보호법에서는 임차권의 승계 규정에서 사실혼 관계의 동거인에게까지 승계의 범위를 넓혔습니다

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임차권등기명령신청 절차와 효력이 궁금합니다.

임차권등기명령신청 절차와 효력이 궁금합니다! 임대차계약이 종료되었음에도 임대인이 보증금을 돌려주지 않는다면 임차인은 어떻게 대처해야 할까요? 임차인과 임대인과의 임대차계약이 적법하게 종료되었는지 확인해야 합니다. 임차인은 임대차계약 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약 갱신 거절 의사표시를 임대인에게 했는지 도달 여부가 중요합니다. 혹시 임대차계약이 묵시적 갱신이 되지 않았는지 확인 후 임차권등기명령신청을 해야 합니다. 임차권등기명령신청 요건 임차권등기명령신청을 하기 위해서는 임대차계약의 종료되어야 하고, 보증금의 미반환(전액 또는 일부도 가능)이 신청 요건입니다. 그렇기 때문에 임대차계약의 종료 여부가 중요합니다. 임차권등기명령신청 절차 임차권등기명령신청의 절차는 다음과 같습니다. 임차권등기명령신청서 접수 임차권등기명령 결정 결정문 송달 피신청인에게 결졍문 도달(효력발생) 임차권 기입등기 촉탁 임대인이 잠적했는데, 결정문은 어떻게 송달하나요? 임차권등기의 촉탁은 임차권등기

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[집행사례] 교회 불법점유 강제집행 사례

사건 개요 본 사례는 당사자의 개인정보보호를 위해 내용이 일부 생략되었습니다 임대차계약 명도집행의 대상은 서울 양재동에 위치한 교회 건물로 종교단체인 의뢰인과 교회에서 집사직을 맡고 있는 임차인은 2021년경 보증금 2천만 원, 월세 200만 원, 임대차 기간 2021. 4. 4.부터 2022. 4. 3.까지로 하는 임대차계약을 체결하였고 이후 이 사건 임대차계약은 묵시적 갱신되었습니다. 임차인의 월세 연체 및 임대차계약 해지 통보 임차인은 2022. 3. 30.부터 월세를 지급하지 않기 시작하였고, 2023. 11. 29. 기준 약 15개월 상당의 월세 총 35,933,333원을 연체하였습니다. 이에 의뢰인은 차임 3기 이상 연체에 따른 임대차계약의 해지를 통보하였습니다. 소송 과정 임차인 주장과 대응 임차인은 월세 상당의 금액을 교회 감사헌금으로 대신 지급하였다며 목돈이 마련될 때마다 감사헌금을 지급하였으나, 목사가 목회활동을 정상적으로 하지 않아 감사헌금을 지급하지 않았다고 주

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[언론보도] 고금리∙불황에 경매 신청 쏟아진다…8월 기준, 18년 만에 최대(중앙일보)

법무법인 명도입니다. 고금리∙불황에 경매 신청 쏟아진다… 8월 기준, 18년 만에 최대 중앙일보-백민정 기자 법무법인 명도 강은현 경매연구소장이 2024년 10월 7일 자 중앙일보 '고금리∙불황에 경매 신청 쏟아진다… 8월 기준, 18년 만에 최대 ' 언론보도에 대한 언론사의 요청에 따라 인터뷰하였습니다. 원문 중 인터뷰 내용 발췌 2년 넘게 지속된 고금리와 경기 침체 여파로 지난 8월 경매 시장에 신규로 유입된 물건 수가 동월 기준 18년 만에 최대치를 기록한 것으로 집계됐다. (중략) 법무법인 명도 강은현 경매연구소장은 아래와 같이 말했다. 경매시장은 금리나 경기 상황에 후행하기 때문에 연내 기준금리 인하가 단행되더라도 당분간 경매 신청 건수는 증가세가 이어질 것”이라고 내다봤다. 이어 “최근 대출 규제가 강화된 것도 경매 물건 증가에 영향을 줄 수 있다”며 “경매 물건 수가 계속 늘어나고 집값 하락세가 본격화되면 낙찰가율도 점차 떨어질 수밖에 없을 것" 법무법인 명도 강은현 경

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대항력 있는 토지·농지 임대차

법무법인 명도 정현종 변호사입니다. 대항력 있는 토지·농지 임대차 임대차는 채권으로, 등기하지 않는 이상 계약당사자 사이에만 효력이 있을 뿐 제3자에게 대항할 수 없는 것이 원칙입니다. 그러나 주택의 경우는 주택임대차보호법, 상가의 경우는 상가건물 임대차보호법에서 일정한 요건을 갖춘 경우에는 등기하지 않더라도 대항력을 인정하고 있습니다. 주택임대차보호법, 상가건물 임대차보호법의 적용을 받지 않는 임대차, 대표적으로 토지 임대차의 경우는 대항력이 없다고 생각할 수 있는데요. 그러나 토지 임대차의 경우에도 일정한 경우에는 대항력이 인정되고 있습니다. 건물의 소유를 목적으로 한 토지 임대차 민법의 적용을 받는 토지 임대차 중 건물의 소유를 목적으로 하는 토지 임대차가 있습니다. 즉, 임차인이 임대인 토지 지상에 건물의 소유를 목적으로 임대인의 토지를 임차하는 것인데요. 위와 같이 건물의 소유를 목적으로 한 토지 임대차의 경우, 민법에 따르면 그 지상건물을 등기한 때에는 제3자에 대하여 임

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가집행선고부 판결에 대한 강제집행정지 위해 공탁한 경우 담보취소에 기한 공탁금 회수청구

법무법인 명도 이재석 명도연구소장입니다. 가집행선고부 판결에 대한 강제집행정지 위해 공탁한 경우 담보취소에 기한 공탁금 회수청구 제1심 가집행선고부 판결에 기하여 甲이 강제집행을 신청하고, A가 강제집행정지를 위해 담보를 제공하였는데 항소심에서 제1심 판결이 취소되고 그 판결이 확정된 경우, 甲은 일정한 요건 하에 공탁금 회수청구를 할 수 있습니다. 즉, 위와 같은 경우 甲은, ① A를 상대로 한 ‘집행권원’에 기하여 일반 강제집행절차에 따라 A의 공탁금 회수청구권에 대해 압류 및 추심명령이나 전부명령을 받고, ② 담보취소결정도 받으면 공탁금 회수청구를 할 수 있습니다. 공탁금회수청구권에 대한 강제집행 위 ‘①’과 관련하여, A를 상대로 한 집행권원은 피담보채권(강제집행정지로 인한 손해배상채권) 자체에 관한 집행권원, 별개의 채권에 관한 집행권원(차임 상당의 부당이득반환, 대여금 반환 등을 명한 판결 등)을 불문합니다. 실무에서는 위 ‘’의 별개의 채권에 관한 집행권원에 기해 A

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[언론보도] 전세보증금 반환보증제도, 개선이 필요하다 (경인일보)

법무법인 명도입니다. 전세보증금 반환보증제도, 개선이 필요하다 경인일보 오피니언 - 법무법인 명도 정민경 대표변호사 법무법인 명도 정민경 대표변호사는 2024년 10월 9일 자 경인일보 오피니언 '전세보증금 반환보증제도, 개선이 필요하다' 를 기고하였습니다. 법무법인 명도 정민경 대표변호사 오피니언 원문 중 발췌 전세사기로 한 차례 홍역을 치렀지만 여전히 전세보증금을 안전하게 보호하는 방법은 요원하다. 임대차보호법이 정하는 대항력, 우선변제권은 임차인이 보증금을 지킬 수 있는 보호장치이지만 아직 충분하지는 않다. 이에 정부는 임차인이 전세보증금을 돌려받지 못하는 상황에 대응하기 위해 전세보증금 반환보증제도를 시행하고 있다. 임대인이 임차인에게 전세보증금을 반환하지 못하는 경우 보증기관이 이를 대신 지급하는 제도이다. (중략) 전세금 보증보험이 어떤 성격을 가지는 지의 여부를 불문하고 전세금 보증보험이 그 목적을 다 하려면 정보의 불평등이 해소되어야 한다. 임차인이 임대차계약을 체결하

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세입자내보내기, 현명한 해결 방법

세입자내보내기, 현명한 해결 방법 부동산을 소유하고 임대를 내주는 것은 안정적인 고정 수익을 창출하는 좋은 수단입니다. 하지만 임대 사업도 때론 예상치 못한 상황으로 막대한 피해를 입을 수 있는 문제가 발생할 수 있고 해결하는 데 있어 어려움을 겪는 부분도 있을 것입니다. 그중에서도 가장 난감한 것이 세입자를 내보내야 하는 상황일 것입니다. 오늘은 세입자를 내보내는 효율적인 방법에 대해 알려드리겠습니다. 세입자내보내기, 언제 필요한가? 세입자를 내보내기 위해선 언제 내보낼 수 있는지를 먼저 알아야 합니다. 임대차계약은 임대인과 임차인의 약속이기에, 약속을 지키지 않았을 때 세입자를 내보낼 수 있죠. 대표적으로 다음과 같은 상황에서 세입자를 내보낼 수 있습니다. ① 월세 미납 주거용 건물의 경우 2개월, 상가용 건물의 경우 3개월의 임대료를 미납한다면 임대인은 임차인에게 임대차계약의 해지를 통보하고 명도소송을 통해 세입자를 내보낼 수 있습니다. ② 임대차계약 위반 세입자가 임대차계약서

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임차인명도, 철저한 대처와 신중을 기해 준비해야 합니다.

임차인명도, 철저한 대처와 신중을 기해 준비해야 합니다. 임대인으로서 가장 어려운 상황 중 하나는 임차인과의 갈등입니다. 임차인이 임대차계약 종료 후 인도를 거부하거나, 월세를 미납하는 등 문제를 일으킨다면 임대인으로썬 그 스트레스가 상당하죠. 이러한 상황에서 임차인과 협의를 하여 보증금을 돌려주고, 목적 부동산을 인도받는다면 가장 이상적이겠지만, 대부분 그렇지 않은 경우가 더 많을 것입니다. 이때 필요한 중요한 법적 절차가 바로 임차인 명도입니다. 명도란? 명도란 쉽게 말해 임차인이 정당한 이유 없이 계속 거주할 경우, 임대인이 법적으로 집을 되찾기 위한 절차를 뜻합니다. 임차인 명도, 계약해지 임차인이 월세를 2개월(주거) 또는 3개월(상가) 이상 연체하거나, 임대인의 동의 없이 전대차 계약 체결 또는 목적 부동산에서 불법행위를 할 경우 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 임대차 계약 해지 사유는 다양하지만 계약 해지의 방법은 모두 동일합니다. 계약 해지 사유가 발생한다면

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[언론보도] 아파트 매수세 주춤한데…수도권 경매시장은 '북적' (한국경제)

법무법인 명도입니다. 아파트 매수세 주춤한데…수도권 경매시장은 '북적' 한국경제-심은지 기자 법무법인 명도 강은현 경매연구소장이 2024년 9월 29일 자 한국경제 '아파트 매수세 주춤한데…수도권 경매시장은 '북적' ' 언론보도에 대한 언론사의 요청에 따라 인터뷰하였습니다. 원문 중 인터뷰 내용 발췌 이달 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계 시행 등 정부가 대출 규제를 강화하면서 아파트 거래량이 주춤한 가운데 경매 시장에서 서울 아파트 인기는 여전히 뜨거운 것으로 나타났다. (중략) 정부가 대출 규제를 강화하면서 수도권 매수세가 주춤하고 있지만, 저가 매수 기회를 찾는 투자자로 인해 경매 시장만 나홀로 북적이고 있다는 분석이다. 매도 호가보다 경매 시장의 감정가가 더 낮다는 판단이 작용하고 있어서다. 경매 시장에서 매도 기준가로 삼는 감정가는 통상 6개월~1년 전 가격이다. 법무법인 명도 강은현 경매연구소장은 다음과 같이 했다. 아파트는 상가, 지식산업센터 등 다른 부동산에

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차임선불약정의 유효성

법무법인 명도 강미진 변호사입니다. 차임선불약정의 유효성 임대차계약을 체결할 때, 월 차임을 ‘후불’로 약정하기도 하고 ‘선불’로 약정하기도 합니다. 그런데 임대차계약의 해지 사유인 ‘2기(주택) 또는 3기(상가)이상의 차임연체 여부’를 판단할 때 ‘후불’인지 ‘선불’인지가 중요한 쟁점이 되기도 합니다. 만약 임대차계약 시 차임‘선불’약정을 한 경우, 그 약정대로 하면 임대차계약 해지 사유에 해당[즉, 2기(주택) 또는 3기(상가)이상의 차임연체에 해당]하지만 ‘후불’로 계산하면 임대차계약 해지 사유에 해당하지 않는 경우가 바로 그런 사례입니다. 차임은 동산, 건물이나 대지에 대하여는 매월말에, 기타 토지에 대하여는 매년말에 지급하여야 한다. 민법 제633조는 차임지급의 시기 민법 제633조는 차임지급의 시기와 관련하여 위와 같이 규정하고 있어, 특별한 사정이 없는 한 차임은 후불이 원칙입니다. 그렇다면 차임 선불 약정은 임차인에게 불리한 것으로서 효력이 없는 것일까요? 차임 선불

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증여세 절세 전략과 우회 증여의 리스크

법무법인 명도 조성철 센터장입니다. 증여세 절세 전략과 우회 증여의 리스크 증여세는 복잡하고 까다롭다. 위와 같은 인식이 아직도 많은 사람들에게 남아 있습니다. 그렇다 보니 증여세와 관련된 상담이나 컨설팅이 활발하게 이루어지고 있으며, 특히 세법에 대한 지식이 부족한 사람들에게는 더욱 그렇습니다. 하지만 증여세는 기본적인 이해만 있으면, 생각보다 쉽게 접근할 수 있는 세금 중 하나입니다. 증여세 증여세는 기본적으로 증여를 받은 사람, 즉 수증자에 따라 과세됩니다. 수증자가 직계존비속이 아닌 기타 친족일 경우, 1천만 원까지 증여재산공제가 적용됩니다. 이러한 원칙을 바탕으로 증여 계획을 세우면, 불필요한 세금을 줄일 수 있습니다. 다만, 우회 증여의 문제를 고려해야 합니다. 우회 증여는 세금을 줄이기 위해 여러 단계를 거치는 거래를 의미하는데, 국세청에서는 이를 매우 엄격하게 관리하고 있습니다. [예 - 1] - [갑]과 [을]은 부부간이며, [갑]은 친정아버지인 [병]으로부터 시가

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[집행사례] 어린이집 불법점유 컨테이너 강제집행 사례

사건 개요 본 사례는 당사자의 개인정보보호를 위해 내용이 일부 생략되었습니다 부동산담보신탁계약 명도집행의 대상은 인천광역시에 위치한 토지 및 토지 위 유체동산(컨테이너 및 기계기구)으로 위탁자 A, B 회사(이하 통칭하여 ‘위탁자’)는 신탁회사와 위 토지 및 토지 위 3층짜리 건물에 대하여 2019. 2월 말경 부동산담보신탁계약을 체결하였습니다. 은행 담보대출 위탁자는 부동산담보신탁계약의 수익권증서를 담보로 총 3개의 은행으로부터 약 37억의 대출을 받으면서 매월 약 850만 원의 이자를 부담하기로 하였습니다. 위탁자의 채무불이행 위탁자는 대출약정에 따른 이자 납부를 하지 않았고, 대출원금을 제외한 연체이자가 730,536,120원에 달하였습니다. 이에 우선수익자인 은행은 신탁회사에게 부동산담보신탁계약 약정에 따른 처분절차의 개시를 요청하였습니다. 부동산담보신탁계약서에는 '처분절차가 진행될 경우 위탁자는 자진명도하여야 하고, 주택임대차보호법상 대항력 있는 임차인 이외의 점유자에 대한

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[언론보도] 상가 투자 전 꼭 알아야 할 위험 요소와 안전한 투자 전략 (한국경제)

법무법인 명도입니다. 상가 투자 전 꼭 알아야 할 위험 요소와 안전한 투자 전략 [한경부동산밸류업센터] 한국경제- 하나은행 자산관리컨설팅센터 부동산투자자문팀 부동산 전문위원 김화용 법무법인 명도 정민경 대표변호사 2024년 8월 23일 자 한국경제 '상가 투자 전 꼭 알아야 할 위험 요소와 안전한 투자 전략' 해당 기고문의 전문가로 참여 하였습니다. 원문 중 인터뷰 내용 발췌 저금리 시대에 마땅한 투자처를 찾지 못하던 S 씨는 지인에게 상가 투자를 권유받았다. 투자 경험이 없던 S 씨는 지인의 말만 듣고 경기도 신도시 상가를 분양받았다. 하지만 2022년 준공된 상가는 여전히 공실로 남아있었고, 금리 상승으로 대출 이자 부담까지 더해져 결국 매각을 시도했지만 실패했다. 현장을 방문해 보니, S 씨의 상가뿐 아니라 주변 상가들도 대부분 비어 있었고, 상권 활성화에는 최소 5년 이상이 소요될 것이라는 암울한 전망만 들려왔다. (중략) 성공적인 투자를 위한 전문가 조언 중 셋째, 임대차

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[강연소식] 농협은행 IT부문 전세사기 특강 (정민경 대표변호사)

법무법인 명도입니다. 법무법인 명도 정민경 대표변호사는 2024년 9월 25일 의왕통합IT센터에서 농협은행 IT부문 대상 '전세사기' 특강을 진행하였습니다. 전세사기 특강 법무법인 명도 정민경 대표변호사 법무법인 명도 정민경 대표변호사는 요즘 사회적으로 문제인 '전세사기 방지'에 관한 특강을 진행하였습니다. 대표적인 '빌라왕' 사례를 들며 어떤 과정을 거쳐 전세사기 위험에 빠지는지와 그 예방책을 체계적으로 설명했습니다. 일반인이 혼동하기 쉬운 '사기'와 '채무불이행' 과의 관계 또한 명확하게 구분해 주었습니다. 조직적인 전세사기뿐만 아니라 이 사일에 발생하는 각종 위험과 예방책도 명쾌하게 짚어주었습니다. 참석자들도 중간중간 필기하며 열정적으로 강연을 경청해 주셨습니다. 열정적인 반응에 힘입어 참석자들이 생활에도 도움이 되실 수 있도록 '임대차계약 시 유의사항' 관련 특약과 체결 후의 팁까지 꼼꼼히 알려드렸습니다. 법무법인 명도에서는 고객사뿐만 아니라 기관, 협회를 대상으로 다양한 강

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상가임대차계약 종료 후 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 때 임차인의 월세 납부의무(권리금 회수기회 방해)

법무법인 명도 이준호 팀장입니다. 상가임대차계약 종료 후 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 때 임차인의 월세 납부의무 (권리금 회수기회 방해) 오늘은 상가임대차계약이 종료된 이후 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 때, 임차인은 월세를 납부해야 하는지에 대해 이야기해 보겠습니다. 사례 40살이 되기 전에 강남에 아파트를 자가로 구매하겠다는 목표를 가지고 사업을 시작한 A 씨. A 씨는 평소 요리를 잘한다는 칭찬을 많이 받았었기 때문에 임대인 B 씨와 임대차계약을 체결하고 요식업을 시작하였습니다. 열심히 일하여 수익을 내고 있던 임차인 A 씨는 임대인 B 씨로부터 관할 구청으로부터 주차장법 위반으로 고발을 당해 계약을 갱신할 수 없다는 고지를 받았습니다. 최초 임대차계약 당시 A 씨는 처음 시작하는 사업이다 보니 처음부터 본인이 직접 모든 걸 하기는 어려울 것 같아 어느 정도 시설이 되어 있는 B 씨의 부동산에 대해 계약을 체결하며 B 씨에게 권리금을 지급했었습니다. 또한 A 씨는 B 씨와

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명도소송비용은 누가 부담하나요?

명도소송비용 누가 부담하나요? 월세를 밀리는 임차인 상대로 임대인은 어떻게 대응해야 하는지, 소송하면 승소할 수 있는지, 비용은 얼마나 드는지, 밀린 월세를 받을 수 있는지 등 막막하고 골치 아프실 텐데요. 오늘은 임대인이 알아두셔야 할 명도소송비용을 알려드리겠습니다. 명도소송이란? 우선 명도소송이란 임대인과 임차인 간 임대차계약의 해지 또는 만료가 되면 임차인은 임대인에게 부동산을 인도할 의무가 있음에도 이를 임대인에게 인도하지 않았을 경우, 임대인이 임차인으로부터 임대차계약을 체결한 부동산을 인도받기 위하여 임차인 또는 무단점유자를 대상으로 법원을 통해 소를 제기하는 것을 말합니다. 쉽게 말해 부동산을 실제로 사용하는 사람에게 "당신은 권한이 없으니 내 건물에서 나가주세요"라고 법적으로 요구하는 소송입니다. 명도소송은 차임 연체, 기간 만료, 무단 전대, 부동산 훼손, 부동산 내에서의 불법행위 등 여러 가지 사유가 있을 수 있습니다. 명도소송비용의 종류 명도소송을 염두에 두신다면

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상가 권리금, 보증금 헷갈리지 않게 알려드립니다!

상가 임차인분들 중 상가권리금과 보증금을 혼동하여 알고 계신 분들이 많습니다. 특히 상가권리금과 보증금 둘 다 임대인이 요구하는 경우 더욱 그런데요, 오늘은 상가권리금, 보증금 헷갈리지 않도록 알려드리겠습니다. 상가권리금이란? 상가권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 사람 또는 영업을 하려는 사람이 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말합니다(상가건물 임대차보호법 제10조의3 제 1항). 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가 상가권리금 중 '유형'의 경우 시설 권리금이 있고, '무형'의 경우 영업 권리금, 바닥 권리금 등이 있습니다. 시설 권리금은 무엇을 말할까요? 인테리어, 영업을 위한 가전, 가구 등 유체동산 일체를 말합니다. 영업 권리금의 경우 단골손님, 업무 매뉴얼과 시스템 등을 말

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[승소사례] 이사 가기로 합의한 후 안 나가는 세입자에 대한 명도소송

이사 가기로 합의한 후 안 나가는 세입자에 대한 명도소송 2022다237425 토지인도 실거주를 위해 단독주택 부지를 매수한 의뢰인. 의뢰인은 이전 소유자와 임대차계약을 체결한 임차인에게 실거주 의사를 전달하였고, 보증금 중 일부를 미리 반환하는 조건으로 약 4개월 뒤 이사나가기로 하는 합의를 하였습니다. 그러나 임차인은 돌연 수리비를 요구하며 계약갱신을 주장하고, 임차주택까지 인도하지 않는다면 어떻게 대응해야 할까요? 법무법인 명도가 명쾌하게 해결한 승소사례를 소개해 드리겠습니다. 사건개요 당사자 관계 임대인(원고-의뢰인) 공동임차인(피고들-상대방) 사건개요는 다음과 같습니다. 1. 임차인들(이하 통칭하여 '상대방')은 전소유자와 2018. 9. 27. 단독주택(이하 '이 사건 부동산')에 대하여 보증금 1억 5천만 원, 임대차기간 2018. 5. 18.부터 2021. 5. 17.까지로 하는 임대차계약을 체결하였습니다. 2. 임대인(이하 '의뢰인')은 2020. 4. 16. 이

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[승소사례] 법정지상권 성립을 주장하는 전 소유자를 상대로 한 토지 명도소송

법무법인 명도입니다. 법정지상권을 주장하는 건물 소유자에 대한 토지 명도소송 2020다224821 토지인도 지상물이 설치된 토지가 임의경매 되었습니다. 그 토지를 경매로 낙찰받은 의뢰인. 그 지상물에는 전소유자와 임차인들이 점유 중이었습니다. 의뢰인은 지상물을 철거하고 토지를 인도받기 위해 명도소송 절차를 밟게 됩니다. 법무법인 명도가 명쾌하게 해결한 승소사례를 소개해드리겠습니다. 사건개요 당사자 관계 현 소유자 (원고-이하 '의뢰인') 전 소유자와 임차인 (피고-이하 '상대방') 사건개요는 다음과 같습니다. 1. 전소유자는 토지 소유권 취득 후, 그 위에 임시창고를 축조했고 창고 옆 사무실을 부속하여 축조하였습니다. 2. 해당 토지는 담보권(근저당) 실행에 따라 임의경매가 진행되었고, 의뢰인이 매수하게 되었습니다. 3. 임시창고와 사무실은 전소유자 및 전소유자와 임대차계약 관계를 맺고있는 임차인들(이하 통칭하여 '상대방')이 점유하고 있었습니다. 4. 의뢰인은 상대방의 퇴거와

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임차권등기명령과 배당

법무법인 명도 강은현 경매연구소장입니다. 임차권등기명령과 배당 # 사례 1 2022년 7월 7일 부천시 심곡동에 있는 다세대 주택 54가 경매 나왔습니다. 최초 감정가 2억 1,500만 원에서 한차례 유찰돼 최저 매각가는 1억 5,050만 원입니다. 선순위 임차인 윤 모 씨의 보증금은 1억 9,400만 원. 임차인 윤 씨는 우선변제권의 요건(전입 + 확정일자)은 갖추었지만 배당요구를 하지 않았습니다. 그럼에도 8명이 경합을 벌여 1억 8,811만 원을 적어낸 권 모 씨가 최고가 매수인이 되었습니다. 겉보기에는 임차인이 배당요구를 하지 않아 경매 사고처럼 보이나 실은 그렇지 않습니다. 윤 씨는 임차권등기명령을 신청했기 때문이죠. 임차권등기명령을 한 임차인은 배당요구종기일까지 배당요구를 하지 않더라도 배당에 참여해 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 임차인은 임대차기간 종료 후 임대인으로부터 보증금을 반환받지 못했을 때 임차주택 소재지 관할 법원 등에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

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임차인 명도 절차가 궁금합니다.

임차인 명도 절차가 궁금합니다. 임차인이 월세를 밀렸을 때, 임대차계약과 달리 부동산의 목적에 맞지 않게 사용하고 있을 때 등 임차인과의 분쟁에 놓일 때가 있습니다. 이럴 경우 임대차계약을 해지하고 임차부동산을 다시 돌려받고 싶은 임대인. 임대인은 임차인 상대로 어떻게 대응해야 할까요? 오늘은 임차인 명도 절차에 관한 이야기를 해보겠습니다. 임대차계약 해지 또는 갱신거절 명도소송은 임대차 계약의 종료에도 불구하고 임대인에게 부동산을 인도하지 않은 경우 진행합니다. 그렇기 때문에 명도소송을 진행하기 위해서는 우선 임대차 계약이 종료되어야 합니다. 임차인은 임대차계약해지 또는 갱신거절의 의사표시를 임차인에게 해야 합니다. 보통 내용증명, 문자 또는 카카오톡 등 임차인에게 전달 가능한 방법으로 선택하시면 됩니다. 명도소송은 임대차 계약이 종료되지 않더라도 가능합니다. 이 경우는 임대차계약이 종료되더라도 임차인이 임차부동산을 인도해 주지 않을 것이 명백한 경우 가능합니다. 부동산점유이전금지

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전세권을 설정한 임차인과 우선변제권

법무법인 명도 정민경 대표변호사입니다. 전세권을 설정한 임차인과 우선변제권 (대법원 2006. 2. 10. 선고 2005다21166 판결) 임차인이 임대차계약을 체결하면서 보증금을 담보하기 위해 전세권을 설정하는 경우가 있습니다. 본래 부동산의 사용·수익을 전제로 하는 전세권은 임대차계약과 충돌하나, 대법원은 다음과 같이 보고 있습니다. 임대차계약에 따른 임대차보증금반환채권을 담보할 목적으로 임대인과 임차인 사이의 합의에 따라 임차인 명의로 전세권설정등기를 마친 경우, 그 전세금의 지급은 이미 지급한 임대차보증금으로 대신한 것이고, 장차 전세권자가 목적물을 사용·수익하는 것을 완전히 배제하는 것도 아니므로, 그 전세권설정등기는 유효하다. 대법원 2021. 12. 30. 선고 2018다268538 판결 임대인이 보증금을 반환하지 않는 상황이 발생하면 선순위 임차인은 보증금반환소송을 통해 강제경매를 신청하는 방법과 곧바로 전세권에 기하여 임의경매를 신청하는 방법이 있습니다. 여기서 한

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[위촉소식] 법무법인 명도, 김재일 부동산 자문위원 위촉

법무법인 명도입니다. 법무법인 명도, 김재일 부동산 자문위원 위촉 법무법인 명도는 (주)영율 부동산자산관리 김재일 부사장을 부동산 자문위원으로 위촉하였습니다. 경력사항 現)영율 부동산자산관리 부사장 前)도시공감 종합건설사 사외이사 前)스토리옥션 경·공매정보업체 대표 前)tnv어드바이저(현, 키움에셋) 금융자산관리 수석연구원 前)유앤알컨설팅 부동산컨설팅 팀장 경희대, 동국대 일반과정 부동산강사 연세대 최고의과정 등 부동산강사 중앙일보, Daum, 베이비뉴스 칼럼니스트 저서 '100세까지 현금이 쏟아지는 부동산의 비밀'(2011, 북메이드) '돈 길 따라가는 부동산 투자'(2019, 매일경제신문사) 김재일 자문위원은 SBS모닝와이드, OBS, 머니투데이 등 다수의 부동산 전문 방송에 출연하며 부동산 전문가로서 왕성한 활동하고 있습니다. 법무법인 명도에서의 활동 기대합니다. 명도소송, 도움이 필요하다면? 법무법인 명도는 전문 변호사와 사법보좌관 출신 명도연구소장 수천 건의 사건을 수행한

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[위촉소식] 법무법인 명도, 이지운 세무 자문위원 위촉

법무법인 명도입니다. 법무법인 명도, 이지운 세무 자문위원 위촉 법무법인 명도는 청목세무회계 이지운 대표세무사를 세무 자문위원으로 위촉하였습니다. 경력사항 세무사자격시험 합격 現)청목세무회계 대표세무사 現)중기이코노미기업지원단 국세환급센터1 센터장 前)무지개세무회계연구소, 무지개세무회계 근무 前)세무그룹 한별 근무 前)세무법인 동안 근무 이지운 자문위원은 깊이있는 전문지식의 세무전문가입니다. 법무법인 명도에서의 다양한 활동을 기대합니다. 명도소송, 도움이 필요하다면? 법무법인 명도는 전문 변호사와 사법보좌관 출신 명도연구소장 수천 건의 사건을 수행한 실무진이 다르고, 빠르게 해결합니다. 72시간 이내 서면컨펌 등 SIX(6) 프리미엄 명도 서비스로 명도소송을 빠르게 해결합니다. 법무법인 명도 서울특별시 서초구 반포대로23길 26 1층, 2층 이 블로그의 체크인 이 장소의 다른 글 2024년 9월 2일 기준 의뢰 현황 판결 결정 8,553건 6,754건 본 게시물의 저작권은 법무법인

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신규 임차인이 되려는 이에 대한 철거·재건축 계획 등의 고지가 ‘권리금 회수 방해 행위’에 해당하는지?

법무법인 명도 황영해 변호사입니다. 신규 임차인이 되려는 이에 대한 철거·재건축 계획 등의 고지가 ‘권리금 회수 방해 행위’에 해당하는지? 재건축 계획이 있는 상가 건물주가 신규 임차 희망자의 임차 기간을 제한한 것과 관련하여 기존 임차인이 상가건물 임대차보호법상 권리금 회수 방해를 이유로 건물주에게 손해배상소송을 제기한 사건에서 항소심 판결을 파기한 최신 대법원 판결이 나와 칼럼을 작성해 봅니다. 대법원 2024다232530 판결 2024년 7월 31일 대법원 1부(주심 서경환 대법관)는 권리금 회수 방해에 해당하지 않으므로 임차인 A 씨가 건물주 B 씨를 상대로 낸 손해배상소송을 원고 일부 승소로 판결한 원심을 이 같은 취지로 파기하고 사건을 서울남부지법으로 돌려보냈습니다. A 씨는 2018년 4월 서울 강서구의 한 건물 주인 B 씨와 임대차 계약을 맺고 4년여간 식당을 운영하다가 지난 2022년 8월 새로 임차하려는 C 씨에게 점포 시설 등을 권리금 7,000만 원에 양도하는

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신탁명도, 위탁자 법인 1인 대표자 사망 시 해결 절차

법무법인 명도 박일권 팀장입니다. 신탁명도, 위탁자 법인 1인 대표자 사망 시 해결 절차 담보신탁계약과 신탁명도소송 건물의 소유자(이하 위탁자)가 자신 소유의 부동산을 수탁자(이하 신탁사)에게 소유권을 이전하고, 우선수익자(이하 금융기관)에게 대출받는 걸 부동산 담보신탁 계약이라 합니다. 그런데 위탁자가 금융기관 대출에 대해 채무불이행이 일어나면 금융기관은 신탁사에 환가처분 요청하게 됩니다. 그리고 신탁사의 부동산에 대한 처분절차가 개시되면, 특별한 사정이 없으면 위탁자는 신탁계약에 따라 신탁사인 원고에게 사건 부동산을 인도할 의무가 있으며, 신탁사 및 금융기관의 동의 없이 임대차계약을 맺은 임차인은 점유권원에 관한 주장 및 입증이 없는 한 소유자인 원고의 방해배제 청구에 따라 사건 부동산을 인도할 의무가 있습니다. 이런 소송을 신탁명도소송이라 말할 수 있습니다. 그런데 신탁명도소송을 진행하는 속에 위탁자가 법인이며 대표자 1인만 있는 경우를 종종 보게 됩니다. 문제는 위탁자 법인

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[언론보도] 파주 200평 단독주택 1억에 (헤럴드경제)

법무법인 명도입니다. 파주 200평 단독주택 1억에 헤럴드경제-서영상상 기자 법무법인 명도 강은현 경매연구소장이 2024년 9월 12일 자 헤럴드경제 '파주 200평 단독주택 1억에' 언론보도에 대한 언론사의 요청에 따라 인터뷰하였습니다. 원문 중 인터뷰 내용 발췌 1억원 초반대 가격에 경기도 파주 200평 대지 위에 지어진 2층집이 경매로 나와 눈길을 끌고 있다. 해당 매물은 애초 감정가격이 1억5000만원 넘게 책정됐지만 한차례의 유찰을 거쳐 현재는 1억700만원까지 떨어진 상황이다. (중략) 해당 주택을 낙찰받더라도 주변 이웃들과 진출입로 문제를 가지고 분쟁에 휘말릴 가능성이 높아 보인다는 지적이다. (중략) 법무법인 명도 강은현 경매연구소장은 다음과 같이 설명했다. (진입로 등에 문제가 있어) 싸게 산게 나중에 기회가 될 수도 있다. 먼 미래를 위해 1억원이 넘는 돈을 투자하는 것이 부담되지만 접경지역 인근인 만큼 남북이 화해모드에 돌입했을 때는 지가가 오를 수도 있어 보인다

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[언론보도] 경매 물건 쌓이는데...낙찰가율은 치솟는다 [추석 이후 부동산] (아이뉴스24)

법무법인 명도입니다. 경매 물건 쌓이는데...낙찰가율은 치솟는다 [추석 이후 부동산] 아이뉴스24-이효정 기자 법무법인 명도 강은현 경매연구소장이 2024년 9월 17일 자 아이뉴스24 '경매 물건 쌓이는데...낙찰가율은 치솟는다 [추석 이후 부동산]' 언론보도에 대한 언론사의 요청에 따라 인터뷰하였습니다. 원문 중 인터뷰 내용 발췌 부동산 시장의 선행 지표로 여겨지는 경매시장도 매매시장과 별반 다르지 않다. 경기가 안 좋아 경매 물건이 계속 쌓이는 사이 매매시장처럼 대출 규제 부담 등으로 경쟁력 높은 물건에만 입찰자들이 몰리는 양극화 현상이 계속될 것이란 전망이다. (중략) 경매 물건 증가는 빚을 갚지 못해 집이 경매로 넘어간 사람들이 많아졌다는 의미다. 수도권을 중심으로 아파트값이 오르면서 경매가 취하되는 경우도 왕왕 발생하긴 해도 여전히 물건 규모가 상당하다는 평가다. 물건이 많아지면 공급량이 늘어난 셈인데, 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가격 비율)은 80%가 넘는 높은 수준을 유

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부동산 명도, 임차인의 월세 미납 어떻게 대응해야 하나요?

부동산 명도, 임차인의 월세 미납 어떻게 대응해야 하나요? 임대차계약 중 임대인과 임차인 사이에 다양한 분쟁이 생길 수 있습니다. 가장 많이 발생하는 분쟁은 임차인의 월세 미납인데, 만약 임차인이 월세를 계속 내지 않으면서 나가지도 않는다면 어떻게 대처해야 할까요? 임대차계약 해지 또는 갱신거절 통보 주택의 경우 2기에 달하는 차임을 연체, 상가의 경우 3기에 달하는 차임을 연체했다면 임대인은 임차인에게 임대차계약 해지를 통보할 수 있습니다. 이후 임차인이 밀린 월세를 납부하여도 2기에 달하는 차임을 연체한 적이 있다면 임대인은 임대차계약 갱신거절을 할 수 있습니다. 임대인의 해지 또는 갱신거절 통지의 방법은 임차인에게 도달할 수 있는 방법(내용증명, 문자, 카카오톡 등)으로 전달해야 합니다. 임차인에게 의사표시가 도달했음에도 불구하고 응답이 없거나 이사 나가기를 거부한다면 부동산 명도소송을 제기할 수 있습니다. 부동산 명도소송 부동산(토지, 건물)에 대한 소유 또는 점유 권리가 소

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[언론보도] 2억이나 떨어졌다…창 너머 남한강이 뻥 뚫린 이집 무슨일이? (헤럴드경제)

법무법인 명도입니다. 2억이나 떨어졌다…창 너머 남한강이 뻥 뚫린 이집 무슨일이? 헤럴드경제-고은결 기자 법무법인 명도 강은현 경매연구소장이 2024년 8월 27일 자 헤럴드경제 '2억이나 떨어졌다…창 너머 남한강이 뻥 뚫린 이집 무슨일이? ' 언론보도에 대한 언론사의 요청에 따라 인터뷰하였습니다. 원문 중 인터뷰 내용 발췌 집값 상승세와 더불어 경매 시장도 활기를 되찾는 가운데, 단독주택 등 비아파트 물건에 대한 관심도 늘고 있다. 아파트보다 투자 수요는 덜하지만, 가격 및 조망 등 측면에서 장점이 있다면 세컨드 하우스용 등으로 수요가 있는 분위기다. (중략) 입지와 주변 환경을 살펴보면 이 물건은 동네 마을회관 남동쪽에 위치했고, 인근에는 또다른 단독주택들과 밭 등이 있다. 차량을 통해 주택에 접근할 수 있으며, 인근에 대중교통 및 편의시설이 몰려있지는 않다. 다만 보통 별장이나 세컨드하우스용 주택은 실수요자들이 이런 점을 인식하고 있고, 차량을 이용해 다녀 치명적 단점으로 꼽히

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명도소송비용 구체적으로 알려드립니다.

명도소송비용 구체적으로 알려드립니다. 임차인이 월세를 밀리고 있어요. 이제 보증금도 얼마 안 남았습니다. 어떻게 대응해야 할까요? 임대인은 월세를 밀리는 임차인 상대로 명도소송을 준비하셔야 합니다. 명도소송을 진행 시 구체적으로 비용이 얼마나 드는지 궁금하실 텐데요. 오늘은 명도소송비용에 대해 구체적으로 살펴보겠습니다. 명도소송 기간 명도소송은 일반적으로 6개월 이상 소요됩니다. 상대방의 대응 여부에 따라 1년 이상이 소요될 수도 있습니다. 명도소송 비용 명도소송비용은 흔히 알고 계시는 변호사 비용뿐만 아니라 법원 실비(인지대, 송달료)와 집행 비용이 들어갑니다. 각각의 비용들을 구체적으로 살펴보기 앞서 명도소송을 진행하기 앞서 '부동산점유이전금지가처분' 신청을 미리 신청하게 됩니다. 부동산점유이전금지가처분신청은 왜 해야 하나요? 바로 명도소송을 진행하지 않고 부동산점유이전금지가처분 신청을 진행하는 이유는 임차인이 임차주택을 제3자에게 점유를 이전하기 못하게 하기 위함입니다. 6개월

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부동산점유이전금지가처분의 집행기간

법무법인 명도 이재석 명도연구소장입니다. 부동산점유이전금지가처분의 집행기간 부동산점유이전금지가처분의 집행방법 부동산에 대한 점유이전금지 가처분의 집행방법에 관하여는 법령에 규정이 없습니다. 실무에서는 채권자의 집행신청에 따라 집행관이, ① 목적물이 집행관의 보관 하에 있으며 점유이전이 금지되었음을 밝히는 공시(공시서 또는 고시문)를 목적물의 적당한 곳에 부착 또는 게시하고, ② 채무자에게 가처분의 취지를 알리는 방법으로 점유이전금지가처분을 집행합니다. 위 ‘①’의 고시문 부착 등을 건물에 하는 경우에는 고시문을 건물 내부에 부착합니다. 위 ‘②’의 채무자에 대한 고지는 집행장소에서 채무자(점유보조자･배우자 포함)를 만난 경우에는 가처분결정을 교부하면서 가처분의 취지를 설명하는 방법으로 하는 것이 일반적입니다. 폐문부재인 경우에는 대부분 가처분의 취지를 별도로 채무자에게 고지하는 절차를 취하지 않습니다. 목적물의 적당한 곳에 부착 또는 게시해 놓은 고시문에 가처분의 취지가 포함되어 있

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상가월세 연체하고 있는 임차인 상대로 어떻게 대응해야 할까요?

상가월세 연체하고 있는 임차인 상대로 어떻게 대응해야 할까요? 상가월세를 연체하고 있는 임차인, 우선 임대인은 임대차계약을 해지하고 내보낼지, 보증금이 소진될 때까지 둘 것인지 고민하실 텐데요. 임차인의 상가월세 연체에 따른 명도소송의 적절한 시기를 판단하기 위해서는 남아있는 임대차계약 기간과 보증금에 따라 명도소송 진행 여부를 결정하기도 합니다. 임대차계약 종료 직전이고 보증금이 많이 남아있다면 계약 종료 후 보증금에서 밀린 상가월세를 상계하는 방법으로 진행하셔도 됩니다. 하지만 아직 계약기간이 많이 남은 상태거나 보증금이 얼마 남아있지 않다면 '명도소송'을 빠르게 준비하셔야 합니다. 명도소송을 진행하기로 결정했다면 임차인의 성향이나 임대인과의 관계 또한 염두 해서 명도소송을 전략적으로 준비를 하셔야 합니다. 임대차계약 해지 통지 우선 상가월세 연체에 따른 임대차계약 해지는 언제 할 수 있을까요? 상가건물임대차보호법상(이하 '상가임대차보호법') 임차인이 상가월세의 3기에 달하는 금

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공유물분할판결에 따른 경매의 공유자우선매수권

법무법인 명도 이동연 본부장입니다. 공유물분할판결에 따른 경매의 공유자우선매수권 이번에는 공유물분할판결에 따른 경매의 공유자우선매수권에 대하여 알아보도록 하겠습니다. 우선 공유자우선매수권이란, 공유물의 일부지분에 대한 경매가 진행된 경우에 다른 공유자가 그 지분을 우선하여 매수할 수 있는 권리이며, 이와 관련된 민사집행법의 법조문은 아래와 같습니다. 민사집행법 제140조(공유자의 우선매수권) ① 공유자는 매각기일까지 제113조에 따른 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있다. ② 제1항의 경우에 법원은 최고가매수신고가 있더라도 그 공유자에게 매각을 허가하여야 한다. ③ 여러 사람의 공유자가 우선매수하겠다는 신고를 하고 제2항의 절차를 마친 때에는 특별한 협의가 없으면 공유지분의 비율에 따라 채무자의 지분을 매수하게 한다. ④ 제1항의 규정에 따라 공유자가 우선매수신고를 한 경우에는 최고가매수신고인을 제114조의 차순위매수신고

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자문위원 모집공고

법무법인 명도에서 자문위원을 모십니다. 법무법인 명도와 함께 전문지식을 공유할 자문위원을 모십니다. 자격요건 · 부동산, 경매 또는 명도 전문가로 관련분야 10년 이상 활동하고 있는 분 · 회계사, 감정평가사, 세무사, 법무사 등 자격증 소지자 위촉기간 · 2024. 9. 9. ~ 2025. 12. 31. 혜택 · 법무법인 명도 자문위원 위촉 · 칼럼 작성 시 법무법인 명도 블로그 게재 · 유튜브 촬영실 제공 지원 방법 · [email protected] 으로 이력서 제출

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[언론보도] 3억대에 단독주택 2채, 이 집값 실화?…내일 주인 찾는다 (헤럴드경제)

법무법인 명도입니다. 3억대에 단독주택 2채, 이 집값 실화?…내일 주인 찾는다 헤럴드경제- 신혜원 기자 법무법인 명도 강은현 경매연구소장이 2024년 9월 02일 자 헤럴드경제 '3억대에 단독주택 2채, 이 집값 실화?…내일 주인 찾는다' 언론보도에 대한 언론사의 요청에 따라 인터뷰하였습니다. 원문 중 인터뷰 내용 발췌 수도권 주요 지역 아파트값 회복세가 지속되며 경매로 나온 매물이 시세보다 높은 수준으로 낙찰되는 경우가 잇따르고 있지만 단독주택은 예외인 분위기다. 여전히 단독주택 매물 유찰이 거듭되며 가격이 감정가보다 수억원 이상 하락하는 사례가 대다수다. (중략) 해당 물건은 한 법인이 관광지에 펜션 단지를 조성했다가 빚을 갚지 못해 단지 중 일부 주택만 경매로 나오게 됐다. 입지나 건물 상태 등을 고려하면 크게 흠 잡을 게 없는 물건이라는 평가가 나온다. (중략) 법무법인 명도 강은현 경매연구소장은 “인근에 산정호수와 평강랜드가 크게 조성돼 있고 이 물건이 나홀로 펜션이 아니

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전세금반환 못 받을 때 대응방법이 궁금합니다.

전세금반환 못 받을 때 대응방법이 궁금합니다. 드디어 아파트 신규 분양을 받은 임차인 A씨. 내 집 마련의 꿈이 이뤄지는 순간이었습니다. 현재 살고 있는 집의 임대차계약 만기를 앞두고 있는 임차인 A씨는 임대인에게 전세금반환을 요청하였습니다. 신규 임차인 구해질 때까지는 전세금 반환 못해줘요. 위와 같은 임대인의 대답에 임차인은 눈앞이 깜깜해집니다. '당장 계약금을 마련해야 하는데... 신규 임차인을 내가 구해줘야 하나'도 고민이 되실 겁니다. 그러나 신규 임차인 유무는 내가 반환받을 전세금과 관계가 없기 때문에 걱정하실 필요 없습니다. 임대차계약이 종료되면 임대인에게는 전세금반환의무가 임차인에게는 임차주택의 인도 의무만이 발생하기 때문입니다. 이사를 앞두고 있는 임차인이라면? 전세금반환받지 못한 채로 이사를 해야 하는 임차인이라면 '임차권등기명령신청'을 해야 합니다. 임차권등기명령신청이란 임대차계약이 종료 후 전세금반환이 되지 않은 경우 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법

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가처분신청에 대해 알려드립니다.

가처분신청에 대해 알려드립니다. 가처분 뜻과 필요성 누군가와의 소송을 계획하고 있다면 가처분에 대해서 많이 들어보았을 겁니다. 가처분이란 법원의 판결을 받기 전 임시적인 처분을 받는 것을 의미합니다. 가처분을 신청하는 이유는 소송을 제기한 후 판결이 확정되고 강제집행까지 많은 시간이 소요되기 때문에 그 기간동안 현상을 동결시켜 보전하기 위해서입니다. 가처분의 종류 가처분은 ‘다툼의 대상에 관한 가처분’과 ‘임시의 지위를 정하는 가처분’으로 나눌 수 있습니다. 다툼의 대상에 관한 가처분 채권자가 금전 이외의 물건이나 권리를 대상으로 하는 청구권을 가지고 있을 때 그 강제집행 시까지 다툼의 대상이 처분·멸실되는 등 법률적·사실적 변경이 생기는 것을 방지하고자 다툼의 대상의 현상을 동결시키는 보전처분입니다. ‘다툼의 대상에 관한 가처분’은 금전채권의 집행보전을 위해서가 아니라 특정의 지급을 목적으로 하는 청구권에 대한 강제집행의 보존을 위하여 그 효능이 있는 것으로써 금전채권의 보전을 위

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전세보증금 못받을때 임차인의 대처방법

전세보증금 못받을때 임차인의 대처방법 임대인에게 계약갱신 거절의사를 전달한 임차인, 하지만 만기일이 다가오는데 임대인은 전세보증금을 돌려주지 않는다면 어떻게 해야 할까요? 최근 전세사기로 피해 입은 분들이 많으십니다. 역전세, 깡통전세로 인해 임대인의 반환 능력이 없어 전세보증금을 돌려주지 못하는 상황이라면 임차인은 어떻게 대처해야 할까요? 오늘은 전세보증금 못 받을 때 임차인의 대처방법에 대해 알려드리겠습니다. 임대인에게 계약갱신거절의 의사를 제대로 전달했나요? 전세보증금반환을 받기 위해서는 임대차계약이 종료되어야 합니다. 임차인은 임대차계약 종료 2개월 전까지계약갱신거절의 의사를 임대인에게 통지해야 합니다. 묵시적갱신 또는 계약갱신청구권을 사용한 경우는 어떻게 될까요? 임대인에게 갱신거절의사를 통지하고 임대인이 그 의사를 통지받은 날로부터 3개월이 지나야 임대차계약이 해지됩니다. 전세보증금반환 청구시기 전세보증금반환청구권은 임대차계약이 종료해야 발생합니다. 즉 임대차계약이 끝나기

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전세사기 내 전세금 지키는 방법

전세사기 내 전세금 지키기 요즘 전세사기 피해가 계속되는 가운데 전세계약 자체를 기피하는 분들도 많이 생겼습니다. 차라리 보증금이 적은 월세를 선택하기도 하는데요, 전세사기의 피해자가 내가 되지 않을까 하는 걱정으로 전세계약을 하면서도 불안한 임차인들도 많습니다. 전세사기특별법에서 정하는 전세사기 피해자로 결정되더라도 결국 민사소송을 통해 전세금을 돌려받을 수 밖에 없습니다. 어떻게 하면 전세사기를 피해 내 전세금을 지킬 수 있을까요? 전세사기 유형 - 깡통주택 깡통주택 많이 들어보셨을텐데요, 주택의 매매가격 대부분이 임차인의 전세금과 임대인의 대출금으로 채우고, 임대인의 실제 투자금액은 거의 없는 주택을 깡통주택이라고 합니다. 깡통주택의 경우 임대인의 대출금 역시 타인의 자본이기 때문에, 경매에 넘어간다면 임차인은 전세금 회수가 어렵게 됩니다. 경매에 넘어가지 않더라도 임대차계약이 종료되거나 해지될 경우 전세금을 제때 돌려받는 것 역시 쉽지 않습니다. 다음 임차인이 구해지지 않거나

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임차인 명도, 명도소송 뜻과 절차 알려드립니다.

임차인 명도, 명도소송 뜻과 절차 알려드립니다. 명도란? 명도는 우리 사회에서도 흔하게 볼 수 있습니다. 예를 들어 부동산 임대차 계약을 맺고 부동산을 점유ㆍ사용하던 임차인이 차임 연체 등의 해지사유가 발생하여 계약이 해지되었을 때 임차인이 해당 부동산을 임대인에게 인도해 주는 절차가 명도입니다. 명도소송이란? 토지나 건물과 같은 부동산에 대한 소유 또는 점유 권리가 소멸한 자가 여전히 부동산을 점유하며 인도를 거부할 때, 권한 없이 부동산을 점유하고 있는 자를 대상으로 부동산을 인도받기 위하여 제기하는 민사소송을 명도소송이라고 합니다. 임대차 계약의 해지로 권원이 없어진 임차인이 임대인의 요구에도 불응하며 해당 부동산을 인도해 주지 않는 경우도 종종 있습니다. 위와 같이 임대인이 권원 없이 부동산을 계속 점유 중인 임차인에 대해 부동산의 인도를 구하는 명도소송을 진행할 수 있습니다. 임차인 명도, 명도소송절차 임차인이 월세를 밀려서 이젠 보증금도 남아있지 않아요. 임차인 명도소송

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임차권등기명령신청 절차와 셀프 신청방법

임차권등기명령신청 요건과 절차 만기일이 지났음에도 임대인이 보증금 반환해 주지 않았는데 이사는 가야하는 상황이라면 어떻게 해야 할까요? 바로 임차권등기명령신청을 해야 합니다. 임차권등기명령신청 요건 임차권등기명령신청 요건은 ① 임대차 계약이 끝난 후 ② 전세보증금이 반환되지 않은 경우, 전액은 물론 일부라도 돌려받지 못한 경우 신청 가능합니다. 가끔 임대차 계약이 종료되기 전에 임차권등기명령신청이 가능한지를 궁금해하시는데요. 임차권등기명령신청은 계약만료 전에도 진행할 수 있는 전세보증금반환소송과 달리 임대차 계약이 종료돼야 신청 가능합니다. 임차권등기 효과 임차권등기가 된다고해도 임대인에게 전세보증금을 반환받을 수 있는 것은 아닙니다. 다만, 임차권등기를 통해 임차인은 이사를 가더라도 대항력을 유지할 수 있습니다 ※ 대항력 요건 : 주택의 점유+주민등록(전입신고) 임차권등기가 되었다면 임대인은 여러 제한사항이 많아지기 때문에 '언제까지 보증금을 줄 테니, 임차권등기부터 말소해달라'고

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[집행사례] 고가 골동품 강제집행 사례

사건 개요 본 사례는 당사자의 개인정보보호를 위해 내용이 일부 생략되었습니다 임대차계약 명도집행의 대상은 고양시 위치한 상가건물로 의뢰인과 임차인은 2015년경 보증금 1천만 원, 월세 110만 원(이후 140만 원으로 증액), 임대차 기간 2022. 3. 15.부터 2023. 3. 15.까지로 하는 임대차계약을 체결하였습니다. 임차인의 월세 연체 및 임대차계약 해지 통보 임차인은 2015년 임대차계약 이후 월세를 전혀 납부하지 않다가 2022년경 390만 원만을 지급하였고, 이후 의뢰인의 차임 3기 이상 연체에 따른 임대차계약 해지 통보에 따라 임대차계약이 해지된 이후에야 260만 원을 추가로 지급하였습니다. 또한 관리비도 2022년 3월부터 전혀 납부하지 않아 수백만 원을 연체하고 있는 실정이었습니다. 소송 과정 의뢰인은 임대차계약 해지에 따른 명도소송을 진행하였고, 임차인에게 소장이 송달되지 않아 공시송달 처분되어 판결까지 약 7개월의 기간이 소요됐으며 위 과정에서 의뢰인의 손

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부동산인도명령과 승계집행문

법무법인 명도 서권필 본부장입니다. 부동산인도명령과 승계집행문 ‘경매는 위험하고 무서운 절차다’라는 인식이 1990년대까지만 해도 팽배하였습니다. 그렇다 보니 부동산경매컨설팅이라는 업종이 활개를 쳤었는데, 2000년대에 접어들면서는 경매교육 등의 사업이 활발해지면서 ‘경매는 위험하지 않고 어렵지 않다’는 인식이 퍼져나갔습니다. 소위 아줌마부대도 이러한 분위기 속에서 나타나게 되었습니다. 경매와 명도 경매는 크게 권리분석(입찰 포함)과 소유권행사의 과정으로 나뉩니다. 권리분석은 등기부등본과 매각물건명세서만 잘 보아도 어느 정도는 권리분석을 할 수 있고, 경락잔금을 납부 한 후 구비서류를 첨부하여 소유권이전등기 촉탁 신청을 하면 법원이 등기소에 소유권 이전등기 촉탁 명령까지 해주므로 법원경매는 편리한 절차라고 볼 수 있겠습니다. 다만, 명도의 문제가 있는데, 이마저도 민사집행법에서 부동산인도명령 제도를 두어 수개월에 걸쳐 명도소송을 하는 번거로움을 해소해 주었습니다. 따라서 이 부동산인

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철거·재건축 고지의 권리금 회수기회 방해행위 여부

법무법인 명도 정현종 변호사입니다. 철거·재건축 고지의 권리금 회수기회 방해행위 여부 상가건물 임대차보호법 제10조의4 ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만 제10조 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다 ④ 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위 상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제7호에 의하면 '임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우'에 계약갱신 요구를 거절할 수 있는데, 가.목은 '임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을

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세입자 내보내기 명도소송절차가 궁금합니다.

세입자 내보내기, 명도소송절차가 궁금합니다. 월세 밀리는 세입자, 이웃과 갖은 분쟁이 있는 세입자 때문에 난처한 상황에 계신 임대인분들이 많습니다. 월세를 밀려 보증금까지도 모두 까먹은 세입자가 버티기까지 한다면 임대인은 어떻게 해야 할지 막막하실 텐데요. 오늘은 월세 밀리는 세입자 내보내기, 계약해지부터 명도소송, 강제집행 절차와 비용까지 하나하나 살펴보겠습니다. 세입자 내보내기 절차 진행과정 세입자 내보내기 과정은 아래와 같이 진행됩니다. 월세를 많이 밀린 세입자의 경우 소송진행중 자진해서 퇴거하는 경우가 많습니다. 계약해지 의사표시 부동산이전금지가처분 명도소송 강제집행 세입자내보내기 ① 임대차계약 해지 의사표시 월세 밀리는 세입자를 대상으로 임대차 계약해지 의사를 통보해야 합니다. 주택의 경우 2개월치의 월세가 밀리는 경우(민간임대사업자는 연속해서 3개월 밀린 경우), 상가의 경우 월세 3개월치의 월세가 밀리는 경우 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 임대차계약서에

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전세보증금반환 절차가 궁금해요.

전세보증금반환 절차가 궁금해요. 지금은 전세보증금 돌려줄 수 없다. 신규 세입자 구하면 돌려주겠다. 보통 임대인들이 전세보증금반환이 어려울 때 임차인에게 하는 말입니다. 임차인이 이사가 예정되어 있는 경우라면 마냥 기다릴 수도 없는 상황입니다. 전세보증금반환을 미루는 임대인을 상대로 임차인은 어떻게 대처해야 할까요? 오늘은 전세보증금반환 절차를 알아보겠습니다. 임대차계약 갱신거절 의사표시 보증금반환청구소송 경매신청 임대차계약 갱신거절 및 전세보증금반환 요청 주택임대차보호법 제6조에 계약갱신에 관한 내용이 있습니다. 제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우

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[언론보도] 보증금 회수의 위험, 돌다리도 두들겨 보자 (경인일보)

법무법인 명도입니다. 보증금 회수의 위험, 돌다리도 두들겨 보자 경인일보 오피니언 - 법무법인 명도 정민경 대표변호사 법무법인 명도 정민경 대표변호사는 2024년 8월 29일 자 경인일보 오피니언 '보증금 회수의 위험, 돌다리도 두들겨 보자' 을 기고하였습니다. 법무법인 명도 정민경 대표변호사 오피니언 원문 중 발췌 최근 경매절차에서 주거용 오피스텔이 14차례 유찰된 사례가 확인되었다. 채권자는 주택도시보증공사로서 임차인 A의 보증금반환채권을 양수하여 보증금반환청구소송 후 강제경매를 신청한 사례다. (중략) 임대인은 새로운 임차인 B로부터 보증금을 입금받는 즉시 이체해주겠다고 하여 임대인을 믿고 비밀번호를 알려준다. 같은 날 새로운 임차인 B는 임대인에게 보증금을 지급한 후 전세권설정 및 입주와 전입신고까지 마쳤다. 임대인은 임차인 A에게 결국 보증금을 돌려주지 않았다. 보증금을 반환받지 못한 임차인 A는 서둘러 임차권등기를 하지만 임차인 B의 전세권보다 후순위가 되었다. (중략)

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전세금반환소송, 내 전세금 돌려받는 방법!

최근 2-3년동안 전세사기가 화두 되고 있습니다. 현재 거주하는 주택 시세가 역전세거나 깡통전세가 의심된다면, 만기 때 내 전세금을 제대로 돌려받을 수 있을 지가 임차인 입장에서 가장 걱정되는 부분입니다. 임대차계약 만기일이 다가와서 임차인은 임대차계약 갱신 거절을 통지하였으나, 임대인의 반응이 미온적이거나 묵묵부답일 때 또는 보증금반환을 거부하는 경우 임차인은 어떻게 대처해야 할까요? 1. 계약갱신거절 의사를 제대로 통지하자. 우선 임차인의 임대차계약 갱신거절 의사가 임대인에게 명확하게 전달되었는 여부를 확인해야 합니다. 주택의 경우 임대차계약 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 갱신거절 의사가 도달되어야 합니다. 이 기간이 지나 묵시적갱신이 됐을땐 계약해지 통보가 임대인에게 도달된 날로부터 3개월 후에 계약이 해지가 되므로 주의하셔야 합니다. 위와 같은 의사표시를 할 땐 내용증명이나 전화, 문자메시지, 카카오톡 모두 가능합니다. 다만 임대인에게 도달이 되어야 하기 때문에

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