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전세보증금반환소송, 임차권등기명령신청 수임료를 알려드립니다

임차권등기명령신청이 무엇인가요? 임차인은 임대차계약이 종료되었음에도 불구하고 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 임차권등기명령신청을 하게 되면, 아래와 같이 부동산등기부등본 '을구'에 임차권에 대한 사항이 기재됩니다. 임대차계약을 체결하고 전입신고, 확정일자를 받는다고 하더라도 위와 같이 누구나 발급 가능한 부동산등기부등본에 표시가 되는 것은 아니기 때문에 임차권등기명령은 제3자에게 임차인임을 공시하는 효과가 있습니다. ※ 참고사항 전입자를 확인할 수 있는 전입세대확인서는 소유자 또는 이해관계인만 발급이 가능합니다. 주택임대차보호법 상 임차인의 대항력 임차인은 그 등기가 없는 경우에도 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생깁니다(주택임대차보호법 제3조 제1항). 제3자에게 효력이 생긴다는 것은 임차인이 보증금을 반환받기 전까지 임대인 또는 제3자에게 부동산을 인도하지 않아도 된다는 것을 의미합니다. 임차인

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[전문자격] 부동산 전문(강미진 변호사)

법무법인 명도입니다. 법무법인 명도 강미진 변호사가 2023. 8. 28. 대한변호사협회에 부동산(제2023-750호) 전문분야 자격을 등록했습니다. 전문변호사 등록이란? 대한변호사협회는 변호사 경력 연차, 소송사건 수, 분야 관련 연수 시간, 취득 학위, 강의 경력 등을 종합적으로 심사하여 조건을 충족한 변호사에게 해당 분야에 대한 전문분야를 등록해주고 있습니다. 전문분야에 등록되었다는 것은 해당 분야의 전문가임을 공식적으로 증명받는 것입니다. 강미진 변호사는 부동산 전문가로서 의뢰인에게 부동산 관련 사건에 관한 보다 전문적인 법률서비스를 제공해드릴 예정입니다. 부동산 관련 분쟁 전문가의 도움이 필요하다면? 법무법인 명도는 전문변호사와 대표집행관 출신 법무사, 수천 건의 업무를 수행한 우수한 실무진이 사건을 다르게 생각하고, 바르게 해결하고 있습니다. 부동산 관련 분쟁 전문가의 도움이 필요하다면 법무법인 명도에 문의하세요! 전문변호사가 명쾌한 해답을 제시해 드리겠습니다. 법무법인

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강제집행 어떻게 진행될까요?

법무법인 명도 이준호 컨설턴트입니다. 강제집행의 절차 명도소송을 진행하는 사유는 굉장히 많습니다. 그 최종적인 목적을 이루기 위해서는 명도소송의 마지막 절차인 ‘강제집행’을 진행해야 하는 경우가 생길 수 있습니다. 오늘은 강제집행 절차에 대해 알아보겠습니다. 명도소송 판결문 수령후 상대방 송달여부 체크 명도소송 판결이 나오고 나서 강제집행을 하기 위해서는 필요한 자료들이 있습니다. 첫 번째로 집행력 있는 판결문 두 번째로 송달증명원 세 번째로 확정증명원 집행력있는 판결문이라 함은, 판결문에 집행문이 부여되어 집행문이 첨부되어있는 판결문입니다. 쉽게 말씀드리면 집행문을 발급받아 판결문과 함께 구비 하시면 됩니다. 송달증명원은 소송당사자가 판결문을 송달받았는지, 받았다면 언제 받았는지 확인하는 서류입니다. 발급하려면 상대방이 송달을 받아야 하므로 상대방의 판결문 송달여부를 잘 체크 해야합니다. 그리고 확정증명원은 필요할수도 필요하지 않을수도 있는데요. 이 판단은 판결문의 주문을 확인하시

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전세금 돌려받기, 이렇게 준비하세요! (전세사기, 임차권등기명령신청)

요즘 전세금을 돌려받지 못하고 있는 분들이 점점 늘어나고 있습니다. 빌라왕, 더 하우스 전세사기 사건만 보더라도 전세금을 돌려받지 못하는 분들이 얼마나 많아지고 있는지 짐작 할 수 있습니다. 전세금을 돌려받지 못하는 이유는 전세사기, 깡통전세, 역전세 등 여러가지 이유가 있습니다. 그렇다면, 임대인이 전세금을 돌려주지 않을땐 어떻게 해야 할까요? 임차인이 가장먼저 할 수 있는 조치는 바로, 임차권등기명령신청 입니다. 임차권등기명령신청 현실에서는 보증금을 돌려받지 못한 상태로 이사를 가야하는 경우가 종종 발생됩니다. 그 이유는 보증금을 돌려 받기 전에 이미 새로운 집을 계약해 두기 때문이죠. 만약 이런 경우라면, 반드시 임차권등기명령신청을 마친뒤에 이사를 해야 합니다. 임차권등기는 대항력과 우선변제권을 지킬 수 있게 해주고, 결과적으로 집이 경매에 넘어갔을 경우 보증금을 최대한 보호받을 수 있게 해줍니다. 또한, HUG주택도시공사 보증금에 대한 반환보증보험을 체결한 경우에도 보증금을

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[종료] 10월 명도스터디 회원모집 (접수마감 : 10/13)

명도스터디입니다. 명도스터디를 소개합니다. 명도스터디는 명도, 경매, 강제집행, 임대차보호법, Money에 대한 공부를 위하여 변호사, 집행관/사법보좌관 출신 법무사, 경매전문가 등이 한 자리에 모여서 다양한 주제로 자유롭게 토론하는 모임입니다. 다양한 경험을 가진 전문가들이 만나 서로의 경험을 공유하고 함께 성장하고 있습니다. 명도스터디 구성 명도스터디는 발제자를 중심으로 진행되는 1주제와 머니스터디를 다루는 2주제로 나누어 진행됩니다. 1주제는 회원이 직접 자유롭게 발제할 수 있으며, 회원은 발제시간 이후 토론 시간을 통해 평소 궁금했던 점, 해결되지 못했던 점 등을 발제자, 전문가에게 자유롭게 질문하고 함께 토의할 수 있습니다. 10월의 발제자 강은현 회원이 '경매'관련한 주제로 발제할 예정입니다. 강은현 회원은 현재 법무법인 명도의 강은현 경매연구소장으로 재직하고 있으며, 건국대 부동산대학원 겸임교수, 한양사이버대, 서울디지털대 부동산대학원 겸임교수으로 활동하고 있습니다. 스

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신탁된 부동산과 공인중개사의 책임(대법원 2023. 8. 31. 선고 2023다224327 판결)

법무법인 명도 정민경 대표변호사입니다. 전세사기 문제와 공인중개사의 주의의무 전국적으로 문제가 되었던 전세사기로 인한 충격이 여전히 계속되고 있는데요, 특히 신탁소유 건물은 전세사기에 많이 이용되어 임대차계약에 주의가 필요합니다. 그럼에도 아직도 많은 임차인들이 공인중개사의 중개만 믿고 덜컥 임대차계약을 체결하였다가 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 많이 발생하고 있습니다. 이와 관련하여 공인중개사의 주의의무를 구체적으로 설시하여 공인중개사의 책임을 인정하는 내용의 대법원 판결이 선고되었습니다. 사건 개요 대법원 2023. 8. 31. 선고 2023다224327 판결 위 판결의 임차인은 신탁회사 소유의 건물에 대한 임대차계약을 위탁자와 체결하면서 공인중개사가 계약서에 기재한 ‘임대인(위탁자)은 임차인의 잔금과 동시에 신탁사항 및 소유권 이외의 권리사항을 말소키로 한다’는 내용에 따라 잔금일에 보증금을 전액 지급하였습니다. 그러나 위탁자는 임차인으로부터 보증금을 지급받고도 신탁등기를 말

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매경ECONOMY - 언론보도 인터뷰

법무법인 명도입니다. 추석 이후 집값, 전문가 20人에 물어보니 헤럴드경제 - 반진욱 기자 법무법인 명도 강은현 경매연구소장이 2023년 9월 27일자 헤럴드경제 "추석 이후 집값, 전문가 20人에 물어보니" 언론보도에 대한 언론사의 요청에 따라 설문에 도움을 주었습니다. 원문 중 인터뷰 내용 발췌 고금리 여파로 얼어붙었던 부동산 시장에 다시 볕이 들고 있다. 서울, 수도권을 중심으로 집값이 꾸준히 오름세다. 실수요가 꾸준한 서울은 지난 8월 아파트 거래 10건 중 1건이 신고가를 찍었다. 수도권 아파트 가격은 어느새 전고점의 85%까지 회복한 상태다. 통계상으로는 상승세가 뚜렷하지만, 투자자들은 여전히 쉽사리 투자를 결정짓지 못하는 분위기다. (중략) 전문가들은 신규 아파트 공급 부진으로 서울 아파트 매매가뿐 아니라 전셋값도 동반 상승할 것으로 예상했다. 전문가 대다수가 ‘2024년 서울 아파트 전세 가격이 상승세를 보일 것’이라고 예측했다. (중략) 수도권을 제외한 전국 집값 전

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매일경제 - 언론보도 인터뷰

법무법인 명도입니다. "시세보다 2억 싸게 내집마련" ... 매물 쏟아지는 부동산 경매, 왜? 매일경제 - 이석희 기자 법무법인 명도 강은현 경매연구소장이 2023년 10월 2일자 헤럴드경제 " "시세보다 2억 싸게 내집마련" ... 매물 쏟아지는 부동산 경매, 왜? " 언론보도에 대한 언론사의 요청에 따라 전문가 인터뷰를 진행했습니다. 원문 중 인터뷰 내용 발췌 경매로 넘어가는 아파트가 점점 늘고 있다. 대출 이자 부담을 견디지 못하는 집주인들이 많아지고 있기 때문이다. 실수요자들은 매매 시장보다 저렴한 가격에 나온 물건을 노려 새로운 주인이 되고 있다. 전문가들은 경매 물건이 늘면서 매수자들이 유리해지는 시장이 될 것으로 내다봤다. (중략) 전문가들은 경매물건이 늘어나면서 낙찰률, 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가) 등의 지표는 낮아지거나 현상 유지에 머물 것이라고 내다봤다. 법무법인 명도 강은현 경매연구소장은 다음과 같이 인터뷰했다. 올해 1월부터 8월까지 경매 신건은 한달도 쉬지

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헤럴드경제 - 언론보도 인터뷰

법무법인 명도입니다. 법무법인 명도 강은현 경매연구소장이 2023년 9월 25일자 헤럴드경제 "‘나혼산’ 김대호도 홀릭했다…나만의 별장 빈집의 변신은 무죄" 언론보도에 대한 언론사의 요청에 따라 전문가 인터뷰를 진행했습니다. [기사원문] http://news.heraldcorp.com/view.php?ud=20230924000006 ‘나혼산’ 김대호도 홀릭했다…나만의 별장 빈집의 변신은 무죄[부동산360] #.수도권에 거주하는 직장인 A씨는 ‘5도2촌족(5일은 도시, 2일은 시골에서 사는 것)’의 로망을 이루고자 매월 자투리 돈을 모으고 있다. 지방의 저렴한 주택 매물을 온라인으로 구경하는 게 취미다. 직장, 생활편의시설 등을 고려하면 귀농은 어렵지만, 저렴한 주택을 수리하면 주말 별장 역할에 손색없겠다는 생각이다. 꼭 은퇴 후 인생 제2막이 아니더라도 시골 주택을 찾는 이들이 적지 않다. 최근 MBC 예능프로그램 ‘나 혼자 산... news.heraldcorp.com [원문 중 인

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구분소유물 중 일부가 구조의 독립성을 상실한 경우 권리관계

법무법인 명도 이상옥 변호사입니다. 구분소유물 중 일부가 구조의 독립성을 상실한 경우 권리관계 구분 등기된 건물인 이 사건 상가의 보존등기 무렵 시설관리와 임대대행권을 취득한 甲 회사는 구분소유자 전체의 동의를 받지 않고 이 사건 상가 중 4, 5층의 내부시설을 철거하고 4층에 찜질방 시설공사를, 5층에 목욕탕 시설공사를 각 진행함. 그 결과 위 각 시설공사 부분의 구분점포들 사이의 구분은 폐지됨 이후 피고는 구분소유자로부터 이 사건 상가 4층 중 식당 부분을 임차한 자로부터 그 식당의 임차권을 양수한 후, 이 사건 상가 4층 중 식당과 매점을 점유·사용해 왔음 원고승계참가인은 원고로부터 이 사건 상가 중 지상 4층을 포함한 구분점포에 관한 소유권이전등기를 받은 자임 원고승계참가인은 피고에게 매점 및 식당 부분의 인도를 청구하였음 원심은 이 사건 상가 전체를 하나의 공유물로 보고, 원고승계참가인의 인도청구가 공유물의 보존행위로서 허용되며, 피고가 자기 점유부분의 점유·사용에 관하여

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명도집행(강제집행) 이렇게 진행됩니다.

명도소송에서 승소했다고 임차인을 찾아가 강제로 밖으로 내보낼 수는 없습니다. 결국 임차인이 자진해서 집을 비워주지 않는다면, 명도집행(강제집행)을 할 수 밖에 없습니다. 그런데 판결도 받았고, 집행비용도 모두 세입자에게 청구할 수 있는데, 왜 명도집행(강제집행)이 고민될까요? 그 이유는 명도집행(강제집행)이 생각보다 까다롭고, 번거로운 일이기 때문입니다. 임차인이 악의적인 마음을 품고 강제집행에 훼방을 놓거나 저항을 한다면, 집행에 오랜시간이 걸릴 수도 있습니다. 이런 경우 임대인은 속수무책으로 임차인과 합의를 하게되는 경우도 있습니다. 따라서, 명도집행을 준비하신다면 다양한 변수에 대비하기 위해 명도소송 전부터 강제집행을 염두해 두고, 전략을 구상해야 합니다. 전략을 구상하려면 가장 먼저 강제집행이 어떻게 진행되는지? 절차를 이해하는 것이 중요합니다. 강제집행(명도집행) 절차 부동산 소재지 관할 법원 집행관실에 강제집행 신청서를 접수하고, 비용을 납부하면 집행 일정이 잡히게 됩니다

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명도소송비용 도대체 얼마가 드나요?

명도소송부터 집행까지 비용이 얼마나 들죠? 상담고객들께서 가장 많이 물어보시는 질문입니다. 단순명료하게 발생되는 비용을 말씀드리겠습니다. 명도소송비용은 크게 법원비용, 집행비용 및 변호사 수임료로 나뉩니다. 법원비용 명도소송은 법원에서 진행되므로 법원비용이 발생합니다. 조금더 자세하게는 아래 3가지가 포함되며, 판결 주문의 소송비용 부담 비율에 따라 원고와 피고(채무자)가 분담하게 됩니다. ① 인지대(소가에 따른 인지 비용) ② 송달료(우편 비용) ③ 감정료 등 집행비용 명도소송 이후에는 강제집행 절차가 진행됩니다. 집행비용은 집행관에게 납부하는 비용과 집행절차 중에 발행하는 비용(노무비,운송비,창고비 등)으로 구분됩니다. 이 비용은 채권자가 먼저 예납한 후, 나중에 집행비용확정결정 절차를 통해 채무자에게 청구 할 수 있습니다. ① 집행관에게 납부하는 비용, ② 집행절차 시 발생하는 비용 (노무비, 5T/1T 트럭, 창고 비용등) 수임료 법무법인 명도는 명도소송에 대한 변호사 수임료

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대형마트, 백화점 등 대규모점포의 권리금보호

법무법인 명도 공민석 팀장입니다. 대형마트, 백화점 등 대규모점포의 권리금은 보호될까? 제10조의5(권리금 적용 제외) 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 상가건물 임대차의 경우에는 적용하지 아니한다. 1. 임대차 목적물인 상가건물이 「유통산업발전법」 제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우(다만, 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」 제2조제1호에 따른 전통시장은 제외한다) 대규모점포의 종류 ‘유통산업발전법’에 따른 대규모점포에는 대형마트, 전문점, 백화점, 쇼핑센터, 복합쇼핑몰, 그 밖의 대규모점포등이 있습니다. 구분 내용 대형마트 매장면적의 합계가 3천m2 이상인 점포의 집단으로서 식품 · 가전 및 생활용품을 중심으로 점원의 도움 없이 소비자에게 소매하는 점포의 집단 전문점 매장면적의 합계가 3천m2 이상인 점포의 집단으로서 의류 · 가전 또는 가정용품 등 특정 품목에 특화한 점포의 집단 백화점 매장면적의 합계가 3

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헤럴드경제 - 언론보도 인터뷰

법무법인 명도입니다. 법무법인 명도 강은현 경매연구소장님께서 2023년 9월 1일자 헤럴드경제 "쏟아지는 아파트 경매 '고가낙찰'주의보" 언론보도에 대한 언론사의 요청에 따라 전문가 인터뷰를 진행했습니다. [기사원문] https://news.heraldcorp.com/view.php?ud=20230901000407 쏟아지는 아파트 경매 ‘고가낙찰’주의보 요즘 수도권 경매시장은 물건이 넘칩니다. 매매시장이 침체되니 채권자들이 강제로 경매 절차를 진행하는 사례가 늘어났기 때문인데요. 침체기일수록 경매시장은 활기를 띠는 씁쓸한 현상이 나타나네요. 수치로도 확인됩니다. 지난달 법원에서 경매를 진행한 서울 아파트 물건 수는 187채였습니다.(지지옥션) 2016년 9월(189채) 이후 6년11개월 만에 가장 많은 것이라고 하네요. 같은 기간 경기도 아파트 물건 수는 460채였는데요. 7월(371채) 보다 89채... news.heraldcorp.com [원문 중 인터뷰 내용 발췌] 부동산 경매

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월세밀리는 임차인 부동산 명도소송 고민이라면 가장먼저 '이것' 하세요

아마도 이 글을 보시는 분들은 월세를 연체하는 임차인때문에 걱정이 많아 명도소송을 알아보고 계실겁니다. 그렇다면, 명도소송을 하기 위해서는 가장먼저 어떤걸 해야 할까요? 부동산 명도소송 가장 먼저 할 일 명도소송을 준비하고 있다면, 가장먼저 '이것'을 해야 합니다. 임대차 계약해지 임대차계약을 해지하기 위해서는 계약해지, 갱신거절의 두 가지 방법이 있습니다. (1) 임대차계약의 해지 상가의 경우 월세를 3개월 이상, 주택의 경우 2개월 이상 연체할 경우(민간임대주택의 경우 연속하여 3개월 이상) 임대차계약을 해지할 수 있습니다. (2) 임대차계약의 갱신거절 위와 같은 연체 사실이 있는 경우 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있습니다. 다만, 민간임대주택의 경우 세입자가 월세를 지급하여 연체 상태가 해소될 경우 갱신 거절이 불가능합니다(갱신거절 당시 연체 상태여야 함) 임대인에게 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있는 권한이 발생한 뒤에라도 임차인은 임대인이 실제로 그러한 의사표시를 하기 이

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도서감수 - '루나의 전세역전' (정민경 대표변호사)

법무법인 명도입니다. 법무법인 명도 정민경 대표변호사님께서 '루나의 전세역전' 도서 감수를 하셨고 책이 곧 출간될 예정입니다. [기사원문] https://www.wolyo.co.kr/news/articleView.html?idxno=228776 [신간] 3년 간의 전세사기 극복기 '루나의 전세역전' - 월요신문 ［월요신문=김지원 기자］화제의 웹툰 이 임대차 관련법 전문 변호사의 꼼꼼한 검수를 거쳐 단행본으로 출간됐다.평소 \'루나파크\' 블로그와 인스타그램을 통해 선보인 일상 공감툰으로 많은 사랑을 받아온 저자... www.wolyo.co.kr [관련 기사 내용 중] 화제의 웹툰<루나의 전세역전>이 임대차 관련법 전문변호사의 꼼꼼한 검수를 거쳐 단행본으로 출간 됐다. 이 책은 전세로 살던 집이 갑자기 압류돼 경매가 개시되고 집주인의 세금 체납으로 인한 공매에 이르기까지 환난의 사건을 해결해 나가는 3년의 '전세 사기 극복 기록이' 담겼다. 이 책은 저자가 전세 사기 사건을 스스로 해

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가처분에 집행관 공시명령을 붙일 수 없는 경우도 있다!

법무법인 명도 이재석 명도연구소장입니다. 가처분명령의 공시 신청이 가능한지 여부 사례 (1) 아파트의 1111호의 소유자 甲은, ① 위 아파트의 임차인을 상대로 점유를 타인에게 이전하여서는 아니 된다는 취지 등이 포함된 점유이전금지가처분 명령을 신청하고(이하 ‘가처분신청1’), ② 이러한 명령의 취지를 집행관이 적당한 방법으로 공시하여야 한다는 취지의 가처분명령의 공시도 신청하였다. (2) 아파트의 222호의 소유자 乙은, ① 아파트 관리단의 관리인 선임결의가 무효라는 이유로 그의 직무집행을 정지하고, ② 다른 사람을 그 직무대행자로 선임한다는 취지의 관리인 직무집행정지 및 직무대행자선임 가처분 명령을 신청하였으며(이하 ‘가처분신청2’), ③ 이러한 명령의 취지를 집행관이 적당한 방법으로 공시해야 한다는 취지의 가처분명령의 공시도 신청하였다. Q (1) 위 가처분신청1을 인용하는 경우 법원은 그 가처분명령의 공시도 명할 수 있는가? (2) 위 가처분신청2를 인용하는 경우 법원은 그

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주택임대차계약의 차임 등 증감청구권

법무법인 명도 이동연 차장입니다. 차임, 보증금의 증감청구 이번에는 주택임대차보호법상 임대차계약의 차임 등 증감청구권에 대하여 알아보도록 하겠습니다. 주택임대차보호법에 따라 ‘임대차계약의 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있습니다’. 다만, 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못합니다. 다시 말하자면 증액청구는 임대차계약을 체결한 후 1년이 지나거나, 차임 등을 증액한 날로부터 1년이 지나야만 할 수 있으며, 감액청구는 별도의 제한이 없다는 것입니다. 하지만 이와 반대로 경험칙상 감액청구는 코로나19 등의 사정이 있지 않은 한 매우 드물게 발생하는 편이며, 증액청구는 매우 빈번하게 발생하고 있고 있습니다. 사정의 변경이 있는 경우만 증감청구 가능 또한 임대인이 증액청구를 할 경

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명도소송하려면 내용증명 꼭 보내야 하나요?

명도소송을 상담하러 찾아오시는 분들께 가장 많이 드리는 질문입니다. 계약해지 통보는 하셨나요? 명도소송을 하기전에 가장먼저 해야할 일은 계약해지 통보입니다. 계약해지통보를 하는 방법은 다양하지만 그중 ‘내용증명’은 대표적인 방법으로 많은 분들이 이용하고 있습니다. 내용증명은 독촉 및 고지에 대한 증거자료로 이용할 수 있기 때문에 많은 임대인 분들이 해지통보의 방법으로 자주 사용하시곤 합니다. 그런데 여기서 내용증명을 보내기 전에 '내용증명을 꼭 보내야 하는지?' 많은 분들이 궁금해하시는데요. 이 글을 끝까지 보신다면 그 해답 알게 되실 겁니다. 가장 먼저 내용증명이란 무엇인지 알아보겠습니다. 내용증명이란? 공신력 있는 기관을 통해 우편과 내용물의 발송사실, 발송시기, 수취인 및 수취시기 등을 증명받는 제도입니다. 쉽게 말해 자기 의사를 상대방에게 전달할 때, 어떤 내용을 언제 발송했는지 우체국에서 공적으로 증명해 주는 것을 의미합니다. 내용증명의 역할 그렇다면, 내용증명의 역할은 무

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외국법인이 불법점유자인 경우 인도단행가처분 진행과 관련하여

법무법인 명도 최윤지 변호사입니다. 외국법인이 불법점유자인 경우의 인도단행가처분 진행 사례 오늘은 부동산인도단행가처분과 관련해서 미국 영주권자라고 주장하는 불법 점유자가 정당한 권원 없이 소유자의 부동산을 점유 중인 경우에 신속하게 불법 점유자에 대한 집행권원을 확보해서 명도를 받는 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다. 의뢰인의 상가 매수 후 임차인의 차임연체 발생 의뢰인은 수익률이 높은 입지의 강남역 근처 상가를 매수하였는데, 기존에 이 사건 상가에는 매도인과 임대차계약을 체결한 임차인이 있었습니다. 상가를 매수하고 소유권이전등기를 경료한 의뢰인은 자연스럽게 임대인의 지위를 승계하게 되었고, 아직 임대차기간이 남은 관계로 기존과 동일하게 차임을 지급하여야 했으나 임차인은 임대차계약을 해지할 수 있는 차임 3기 이상의 연체 사실이 발생하였음에도 차임을 지급하지 않았습니다. 점유이전금지가처분 및 인도단행가처분과 건물인도 소송 동시제기 의뢰인은 법무법인 명도에 사건 해결을 요청하였고, 법

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부동산담보신탁, 세입자의 대처 방법

법무법인 명도 명도본부 박일권 팀장입니다. 부동산담보신탁을 이용한 전세 사기의 성행 최근 부동산담보신탁을 이용한 전세 사기가 기승을 부리고 있는데, 이에 따라 피해를 본 임차인(이하 세입자)이 많이 있습니다. 오늘은 부동산담보신탁 부동산인 줄 모르고 임대차계약을 맺은 후 피해를 본 세입자가 할 수 있는 조치에 대해 말씀드려보고자 합니다. 소유자(신탁사)의 동의없는 임대차계약의 체결 위탁자(전 소유자)의 부동산 담보신탁계약 이전에 위탁자와 임대차계약을 체결하고 전입신고를 한 선순위권리자인 세입자는 부동산담보신탁에서 위탁자의 채무불이행으로 기한이익이 상실되더라도 대항력을 가지게 되어 주택 임대차법의 보호를 받습니다. 그러나 위탁자가 부동산 담보신탁계약을 체결하고 임차부동산의 소유권이 신탁사로 이전된 이후에 신탁사와 우선수익자(금융기관)의 동의 없이 임대차계약을 맺은 세입자는 신탁계약에 따라 불법으로 부동산을 점유 중인 점유자이기에, 전입신고를 했어도 대항력이 생기지 않아 주택임대차법의

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임차인이 계약갱신요구 후 일방적으로 계약해지 통지를 할 수 있는지

법무법인 명도 강미진 변호사입니다. 임차인이 계약갱신요구 후 일방적으로 계약해지 통지를 할 수 있는지 “임대차계약의 갱신과 존속기간의 문제”라는 제목의 칼럼(2023. 6. 21.)를 통해 현행 주택임대차보호법에 따르면 임차인이 계약갱신요구권을 행사하여 임대차계약이 갱신된 경우에도 임차인은 언제든지 계약해지 통지를 할 수 있고 임대인이 그 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생한다고 설명해 드렸습니다. 임대차계약의 갱신과 존속기간의 문제 임대차계약의 갱신과 존속기간의 문제 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 강미진 변호사입니다. 오늘은 임... blog.naver.com [23. 6. 21.자 명도칼럼 참고] 그런데 위와 같은 임차인의 일방적 해지에 제동을 건 것으로 평가되는 판례가 최근 선고되어, 오늘은 해당 판례를 소개하고자 합니다. 서울북부지방법원 2023. 4. 13. 선고 2022가합21044 판결 주택임대차법 제6조의3 제4항*에 따라 계약갱신요구에 의하여

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소송진행 중 청구액 감축시 소송비용 청구

법무법인 명도 서권필 부장입니다. 소송비용의 부담 민사소송법 제98조에 따르면 소송비용은 패소한 당사자가 부담하기로 되어 있습니다. 원고가 승소한 경우에는 원고가 지출한 법원비용(인지,송달료,보관금 등)과 변호사 또는 법무사 수임료를 피고가 부담하고, 원고가 패소한 경우 피고가 지출한 법원실비와 변호사 또는 법무사 수임료를 원고가 부담합니다. 이때, 전부 승소한다면 법원비용은 전액 인정됨이 원칙이고, 변호사 또는 법무사 수임료는 별도의 규정 범위 내에서 전액 인정됩니다. 반면, 소송이 취하될 경우 위 비용들은 같은 법 제114조와 변호사보수의 소송비용 산입에 관한 규칙 제5조를 유추적용하여 2분의 1만큼만 인정되고 있습니다. 청구금액을 감축한 경우 소송비용 인정액은? 그렇다면, 청구취지의 청구금액을 감축한 경우 소송비용 인정액은 어떻게 될까요? 쉽게 사례를 들어 보겠습니다. 임차인은 10년간 계약기간이 모두 만료되어 더 이상 장사를 할 수 없게 되자, 임대인에게 3년 더 연장 안해주

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임대차 종료 후 유익비 상환을 이유로 점유를 계속한 경우 불법점유 여부

법무법인 명도 유영선 고문입니다. 임대인과 임차인의 동시이행의무 오늘은 임대차가 종료되면 임대인의 보증금 반환의무와 임차인의 목적물 인도의무의 동시이행관계에 대하여 살펴보기로 하겠습니다. 임대인의 이행제공 시 임차인의 점유는 불법행위 구성 임대차계약이 종료되면 임차인은 목적물을 반환하고 임대인은 연체차임을 공제한 나머지 보증금을 반환해야 합니다. 이러한 임차인의 목적물 반환의무와 임대인의 보증금 반환의무는 동시이행관계에 있으므로, 임대인이 임대차보증금의 반환의무를 이행하거나 적법하게 이행제공을 하는 등으로 임차인의 동시이행항변권을 상실시키지 않은 이상, 임대차계약 종료 후 임차인이 목적물을 계속 점유하더라도 그 점유를 불법점유라고 할 수 없고 임차인은 이에 대한 손해배상의무를 지지 않습니다. 그러나 임대인이 임대차보증금을 공탁하여 임차인이 동시이행항변권을 상실하였는데도 목적물의 반환을 계속 거부하면서 점유하고 있다면, 달리 점유에 관한 적법한 권원이 인정될 수 있는 특별한 사정이 없

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신탁부동산에 대한 세입자의 임차권등기 말소

법무법인 명도 박정현 컨설턴트입니다. 임차권등기의 필요성 세입자가 임대인에게 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 나가야 하는 경우, 임대차 기간이 종료되었다면 당연히 임차권등기명령을 신청해야 합니다. 그 이유는 임차인의 대항력은 거주+전입신고가 유지되어야 하는데, 만약 이사하게 된다면 ‘거주’라는 요건이 충족되지 않거나, 주민등록을 옮기게 되어 대항력을 상실하게 되기 때문입니다. 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의3 제1항). 임차권등기는 누구나 볼 수 있는 건물등기부에 권리자로서 공시가 되므로 제3자에게 확실한 권리를 행사할 수 있는 절차입니다. 임차권등기명령의 신청은 임대차계약의 체결과 종료 사실, 임차권등기 필요성을 간단히 기재하고, 소명자료(임대차계약서, 갱신거절통지서 등)를 첨부하여 신청하면 됩니다. 보통 법원 접수 후 2주 정도 지나면 건물등기부의 을구에 등기됩니다. 임차권등기 예시 소유

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경매연구소장 영입 - 現)건국대 부동산대학원 겸임교수 강은현 경매연구소장

법무법인 명도입니다. 법무법인 명도는 '강은현' 現)건국대 부동산대학원 겸임교수님을 경매연구 소장님으로 영입하였습니다. [약력사항] 現) 건국대 부동산대학원 겸임교수 現) 한국부동산자산관리사협회 교수 現) 한양사이버대 부동산대학원 겸임교수 現) 서울디지털대학교 겸임교수 現) 서강대 경제대학원 겸임교수 現) 매일경제 실전 경매마스터 과정 주임교수 現) 한국부동산자산관리사 전문위원 現) 공무원연금공단 주택관리 자문단 위원 現) 동국대 행정대학원 부동산자산관리, 부동산경매 최고위과정 강사 現) 중랑구 부동산최고위과정 강사 現) 중랑구 부동산최고위과정 강사 前) 국가직무능력표준(NCS) 개발사업 참여 前) 유승컨설팅 대표 前) 중앙일보 조인스랜드 자문위원 前) 매일경제 머니닥터 前) 노원구청 노원발전위원회 위원 前) 미래시야 이사 前) 전경련 국제경영원 부동산금융자산관리 최고위과정 강사 前) 서초구 부동산최고위과정 강사 前) 건국대 미래지식교육원 부동산학과 교수 前) 아주대 공공정책대학원

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경매절차에서 현황조사를 마친 후 전출한 임차인의 보증금반환청구

법무법인 명도 정현종 변호사입니다. 경매절차와 임차인의 대항력 주택임대차보호법에 따르면 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 그 다음날부터 대항력이 발생합니다. 그런데 주택이 경매로 넘어가서 경매절차가 개시된다면, 임차인은 경매절차 중 배당요구 종기까지 위 대항력 요건이 존속중이어야 대항력을 인정받을 수 있습니다. 즉, 배당요구 종기 이전에 이사를 나가거나 전출을 하게 되면 임차권등기를 하지 않은 이상 대항력을 상실합니다. 현황조사 후 배당요구 종기 이전 전출한다면? 경매절차가 개시되면 임대차 관계 등을 포함한 현황조사를 하게 되며 매각물건명세서에 그 결과가 기재됩니다. 그런데 임차인이 현황조사 당시 대항력 있는 임차인으로 조사되어 매각물건명세서에 기재된 이후에, 배당요구 종기 이전에 전출을 한다면 임대차보증금 반환은 누구에게 청구할 수 있을까요? 배당요구 종기 전에 전출을 하였으므로 대항력을 상실하여 경매절차의 매수인에게 임대차가 승계되지 않고, 따라서 종전 임대인에게 보증금

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전세금반환소송 변호사가 필요한 이유

전세금반환소송 내용증명부터 전세금을 돌려받기 위해 가장 먼저 해야 하는 것은 무엇일까요? 임차권등기? 보증금반환 소송? 다름아니라 임대차계약의 갱신거절을 통지해야 합니다. 주택임대차보호법 제6조 제1항은 “임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 갱신거절을 통지하지 않은 경우 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임차한 것으로 본다”라고 규정하고 있어, 갱신거절을 통지하지 않은 경우 임대차계약이 묵시적으로 갱신되게 됩니다. 묵시적 갱신된 경우의 계약해지는? 묵시적 갱신된 경우라도 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고(주택임대차보호법 제6조의2 제1항), 임대차계약은 해지통보일로부터 3개월 후 종료됩니다(동법 제6조의2 제2항). 갱신거절 통지 방법은? 의사표시(갱신거절 또는 해지)의 방법은 상대방에게 도달할 수 있는 방법이면 어떤 방법이든 상관 없습니다. 그러나 ‘도달’의 의미는 ‘임대인이 갱신거절을 인지’하여야 함을 의미하므로, 임대인에게 문자메시지를 보냈다고 해서

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공탁금출급청구권에 대한 가압류 결정의 효력이 공탁금회수청구권에 미치는지 여부

법무법인 명도 이상옥 변호사입니다. 공탁금출급청구권에 대한 가압류 결정의 효력이 공탁금회수청구권에 미치는지 여부 공탁출급청구권에 대한 가압류 vs 공탁금회수청구권에 대한 압류및추심 · A(공탁자)는 B(피공탁자)에 대하여 확정된 소송비용액확정결정에 따라 부담하는 채무에 관하여 변제공탁을 함. · 대한민국은 B의 공탁금출급청구권에 대하여 가압류결정을 받았음. · B는 A에 대한 다른 채권에 기초하여 공탁자의 공탁금 회수청구권에 압류 및 추심명령을 받았음. · B가 그 추심권자로서 공탁금 회수청구를 하였는데, 공탁관은 (공탁금출급청구권에 대해 행해진) 가압류결정 때문에 B의 회수청구에 응할 수 없다는 이유로 이를 불수리하는 결정을 함 · 이에 B는 공탁관의 불수리 결정에 대해 이의신청을 함. 이러한 사안에서, 원심은 공탁관의 처분이 적법하다고 판단하였고, 대법원은, 공탁금출급청구권에 대해 이루어진 가압류결정이 별개의 독립한 권리인 공탁금 회수청구권에 대하여 효력을 미친다고 볼 수 없다는

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상가 임대차계약에서 임대료 인상 한도

법무법인 명도 이준호 컨설턴트입니다. 상가 임대차계약에서 임대료 인상 한도 상가이든 주택이든 월세 계약에서 분쟁이 자주 발생됩니다. 이번 칼럼에서는 상가 임대차계약에서 임대료 인상에 대한 주제를 다뤄보겠습니다. 환산보증금이란? 먼저, 환산보증금을 알아야 하는데요, 환산보증금에 따라 상가건물임대차보호법 상 5%의 임대료 인상 제한의 적용 여부가 결정되기 때문입니다. 환산보증금 계산식은 아래와 같습니다. 보증금 + (월세×100) = 환산보증금 서울 지역의 경우 환산보증금 기준은 9억원이며, 위 계산식에 따라 9억원이 넘어가면 상가임대차보호법 중 아래 11조의 1항이 적용되지 않아 5% 상한규제를 적용받지 못합니다. 참고로 환산보증금의 지역별 기준액은 아래와 같습니다. 지역 환산보증금 기준액 서울특별시 9억원 과밀억제권역 및 부산 6억 9천만원 광역시, 세종, 파주, 화성, 안산, 용인, 김포, 광주 5억 4천만원 그 밖의 지역 3억 7천만원 환산보증금을 초과하지 않는 임대차계약 예를

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경매개시 후 대항력을 상실한 임차인의 전소유자에 대한 보증금반환청구(대법원 2023. 6. 29. 선고 2020다276914 판결)

법무법인 명도 정민경 대표변호사입니다. 경매개시 후 대항력을 상실한 임차인의 전소유자에 대한 보증금반환청구 대법원 2023. 6. 29. 선고 2020다276914 판결 임차부동산에 대한 경매가 개시되었을 때, 임차인은 권리 순위에 따라 여러 가지 선택을 할 수 있는데요, 경매절차상 현황조사서와 매각물건명세서에 선순위 임차인으로 등재된 후 대항력을 상실한 임차인이 기존 임대인에게 보증금의 반환을 청구할 수 있을까요? 이에 대한 대법원 판결이 있어 소개하고자 합니다. 임차인 A는 소유자 B와 임대차계약을 체결하고 확정일자를 받고 전입신고를 마쳤고 같은 날 전세권설정등기도 마쳤습니다. 임대차계약이 종료되었음에도 B가 보증금을 반환하지 않자 A는 전세권에 기한 경매를 신청하였습니다. 경매절차가 진행되는 과정에서 A는 주민등록을 이전하여 대항력을 상실하였고, 임차부동산은 C가 최고가매수인으로서 소유권을 취득하였으며 A는 보증금 중 일부만을 배당받았습니다. 이에 A는 기존 소유자 B에게 나머

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임차권등기명령신청 꼭 필요한 이유

임차권등기명령신청 꼭 필요한 이유 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의3 제1항). 임차인의 대항력 임차인은 거주와 전입신고를 마치면 그 다음 날부터 제3자에 대해 대항력이 발생합니다. 대항력이란 주택임대차보호법의 보호를 받게 된다는 것을 의미하고, 임차인은 대항력을 유지하는 이상 주택임대차보호법에 따른 임차인의 권리를 주장할 수 있습니다. 예를 들어, 건물 매매로 소유자가 변경되더라도 변경된 새로운 소유자에게 임차인으로서 계약갱신, 보증금반환청구 등을 요구할 수 있습니다. 임차권등기 꼭 필요한 이유 앞서 설명드린 대로 임차인의 대항력은 거주+전입신고가 이루어져야 하는데, 만약 이사를 가게 된다면 ‘거주’라는 요건을 충족하지 못해 대항력을 상실하게 됩니다. 이때, 이사를 가게 되더라도 대항력을 유지하는 방법이 ‘임차권등기’ 절차입니다. 임차인의 임차권은 등기를 하지 않아도 거주+전입신고의 요건만으

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상가권리금 권리금소송 미리 준비해야 합니다

상가권리금 소송이란? 상가권리금은 임차인 간의 주고받는 돈이지만, 만약 일정 기간내 임대인의 방해행위로 인해 권리금을 회수하지 못한 사정이 있다면 회수하지 못한 권리금 상당의 돈을 임대인에게 청구할 수 있습니다. 바로 권리금소송을 말하는데, 권리금소송은 임대인에게 ‘권리금을 달라’는 소송이 아니라 ‘권리금 상당의 손해를 배상하라’는 내용의 소송입니다. 권리금소송의 요건 권리금소송은 손해가 발생하여야만 청구가 가능한데, 상가건물임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’)에서 규정하는 ①일정한 기간(임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지)동안 ②임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규 임차인과의 임대차계약의 체결을 거절하여 ③ 임차인과 신규 임차인 간의 권리금계약이 파기되었다면, 임차인은 임대인에게 파기된 권리금 상당의 손해를 청구할 수 있습니다. 권리금소송은 위 ① ~ ③ 요건이 전부 충족해야 소송이 가능하나, 만약 임대인이 임차인의 권리금계약 체결을 의도적으로 방해한다면

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공시점검이라는 절차를 아시나요?

법무법인 명도 김예소 컨설턴트입니다. 공시점검이라는 절차를 아시나요? 지난 칼럼(2023. 4. 12. 칼럼 참고)에서 명도소송 진행 시 부동산점유이전금지가처분 진행이 필요한 이유에 대하여 알려드렸습니다. 명도소송 진행 시 부동산점유이전금지가처분 진행이 필요한 이유 명도소송 진행 시 부동산점유이전금지가처분 진행이 필요한 이유 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 김예소... blog.naver.com 오늘은 부동산점유이전금지가처분 집행 이후 진행할 수 있는 “공시점검”이라는 절차를 알려드리려고 합니다! 공시점검이란? 공시점검은 부동산점유이전금지가처분 집행 당시 내부에 부착하였던 고시문의 훼손여부에 대하여 점검을 요청하는 절차인데요. 고시문 훼손여부는 왜 확인해야 할까요? 그 이유는 바로 부동산가처분집행조서에 명확히 나와 있습니다. 부동산점유이전금지가처분의 집행은 집행관이 가처분의 목적부동산에 가서 가처분채무자가 참여한 상태에서 부동산의 점유를 이전받으면서, '채무자의 점유를 풀고 집행관

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전세보증금반환 임차권등기신청부터 채권회수까지 절차를 알려드립니다

주택임대차보호법 개정 소식 금번 주택임대차보호법 개정 전에는 임대인에게 임차권등기명령결정문이 송달됐을 때 등기가 가능해서, 임대인이 사망하거나 잠적, 회피하여 결정문의 송달이 지연될 경우 임차권등기까지 지연되는 문제점이 있었습니다. 그러나 주택임대차보호법이 개정되어, 2023. 7. 19.부터는 임차권등기명령결정과 동시에 등기 촉탁이 가능해졌습니다. 임차권등기신청부터 채권회수(전세보증금반환)까지 갱신거절 통지 및 보증금반환 요청 임대차계약 종료일이 다가오는데도 임대인이 보증금반환에 대해 아무런 말이 없다면, 임대차계약 만료 2개월 전까지 임대인에게 계약갱신거절 및 보증금 반환 요청을 해서 임대인의 의사표시를 명확하게 확인하셔야 합니다. 갱신거절 통지의 방법은 내용증명, 문자메시지, 카카오톡 메시지 등 임대인에게 도달 가능한 방법이면 상관없고, 임대인과 주로 소통했던 방법이 가장 좋습니다. 갱신거절의 내용은 ‘0000. 00. 00.까지 보증금반환의 일정을 알려주고, 위 기한내 아무런

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임차인의 원상회복은 어디까지 해야할까?

법무법인 명도 공민석 팀장입니다. 임차인의 원상회복은 어디까지 해야할까? 임대차계약이 종료되었을 경우 임차인은 목적물을 원상회복한 후 임대인에게 반환할 의무를 가집니다. 이와 더불어 연체차임과 건물명도 의무의 이행에 이르기까지 발생한 손해배상채권 등을 공제한 나머지 임대차보증금을 임차인에게 반환할 임대인의 의무는 서로 동시이행의 관계입니다. 따라서, 원칙적으로 임대차계약이 종료하더라도 임차인이 목적물을 원상회복해서 임대인에게 반환하거나, 그 이행의 제공을 하기까지는 임대인은 동시이행의 항변권을 행사해서 임대차보증금의 반환을 거절할 수 있고, 그 한도 안에서 임대인은 임대차보증금 반환채무에 관해서 이행지체의 책임을 지지 않습니다. 원상회복은 입점할 당시를 기준으로 임차인이 임대인에게 임차목적물을 반환할 때 원상회복 의무가 있다.(민법 제615조, 654조). 임차인이 임차목적물을 수리하거나 변경한 때에 원칙적으로 수리, 변경한 부분을 철거해서 임차 당시의 상태로 사용할 수 있도록 해야

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명도집행 종료 후에 채무자가 점유를 침탈한 경우 채권자는 집행관에게 다시 집행해줄 것을 요구할 수 있을까?

법무법인 명도 이재석 상임고문 · 명도연구소장입니다. 명도집행 종료 후에 채무자가 점유를 침탈한 경우 채권자는 집행관에게 다시 집행해줄 것을 요구할 수 있을까? 채권자가 명도집행으로 점유를 취득했는데 그 후 채무자가 채권자의 점유를 침탈하여 점유를 다시 취득한 경우, 채권자는 종전의 집행신청에 기하여 다시 집행해줄 것을 집행관에게 요구할 수 있을까요? 사례를 통해 살펴보겠습니다. 명도집행 이후 채무자의 점유 침탈 사례 (1) 甲은 자기 소유의 주택을 A에게 임대하였다(임대차보증금 3억 원). (2) 甲의 사업 부진으로 위 주택에 관한 임의경매절차가 진행되었고, 乙이 그 주택을 낙찰받았다. (3) A는 위 경매절차의 배당절차에서 1억 원만을 배당받았다. 선순위 저당권자(은행)가 있었기 때문이다. (4) 乙은 A를 상대로 부동산인도명령결정을 받고 명도집행을 신청하였다. (5) 집행관은 A를 퇴거시키고 위 주택을 乙에게 명도하였으며(2023. 7. 27. 11:00), 乙은 명도받으면서

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주택임대차보호법상 임대차계약의 종료통지

법무법인 명도 이동연 차장입니다. 주택임대차계약의 종료통지 이번에는 주택임대차보호법상 임대차계약의 종료통지에 대하여 알아보도록 하겠습니다. 주택임대차보호법에 따라 임대인은 임대차계약을 종료하고자 할 경우, 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임대차계약을 갱신하지 않겠다는 취지의 ‘갱신거절통지’ 또는 계약조건의 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 ‘조건변경통지’를 해야 합니다. 도달주의의 원칙 우리나라 민법은 의사표시의 효력발생시기에 관하여 도달주의를 일반원칙으로 하고 있어 위와 같은 갱신거절통지 또는 조건변경통지는 도달하여야만 효력이 발생하므로 도달여부를 꼭 확인해야만 합니다. 요즘에는 문자메세지, 카카오톡 등과 같은 메신저로 발송한 의사표현도 효력이 있으므로 내용증명만을 고집할 필요는 없습니다. 임대차계약 해지통지 또한 임대차계약은 신뢰관계를 바탕으로 한 법률관계이므로, 신뢰관계가 깨져 임대차계약을 유지하기 어려울 경우엔 ‘해지통지’로 임대차계약을 해지

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가처분신청 가처분의 뜻과 대응방법을 알려드립니다

가처분의 뜻과 대응방법은? 가처분의 뜻과 목적 가처분은 다툼의 대상에 관한 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란한 염려가 있는 경우에 임시의 지위를 정하기 위한 집행보전제도를 말합니다(민사집행법 제300조). 쉽게 말하면, 소송에서 승소하고 강제 집행하기 전까지 상대방이 재산을 숨기거나, 처분하지 못하게 사전에 차단해 놓는 것을 말합니다. 가처분의 종류 가처분의 종류는 다양합니다. 예를 들면, 상가 임차인의 영업을 중지하는 ‘영업중지가처분’, 누군가의 접근을 금지하는 ‘접근금지가처분’. 부동산 매매 등 처분을 금지하는 ‘부동산처분금지가처분’, 명도소송에서는 제3자에게 점유를 이전하지 말라는 ‘부동산점유이전금지가처분’ 등이 있습니다. 권리관계를 확정할 필요가 있는 본안소송을 제기할 예정이라면 어떠한 형태의 가처분신청도 가능하고, 이혼소송 도중이라면 ‘안방출입금지가처분’을 할 수도 있겠습니다. 가처분신청 가처분은 가압류에 관한 규정을 준용하고 있

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[법무법인 명도] 신입 · 경력사원 채용공고

안녕하세요, 법무법인 명도입니다. DIFFERENT WAY OF SOLVING 명도 잘하는 사람들이 있는 곳, 법무법인 명도와 함께 할 따뜻한 인재를 찾습니다. 모집분야 사건관리담당자 2명 사건관리 담당자란? 법무법인 명도에서 진행하는 사건에 대한 관리업무 일체 및 고객소통 업무를 담당합니다. 근무형태 · 정규직(수습기간 3개월) · 주 5일 근무(공휴일 휴무) · 근로시간 09:00 ~ 19:20 (점심시간 12:00~13:00) 일 필수 근로시간 8시간이며, 잔여 근무시간은 자율근무로 합니다. · 연봉 39,240,000원(세전 / 식대포함), 퇴직금 별도 단, 수습기간의 급여는 70%만 지급됩니다. 복리후생 · 자유로운 연차 사용 · 하계휴가비, 명절귀향비 지급 · 오락기, 안마기, 맛있는 간식이 구비된 휴게실 · 매월 건강관리비 지급(미션 달성 시) · 지방 출장 시 KTX 특실 이용 · 연 1회 MT · 4대 보험 가입 및 퇴직연금 제도 운용 · 배우자 출산휴가, 육아휴직

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강제집행이 늦어지면 어떻게 해야 될까요?

강제집행이 늦어지면 어떻게 해야 될까요? 명도소송에서 패소한 임차인이 판결을 인정하고 부동산을 스스로 인도하면 좋겠지만, 직접 소송을 진행하다 보면 그렇지 않은 임차인도 만나기 마련입니다. 명도를 지연시키는 임차인 유형 몇가지 예를 들면 임차인(피고)은 강제집행이 까다롭고 번거롭다는 것을 이미 알고 있기 때문에 이사비용이나 소송비용을 면제해 달라는 요구를 하거나, 유치권을 주장할 수도 있습니다. 때로는 점유자를 바꿔치기하는 등 임대인(원고)이 강제집행을 할 수 없도록 악의적인 마음을 품고 의도적으로 집행을 방해하기도 합니다. 만약 점유자가 변경된 경우라면 결국 강제집행을 하는데 어려움이 생기고, 소송기간은 고무줄처럼 늘어나게 됩니다. 이렇게 되면 그 피해는 고스란히 임대인의 몫이 되죠. 악의적인 임차인에 대한 대응 방법은? 그렇다면 이럴 땐 어떻게 해야 할까요? 점유자가 바뀐 경우에는 임차인에게 휘둘리지 말고 법원에서 ‘승계집행문’을 받아 신속히 대응하는 것이 중요합니다. 그리고 승

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부동산신탁(담보), 신탁공매와 명도

신탁 부동산이란? 신탁부동산을 설명드립니다. 쉽게 말해, 신탁 부동산이란? 건물 소유권이 신탁회사로 넘어간 부동산을 말합니다. 부동산 소유자(이하 ‘위탁자’)가 소유권을 이전하면서까지 신탁계약을 체결하는 이유는 대출을 최대한 많이 받기 위함인데요. 위탁자는 ‘소유권을 담보’로 신탁회사(이하 ‘수탁자’)와 신탁계약을 체결하고, ‘신탁계약서를 담보’로 은행(이하 ‘우선수익자’)에서 많은 금액의 대출을 받게 됩니다. 신탁 부동산임을 확인하려면? 부동산등기부등본에서 소유권에 대한 사항인 ‘갑구’를 확인해 보면 소유자가 수탁자임을 쉽게 확인할 수 있습니다. 부동산등기부등본만 확인해도 소유자가 수탁자임을 알 수 있는데.. 왜 신탁 부동산에 대한 전세사기 등이 빈번히 발생하고, 수탁자는 점유자를 불법점유자라 하고 명도소송을 하는 걸까요? 점유자가 불법점유자인 이유는? 그 이유는 간단합니다. 위탁자와 수탁자는 부동산담보신탁계약서를 체결함에 따라 소유권은 수탁자에게 이전되어 부동산의 소유자는 수탁자

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상가권리금 가장 궁금하신 점을 답변해드립니다

상가권리금, 가장 궁금하신 점을 답변해드립니다 상가권리금이란 무엇인가요? 권리금은 임차인과 신규 임차인 간의 주고받은 돈을 의미합니다. 권리금의 종류는 크게 시설 권리금, 영업 권리금, 바닥 권리금으로 분류하는데, 맛집인 식당을 예로 든다면 맛집으로 유명해져서 찾아오는 단골 손님, 유입 손님들에 대한 가치를 영업 권리금, 멋들어지게 한 인테리어 등을 시설 권리금, 식당이 유동인구가 많은 유명한 상권 내 위치하고 있는 지리적 이점을 바닥 권리금이라고 할 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의3(권리금의 정의 등) ① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다. ② 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급

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상속포기 시 승계집행문 부여대상

법무법인 명도 유영선 고문입니다. 상속포기 시 승계집행문 부여대상 피상속인을 대상으로 승소 확정판결을 받았는데 피상속인이 사망하여 피상속인의 배우자와 자녀 중 자녀 전부가 상속을 포기한 경우에 누구를 대상으로 승계집행문 부여신청을 하여야 할까요? 이 문제는 피상속인에게 손자녀 또는 직계존속이 있을 경우 배우자가 그 손자녀 또는 직계존속과 공동으로 상속인이 되는지 아니면 배우자가 단독상속을 하는지에 여부에 달려 있습니다. 이와 관련하여 종래 대법원은, 아래와 같이 판시하였습니다. “상속을 포기한 자는 상속개시된 때부터 상속인이 아니었던 것과 같은 지위에 놓이게 되므로, 피상속인의 배우자와 자녀 중 자녀 전부가 상속을 포기한 경우에는 배우자와 피상속인의 손자녀 또는 직계존속이 공동으로 상속인이 되고, 피상속인의 손자녀와 직계존속이 존재하지 아니하면 배우자가 단독으로 상속인이 된다” (대법원 2015. 5. 14. 선고 2013다48852 판결) 이에 따라 피상속인이 사망하여 피상속인의

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부동산 담보신탁 명도소송의 소송 진행 절차

법무법인 명도 박정현 컨설턴트입니다. 부동산 담보신탁 명도소송 부동산 담보신탁 명도소송에 대해 알아보도록 하겠습니다. 위탁자는 부동산을 담보로 하여 신탁사와 담보신탁 계약을 체결하고 신탁사에서 수익권증서를 발급받아, 은행에서 대출을 받습니다. 위탁자의 불법 임대차 그런데 대출 이후 위탁자는 신탁사와 은행의 동의를 구하지 않고 불법 임대차계약을 맺는 경우가 많습니다. 그 이유는 지금 같은 부동산 하락세의 경우 분양을 통해 대출금을 갚으려고 했던 위탁자의 실현이 쉽지 않아, 결국 건물에 세입자라도 들여서 보증금이라도 받기 위함입니다. 이렇게 위탁자는 은행에서 받은 대출금, 임차인에게 받은 보증금 및 월세 등의 이익을 얻지만, 그 이익을 다른 건물에 투자하는 등으로 모두 소진하고 은행의 대출금 및 이자를 갚지 않는 경우가 비일비재하게 발생됩니다. 우선수익자의 명도소송 필요성 이렇게 되면 은행은 기한이익을 상실한 위탁자에 대해 대출금 회수를 위해 신탁사에 공매 요청을 하게 됩니다. 그런데

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명도소송비용 얼마가 드나요?

명도소송비용은? 명도소송비용은 크게 변호사비용, 법원비용으로 나뉩니다. 변호사비용은 ‘변호사보수의 소송비용 산입에 관한 규칙(이하 ‘변호사보수산입규칙’)’에 따라 상대방에게 청구할 수 있는 비용이 정해져 있고, 법원비용은 인지대, 송달료, 보관금 등이 있으며 판결문 상 소송비용 부담 비율에 따라 상대방에게 청구할 수 있습니다. 변호사보수의 소송비용 산입에 관한 규칙 소송비용 부담비율 판결문 예시 판결문에는 ‘소송비용은 가 부담한다’와 같이 소송비용을 누가 부담할지에 대한 내용이 기재되어 있습니다. 위 예시와 같이 ‘소송비용은 피고들이 부담한다’라고 판결되었을 경우, 소송비용 100%를 피고들이 부담하게 됩니다. 예를 들어, 소송가액이 1천만 원인 사건에서 원고가 변호사비용으로 300만 원, 법원비용으로 30만 원을 사용했다면, 원고가 피고들에게 청구할 수 있는 소송비용은 총 60만 원(변호사보수산입규칙에 따라 인정되는 변호사보수는 30만원 + 법원비용 30만원)이고, 피고들은 각 3

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권리금 회수기회 방해에 따른 손해배상에서 회수가능한 비품의 포함 여부

법무법인 명도 정현종 변호사입니다. 상가건물임대차보호법의 권리금 회수기회 보호 원칙적으로 임대인은 상가건물 임대차보호법 제10조의4에 따라 임차인이 권리금을 회수하는 것을 방해하여서는 안 된다고 규정하고 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니된다. (후략) 1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위 2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위 3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에

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나홀로 명도소송 진행 시 월세 공제는 이렇게 하세요

나홀로 명도소송 진행 시 월세 공제는 이렇게 하세요 Different Way of Solving 법무법인 명도 김예소 컨설턴트입니다. 임차인이 월세를 밀려 명도소송의 진행이 필요하나 변호사 수임료가 부담이 되어 나홀로 소송을 진행하는 임대인분들께 꿀팁을 드리고자 합니다. 임대인이 밀린 월세를 보증금에서 임의로 공제를 하고 임차인에게 반환하면 추후 임차인이 보증금 전액을 반환하라는 보증금반환 청구소송을 하는 경우도 있습니다. 일반적인 명도소송은 ‘피고는 원고에게 별지목록 기재 부동산을 인도하라’는 주문이 기본적인데요, 그러면 임차인측에서 보증금을 반환하라는 동시이행항변권을 행사할 가능성도 있으므로 이에 대한 대응을 미리 하여야 합니다. *동시이행항변권 쌍무계약에 있어서 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있는 당사자 일방의 권리 (민법 제536조 제1항 본문) 임차인이 동시이행항변을 한다는 것은 보증금을 받기 전까지는 나가지 않겠다는 것인데요, ‘피고는

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부동산 담보신탁과 이순신 장군의 명량대첩

법무법인 명도 박일권 팀장입니다. 부동산담보신탁과 이순신 장군의 명량대첩? 요즘 새마을금고의 연체율에 관해 연일 기사가 쏟아지고 있습니다. 현장에 있는 새마을금고 직원들의 이야기를 들어보면 자신의 예금을 빼야 할까 고민하는 고객들을 안심시켜야 하고, 중앙회의 감사에 대응해야 하는 등 눈코 뜰 새 없이 바빠 하루가 어떻게 가는지 모른다고 합니다. 그리고 지금 같은 위기 때 마음이 답답하다고 얘기합니다. 위기에 굴복하지 않는다. 명량대첩은 1597년 정유년 (선조 30년) 9월 16일 전라좌도 수군절도사 겸 통제사 이순신이 이끄는 조선 수군 연합함대가 명량 수도에서 일본군 함대를 대파하여 망국의 위기에 처한 조선을 구해낸 기적 같은 대첩입니다. 세계 해전사와 역사에 길이 빛날 눈부신 대첩이며 정유재란 판세를 완전히 뒤집은 대첩입니다. 한산도 대첩(59척 격파, 임진왜란 3대 대첩), 노량 해전(200척 격파, 일본군 철수)과 함께 충무공 이순신 장군의 3대 해전으로 손꼽히기도 합니다.

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명도집행(강제집행) 절차와 비용 알려드립니다

명도집행(강제집행) 절차와 비용 명도집행(강제집행)의 절차는 강제집행 신청, 계고집행, 본집행, 매각명령 신청 , 집행비용확정 신청 등 크게 5단계로 진행됩니다. 강제집행 신청 가장 먼저 강제집행 신청을 해야 합니다. 관할 법원의 집행관실에 강제집행 신청서를 접수하고, 비용을 납부하면 집행 일정이 지정됩니다. 강제집행신청서 예시 계고집행(부동산인도고지) 계고집행은 임차인에게 일정기간 동안 스스로 부동산을 인도할 기회를 주는 절차이며 보통 1~2회의 계고 집행이 진행됩니다. 계고장 부착 사진 예시 본집행 계고기간 동안 임차인이 자진인도를 하지 않는다면 본집행을 하게 됩니다. 명도TV 강제집행 현장스케치 유체동산에 대한 매각명령 신청 쉽게 말해 임차인의 가구나 집기류(유체동산) 등을 경매에 부치는 절차입니다. 본집행이 완료되면, 부동산 내부에 있는 유체동산은 별도의 보관 장소에 보관해야 하는데, 이때 유체동산을 무한정 보관을 할 수 없기 때문에 임대인은 유체동산에 대한 매각허가신청을 할

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임대인의 ‘임의강제집행’특약은 유효할까?

법무법인 명도 공민석 팀장입니다. 임대인의 ‘임의강제집행’특약은 유효할까? 계약기간이 만료되기 전 임대인은 기간만료에 따른 퇴거요청 또는 계약갱신거절의 의사를 통보하고, 임차인이 계약갱신을 요구하지 않으면 임대차계약은 종료됩니다. 또한 주거는 2기, 상가는 3기의 월세를 연체하는 등 임차인이 의무를 현저히 위반했을 때 임대인은 임대차계약을 일방적으로 해지시킬 수 있습니다. 임대차가 종료되면 임대인은 임차인에게 보증금을 반환하고 임차인은 임대인에게 임차목적물을 돌려줘야 하는데, 임차인이 임대인의 명도 요구를 거부하고 임차목적물을 계속 점유하면, 임대인은 강제로 임차인을 내쫓아야 하는 상황이 발생합니다. 이를 대비하여 임대인은 임대차계약 시 임차인의 동의를 받아 특약사항으로 ‘임대차계약의 종료일 또는 임대인의 계약해지통보 1주일 이내에 임차인이 소유물과 재산을 반출하지 않은 경우, 임대인은 임차인의 물건을 임의로 철거, 폐기, 반출할 수 있으며, 임차인은 개인적으로나 법적으로 하등의 이

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상가건물 임대차보호법상 갱신요구권을 행사할 수 있는 기간

법무법인 명도 강미진 변호사입니다. 상가건물 임대차보호법상 갱신요구권 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라고 합니다)은 제10조 제1항과 제3항의 규정에서 갱신요구권에 관하여 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구하면 제1항 단서에서 정하는 사유가 없는 한 갱신을 거절하지 못하고, 전 임대차와 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 보도록 정하고 있습니다. 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것을 말하고, 위 법률로 개정되어 같은 날부터 시행된 상가임대차법을 ‘개정 상가임대차법’이라고 합니다) 제10조 제2항은 갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함하여 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다고 정하였는데, 개정 상가임대차법 제10조 제2항은 이에 대해 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다고 정하고, 그 부칙 제2조는 “제10조 제2항의 개정규정

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권리금에 대한 손해배상의 최근 대법원 판결

법무법인 명도 서권필 부장입니다. 권리금에 관한 손해배상의 최근 대법원 판결 대법원 2021다 298690(본소), 2021다298760(반소) 최근 대법원에서 권리금에 관한 손해배상액 산정과 관련된 판결이 나왔습니다. 기존에 대법원판결을 통해 영리목적과 관련된 1년 6개월의 의미, 상임법 상 보장기간에 따른 권리금 회수기회 보호 등이 정리된 적이 있는데요. 1년 6개월 비영리, 재건축 포함 1년 6개월 비영리, 재건축 포함 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 박상용 차장입니다. 2015. 5. 13. 상가... blog.naver.com [명도칼럼 '1년 6개월 비영리, 재건축' 참고] 이번에는 권리금 감정항목에 대한 판결로 시장에 큰 의미를 부여할 수 있는 판결이라 생각됩니다 [대법원 2021다 298690(본소), 2021다298760(반소)). 판결문 요약 판결문을 요약하면 “손해배상액 산정과 관련하여 임차인이 쉽게 회수할 수 있는 유체동산은 이중배상 혹은 과잉배상을 방지하기

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[접수중] 9월 '소풍' 일정안내 (접수마감 : 8/25)

명도스터디입니다. 명도스터디 2023-소풍 명도스터디는 매년 1회 회원간 친목을 위한 '소풍'이 예정돼 있고, 이번 소풍은 2023년 9월 2일 예술의전당 한가람미술관에서 진행될 예정입니다. 회원들로부터 과천 산림욕길, 가평 계곡 등 다양한 장소를 추천받았는데요. 날씨와 접근성 등을 고려한 이재석 회원님의 센스있는 추천과 전시회 티켓 찬조^^로 최종 한가람미술관이 소풍 장소로 결정됐습니다! 점심식사 장소는? 백년옥 : 네이버 방문자리뷰 3,471 · 블로그리뷰 2,008 naver.me 점심식사 장소는 이재석 회원님이 즐겨찾는 두부요리전문점 '백년옥'입니다. 들깨 순두부가 특히 별미라고 하니, 점심식사까지 기대되는 소풍입니다! 한가람미술관 : 라울뒤피 회고전 한가람미술관에서는 20세기 회화의 거장인 라울 뒤피의 회고전이 국내 최초로 전시중이며, 예술의전당 개관 30주년을 기념해 최대 규모의 전시를 준비했다고 합니다. 라울 뒤피는 '기쁨의 화가'로 불리울 만큼 많은 화가들, 관람객들에

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[접수중] 10월 '명도스터디' 일정안내 (접수마감 : 10/13)

명도스터디입니다. 1기 명도스터디가 10월로써 5회차가 진행 예정입니다. 7월 스터디에서는 1회 참가자를 포함하여 총 25명이 참가해주셔서강의실을 꽉 채워주셨습니다! 명도스터디는? 명도스터디는 명도(경매, 강제집행, 임대차보호법, Money)에 대한 공부를 위하여 변호사, 집행관 출신 법무사, 경매전문가가 한 자리에 모여서 다양한 주제로 자유롭게 토론하고 있습니다. 스터디 주제는 회원이 직접 자유롭게 발제할 수 있으며, 회원은 평소 궁금했던 점,해결되지 못했던 점 등을 자유롭게 질문하고 함께 토의하며 해결하고 있습니다. 스터디 주제 및 시간 명도스터디는 발제자를 중심으로 진행되는 1주제와 머니스터디를 다루는 2주제로 나누어 진행됩니다. 명도스터디 참여방법 명도스터디는 명도에 관해 관심있는 분이라면 '누구나' 참석 가능합니다. 또한, 명도스터디는 연간회원제로 운영되고 있고, 1회 참가신청 또한 가능합니다. 참가비를 입금계좌에 입금 후 02-6245-9166으로 전화주시면 스탭이 '명도

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머니투데이(신영일앵커) - &quot;신영일의 비즈정보 플러스&quot; 임대차이슈 방송출연(최윤지변호사)

명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 법무법인 명도 최윤지변호사님께서 임대차 이슈에 대해 2023년 4월 6일자 신영일의 비즈정보 플러스 방송에 출연하셨습니다. [방송 링크] https://tv.naver.com/v/34675835

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계약갱신 요구권의 한계

계약갱신 요구권의 한계 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 서권필 본부장입니다. 주택임대차보호법, 상가임대차보호법은 기본적으로 임차인을 보호하기 위해 만들어진 법률입니다. 따라서 위 두 법에서 임차인에게 불리한 것은 강행규정 위반이라 하여 효력이 없다고 할 만큼 임차인에게 유리한 부분들이 많습니다. 그 중 하나가, 계약갱신요구 청구권인데요, 이는 형성권으로 임대인에게 계약갱신요구를 거부할 만한 사유가 없는 한 임차인의 청구로 효력이 발생되는 강력한 규정입니다. * 이 글에서는 임차인의 과실 즉, 차임연체나 불법 전대, 용도/구조 변경 등은 없다는 전제 아래 작성되었습니다. 주거용 부동산에서 임대인이 가장 많이 쓰는 갱신요구 거절 사유 중 하나가 임대인 또는 직계 존비속 가족의 실거주입니다. 실거주를 하겠다 하여 내 보낸 후 타인에게 임대를 놓아 경제적 이득을 취하거나 그로 인해 임차인이 손해를 입는다면 손해배상을 해줘야 하는 규정까지 신설되었습니다. 하지만, 최근 선고된 1심 및 2심

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변론종결 후 승계인의 범위

변론종결 후 승계인의 범위 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 이상옥 변호사입니다. 민사소송법 제218조 제1항은, 확정판결은 당사자, 변론을 종결한 뒤의 승계인 (변론 없이 한 판결의 경우 판결을 선고한 뒤의 승계인) 또는 그를 위하여 청구의 목적물을 소지한 사람에 대하여 효력이 미친다. 고 규정함으로써, 확정판결 후, “변론종결 후 승계인”에 대해서도 그 판결의 기판력이 미치는 것으로 정하고 있습니다. 이러한 “변론종결 후 승계인”의 범위에 관한 일반 이론 중, 계쟁물 승계 이론에 의하면, (i) 소송물이 물권적 청구권이면 계쟁물을 승계한 자는 “변론종결 후 승계인”에 해당하고, (ii) 소송물이 채권적 청구권이면 계쟁물을 승계한 자는 “변론종결 후 승계인”에 해당하지 않습니다. 그런데, 소유권에 기한 건물명도소송의 사실심 변론종결 후, “패소자인 건물 소유자로부터 건물을 매수하고 소유권이전등기를 마친 제3자”가 변론종결 후의 승계인에 해당하는지 여부에 관하여, 대법원은, 건물 소

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성남중앙신협과 함께하는 &quot;신탁명도&quot; 강의(정민경 변호사)

명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 2023년 7월 5일 법무법인 명도는 성남중앙신협 여신관리팀 임직원을 대상으로 "신탁명도"라는 주제의 강의를 진행했습니다. 강의 목표 : 신탁명도 신탁명도 소송의 절차는 아래와 같습니다. 위탁자(채무자)의 채무불이행 발생 시 우선수익자(은행)은 수탁자(신탁회사)에게 부동산담보신탁계약에 따른 담보물권의 처분절차 개시를 요청하고, 수탁자는 위와 같은 요청에 따라 처분절차(신탁공매)를 개시하게 됩니다. 수탁자의 처분절차는 법원의 공매절차와 달리 점유자에 대한 명도는 별개이므로, 점유자의 자진인도를 하지 않는다면 별도의 명도소송을 진행해야만 합니다. 그러나, 신탁명도 소송에서 은행은 우선수익자(채권자)의 지위로서 실제 명도소송의 당사자가 아니기 때문에 명도소송 절차에 대해서 잘 모르는 경우가 많습니다. 이에 법무법인 명도는 성남중앙신협의 요청에 따라 신탁명도의 기초 이론 설명 및 어려운 문제 해결을 목표로 강의를 진행하였습니다. 강사 : 법무법인 명

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권리금 소송에서 신규임차인을 반드시 주선하여야 하는지

권리금 소송에서 신규임차인을 반드시 주선하여야 하는지 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 박상용 차장입니다. 임차인은 권리금을 임대인에게 직접 청구할 수 없으나, 만일 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인과의 임대차계약을 정당한 사유없이 거절할 경우 임대인에게 손해배상 청구를 할 수 있습니다. 최근 법무법인 명도는 임차인의 신규임차인 주선행위와 관련하여 판결을 받았는데요. 쟁점은 임차인이 예외적으로 신규임차인을 주선하지 않아도 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있는지 여부였습니다. 우선 관련 법조항을 살펴보면, 상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 위 제10조의4 제1항 제4호 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약

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주택임대차보호법의 임대차기간

주택임대차보호법의 임대차기간 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 이동연 차장입니다. 이번에는 주택임대차보호법의 임대차기간에 대하여 알아보도록 하겠습니다. 일반적으로 임대차계약을 체결할 때, 기간은 당사자간의 협의에 따라 얼마든지 달리 정할 수 있습니다. 하지만 주택임대차의 경우 꼭 그렇지는 않습니다. 그 이유는 주택임대차보호법에서 정한 임대차기간이 있기 때문입니다. 주택임대차보호법에서는 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 정하였는데, 이 규정은 임차인을 보호하기 위한 취지로 만들어진 것인 만큼 임대인과 달리 임차인은 2년 미만으로 정한 임대차기간의 유효함을 주장할 수 있도록 하였습니다. 예를 들어 1년으로 임대차기간을 정한 주택임대차의 경우 임대인의 갱신거절통보가 임차인에게 적법하게 도달되었다고 하더라도, 임차인이 이를 부인하면서 2년의 기간을 주장할 경우에는 특별한 사정이 없는 한 임대차기간은 2년으로 적용되는 것입니다. 또한 주택임대차보호법은 임대

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상가 임차인의 계약해지 통고 (묵시적 갱신기간 內)

상가 임차인의 계약해지 통고 (묵시적 갱신기간 內) 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 이준호 컨설턴트입니다. 임대차기간이 남아 있는데 임대차계약을 해지할 수 있을까요? 특히 임차인의 경우는 어떨까요? 상가건물임대차보호법에서는 아래와 같이 임차인의 해지통보를 규정하고 있습니다. 제10조(계약갱신 요구 등) ④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.> ⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다. [전문개정 2009. 1. 30.] 그렇습니다. 상가임대차보호법 제10조의 4항에서는 묵시적갱신을 규정하고 있으며 묵시적갱신 기간 내에는 임차인이 언제든지 해지통보를 할 수 있고,

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임대차계약과 동시에 체결하는 전세권설정계약의 효력

임대차계약과 동시에 체결하는 전세권설정계약의 효력 (대법원 2021. 12. 30 선고 2018다268538 판결) Different Way of Solving 법무법인 명도 정민경 변호사입니다. ‘전세사기’로 인한 피해자가 계속 발생하고 있는 가운데 전세권설정에 대한 관심이 늘고 있는데요, 이번 이야기에서 임대차계약과 동시에 체결하는 전세권설정계약의 효력에 대한 이야기를 해보고자 합니다. 일반적으로 ‘전세’라 일컫는 것은 차임을 지급하지 않되 높은 금액의 보증금을 지급하는 형태의 계약을 의미하는데, 이는 임대차계약의 한 종류로 미등기 전세계약이라 불리기도 합니다. 반면에 민법이 정하는 ‘전세’는 등기를 함으로써 효력이 발생하는 물권으로 소유자가 ‘등기’를 꺼린다는 점에서 잘 이용되지 않고 있습니다. 그러나 상가건물이나 대항력을 갖추기 어려운 사정이 있는 경우 등에는 보증금을 담보할 목적으로 임대차계약과 동시에 전세권을 설정하기로 약정하기도 합니다. 문제는 전세권이라는 것이 용익물권

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다수의 구분점포를 통합하여 영업시설로 사용 중인 경우 일부 구분점포에 대한 경매 및 강제집행의 가부

다수의 구분점포를 통합하여 영업시설로 사용 중인 경우 일부 구분점포에 대한 경매 및 강제집행의 가부 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 유영선 고문입니다. 대형쇼핑몰 등의 경우 통상 각 층마다 수십개의 구분점포가 영업을 하고 있는데, 각 점포는 그 크기가 다양하며 분양 당시의 구분점포 형태로 운영하는 곳도 있고 인접 점포와 통합하여 큰 점포를 운영하는 곳도 있습니다. 이와 같이 인접 점포를 통합하여 운영하는 구분점포에 대하여 각각 근저당권이 설정되어 있다가 그 중 일부 구분점포에 대하여만 경매가 진행되고 낙찰이 되어 강제집행을 하게 된 사례가 종종 있습니다. 이런 경우 인도집행 시 그 경계가 불명확하다는 이유로 집행관은 강제집행을 거부할 수 있을까요? 1동의 건물 중 구조상 구분된 수개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있어 그 각 부분이 각각 소유권의 목적이 되었다가 그 구분건물들 사이의 격벽이 제거되는 등의 방법으로 각 구분건물이 건물로서의 독립성을 상실하여 일체화되고 이로 1개

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전세사기특별법의 시행에 관하여

전세사기특별법의 시행에 관하여 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 최윤지 변호사입니다. 최근 전세사기피해와 관련해 사회적으로 큰 문제가 되고 있습니다. 전세사기의 유형은 크게 대출금 건물의 전월세 계약 현황 등을 속여 충분히 자력이 있는 것처럼 행세하며 처음부터 임대차계약을 체결하거나 (권리관계 기망) 혹은 다수 주택을 매수하여 다수 임차인들로부터 실제 분양, 매매대금보다 높은 금액으로 임대차보증금을 받은 사례 (무자본 갭투기 사기) 등이 있습니다. 상담 과정에서 임대인이 보증금을 돌려주지 않고 있다고 전세사기 아니냐고 물어보시는 경우도 제법 있는데요, 전세사기가 단순히 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 모든 채무불이행을 의미하는 것은 아닙니다. 특히 요즘은 부동산시장의 침체로 전세가가 점점 하락함에 따라 보증금 반환을 우려한 많은 분들의 상담요청을 받게 되는데요, 본 칼럼에서는 최근 전세사기피해가 확산됨에 따라 국회에서 마련한 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법의 주요 내용

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가처분 후 점유자가 추가된 경우, 이렇게 퇴거시킬 수 있습니다.

가처분 후 점유자가 추가된 경우, 이렇게 퇴거시킬 수 있습니다. 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 상임고문/명도연구소장 이재석입니다. 부동산 점유자 A에 대한 점유이전금지가처분이 집행된 후 A가 그로부터 점유를 승계받은 B와 함께 그 부동산을 점유하고 있는 경우 채권자 甲은 어떠한 방법으로 A·B를 퇴거시키고 점유를 취득할 수 있을까요? 사례를 통해 살펴보겠습니다. (1) 甲은 자기 소유의 건물 중 101호(점포)를 A에게 임대하였다. (2) 甲은 A를 상대로 위 101호에 관하여 인도청구소송을 제기하고 점유이전금지가처분을 신청하였다.(2023. 6. 15.) (3) 甲은 가처분결정을 받고 위 101호에 대하여 가처분집행을 신청하였으며 (2023. 6. 26.) 집행관은 그 집행을 실시하였다. (2023. 6. 28.) (4) 그러자 A는 사업자등록을 A 단독명의에서 A·B 공동명의로 바꾸고, 2023. 7. 1.부터 B와 함께 위 101호에서 영업을 하고 있다. (5) 甲은 A·B

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부평신협과 함께하는&quot;신탁명도&quot; 강의(정민경 변호사)

명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 2023년 6월 27일 법무법인 명도는 부평신협 강의실에서 "신탁명도"라는 주제의 강연을 진행했습니다. 강의 목표 신탁 사건의 명도소송, 집행절차 및 집행 사례에 대해 알아보는 시간을 가졌습니다. 신탁명도 이론, 실무사례, 질의응답시간을 가지며 신탁명도의 이론부분은 정민경 대표변호사가 신탁명도의 실무부분은 이준호 컨설턴트가 강연을 진행했습니다. 다양한 신탁사의 직원들을 대상으로 본 강연을 진행하였으며 많은 분들께서 찾아주셨습니다! 본 강연은 신탁사에게 신탁명도에 대한 전반적인 내용을 알려드리고자 진행되었으며 강의를 들으신 분들께서도 신탁명도의 중요성에 공감하시면서 성공적인 강의가 진행되었습니다. 감사합니다.

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상가권리금 미리 준비하세요.

상가권리금 미리 준비하세요. 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 1. 권리금이란? 유명한 맛집 주인이 맛집을 제3자에게 넘기려고 할 때 요리 노하우부터 단골손님(영업 권리금), 지리적 이점(바닥 권리금), 식당 내 물품(시설 권리금) 등의 가치를 종합적으로 평가할 것이고, 이를 돈으로 환산한 것을 권리금이라고 합니다. 권리금은 임차인과 신규 임차인 사이에 주고받는 금원으로 보통 개인 간 협의에 따라 금액이 책정됩니다. 2. 권리금소송의 요건 권리금소송이란 임대인의 방해로 신규 임차인과의 권리금 계약이 파기 또는 체결되지 못한 경우 임대인에게 권리금 상당의 손해배상을 청구하는 것을 말합니다. 권리금소송은 3가지 요건이 충족되어야 하며, 만약 하나라도 흠결이 있다면 재판에서 불리하게 작용 할 가능성이 커 결국 권리금 상당액의 손해를 충당하지 못하는 결과가 나올 수 있습니다. (1) 기간 ‘임대차계약 종료 6개월 전부터 종료 시까지’ 권리금 계약이 체결되어야함. * 상가건물임대차보호

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임대차계약 종료에 따른 장래의 인도청구의 소에서 '미리 청구할 필요' 사례

임대차계약 종료에 따른 장래의 인도청구의 소에서 ‘미리 청구할 필요’ 사례 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 정현종 변호사입니다. 임대차계약이 종료되었음에도 임차인이 임대차목적물을 인도해 주지 않는다면 임대인은 소송으로 임차인을 상대로 임대차목적물을 인도하여 달라는 이행의 소를 제기하게 됩니다. 이행의 소는 청구권의 이행기가 도래한 경우에 한하여 허용되는 것이 원칙입니다. 그런데 간혹 임대차계약이 종료되지 않았음에도 임대인이 임차인을 상대로 임대차계약 기간만료일이 도래하면 임대차목적물을 인도해 달라는 이른바 ‘장래이행의 소’를 제기하는 경우도 있습니다. 민사소송법 제251조는 이행기가 도래하더라도 채무자가 임의이행을 거부할 것이 명백히 예상되는 상황과 같이 예외적으로 채권자로 하여금 이행기에 이르러 소를 제기하게 하는 것보다 미리 그 집행권원을 확보하게 함으로써 이행기가 도래하면 곧바로 강제집행을 할 필요가 인정되는 경우를 대비하고 있습니다. 민사소송법 제241조 (장래의 이행을 청

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뉴스리포트(김은비기자)- &quot;독보적 전문성 겸비한 임대차 전문변호사&quot;인터뷰(최윤지변호사)

명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 법무법인 명도 최윤지 변호사님께서 2023년 6월 최근 부동산 분쟁 동향과 효과적인 해결 방안에 대해 2023년 6월 20일자 뉴스리포트 "신속, 체계적 대응으로 재산권 보호 기여" 언론보도에 대한 언론사의 요청에 따라 변호사 인터뷰를 진행했습니다. [기사 원문] http://www.news-report.co.kr/news/articleView.html?idxno=2632 최윤지 법무법인 명도 변호사, 신속·체계적 대응으로 재산권 보호 기여 - NEWS REPORT(뉴스리포트) 최근 임대인과 임차인 간의 법률분쟁이 급증하고 있다. 국토교통부가 발간한 ‘주택임대차분쟁 조정사례집’에 따르면 지난해 전국에 접수된 조정신청 건수는 총 611건으로, 손해배상, 보증금이나 주택의 반환, ... www.news-report.co.kr [원문 중 인터뷰 내용 발췌]

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전세금반환소송과 임차권등기명령신청 수임료 안내드립니다.

전세금반환소송과 임차권등기명령신청 수임료 안내드립니다. 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 임대차계약이 종료될 경우 집주인은 세입자에게 보증금을 즉시 반환할 의무가 있습니다. 그러나, ‘새로운 세입자가 구해지면 돈을 줄 수 있다’며 보증금을 반환하지 않거나, 언제 돌려주겠다는 계획을 회신하지 않는 경우가 많습니다. 당연히 받아야 할 돈이지만, 세입자만 조급해지는 아이러니한 상황이 발생하게 됩니다. ‘줄 돈이 없다’며 명시적 거절의사를 표시하면 다행이지만, ‘이번주까지 주겠다’ 또는 ‘돈을 마련 중이다’라며 애매하게 지급을 거절하는 경우 소송 진행 여부도 고민되실 겁니다. 1. 보증금반환소송의 요건 보증금반환소송은 ① 계약이 종료되거나, 계약이 종료될 예정임에도 ② 집주인이 보증금반환을 하지 않거나, 하지 않을 예정인 경우 가능합니다. ※ 집주인의 보증금반환 거절은 명시적 뿐만 아니라 묵시적인 경우에도 해당합니다. (1) 계약갱신거절에 따른 계약기한 만료 임대차기간이 끝나기 2개

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전략기획실장 영입 - 前) 브랜딩컴퍼니볼드 주식회사 박규호 전략기획실장

명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 법무법인 명도는 '박규호' 前)브랜딩컴퍼니볼드 주식회사 대표님을 전략기획실장님으로 영입하였습니다. [약력사항] 법무법인 명도 전략기획실장 前) 브랜딩컴퍼니볼드 주식회사 대표 前) 프랑스 ALTAVIA GROUP / 텔미어바웃잇[주] 한국 대표 前) LG그룹 / HSAd 전문임원 / Executive Creative Director 前) 두산그룹 / 오리콤 전문임원 / Executive Creative Director 前) 삼성그룹 / 제일기획 수석 / Creative Director

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부동산 담보신탁, 단호하게 명도소송 진행하자!

부동산 담보신탁, 단호하게 명도소송 진행하자! 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 박일권 팀장입니다. 루쉰(魯迅, 1881-1936)은 중국 문학의 아버지로 불리는 유명한 문학가입니다. 소설 <아Q정전>으로 유명한 사람으로, 문학을 통해 중국 민족의 나쁜 근성을 지적하여 국민성을 자각시키려고 노력한 사람입니다. 그의 글 중 '페어플레이는 뒤로 미루어야 한다.' 에 이런 구절이 있습니다. 페어플레이는 뒤로 미루어야 한다. 나쁜 사람들이 득세하여 선량한 사람들을 학대하고 있을 때 설령 그 누가 공정한 도리를 크게 부르짖는다고 해도 나쁜 사람은 절대 듣지 않을 것이며, 부르짖음은 그저 부르짖음에 그치고 선량한 사람들은 선량한 사람대로 고통을 받게 될 것이기 때문이다. 그러나 어쩌다가 선량한 사람들이 조금 머리를 들게 되면 나쁜 사람들은 으레 물에 빠져야 할 터인데 진심으로 공정한 도리를 논하는 자들은 또 ‘보복하지 말라’, ‘너그럽게 용서하라’, ‘악으로 악을 대항하지 말라’하고 떠들어 댄

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궁금한 명도소송비용 말씀드립니다.

궁금한 명도소송비용 말씀드립니다. 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. “명도소송부터 강제집행까지 비용이 얼마가 듭니까?” 맨 처음 상담전화를 주신 고객들께서 가장 궁금해하시는 질문입니다. 속 시원하게 비용을 말씀드리겠습니다. 명도소송비용은 크게 변호사 수임료, 법원실비, 집행실비로 구분됩니다. (1) 법무법인 명도의 수임료 법무법인 명도는 명도소송에 대한 변호사 수임료를 주거용, 상가용, 그 외로 구분하여 각 300만 원, 400만 원, 500만 원으로 책정하였습니다. (2) 법원실비 법원에 납부하는 비용으로 ① 인지대(법원수수료) ② 송달료(우편 비용) ③ 감정료 등 원고가 우선 납부한 후 판결 주문 상 소송비용 부담 비율에 따라 각 부담하게 됩니다. (3) 집행실비 강제집행 단계에서 집행관실 등에 납부하는 비용으로 ① 집행관여비, ② 집행절차 시 발생하는 비용 (노무비, 5T/1T 트럭, 창고비용 등) 집행비용은 소송비용과 달리 전부 채무자의 부담으로 하므로, 채권자가 집행

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공익변호사 위촉(서울특별시/홍석구변호사)

명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 법무법인 명도 홍석구 변호사가 2023년 3월 2일 서울특별시 "공익변호사"로 위촉되었습니다. 서울특별시 공익변호사의 활동 위촉기간 동안 서울시 주민센터 등을 통해 법률상담 등을 하고 있습니다. 홍석구 변호사는 위촉기간 동안 법률서비스 취약자를 지원하기 위한 공익 활동을 지원할 예정입니다. 감사합니다.

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공익변호사 위촉(서울특별시/김민경 변호사)

명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 법무법인 명도 김민경 변호사가 2023년 5월 1일 서울특별시 "공익변호사"로 위촉되었습니다. 서울특별시 공익변호사의 활동 위촉기간 동안 서울시 주민센터 등을 통해 법률상담 등을 하고 있습니다. 김민경 변호사는 위촉기간 동안 법률서비스 취약자를 지원하기 위한 공익 활동을 지원할 예정입니다. 감사합니다.

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(사)미래복지경영 기획위원회 위원 위촉(홍석구변호사)

명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 법무법인 명도의 홍석구 변호사가 2023년 6월 15일 사단법인 미래복지경영 "기획위원회 위원"으로 위촉되었습니다. 미래복지경영 재단은? 사단법인 미래복지경영은 사회문제의 개선과 해결을 위한 정책 및 대안 제시, 사회서비스 인력을 위한 교육훈련과 역량강화를 목적으로 설립된 사회서비스 NGO단체입니다. 미래복지경영 홈페이지(http://www.kasm.co.kr) 홍석구 변호사는 사단법인 미래복지경영 재단의 기획위원회 위원으로서 사회문제의 개선과 사회서비스의 질적 향상을 극대화하기 위해 이바지할 예정입니다. 감사합니다.

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차임증액 청구의 기준

차임증액 청구의 기준 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 공민석 팀장입니다. 수원에서 보증금 5천만 원, 월세 3백만 원에 통닭집을 운영하는 임차인 A씨는 계약기간이 종료되기 2달 전 임대인으로부터 보증금과 월세를 동시에 5%를 인상해달라는 요구를 받았습니다. ‘상가건물임대차보호법’ (이하 ‘상임법’)은 환산보증금이 일정금액 이하 임대차에서 차임 또는 보증금을 증액할 때 최소 경과기간과 상한요율을 규정하고 있습니다. 그렇다면, 임대인은 증액 요구 시 보증금과 차임을 동시에 각 5%씩 요할 수 있을까요? 결론부터 말씀드리자면, 보증금과 차임을 각 5%씩 동시에 요구할 수 있습니다. 다만, 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있고 난 뒤 1년이 지난 후에 할 수 있고, 임대인의 일반적인 통보만으로 증액청구가 인정 될 수는 없습니다. 수원에서 보증금 5천만 원, 월세 3백만 원에 갈빗집을 운영하는 임차인 A씨는 임대인과의 분쟁을 피하고자 매년 재계약을 할 때마다 임대인의 요

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한중법학회 이사 위촉(김민경 변호사)

명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 법무법인 명도 김민경 변호사가 2022년 2월 18일 사단법인 한중법학회 이사로 위촉되었습니다. 사단법인 한중법학회는? 한국과 중국 간의 학술교류를 증진하며, 양국의 업문화 발전에 기여함을 목적으로 설립된 단체입니다. 김민경 변호사는 각종 포럼과 학술대회에 적극 참여하여 국가 간 학술 교류 증진에 이바지할 예정입니다. 감사합니다.

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대한변호사협회 난민법률지원변호사단 단원 위촉(김민경 변호사)

명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 법무법인 명도 김민경 변호사가 2023년 5월 8일 대한변호사협회 "난민법률지원변호사단 단원", "운영위원회 위원"으로 위촉되었습니다. 난민법률지원변호사단은? 난민지원단체들과 협력하여 난민인정신청 단계부터 소송절차까지 공익목적의 법률지원을 제공하고 있습니다. 김민경 변호사는 국제적 이슈인 국내 난민제도의 발전과 난민들의 법률지원을 통해 공익활동을 이어갈 예정입니다. 감사합니다.

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대한변호사협회 법제위원회 위원 임명(김민경변호사)

명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 법무법인 명도 김민경 변호사가 2023년 4월 10일 대한변호사협회 "법제위원회 위원"으로 임명되었습니다. 법제위원회 위원은 무슨 일을 하나요? 국회위원과 법제사법위원회(국회 법사위)는 법률안을 발의하기 전, 본회의 의결 전 대한변호사협회에 법률안에 대한 검토의견을 요청하고 있고, 대한변호사협회 법제위원회는 내용을 검토하여 종합적인 의견을 법사위에 전달하게 됩니다. 김민경 변호사는 대한변호사협회 법제위원회 위원으로서 법률 제, 개정에 일조할 수 있도록 최선을 다해 활동할 예정입니다. 감사합니다.

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서울지방변호사회 국제위원회 위원 위촉(김민경 변호사)

명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 법무법인 명도 김민경 변호사가 2023년 4월 4일 서울지방변호사회 "국제위원회 위원"으로 위촉되었습니다. 국제위원회의 활동 국제위원회는 국제법조단체와 국제법률문화를 교류하고, 외국인사를 초청하거나 국가기간과의 교섭, 협의 업무를 하고 있습니다. 김민경 변호사는 서울지방변호사회의 국제위원회 위원으로서 국가간 법률문화가 활발히 교류되고, 상호 원할히 교섭할 수 있도록 임할 예정입니다. 감사합니다.

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임대차계약의 갱신과 존속기간의 문제

임대차계약의 갱신과 존속기간의 문제 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 강미진 변호사입니다. 오늘은 임대차계약의 갱신과 존속기간에 대해 살펴보고자 합니다. 먼저 묵시적 갱신에 관한 규정부터 보겠습니다. 주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. ② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. ③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다. 상가건물 임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기

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대항력 있는 선순위 임차인의 경매신청

대항력 있는 선순위 임차인의 경매신청 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 서권필본부장입니다. 경매사건에서 대항력 있는 선순위 임차인이 있을 경우 가장 주의할 점은 ① 임차인의 보증금이 얼마인가 ② 임차인에게 우선변제권이 있는가 ③ 임차인이 배당요구를 하였는가 로 요약해 볼 수 있겠습니다. 선순위 임차인이 있을 경우 대항력을 유지한 상황이라는 가정 아래 배당금을 통해 전액 변제를 받거나, 최고가 매수인으로부터 전액을 변제될 때까지 명도를 하지 않아도 되기 때문에 최고가 매수인은 매각대금 외에 임차인에게 변제할 금원이 있는지를 파악하는 것이 선순위 임차인이 있는 경매 사건 권리분석의 핵심이라 할 수 있습니다. 대항력을 갖춘 선순위 임차인은 배당요구라는 권리를 사용할 수도 있고, 사용하지 않을 수도 있습니다. 배당요구를 한다는 것은 보증금만 받으면 나가겠다라는 의사표현이고, 배당요구를 하지 않았다는 것은 임대차 계약을 지속하겠다라는 의미로 최고가 매수인에게 남은 계약의 효력을 주장하겠다는

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유치권 소멸에 따른 손해배상청구권의 행사가능기간

유치권 소멸에 따른 손해배상청구권의 행사가능기간 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 이상옥 변호사입니다. 민법 제204조에 따르면, 점유자가 점유의 침탈을 당한 때에는 그 물건의 반환 및 손해의 배상을 청구할 수 있고(제1항), 위 청구권은 점유를 침탈당한 날부터 1년 내에 행사하여야 합니다(제3항). 민법 제204조(점유의 회수) ① 점유자가 점유의 침탈을 당한 때에는 그 물건의 반환 및 손해의 배상을 청구할 수 있다. ② 전항의 청구권은 침탈자의 특별승계인에 대하여는 행사하지 못한다. 그러나 승계인이 악의인 때에는 그러하지 아니하다. ③ 제1항의 청구권은 침탈을 당한 날로부터 1년내에 행사하여야 한다. 민법 제204조 제3항에서 말하는 1년의 행사기간은 제척기간으로서, 소를 제기하여야 하는 기간 (출소기간)을 말합니다. (대법원 2002. 4. 26. 선고 2001다8097, 8103 판결 참조) [대법원 2002. 4. 26. 선고 2001다8097 판결] 민법 제204조 제3항

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1년 6개월 비영리, 재건축 포함

1년 6개월 비영리, 재건축 포함 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 박상용 차장입니다. 2015. 5. 13. 상가건물임대차보호법 제10조의4 권리금회수기회보호 등 조항이 신설되었습니다. 그런데 위 규정의 신설로 인한 그 적용여부를 둘러싸고 여러 논란이 있었는데요. 그 중 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절할 수 있는 정당한 사유의 하나로 규정하고 있는, 위 법 제10조의4 제2항의 제3호 임대차목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우 와 관련하여, '영리목적으로 사용하지 아니한 경우는 어떤 경우인지' '임차인이 임대차기간 동안 영리목적으로 사용하지 않은 기간인지' '임대인이 공실로 두어야 하는 것인지' '재건축 기간도 포함하는 것인지' 여부 등에 관하여 다툼이 많았습니다. 만일 임대인이 재건축을 사유로 신규임차인과 임대차계약을 체결할 수 없다라고 한 경우 정당한 이유없이 방해한 것으로 볼 수 있느냐에 관하여 논란

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도로명주소에 전입신고 및 사업자등록 시 주의사항

도로명주소에 전입신고 및 사업자등록 시 주의사항 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 이동연 차장입니다. 이번에는 기존에 안내드린 전입신고와 사업자등록 시 주의사항에 추가로 도로명주소에 전입신고나 사업자등록 시 주의사항에 대하여 알아보도록 하겠습니다. 도로명주소는 2014년 1월 1일부터 시행되었습니다. 따라서 2014년부터 전입신고나 사업자등록을 신청할 경우, 주소지가 구주소와 도로명주소에 같이 등록되거나 또는 도로명주소에만 등록됩니다. 참고로 도로명주소는 간편하게 주소정보누리집 http://www.juso.go.kr 에서 검색이 가능합니다. 그나마 구주소와 도로명주소가 같이 등록된 경우엔 구주소 또는 도로명주소 중 1곳이라도 알맞게 등록되어 있다면 괜찮겠지만, 문제는 도로명주소에만 등록되는 경우입니다. 도로명주소는 구주소와 다르게 도로명 + 건물번호로 이루어져 있습니다. 따라서 1개의 토지 지상에 3개의 건물이 지어져 있는 경우, 구주소는 토지의 주소와 동일하게 1개지만 도로명주소는

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주택임대차보호법 일부개정(임차권등기)

주택임대차보호법 일부개정 (임차권등기) 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 이준호 컨설턴트입니다. 요즘 부동산 시세의 하락으로 인한 보증금 관련 이슈들이 많습니다. 이로 인해 ‘역전세’ 현상도 많이 일어나고 있습니다. 따라서 많은 임대인들이 그리고 세입자들이 골머리를 앓고 있는데요. 세입자의 경우 인터넷 검색을 조금만 해보시면 보증금을 보전할 수 있는 방법을 아실 수 있습니다. 바로 ‘보증금반환청구소송’ 및 ‘임차권등기명령’인데요. 오늘은 주택임대차보호법이 일부 개정되어 더욱 수월해진 ‘임차권등기명령’절차에 대해 말씀드리려 합니다. ‘임차권등기명령’은 ‘대항력’을 유지하기 위한 수단입니다. 예를 들어 말씀 드리겠습니다. 계약만료를 앞두고 있는 나임차씨는 나임대씨에게 계약만료일에 부동산을 비워주겠다고 고지하며 계약의 종료를 알렸습니다. 나임대씨는 현재 보증금을 지급할 수 없으니 새로운 임차인을 구하는 대로 지급하겠다고 하였고 나임차씨는 알겠다고 하였습니다. 이후 나임차씨는 현재 거주지의

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아시아나아이디티(주)와 함께하는 &quot;전세사기방지&quot; 특강 개최(정민경 변호사)

명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 2023년 6월 8일 법무법인 명도는 "전세사기 방지"라는 주제로 주식회사 아시아나 IDT와 줌을 활용한 비대면특강을 진행했습니다. 오후 4시 30분부터 오후 5시 30분까지 강의가 진행되었으며 임직원 약 80분과 강의를 함께했습니다. 강의 목표 사례별 예방책 임대차계약시 유의사항 문제가 생기면? 강의 내용 전세사기의 여러가지 사례를 알아보고 그에 대한 예방법은 무엇이 있는지에 대해 강연을 진행하였습니다. 또한, 임대차 계약에 관해 유의하여야 할 점과 임대차계약서 작성 시 알면 좋은 꿀팁들을 공유하였습니다. 마지막으로 나에게 전세사기 문제가 발생한다면 무엇을 어떻게 최우선으로 해야하는지, 나에겐 얼마의 배당이 진행되는지 등에 대해 함께 알아봤습니다. 아시아나 IDT(주)와 함께한 줌강의는 모두에게 전세사기의 위험성을 다시 한번 일깨워주고 미리 예방할 수 있는 대안까지 알려드릴 수 있어 매우 알찬 강의가 되었습니다. 감사합니다.

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임차보증금을 못 받았을 경우 내 전세금 지키기!

임차보증금을 못 받았을 경우 내 전세금 지키기! 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 김예소 컨설턴트입니다. 임대차 종료일이 가까워지면 이사할 준비를 하게 됩니다. 보통 이사할 지역의 집을 알아보고 임대인에게 보증금 반환 일정에 대해 묻게 되죠. “이번 임대차 종료 시 이사갈 예정입니다. 일정에 맞춰 보증금반환 부탁드립니다.” 임대차 종료일에 보증금을 돌려주면 좋겠지만, 요즘 보증금이 많이 하락하여 종료일에 보증금을 돌려받지 못하는 사례들이 늘고 있습니다. 임대인으로부터 종료일에 보증금을 반환받지 못하는 사례는 크게 두 가지가 있는데요, ① 신규임차인을 구해서 보증금 반환해야 하는데, 임차인이 안 구해진다. ② 무응답. 현재 가장 많이 발생하고 있는 경우들입니다. 이사는 가야 하는데, 보증금도 못 받고…. 받을 수는 있는지, 받는다고 하더라도 언제 받을 수 있을지 예상조차 할 수 없습니다. 이럴 때 임차인들은 어떻게 해야 할까요? 설사 임대인이 보증금을 반환할 능력이 된다고 하여도 혹시

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[종료] 7월 '명도스터디' 일정안내 {접수마감 : 6/30}

명도스터디입니다. 현재 명도스터디는 총 17명의 연간회원이 함께하고 있는데요. 예상을 뛰어넘는 열의와 열정에 스터디가 뜨겁게 달궈지고 있습니다! 명도스터디는 명도(경매, 강제집행, 임대차보호법, Money)에 대한 공부를 위하여 변호사, 집행관 출신 법무사, 경매전문가가 한 자리에 모여서 다양한 주제로 자유롭게 토론하고 있습니다. 명도스터디는 누군가에겐 다양한 견해를 듣고 식견을 넓힐 수 있는 경험이 되기도 하고, 실전전문가가 될 수 있는 기회가 되기도 합니다. 명도스터디는 회원 누구나 자유롭게 발제할 수 있습니다. 7월 명도스터디에서는 두 명의 발제자가 각자 전문분야와 관련한 주제를 발제 예정인데요. 자타공인 각자 분야에서의 최고 권위자가 직접 발제한 만큼 더욱 심층적인 스터디가 기대됩니다! 명도스터디는 명도(경매, 강제집행, 임대차보호법, money)에 대해서 관심있는 사람이라면 '누구나' 참여 가능합니다. 다만 스터디의 수준을 유지하고 향상시키기 위하여 연간회원제로 운영하고 있

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주택의 점유 및 주택임차권등기와 보증금반환청구권의 소멸시효

주택의 점유 및 주택임차권등기와 보증금반환청구권의 소멸시효 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 정현종 변호사입니다. 원칙적으로, 민사상 채권은 10년간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성됩니다. 민법 제162조 제1항, 다만 3년 또는 1년의 단기소멸시효가 적용되는 경우가 있고, (민법 제163조, 제164조) 상법에 의한 상사채권은 5년의 시효가 적용됩니다. 소멸시효가 완성되면 채권(권리)이 소멸되는 효과를 가져옵니다. 주택임대차에 있어서 보증금반환채권도 마찬가지입니다. 보증금반환채권 역시 ‘채권’이므로 10년간(민사상 채권임을 전제로 합니다) 권리를 행사할 수 있음에도 불구하고 이를 행사하지 않을 경우 소멸시효가 완성되어 보증금반환채권이 소멸되게 됩니다. 그런데 이러한 소멸시효는 권리자가 권리를 행사하지 않음에 따라 발생하는 것이므로, 권리자가 일정한 권리를 행사한 경우 소멸시효가 중단됩니다. 이와 관련하여, 임차인이 보증금을 반환받지 못하여 임차주택을 동시이행항변권에 기해 계속 점유

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부동산 명도집행 시 제3자의 소유 동산이나 제3자가 압류한 동산이 있는 경우 이렇게 합니다!

부동산 명도집행 시 제3자의 소유 동산이나 제3자가 압류한 동산이 있는 경우 이렇게 합니다! 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 상임고문/명도연구소장 이재석입니다. 부동산 인도집행의 경우 그 목적 부동산이나 그 부합물･종물이 아닌 동산(민집 §258③)을 통상 ‘목적 외 동산’이라고 합니다. 즉, 목적 외 동산은 집행권원에 표시된 부동산에 존재하는 물건으로서 그 부합물･종물이 아닌 동산을 말합니다. 민사집행법 제258조 제3항과 제4항은 부동산 인도집행의 목적물이 아닌 동산은 집행관이 부동산에서 제거하여 채무자에게 인도하여야 하고, 채무자가 없는 때에는 채무자와 같이 사는 사리를 분별할 지능이 있는 친족 또는 채무자의 대리인이나 고용인에게 인도하여야 한다. 라는 취지로 규정하고 있습니다. 채무자가 집행현장에 있는 경우 집행관은 채무자가 스스로 목적 외 동산을 가져갈 수 있는 적절한 시간을 주어야 합니다. 그러나 채무자가 가져가지 않으면 목적 외 동산을 보관해야 합니다. 제3자 소유 동

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의왕신협과 함께하는&quot;신탁명도&quot; 강의(정민경 변호사)

명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 강의 시작 전 퀴즈 시간 2023년 5월 25일 법무법인 명도는 의왕신협 강의실에서 "신탁명도"라는 주제의 강연을 진행했습니다. 강의 목표 신탁 사건의 명도소송, 집행절차 및 집행 사례에 대해 알아보는 시간을 가졌습니다. 강의 내용 신탁명도 이론, 실무사례, 질의응답시간을 가지며 신탁명도의 이론부분은 정민경 대표변호사님이, 신탁명도의 실무부분은 이준호 컨설턴트께서 강연을 진행해주셨습니다. 이준호 컨설턴트의 신탁명도 실무강의 다양한 신탁사의 직원들을 대상으로 본 강연을 진행하였으며 많은 분들께서 찾아주셨습니다! 장안신협에서 요청하여 진행한 신탁명도 강의를 잘 마쳤으며 정민경 대표변호사님의 정확하고 알찬 강의내용과 이준호컨설턴트의 실제 사례에 대한 유쾌한 설명을 통해 신협측에서는 강의개최에 대해 감사를 표해주시기도 했습니다. 신탁명도에 대한 전반적인 내용과 중요성을 일깨워 줄 수 있었던 것 같아 성공적인 강의가 되었습니다. 감사합니다.

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전세보증금반환소송(임차권등기명령신청) 쉽게 해결하세요.

전세보증금반환소송 (임차권등기명령신청) 쉽게 해결하세요. 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 요즘에 ‘빌라왕’, ‘전세사기’ 등 임대차계약 관련하여 문제가 심각합니다. 보통 전세의 경우 보증금이 커서 몇몇 사람들은 전세보증금을 잃었다는 생각에 좋지 않은 선택을 하는 경우도 발생하고 있습니다. 소중한 내 전세금은 내가 알아야 지킬 수 있습니다. 내 전세금을 지키기 위해 지금 당장 어떻게 해야 할까요? 임대차계약이 종료될 경우 집주인은 세입자에게 보증금을 즉시 반환할 의무가 있습니다. 그러나, 현실에서 많은 수의 집주인은 새로운 세입자가 구해져야 보증금을 반환할 수 있다는 의사를 표시하거나, 언제까지 반환하겠다는 의사를 표시하지 않습니다. 당연히 받아야 할 돈이지만, 정확한 시기를 통보받지 못한다면 이사를 준비해야 하는 세입자는 조급해집니다. 전세보증금을 지키시려는 세입자분들께 보증금반환소송, 임차권등기명령에 대한 정보, 수임료를 법무법인 명도에서 아래와 같이 알려드립니다. 1.

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[종료] 6월 '내 전세금지키기' 일정안내 {접수마감 : 6/14}

명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 최근 주택임대차보호법, 민사집행법, 국세기본법 등이 개정되었는데요. 점차 국가 차원에서 전세사기 피해자들에 대한 구제 방안이 마련되는 것 같습니다. 그러나 당연한 이야기일 수도 있지만, 법이 개정되었다고 해도 임차권등기신청부터 부동산경매까지의 소송행위는 오로지 전세사기 피해자의 몫입니다. 법무법인 명도에서는 매월 내 전세금지키기 재능기부를 통해 전세사기 피해자가 스스로 소송행위를 할 수 있게 도움을 드리고 있습니다. 강사 소개 내전세금지키기 재능기부는 부동산, 임대차관련 분쟁을 다루는 전문변호사이자 법무법인 명도의 대표 변호사인 정민경 변호사가 교육하고, 경매, 집행 등 부동산 관련 사건만 4천여건 이상 수행한 법무법인 명도의 유승열 총괄본부장, 서권필 명도본부장이 질의응답까지 함께 합니다. 강의 목표 : 내 전세금은 내가 지킨다! 본 강의의 목표는 '내 전세금은 내가 지킨다'입니다. 임차권등기부터 부동산강제경매신청까지 법률상 임차인으로서의

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상가임대차법상 임시 특례 규정과 변제충당

상가임대차법상 임시 특례 규정과 변제충당 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 강미진 변호사입니다. 상가건물 임대차보호법 (이하 ‘상가임대차법’이라 합니다) 제10조의9는 임차인이 이 법 (법률 제17490호 상가건물 임대차보호법 일부개정법률을 말한다) 시행일부터 6개월까지의 기간 동안 연체한 차임액은 제10조 제1항 제1호, 제10조의4 제1항 단서 및 제10조의8의 적용에 있어서는 차임연체액으로 보지 아니한다. 는 임시 특례를 규정하고 있습니다. 이러한 상가임대차법상 임시 특례 규정은 코로나 19 감염증의 여파로 상가임차인의 매출과 소득이 급감하면서 임대료가 상가임차인의 영업활동에 큰 부담이 되고 있는 실정에서 2020. 9. 29.부터 6개월의 기간 동안 연체한 차임액은 계약의 해지, 계약갱신 거절 등의 사유가 되는 차임연체액에 해당하지 않는 것으로 보도록 함으로써 경제적 위기 상황 동안 임대인의 계약 해지 등을 제한하는 취지에서 도입된 규정입니다. 만약 임차인이 특례 기간 전후로

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임대차계약의 묵시적 합의해제 시 계약금의 반환 범위

임대차계약의 묵시적 합의해제 시 계약금의 반환 범위 명도만 생각합니다. 법무법인 명도의 유영선 고문입니다. 주택이나 상가 등 부동산임대차계약을 할 때 일반적으로 임대인이 위약하였을 경우 계약금으로 받은 금액의 2배를 임차인에게 주기로 하고, 임차인이 위약하였을 경우에는 그 반환을 청구할 수 없도록 약정을 하고 있습니다. 이와 관련하여 민법 제398조 제1항 당사자는 채무불이행에 관한 손해배상액을 예정할 수 있다. 제2항 손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우 법원은 적당히 감액할 수 있다. 라고 규정하고 있습니다. 이 규정의 취지는, 손해의 발생사실과 손해액에 대한 입증의 곤란을 덜고 분쟁의 발생을 미리 방지하여 법률관계를 쉽게 해결할 뿐 아니라 채무자에게 심리적 경고를 함으로써 채무의 이행을 확보하려는 것이고, 한편 제2항에 규정된 손해배상예정액의 감액제도는 국가가 계약 당사자들 사이의 실질적 불평등을 제거하고 공정을 보장하기 위하여 계약의 내용에 간섭한다는 것에 그 취지가 있다고

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폐업한 임차인이 임대차를 해지할 수 있는지 여부

폐업한 임차인이 임대차를 해지할 수 있는지 여부 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 최윤지 변호사입니다. 본 칼럼에서는 임차인이 코로나19로 인한 경영악화로 폐업 이후 임대차를 해지하고자 하였고, 법무법인 명도가 임차인을 대리하여 성공적으로 조정을 성립시킨 사례를 소개해드리겠습니다. 임차인은 부동산 관련 사업을 하는 주식회사입니다. 임차인은 코로나19 감염 사태로 인해 운영하던 콜센터를 중단하게 되었는데, 이로 인해 영업실적이 급감하여 경영난에 이르러 결국 사무실을 폐업하게 되었습니다. 당시 임차인은 부동산 임대업을 전문으로 하는 임대인 법인의 빌딩에 사무실을 임차하여 약 7년간 임대차 관계를 유지하고 있었습니다. 임차인은 폐업 이전부터 임대인 측에 경영난으로 인한 폐업 사실을 알리고 임대차를 해지해달라고 수차례 요청했습니다. 그러나 임대인은 임차인이 중개수수료를 부담해서 기존 임대차 내용과 동일한 조건으로 새로운 임차인을 구할 때까지는 기존과 동일하게 차임과 관리비를 납부하여야 하고

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명도소송비용 도대체 얼마인데?

명도소송비용 도대체 얼마인데? 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 명도소송부터 집행까지 비용이 얼마가 들죠? 상담고객들께서 가장 많이 물어보시는 질문입니다. 단순명료하게 발생되는 비용을 말씀드리겠습니다. 명도소송비용은 크게 법원실비, 집행실비 및 변호사 수임료로 구분됩니다. (1) 법원실비 법원에 납부하는 비용으로 ① 인지대(법원수수료) ② 송달료(우편 비용) ③ 감정료 등 원고가 우선 납부한 후 판결 주문의 소송비용 부담 비율에 따라 각 부담하게 됩니다. (2) 집행실비 강제집행 단계에서 집행관실 등에 납부하는 비용으로 ① 집행관에게 납부하는 비용 ② 집행절차 시 발생하는 비용 집행비용은 소송비용과 달리 전부 채무자의 부담으로 하므로, 채권자가 우선 예납한 후 추후 집행비용확정결정 절차를 통해 채무자에게 청구하게 됩니다. 법무법인 명도의 수임료 법무법인 명도는 명도소송에 대한 변호사 수임료를 주거용, 상가용, 그 외로 구분하여 각 300만 원, 400만 원, 500만 원으로

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