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[승소사례] 매도인의 계약금 반환 소송 방어

법무법인 명도입니다. 매도인의 계약금 반환 소송 방어 부동산 매매계약을 체결하게 되면, 통상적으로 매매대금의 10%에 해당하는 금액을 계약금으로 정하고, 진행을 하게 됩니다. 이 계약금은 위약금으로 하는 것 또한 통상적인 관행일텐데요. 매수자가 계약체결 후 잔금을 지불하지 못해 계약이 해제되었습니다. 매수인는 계약금이 과도하다고 주장하며 매도인에게 소송을 제기했습니다. 법무법인 명도가 명쾌하게 해결한 승소사례를 소개해드리겠습니다. 사건개요 당사자 관계 매수자(원고-상대방) 매도자(피고-의뢰인) 사건개요는 다음과 같습니다. 1. 피고(의뢰인-매도)와 원고(상대방-매수)는 피고(의뢰인-매도)의 토지 및 건물을 매매대금 133억 5000만 원에 매도하는 부동산 매매계약을 체결했습니다. 2. 원고(상대방-매수)는 매매계약 체결 당일, 계약금 13억 3500만 원을 지급하였습니다. 3. 피고(의뢰인-매도인)와 원고(상대방-매수인)는 다음과 같은 합의를 체결합니다. 한 차례 잔금지급 기한을 연

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[법무법인 명도] 신입 · 경력사원 채용공고

안녕하세요, 법무법인 명도입니다. DIFFERENT WAY OF SOLVING 명도 잘하는 사람들이 있는 곳, 법무법인 명도와 함께 할 따뜻한 인재를 찾습니다. 모집분야 사건관리담당자 2명 사건관리 담당자란? 법무법인 명도에서 진행하는 사건에 대한 관리업무 일체 및 고객소통 업무를 담당합니다. 근무형태 · 정규직(수습기간 3개월) · 주 5일 근무(공휴일 휴무) · 근로시간 09:00 ~ 19:20 (점심시간 12:00~13:00) 일 필수 근로시간 8시간이며, 잔여 근무시간은 자율근무로 합니다. · 연봉 39,240,000원(세전 / 식대포함) · 퇴직금 별도 * 단, 수습기간의 급여는 70%만 지급됩니다. 복리후생 · 자유로운 연차 사용 · 하계휴가비, 명절귀향비 지급 · 오락기, 안마기, 간식 구비 · 매월 건강관리비 지급(미션 달성 시) · 지방 출장 시 KTX 특실 이용 · 연 1회 MT · 4대 보험 가입 및 퇴직연금 제도 운용 · 배우자 출산휴가, 육아휴직 제도 · 사내

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실거주 이유로 갱신요구 거절하고 인도소송 제기하는 임대인은 실거주 의사가 진정하다는 것을 증명해야 승소할 수 있습니다.

법무법인 명도 이재석 명도연구소장입니다. 실거주 이유로 갱신요구 거절하고 인도소송 제기하는 임대인은 실거주 의사가 진정하다는 것을 증명해야 승소할 수 있습니다. 사안 (1) 甲은 2019. 1. 21. 경 자기 소유의 아파트(이하 ‘이 사건 아파트’)에 관하여 A와 보증금 6억 3,000만 원에 2019. 3. 8.부터 2021. 3. 8.까지 임대하기로 하는 임대차계약을 체결했습니다. (2) 甲은 자녀 교육을 위해 자녀와 함께 제주도의 단독주택(甲 소유)에 거주하고 있으며, 甲의 배우자(남편)는 경제활동을 위해 서울의 다른 곳의 아파트(남편 소유)에서 거주하고 있습니다. (3) 甲은 여러 차례에 걸쳐서 ➀ 혼자, ➁ 배우자·자녀나 부모와 함께 또는 ➂ 부모님이 실제 거주할 예정이라는 일관되지 않은 이유로 계약을 갱신하지 않겠다는 통보를 하였습니다. (4) A는 甲에게 계약갱신을 청구한다는 통보를 하였습니다. (5) 甲은 A를 상대로, ‘A는 甲으로부터 6억 3,000만 원을 지급받

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주택임대차보호법 제3조 제3항에 정한 ‘직원’ 및 ‘주거용 임차’의 의미

법무법인 명도 정현종 변호사입니다. 주택임대차보호법 제3조 제3항에 정한 ‘직원’ 및 ‘주거용 임차’의 의미 주택임대차보호법 제3조 제3항에 따르면 ‘중소기업기본법’ 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생기고, 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 정하고 있습니다. 그리고 주택임대차보호법 제3조의2 제1항은 임차인의 범위에 ‘제3조 제3항의 법인을 포함한다. 이하 같다.’라고 정하고 있으며, 주택임대차보호법 제6조의3은 계약갱신 요구 등에 관하여 정하고 있습니다. 이에 따라 법인인 임차인이 주택임대차보호법이 정한 임차인에 해당된다고 보려면, 중소기업기본법 제2조에 따른 중소기업에 해당되어야 하고, 임차인인 법인의

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[마감] 2월 3일 명도스터디 회원모집 (접수마감 : 2/2)

명도스터디입니다. 1월 명도스터디 리뷰 [후기] 1월 스터디 리뷰 cafe.naver.com 명도스터디를 소개합니다. 명도스터디는 경매, 강제집행, 임대차보호법, Money에 대한 공부를 위하여 변호사, 집행관/사법보좌관 출신 법무사, 경매전문가 등이 한 자리에 모여서 다양한 주제로 자유롭게 토론하는 모임입니다. 다양한 경험을 가진 전문가들이 만나 서로의 경험을 공유하고 함께 성장하고 있습니다. 명도스터디 구성 명도스터디는 발제자를 중심으로 진행되는 1주제와 머니스터디를 다루는 2주제로 나누어 진행됩니다. 1주제는 회원이 직접 자유롭게 발제할 수 있으며, 발제시간 이후 토론 시간을 통해 평소 궁금했던 점, 해결되지 못했던 점 등을 발제자, 전문가에게 자유롭게 질문하고 함께 토의할 수 있습니다. 2주제는 회원이 각자 투자 경험과 실제 투자중인 비트코인의 현황을 공유하는 등 Money와 관련하여 자유롭게 대화하고 토론하는 시간입니다. 실전 투자자들과 함께 Money의 흐름을 공유할 수

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상가임대인이 5% 이상의 차임증액을 청구할 수 있는 경우와 청구할 수 없는 경우

법무법인 명도 이동연 본부장입니다. 상가임대인이 5% 이상의 차임증액을 청구할 수 있는 경우와 청구할 수 없는 경우 이번에는 상가건물 임대차보호법(이하 상임법’이라고 합니다)상 임대차계약의 차임 등 증감청구권에 대하여 알아보도록 하겠습니다. 조세 등 부담의 증감 또는 경제사정의 변동을 이유로 증액청구하는 경우 상임법 제11조 제1항과 제2항은 다음과 같이 정하고 있습니다. 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 감염병의 예방 및 관리에 관한 법률 제2조 제2호에 따른 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율(상임법 시행령 제4조에 의하면 5%)을 초과하지 못한다. 상가임대차보호법 제11조 제1항 제1항에 따른 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년

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[언론보도] 49억 성북동 단독주택의 눈물…25억 반토막에도 파리 날린다 (헤럴드경제)

법무법인 명도입니다. 49억 성북동 단독주택의 눈물…25억 반토막에도 파리 날린다 헤럴드경제-신혜원기자 법무법인 명도 강은현 경매연구소장이 2024년 1월 4일자 헤럴드경제 "49억 성북동 단독주택의 눈물…25억 반토막에도 파리 날린다" 언론보도에 대한 언론사의 요청에 따라 인터뷰하였습니다. 원문 중 인터뷰 내용 발췌 ‘원조 부촌’으로 꼽히는 서울 성북구 성북동에 위치한 고급 단독주택이 경매에 나왔지만 거듭되는 유찰로 가격이 ‘반토막’ 수준까지 떨어져 시장의 관심이 쏠린다. 권리상 하자가 없음에도 가격이 49억원에서 25억원까지 하락한 것은 한정된 단독주택 수요, 낮은 투자가치 등이 영향을 미쳤다는 게 전문가들의 분석이다. (중략) 이 같은 부촌 명성과 매각 조건에도 응찰자가 나타나지 않는 데는 주택시장의 위축과 더불어 단독주택 수요가 한정적이라는 점이 작용했다. 아울러 주택이 위치한 곳은 제1종전용주거지역으로 개발 가치가 낮다는 점도 유찰 배경이 된 것으로 풀이된다. 법무법인 명도

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물건 별 좋은 매물 찾는 법 II

법무법인 명도 강은현 경매연구소장입니다. 물건 별 좋은 매물 찾는 법 II 종목별로 확인해야 할 사항은 시세 등 가격 동향이나 위치, 접근성 등 공통적인 사항과 개개 물건마다의 특수성으로 나뉠 수 있습니다. 조사는 과하면 과할수록 좋기 때문에 가능한 점검표인 ‘체크리스트’를 만들어 조사에 임하면 부실조사를 방지할 수 있어 좋습니다. 그 두 번째로 연립·다세대와 상가 경매 시 주의할 점을 소개하겠습니다. 연립·다세대 연립·다세대는 아파트의 대체재로서 가격만족도는 높은 대신 낮은 주차장 확보율과 밀집된 주거공간 등으로 주거 만족도가 떨어진다는 단점을 갖고 있습니다. 반면 전세가가 시세에 근접하거나 물건에 따라서는 전세가가 시세 이상인 물건도 수두룩합니다. 경매로 취득 시 매각가가 전세가 이하인 물건은 소액 갭투자자들이 가장 선호하는 물건이기도 합니다. 연립·다세대 물건은 권리상의 하자보다는 물건상의 흠으로 참여를 꺼리기 때문에 발상의 전환이 필요합니다. 모두가 성공 가능성을 반신반의하는

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임대차 종료 후 임차인이 보증금 받을 때까지 점유한 경우의 차임 내지 부당이득금

법무법인 명도 김민경 변호사입니다. 임대차 종료 후 임차인이 보증금 받을 때까지 점유한 경우의 차임 내지 부당이득금 일반적으로 임대차계약이 종료되었음에도 불구하고 임차인이 계속 점유·사용한 경우, 임차인은 특별한 사정이 없는 한 임대인에게 그 목적물을 명도하고 임대차계약 종료일까지의 연체차임을 지급할 의무가 있음은 물론, 임대차 종료일 이후부터 목적물 명도 완료일까지 그 부동산을 점유·사용함에 따른 차임 상당의 부당이득을 반환할 의무가 있습니다. 부당이득의 요건과 효과 위 부당이득의 요건과 효과를 개괄적으로 규정한 조항이 바로 민법 741조입니다. 민법 제741조(부당이득의 내용) 법률상 원인 없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다. 즉 위 민법 제471조는 위와 같은 경우 임차인은 ‘법률상 원인 없이 타인의 재산으로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 임대인에게 손해를 가한 것이므로 그 이익을 반환하여야 함을

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1년 미만으로 기간을 정한 임대차

법무법인 명도 서권필 부장입니다. 1년 미만으로 기간을 정한 임대차 상가건물에 1년 미만으로 그 기간을 정한 임대차계약 상 임대차기간은 어떻게 될까요? 질문이 이상하다고 느낄 수 있겠습니다. 1년 미만으로 정했으면 1년 미만 아닌가? 예를 들어보겠습니다. 주요 임대차계약 내용 주 소 : 서울특별시 서초구 반포대로 23길 26, 1층 임대인 : 甲 임차인 : 乙 보증금 : 3억원 월 세 : 8,000,000원(부가세별도) 기 간 : 2023. 6. 01. ~ 2023. 12. 31.(6개월) 일반인은 6개월로 약정했으면 6개월이 계약 기간 아닌가? 라고 생각하는 분들이 있을 것이고, 공부하신 분들은 1년 미만의 임대차는 1년이 기간이므로 12개월간이 계약기간이다. 라고 이야기 하는 분들도 있을 것입니다. 12개월이라고 말하는 근거는 무엇일까요? 상가임대차보호법에서의 임대차기간 상가임대차보호법(약칭 : 상임법) 제9조(임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정

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신탁부동산에 관한 명도소송 시 주의사항

법무법인 명도 박일권 팀장입니다. 신탁부동산에 관한 명도소송 시 주의사항 건물의 소유자는 여러 가지 이유로 자금이 필요한 경우가 있습니다. 이럴 때 부동산 담보대출 방식보다 부동산 담보신탁 대출 방식이 더 많은 한도의 대출 금액을 보장해주기에 건물의 소유자는 소유권을 신탁사에 맡기고 부동산 담보신탁 대출을 받는 경우가 많습니다. 그런데 부동산을 신탁하기 전에 위탁자가 이미 그 부동산을 임대하였고, 신탁된 후에 임차인의 차임 연체 등으로 임대차관계가 종료되었다면 명도소송은 누가 제기해야 할까요? 신탁계약에서 위탁자가 수탁자로부터 임대권한과 관리권한을 수여받았더라도, 명도소송은 수탁자가 제기해야 한다는 점을 유의해야 합니다. 만일 위탁자가 이미 제기해 버렸다면 어떻게 하는 것이 좋을까요? 위탁자가 명도소송을 이미 제기한 경우 예를 들어보겠습니다. 상가건물의 소유자 甲이 그 건물에서 마트를 운영하려는 A에게 보증금 2억 원, 월세 1,000만 원의 조건으로 그 건물을 임대하는 임대차계약을

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담보신탁 부동산에 관한 명도소송이나 점유이전금지가처분의 상대방

법무법인 명도 최윤지 변호사입니다. 담보신탁 부동산에 관한 명도소송이나 점유이전금지가처분의 상대방 담보신탁 부동산이 위탁자의 채무불이행으로 공매 절차가 개시되는 경우가 적지 않습니다. 이러한 경우 통상 위탁자나 점유자는 부동산의 인도를 거부하기 마련이라 어쩔 수 없이 수탁자와 우선수익자들은 미납된 대출원리금 회수 및 비용 보전을 위해 법적 절차를 개시하게 됩니다. 법무법인 명도 최윤지 변호사 점유이전금지가처분 우선, 신속한 부동산의 명도집행을 위해 현장에서 확인 가능한 점유자들을 상대로 보전절차로 부동산점유이전금지가처분을 신청하게 되는데, 점유이전금지가처분은 그 목적물의 점유이전을 금지하는 것으로서, 가처분이 집행된 이후에 점유가 이전된다면 가처분채무자는 가처분채권자에 대한 관계에 있어서 여전히 그 점유자의 지위에 있다는 의미로서의 당사자항정의 효력이 인정되므로 상당히 유효한 수단이라 하겠습니다. 소송 또는 가처분의 상대방 그런데 법적 절차 진행 중에는 ‘점유’가 문제되는 경우가 제

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명도소송 비용의 종류, 납부시점

명도소송 비용의 종류 임차인이 월세를 지속적으로 밀린다면 임대인은 계약해지 또는 갱신거절, 명도소송 등 해야 할 일들이 많아 바빠집니다. 임대인은 난생처음 법률행위를 하려고 하니 무엇부터 해야할지 막막하여 골치가 아프기도 합니다. 얼핏 들어본 명도소송은 당장 할 수 있는 것인지, 비용은 얼마나 발생되는지, 기간은 얼마나 소요되는지, 밀린 월세도 받을 수 있는지, 남은 보증금이 있다면 지급해야하는지 등 명도소송을 진행하려면 위와 같이 많은 부분을 확인해야 하고, 법적으로 따져보아야 합니다. 우선 지난 시간에 명도소송의 뜻에 대하여 설명드렸습니다. 명도소송 뜻, 절차와 유의할 점 명도소송 뜻, 명도 뜻 사람이 살아가는데 필요한 3요소는 의(衣), 식(食), 주(住)이고, ‘주(住)’에선 특... blog.naver.com 이번 시간에는 명도소송을 진행하며 발생하는 비용에 대해 알아보겠습니다. 명도소송 비용은 크게 세 개로 분류됩니다. 변호사 수임료 변호사 수임료는 회사마다 다르고 적게는

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[언론보도] 2억1000만원 빌라 920만원에도 안팔렸다... 어떤 사연이길래? (헤럴드경제)

법무법인 명도입니다. 2억1000만원 빌라 920만원에도 안팔렸다... 어떤 사연이길래? 헤럴드경제-고은결기자 법무법인 명도 강은현 경매연구소장이 2023년 12월 19일자 헤럴드경제 "2억1000만원 빌라 920만원에도 안팔렸다... 어떤 사연이길래?" 언론보도에 대한 언론사의 요청에 따라 인터뷰하였습니다. 원문 중 인터뷰 내용 발췌 지난 14일 서울남부지법 경매 6계에서 진행된 경매에 나온 강서구 등촌동의 한 빌라 1가구(토지 면적 18.7, 건물 면적 38). (중략) 낙찰자의 ‘대금 미납’으로 다시 경매 법정에 돌아와, 재매각을 시도했지만 이달까지 총 6차례의 유찰을 이어갔다. 경매업계에선 이 물건의 임차인 보증금액 인수 문제보다도, ‘위반건축물’ 용도 착오로 결국 매각되지 못했다고 보고 있다. 수선 및 용도 변경에 필요한 금액 등은 미처 고려하지 못했을 것이란 설명이다. 최근 서울 경매 시장에서 빌라 낙찰률이 하락세인 가운데, 유찰을 거듭하며 가격이 낮아진 물건 중 깡통전세

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[종료] 1월 6일 명도스터디 회원모집 (접수마감 : 1/5)

명도스터디입니다. 12월 명도스터디 리뷰 [후기] 12월 스터디 리뷰 명도스터디입니다. 12월 명도스터디(6회차)는 총 28명의 회원분들과 함께 진행됐습니다. 1부는 부동산 경매에 진심인 사나이, 최고의 권리분석을 위해 공부하는 남자!... cafe.naver.com 명도스터디를 소개합니다. 명도스터디는 경매, 강제집행, 임대차보호법, Money에 대한 공부를 위하여 변호사, 집행관/사법보좌관 출신 법무사, 경매전문가 등이 한 자리에 모여서 다양한 주제로 자유롭게 토론하는 모임입니다. 다양한 경험을 가진 전문가들이 만나 서로의 경험을 공유하고 함께 성장하고 있습니다. 명도스터디 구성 명도스터디는 발제자를 중심으로 진행되는 1주제와 머니스터디를 다루는 2주제로 나누어 진행됩니다. 1주제는 회원이 직접 자유롭게 발제할 수 있으며, 발제시간 이후 토론 시간을 통해 평소 궁금했던 점, 해결되지 못했던 점 등을 발제자, 전문가에게 자유롭게 질문하고 함께 토의할 수 있습니다. 2주제는 회원이

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일시사용을 위한 임대차

법무법인 명도 노경국 변호사입니다. 일시사용을 위한 임대차 상가건물에 임대 기간을 1년 미만으로 아주 짧게 임대차계약을 체결하는 경우가 있습니다. 이 경우 상가건물임대차보호법(약칭: 상임법)에서 “임대 기간을 1년으로 본다(상임법 제9조 제1항)”는 임차인 보호 규정을 두고 있으므로 일반적으로 임대 기간은 1년이 될 것입니다. 하지만 모든 경우에 1년으로 보호되는 것은 아님에 주의할 필요가 있습니다. 즉 상임법은 위와 같은 임차인 보호 규정을 많이 규정하고 있지만 딱히 임차인을 보호할 필요가 없는 내용의 계약을 ‘일시사용을 위한 임대차’라고 하여 상임법의 임차인 보호 규정들을 적용하지 않습니다(상임법 제16조). 그래서 만약 일시사용을 위한 임대차에 해당함이 명백한 경우라면 상임법의 1년의 임대 기간이 인정되지 않을 수도 있는 것입니다. 상임법 제16조 (일시사용을 위한 임대차) 이 법은 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용하지 아니한다. 그렇다면 어떤 경우가 ‘일시사용을

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미등기건물 양수인의 인도청구

법무법인 명도 강미진 변호사입니다. 미등기건물 양수인의 인도청구 미등기 건물의 양수인이 소유권이전등기를 경료받지 않은 상태에서도 사실상 소유권 내지 사실상 처분권을 취득했다는 점을 근거로 불법 점유자에 대하여 건물인도청구를 할 수 있을까요? 미등기 무허가건물의 양수인에 대한 법원의 입장 이에 대해 우리 대법원은 “미등기 무허가건물의 양수인이라 할지라도 그 소유권이전등기를 경료받지 않는 한 그 건물에 대한 소유권을 취득할 수 없고, 그러한 상태의 건물 양수인에게 소유권에 준하는 관습상의 물권이 있다고 볼 수도 없으므로( 대법원 1996. 6. 14. 선고 94다53006 판결, 2006. 10. 27. 선고 2006다49000 판결 등 참조), 건물을 신축하여 그 소유권을 원시취득한 자로부터 그 건물을 매수하였으나 아직 소유권이전등기를 갖추지 못한 자는 그 건물의 불법점거자에 대하여 직접 자신의 소유권 등에 기하여 명도를 청구할 수는 없다고 할 것이다( 대법원 1969. 10. 14.

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부동산 명도집행의 경우 채무자의 배우자는 목적 외 동산을 우선매수하거나 매각대금 1/2의 지급을 요구할 수 없습니다.

법무법인 명도 이재석 명도연구소장입니다. 부동산 명도집행의 경우 채무자의 배우자는 목적 외 동산을 우선매수하거나 매각대금 1/2의 지급을 요구할 수 없습니다. 가. 사안 (1) 서울시 서초구에 소재하는 주택의 소유자(甲)는 임차인(A, 남성)에 대하여 건물명도청구의 소를 제기하여 승소한 후에 서울중앙지방법원 집행관사무소에 명도집행을 신청했습니다. (2) 집행관이 명도최고를 한 후 집행을 실시하기 전에 A는 상당한 양의 물건들을 현장에 남겨둔 채 일부 중요한 물건(귀중품, 가전제품 등)만 챙겨 이사했습니다. (3) 명도집행 당일 집행 현장에는 A 측 사람{A와 그의 부인(B)·자녀(C·D) 등}이 아무도 나타나지 않았으며, 집행관과 甲은 A가 두고 간 물건들(목적 외 동산)을 가지고 갈 것을 촉구하기 위해 전화통화를 시도했으나 A는 전화를 받지 않았습니다. (4) 집행관은 목적 외 동산을 보관업체에 보관하였습니다. (5) 甲이 보관업체에 보관된 목적 외 동산을 보관비용을 지급하고 찾아

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[승소사례] 임차인의 보증금반환소송에 대한 임대인의 건물인도소송

법무법인 명도입니다. 임차인의 보증금반환 소송과 임대인의 건물인도소송 2023가단3214(본소) 임대차보증금반환 2023가단9939(반소) 건물인도 등 임대차계약 해지 후 임대인은 임차인에게 보증금 반환을 하였습니다. 하지만 임차인은 보증금 일부는 계약서상의 '임대인'이 아닌 '임대인의 가족'에게 현금으로 지급하였다 주장하면서 그 보증금까지 돌려달라며 요구하고, 임차주택을 인도하지 않는다면 어떻게 대응해야할까요? 법무법인 명도가 명쾌하게 해결한 승소사례를 소개해드리겠습니다. 사건개요 당사자 관계 임차인(원고-상대방) 임대인(피고-의뢰인) 사건개요는 다음과 같습니다. 1. 임대인(이하 '의뢰인')과 임차인(이하 '상대방')은 보증금 1천만원, 월차임 150만원으로 정한 임대차계약 체결하였습니다. 상대방은 의뢰인 명의의 계좌에 임대차보증금을 송금하고, 임대목적물에 거주를 시작하였습니다. 2. 임대차계약은 한차례 묵시적으로 갱신되었고, 이 후 의뢰인과 상대방은 보증금 1천만원에서 5천만원

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상가임대차계약의 종료통지

법무법인 명도 이동연 차장입니다. 상가임대차계약의 종료통지 이번에는 상가임대차보호법상 임대차계약의 종료통지에 대하여 알아보도록 하겠습니다. 상가임대차계약 종료 할 경우 상가임대차보호법에 따라 임대인은 임대차계약을 종료하고자 할 경우, 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임대차계약을 갱신하지 않겠다는 취지의 ‘갱신거절통지’ 또는 계약조건의 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 ‘조건변경통지’를 해야 합니다. 우리나라 민법은 의사표시의 효력발생시기에 관하여 도달주의를 일반원칙으로 하고 있어 위와 같은 갱신거절통지 또는 조건변경통지는 도달하여야만 효력이 발생하므로 도달여부를 꼭 확인해야만 합니다. 요즘에는 문자메세지, 카카오톡 등과 같은 메신저로 발송한 의사표현도 효력이 있으므로 내용증명만을 고집할 필요는 없습니다. 또한 임대차계약은 신뢰관계를 바탕으로 한 법률관계이므로, 신뢰관계가 깨져 임대차계약을 유지하기 어려울 경우엔 ‘해지통지’로 임대차계약을 해지할 수도

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물건 별 좋은 매물 찾는 방법 (I)

법무법인 명도 강은현 경매연구소장입니다. 물건 별 좋은 매물 찾는 방법 (I) 종목별로 확인해야 할 사항은 시세 등 가격동향이나 위치, 접근성 등 공통적인 사항과 개개 물건마다의 특수성으로 나뉠 수 있습니다. 조사는 과하면 과할수록 좋기 때문에 가능한 점검표인 ‘체크리스트’를 만들어 조사에 임하면 부실조사를 방지할 수 있어 좋습니다. 주거용부동산과 비주거용 부동산으로 나눠 3회에 걸쳐 소개하고자 합니다. 법무법인 명도 강은현 경매연구소장 아파트 경매시장의 3대 트로이카 종목은 아파트와 토지 그리고 상가물건입니다. 그중 아파트는 최고의 환금성과 안정성을 지녀 단연 최고 인기 종목입니다. 경매시장에서 아파트가 최고 종목으로 자리매김할 수 있는 요인은 권리분석이 여느 물건에 비해 용이하고 인도부담이 적다는 점입니다. 아파트는 구조상 소유자나 임차인이 단독으로 거주하기 때문에 주택이나 근린생활시설에 비해 집 비우기가 쉽습니다. 이런 연유로 경매초보자나 여성 투자자들이 가장 선호하는 물건입니

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다가구주택 임대차계약을 중개한 공인중개사의 주의의무 (대법원 2023. 11. 30. 선고 2023다259743 판결)

법무법인 명도 정민경 대표변호사입니다. 다가구주택 임대차계약을 중개한 공인중개사의 주의의무 (대법원 2023. 11. 30. 선고 2023다259743 판결) 사회적으로 크게 문제가 된 대규모 전세사기 사건에 공인중개사가 관여되는 경우가 많이 발생함에 따라 지난 4월, 공인중개사의 의무를 강화하는 내용의 공인중개사법이 개정되었는데요, 최근 대법원에서 공인중개사의 주의의무의 내용과 범위를 명시한 판결을 선고하였습니다. 법무법인 명도 정민경 대표변호사 대법원 2023. 11. 30. 선고 2023다259743 판결 공인중개사인 피고는 원고(중개의뢰인)에게 보증금 9,000만 원의 다가구주택 임대차계약을 중개하면서 중개대상물 확인․설명서 중 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항’란에 “임대차보증금 총액: 6억 원(임대인 구두 확인)”이라고 기재하였고, 원고(중개의뢰인)가 임대차계약을 체결하려는 다가구주택의 선순위 임차보증금 합계액이 6억 원이라고 설명하였습니다. 이후 경매

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명도소송 뜻, 절차와 유의할 점

명도소송 뜻, 명도 뜻 사람이 살아가는데 필요한 3요소는 의(衣), 식(食), 주(住)이고, ‘주(住)’에선 특히 법적으로 많은 분쟁이 발생하곤 합니다. 오늘은 주(住)에 문제가 생겼을 때 진행하는 ‘명도소송’에 대해 알아보겠습니다. 명 明(밝을 명) 도 渡(건넬 도) 명도소송이란 임대차계약이 종료되었으나 부동산에서 나가지 않는 임차인을 내보내는 소송을 의미합니다. 그렇다면 명도소송은 어떻게 진행되며 어떤 것들을 유의해야 할까요? 부동산점유이전금지가처분 명도소송에서 판결문을 받는다고 하더라도 실제 부동산을 인도받지 못한다면 승소 판결문은 무용지물일 수 밖에 없습니다. 부동산점유이전금지가처분을 통해 점유자를 제대로 특정하지 않는다면, 추후 강제집행 시 점유의 변동으로 인해 집행이 진행되지 않을 수 있습니다. 따라서 명도소송은 ‘부동산점유이전금지가처분’이 필수입니다. 가처분 절차 부동산점유이전금지가처분 신청서 접수 → 1주일내 담보제공명령 처리 → 1주일내로 결정 → 2주내 집행진행 위

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부동산명도 효과적으로 하는 법

세입자가 월세를 계속 내지 않고 있어요 어떻게 하죠? 요즘 다양한 부동산분쟁 중 특히 세입자가 월세를 계속 내지 않아 임대차계약해지를 통보하고 이사를 요구했는데 세입자가 이를 무시하고 있다면 어떻게 해야 할까요? 임대인 입장에서는 속이 탈 수밖에 없을 텐데요. 이때 세입자를 내보내고 다시 부동산을 돌려받으려면 무엇을 준비해야 할까요? 임대차계약 해지통보 먼저 부동산명도에 앞서 세입자에게 임대차계약 해지를 통보해야 하는데, 이때 가장 많이 사용하는 방법이 '내용증명'이 있습니다. 그 외 문자메시지, 카카오톡을 이용해서 먼저 해지 의사를 세입자에게 전달한 후에 본격적으로 세입자에게 부동산을 인도받아야 합니다. 부동산명도소송 핵심 포인트 세입자를 상대로 부동산명도 소송을 해야 하는데, 세입자가 부동산을 다른 사람에게 넘겨버리면 명도소송에서 승소 하더라도 부동산명도 집행을 할 수 없게 됩니다. 우선 세입자가 점유를 이전하지 못하도록 임대인은 '부동산점유이전금지가처분'을 명도소송 전 진행하여

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[언론보도] 강남 아파트 경매물량 느는데... 받는 사람 없다 (이데일리)

법무법인 명도입니다. 강남 아파트 경매물량 느는데... 받는 사람 없다 이데일리-오희나 기자 법무법인 명도 강은현 경매연구소장이 2023년 12월 06일자 이데일리 "강남 아파트 경매물량 느는데... 받는 사람 없다" 언론보도에 대한 언론사의 요청에 따라 인터뷰하였습니다. 원문 중 인터뷰 내용 발췌 서울 아파트 경매시장에서 강남 아파트 매물이 증가 추세를 보이고 있다. 주택시장이 다시 침체기에 접어들고 거래가 줄어들면서 시장에서 소화되지 못한 매물이 경매시장으로 나오는 모습이다. (중략) 전문가들은 경기 위축, 고금리 부담, 대출규제 등으로 거래가 줄어들면서 매매시장에서 소화되지 못한 물건들이 줄줄이 경매로 넘어오고 있다고 분석한다. 특히 지난해 하반기 고금리 기조에 직격탄을 맞은 경매물건이 시차를 두고 이제 나오기 시작하고 있기 때문에 내년에는 경매물건이 더 늘어날 것으로 전망한다. 법무법인 명도 강은현 경매연구소장은 다음과 같이 강조했다. 최근 들어 경매 물건이 체감될 정도로 증

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임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우

법무법인 명도 유영선 고문입니다. 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우 임차인이 임차주택에 대하여 주택임대차보호법(이하 ‘주택임대차법’이라고 한다)상의 대항요건을 갖춘 상태에서 임차주택이 양도된 경우, 임대인의 지위승계를 원하지 않을 경우에는 어떻게 해야 할까요? 이는 임차주택의 새로운 소유자가 사실상 임대차보증금 반환능력이 없을 것으로 예상되는 경우 임차인이 종전 임대인에게 임대차보증금의 반환을 청구할 수 있는지 여부와 관련된 문제이기도 합니다. 법무법인 명도 유영선 고문 먼저, 주택임대차법 제3조 제4항은 주택의 인도와 주민등록의 대항요건을 갖춘 임대차의 목적이 된 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있습니다. 이는 법률상 당연승계 규정으로 보아야 하므로, 임대주택이 양도된 경우에 그 양수인은 주택의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차계약상의 권리·의무 일체를 그대로 승계합니다. 그 결과 양수인은 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수하고,

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담보신탁 부동산 공매

법무법인 명도 박정현 컨설턴트입니다. 담보신탁 부동산의 공매 부동산담보신탁 계약을 체결한 전소유자(이하 위탁자라 함)가 담보신탁 대출 이후 채무불이행을 하면 기한이익을 상실하여 부동산의 공매 절차가 진행됩니다. 공매가 진행되는 여러 가지 사유가 있겠지만 그중 담보신탁 부동산이 공매로 이어지는 한 가지 경우를 예로 들어보겠습니다. 위탁자는 본인 명의의 부동산을 담보로 하여 수탁자(이하 신탁사라 함)와 부동산 담보신탁 계약을 체결하고, 소유권은 신탁계약을 채결한 신탁사로 이전됩니다. 위탁자는 계약 시 받은 수익권증서로 우선수익자(이하 은행이라 함)로부터 대출을 받습니다. 그런데 위탁자는 여러 가지 사유로 자금 흐름에 이상이 생기고 대출금을 제대로 갚지 못하게 되는 상황까지 이르게 됩니다. 요즘 같은 불경기에는 은행도 그런 사정을 알기에 위탁자가 채무이행에 대한 의지만 보여도 어느 정도 이해해 주며 독촉하지만, 불어난 대출금 이자의 연체로 손실이 커지게 되면 은행도 손 놓고 마냥 기다릴

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종전 임차인이 설치한 가건물이 있는 토지의 임차인의 원상회복범위

법무법인 명도 정현종 변호사입니다. 종전 임차인이 설치한 가건물이 있는 토지의 임차인의 원상회복범위 임대차계약이 종료되면 임차인의 임대차목적물을 원상으로 회복하여 임대인에게 반환할 의무가 민법에 규정되어 있고(민법 제654조, 제615조), 임대차계약을 체결하면서 원상회복의무 약정을 하기도 합니다. 그런데 임차인이 어디까지 원상회복을 하여야 하는지 분쟁이 발생하곤 합니다. 특히 종전 임차인이 설치한 부분이 있을 경우 이를 현재 임차인이 철거해야 하는지 문제가 되고는 하는데요. 법무법인 명도 정현종 변호사 대법원은 이런 경우, 즉 종전 임차인이 설치한 부분이 있는 상태에서 현 임차인이 임대차계약을 체결하였는데 그 임대차계약이 종료된 경우, 특별한 사정이 없는 한 원칙적으로 현 임차인은 그가 임차하였을 때의 상태로 임차목적물을 반환하면 되고 종전 임차인 등이 설치한 부분까지는 원상회복할 의무가 없다고 하면서, 여기서 특별한 사정이란 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상

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[언론보도] 눈덩이처럼 불어나는 경매…10월 누적 접수 4년만에 최대 (헤럴드경제)

법무법인 명도입니다. 눈덩이처럼 불어나는 경매…10월 누적 접수 4년만에 최대 헤럴드경제-서영상기자 법무법인 명도 강은현 경매연구소장이 2023년 12월 01일자 헤럴드경제 "눈덩이처럼 불어나는 경매…10월 누적 접수 4년만에 최대" 언론보도에 대한 언론사의 요청에 따라 인터뷰하였습니다. 원문 중 인터뷰 내용 발췌 법원에 신규로 경매를 신청한 건수가 최근 들어 크게 늘어나는 것으로 나타났다. 내리지 않는 고금리와 경기 침체 여파로 대출 상환에 어려움을 겪는 차주들이 늘어난 영향이다. 특히 경기가 더 악화돼 부채상환을 위한 급매도 팔리지 않는 거래절벽이 오는 때는 경매 물건이 더 크게 늘 수도 있다고 전문가들은 우려한다. (중략) 전문가들은 고금리 기조 장기화 등의 영향으로 경매에 올라오는 물건들이 한동안 늘어날 것으로 예측했다. 또 경매물건 적체 현상도 지속될 것으로 전망했다. 법무법인 명도 강은현 경매연구소장은 다음과 같이 설명했다. 지난해부터 급상승한 금리의 여파가 최근 들어 본

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위반건축물의 책임주체

법무법인 명도 공민석 팀장입니다. 위반건축물의 책임주체 건물을 무허가로 증축, 개축하거나 준공 이후 개조 또는 용도변경을 하게 되는 경우 해당 건물은 건축법상 위반건축물이 되어 관할 행정청으로부터 이행강제금이 부과됩니다. 즉, 이행강제금은 위반건축물에 대한 과태료라고 생각하시면 됩니다. 이행강제금이란? 이행강제금은 건물의 시가표준액 100분의 10에 해당하는 돈을 내야 하고 한 번만 내면 끝이 아니라 시정이 완료될 때까지 부과됩니다. 또한 앞으로 이 가중비율도 매년 지속적으로 가산되어 적용될 예정입니다. 기본적으로 건축법상 행정청에서 이행강제금을 부과할 때 부과 주체는 건축주, 소유자, 관리자를 선택적으로 부담하게 할 수 있으나, 실무상 행정청은 그 위반건축물이 누가, 언제, 어떻게 설치하였는지 명확히 알 수 없으므로 현재의 소유자에게 부과하는 것이 일반적입니다. 보통 임대인과 임차인은 이행강제금의 부과가 예고된 후 분쟁이 시작되는데, 임차인이 설치하고 임대인의 동의 유무에 따라 책

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담보신탁, 상가 점유자 파악

법무법인 명도 박일권 팀장입니다. 담보신탁, 상가 점유자 파악 우선수익자(이하 금융기관)의 상가용 건물(이하 상가)에 대한 부동산 담보신탁 대출 이후, 전 소유자(이하 위탁자)는 수탁자(이하 신탁사) 및 금융기관의 동의를 얻지 않고 불법적으로 임대차하는 경우가 많습니다. 위탁자가 주거용 건물에 불법 임대차를 주는 경우, 세입자는 대부분 전입신고를 하기 때문에 현재 누가 점유하고 있는지 특정하기가 수월합니다. 상가의 경우 주거용 건물의 ‘전입’과 같이 누가 점유하는지를 파악하는 건 ‘사업자등록’입니다. 상가건물 임대차 현황서 상가의 사업자 등록자가 누구인지 파악하는 방법에 대해서는 ‘상가건물 임대차 현황서’를 발급받으면 된다는 사실을 아는 사람은 많습니다. 그런데 문제가 있습니다. 전입세대 열람내역은 말 그대로 부동산에 전입된 사람을 확인할 수 있습니다. 그러나 상가건물 임대차 현황서는 해당 부동산에 사업자등록이 되어 있는 사람을 조회할 수 있는 게 아니라 확정일자를 받은 사람을 확인

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대체집행문이 무엇인가요?

법무법인 명도 서권필 부장입니다. 대체집행문이 무엇인가요? 임대인은 1년여 동안 마음고생 끝에 승소 판결을 받았습니다. 판결문 상 주문은 아래와 같습니다. 1. 피고는 원고에게 별지목록 기재 부동산 중 1항의 부동산을 철거하고, 같은 별지목록 기재 부동산 중 2항의 부동산을 인도하라. 2. 소송비용은 피고가 부담한다. 3. 제 1항은 가집행할 수 있다. ※ 주문 제1항의 1항 부동산은 건물, 2항 부동산은 토지입니다. 임대인은 피고에게 판결문이 도달되자마자 법원에서 집행문, 송달증명원을 발급받아 집행관사무소에 철거집행을 신청하였고, 다음날 대체집행문이 빠졌다고 대체집행문과 확정증명, 송달증명원을 추가로 제출하라는 전화를 받았습니다. 대체집행문이 무엇인가요?라고 물었으나 철거하려면 대체집행문이 있어야 한다라는 대답뿐 이 상태에서는 철거 집행을 할 수 없다고 답변을 들었습니다. 대체집행문은 무엇이고, 선고까지 받았는데 왜 추가로 필요할까요? 그리고 임대인은 어떠한 절차를 밟아야 할까요?

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계약해지 합의 후 임차인이 변심하여 계약갱신을 요구한다면?

법무법인 명도 이준호 컨설턴트입니다. 계약해지 합의 후 임차인이 변심하여 계약갱신을 요구한다면? 상가는 물론이고 주거의 경우에도 경제 상황으로 인해 급변하는 상황이 많이 발생하곤 합니다. 따라서 임대인과 임차인은 계약내용을 바꾸기도 하고 기존 계약내용과 다른 합의를 하기도 합니다. 오늘은 계약해지에 대해 쌍방 합의하였으나 일방적으로 합의의사를 철회하면 어떻게 되는지 알아보겠습니다. 계약 해지에 대한 쌍방 합의 임대인 A 씨는 임차인 B 씨와 2년을 기간으로 하는 상가임대차계약을 체결하였습니다. 이후 임차인 B 씨는 열심히 상가를 운영하고 있었습니다. 해당 건물에는 임차인 B 씨 외 다수의 임차인들이 상가를 운영하고 있었는데요, 임대인은 건물에 누수가 발생되고 있고 노후되어 안전상의 문제가 있다는 진단을 받게 됩니다. 따라서 임대인 A 씨는 임차인들을 만나 자초지종을 설명하며 재건축 및 보수공사를 위해 계약을 더 이상 갱신할 수 없다고 통지하며 존속 중인 계약기간이 끝나면 임대인에게

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담보신탁과 소유권이전등기청구권 압류 사건[2022. 12. 15. 선고 2022다247750 판결]

법무법인 명도 이상옥 변호사입니다. 담보신탁과 소유권이전등기청구권 압류 사건 2022. 12. 15. 선고 2022다247750 판결 기본적 사실관계는 다음과 같습니다. 위탁자인 A는 이 사건 부동산에 관하여 수탁자인 피고와 사이에 담보신탁계약을 체결함. 위 담보신탁계약의 특약상, 매수대금을 완납한 매수인에 대한 소유권이전은, 우선수익자의 서면요청에 따라 수탁자가 매도인의 책임을지지 않고, 수분양자(매수인)에게 직접 이전할 수 있음. 원고들은 A의 채권자들로서, 이 사건 부동산 중 일부 호실에 관한여 신탁계약 해지를 원인으로 한 소유권이전등기청구권 압류 및 가압류 결정이 내려짐 피고는 위 압류 및 가압류 결정 이후, 우선수익자와 A의 요청에 따라 위 일부 호실에 관하여 매매를 원인으로 매수인에게 소유권이전등기를 경료하여 줌 소유권이전등기청구권에 대한 압류가 있으면 변제금지의 효력에 따라 제3채무자는 채무자에게 임의로 이전등기를 이행하여서는 아니 되나, 이러한 압류에는 청구권의 목적물

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임대차계약 시 제소전화해를 진행한다면

법무법인 명도 김예소 컨설턴트입니다. 임대차계약 시 제소전화해를 진행한다면 제소전화해란? 일반 민사분쟁이 소송으로 발전하는 것을 방지하기 위하여 소제기 전에 지방법원 단독판사 앞에서 화해를 성립시키는 절차. 임대차계약 이후 분쟁의 소지를 방지하기 위하여 사전에 판결과 같은 효력이 있는 “화해조서”를 받는 것입니다. 예를 들어 간단히 설명하겠습니다. 꼬마빌딩의 소유자인 김명도님은 새로운 임차인 나임차님과 임대차계약을 진행하게 됩니다. 그러나 계약체결을 원하는 나임차님은 계속하는 말을 바꾸고 부정적인 말들을 하여 왔습니다. 이에 김명도님은 임대차계약 체결 이후 나임차님과 언젠가 한 번은 꼭 법률적 분쟁이 생길 것 같다는 생각을 하게 되었고, 김명도님은 나임차님에게 제소전화해 절차를 진행하는 조건으로 임대차계약을 체결하였습니다. 이후 김명도님의 예상대로 나임차님은 월세를 미납하기 시작하였고 연락도 받지도 않았습니다. 김명도님은 명도소송을 진행해야 할까요? 계약 조건대로 제소전화해를 진행했

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임차권등기명령 신청방법

임차권등기명령 신청방법 먼저 임차권등기명령신청을 할 수 있는 요건부터 살펴보겠습니다. 임차권등기명령신청 요건 임대차가 종료된 후 보증금이 반환되지 않는 경우 임차인은 임대차가 종료되어야 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 즉, 계약기간의 만료로 임대차가 종료된 경우는 물론, 해지통고에 따라 임대차가 종료되거나 합의 해지된 경우에도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 임대차 보증금 반환 받지 못한 경우 보증금 전액은 물론 그 일부를 받지 못하더라도 신청할 수 있습니다. 임차권등기명령신청 방법 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 임차권등기명령신청서 작성시 다음 사항을 기재하여 접수하면 됩니다. 임차권등기명령신청서 사건의 표시 임차인과 임대인의 성명 주소 임차인의 주민등록번호 대리인이 신청할 때는 그 성명과 주소 임대차의 목적인 주택 또는 건물의 표시 (주택 또는 건물의 일부인 경우 도면 첨부) 반환받지

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명도소송 시 가처분의 필요성

명도소송 시 가처분의 필요성 가처분 뜻 가처분이란 금전채권 이외의 권리 또는 법률관계에 관한 확정판결의 강제집행을 보전하기 위한 집행보전제도입니다. 대표적으로 명도소송을 준비하다보면 '부동산점유이전금지가처분', '부동산처분금지가처분' 등이 있습니다. 명도소송 시 가처분의 필요성 명도소송에서 승소한 임대인이 임차인에게 강제집행을 하려는데, 임차인이 아닌 제3자가 점유하고 있다면, 승소판결문이 있어도 강제집행을 할 수 없습니다. 원칙적으로 판결문의 효력은 판결문에 기재된 당사자(임차인)에게만 미치기 때문에, 다시 제3자를 상대로 소송을 진행해야합니다. 소송기간이 상당하기 때문에 그 사이 점유를 이전하면 임대인은 속수무책일텐데요. 이때 ‘부동산점유이전금지가처분’은 인도청구(명도소송)에서 현 점유자(임차인)가 점유자를 변경하여 강제집행을 할 수 없게 하는 것을 방지하고 집행의 기간을 단축시키는 장치 역활을 할 수 있습니다. 가처분신청 방법과 절차 가처분신청은 부동산소재지 관할법원에 제출하면

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실거주 거짓말한 임대인의 손해배상책임 II

법무법인 명도 강미진 변호사입니다. 실거주 거짓말한 임대인의 손해배상책임 II 임대인이 실거주를 이유로 임대차계약의 갱신을 거절해 놓고 실제로는 제3자에게 집을 “매도”했다면, 이때 임차인은 임대인에게 손해배상청구를 할 수 있을까요? 2023. 2. 15. 자 칼럼에서 이 질문에 대한 답을 드린 적이 있습니다. 실거주 거짓말한 임대인의 손해배상책임 실거주 거짓말한 임대인의 손해배상책임 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 강미진 변호사입니다. 임대인이... blog.naver.com 이번에는 좀 다른 사례를 소개해 보고자 합니다. 임대인이 실거주 목적으로 기존 임차인에게 계약갱신 거절을 통보해놓고 이후 다른 임차인과 새 임대차 계약을 맺었더라도 “기존 임차인이 계약갱신 요구 자체를 하지 않은 경우”, 이때도 임차인은 임대인에게 손해배상청구를 할 수 있을까요? 임차인이 계약갱신요구를 하지 않은 경우 임대인이 실거주를 이유로 먼저 계약갱신 거절 의사를 밝혔고, 임차인은 이러한 임대인의 말을

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[위촉소식] 정비사업 상설자문단 자문위원 위촉(정민경 대표변호사)

법무법인 명도입니다. 법무법인 명도 정민경 대표변호사가 2023년 11월 13일 서울주택도시공사 "정비사업 상설자문 위원" 으로 위촉되었습니다. 정비사업 상설자문단 활동 정비사업 중 각종 분쟁 · 소송사례 관련 정보 제공 및 법률자문 정민경 대표변호사는 위촉기간 동안 정비사업 상설자문단 자문위원으로 활동할 예정입니다. 감사합니다. 체계적인 명도소송 자문이 필요하다면? 법무법인 명도는 전문변호사와 대표집행관 출신 법무사, 국내 최고 수준의 경매전문가, 수천 건의 업무를 수행한 우수한 실무진이 사건을 다르게 생각하고, 바르게 해결하고 있습니다. 명도관련 체계적인 법률자문이 필요하다면 법무법인 명도에 문의하세요! 명쾌한 해답을 제시해 드리겠습니다. 법무법인 명도 서울특별시 서초구 반포대로23길 26 1층, 2층 이 블로그의 체크인 이 장소의 다른 글 2023년 11월 24일 기준 의뢰현황 판결결정 8,161건 5,881건 본 게시물의 저작권은 법무법인 명도에 있으며, 출처를 밝히는 경우

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명도집행(강제집행) 목적과 비용

명도집행 (강제집행) 목적과 비용 명도소송의 목표는 목적물을 인도받는 것입니다. 임차인이 목적물을 자진 인도하면 좋겠지만, 사실상 소송비용 등을 협의하기 위하여 점유기간을 최대한 지연시키는 경우가 많습니다. 진행 상황과 기회비용을 따져보는 것도 좋겠지만 임대인의 계획대로 진행해야 목적물을 안전하게 인도받을 때까지 임차인에게 휘둘리지 않을 수 있습니다. 명도집행비용 (강제집행비용) 명도집행(강제집행)을 진행하기 전 강제집행 수임료 외에 다른 비용들도 궁금하실 텐데요. 강제집행 수임료 외에는 집행실비가 있습니다. 대표적인 집행실비는 집행예납금, 노무비용, 개문비용, 열쇠교체비용, 운송(화물차)비용, 보관비용, 폐기비용 등이 있습니다. 이 중 강제집행 후 집행비용확정결정신청을 통해 집행예납금, 노무비용, 개문비용, 운송비용, 보관비용 등 상대방에게 청구할 수 있습니다. 법무법인 명도의 강제집행 현장 '우리의 문제는 현장에 답이 있다.' 명도의 문제는 결국 사람 간의 문제이고 이는 현장에서

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낙찰자는 현재의 임차인에게는 임대하지 않는 게 상책!

법무법인 명도 이재석 명도연구소장입니다. 낙찰자는 현재의 임차인에게는 임대하지 않는 게 상책! 사례 (1) 오랫동안 권리분석, 물건분석, 비용분석을 하고 입찰한 끝에 드디어 다세대주택을 낙찰받았다. 대금을 납부한 다음 날 낙찰받은 주택을 찾아갔다. (2) 임차인을 어떻게 내보내지? 터무니없는 이사비를 부르면 어떻게 하지? 한 발짝도 움직일 수 없으니 배 째라고 하면 어떻게 하지? 별의별 생각을 다 하면서 떨리는 손가락으로 초인종을 눌렀다. 아무리 심호흡을 해도 쿵쾅거리는 심장은 이제 터지기 일보 직전이다. (3) 웬걸, 50세 전후로 보이는 남자는 순순히 문을 열어주며 들어오라고 한다. 왠지 느낌이 좋았다. 터질 것 같은 심장도 조금은 진정되었다. (4) 그 남자는 자신이 낙찰받으려고 했는데 당신이 더 높은 가격을 썼다면서 제안을 한다. 현재 보증금 1억 원, 월세 100만 원에 살고 있었는데, 보증금 5,000만 원, 월세 120만 원에 계속 살고 싶다고…. (5) 이어서, 1주일

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상가임대차보호법의 임대차기간

법무법인 명도 이동연 차장입니다. 상가임대차보호법의 임대차기간 이번에는 상가건물 임대차보호법의 임대차기간에 대하여 알아보도록 하겠습니다. 일반적으로 임대차계약을 체결할 때, 기간은 당사자 간의 협의에 따라 얼마든지 달리 정할 수 있습니다. 하지만 상가임대차의 경우 꼭 그렇지는 않습니다. 그 이유는 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상임법’이라 합니다)에서 정한 임대차기간이 있기 때문입니다. 상임법에서는 기간을 정하지 않거나 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 정하였는데, 이 규정은 임차인을 보호하기 위한 취지로 만들어진 것인 만큼 임대인과 달리 임차인은 1년 미만으로 정한 임대차기간의 유효함을 주장할 수 있도록 하였습니다. 예를 들어 상임법이 적용되는 상가임대차에서 6개월로 임대차기간을 약정하였을 경우, 임대인의 갱신거절통보가 임차인에게 적법하게 도달되었다고 하더라도, 임차인이 이를 부인하면서 1년의 기간을 주장할 경우에는 특별한 사정이 없는 한 임대차기간은 1년으로 적용되는

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[업무협약] 인재양성과 기술개발 협력을 통한 상호 발전을 위한 업무협약(서일대학교)

법무법인 명도입니다. 법무법인 명도, '서일대학교' 와 업무협약 체결 주요협업 사항 - 산업현장에서 요구되는 우수한 기술 인력 양성 - 연구 활동, 기술정보의 교환 및 위탁교육 법무법인 명도는 서일대학교와 2023년 11월 03일 인재 양성과 제반 업무의 협력을 통한 상호 발전을 위한 업무협약(MOU)을 체결했습니다. 이번 협약을 바탕으로 국가 산업 발전에 필요한 인재 양성과 기술교육 체제의 연계성을 강화하고 산학협력에 의한 기술 개발 및 제반 업무 협력을 통해 상호 발전적인 산학협력을 구축하고 운영할 예정입니다. 명도관련 체계적인 법률자문이 필요하다면? 법무법인 명도는 전문변호사와 대표집행관 출신 법무사, 국내 최고 수준의 경매전문가, 수천 건의 업무를 수행한 우수한 실무진이 사건을 다르게 생각하고, 바르게 해결하고 있습니다. 명도관련 체계적인 법률 자문이 필요하다면, 법무법인 명도에 문의하세요! 법무법인 명도가 함께하겠습니다. 법무법인 명도 서울특별시 서초구 반포대로23길 26

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[언론보도] 129억 펜션단지 19억까지 내려갔다…80% 덤핑 할인에도 파리 날리는 이유(헤럴드경제)

법무법인 명도입니다. 129억 펜션단지 19억까지 내려갔다…80% 덤핑 할인에도 파리 날리는 이유 헤럴드경제-신혜원기자 법무법인 명도 강은현 경매연구소장이 2023년 11월 12일자 헤럴드경제 "129억 펜션단지 19억까지 내려갔다…80% 덤핑 할인에도 파리 날리는 이유" 언론보도에 대한 언론사의 요청에 따라 인터뷰하였습니다. 원문 중 인터뷰 내용 발췌 2018년부터 6년째 경매 절차를 밟고 있지만 거듭되는 유찰에 가격이 약 129억원에서 19억원까지 떨어진 펜션단지가 있어 시장의 관심이 쏠린다. (중략) 통상 경매시장에서 십여 차례 유찰이 되는 경우는 복잡한 권리관계가 작용하는 경우가 많지만 펜션단지는 그와 다른 사례라는 해석이다. 현재 임차인은 2명으로 보증금이 각 1000만원 수준이고, 배당신청을 하지 않았다. 또한 한 건설사에서 해당 물건에 대해 유치권을 신고한 상태이지만 성립되기 어렵다는 분석이다. 유치권 신고가 성립되면 낙찰자는 공사대금까지 추가로 인수하게 된다. 법무법인

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경매 시 유념해야 할 점들

법무법인 명도 강은현 경매연구소장입니다. 경매 시 유념해야 할 점들 적어도 법과 제도만 놓고 보면 경매의 진입장벽은 거의 사라졌다고 봐도 무방합니다. 그러나 여전히 일부에서는 자신의 능력과 경험을 과신한 나머지 낭패를 보는 사례가 적지 않습니다. 실패는 아주 사소한 곳에서 찾아옵니다. 입찰에 나서기 전 실수를 최소화하기 위해서 명심해야 할 사항들을 모아 보았습니다. 법무법인 명도 강은현 경매연구소장 첫째, 권리분석을 철저하게 하라 경매의 기본은 권리분석입니다. 한때 경매사고의 90%가 권리분석 잘못에서 기인한 적도 있습니다. 지금은 많이 줄었지만 여전히 기초적인 권리 분석을 소홀히 해 낭패를 보는 경우가 적지 않습니다. ‘말소기준등기’와 ‘대항력’만 제대로 알아도 경매사고의 70%는 비껴갈 수 있습니다. 둘째 발품을 팔고 또 팔아라 8월 22일 안산지원 6계에서는 안산시 단원구 대부북동에 있는 임야 6,550가 5억 7,312만 원에 경매 나왔습니다. 2명이 참여해 유 모 씨가 최초

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내용증명 효력과 송달방법

내용증명 효력과 송달방법 내용증명이란? 발송인이 수취인에게 어떤 내용의 문서를 언제 발송하였다는 사실을 우체국에서 공적으로 증명하는 특수취급 우편제도입니다. 내용증명 우편물은 등기통상으로 취급되어 배달 기록을 남기고 있으며 언제 배달하였다는 것을 증명하는 '배달증명' 우편물로 발송하면 안전합니다. 내용증명 효력 내용증명 그 자체로서 직접적인 법적 효력이 발생하지 않습니다. 우편관서에서는 문서내용과 발송 사실만 증명해 줄 뿐, 발신인의 일방적인 의사표시 방법 중 하나입니다. 다양한 의사표시 방법 중 왜 내용증명을 보내야 할까요? 개인 상호 간에 있어서 채권·채무의 이행 등 권리의무의 득실 변경에 관하여 발송되는 우편물의 문서내용을 후일 분쟁 발생 시 공신력 있는 문서로 증거로 남길 필요가 있을 경우와 채무자에게 채무의 이행 등을 독촉하기 하기 위하여 주로 이용되기 때문입니다. 내용증명 작성 방법이 궁금하다면 아래 Q&A를 참고해 주세요. 내용증명, 작성 방법을 알려드립니다 내용증명,

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상가권리금 소송과 요건

상가권리금 소송과 요건 상가권리금이란? 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 사람 또는 영업을 하려는 사람이 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용 대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말합니다. 이러한 권리금액은 보통 개인 간 협의 및 신규 임차인의 가치 판단에 따라 책정되므로 객관적이라고 할 순 없습니다. 상가권리금 소송 권리금과 관련된 분쟁은 권리금 계약의 당사자가 아닌 임대인에 의하여 권리금 회수기회가 박탈되는 경우에 소송을 제기할 수 있습니다. 임대인이 정당한 사유 없이 권리금 회수 기회를 방해하면 손해배상을 하도록 되어있습니다. 권리금 소송의 요건 임대차계약 종료 6개월 전부터 종료 시까지 신규임차인을 임대인에게 적법하게 주선하였을 것. 임대인의 권리금 회수 방해 행위-상가건물 임대차 보호법 제10조의 4 제1항 각 호에 해당하는 방해

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상가 장기수선충당금 반환

법무법인 명도 공민석 팀장입니다. 상가 장기수선충당금 반환? 일반적으로 아파트를 임차해서 거주하게 되면 매월 납부하는 관리비내역에 충당금에 대한 내역이 있고, 임차인은 임대차기간동안 이를 납부한 뒤 임대차계약이 종료되면 임대인으로부터 납부한 금액을 돌려받게 됩니다. 공동주택 임차인의 경우 장기수선충당금은? 주택임대차계약에서 임차인이 장기수선충당금의 반환을 요구할 수 있는 근거는 공동주택관리법 제30조(장기수선충당금의 적립) ① 관리주체는 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하여야 한다. 위 법령에 따라 장기수선충당금의 납부의무자를 ‘주택의 소유자’라고 규정하고 있기 때문인데요, 그렇다면 상가 임차인의 경우에도 임대차계약이 종료되면 납부했었던 장기수선충당금 또는 수선적립금을 돌려받을 수 있을까요? 상가 임차인의 경우 장기수선충당금 또는 수선적립금은? 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제17조의2(수

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임차인의 지위와 전세권자의 지위를 겸하고 있는 자의 대항력

법무법인 명도 유영선 고문입니다. 임차인의 지위와 전세권자의 지위를 겸하고 있는 자의 대항력 최선순위 전세권자로서의 지위와 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인으로서의 지위를 함께 가지고 있는 사람이 전세권자로서 배당요구를 하여 전세권이 매각으로 소멸된 경우, 변제받지 못한 나머지 보증금에 기하여 대항력을 행사할 수 있을까요? 법무법인 명도 유영선 고문 사례 이에 관한 사례를 살펴보겠습니다. 갑은 임차 주택에 1순위로 전세권설정등기를 마치고, 다음날 전입신고를 하고 입주하여 주택임대차보호법상 대항력도 갖추고 있었습니다. 그런데 을이 이 주택에 대하여 강제경매신청을 하였고, 갑은 전세권자로서 권리신고 및 배당요구를 하였으며, 병이 낙찰받고 갑을 상대로 부동산인도명령을 신청하였으나 법원은 이를 기각하였습니다. 이와 같이 갑이 임차 주택에 관하여 전세권설정등기를 마치고 이후 전입신고를 하고 입주하여 주택임대차보호법상 임차인 지위와 전세권자 지위를 겸하고 있는 상태에서, 이 주택에 대한

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[종료] 12월 명도스터디 회원모집 (접수마감 : 12/1)

명도스터디입니다. 11월 명도스터디 리뷰 [후기] 11월 스터디 리뷰 명도스터디입니다. 11월 명도스터디(5회차)는 총 25명의 회원분들과 함께 진행됐습니다. 1부는 서울고등법원 이사관이신 박진현 회원님의 발제가 진행됐습니다. 박진현 ... cafe.naver.com 명도스터디를 소개합니다. 명도스터디는 경매, 강제집행, 임대차보호법, Money에 대한 공부를 위하여 변호사, 집행관/사법보좌관 출신 법무사, 경매전문가 등이 한 자리에 모여서 다양한 주제로 자유롭게 토론하는 모임입니다. 다양한 경험을 가진 전문가들이 만나 서로의 경험을 공유하고 함께 성장하고 있습니다. 명도스터디 구성 명도스터디는 발제자를 중심으로 진행되는 1주제와 머니스터디를 다루는 2주제로 나누어 진행됩니다. 1주제는 회원이 직접 자유롭게 발제할 수 있으며, 발제시간 이후 토론 시간을 통해 평소 궁금했던 점, 해결되지 못했던 점 등을 발제자, 전문가에게 자유롭게 질문하고 함께 토의할 수 있습니다. 2주제는 회원이

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임차권등기명령신청시기와 신청방법

임차권등기명령신청 시기와 방법 임차권등기명령신청 많이 들어봤는데 언제 어떻게 해야 하는지 궁금하신 임차인분들이 많으십니다. 임대차 기간이 만료되었음에도 불구하고 임차인이 보증금을 돌려받지 못하고 이사하게 되면, 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권이 상실되기 때문에 보증금을 돌려받기 어려워집니다. 이러한 문제를 방지하기 위해 임차권 등기는 임차인이 이사를 해도, 대항력 및 우선변제권이 유지할 수 있는 제도입니다. 임차권등기명령신청시기 임차권등기명령은 언제 신청할 수 있을까요? 임대차가 종료된 후 보증금을 받지 못한 임차인만 신청할 수 있습니다. 1. 임대차가 끝난 후 2. 보증금이 반환되지 않는 경우 임대차가 끝났다는 것은 계약 기간의 만료로 임대차가 종료된 경우는 물론, 해지통고에 따라 임대차가 종료 되거나 합의 해지된 경우에 보증금이 반환되지 않는다면 임차인은 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 임차권등기명령신청은 임대인의 동의없이 임차인이 신청할 수 있습니다. 임차권등기명령

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명도소송, 손해를 최소화하는 방법

명도소송을 하는 이유 명도소송을 고민하는 임대인 입장에선 이미 임차인과의 신뢰관계가 깨졌으므로, 임대차계약을 이어나갈 수 없어 임차인이 나가야 하는 사유가 명백할 것입니다. 그러나, 명도를 거부하는 임차인에게 신뢰관계가 깨졌다는 사유만으로 강제로 내보낼순 없겠죠. 신뢰관계는 주관적이므로 법률에 따라 신뢰관계의 파탄에 누가 더 책임이 있는지 등을 객관적이고 종합적으로 살펴 판단이 되어야 할 것이고, 이러한 판단은 법원을 통해 받아야 합니다. 명도소송은 무엇인가요? 명도소송은 쉽게 설명하면 세입자를 내보내는 소송입니다. 월세를 3개월 이상 연체한 상가 임차인에 대해 명도소송을 진행한다면 임대인은 상가건물임대차보호법 제10조의8에 근거하여 임대차계약의 해지를 통보할 수 있고, 임대차계약이 해지됐음에도 불구하고 임차인이 건물에서 나가지 않는다면 임차인을 상대로 명도소송을 진행해야 합니다. 상가건물 임대차보호법 ( 약칭: 상가임대차법 ) [시행 2022. 1. 4.] [법률 제18675호,

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[법무법인 명도] 신입 · 경력사원 채용공고

안녕하세요, 법무법인 명도입니다. DIFFERENT WAY OF SOLVING 명도 잘하는 사람들이 있는 곳, 법무법인 명도와 함께 할 따뜻한 인재를 찾습니다. 모집분야 사건관리담당자 2명 사건관리 담당자란? 법무법인 명도에서 진행하는 사건에 대한 관리업무 일체 및 고객소통 업무를 담당합니다. 근무형태 · 정규직(수습기간 3개월) · 주 5일 근무(공휴일 휴무) · 근로시간 09:00 ~ 19:20 (점심시간 12:00~13:00) 일 필수 근로시간 8시간이며, 잔여 근무시간은 자율근무로 합니다. · 연봉 39,240,000원(세전 / 식대포함), 퇴직금 별도 단, 수습기간의 급여는 70%만 지급됩니다. 복리후생 · 자유로운 연차 사용 · 하계휴가비, 명절귀향비 지급 · 오락기, 안마기, 맛있는 간식이 구비된 휴게실 · 매월 건강관리비 지급(미션 달성 시) · 지방 출장 시 KTX 특실 이용 · 연 1회 MT · 4대 보험 가입 및 퇴직연금 제도 운용 · 배우자 출산휴가, 육아휴직

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집행관의 입장

법무법인 명도 서권필 부장입니다. 집행관의 입장 집행관의 권한과 책무 집행관은 요건을 갖춘 강제집행신청이 있으면 집행을 실시해야 합니다. 집행관이 집행기관으로서 명도집행을 하기 위해서는 집행권원에 표시된 채무자가 목적물을 점유하는지를 스스로 조사·판단해야 할 권한과 책무가 있습니다. 이때 집행관은 채무자가 목적물을 점유할 개연성을 인정할 수 있는 외관과 징표에 의하여서만 판단할 수 있을 뿐이고, 실질적 조사권은 없더라도 집행관이 집행권원 등 관련 자료를 조사하면 쉽게 그 점유관계를 판단할 수 있는 경우 이를 조사·판단해야 합니다. 강제력 행사 강제집행을 하는 집행관은 강제력을 행사해서라도 집행을 실시해야 합니다. 첫째, 집행관은 집행 목적 부동산의 출입문 등이 잠겨 있으면 영장 없이도 채무자의 의사에 반하여 또는 그의 저항을 배제하고 그 문을 열거나 열쇠기술자로 하여금 열게 할 수 있습니다. 둘째, 영장 없이도 채무자의 의사에 반하여 또는 그의 저항을 배제하고 집행목적 부동산을 스스

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임대차계약 해지사유에 해당하는“무단 구조 · 용도 변경”

법무법인 명도 강미진 변호사입니다. 임대차계약 해지사유에 해당하는“무단 구조 · 용도 변경” 상가건물 임대차 계약서는 통상 “임차인은 임대인의 동의 없이 임차 상가건물의 구조·용도 변경 및 전대나 임차권 양도를 할 수 없다"라는 조항과 이를 위반하였을 때 임대차 계약을 해지할 수 있다는 조항이 함께 들어가 있습니다. 그렇다면 임대차계약 해지사유에 해당하는“무단 구조 · 용도 변경”은 어떤 경우일까요? 민법에서 규정하는 임대차계약 해지 사유 민법이 임대차계약의 해지사유로 규정하고 있는 것은, 임차인의 의사에 반하는 보존행위로 임차의 목적을 달성할 수 없을 때(625조), 임차물의 일부멸실로 임차 목적을 달성할 수 없을 때(627조), 임대인의 동의를 얻지 않고 전대한 때(630조), 2기의 차임액에 달하는 차임액을 연체한 때(640조)로, 임차인 또는 임대인의 채무불이행으로 상대방이 계약의 목적을 달성할 수 없거나 달성할 수 없는 위험에 처한 때입니다. 이와 같은 민법의 태도에 비추어

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[언론보도] “북적이는 경매법정 90%가 ‘구경꾼’이었다” 텅빈 입찰함 (헤럴드경제)

법무법인 명도입니다. “북적이는 경매법정 90%가 ‘구경꾼’이었다” 텅빈 입찰함 헤럴드경제-서영상기자 법무법인 명도 강은현 경매연구소장이 2023년 10월 26일자 연합뉴스 "“북적이는 경매법정 90%가 ‘구경꾼’이었다” 텅빈 입찰함" 언론보도에 대한 언론사의 요청에 따라 인터뷰하였습니다. 원문 중 인터뷰 내용 발췌 최근 높아진 금리와 경기침체 우려 속 관망세로 돌아선 투자자들 때문에 선행지표로 여겨지는 경매시장에도 한파가 찾아온 분위기다. 대출 금리인상으로 매수자들의 부담이 커지면서 투자수요가 크게 위축된 것으로 풀이된다. (중략) 이날 경매가 진행된 물건 79개중 낙찰된 물건은 22개에 불과했다. 낙찰률이 25.8% 수준이다. 전문가들은 경기가 좋지 않을 때도 낙찰률의 마지노선을 30% 수준으로 파악하는데 20% 중반은 처첨한 수준이라는 평가다. (중략) 법무법인 명도 강은현 경매연구소장은 다음과 같이 설명했다. 이날 매각된 매물들도 응찰자가 단 한명에 불과한 것이 절반을 넘었다

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부동산담보신탁 전세사기

법무법인 명도 박정현 컨설턴트입니다. 부동산담보신탁 전세사기 요즘 부동산 전세사기 피해를 당하신 세입자분들의 사례가 매스컴을 통해 많이 알려졌습니다. 그중 한 가지는 부동산담보신탁을 이용한 사례입니다. 전세사기 피해 사례 사기 피해를 보게 되는 과정 대부분은 아래와 같습니다. A 씨(이하 위탁자)는 B 수탁자(이하 신탁사)와 본인 소유의 부동산의 소유권을 담보로 하여 부동산담보신탁계약을 맺고, 해당 부동산의 소유자는 위탁자 A 씨에서 B 신탁사로 소유권이 이전됩니다. 위탁자 A 씨는 신탁계약 시 발급받은 수익권증서로 C 은행(우선 수익자)에서 대출받습니다. 이후 임차인 D 씨는 주변 시세보다 훨씬 저렴한 해당 부동산을 B 신탁사와 C 은행에 동의를 얻지 않고, 위탁자 A 씨와 임대차계약을 맺습니다. 새로운 집에 이사를 온 임차인 D 씨는 전입신고 및 확정일자까지 마치고 걱정 없이 살아가지만, 시간이 얼마 지나지 않아 위탁자 A 씨는 C 은행에 대출 상환을 하지 않아 기한이익을 상실하

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명도집행(강제집행) 절차와 집행 포인트

명도소송 재판에서 승소했어요! 이제 임차인 내보낼 수 있나요? 보통 재판에서 승소하면 모든 게 다 해결된다고 생각하겠지만, 임차인 또는 점유자가 자발적으로 이사를 나가지 않는다면 강제로 쫓아낼 수 없습니다. 판결 이후 집행권원(판결, 화해조서, 인낙조서, 조정조서, 확정된 지급명령, 공정증서 등) 을 바탕으로 임차인 또는 점유자 상대로 부동산에 대한 명도집행(강제집행)을 진행해야 합니다. 명도집행(강제집행)은 부동산 내부에 있는 임차인 또는 점유자의 유체동산을 반출하여 임대인에게 부동산의 점유를 이전하는 절차로, 이 절차까지 밟아야 제대로 부동산을 인도받을 수 있습니다. 명도집행(강제집행) 절차는 어떻게 진행되나요? 강제집행 절차는 크게 다음과 같습니다. 강제집행 신청 - 부동산 소재지 관할 법원 집행관실에 강제집행 신청서를 접수하고, 비용을 납부하면 집행일자가 지정됩니다. 계고집행 - 보통 1-2회의 부동산인도고지(계고집행) 절차가 진행됩니다. 일정 기간 동안 임차인에게 자진인도

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[인사영입] 경력변호사 영입(노경국)

법무법인 명도입니다. 경력변호사 영입 법무법인 명도는 노경국 변호사를 영입하였습니다. 약력사항 現) 사단법인 한중법학회 학술집행 이사 前) 국민권익위원회 행정심판 과정 수료 고려대 홍콩대 해상법 과정 수료 국제 상거래법 전문과정 인증 취득 헌법재판연구원 실무연수 서울대 법과대학원 회사법 전공 수료 서울대 법대 졸업 부동산명도소송 도움이 필요하다면? 법무법인 명도는 전문변호사와 대표집행관 출신 법무사, 수천 건의 업무를 수행한 우수한 실무진이 사건을 다르게 생각하고, 바르게 해결하고 있습니다. 명도소송부터 강제집행까지 체계적인 명도서비스 도움이필요하다면 법무법인 명도에 문의하세요! 명쾌한 해답을 제시해 드리겠습니다. 법무법인 명도 서울특별시 서초구 반포대로23길 26 1층, 2층 이 블로그의 체크인 이 장소의 다른 글 본 게시물의 저작권은 법무법인 명도에 있으며, 출처를 밝히는 경우 재배포가 가능합니다. [면책공고] 블로그상 모든 정보는 사견임을 알려드립니다.

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강제집행 신청 취하 후 그때까지 지출한 비용에 관한 집행비용액확정결정

법무법인 명도 정현종 변호사입니다. 강제집행 신청 취하 후 그때까지 지출한 비용에 관한 집행비용액확정결정 명도소송을 제기한 후 승소확정판결을 받으면 그에 기해 강제집행을 할 수 있습니다. 강제집행을 진행하기 위해서는 비용이 들어가기 마련인데요. 강제집행비용 강제집행에 필요한 집행비용은 채무자가 부담하는 것이 원칙입니다(민사집행법 제53조 제1항). 민사집행법 제53조(집행비용의 부담) ① 강제집행에 필요한 비용은 채무자가 부담하고 그 집행에 의하여 우선적으로 변상을 받는다. 그런데 강제집행에 필요한 비용은 우선 채권자가 법원이 정하는 금액을 예납하여야 합니다. 민사집행법 제18조(집행비용의 예납 등) ① 민사집행의 신청을 하는 때에는 채권자는 민사집행에 필요한 비용으로서 법원이 정하는 금액을 미리 내야 한다. 법원이 부족한 비용을 미리 내라고 명하는 때에도 또한 같다. 즉, 강제집행을 신청하고 강제집행을 하기 위하여는 채권자는 우선 강제집행에 필요한 비용을 예납하여야 하고, 추후 채

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명도소송 뜻과 필요한 명도소송비용은?

명도소송 뜻과 소송기간동안 필요한 명도소송비용은? 명도소송이란? 명도소송은 무엇이고 어떤 경우에 해야 할까요? 우선 명도소송 뜻을 살펴보겠습니다. 부동산을 점유할 수 있는 권리를 상실한 임차인이 부동산 인도를 거부하는 경우 임차인이 아닌 제3자가 불법으로 점유하는 경우 무단으로 전대, 용도 또는 구조를 변경하는 등 임차인의 채무불이행으로 임대차 계약이 해지된 경우 임대인(소유자)이 관할 법원에 임차인 또는 점유자를 상대로 제기하여 부동산을 인도받기 위한 소송을 명도소송이라고 합니다. 판결이 확정된 후 집행권원으로 강제집행, 해당 부동산에 있는 임차인의 물건 일체를 반출하게 되는데, 이러한 행위로 비로소 임차인(점유자)의 점유가 해제됩니다. 왜 명도소송을 해야 할까요? 시간이 걸리고, 복잡한 절차 때문이라도 명도소송 '더 빨리' 시작해야 합니다. 임차인의 말만 믿고, 시간이 지날수록 손해를 보는 비용이 점점 늘어나기 때문입니다. 명도소송비용은 변호사 수임료를 말하는 건가요? 명도소송을

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부동산점유이전금지가처분 결정 이후 집행은 어떻게 진행될까요?

법무법인 명도 김예소 컨설턴트입니다. 부동산점유이전금지가처분 결정 이후 집행은 어떻게 진행될까요? 지난 칼럼(2023. 4. 12. 칼럼 참고)에서 부동산점유이전금지가처분 진행이 필요한 이유에 대하여 알려드렸었습니다. 명도소송 진행 시 부동산점유이전금지가처분 진행이 필요한 이유 명도소송 진행 시 부동산점유이전금지가처분 진행이 필요한 이유 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 김예소... blog.naver.com 오늘은 부동산점유이전금지가처분 결정 이후의 집행은 어떻게 진행되는지 알려드리고자 합니다. 우선 부동산점유이전금지가처분의 집행 가능 기간이 중요합니다! 부동산점유이전금지가처분은 신청부터 결정까지 한 달이면 끝나는 매우 빠른 절차입니다. 그렇다면 집행은 어떨까요? 부동산점유이전금지가처분의 경우에는 채권자가 결정문을 수령한 날부터 14일 이내로 진행되어야 합니다. 관할법원의 집행관실에서도 집행기한을 맞춰 집행 일정을 잡긴 하지만 우리도 기간을 체크하고 있어야 합니다. 만약 14일 내

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가처분의 뜻과 신청이유

가처분신청, 뜻은? 명도소송은 ' 임차인은 건물에서 나가라'는 소송입니다. 만약 임차인에 대한 명도소송이 끝나고, 승소하여 강제집행을 하려는데 임차인 A가 아닌 제3자인 B가 점유하고 있다면, 위 승소 판결문으로 B를 대상으로 강제집행을 할 수 있을까요? 결론적으로 불가능합니다. 그 이유는 원칙적으로 판결문의 효력은 판결문에 기재된 당사자에게만 미치기 때문입니다. 그럼, 소송을 다시 해야 하나요? 위와 같이 소송이 진행되었고, 강제집행 단계에서 점유가 이전된 사실을 알게 되었다면 현재 점유자인 B를 상대로 다시 소송 절차를 동일하게 진행해야 합니다. 점유자 B가 또다시 점유를 변경하면? 변경된 점유자를 상대로 동일한 절차를 진행해야 합니다. 점유이전행위, 제지할 방법이 없나요? 부동산점유이전금지가처분을 통해 임차인 A의 제3자에 대한 점유이전 행위를 금지할 수 있습니다. 부동산점유이전금지 가처분은 '채무자의 점유를 해제하고 집행관에게 이전한다'는 결정이 나오는데, 채무자의 점유는 이

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소유권이전등기청구권 압류의 변제금지효

법무법인 명도 이상옥 변호사입니다. 소유권이전등기청구권 압류의 변제금지효 부동산소유권이전등기청구권에 대한 압류(또는 가압류) 있는 경우 (i) 부동산소유권이전등기청구권에 대한 압류(또는 가압류) 있는 경우 이와 같은 압류는 소유권이전등기청구권이라는 채권에 대한 것이지 등기청구권의 목적물인 부동산 자체에 대한 것이 아니므로 부동산 자체의 처분을 금지하는 대물적 효력은 없는바, 따라서 제3채무자가 위 부동산의 소유권을 이전하거나 제3채무자로부터 채무자가 부동산 소유권을 이전받은 후 타에 처분하더라도, 그 이전등기를 경료한 제3자에 대하여는 취득한 등기가 원인무효라고 주장하여 말소를 청구할 수 없습니다(대법원 1992. 11. 10. 선고 92다4680 전원합의체판결). 법무법인 명도 이상옥 변호사 가등기 된 부동산소유권이전등기 청구권 일 때 (ii) 다만, 가등기 된 부동산소유권이전등기청구권에 대한 가압류의 기입등기를 마친 후 가등기에 기한 본등기와 이에 터 잡아 제3자 명의의 소유권이

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[언론보도] 전세사기 피해주택 속속 경매 나와…임차인 보증금 피해 현실화 (연합뉴스)

법무법인 명도입니다. 전세사기 피해주택 속속 경매 나와…임차인 보증금 피해 현실화 연합뉴스-서미숙기자 법무법인 명도 강은현 경매연구소장이 2023년 10월 23일자 연합뉴스 "전세사기 피해주택 속속 경매 나와…임차인 보증금 피해 현실화" 언론보도에 대한 언론사의 요청에 따라 인터뷰하였습니다. 원문 중 인터뷰 내용 발췌 정부의 전세사기 피해자 주택에 대한 경매 유예 조처에도 불구하고 최근 피해자 주택의 경매 입찰이 본격화되고 있다. 채권자인 대부·채권추심 업체들이 추가 경매 유예를 거부해 경매 절차가 진행되고, 후순위 임차인의 보증금 피해가 현실화하는 것이다. 전세사기 피해자 지원 특별법의 사각지대에서 보증금 피해를 최소화하기 위해 '셀프 낙찰'을 받거나 우선매수권을 행사하는 임차인도 나오고 있다. (중략) 그러나 위원회와 전세사기 피해자들이 경매 유예 요청을 하더라도 채권자가 채권 회수를 위해 거부하면 현실적으로 절차를 중단할 방법이 없어 앞으로 피해자 지원에 난항이 예상된다. 법무

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담보신탁, 명도소송의 활용

법무법인 명도 박일권 팀장입니다. 담보신탁, 명도소송의 활용 이데일리 보도에 따르면 전국 새마을금고 가운데 76곳이 4등급으로 자본이 부족하거나 부실자산이 많아 경영 상황이 상당히 취약한 상태라 합니다. 이 중 12곳은 ‘도산 가능성’이 잠재해있는 것으로 드러났다고 합니다. 한마디로 금고 건전성에 빨간불이 켜진 상태입니다. 지난해 말 부실채권(고정이하 여신) 비율이 5% 이상인 새마을금고 176곳을 대상으로 올해 6월 말 ‘자본 적정성 및 자산건전성 실태평가’를 분석 조사한 결과입니다. 그렇다면 부실채권의 비율은 왜 가파르게 오르고 있을까요? 여러 이유가 있으나 그 중엔 부동산 담보신탁 계약 이후 위탁자의 채무불이행 때문입니다. 위탁자의 대출금 채무가 불이행되면 매년 말 자기자본비율(BIS)을 판단함에 마이너스 요소가 됩니다. 이를 바탕으로 금융기관은 한 해 손익을 공시하게 되는데 손실이 클수록 신규 고객에게 신뢰받지 못하기에 고객 유치가 어렵게 됩니다. 요즘 금융기관 중 새마을금고

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묵시적 갱신이 된 후 전세보증금반환

묵시적 갱신이 된 후 전세보증금반환 임대차 계약기간이 끝나고 임대인이 별다른 말이 없어, 그대로 쭉 살고 있던 임차인. 임차인이 이사를 해야 할 상황이 되었습니다. 임대인에게 계약 해지를 통보하고 전세보증금을 반환해달라고 요구했지만, 임대인은 새 임차인을 구할때까지 전세금을 반환 해줄 수 없다고 합니다. 이런 상황에서 임차인은 임대인이 새 임차인을 구할 때까지 기다려야할까요? 전세보증금 반환받으려면 어떻게 해야할까요? 묵시적 갱신이란? 제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. <개정 2020. 6. 9.> ② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로

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임차권등기명령의 특징과 미치는 효과

임차권등기의 특징과 미치는 효과 임차권등기의 특징 임차권등기를 완료하면 어떤 효과가 있을까요? 임차인은 대항력과 우선변제권을 유지한 상태로 거주이전을 자유롭게 할 수 있습니다. 임차권등기명령신청은 임대인의 동의 없이 임차인이 단독으로 신청 가능합니다. 임차권등기가 된 때, 임대인이 송달을 피하거나 거부해도 그 효력은 발행합니다. 임차권등기 말소는 어떻게 할 수 있을까요? 보통 임대차계약이 종료할 때 주택의 인도와 보증금반환은 동시이행관계에 있습니다. 그렇다면 임차권등기 말소와 보증금반환은 동시이행관계일까요? 임대인은 부동산에 등기된 임차권등기를 말소하기 위해서는 보증금반환을 우선 이행하여야 합니다. 임차권등기명령신청은 임차인의 단독신청, 임차권등기 후 효력 발생 및 말소 전 보증금반환이 선행되어야 하는 임차인을 보호하는 강력한 제도입니다. 임차권등기가 미치는 효과 임차권등기는 건물등기부등본에 권리자로서 공시가 됨으로 제3자에게 확실한 권리를 행사할 수 있습니다. 건물을 매수하려는 사

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[업무협약] 여성인재양성과 제반업무의 협력을 통한 상호발전을 위한 업무협약(숭의여자대학교)

법무법인 명도입니다. 법무법인 명도, '숭의여자대학교' 와 업무협약 체결 법무법인 명도 정민경 대표변호사(좌), 숭의여자대학교 권오현 학과장(우) 주요협업 사항 - 전문적 지식과 실용적 기능 겸비한 여성인재 양성 - 대학과 산업체 간의 제반 업무 협약 법무법인 명도는 숭의여자대학교 세무회계과와 2023년 10월 25일 여성인재양성과 제반업무의 협력을 통한 상호발전을 위한 업무협약(MOU)을 체결했습니다. 이번 협약을 바탕으로 국가산업발전에 필요한 전문적 지식과 실용적 기능을 겸비한 여성인재양성과 산학협동에 의한 대학과 사업체 간의 제반업의 협력을 통해 상호발전 도모할 예정입니다. 법무법인 명도 정민경 대표변호사(좌), 숭의여자대학교 권오현 학과장(우) 명도관련 체계적인 법률자문이 필요하다면? 법무법인 명도는 전문변호사와 대표집행관 출신 법무사, 국내 최고 수준의 경매전문가, 수천 건의 업무를 수행한 우수한 실무진이 사건을 다르게 생각하고, 바르게 해결하고 있습니다. 명도관련 체계적인

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[언론보도] &quot;200만원에 2억 빌라 장만&quot; SNS에 이런 경매 글이 있는 이유(중앙일보)

법무법인 명도입니다. "200만원에 2억 빌라 장만" SNS에 이런 경매 글이 있는 이유 중앙일보 - 최현주 기자 출처: 중앙일보 법무법인 명도 이재석 명도연구소장이 2023년 10월 16일자 중앙일보 ""200만원에 2억 빌라 장만" SNS에 이런 경매 글이 있는 이유" 언론 보도되었습니다. 지난 13일 서울 중구 부영태평빌딩 컨벤션홀에서 더중앙플러스 '경매연구소by머니랩' 부동산 경매 세미나의 강연을 하였습니다. 원문 중 내용 발췌 ‘부동산 공화국’으로 불리는 한국은 국민 평균 자산의 80%가 부동산이다. 부동산 가격이 오르내릴 때마다 개인 자산 희비도 엇갈린다. 시세보다 저렴하게 부동산을 매입할 수 있는 대표적 수단인 경매에 대한 관심이 식지 않는 이유다. (중략) 전문가를 직접 만나는 자리도 마련했다. 지난 13일 서울 중구 부영태평빌딩 컨벤션홀에서 ‘경매연구소 by 머니랩 세미나’를 열었다. 더중앙플러스 유료독자 누구나 참여할 수 있는 이번 세미나에는 이주현 지지옥션 선임연

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[위촉소식] 데이터분쟁조정위원회 위원 위촉(홍석구 변호사)

법무법인 명도입니다. 법무법인 명도 홍석구 변호사가 2023년 10월 12일 과학기술정보통신부 "데이터분쟁조정위원회 위원"로 위촉되었습니다. 데이터분쟁조정위원회 활동 데이터 생산·거래·활용 관련된 피해 구제와 분쟁조정 전반을 수행할 예정 홍석구 변호사는 위촉기간 동안 공정한 데이터 활용 분쟁 해결에 기여할 예정입니다. 감사합니다. 체계적인 명도소송 자문이 필요하다면? 법무법인 명도는 전문변호사와 대표집행관 출신 법무사, 국내 최고 수준의 경매전문가, 수천 건의 업무를 수행한 우수한 실무진이 사건을 다르게 생각하고, 바르게 해결하고 있습니다. 명도관련 체계적인 법률자문이 필요하다면 법무법인 명도에 문의하세요! 명쾌한 해답을 제시해 드리겠습니다. 법무법인 명도 서울특별시 서초구 반포대로23길 26 1층, 2층 이 블로그의 체크인 이 장소의 다른 글 2023년 10월 16일 기준 의뢰현황 판결결정 8,087건 5,744건 본 게시물의 저작권은 법무법인 명도에 있으며, 출처를 밝히는 경우

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[업무협약] 부동산 NPL 조각투자 플랫폼 업체와 업무협약 체결(플루토스)

법무법인 명도입니다. 법무법인 명도, 동산 NPL 조각투자 플랫폼 업체 ' 플루토스' 와 업무협약 체결 왼쪽부터 정상기 플루토스 대표, 정민경 법무법인명도 대표 변호사 주요협업 사항 - 잠재력 높은 부동산 NPL 기초자산을 발굴 및 낙찰 - NPL 매입, 매각, 명도관련 법률자문을 제공 양질의 조각투자 플랫폼 서비스 제공 법무법인 명도는 플루토스와 지난 4일 국내 최초 ‘부동산 NPL 조각투자 플랫폼’ 사업을 위해 협력하고자 업무협약(MOU)을 체결했다고 10일 밝혔다. 이번 협약을 바탕으로 플루토스는 잠재력 높은 부동산 NPL 기초자산을 발굴 및 낙찰 받고, 법무법인 명도는 NPL 매입, 매각, 명도관련 법률자문을 제공함으로 양질의 조각투자 플랫폼 서비스를 제공할 수 있게 됐다. [중략] 법무법인 명도는 국내 최초 명도전문 로펌으로 부동산, 임대차, 민사집행 전문변호사, 대표집행관 출신 법무사, 명도 및 경매전문가들로 구성돼 약 8000건 이상의 명도관련 업무를 수행했고, 고액자산

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[언론보도] &quot;주인 찾습니다&quot;... 매물 쌓이는 경매시장 (이데일리)

법무법인 명도입니다. "주인 찾습니다"... 매물 쌓이는 경매시장 이데일리 - 오희나 기자 법무법인 명도 강은현 경매연구소장이 2023년 10월 10일자 이데일리 ""주인 찾습니다"... 매물 쌓이는 경매시장" 언론보도에 대한 언론사의 요청에 따라 인터뷰하였습니다. 원문 중 인터뷰 내용 발췌 주택담보대출금리가 연 7%를 넘어서는 등 고금리가 이어지면서 경매 물건도 쌓이고 있다. 매수 심리가 위축되면서 빌라 등 비아파트는 물론 아파트까지 경매로 넘어오는 물건이 늘어나는 추세다. 수요자가 적극적으로 나서지 않으면서 주인을 찾지 못하는 물건이 쌓이고 있다. (중략) 강은현 법무법인 명도 경매연구소장은 다음과 같이 설명했다. 하반기 들어서면서 경매시장 관망세가 짙어지고 있다. 아파트값은 오르고 있지만 경매 물건은 계속 쌓이는 상황이어서 투자자가 투자 결정을 미루거나 주춤하고 있다. 법무법인 명도 강은현 경매연구소장 차익을 실현해야 하는 투자자로서는 지금 같은 분위기에서 낙찰받아도 시장에서

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매각대금 납부 전 대항력을 상실한 임차인의 보증금 (대법원 2023. 6. 29. 선고 2020다276914 판결)

법무법인 명도 정민경 대표변호사입니다. 매각대금 납부 전 대항력을 상실한 임차인의 보증금 (대법원 2023. 6. 29. 선고 2020다276914 판결) 우리는 주택임대차에 있어서 전입, 점유, 확정일자를 갖추면 대항력과 우선변제권을 가진다는 사실을 잘 알고 있습니다. 대항력에 관한 요건은 취득요건이자 존속요건이기도 한데요, 임차부동산에 대한 경매절차가 개시된 경우 이 권리의 요건은 언제까지 유지해야 할까요? 법무법인 명도 정민경 대표변호사 경매절차 개시 후, 우선변제 요건은 언제까지? 우선변제권에 대하여 배당요구시설, 배당요구종기설, 매각대금납부시설, 배당기일서 등 다양한 학설이 있으나, 판례는 우선변제권을 행사하는 경우 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도와 주민등록이라는 우선변제의 요건은 그 우선변제권 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고, 민사집행법상 배당요구의 종기까지 계속 존속하고 있어야 한다(대법원 1997. 10. 10. 선고 95다44597 판결, 200

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임차권등기명령 절차와 효과는?

임차권등기명령 왜 할까? 임대차계약을 체결한 후 임차인은 전입신고를 마치고, 확정일자를 받습니다. 전입신고는 주민등록상 거주하고 있는 곳을 명시하는 것이고, 확정일자는 임대인에게 지급한 보증금이 전부 지급되었을때 행정기관에 임대차계약의 체결을 확정하는 것을 말합니다. 확정일자가 부여되었다면, 경매가 진행됐을때 후순위 담보물권자보다 우선하여 보증금을 배당받을 수 있습니다. 임차인의 대항력 임차인의 대항력이란 무엇을 말할까요? 바로 제3자에게 임차권을 주장하는 것을 말합니다. 대항력이 있는 임차인에게 제3자가 건물의 인도를 청구할 수 없습니다. 쉽게 말해, 건물의 소유자가 변경되더라도 대항력이 있는 임차인에게 나가라고 할 수 없는 겁니다. 주택임대차보호법에서는 '점유와 전입신고'를 하면 그 다음 날부터 제3자에게 효력이 생긴다고 규정하고 있는데, 점유란 그 공간을 타인이 아닌 본인만 사용하고 있는 상태를 말하므로 이사를 가서 임대인에게 열쇠 등을 전달받은 상태를 의미합니다. 이사는 가야

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상가월세, 연체하고 있을때 가장 먼저 할 일

상가월세, 연체하고 있을때 가장 먼저 할 일 임차인이 월세를 연체하기 시작했다면, 가장 먼저 할 일은 내보낼 것인가, 보증금이 소진될 때까지 둘 것인가 선택하는 것입니다. 바로, '명도를 언제할 것인지' 임대인 본인의 계획을 세워야 합니다. 예를 들어 임대를 내놓아도 잘 나가지 않는 부동산이라면 임대차계약을 해지하지 않고, 계약기간이 만료될 때까지 기다린 후 임차인이 나갈때 보증금에서 연체된 금액을 상계하면 되겠죠. 위 사안에서 임차인이 계약기간이 끝나기는데도 이사 계획이 없다면, 계약종료 시점에 맞춘 명도 소송을 진행하면 됩니다. 그러나 보증금이 얼마나 남아있는지에 따라서 다시 계획을 바꿀 수도 있습니다. 다시 예를 들어, 계약종료 직전 보증금이 많이 남아있는 상태에서 임차인이 나갈 계획이 없어보이면 명도소송을 천천히 준비해도 됩니다. 그 이유는 임대인의 임차인에 대한 보증금반환의무와 임차임의 임대인에 대한 명도의무는 동시이행관계이기 때문입니다. 동시이행관계란? 임대인과 임차인 간

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내용증명, 작성 방법을 알려드립니다

내용증명, 작성 방법은? 내용증명은 일반적인 등기우편과 달리 우체국에서 1부를 보관하는 방법으로, 발신인의 우편을 증명하는 것을 말합니다. 따라서 내용증명은 발신인, 수신인, 우체국보관용으로 총 3부가 필요합니다. 내용증명 주소는? 내용증명은 수신인이 받아보지 않는다면, 의미가 없는 문서일 수 있습니다. 그 이유는 법원에서 발송한 문서도 아니기 때문에 내용증명의 발송 행위 자체로 법적인 효력은 없기 때문입니다. 만약 임대차계약의 해지를 통보하는 내용의 내용증명이라면, 수신인에게 도달했을 때 그 효력이 발생하고 도달하지 않았다면 당연히 계약이 해지되지 않습니다. 따라서 내용증명의 주소는 수신인이 쉽게 받아볼 수 있는 주소로 하는 것이 좋습니다. 우체국 배달은 보통 오전에 많이 진행되기 때문에 수신인이 오전 시간에 받아볼 수 있는 주소지로 하되, 직장인의 경우 직장 주소로 하는 경우가 많습니다. 내용증명 규격 내용증명 서식은 정해진 것은 없습니다. 다만, 인터넷우체국을 통해 발송할 경우

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상가 임대인이 변경되면 다시 임대차기간을 10년 보장받을 수 있을까?

법무법인 명도 이준호 컨설턴트입니다. 상가 임대인이 변경되면 다시 임대차기간을 10년 보장받을 수 있을까? 요즘 연금에 대한 이슈 등으로 인해 투자를 통해 안정적인 수익을 찾고자 하는 사람들이 늘어나고 있습니다.이 중 건물을 매수하여 월세를 수익으로 살아가고자 하는 사람들이 많아 임대인이 변경되는 상황이 많이 발생되고 있습니다. 임대차계약 기간 중 임대인이 변경되었을 때 오늘은 임대차계약 기간 중 임대인이 변경되었을 때를 사례로 말씀드리겠습니다. 임차인은 임대인 A와 임대차계약을 체결하여 8년째 상가를 운영하고 있으며, 약 1년 전 임대인 B가 건물을 매수하였습니다. 8년이 된 날 임대인 B는 임차인에게 ‘월세를 20만원 올려주세요. 그리고 2년만 더 영업하시다 나가셔야 됩니다.’라고 임차인에게 통보하였습니다. 임차인은 ‘임대인이 변경되면 임대차기간이 다시 최대 10년의 기간이 적용되는 것이 아닌가?’라는 의구심이 들었습니다. Q. 임대인이 변경되면 임대차기간이 다시 최대 10년 적

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[접수중] 11월 명도스터디 회원모집 (접수마감 : 11/3)

명도스터디입니다. 10월 명도스터디 리뷰 [후기] 10월 스터디 리뷰 명도스터디입니다. cafe.naver.com 명도스터디를 소개합니다. 명도스터디는 경매, 강제집행, 임대차보호법, Money에 대한 공부를 위하여 변호사, 집행관/사법보좌관 출신 법무사, 경매전문가 등이 한 자리에 모여서 다양한 주제로 자유롭게 토론하는 모임입니다. 다양한 경험을 가진 전문가들이 만나 서로의 경험을 공유하고 함께 성장하고 있습니다. 명도스터디 구성 명도스터디는 발제자를 중심으로 진행되는 1주제와 머니스터디를 다루는 2주제로 나누어 진행됩니다. 1주제는 회원이 직접 자유롭게 발제할 수 있으며, 회원은 발제시간 이후 토론 시간을 통해 평소 궁금했던 점, 해결되지 못했던 점 등을 발제자, 전문가에게 자유롭게 질문하고 함께 토의할 수 있습니다. 11월 명도스터디 발제자 박진현 회원님이 '공탁' 관련한 주제로 발제할 예정입니다. 스터디 주제 및 시간 1주제 : 공탁실무사례 Case 10+ [9시 50분 ~

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납골당 명도집행 사례

법무법인 명도 이재석 명도연구소장입니다. 납골당 명도집행 사례 사안 가. 甲(종교시설)은 임의경매절차에서 납골당을 낙찰받은 후 A(종교시설)를 상대로 부동산인도명령을 받았다(청주지법 2019. 9. 4. 2019타인269). 나. 甲은 2019. 9. 19. 집행문을 부여받아 청주지방법원 집행관사무소에 인도집행을 신청하였다. 다. 납골당 내부에는 유골함이 137기가 보관되어 있다. 라. A는 유골함의 수취를 거부한다는 의사를 표시하였고, 甲은 자신이 책임을 지고 보관하겠다는 의사를 표시하였다. 마. 담당 집행관은 甲의 위임에 따라 2021. 6. 24. 청주지방법원 2021본704호로 납골당의 인도집행을 하려고 하였으나 납골당 내부에 다수의 유골함이 안치되어 있어 인도집행이 불가능하다는 이유로 인도집행을 실시하지 않았다. 바. A는 집행에 관한 이의신청을 하였다. 그러나 이의신청은 기각되었다(청주지법 2021. 11. 12. 201타기50079). 사. 이에 甲은 특별항고를 하였다.

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[명도블로그] 필요한 정보, 어떻게 얻나요?

법무법인 명도입니다. 법무법인 명도는 블로그를 통해 법무법인 명도에서 일어나는 모든 정보를 공유하고 있습니다. 명도소식 명도스터디, 언론 기사, 인사영입 등 법무법인 명도에서 일어나는 최신 소식을 공유하고 있습니다. 명도스터디 명도스터디는 경매, 강제집행, 임대차보호법, Money에 대한 공부를 위하여 변호사, 집행관/사법보좌관 출신 법무사, 경매전문가, 실전투자가 등이 한 자리에 모여 다양한 주제로 자유롭게 토론하는 모임입니다. 다양한 경험을 가진 전문가들이 만나 서로의 경험을 공유하고 함께 성장하고 있습니다. [조기마감] 10월 명도스터디 회원모집 (접수마감 : 10/13) 명도스터디입니다. 명도스터디를 소개합니다. 명도스터디는 명도(경매, 강제집행, 임대차보호법, Money)에... blog.naver.com 언론 기사 등 법무법인 명도의 구성원은 도서 집필부터 감수, 언론 인터뷰 등을 활발하게 진행하고 있습니다. 전문가의 날카로운 분석이 담긴 뉴스기사 등을 확인하실 수 있습니

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상가건물 임대차보호법의 적용범위

법무법인 명도 이동연 차장입니다. 상가건물 임대차보호법의 적용범위 이번에는 상가건물 임대차보호법의 적용범위에 대하여 알아보도록 하겠습니다. 환산보증금이란? 환산보증금 = 보증금 + (월차임 X 100 ) 우선 환산보증금을 알아야 하며, 환산보증금은 월차임 곱하기 100을 한 금액에 보증금을 더한 금액입니다. 예를 들어 보증금이 3,000만원이고 월차임이 100만원이라면, 환산보증금은 1억 3천만원이 되는 것입니다[3,000만원＋(100만원 X 100)]. 상가건물 임대차보호법은 주택임대차보호법과 다르게 환산보증금이 각 지역별로 정해진 금액을 초과하는 경우엔 적용되지 않으며, 현행법상 다음과 같이 적용됩니다. 지역 환산보증금 기준액 서울특별시 9억원 과밀억제권역 및 부산 6억 9천만원 광역시·세종시·파주시·화성시·안산시·용인시·김포시·광주시 5억 4천만원 그 밖의 지역 3억 7천만원 위 적용금액은 2019. 4. 2. 자로 개정되었으며, 이 법 시행 이후 체결되거나 갱신되는 임대차부터

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2023년 경매시장 및 2024년 전망

법무법인 명도 강은현 경매연구소장입니다. 2023년 경매시장 및 2024년 전망 2023년 경매시장 분석 2023년 4월 6일 수원지방법원 경매15계 입찰법정. 용인시 수지구 동천동에 있는 유타워 오피스텔 25가 1억 2,180만원에 경매 나왔다. 125명이 치열한 경합을 벌인 끝에 최초 감정가 1억 7,400만원에 근접한 1억 6,679만원에 팔렸다. 매각가율(감정가 대비 매각가 비율)은 95.86%에 달한다. 2023년 매각 물건 중 최고 경쟁률이자 오피스텔 경매 부분 역대 1위에 해당한다. 참여자가 몰린 이유는 신분당선과 광역교통망 개통 시 추가 상승 가능성 등에 실수요자와 투자자가 많은 관심을 가져서다. 전국 법원경매 지표 구 분 2023년 8월 2022년 9월 경매건수 99,993 85,026 매각건수 25,285 28,548 매각률 25.3% 33.6% 매각가율 70.7% 79.1% <자료 : 법원경매정보> 2023년 법원경매시장은 2022년과 비교하여 경매물건은 급증한

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부동산신탁, 불법점유자에 대한 명도소송 과정

부동산신탁, 무엇을 말하나요? 부동산(담보)신탁은 건물 소유자가 건물의 소유권을 신탁회사에 이전하는 것을 말하며, 건물 소유자는 신탁회사의 소유권을 담보로 은행에 대출을 받게 됩니다. 쉽게 말해, 은행 대출을 쉽게 받기 위해 신탁회사에 소유권을 잠시 맡겨놓는 것을 말합니다. 용어 정리 *이하 정리된 용어 사용 건물 소유자 : 위탁자(소유권을 맡긴 사람) 신탁회사 : 수탁자(소유권을 맡은 사람) 은행 : 우선수익자(위탁자의 채권자, 건물에 대한 공매절차 진행 시 신탁이익을 우선 취득) 위탁자가 부동산담보신탁을 하는 이유? 위탁자는 보통 건물을 건축한 건축업자인 경우가 많습니다. 위탁자는 건물을 신축한 후 분양을 통해 공사대금부터 은행대출까지 감당하는 경우가 많은데, 신축 후 분양중인 상태에서 은행 대출을 받기 쉽지 않기 때문에 은행 대출을 용이하게 받기 위해 신탁을 이용하게 됩니다. 부동산신탁 처분절차(공매) 진행은? 부동산신탁은 위탁자와 수탁자 간의 부동산담보신탁계약서 약정에 따라

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임차권등기명령신청의 요건과 효과

임대차 계약 종료 후 임대인이 전세보증금을 돌려주지 않는다면? 「주택임대차보호법」에서 주택의 인도와 주민등록을 대항력의 취득 및 존속 요건으로 하고 있습니다. 만약 임차인이 보증금을 받지 못한 채 이사를 가게 되면, 제3자에게 권리를 주장할수 있는 대항력과 우선하여 변제 받을 권리인 우선변제권을 잃게 되므로 보증금을 돌려받기 어려워지게 됩니다. 그렇다면 임차인은 보증금을 돌려받기 전까지 이사를 가지 않고 무작정 마냥 기다려야할까요? 임차인은 '임차권등기'를 한다면 이사를 가더라도 대항력을 유지할 수 있습니다. 임차권등기명령신청 요건 1. 임대차 기간이 끝난 후 임차인은 임대차가 종료되어야 임차권등기명령신청을 할 수 있습니다. 임대차 계약기간의 종료 뿐 아니라, 합의에 의한 해제, 해지통고에 따라 임대차가 종료되거나 합의 해지된 경우에도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 계약갱신거절에 따른 임대차 계약 기간의 만료 계약해지에 따른 임대차 계약 종료 -묵시적 갱신 또는 계약갱신 했을

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[언론보도] 데이터분쟁조정위원회 출범식(연합뉴스)

법무법인 명도입니다. 데이터분쟁조정위원회 출범식 연합뉴스 - 임시현 기자 법무법인 명도 홍석구 변호사가 2023년 10월 12일자 연합뉴스 "데이터분쟁조정위원회 출범식" 보도 되었습니다. 원문 내용 발췌 출처: 연합뉴스 박윤규 과학기술정보통신부 제2차관이 12일 서울 중구 ENA스위트호텔에서 열린 '데이터분쟁조정위원회 출범식'에서 위원장 및 위원들과 기념 촬영하고 있다. 자세한 내용은 아래 기사를 확인해 주세요. 데이터분쟁조정위원회 출범식 박윤규 과학기술정보통신부 제2차관이 12일 서울 중구 ENA스위트호텔에서 열린 '데이터분쟁조정위원회 출범식'에서 김후곤 법무법인 로백스 대표변호사(위원장) 및 위원들과 기념 촬영하고 있다. 2023.10.12 [과학 n.news.naver.com

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임대차기간을 영구로 정한 임대차계약이 허용되는지 여부

법무법인 명도 유영선 고문입니다. 임대차기간을 영구로 정한 임대차계약 허용되는지 여부 오늘은 최근 대법원판결 중 임대차기간과 관련된 특별한 내용에 관하여 살펴보고자 합니다. 임대차와 임대차기간 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 채권계약입니다. 임대차기간과 관련하여 우리 민법 제 619조에서, 처분능력 또는 권한없는 자가 수목이나 석조 등 견고한 건축을 목적으로 토지에 대한 임대차계약을 체결하는 경우에는 최대 10년을 넘지 않는 범위 안에서만 유효하다고 규정하고 있지만, 그 외 다른 제한은 하고 있지 않습니다. 따라서 당사자가 임대차기간을 영구로 하는 내용의 임대차계약을 체결하는 것이 채권인 임차권의 성질상 가능한 것인지, 만일 이를 인정한다면 소유권의 권능 중 가장 핵심적인 권능의 하나인 사용·수익 권능을 영구적으로 포기함으로써 처분 권능만이 남는 소유권을 인정하는 것이 되는데,

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부동산담보신탁과 부동산점유이전금지가처분

법무법인 명도 박정현 컨설턴트입니다. 부동산 담보신탁과 부동산점유이전금지가처분 명도소송을 진행하게 되면 피고를 특정하기 위하여 ‘부동산점유이전금지가처분’이라는 절차를 밟게 됩니다. 부동산점유이전금지가처분 이란? 부동산에 대한 인도·명도청구권을 보전하기 위한 가처분으로, 목적물의 인적(주관적)·물적(객관적) 현상을 본 집행 시까지 그대로 유지하게 하는 가처분을 말합니다. 이는 채권자가 권리를 실현하기 위하여 취하는 보전처분의 일종으로써, 명도소송 진행 전에 반드시 이뤄져야 하는 절차입니다. 즉, 명도소송을 진행하는 동안 채무자가 부동산에 대한 점유를 다른 이에게 이전하거나 점유 명의를 변경하려는 위험을 원천적으로 방지하기 위한 절차입니다. 또한 상대방이 명도소송 중 부동산의 점유를 이전하여 악의적으로 소송 기간을 늘리거나 강제집행을 방해하는 것을 방지할 수 있습니다. 부동산점유이전금지가처분을 진행하지 않고 명도소송을 진행하게 되었을 때 명도소송 중 임차인(이하 세입자)이 목적물에 대한

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[업무협약] 건축사업관리 업체와 업무협약 체결(하우빌드)

법무법인 명도입니다. 법무법인 명도, 건축사업관리 업체 '하우빌드'와 업무협약 체결 주요협업 사항 - 건설사업관리 서비스 제공 - 쳬계적인 명도 관련 법률 자문 서비스 제공 경쟁력 있는 건설사업관리 및 명도 서비스 제공 예정 건축 IT플랫폼 및 건설사업관리(CM) 업체인 하우빌드(대표 이승기)가 지난 22일 서울시 강남구에 위치한 하우빌드 본사에서 법무법인 명도(대표 정민경)와 업무협약(MOU)을 체결했다. 이번 업무협약은 양사 고객에게 경쟁력 있는 전문 서비스를 제공하는 것을 골자로 한다. 법무법인 명도의 고객은 하우빌드의 강점인 ‘건설사업관리’ 서비스를, 하우빌드의 고객은 법무법인 명도의 체계적인 명도 관련 법률 자문 서비스를 합리적으로 이용할 수 있게 됐다. [중략] 법무법인 명도는 국내최초 명도전문 로펌으로 부동산, 임대차, 민사집행 전문변호사, 대표집행관 출신 법무사, 명도 및 경매전문가들로 구성되어 약 8,000건 이상의 명도관련 업무를 수행하였고, 건축을 앞둔 임차인과의

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임대인의 임차권등기 말소방법

법무법인 명도 공민석 팀장입니다. 임대인의 임차권등기 말소방법 보증금을 돌려받지 못한 임차인은 계약종료 후 임차권등기명령 신청서를 법원에 제출하고 그 결정을 받게 되며, 결정과 동시에 법원에서는 관할등기소로 임차권등기 촉탁을 진행하여 비로소 부동산에 임차권등기가 경료됩니다. 임차권등기명령은 서면심리만으로 결정되므로, 부동산등기부등본을 떼보기 전까지 임대인은 경료여부를 알 수 없고, 대부분 임차권등기명령 결정정본을 법원으로부터 송달받은 후 이를 인지하게 됩니다. 이후 자금 사정이 해소된 임대인은 임차인에게 보증금을 전액 변제한 후 부동산에 신규임차인과의 임대차계약 또는 매매계약의 진행을 추진하게 되는데, 임차권등기명령이 말소되지 않고 있어 어떠한 계약도 진행되지 않습니다. 보증금 전액변제 후 임차권등기 말소는? 대부분의 임차인은 보증금을 전액변제 받은 후 임차권등기명령 해제신청서를 접수하여 말소등기까지 약 7일 정도면 모두 완료되는데, 만일 임차인이 보증금을 돌려받은 후 임차권등기명령

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보증금에 근질권이 설정된 상황에서 임차인이 보증금을 반환받은 경우 손해배상책임

법무법인 명도 정현종 변호사입니다. 보증금에 근질권이 설정된 상황에서 임차인이 보증금을 반환받은 경우 손해배상책임 임차인이 임대인의 승낙을 받아 금융기관으로부터 임대차보증금을 담보로 대출을 받는 경우가 있습니다. 이런 경우 금융기관은 보통 임대차보증금 반환채권에 질권(근질권)을 설정하는 경우가 있는데요. 임대차보증금 반환채권의 질권 설정과 이중변제의 위험 이렇게 질권(근질권)이 설정되면 임대인은 임차인에게 직접 보증금을 반환하면 안되고, 만약 임차인에게 반환하였다 하더라도 금융기관에는 대항할 수 없어 이중 변제의 위험이 있게 됩니다. 즉, 임차인이 임대인으로부터 임대차보증금 전액을 지급받은 후 위 대출원리금을 제대로 상환하지 아니한 상황에서 금융기관이 질권(근질권)을 실행하면 임대인은 금융기관에 대출원리금 상당액을 지급하여야 합니다. 임대인은 임차인에게 임대차 보증금을 반환하였음에도 금융기관에 다시 지급해야 해서 이중으로 지급을 한 상황인데요. 이와 관련하여 하급심 법원의 판결이 있

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[언론보도] 공급부족...금리·대출 규제가 변수(매일경제)

법무법인 명도입니다. 공급 부족에 전셋값도 상승할 듯... 금리·대출 규제가 변수 매일경제 - 반진욱 기자 법무법인 명도 강은현 경매연구소장이 2023년 10월 04일자 매일경제 "공급 부족에 전셋값도 상승할 듯... 금리·대출 규제가 변수" 언론보도에 대한 언론사의 요청에 따라 설문에 도움을 주었습니다. 원문 중 설문 내용 발췌 부동산 시장 안정을 위해서는 금리·공급·대출 등 각종 정책과 규제 요인을 점검해야 한다는 게 전문가들 견해다. 이번 설문조사에서 부동산 시장에 영향을 미칠 핵심 변수를 꼽아달라는 질문에(3가지 복수응답) 전문가들은 금리 인상(78%), 주택 공급 물량(78%), 대출 규제(78%)를 나란히 1순위로 뽑았다. 세금 규제(28.6%)와 정비사업 규제(21.4%)가 뒤를 이었다. (중략) 전문가들은 올 하반기 정부가 대출 규제 완화, 공급 확대에 적극 나서야 한다고 목소리를 높인다. 글로벌 경기와 민감하게 연관된 금리는 쉽게 조절하기 어렵지만, 대출 규제와 공급

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[명도진단] 아픈 곳은 빨리 치료하셔야 합니다

법무법인 명도입니다. 누구에게나 가장 가까운 분쟁, 명도 명도라는 단어는 법률상 용어로 많이 쓰이기 때문에 보통의 사람들에겐 익숙하지 않은 단어입니다. 그럼 명도말고 '집 문제'는 어떤가요? 누구나 본인 소유의 집 또는 타인 소유의 집에 거주하고 있기 때문에, 집 문제는 누구나에게나 있습니다. 명도는 '집 문제'를 이야기 합니다. 상가에 임차한 분이라면 '가게 문제'라고도 할 수 있습니다. 사람과 사람 간의 금전적으로 얽혀 있는 관계는 작고 큰 분쟁이 있기 마련인데, 금전적인 부분에서 서로 양보하면서 원만하게 해결하면 좋겠지만 상호간의 믿음(신뢰관계)에 균열이 있는 상태라면 원만한 해결은 사실 쉽지 않습니다. 가장 쉽고 깔끔한 방법 신뢰관계가 완전히 깨지는 순간, 배려한 만큼 감정적인 동요가 크게 다가옵니다. 변호사를 선임, 소송 등의 법률 절차를 진행한다고 해도 정신적인 피해 등에 대한 보상을 받긴 어렵습니다. 제소전화해 등을 통해 상호간 약속을 정해놓으면 정말 좋겠지만, 현실적으

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[언론보도] 3000만원 통영 무인도에 71명 우르르··· 5배 비싸게 팔렸다(헤럴드경제)

법무법인 명도입니다. 3000만원 통영 무인도에 71명 우르르…5배 비싸게 팔렸다 헤럴드경제-서영상기자 법무법인 명도 강은현 경매연구소장이 2023년 9월 15일자 헤럴드경제 "3000만원 통영 무인도에 71명 우르르…5배 비싸게 팔렸다" 언론보도에 대한 언론사의 요청에 따라 전문가 인터뷰를 진행했습니다. 원문 중 인터뷰 내용 발췌 경상남도 통영시에 있는 무인도가 공매에 나와 감정가의 4배가 넘는 금액에 낙찰됐다. 입찰에 참여한 사람만 71명에 달한다. (중략) 개인섬을 가질 수 있다는 소식에 입찰에는 71명이 참여했다. 다만 대부분의 입찰자는 실제 낙찰가격 보다 크게 적은 금액을 써냈다. 2위가 1억2700만원, 3위가 1억 880만원을 써내고 나머지 68명은 전부 1억원 아래로 가격을 제안했다. 법무법인 명도 강은현 경매연구소장은 다음과 같이 인터뷰했다. 좀처럼 매물로 나오지 않는 무인도가 공매에 나오면서 입찰자들이 몰린 것 같다. 법무법인 명도 강은현 경매연구소장 나만의 섬을

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소송 진행 중 상대방과 협의되었다면

법무법인 명도 김예소 컨설턴트입니다. 소송 진행 중 상대방과 협의되었다면 오늘은 소송 진행 중 상대방과 협의가 되었을 경우 어떻게 소송을 마무리해야 할지 알아보겠습니다. 예를 들어 설명드려 보겠습니다. 임대인은 임차인과 2021년 5월경 계약 기간을 2년으로 하는 임대차계약을 체결하였습니다. 그러나 임차인은 임대차 기간 중 월세를 점점 늦게 납부하기 시작하였습니다. 처음엔 하루 이틀, 그러다 점점 늦어져 몇 개월을 납부하지 않는 상황까지 가게 되었습니다. 임대인은 처음엔 사정이 있을 것이라 생각하여 월세 납부 요청을 하지 않았었지만 이후 월세를 5달이나 안 들어오기 시작하자 임대인은 임차인에게 연락하게 되는데요. 임차인은 연신 미안하고 죄송하다며 최대한 빨리 월세를 입금하겠다고 하였습니다. 이에 임대인은 임차인의 말을 믿고 기다렸으나 한 달이 넘도록 월세가 들어오지도, 임차인에게 연락도 오지 않았습니다. 이에 임대인은 다시 임차인에게 연락하였고, 임차인은 임대인에게 대뜸 화를 내며

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부동산 담보신탁 계약 이후 임대차 동의한 세입자 어떻게 해야 할까요?

법무법인 명도 박일권 팀장입니다. 부동산 담보신탁 이후 임대차를 동의한 세입자는? 부동산 담보신탁 계약 이전에 전 소유자(이하 위탁자)와 임대차계약을 체결하고 대항력을 갖춘 선순위권리자인 임차인(이하 세입자)은 부동산담보신탁에서 위탁자의 채무불이행으로 기한이익이 상실되더라도 주택임대차보호법 및 상가건물 임대차보호법의 보호를 받습니다. 한마디로 위탁자 채무불이행으로 수탁자(이하 신탁사)와 우선수익자(이하 금융기관)가 명도소송 진행하여도 세입자는 자신이 점유하고 있는 부동산을 지킬 수 있다는 뜻입니다. 그런데 부동산 담보신탁 계약 이전이 아닌 이후 위탁자와 신탁사의 동의 없이 임대차계약을 맺은 세입자는 어떨까요? 당연히 신탁계약에 따라 불법으로 부동산으로 점유 중이기에 대항력을 갖추었다고 해도 명도소송의 피고로 특정되어 해당 부동산을 신탁사에 인도해야 합니다. 신탁사와 금융기관이 위탁자의 요청으로 임대차계약을 동의한 경우 신탁계약서에는 "특약사항 제6조(임대차) 제1항 위탁자는 신탁 기

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[언론보도] 9개월 만에 20억이 떨어졌다... 꼬마빌딩 불패신화 끝?(헤럴드경제)

법무법인 명도입니다. 9개월 만에 20억이 떨어졌다…꼬마빌딩 불패신화 끝? 헤럴드경제-서영상기자 법무법인 명도 강은현 경매연구소장이 2023년 9월 21일자 헤럴드경제 "9개월 만에 20억이 떨어졌다…꼬마빌딩 불패신화 끝?" 언론보도에 대한 언론사의 요청에 따라 전문가 인터뷰를 진행했습니다. 원문 중 인터뷰 내용 발췌 강남 꼬마빌딩이 경매시장에 매물로 나와 9개월만에 20억원 낮은 값에 낙찰됐다. 최근 수년간 크게 오르던 강남 꼬마빌딩도 본격적으로 하락기가 시작됐다는 분석까지 나온다. (중략) 지난해 12월 빌딩이 낙찰 된 후에 채무자가 법원에 개인회생 신청을 하면서 매각 불허가 됐는데, 나중 개인회생이 기각되고 다시 매물로 나온 것이다. (중략) 건물주인 채무자로서는 개인회생 신청을 함으로써 경매를 9개월만에 다시 진행시켜 결국 20억원의 손실을 본 셈이다. 법무법인 명도 강은현 경매연구소장은 다음과 같이 인터뷰했다. 최근 빌딩 부동산 시장이 횡보 또는 우햐향 하는 와중, 시간을

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3기의 차임연체 이후 묵시적 갱신이 된 경우

법무법인 명도 강미진 변호사입니다. 3기의 차임연체 이후 묵시적 갱신이 된 경우 상가건물 임대차에서 임차인이 3기 이상의 차임을 연체했다가 다 변제한 후 임대차계약이 묵시적 갱신이 된 경우, 임차인이 묵시적 갱신에 따른 계약 기간 만료 전에 계약갱신요구하면 임대인은 과거 3기 차임연체를 이유로 거절할 수 있을까요? 임차인이 임대차기간 중 3기 차임액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있다면 임차인이 계약갱신을 요구할 당시 차임연체액이 3기 차임액에 이르지 않게 되었다고 하더라도 임대인은 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는데, 현행 상가건물 임대차보호법이 이렇게 임대인의 계약갱신거절권을 허용하고 있는 이유는 다음과 같습니다. “차임연체액이 임대차기간 중 3기 차임액에 이르렀다가 임차인이 계약갱신을 요구할 당시 그에 이르지 않게 된 경우 임대인이 계약갱신 요구를 거절할 수 없다고 한다면, 임대인으로 하여금 신뢰를 잃은 임차인과 계약관계에서 벗어날 수 없게 하고 차임지급의무를 성실히

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점유자와 점유보조자

법무법인 명도 서권필 부장입니다. 강제집행 현장에서의 점유자와 점유보조자 강제집행 현장에서 집행관이 가장 먼저 확인하는 것은 점유자입니다. 집행권원상 채무명의자와 점유자가 일치하는지를 확인하고 집행 개시를 선언합니다. 예를 들어 한국아파트 101동 101호(이하 ‘집행 장소’라 함)에 대하여 이몽룡에 대한 인도판결이 있으면 집행관은 집행장소에 이몽룡이 살고 있는지를 파악합니다. 집행장소에 사람이 있는 경우 신분 확인을, 사람이 없는 경우에는 수색을 통하여 점유자를 파악합니다. 점유보조자란? 만약, 집행장소에 춘향이가 산다고 한다면 춘향이가 독립된 점유자인지, 이몽룡의 배우자인 점유보조자인지 판단을 통해 집행의 가부가 결정됩니다. 춘향이의 점유가 이몽룡의 점유를 보조하고 있다면, 춘향이는 독립된 점유자가 아니므로 점유자로 보지 않고 집행을 할 수 있습니다. 이러한 점유보조자의 개념은 회사의 직원의 점유, 가족들의 점유 등에서 흔히 사용되고, 분쟁 현장에서는 유치권자가 고용한 용역들에게

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[언론보도] 농어촌 빈집 '세컨하우스'에 쏠리는 관심(헤럴드경제)

법무법인 명도입니다. 농어촌 빈집 '세컨하우스'에 쏠리는 관심 헤럴드경제 - 고은결기자 법무법인 명도 강은현 경매연구소장이 2023년 9월 26일자 헤럴드경제 "농어촌 빈집 ‘세컨하우스’에 쏠리는 관심" 언론보도에 대한 언론사의 요청에 따라 전문가 인터뷰를 진행했습니다. 원문 중 인터뷰 내용 발췌 수도권에 사는 이들이 ‘세컨드 하우스’를 둘 때 융자 지원을 하는 정부 사업에 대한 문의도 잇따르고 있다. 앞서 작년 하반기엔 공시가 3억원 이하의 지방주택은 종합부동산세 및 양도세 산정 시 주택 수에서 제외되도록 세제 개편이 이뤄졌다. (중략) 시골 단독주택 경매의 경우 일반적인 아파트 등보다 수요가 적어, 각 매물 낙찰률 및 낙찰가율 편차가 큰 편으로 여겨진다. 법무법인 명도 강은현 경매연구소장은 다음과 같이 조언했다. 농어촌 빈집은 급속히 폐가화되는 점을 고려해 대부분 터만 보고 입찰하는데, 입지가 괜찮으면 의외로 낙찰이 빠르게 되는 경우도 있다. 법무법인 명도 강은현 경매연구소장 시

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