공사 중단 시 시공사 교체 가능할까(대체 시공사 선정 대응 전략)

최근 건설 원자재 가격 급등과 금리 인상 여파로 현장이 멈춰 서는 일이 비일비재합니다. 시행사 대표님들께서는 "시공사가 돈 더 달라고 배짱 부리며 공사를 멈췄는데, 당장 쫓아내고 다른 업체 데려오면 안 되느냐"고 묻습니다. 하지만 대체 시공사 선정은 단순히 '선수 교체'가 아닙니다. 자칫 잘못하면 기존 시공사의 유치권 행사와 막대한 손해배상 청구라는 덫에 걸려 사업 자체가 영원히 멈출 수도 있는 위험한 도박이 될 수 있습니다. 이 글에서는 공사 중단 상황에서 시공사 교체가 가능한 기준, 대체 시공사 선정 시 반드시 확인해야 할 법적 포인트, 그리고 실무적으로 사업을 살리는 대응 전략을 단계적으로 정리해드리겠습니다. 공사 중단되면 바로 시공사 교체할 수 있나요? 결론부터 말씀드리면 바로 교체는 위험하구요, ‘조건부로만 가능’합니다. 많은 시행사들이 공사 중단 = 계약 해지 가능이라고 생각하시지만, 실제로는 그렇지 않습니다. 시공사 교체는 단순히 공사를 맡길 회사를 바꾸는 문제가 아니라

층간소음 사후검사 불합격 시 시행사의 법적 생존 전략

최근 공동주택 품질 기준이 강화되면서 층간소음 사후검사 불합격 사례가 빠르게 늘고 있습니다. '층간소음 사후확인제' 도입으로 인해 검사 결과가 기준치에 미달하면 준공 승인이 나지 않거나 막대한 보완 시공 비용이 발생하게 되는데요,입주 전 단계에서 불합격이 나오면 재시공 요구, 입주 지연, 집단 민원으로 이어지고, 입주 이후라면 곧바로 층간소음 하자 분쟁으로 확산됩니다. 현장에서 시행사 대표님들이 가장 많이 하시는 질문은 이겁니다. “이거 시공사 문제 아닌가요? 왜 시행사가 다 책임져야 하죠?” 결론부터 말씀드리면, 외부적으로는 시행사가 전면에 서야 하는 구조가 맞습니다. 다만 중요한 것은 그 다음 단계입니다. 시행사가 부담한 손해를 시공사에게 되돌릴 수 있는지, 즉 구상권 청구가 가능한지가 핵심입니다. 이 글에서는 층간소음 사후검사 불합격 상황에서 시행사가 실제로 취해야 할 대응 전략과 구상권 청구 구조를 단계적으로 정리해드립니다. 검사 결과가 기준치 미달인데, 이대로라면 준공 승인

아파트 사전점검 하자 분쟁, 시행사는 시공사에 어떻게 책임 전가할까?

아파트 분양 현장에서 분양률보다 더 민감한 시기가 있다면 바로 사전점검입니다. 이 시점은 수분양자가 처음으로 집을 눈으로 확인하는 순간이기도 하지만, 시행사 입장에서는 그동안 쌓여 있던 하자와 민원이 한꺼번에 폭발하는 시간이기도 합니다. 벽지 들뜸, 타일 단차, 창호 누수, 마감 불량처럼 눈에 보이는 문제는 물론이고, 단열, 결로, 바닥 수평, 도장 상태처럼 입주 후 더 크게 번질 수 있는 문제까지 한꺼번에 쏟아지죠. 문제는 이때 수분양자들이 상대하는 창구가 대부분 시행사라는 점입니다. 실제 시공을 한 것은 시공사인데, 민원과 분쟁, 보수 요구는 시행사 앞으로 집중됩니다. 그렇다면 이런 의문이 생깁니다. 왜 하자 분쟁에서 시행사가 앞에 서야 하고, 시공사에게 책임은 물을 순 없는가. 이번 글에서는 아파트 사전점검 하자가 발생했을 때 시행사가 가장 먼저 무엇을 해야 하는지, 시공사에 대한 시공사 책임 추궁은 어떤 구조로 해야 하는지, 그리고 나중에 돈과 책임을 떠안지 않기 위해 지금

공사유보금 반환 전 필독!사용검사 전·후 하자 구분이 시행사의 수익을 결정합니다

아파트나 상가 건물을 준공하고 나면 시행사는 비로소 한숨을 돌리지만 사업의 진짜 마지막 매듭은 '정산'에 있습니다. 특히 시공사에 지급하지 않고 남겨둔 공사유보금을 돌려주는 시점에 가장 큰 분쟁이 터지곤 합니다. 이때 현장에서 시행사 대표님들이 공통적으로 던지는 질문이 하나 있습니다. “변호사님, 이 하자들 유보금에서 깔 수 있는 거 맞죠?” 문제는 이 질문이 대부분 사용검사 시점 이후에 나온다는 점입니다. 이미 공사 진행이 마무리되고, 시공사에서는 공사유보금 반환을 요구하는 상황에서 뒤늦게 하자 정리를 시작하면, 시행사 입장에서는 선택지가 크게 줄어듭니다. 실무에서는 단순히 하자의 유무가 아니라 사용검사 전 하자인지, 사용검사 후 하자인지에 따라 공사유보금 처리 가능 여부가 완전히 달라지는데요, 이번 글에서는 시행사 입장에서 공사유보금을 지킬 수 있는 기준, 하자 구분의 핵심 포인트, 그리고 실제 현장에서 놓치기 쉬운 대응 전략을 단계적으로 정리해보겠습니다. 공사 유보금은 단순히

부동산 PF 자금 유용과 횡령죄 성립 범위

최근 금리 인상과 원자재 가격 상승으로 공사비가 치솟으면서, 자금 운용의 압박을 이기지 못한 일부 시행사가 PF 자금을 임의로 집행했다가 부동산 PF 자금 유용 및 횡령죄 혐의로 수사 대상이 되는 안타까운 사례가 늘고 있습니다. 하지만 부동산 PF 자금 유용 문제는 단순 계약 위반이 아니라, 경우에 따라 횡령죄 성립 범위까지 넘어갈 수 있는 영역입니다. 오늘은 시행사 입장에서 어디까지가 허용되는 자금 사용인지, 어떤 순간부터 형사 리스크가 발생하는지, 실제 현장에서 가장 많이 문제 되는 구조는 무엇인지를 단계적으로 정리해드립니다. 부동산 PF 자금, 어디까지 자유롭게 사용할 수 있나요? 결론부터 말씀드리면 자유롭게 쓸 수 없습니다. PF 사업 구조에서 자금은 대주단, 시행사, 시공사, 그리고 수분양자의 이해관계가 얽혀 있는 '공동의 자산'으로 취급됩니다. 그래서 부동산 PF 구조에서 PF 대출금은 일반 회사 자금과 달라 특정 사업을 위해 조달된 돈이고, 대부분 신탁계좌를 통해 집행되

직불합의와 지급보증서, 왜 둘 다 필요한가 (하도급 이중지급 리스크)

시행사 대표님들과 미팅을 하다 보면 가장 많이 듣는 하소연 중 하나가 "시공사가 돈 달라고 난리인데, 정작 밑에 하수급 업체들은 자기들 돈 못 받았다고 유치권 행사하겠다고 협박합니다. 도대체 돈을 어디에 줘야 안전한 겁니까?"라는 질문입니다. 특히 오늘 다룰 하도급대금 직접지급 합의(직불합의)와 지급보증서의 관계는 자칫 잘못 관리하면 시행사가 공사대금을 이중으로 지급하거나, 행정처분을 받는 등의 치명적인 리스크로 돌아올 수 있습니다. 현장의 공정표를 직접 짜본 경험을 바탕으로, 시행사가 반드시 알아야 할 법률 가이드를 정리해 드립니다. 직불합의만 하면 지급보증서 교부 의무는 자동으로 사라지는 것 아닌가요? 결론부터 말씀드리면, "그렇기도 하고, 아니기도 합니다." 이 모호한 답변이 바로 수많은 분쟁의 씨앗이 됩니다. 건설산업기본법과 하도급법에 따르면 원도급사(시공사)는 하도급사에게 대금 지급보증서를 교부해야 할 의무가 있습니다. 다만, 발주자(시행사)가 포함된 3자간 직불합의가 성립

불법하도급 자진신고시 시행사 면책될까

“변호사님, 시공사 쪽에서 하도급 구조가 좀 이상한 것 같은데… 이거 혹시 불법하도급 아닌가요?” 처음에는 단순한 의심으로 시작하지만, 내부 자료를 들여다보면 명의만 빌린 시공, 재하도급, 무면허 업체 개입같은 구조가 발견되는 경우가 적지 않습니다. 문제는 불법하도급이 적발되면 시공사 뿐만 아니라 시행사도 함께 책임을 질 수 있는 구조일 수 있다는 겁니다. 그래서 이 단계에서 가장 중요한 질문은 이것입니다. “지금이라도 자진신고하면 시행사 책임을 줄일 수 있는가?” 이 글에서는 시행사 입장에서 실제로 고민하는 지점을 기준으로 자진신고를 해야 하는 타이밍, 면책 또는 감경이 가능한 조건, 실무에서 놓치면 바로 리스크로 이어지는 포인트를 정리해드리겠습니다. 시공사가 불법하도급을 했는데, 왜 시행사가 면책을 고민해야 하나요? 시행사 입장에서는 "나는 돈만 줬고, 불법은 시공사가 저질렀는데 왜 내가 책임을 지느냐"고 억울해하실 수 있습니다. 하지만 법의 잣대는 냉정합니다. 건설산업기본법상

중대재해 발생 시 PF 대출 막힐까? 시행사 금융 리스크 총정리

최근 건설 현장의 최대 화두는 단연 중대재해처벌법입니다. 하지만 시행사 대표님들을 직접 만나 뵈면, 단순히 처벌에 대한 두려움을 넘어 더 현실적이고 거대한 공포에 직면해 계신 것을 알 수 있습니다. 바로 "사고가 터지면 PF 대출금이 끊기는가?" 하는 금융 리스크 문제입니다. 금융기관이 움직이기 시작하는 순간 시행사는 사업 전체를 다시 판단해야 하는 상황에 놓일 수 밖에 없는데요, 이번 글에서는 시행사 입장에서 중대재해 발생 시 PF 대출에 어떤 영향이 있는지, 실제 금융 리스크는 어디까지 확장되는지, 지금 단계에서 무엇을 준비해야 하는지 알아보도록 하겠습니다. 중대재해 발생 시 PF 대출 실행이 즉시 중단되나요? 건축 현장에서 사고가 나면 단순히 작업만 멈추는 게 아닙니다. 안전점검, 감독기관 조사,공정 재조정 등으로 최소 몇 주에서 몇 달이 지연됩니다. 이게 바로 중대재해 PF 대출 리스크의 시작점입니다. 금융기관은 단순히 “사고 발생 여부”만 보지 않고 공사 중단 가능성, 준공

하도급사 파산하면 시행사는 누구에게 공사대금을 지급해야 할까 (직접지급·공탁 문제)

건설현장에서 공사가 거의 마무리될 무렵, 하도급사 또는 재하도급 업체에서 시행사로 내용증명이 오는 경우가 있습니다. “하도급사가 파산했으니 공사대금을 우리에게 직접 지급해달라”는 내용입니다. 그런데 이미 시행사는 원도급사에게 공사대금을 지급했거나, 지급 예정인 상태라면 시행사 입장에서는 누구에게 공사대금을 지급해야 하는지, 잘못 지급하면 이중으로 지급해야 하는 것은 아닌지 큰 혼란에 빠지게 됩니다. 이번 글에서는 하도급사 파산 상황에서 시행사가 공사대금을 누구에게 지급해야 하는지, 공사대금 직접지급과 공탁 문제를 실무적으로 어떻게 대응해야 하는지를 실제 현장에서 자주 발생하는 사례를 중심으로 정리해보겠습니다. 하도급사가 파산하면 재하도급 업체가 시행사에게 직접 공사대금 청구할 수 있을까? 결론부터 말하면, 일정한 요건을 충족하면 재하도급 업체도 시행사 또는 원도급사에게 공사대금 직접지급을 요구할 수 있습니다. 건설산업기본법과 하도급법에서는 하도급 업체가 파산하거나 공사대금을 지급할

중도금 대출 대위변제, 시행사 책임 어디까지일까 (분양계약 해지 시)

분양사업을 진행하다 보면 예상보다 공사가 지연되거나, 시공사 변경, PF 문제, 분양률 저조 등 여러 변수로 인해 분양계약 해지 문제가 발생하는 경우가 있습니다. 이때 시행사들이 가장 당황하는 순간은 바로 금융기관의 중도금 대출 대위변제 요구입니다. “수분양자가 계약을 해지했으니 중도금 대출을 시행사가 대신 상환하셔야 합니다.” 이번 글에서는 분양계약 해지 시 발생하는 중도금 대출 대위변제와 시행사 책임 범위를 실제 현장에서 자주 발생하는 사례를 중심으로 정리해보겠습니다. 분양계약 해지되면 중도금 대출은 당연히 시행사가 갚아야 할까? 결론부터 말하면, 모든 경우에 시행사가 중도금 대출 대위변제를 하는 것은 아닙니다. 다만 구조에 따라 시행사 책임이 발생하는 경우가 상당히 많습니다. 실무에서 흔한 구조를 보면, 수분양자가 중도금 집단대출을 받을 때 금융기관은 시행사 또는 신탁사에게 대위변제 약정 또는 보증을 요구합니다. 즉 수분양자가 잔금을 못 내거나 분양계약 해지가 되면 은행은 수분

입주 지연 시 분양계약 해지 막을 수 있을까 (해지 방어 전략)

최근 중동 지역 전쟁과 국제 정세 불안으로 인해 철근, 마감재, 설비 자재 등의 수급이 지연되면서 국내 건설현장에서도 공기가 늦어지는 사례가 실제로 늘고 있습니다. 공사 기간이 몇 달씩 밀리게 되면 가장 먼저 문제 되는 것이 바로 입주 지연이고, 입주 지연이 발생하면 수분양자들은 분양계약 해지를 요구하기 시작합니다. 시행사 입장에서는 분양계약 해지가 몇 건만 발생해도 중도금 대출, PF 대출, 공사비 지급 문제가 연쇄적으로 이어지기 때문에 사업 전체 리스크로 번질 수 있습니다. 이번 글에서는 입주 지연이 발생했을 때 시행사가 분양계약 해지를 막기 위한 해지 방어 전략을 실무 중심으로 정리해보겠습니다. 입주 지연이 발생하면 수분양자는 바로 분양계약 해지를 할 수 있을까? 입주 지연이 발생했다고 해서 수분양자가 바로 분양계약 해지를 할 수 있는 것은 아닙니다. 대부분의 분양계약서에는 “입주 예정일로부터 일정 기간 이상 지연될 경우 계약 해지가 가능하다”는 조항이 들어가 있는데, 보통 3

입주 지연 지체상금 책임, 자재 수급 문제면 달라질까

최근 중동 지역 전쟁, 원자재 가격 상승, 해상 운임 상승 등의 영향으로 철근, 레미콘, 외장 마감재, 설비 자재 수급이 지연되면서 공사 기간이 밀리는 현장이 실제로 늘어나고 있습니다. 현장에서 보면 골조 공정은 끝났는데 창호나 설비 자재가 들어오지 않아 공정이 몇 달씩 멈추는 경우도 있고, 레미콘 수급 문제로 타설 일정이 계속 밀리는 경우도 있는데요,이렇게 공기가 밀리면 결국 입주 지연으로 이어지고, 입주 지연이 발생하면 수분양자들은 지체상금이나 분양계약 해지를 요구하게 됩니다. 이때 시행사들이 가장 궁금해하는 것은 “자재 수급 문제 같은 외부 요인으로 발생한 입주 지연도 시행사 책임이 되어 지체상금을 지급해야 하는가” 하는 점입니다. 이번 글에서는 자재 수급 문제로 입주 지연이 발생한 경우 지체상금과 시행사 책임이 어떻게 판단되는지, 그리고 시행사가 실무에서 어떻게 대응해야 하는지 현장 사례 중심으로 정리해보겠습니다. 자재 수급 문제로 입주 지연이 발생하면 지체상금은 무조건 시행

물가변동배제특약 있어도 공사비 올려줘야 할까

최근 철근, 레미콘, 마감재 등 주요 자재 가격이 급등하면서 시공사로부터 공사비 인상 요구를 받는 시행사들이 늘고 있습니다. 특히 몇 년 전 계약 당시에는 예상하지 못했던 수준으로 자재비가 상승하면서 “이대로는 공사를 계속하기 어렵다”는 시공사 측의 요구가 현실화되고 있는데요, 대부분의 도급계약서에는 물가변동배제특약이 포함되어 있어, 시행사 입장에서는 “계약대로라면 공사비 인상을 해줄 필요가 없는 것 아닌가”라는 궁금증이 생기기 마련입니다. 이번 글에서는 물가변동배제특약이 있는 경우에도 공사비 인상이 인정될 수 있는지, 그리고 시행사 입장에서 어떻게 대응해야 하는지를 판례와 실무 사례 중심으로 정리해보겠습니다. 물가변동배제특약이 있으면 공사비 인상 요구를 무조건 거절해도 될까? 원칙적으로는 해당 특약이 유효하다면 시공사의 단순한 자재비 상승을 이유로 한 공사비 인상 요구는 인정되지 않는 것이 기본입니다. 실무에서 흔히 보는 계약 구조는 보통 “계약금액은 물가변동 등 어떠한 사정에도

입주 예정일 변경 합의하면 지체상금 안 줘도 될까

공사 기간이 예상보다 길어지면서 입주 지연이 발생하는 현장은 생각보다 많습니다. 특히 자재 수급 문제, 설계 변경, 인허가 지연, 시공사 변경 등의 이유로 공기가 밀리게 되면 시행사 입장에서는 가장 먼저 지체상금 문제가 부담으로 다가옵니다. 그래서 실무에서는 입주 지연이 예상되면 수분양자들에게 입주 예정일을 연기하는 입주 예정일 변경 합의서를 받는 경우가 많습니다. 이때 시행사들은 입주 예정일 변경 합의를 받으면 지체상금을 지급하지 않아도 되는 것인지를 가장 궁금해하실텐데요, 이번 글에서는 이 문제를 실제 현장에서 자주 발생하는 사례와 판례를 중심으로 설명드리겠습니다. 입주 예정일 변경 합의서를 받으면 지체상금 책임이 없어질까? 결론부터 말씀드리면, 입주 예정일 변경 합의를 했다고 해서 지체상금 책임이 항상 없어지는 것은 아닙니다. 다만 합의의 내용과 체결 경위에 따라 지체상금 책임을 면하거나 줄일 수 있는 중요한 근거가 될 수 있습니다. 실무에서 보면 시행사들이 공기가 지연되면 문

PF 연장 거절되면 시행사는 어떻게 대응해야 할까(시행권 방어 골든타임)

최근 건설·부동산 시장을 보면 가장 많이 등장하는 키워드가 바로 “PF 연장 거절”입니다. 금융기관의 리스크 관리 강화로 인해 기존 PF 대출의 만기 연장이 어려워지고 있고, 실제로 시행사들이 자금 상환 압박을 견디지 못해 사업이 중단되거나 구조조정에 들어가는 사례도 잇따르고 있습니다. 특히 미분양 증가와 공사비 상승이 겹치면서 현금 흐름이 막힌 상태에서 PF 연장까지 거절되면 사업 자체가 흔들리는 상황이 발생합니다. 이 글에서는 시행사 입장에서 PF 연장이 거절된 경우 법적으로 어떤 상황인지, 즉시 해야 할 대응은 무엇인지, 그리고 사업을 살릴 수 있는 현실적인 방법은 무엇인지를 단계적으로 정리해보겠습니다. Q1. 대주단이 만기 연장을 거부했습니다. 당장 내일이라도 땅이 공매로 넘어가나요? 시행사가 가장 먼저 마주하는 법적 현실은 기한이익상실(EOD, Event of Default)의 발생입니다. 대주단이 만기 연장을 거절하고 대출금 상환을 청구했음에도 이를 이행하지 못하면, 계약

공매 중단 가처분 및 HUG 대출 보증 실무: ABCP 차환 실패 시행사 구제 매뉴얼

부동산 개발 사업의 핵심은 '시간'과 '자금'입니다. 그러나 2026년 현재, 중동발 지정학적 리스크와 고금리 기조가 맞물리며 금융권의 심사는 그 어느 때보다 냉혹해졌습니다. 특히 3개월마다 돌아오는 부동산 PF 차환 실패는 시행사 대표님들에게 단순한 자금 경색을 넘어, 평생 일궈온 사업지를 헐값에 공매로 넘겨야 할지도 모른다는 극심한 공포를 안겨주고 있습니다. 지난 글에서 시행권 방어의 전반적인 전략을 다뤘다면, 오늘은 절벽 끝에 선 시행사가 즉각적으로 휘두를 수 있는 가장 실효적인 두 가지 카드, 공매 중단 가처분과 HUG 대출 전환 보증의 실무 매뉴얼을 심층적으로 분석해 드립니다. 부동산 PF 차환 실패와 공매의 위협: 왜 '지금' 대응해야 하는가? 금융사가 3개월 롤오버 거절을 통보하는 순간, 대주단은 기한이익상실(EOD)을 선언하고 신탁사에 수익권 공매를 요청합니다. 공매는 경매보다 절차가 빠르고 낙찰가가 급격히 떨어지는 특성이 있어, 단 몇 차례의 유찰만으로도 시행사의 에

부동산 PF 준공 1일 지연, 원리금 전액 배상될까

시행사 대표님들과 미팅을 하다 보면 가장 많이 듣는 하소연이 있습니다. "변호사님, 시공사가 자재비 올랐다고 버티고 파업 때문에 공사가 며칠 늦어진 게 제 잘못입니까? 그런데 왜 금융사에서는 제 목을 조이는 거죠?" 현장을 아는 입장에서 보면 참으로 가혹한 현실이지만, 최근 법원은 시공사가 준공 기한을 단 하루만 어겨도 신탁사나 시행사가 대주단에 대출 원리금 전액을 배상해야 한다는 판결을 잇달아 내놓았습니다. '원자재 수급난'이나 '파업' 같은 사유가 불가항력으로 인정되지 않는 분위기라 시행사의 연쇄 부도 리스크가 실질적인 위협이 되고 있는데요, 오늘은 최근 건설업계를 뒤흔든 이른바 '준공 1일 지연 전액 배상' 판결의 실체와 시행사가 살아남기 위한 전략을 실무적인 관점에서 짚어드리겠습니다. 정말 하루만 늦어도 대출 원리금을 다 갚아야 하나요? 결론부터 말씀드리면, 그렇습니다. 최근 법원은 책임준공 기한을 단 하루라도 넘기면 그 손해배상의 범위를 대출 원리금 전액으로 보는 경향이 뚜

건설회사 명의만 빌려준 경우 대표의 형사책임과 행정처분 범위

건설업계에서는 면허가 없는 사람이 공사를 수주하기 위해 건설회사 명의를 빌려 공사를 진행하는 이른바 명의대여 문제가 반복적으로 발생합니다. 실제 현장에서는 회사는 존재하지만 특정 공사에 한하여 명의를 빌려주는 방식으로 운영되는 경우도 있고, 대표이사는 회사 운영에 관여하지 않고 이름만 등재되어 있는 경우도 있습니다. 문제는 명의만 빌려주었다고 생각했는데, 공사대금 분쟁이나 하자 문제, 세무 문제 등이 발생하면서 명의대여 사실이 드러나고, 그 과정에서 건설회사 대표가 형사처벌이나 행정처분 대상이 되는 경우가 있다는 점입니다. 실무에서도 “실제 공사는 다른 사람이 했는데 왜 대표이사가 처벌 대상이 되는지”에 대한 문의가 많은 편입니다. 이하에서는 명의대여 사건에서 실제로 문제되는 책임 범위와 쟁점을 정리해 보겠습니다. 명의대여 형사책임은 어디까지 인정될까? 형사처벌과 행정처분이 함께 문제될까? 건설회사 명의를 다른 사람에게 빌려주어 공사를 하게 하는 행위는 건설산업기본법에서 금지하고 있

하자보수와 하자보수에 갈음한 손해배상은 어떻게 다른가

건설 하자 분쟁에서 가장 자주 문제되는 쟁점 중 하나는 하자보수 청구와 하자보수에 갈음한 손해배상 청구의 구분입니다. 실무에서는 입주자대표회의나 수분양자 측에서 하자보수 대신 손해배상을 청구하는 사례가 많고, 청구 방식에 따라 건설사가 부담해야 하는 금액과 대응 전략이 달라질 수 있습니다. 특히 하자보수 소송과 하자보수에 갈음한 손해배상 소송은 법적으로는 유사해 보이지만, 실제 소송에서는 감정 방식, 손해액 산정 방식, 책임 범위 판단에서 차이가 발생하기 때문에 청구 형태에 따라 대응 방향을 달리 설정할 필요가 있는데요, 이하에서는 건설사 입장에서 실무적으로 문제되는 쟁점을 중심으로 정리해 보겠습니다. 하자보수 청구와 하자보수에 갈음한 손해배상 청구는 무엇이 다른가? 하자보수 청구는 말 그대로 건설사가 직접 하자를 보수하라는 청구이고, 하자보수에 갈음한 손해배상 청구는 건설사가 직접 보수를 하는 대신 보수 비용 상당액을 금전으로 지급하라는 청구입니다. 실무에서는 입주자대표회의 측에서

공기업 위탁사업 재위탁, 어디까지 가능할까

공기업이 국가 또는 지방자치단체의 사업을 위탁받아 수행하는 구조는 도시개발사업, 체육시설 운영사업, 공공시설 관리사업, 개발사업 SPC 구조 등 다양한 형태로 활용되고 있습니다. 그런데 실제 사업을 진행하다 보면 공기업이 직접 모든 업무를 수행하기 어려워 민간 시행사나 운영사에게 일부 업무를 맡기는 구조를 검토하게 되고, 이 과정에서 이른바 ‘재위탁’ 구조가 문제되는 경우가 많습니다. 실무에서는 사업 구조를 설계하는 단계에서부터 공기업이 위탁받은 사업 중 어느 범위까지 제3자에게 맡길 수 있는지, 특정 시설이나 특정 사업을 통째로 넘기는 것이 가능한지 여부가 중요한 검토 사항이 됩니다. 사업 구조를 어떻게 설계하느냐에 따라 계약 자체의 효력 문제나 사업 수행 주체 문제로 분쟁이 발생하는 경우도 있기 때문입니다. 이하에서는 공기업 위탁사업에서 재위탁 구조가 문제되는 이유와 실무상 쟁점을 정리해 보겠습니다. 공기업이 위탁받은 사업을 민간에 다시 맡기는 구조는 왜 문제될까? 재위탁 구조가

현장대리인 교체 분쟁, 시행사가 꼭 알아야 할 대응 방법

건설 현장에서 공사가 어느 정도 진행된 시점에 시공사가 현장대리인을 교체하겠다고 통보해 오는 경우가 생각보다 자주 있습니다. 특히 골조 공사가 마무리되고 마감이나 인테리어 공정으로 넘어가는 시점에서 현장소장이 바뀌는 사례가 많은데, 시행사 입장에서는 공사 품질과 하자 책임 문제가 걱정되어 그냥 받아들여도 되는지 고민이 생기기 마련입니다. 실제로 현장대리인 교체 분쟁은 공사 지연, 하자, 준공 지연으로 이어지는 경우가 많습니다. 단순한 인사 문제로 넘기기엔 계약과 책임 구조에 직접적인 영향을 미치는 사안입니다. 이 글에서는 현장대리인 교체가 법적으로 어떤 문제를 일으킬 수 있는지, 그리고 시행사 입장에서 어떻게 대응해야 하는지를 실무 중심으로 정리해 보겠습니다. 시공사가 현장대리인을 마음대로 교체할 수 있을까? 결론부터 말씀드리면, 시공사가 현장대리인을 일방적으로 교체할 수 있는 것은 아닙니다. 대부분의 민간건설공사 표준도급계약서에는 현장대리인을 지정하거나 교체할 때 발주자와 협의하도

무면허 업체가 시공한 공사, 계약 해지할 수 있을까

최근 건설 현장에서 종종 문제가 되는 사례 중 하나가 계약은 면허가 있는 건설회사와 체결했지만 실제 공사는 다른 업체가 진행하고 있는 경우입니다. 처음에는 단순 하도급 구조로 설명을 듣고 넘어가는 경우가 많지만, 공사가 상당 부분 진행된 이후 실제 시공 주체를 확인해 보면 면허가 없는 업체가 공사를 수행하고 있었고, 면허가 있는 회사는 계약만 체결한 채 현장에는 거의 관여하지 않은 구조로 드러나는 사례도 적지 않습니다. 특히 공사 후반부에 공사 품질 문제나 공사대금 분쟁이 발생하면서 이러한 구조가 밝혀지고, 그때 가서 무면허 시공이나 명의대여문제가 본격적으로 분쟁으로 이어지는 경우가 많습니다. 실제 현장에서는 공사비 절감이나 공정 문제로 인해 이러한 구조가 관행처럼 이루어지는 경우도 있지만, 막상 문제가 발생하면 책임을 누가 부담해야 하는지를 두고 분쟁이 커지는데요, 시행사 입장에서는 공사를 계속 진행해야 하는지, 시공사를 교체해야 하는지, 계약 해지가 가능한지, 이미 지급한 공사대

공공개발사업 인허가 지연, 손해배상 가능할까

공공개발사업을 진행하다 보면 사업 지연의 원인이 내부 문제가 아니라 외부 요인, 특히 인허가 문제에서 발생하는 경우가 많습니다. 도시개발사업, 공공택지 개발사업, 공모형 PF사업 등에서는 실시계획인가, 건축심의, 교통영향평가, 환경영향평가, 문화재 조사 등 여러 단계의 인허가 절차를 거치게 되는데, 이 과정에서 예상하지 못한 보완 요구나 행정기관 내부 사정으로 일정이 수개월에서 수년까지 지연되는 사례도 실제로 존재합니다. 문제는 인허가 지연으로 사업이 늦어지면 금융비용, 토지 보유비용, 공사비 상승 등 사업비가 크게 증가하게 되는데, 이 손해를 누가 부담해야 하는지를 두고 분쟁이 발생한다는 점입니다. 시행사 입장에서는 인허가 지연이 행정기관이나 공공기관의 사정으로 발생한 경우 손해배상을 청구할 수 있는지, 실시협약이나 사업협약에서 어떻게 책임 구조가 정리되는지, 실제로 손해배상이 인정되는 경우는 어떤 경우인지가 가장 궁금한 부분일 것입니다. 이 글에서는 공공개발사업에서 인허가 지연이

총사업비 조정과 실시협약 변경, 가능한 경우는 언제일까

공공개발사업을 진행하다 보면 사업 초기에는 예상하지 못했던 여러 변수로 인해 사업비가 증가하거나 사업 기간이 늘어나는 경우가 많습니다. 특히 최근에는 공사비 상승, 금리 상승에 따른 금융비용 증가, 인허가 지연, 공공기관 요구에 따른 설계 변경 등으로 인해 사업 수익 구조 자체가 흔들리는 사례도 적지 않습니다. 이런 상황이 발생하면 시행사 입장에서는 가장 먼저 총사업비 조정이 가능한지 검토하게 되고, 총사업비 조정이 어렵다면 실시협약 변경을 통해 사업 구조를 조정할 수 있는지 검토하게 됩니다. 실제 현장에서도 공사비가 수십억 원 이상 증가하거나 사업 기간이 수년씩 늘어나 금융비용이 크게 증가하면서 총사업비 조정이나 실시협약 변경 문제를 두고 공공기관과 시행사 사이에 분쟁이 발생하기 마련인데요, 이 글에서는 공공개발사업에서 어떤 경우에 총사업비 조정이 가능한지, 그리고 어떤 경우에 실시협약 변경까지 요구할 수 있는지를 실제 사업 구조를 기준으로 단계적으로 정리해 보겠습니다. 공사비가

직영공사라고 했는데실제 시공자가 다르다면?

분명 계약서에는 시공사가 직접 공사를 진행하는 직영공사라고 되어 있었는데, 막상 현장에 가보니 전혀 다른 업체 사람들이 공사를 하고 있는 경우가 있습니다. 실제 건설현장에서는 이런 구조가 생각보다 흔한데요, 문제는 시행사 분들이 이런 경우 불법 하도급이나 무면허 시공은 시공사 문제라고 잘못 오해하고 계시다는 겁니다. 하지만 실제 분쟁이 발생하면 공사 중단, 사용승인 지연, 하자 책임 분쟁, 산업재해 책임 문제까지 시행사에게 직접적인 리스크로 돌아오는 경우가 많습니다. 이번 글에서는 건설현장에서 실제로 자주 발생하는 직영공사 관련 분쟁 구조를 설명하고, 직영공사라고 했는데 실제 시공자가 다른 경우 어떤 법적 문제가 생기는지, 시행사 입장에서 무엇을 가장 먼저 확인하고 어떻게 대응해야 하는지를 실무 관점에서 정리해보겠습니다. 직영공사라고 했는데 다른 업체가 공사하면 법적으로 문제될까? 현장에서 흔한 구조는 아래와 같습니다. 시행사 → A회사와 도급계약 체결 계약 내용 → 직영공사 실제

공사대금 지급기일 전 가압류 막을 수 있을까?

건설 현장에서 시행사가 가장 당황하는 상황 중 하나가 바로 공사대금 가압류입니다.특히 아직 공사대금 지급기일도 도래하지 않았는데 가압류가 먼저 들어오는 경우, 시행사 입장에서는 자금이 묶이고 사업 자체가 멈출 수 있기 때문에 매우 치명적인 문제가 됩니다. 실제 현장에서도 시공사와 분쟁이 발생하자마자 공사대금 가압류부터 진행되는 경우가 많고, 가압류 이후에는 경매나 공사중단 문제로 이어지는 경우도 적지 않은데요, 시행사 입장에서 가장 궁금한 것은 지급기일 전 가압류가 들어오면 막을 수 있는지, 그리고 무엇부터 해야 하는지일겁니다. 이번 글에서는 시행사 가압류 대응 실무에서 반드시 알아야 할 내용을 정리해보겠습니다. 지급기일 전 가압류, 원래 가능한 걸까? 결론부터 말씀드리면, 지급기일 전 가압류 자체는 법적으로 가능합니다. 많이 오해하는 부분인데, 공사대금 지급기일이 아직 도래하지 않았다고 해서 가압류가 무조건 위법이 되는 것은 아닙니다. 법원은 채권이 존재하고 보전의 필요성이 인정되

공사대금 안 나온다고 바로 공사 중단하면 안 되는 이유

공사를 열심히 하고 있는데 대금이 제때 나오지 않는 상황, 건설업 하시는 분들이라면 한 번쯤 겪어보셨을 겁니다. 이럴 때 가장 먼저 드는 생각이 "그냥 공사 멈춰버릴까"입니다. 계약서에도 대금이 지연되면 공사를 중단할 수 있다고 써 있으니 당연히 그래도 되겠지, 싶으신 거죠. 그런데 이게 생각보다 훨씬 위험한 판단이 될 수 있습니다. 오늘은 이 부분을 정확하게 짚어드리겠습니다. 계약서에 써 있어도 함부로 중단하면 안 됩니다 민간건설공사 표준계약서나 건설업종 표준 하도급 계약서를 기준으로 작성된 계약서라면 일반적으로 공사대금이 지연되는 경우 공사를 중단할 수 있다는 조항이 포함되어 있습니다. 그래서 많은 분들이 대금이 조금만 늦어도 계약서 조항을 근거로 공사를 멈출 수 있다고 생각하십니다. 하지만 법원은 이 문제를 훨씬 엄격하게 봅니다. 단순히 대금이 늦게 나왔다는 사실만으로는 공사 중단이 정당화되지 않는다는 것이 법원의 일관된 입장입니다. 계약서에 조항이 있더라도, 실제로 그 중단이

원청사가 어음으로 하도급대금 줄 때 하도사가 알아야 할 것들

공사를 마치고 하도급대금을 받았는데 현금이 아닌 어음으로 들어온 경우, 그냥 받아야 하는 건지 아니면 거부할 수 있는 건지 모르는 분들이 많습니다. 오늘은 원청사가 어음으로 대금을 줄 수 있는 조건이 무엇인지 그리고 하도사 입장에서 챙길 수 있는 권리가 무엇인지를 정확하게 말씀드리겠습니다. 원청사가 어음으로 줄 수 있는 경우는 딱 하나입니다 원청사가 하도사에게 어음으로 대금을 지급하려면 전제 조건이 하나 있습니다. 바로 발주자로부터 어음으로 대금을 받았을 때에 한해서만 어음 지급이 허용된다는 것입니다. 발주자가 원청사에게 현금으로 대금을 꾸준히 지급하고 있는데도 원청사가 자기 편의대로 하도사에게 어음을 끊어주는 것은 하도급법 위반입니다. 이런 상황에 처해 계신다면 원청사에 하도급법 위반임을 명확히 고지하고, 받은 어음을 반환한 뒤 현금 지급을 요청하시면 됩니다. 비율과 기간도 반드시 확인하셔야 합니다 발주자가 원청사에게 어음으로 대금을 준 경우라 하더라도 원청사가 하도사에게 어음을

공사 계약 해지할 때 유치권 공사 방해 이렇게 막으세요

공사업체와 계약을 해지하고 싶은데 막상 실행하려면 걱정되는 것들이 있습니다. 유치권 행사하겠다고 현장을 점거하면 어떡해야 할지, 후속 공사를 방해하면 어떻게 대응해야 할지. 오늘은 이 두 가지 걱정을 해소할 수 있는 방법을 말씀드리겠습니다. 발주자가 돈을 다 줬어도 하도사는 유치권을 행사할 수 있습니다 먼저 오해하시면 안 되는 부분이 있습니다. 발주자가 원청사에게 계약 대금을 전부 지급했더라도 원청사가 하도사에게 돈을 주지 않은 상태라면 하도사는 유치권을 행사할 수 있습니다. 발주자 입장에서는 억울할 수 있습니다. 계약 대금을 초과해서 지급했는데 오히려 돌려받아야 할 상황인데도, 하도사가 유치권을 행사한다는 것이 납득하기 어려우실 겁니다. 하지만 유치권은 법에서 정한 요건을 갖추면 누구나 행사할 수 있는 권리입니다. 발주자와 원청사 사이의 정산 관계와 별개로, 하도사가 원청사로부터 받지 못한 채권이 있다면 유치권의 근거가 됩니다. 반면 원청사는 다릅니다. 발주자로부터 대금을 모두 받

중재 절차란 무엇인가 소송과 무엇이 다른가

분쟁이 생겼을 때 해결하는 방법은 소송만 있는 것이 아닙니다. 중재라는 절차가 있는데, 이름은 많이 들어보셨어도 정확히 어떤 제도인지 모르시는 분들이 많습니다. 오늘은 중재가 무엇인지, 소송과 어떻게 다른지 그리고 어떤 상황에서 선택하는 것이 유리한지를 정리해 드리겠습니다. 중재는 법원이 아닌 곳에서 분쟁을 해결하는 절차입니다 중재란 법원이 아닌 대한상사중재원에서 소송과 유사한 절차를 통해 분쟁을 해결하는 제도입니다. 당사자들이 자료를 제출하고 주장과 입증을 하면, 중재위원들이 이를 검토하고 합의를 이끌어냅니다. 합의가 이루어지면 그 결과는 법원 판결과 동일한 효력을 가집니다. 소송과 가장 큰 차이는 단심제라는 점입니다. 우리나라 소송은 1심, 2심, 3심(대법원)까지 최대 세 번 다툴 수 있는 삼심제를 채택하고 있습니다. 반면 중재는 한 번으로 끝납니다. 중재 절차에서 결정문이 나오면 그것이 최종입니다. 결과가 억울해도 불복할 방법이 없습니다. 이것이 중재의 가장 큰 장점이자 동시

재개발 재건축 공사 계약서 속 독소 조항 계약 전에 반드시 확인하세요

재건축이나 재개발을 진행하다 보면 시공사와 공사 계약을 체결하는 순간이 옵니다. 그런데 이 계약서를 꼼꼼히 들여다보면 발주자 입장에서 상당히 불리하게 작성된 조항들이 곳곳에 숨어 있습니다. 계약서에 도장을 찍고 나면 되돌리기 어렵습니다. 오늘은 공사 계약 체결 전에 반드시 짚어봐야 할 핵심 조항들을 정리해 드리겠습니다. 물가 변동으로 공사비가 올라갈 수 있습니다 최근 몇 년 사이 건설 자재 가격이 크게 오르면서 물가 변동 조항이 실질적인 분쟁의 불씨가 되고 있습니다. 시공사가 공사비를 제안할 때는 특정 날짜를 기준으로 단가를 산정합니다. 그 기준일 이후 실제 착공까지 시간이 지연되면 그 기간의 물가 상승률을 공사비에 반영하겠다는 조항이 계약서에 포함되는 경우가 많습니다. 문제는 실제 착공이 기준일보다 늦어지는 것이 대부분이라는 점입니다. 그러면 처음에 A사가 얼마, B사가 얼마라고 제시했던 금액이 착공 시점에는 이미 상당히 올라 있는 상황이 됩니다. 실제로 물가 상승분이 공사비 증액

아파트 하자보수청구 시공사와 시행사 중 누구에게

아파트에 입주하고 나서 얼마 지나지 않아 벽에 균열이 생기거나, 천장에서 물이 새거나, 창문이 제대로 닫히지 않는 경험을 해보신 분들이 적지 않으실 겁니다. 처음 분양받을 때는 깔끔하게 잘 지어진 집이라고 믿었는데, 막상 살아보니 여기저기 하자가 발견되는 거죠. 이런 상황에서 가장 먼저 드는 의문이 하나 있습니다. "대체 누구한테 책임을 물어야 하지? 분양받은 회사인 시행사에 연락해야 하나, 아니면 실제로 건물을 지은 시공사에 연락해야 하나?" 이 질문은 단순히 상식의 문제가 아닌, 법률적으로도 꽤 중요한 쟁점이기에 답을 정확히 알고 있어야 실제로 권리를 제대로 행사할 수 있습니다. 집합건물법은 두 주체 모두에게 책임을 묻습니다 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률, 흔히 '집합건물법'이라 부르는 이 법은 하자가 발생했을 때 구분소유자, 즉 각 세대 입주민들을 강하게 보호하기 위해 설계되어 있습니다. 그래서 책임을 지는 주체를 하나가 아닌 둘로 설정해 두었죠. 하나는 분양을 맡아 건

공유 호실과 관리단 집회 의결권 시행사가 놓치면 안 되는 점

집합건물 분양 사업을 진행하다 보면, 한 호실을 단독으로 소유하는 것이 아니라 두 명 이상이 공동으로 소유하는 경우를 자주 보게 됩니다. 가족 간 공동 투자, 지인 간 지분 나누기 등 다양한 형태로 공유 소유가 이루어지는데, 언뜻 단순해 보이는 이 구조가 관리단 집회 단계에서는 꽤 복잡한 문제로 불거질 수 있습니다. 특히 시행사 입장에서는 미분양 호실이나 보유 지분을 활용해 관리단 집회 결과에 영향을 주려 할 때, 공유자 의결권 처리가 잘못되어 있으면 집회 결의 전체가 흔들리는 상황이 생길 수 있습니다. 오늘은 이 부분을 짚어드리겠습니다. 공유자가 여럿이어도 의결권은 하나입니다 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제37조 제2항은 이렇게 규정합니다. "전유부분을 여럿이 공유하는 경우에는 공유자는 관리단 집회에서 의결권을 행사할 1인을 정한다." 조문 자체는 단순합니다. 그런데 실무에서 이 조문을 어떻게 적용할 것인지를 둘러싸고 분쟁이 자주 생기기 때문에, 대법원이 구체적인 기준을

시행사가 관리단 집회를 막을 때 꺼낼 수 있는 카드

분양이 잘 안 되는 집합건물에서는 생각보다 많은 분쟁이 일어납니다. 그중에서도 오늘 이야기할 주제는 구분소유자들이 자주적인 관리단을 꾸리려 해도 시행사의 영향력 때문에 번번이 막히는 상황입니다. 얼핏 들으면 "분양이 안 된 게 나랑 무슨 상관이야"라고 생각하실 수 있는데, 막상 당사자가 되면 굉장히 난감한 문제가 됩니다. 어떤 상황인지 차근차근 설명드려 보겠습니다. 분양 부진이 왜 관리단 문제로 이어지나요? 집합건물의 관리단은 입주민들이 스스로 건물을 운영하고 관리하기 위해 구성하는 조직입니다. 관리업체 선정, 하자보수 요청, 공용부분 유지·보수 등 건물 생활 전반에 영향을 미치는 일들을 이 관리단이 주도합니다. 그렇다 보니 관리단이 제대로 운영되느냐 아니냐는 입주민 삶의 질과 직결됩니다. 그런데 분양 사업이 부진한 경우에는 상황이 복잡해집니다. 시행사 입장에서는 분양이 잘 안 돼서 수익이 이미 악화된 상태입니다. 이 상황에서 관리업체 선정 등과 관련해 남아 있는 이권마저 놓치기 싫

시행사가 꼭 알아야 할 분양 수익 진행률 기준 법인세 수익 인식 시점

시행사를 운영하다 보면 세무사나 회계사로부터 "진행률에 따라 수익을 인식합니다"라는 말을 한 번쯤은 들어보셨을 겁니다. 그런데 막상 그게 실제로 어떻게 계산되고, 내 회사의 법인세에 어떤 영향을 미치는지 정확히 파악하고 계신 분은 생각보다 많지 않습니다. 세무 담당자에게 전적으로 맡겨두는 경우가 대부분이죠. 하지만 이 구조를 이해하지 못하면 세무조사나 분쟁 상황에서 판단 근거가 흔들릴 수 있습니다. 오늘은 시행사 대표님 눈높이에서 이 내용을 풀어보겠습니다. 분양 대금을 다 받았다고 해서 그게 바로 '수익'이 되는 건 아닙니다 가장 먼저 짚어드릴 것이 있습니다. 시행사가 분양계약을 체결하고 계약금, 중도금을 수령했다고 해서 그 금액이 바로 법인세법상 '매출'로 잡히는 게 아닙니다. 부가가치세 세금계산서를 발행한 시점과도 다릅니다. 법인세법은 이른바 진행률 기준으로 수익을 인식하도록 하고 있습니다. 공사가 얼마나 진행됐느냐에 따라, 그 비율만큼만 수익으로 인식한다는 뜻입니다. 왜 이런

공사대금 회수 지연 시 검토해야 할 법적 대응 방안

건설 프로젝트를 수행하는 과정에서 기성금 또는 공사대금의 지급이 지연되거나 일부 금액이 장기간 미지급 상태로 남는 사례는 실무에서 반복적으로 발생합니다. 이러한 상황에서 거래 관계를 고려하여 일정 기간 협의를 지속하는 경우가 많으나, 협의만으로 해결을 기대하다가 법적 대응 시기를 놓치거나 권리 보전에 문제가 발생하는 사례도 적지 않습니다. 공사대금 분쟁은 단순히 소송 제기 여부의 문제가 아니라, 시효 관리, 증빙 자료 정리, 보전처분 여부 등 초기 대응 방향에 따라 실제 회수 가능성이 달라지는 경우가 많습니다. 이하에서는 공사대금 회수 지연 상황에서 실무상 자주 검토되는 쟁점을 중심으로 정리해 보겠습니다. 공사대금이 지급되지 않는 상황에서 협의만 지속해도 괜찮을까? 실무에서 가장 많이 발생하는 상황은 정산 협의가 진행 중이라는 이유로 별도의 법적 조치를 취하지 않은 채 시간이 경과하는 경우입니다. 그러나 공사대금 채권에는 3년의 단기 소멸시효가 적용되므로, 협의가 장기간 지속되는 동

추가 공사 계약서가 없는 경우 추가 공사대금 정산 기준은 무엇일까

건설 현장에서는 설계 변경, 물량 증가, 공정 변경 등의 사유로 최초 계약 범위를 초과하는 추가 공사가 이루어지는 경우가 적지 않습니다. 다만 공정 진행이 우선되다 보니 추가 공사에 대한 변경 계약이나 별도의 계약서를 작성하지 못한 채 공사가 진행되는 경우도 실무상 빈번하게 발생합니다. 이후 준공 단계 또는 최종 정산 단계에서 추가 공사대금 정산 문제가 발생하면서 분쟁으로 이어지는 경우가 많은데, 실무에서는 계약서 작성 여부 자체보다는 추가 공사의 발생 경위, 공사 지시 여부, 물량 증가 여부, 금액 산정 근거 자료가 보다 중요한 판단 요소가 되는 경우가 많습니다. 이하에서는 추가 공사 계약서가 없는 경우 실제로 문제가 되는 쟁점을 중심으로 정리해 보겠습니다. 추가 공사 계약서가 없으면 추가 공사대금을 청구하기 어려울까? 추가 공사 계약서가 없다는 사정만으로 추가 공사대금 청구가 곧바로 부정되는 것은 아닙니다. 다만 추가 공사대금이 인정되기 위해서는 몇 가지 전제가 필요합니다. 첫째

하도급사 회생 신청 시 밀린 장비 임대료 원청에 직접 청구하는 법

건설현장에 중장비를 투입했는데 임대료가 계속 밀리는 상황은 흔히 발생합니다. 독촉하면 곧 정산해 준다던 하도급사가 어느 날 갑자기 회생 신청을 했다는 소식을 듣게 되면, 장비업자 입장에서는 눈앞이 캄캄해질 수밖에 없습니다. 장비 투입은 이미 끝났고 기름값과 기사 인건비까지 다 나간 상황에서 정산이 끊겨버린 것이니까요. 하지만 하도급사가 회생 절차에 들어갔다고 해서 바로 포기할 필요는 없습니다. 건설산업기본법에서 보장하는 직접 지급 청구라는 강력한 대안이 있기 때문입니다. 하도급사를 넘어 원청에게 직접 청구할 수 있는 근거 장비 임대료는 원칙적으로 계약 당사자인 하도급사에게 청구하는 것이 맞습니다. 그래서 하도급사가 회생이나 파산 절차에 들어가면 대부분 채권 신고 외에는 방법이 없다고 생각합니다. 그러나 건설산업기본법에는 예외적인 조항이 있습니다. 일정 요건을 충족하면 하도급사를 건너뛰고 원청에게 직접 장비 임대료를 청구할 수 있는 길이 열립니다. 하도급사가 돈을 줄 수 없는 상황이니

하도급 직불 합의 압류보다 먼저면 누가 돈을 받는가

건설 현장에서 직불 합의는 흔히 안전장치처럼 여겨집니다. 원도급사가 자금 문제로 흔들릴 때, 하수급인이 최소한 자기 공사대금은 보호받기 위해 맺는 장치죠. 그런데 이 직불 합의가 실제로 언제 효력을 갖는지 그리고 다른 채권자들의 압류보다 우선하는지에 대해서는 생각보다 분쟁이 많습니다. 오늘 소개할 사건도 그 지점에서 갈렸습니다. 사실관계부터 보겠습니다 발주자인 갑이 있었고, 을 회사가 공사를 도급받았습니다. 을은 그 공사의 일부를 병 회사에게 하도급을 주었습니다. 이후 갑, 을, 병은 건설산업기본법에 따라 갑이 병에게 하도급 대금을 직접 지급하기로 하는 직불 합의를 맺었습니다. 여기까지는 흔한 구조입니다. 문제는 그 다음입니다. 을 회사의 다른 채권자들이 을의 공사대금 채권에 대해 압류와 가압류를 해버린 겁니다. 갑 입장에서는 난감해집니다. 누구에게 돈을 줘야 하는지 명확하지 않습니다. 그래서 갑은 하도급 대금을 법원에 공탁합니다. 일단 법원에 맡겨두고, 진짜 채권자가 누구인지 정리

노무비 직접 지급해놓고 반환청구? 하도급사 소송 당했다면

요즘 현장에서 노무비 직접 지급 제도 정말 많이 쓰시죠? 원청이 근로자 계좌로 바로 쏴주거나 발주자가 직접 집행하니까, 하도급사 입장에서도 임금 체불 걱정 덜고 참 편해 보입니다. 공사할 때는 다들 "돈 문제없으니 깔끔하다"며 안심하고 넘어가기 일쑤죠. 그런데 문제는 공사 다 끝나고 터집니다. 잘 나갔던 그 노무비가 갑자기 '부당이득'이라며 반환 청구 소송으로 돌아오는 황당한 경우가 꽤 많거든요. "다 끝난 줄 알았는데..." 갑자기 날아온 4억 원짜리 소장 얼마 전에도 이런 일이 있었습니다. 자재 제작해서 현장에 설치하는 공사를 하던 하도급사였는데, 아시다시피 이런 공사는 자재비 비중이 크고 인건비는 상대적으로 적거든요. 공사도 무사히 끝났고 정산도 다 마친 줄 알았는데, 몇 달 뒤 원청에서 소장이 날아온 겁니다. 내용인즉슨, "발주자가 노무비를 직접 줬는데 계산해보니 너무 많이 나갔다. 그중 하도급사 몫을 넘어서는 4억 원은 과지급된 거니 뱉어내라"는 거였습니다. 건설현장 실무를

누수 등 아파트 하자로 소송할 때 우선 고려할 것

누수 문제로 상담을 오시는 분들이 가장 먼저 던지는 질문은 법리가 아닙니다. 아주 현실적인 경제성 문제죠. "변호사님, 물은 계속 새는데 소송 비용이랑 감정료 내고 나면, 정작 제 손에 남는 게 있을까요?" 솔직히 말씀드리면, 매우 타당한 고민입니다. 소송의 본질은 결국 손해의 보전입니다. 수백만 원의 감정료와 변호사 비용을 들여 승소했는데, 정작 받은 배상금이 그 비용보다 적다면 그것은 성공한 소송이라 보기 어렵기 때문입니다. 하지만 실무자의 입장에서 볼 때, 단순히 참는 것이 답은 아닙니다. 누수는 시간이 흐를수록 피해 범위가 기하급수적으로 커지는 특성이 있기 때문입니다. 소송을 고민하신다면, 다음 세 가지를 냉정하게 검토해 보셔야 합니다. 1. 청구 금액의 파이를 키우는 작업이 우선입니다 많은 분이 단순히 "천장 수리비"만 생각하고 소송의 실익이 없다고 판단하십니다. 하지만 법적으로 청구할 수 있는 범위는 훨씬 넓습니다. 직접 보수비 누수 원인을 잡기 위한 공사비와 훼손된 인

타운하우스 하자 소송 분양사와 시공사 중 누구를 상대로 싸워야 할까

큰 꿈을 안고 타운하우스를 분양받아 입주했는데, 얼마 못 가 결로가 생기고 곰팡이가 피기 시작하면 눈앞이 캄캄해집니다. 시설 마감까지 엉망인 상태를 보면 결국 소송을 떠올리게 됩니다. 이때 가장 먼저 부딪히는 현실적인 고민이 있습니다. 계약서를 쓴 분양사(시행사)를 잡아야 하는지, 아니면 실제로 집을 지은 시공사를 잡아야 하는지의 문제입니다. 단순히 나에게 집을 판 사람에게 따지면 될 것 같지만, 법정으로 가면 이야기가 아주 복잡해집니다. 분양사가 시공사가 아닐 때 생기는 변수 보통 타운하우스 하자 소송의 1차 타겟은 분양사가 됩니다. 수분양자 입장에서는 계약의 당사자인 분양사가 당연히 하자 없는 온전한 건물을 줄 책임이 있다고 보기 때문입니다. 하지만 분양사가 직접 공사를 하지 않은 경우, 재판 과정에서 강력하게 항변합니다. 본인들은 건물만 팔았을 뿐, 시공상 결함까지 무한정 책임질 수는 없다는 논리입니다. 특히 시공상의 구체적인 과실을 따져야 하는 단계가 오면, 분양사만 상대로

건설공사, 시작부터 변호사의 조력을 받아야 하는 이유

0. 여는 말 최근 서울에 중규모 업무시설을 신축하고자 하시는 시행사의 대표님과 자문계약을 체결하게 되었습니다. 보통 분쟁이 가시화된 단계, 즉 시공사나 하도급사와의 문제가 여러 차례 공문을 주고받는 등 분쟁이 표면화된 이후에 변호사의 조력을 구하시는 경우가 대부분입니다. 이러한 점을 고려하면, 프로젝트 초기 단계에서 자문계약이 체결된 이번 사례는 저로서도 상당히 이례적인 경우에 속합니다. 그러나 사실 모든 법률문제는 문제가 발생한 이후보다, 문제가 발생하기 이전에 변호사의 조력을 받는 것이 가장 경제적이고 확실한 해결책이 됩니다. ‘소 잃고 외양간 고친다’, ‘호미로 막을 것을 가래로 막는다’는 속담이 말해주듯이, 문제는 초기 대응이 가장 중요하다는 사실을 누구나 알고 있습니다. 다만 실제 사업의 현장에서는 왜 초기 단계에서부터 변호사의 조력이 필요한지에 대해서는 충분히 인식되지 못하는 경우도 많습니다. 오늘은 그 부분에 대하여 말씀드리고자 합니다. 1. 계약은 '체결'하는 것이

건설감정, 맡기는 것이 아니라 '설계'하는 것입니다.

0. 여는 말 아무리 크고 중요한 사건이라고 하더라도, 건설사건을 심리하는 재판부, 변호사들은 건설기술자가 아닌 경우가 많습니다. 저희 사무소의 건설분쟁부문은 수습변호사까지도 전원 건축가 출신 변호사들로 구성되어 있으나, 전국적으로 보더라도 그러한 경우는 상당히 드뭅니다. 때문에, 공사대금 청구, 하자보수에 갈음한 손해배상 청구 등의 건설사건에서는 90% 이상 '건축시공기술사'등의 자격증을 보유한 전문가로 하여금 감정을 수행하도록 하며, 감정인들이 제출한 감정결과는 소송에 있어 다른 어떤 증거자료보다도 중요한 입증방법으로 작용하며, 대법원 역시 '감정인이 제출한 감정결과는 최대한 존중하여야 하고, 특별한 사정 없는 한 이를 뒤집어서는 안된다'라고 하여 그 중요성을 강조하고 있습니다. 그런데, 건설사건을 다수 진행하다 보면 소가가 수십, 수백억원에 이르는 사건에서도, 그 중요한 감정을 신청하는 신청서는 '원고가 수행한 추가공사에 관한 적정공사대금'과 같이 간략하게만 기재되어 있는 경우

공사 중단한 시공사 계약 해제와 건축주 대응법

공사를 맡겼는데 현장에 사람은 안 보이고 자재만 쌓여있다면 건축주 입장에서는 피가 마르는 일입니다. 시공사가 연락을 피하거나 오히려 돈을 더 안 주면 공사 못 한다며 배짱을 부리는 경우도 허다하죠. 이럴 때 무작정 기다리는 게 답일지, 계약을 끝내고 새 업체를 찾아도 될지 고민되실 겁니다. 결론부터 말씀드리면, 시공사가 의무를 다하지 않을 때는 건축주도 결단을 내려야 합니다. 공사 기간 지연은 명백한 계약 위반 도급계약에서 가장 중요한 약속 중 하나가 바로 공사 기간입니다. 계약서에 명시된 완공 날짜를 지키는 것은 시공사의 법적 의무입니다. 정당한 이유 없이 수개월간 공사가 멈춰 있거나 인력 투입이 안 되고 있다면, 이미 시공사는 계약상의 의무를 저버린 상태라고 봐야 합니다. 상대방이 약속을 어기고 있는데 건축주만 일방적으로 기다려야 할 의무는 없습니다. 공사 재개 의사가 없거나 불가능하다고 판단된다면, 더 이상 계약을 유지하지 않겠다는 의사를 밝히고 관계를 정리할 수 있습니다. 이

공사 중단 업체 계약 해제하고 후속 공사 진행하는 방법

공사를 맡긴 업체가 갑자기 현장에 나타나지 않는 상황, 막막하고 답답하실 겁니다. 처음엔 며칠 쉬는가 보다 했는데 일주일, 보름이 지나도 연락 한 통 없이 사라져버린 것이죠. 이런 상황에서 발주자 분들이 가장 많이 물어보시는 게 두 가지입니다. 내가 먼저 계약을 끊어도 되는 건지 그리고 다른 업체에 나머지 공사를 맡겨도 되는 건지. 오늘은 이 두 가지를 중심으로 말씀드리겠습니다. 공사를 중단하고 사라진 업체, 이미 계약 위반입니다 공사 계약서에는 반드시 공사 기간이 적혀 있습니다. 업체는 그 기간 안에 공사를 완료해야 할 법적 의무를 집니다. 중간에 멈추고 연락을 끊었다면 이것은 명백한 채무불이행입니다. 다음 세 가지 중 하나에 해당하신다면 발주자 측에서 일방적으로 계약을 해제할 수 있습니다. 약정한 공사 기간이 이미 지났는데 완료가 되지 않은 경우, 기간이 남아 있더라도 현재 진행률을 봤을 때 기간 내 완성이 사실상 불가능한 경우 그리고 업체와 아예 연락이 끊긴 경우입니다. 예를

건축주라면 반드시 알아야 할 CM과 감리의 차이와 필요여부

건축을 처음 시작하는 분들을 만나보면 이런 질문을 많이 받습니다. 감리도 법적으로 해야 한다고 하는데, 굳이 CM까지 써야 하나요. 비용이 더 들어가는데 꼭 필요한가요. 사실 이 질문은 매우 현실적입니다. 건축주 입장에서 보면 모든 비용은 부담이니까요. 그런데 공사가 끝난 뒤에 후회하는 경우도 적지 않습니다. 그때는 이미 되돌릴 수 없는 단계죠. CM과 감리의 근본적인 차이 먼저 감리는 관계 법령에 따라 수행되는 업무입니다. 쉽게 말하면 설계도서대로 시공이 이루어지는지를 감독하는 역할입니다. 법에서 정해 놓은 범위 안에서 공사가 적법하게 진행되는지 확인하는 것이 핵심입니다. 반면 CM은 법령에 의해 반드시 해야 하는 업무는 아닙니다. 그러나 건축주 입장에서 보면 오히려 더 직접적인 의미를 가집니다. CM은 건축주가 알고 싶어 하는 것, 관리하고 싶어 하는 것, 놓치면 위험한 부분을 대신 챙겨주는 역할을 합니다. 단순히 설계도서대로 공사가 되는지 보는 것이 아니라, 원가, 공기, 리스

터파기 공사로 인접 건물 균열 발생 시공자와 건축주 책임은 어디까지인가

건설 현장에서 가장 민감한 분쟁 중 하나가 터파기 공사로 인한 인접 건물 균열, 지반 침하 문제입니다. 공사를 진행하는 입장에서는 통상적인 굴착 과정이라고 생각할 수 있지만, 인접 주택 소유자 입장에서는 생존과 직결되는 문제입니다. 실제로 주택 벽체 균열, 지반 침하, 심지어 붕괴 위험까지 이어지면서 재건축 비용 수억 원을 청구하는 소송으로 확대되는 사례도 적지 않습니다. 이번 글에서는 터파기 공사로 인접 건물에 손상이 발생한 경우 시공자와 건축주가 어떤 법적 책임을 지는지, 손해배상 범위는 어디까지인지, 그리고 실무에서 책임이 어떻게 제한되는지를 정리해 보겠습니다. 시공자의 책임, 기본 구조는 불법행위 책임입니다 터파기 공사 과정에서 인접 건물에 균열이나 지반 침하가 발생했다면 우선적으로 문제 되는 것은 시공자의 불법행위 책임입니다. 불법행위가 성립하려면 고의 또는 과실, 즉 주의의무 위반이 있어야 하고, 그 행위와 손해 사이에 인과관계가 인정되어야 합니다. 시공자는 단순히 공사를

PF 부실로 사업이 멈췄다면 시공사는 어떻게 살아남아야 하나

처음엔 다 그럴듯합니다. 낡은 집들이 옹기종기 있는 땅을 사서, 더 높게 올리고, 세대를 늘리고, 분양가를 높이면 돈이 된다는 계산. 문제는 그 계산이 자기 돈으로 굴러갈 때는 비교적 단단한데, 남의 돈으로 10배 레버리지를 세운 순간부터는 성격이 완전히 바뀐다는 점입니다. 조금만 삐끗하면 바로 현금이 마르고, 금융사가 롤오버를 멈추고, 공정이 서고, 현장은 멈춥니다. 그때 시공사는 갑자기 전선의 한복판에 서게 됩니다. 공사는 내가 하고 있었고, 근로자도 내 사람이고, 장비도 내 이름으로 돌았고, 협력업체도 내 이름을 보고 버텼습니다. 그런데 돈줄이 끊겼죠. 이때부터는 감정으로 버티면 망합니다. 구조를 읽고, 계약을 붙잡고, 보전조치를 빠르게 걸고, 출구전략을 동시에 돌려야 합니다. PF 부실로 멈춘 현장, 시공사에 바로 터지는 위험 PF가 흔들리면 첫 번째로 터지는 건 자금의 시간표입니다. 기성 청구가 제때 결제되지 않습니다. 유동성은 곧바로 바닥을 드러냅니다. 두 번째로 터지는

추가공사 합의 없으면 공사대금 못 받는다 정말 그럴까

건설 분쟁에서 가장 많이 다투는 쟁점이 무엇이냐고 물으면 저는 주저 없이 추가공사라고 답합니다. 설계도면에는 없던 공사가 현장에서 생깁니다. 건축주는 이것도 해달라 저것도 해달라 요구합니다. 수급인 입장에서는 그건 당초 계약에 없던 내용이라고 반박합니다. 그렇게 공사는 진행되는데, 정산 단계에 가면 폭탄이 터집니다. 추가공사대금을 둘러싼 다툼은 거의 모든 건설소송에서 반복됩니다. 그런데 법원은 기본적으로 매우 보수적인 태도를 취합니다. 그 출발점부터 정확히 이해하셔야 합니다. 정액 공사대금 계약의 원칙 공사도급계약에서 공사대금을 정액으로 정해 계약을 체결한 경우, 특별한 사정이 없는 한 도급인은 약정된 공사대금 외에 추가로 금원을 지급할 의무가 없습니다. 이 말의 의미는 간단합니다. 계약서에 정해진 금액이 공사대금의 전부라는 것입니다. 수급인이 "추가로 이런 공사를 했다"라고 주장하더라도, 그 추가공사에 대한 별도의 합의가 없으면 원칙적으로 인정되지 않습니다. 법원은 계약의 안정성을

대금 못받았다고 함부로 공사중단하면 안됩니다

현장에서 땀 흘리며 공사를 진행하는 건설업체 관계자분들을 만나다 보면, 가장 많이 듣는 고민 중 하나가 바로 공사대금 지연 문제입니다. 때문에 본 블로그를 통해 자주 이야기 수 밖에 없는 주제이기도 한데요. 옆에서 자주 봐왔기에 알 수 있지만 성실하게 공사를 마쳤거나 진행 중인데도 마땅히 받아야 할 기성금이 제때 들어오지 않을 때 그 답답함과 막막함은 이루 말할 수 없을 것입니다. 특히 자재비나 인건비 등 지출은 계속되는데 들어오는 돈이 막히면 결국 "돈 줄 때까지 공사 못 한다"라는 결단을 내리고 싶어지는 것이 인지상정입니다. 하지만 법률 전문가로서 가장 우려하는 지점이 바로 이 부분입니다. 억울한 마음에 무턱대고 공사를 중단했다가 오히려 상대방에게 거액의 손해배상을 해줘야 하는 상황에 부닥칠 수 있기 때문입니다. 당연한 권리가 아니었음을... 우리가 흔히 사용하는 민간건설공사 표준계약서나 하도급 표준계약서를 보면, 대금 지급이 지연될 경우 수급인이 공사를 일시 중지할 수 있다는

공사비 폭등과 유치권의 늪 내 집 입주를 가로막는 법적 분쟁의 진실

건물 외벽에 붙은 '유치권 행사 중'이라는 붉은 현수막을 볼 때면 마음이 무겁습니다. 그 현수막 뒤에는 공사 대금을 받지 못해 생계가 막막해진 시공사의 절박함과 내 집을 눈앞에 두고도 들어가지 못하는 입주자의 눈물이 엉켜 있기 때문입니다. 최근 원자재 가격과 인건비가 급등하면서 이런 풍경은 전국 곳곳의 재건축, 재개발 현장에서 일상이 되어버렸습니다. 오늘은 법률가의 시선에서 왜 이런 비극이 반복되는지 그리고 정당하다고 믿었던 권리 행사가 어떻게 무서운 법적 책임으로 돌아올 수 있는지에 대해 깊이 있게 이야기를 나눠보고자 합니다. 완공된 내 집, 왜 들어갈 수 없을까? 뉴스에서 흔히 보는 장면이 있습니다. 아파트는 다 지어졌는데 건설사가 입구에 바리케이드르 쳐놓고 열쇠를 주지 않는 상황입니다. 건설사는 "공사비가 너무 올랐으니 추가 분담금을 내라"고 요구하고, 조합원은 "이미 계약된 금액을 다 지불했다"며 맞섭니다. 법적으로 건설사가 건물을 점유하며 인도를 거부하는 것을 '유치권'이라

건설사업자 필독 적법한 하도급의 범위

건설 현장을 누비다 보면 하도급이라는 단어를 피할 수 없습니다. 현장은 수많은 공정이 톱니바퀴처럼 맞물려 돌아가는 곳이고, 그 과정에서 전문성을 가진 업체들이 협력하는 것은 지극히 자연스러운 일입니다. 하지만 이 과정이 법의 테두리를 벗어나는 순간, 정당한 협력은 '불법'이라는 꼬리표를 달게 되고 감당하기 어려운 법적 책임으로 돌아오기도 합니다. 현행 건설산업기본법은 하도급의 범위를 엄격하게 제한하고 있습니다. 이는 부실 공사를 방지하고 책임 소재를 명확히 하기 위함입니다. 오늘은 자칫 놓치기 쉬운, 하지만 반드시 지켜야 할 적법한 하도급의 요건들에 대해 이야기를 나누어 보고자 합니다. 일괄 하도급 금지의 원칙 현장에서 가끔 "내가 공사를 따냈으니 너가 다 하고 나에게 수수료만 조금 떼어달라"는 식의 제안이 오가기도 합니다. 하지만 이는 건설산업기본법에서 전면적으로 금지하고 있는 '일괄 하도급'에 해당합니다. 내가 도급받은 공사 전체를 다른 업체에 통째로 넘기는 행위는 법의 근간을

동의의결제도 하도급법 분쟁을 신속하게 해결하는 방법

건설 현장이나 제조 업계에서 원사업자와 수급 사업자 사이의 갈등은 어제오늘의 일이 아닙니다. 특히 추가 공사 대금이나 부당한 특약 문제로 공정거래위원회의 조사가 시작되면, 양측 모두 끝이 보이지 않는 긴 터널에 진입하게 됩니다. 원사업자는 거액의 과징금과 기업 이미지 실추를 걱정해야 하고, 수급 사업자는 당장 밀린 대금을 받지 못해 경영난에 허덕이면서도 지루한 민사 소송을 준비해야 하는 이중고를 겪게 되죠. 이러한 소모적인 갈등을 획기적으로 줄여줄 수 있는 제도가 바로 동의의결제도 입니다. 오늘은 하도급 분야에서 새로운 분쟁 해결의 대안으로 떠오른 이 제도에 대해 이야기를 풀어볼까 합니다. 법적 다툼 대신 상생을 선택하는 동의의결이란? '동의의결'이라는 용어가 다소 생소하게 느껴질 수 있습니다. 쉽게 설명하자면, 공정거래법이나 하도급법 위반 혐의로 조사를 받고 있는 기업이 스스로 "우리가 이 문제를 이렇게 해결하고 피해자도 구제하겠습니다"라는 시정 방안을 제시하는 제도입니다. 공정거

무등록 건설업자에게 불법 하도급을 줬지만 처벌 받지 않은 경우

현장에서 공사를 관리하다 보면 뜻하지 않게 법적 분쟁에 휘말리거나 수사기관으로부터 조사 통보를 받는 일들이 생기곤 합니다. 특히 가장 흔하면서도 위중하게 다뤄지는 사안 중 하나가 바로 건설산업기본법상 일괄하도급 금지 규정입니다. 공사의 핵심 부분이나 대부분을 다른 업체에 통째로 넘기는 행위를 엄격히 제한하는 것인데, 실무에서는 이 규정의 적용 범위를 두고 치열한 법리 다툼이 벌어집니다. 오늘은 많은 건설업체 관계자가 미처 알지 못했던, 하지만 법정에서는 결과의 향방을 완전히 바꿔놓는 결정적인 법리 하나를 소개해 드리고자 합니다. 바로 하수급인의 자격에 따른 처벌 가능성입니다. 일괄하도급 금지의 원칙과 법적 정의 우리 건설산업기본법은 건설업자가 도급받은 공사의 전부 또는 대통령령이 정하는 주요 부분의 대부분을 다른 건설업자에게 하도급하는 것을 원칙적으로 금지하고 있습니다. 이를 위반할 경우 1년 이하의 징역이나 1천만 원 이하의 벌금이라는 형사 처벌뿐만 아니라, 영업정지나 과징금 같은

건설현장 품질관리 가이드 하자보수 추가공사 구분방법

건설 현장에서 원도급사의 가장 큰 책무 중 하나는 발주처에 약속한 품질을 확보하는 것입니다. 이를 위해 수급사업자에게 재시공을 명령하는 것은 원도급사의 당연한 권리이자 의무이죠. 하지만 현장에서는 이 정당한 지시가 종종 추가공사대금 청구라는 부메랑이 되어 돌아오곤 합니다. 하도급업체는 "설계도대로 했으니 하자보수가 아니라 추가공사다"라고 주장하며 비용을 요구하는데요. 원도급사 입장에서는 자칫 잘못 대응했다가 하도급법상 부당특약 금지 위반이나 부당이득 반환이라는 법적 올무에 걸릴 수 있어 각별한 주의가 필요합니다. 오늘은 원도급사의 품질 관리 지시가 법적으로 '무상 하자보수'로 인정받기 위한 핵심 전략을 짚어보겠습니다. 품질 미비의 객관화, 주관적 판단은 패배의 지름길 많은 현장에서 "마감이 거칠다", "보기에 안 좋다"는 식의 주관적인 이유로 재시공을 지시하곤 하는데요. 법원에 가면 이런 모호한 표현은 원도급사에게 매우 불리하게 작용합니다. 판례는 계약상 명시된 시방서와 도면을 기준

하도급법상 부당특약 무효 판결과 리스크 대응 요령

전략건설 프로젝트의 규모가 커지고 공정이 복잡해질수록 원도급사 입장에서 가장 통제하고 싶은 변수는 '비용'입니다. 이를 위해 많은 건설사가 계약서 부속 합의나 특약 사항에 "현장 여건에 따른 모든 추가 비용은 수급사업자가 부담한다"거나 "설계 변경 시에도 대금 증액은 없다"는 식의 조항을 삽입하곤 하는데요. 이러한 조항들은 오랜 기간 건설업계에서 일종의 '관리 시스템'처럼 작동해 왔습니다. 하지만 최근 사법부와 공정거래위원회의 판단은 과거와 판이하게 다릅니다. 이제는 '합의된 계약'이라는 방패만으로는 부당특약이라는 강력한 창을 막아낼 수 없는 시대가 되었습니다. 실무적으로 어떤 지점들이 기업의 재무 리스크를 촉발하는지 면밀히 살펴보겠습니다. 사적 자치의 원칙을 압도하는 하도급법의 규제력 일반적인 민사 거래라면 당사자 간 합의된 특약은 유효한 것이 원칙이죠. 하지만 하도급법 제3조의4는 수급사업자의 이익을 부당하게 침해하거나 제한하는 계약 조건을 '부당한 특약'으로 명시하고 이를 금지

건설 도급계약 지체상금 감액은 정말 어려울까

오늘은 건설 도급계약에서 빠지지 않는 조항, 바로 지체상금에 대한 이야기입니다. 현장에서 계약서를 검토하다 보면 거의 예외 없이 들어가 있는 조항이죠. 공기가 조금만 늦어져도 바로 문제가 되는 조항이기도 합니다. 그런데 이 지체상금이 왜 그렇게 무서운지, 실제 소송에서는 어떻게 다뤄지는지 정확히 이해하고 계신 분은 많지 않습니다. 지체상금, 왜 도급인에게 유리한가 지체상금의 가장 큰 특징은 이것입니다. 수급인이 공기를 초과하면 도급인은 별도로 손해를 입증하지 않아도 약정된 비율대로 지체상금을 청구할 수 있습니다. 이게 얼마나 강력하냐면, 일반적인 손해배상은 손해의 발생과 범위, 인과관계를 입증해야 합니다. 그런데 공사 지연으로 인한 손해를 구체적으로 입증하는 건 현실적으로 매우 어렵습니다. 분양 손실, 금융비용 증가, 기회비용 상실, 이걸 다 숫자로 특정해 법원에서 인정받는 건 쉽지 않습니다. 그런데 지체상금은 다릅니다. 계약서에 공사대금의 몇 퍼센트를 하루당, 또는 월당 지급한다고

설계변경과 현장 건설기술자 책임 감리 지시만 믿으면 처벌을 피할 수 있을까

건설 현장에서 자주 오해하는 부분이 하나 있습니다. 설계도면에 문제가 있어 보이지만 감리원이 지시했으니 그대로 시공하면 책임이 면제되는 것 아니냐는 생각입니다. 실제로 형사사건이나 행정처분 사건에서 가장 많이 나오는 항변 중 하나도 "감리 지시에 따랐다"는 주장입니다. 그러나 판례는 분명하게 선을 긋고 있습니다. 설계와 시공을 분리한 제도의 취지는 공사의 안전을 다층적으로 확보하기 위한 것입니다. 설계의 타당성에 대해 별도의 심의를 거쳤다고 하더라도, 시공 단계에서 다시 설계도서의 시공 가능성을 검토하도록 한 이유는 반복적이고 단계적인 확인 절차를 통해 안전을 더욱 확고히 하기 위함입니다. 즉, 설계가 이미 확정되었다는 이유만으로 시공 단계의 검토 의무가 사라지는 것이 아닙니다. 현장 건설기술자의 설계도서 검토 의무 건설공사의 시공관리 및 기술관리를 위해 현장에 배치된 건설기술자는 단순히 작업을 감독하는 역할에 그치지 않습니다. 설계도서가 적법하게 작성되었는지, 실제 시공 과정에서

건설현장 유치권 전가보도 성립 요건 5가지

제때 공사 대금을 받지 못하는 것만큼 고통스럽고 막막한 일은 없을 것입니다. 이럴 때 많은 분이 가장 먼저 떠올리는 강력한 무기가 바로 '유치권'입니다. "돈 줄 때까지 이 건물 못 넘겨준다"라며 버틸 수 있는 권리죠. 유치권은 경매 절차에서도 소멸하지 않고 낙찰자에게까지 대항할 수 있는 아주 강력한 힘을 가지고 있습니다. 하지만 유치권은 단순히 건물 입구에 현수막을 걸고 출입을 막는다고 해서 무조건 인정되는 것이 아닙니다. 오히려 법이 정한 까다로운 요건을 갖추지 못한 채 점유를 시도했다가는 업무방해죄로 고소당하거나 거액의 손해배상 책임을 질 수도 있습니다. 오늘은 수많은 상담과 소송 현장에서 의뢰인들을 지켜온 유치권 성립의 5가지 핵심 요건을 꼼꼼하게 짚어보겠습니다. 1. 실재하는 '공사대금 채권'이 있어야 합니다 유치권 행사의 가장 첫 번째 단추는 바로 적법한 공사대금 채권의 발생입니다. 즉, 내가 실제로 받지 못한 돈이 명확히 존재해야 한다는 뜻입니다. 간혹 현장에서는 "앞으

건설하도급대금 지급보증 수급사업자가 유의할 점

공사는 차질 없이 진행해야 하는데, 과연 제때 대금을 받을 수 있을지 확신이 서지 않는 상황만큼 고통스러운 것도 없죠. 보통 이런 불안한 마음이 들 때, 실제로 분쟁이 생기는 경우가 많다는 점이 참 신기하기도 한데말이죠, 수급사업자가 자신의 권리를 보호받기 위해 활용할 수 있는 가장 강력하고 실질적인 수단이 있습니다. 바로 하도급 대금 지급보증입니다. 현장에서는 원사업자의 요구나 관행이라는 이유로, 혹은 법적 근거도 없이 보증 절차를 생략하는 경우가 허다합니다. 이는 스스로 방패를 내려놓고 전쟁터에 나가는 것과 다름없습니다. 오늘은 최근 대법원 판례의 흐름과 함께 지급보증과 관련하여 귀사에서 반드시 숙지해야 할 핵심 쟁점들을 세밀하게 짚어보겠습니다. 지급보증 의무의 골든타임과 원사업자의 이기적 권리 행사 하도급법상 원사업자는 계약 체결일로부터 30일 이내에 수급사업자에게 하도급 대금 지급보증을 해야 할 의무가 있습니다. 만약 원사업자가 이 의무를 이행하지 않는다면, 수급사업자 역시

원청사가 공동수급체일 때 공사대금 회수 방향 정리

건설 현장은 늘 예기치 못한 변수로 가득합니다. 그중에서도 하도급 업체 입장에서 가장 가슴 철렁한 순간은 공사를 한창 진행 중이거나 마쳤는데, 돈을 줄 원청사에 문제가 생겼다는 소식을 들을 때일 것입니다. 특히 최근처럼 경기가 불안정할 때는 원청사가 여러 건설사로 구성된 공동수급체인 경우가 많고, 그중 대표사가 회생 절차에 들어가거나 자금난을 겪게 되면 하도급사는 "이제 내 돈은 누구에게 받아야 하나"라는 막막함에 빠지게 됩니다. 하지만 실망하기엔 이릅니다. 법리는 생각보다 하도급사의 권리를 두텁게 보호하고 있으며, 원청사가 공동수급체 구조일수록 대금을 회수할 수 있는 대상은 오히려 더 넓어질 수 있기 때문입니다. 오늘은 공동수급체 현장에서 대금을 전액 회수하기 위한 핵심 법리와 실무적인 대응 방안을 짚어보겠습니다. 지분 비율의 함정에서 벗어나 연대책임을 공략하라 보통 원청사가 A, B, C 세 회사의 연합체이고 각각의 지분이 3:2:5라고 하면, 많은 분이 "나는 A한테 3억, B

하도급법과 공정거래위원회 관할에서 벗어나는 분쟁 유형

사무실에서 하도급관련한 이슈가 생긴 의뢰인들을 마주할 때마다 제가 가장 먼저 그리고 가장 긴장하며 살피는 서류는 계약서의 본문이 아닙니다. 오히려 계약 당사자들의 사업자등록증과 재무제표 그리고 해당 사업에 필요한 면허의 유무입니다. 하도급 분쟁은 그 성격상 강자가 약자를 억압하는 구도로 흐르기 쉽기에 국가가 '하도급거래 공정화에 관한 법률(이하 하도급법)'이라는 강력한 방패를 마련해 두었죠. 하지만 이 방패는 아무에게나 주어지지 않습니다. 법이 정한 하도급 거래의 정의에 부합하지 않는다면 아무리 부당한 대우를 받았더라도 하도급법상의 보호를 받지 못할 수 있습니다. 오늘은 분쟁 해결의 성패를 가르는 하도급법의 적용 범위와 그 속에 숨겨진 요건들을 세밀하게 짚어보겠습니다. 하도급법은 왜 일반 민법보다 강력한가 우선 왜 그렇게 많은 수급사업자가 하도급법의 테두리 안으로 들어가고 싶어 하는지 그 이유부터 명확히 할 필요가 있습니다. 일반적인 민사 소송은 원고가 모든 입증 책임을 지고, 긴

건설 소송 감정 비용 비싼데 꼭 해야 할까?

건설 현장에서 분쟁이 발생해 법적 다툼으로 이어지다 보면 가장 먼저 듣게 되는 생소한 단어가 바로 감정입니다. 공사 대금을 못 받았거나, 지어진 건물에 하자가 생겨 소송을 고민하시는 분들이 가장 걱정하시는 부분 중 하나가 바로 이 감정 절차입니다. "감정료가 만만치 않다던데 꼭 해야 하나요?", "그냥 사진이나 영수증으로 증명하면 안 되나요?" 하는 질문들을 정말 많이 주십니다. 오늘은 건설 소송에서 감정이 왜 필요한지 그리고 어떤 경우에 반드시 거쳐야 하는지 설명해 드리겠습니다. 건설 소송에서 감정이 가지는 의미 건설 소송은 일반적인 민사 소송과 달리 매우 전문적이고 복잡한 영역입니다. 판사는 법률 전문가이지 건축 전문가는 아니기 때문입니다. 따라서 양측의 주장이 팽팽하게 맞설 때, 판사가 누구의 말이 맞는지 객관적으로 판단하기 위해서는 건축 전문가의 도움이 필요합니다. 이 전문가가 현장을 조사하고 서류를 검토하여 법원에 제출하는 보고서가 바로 감정서입니다. 법원에서는 특별한 사정

중대재해처벌법 건설현장 실무 대응 핵심

최근 체감하기로 건설 현장에서 중대재해처벌법 대응에 대한 긴장감이 그 어느 때보다 높은 듯 합니다. 법이 시행된 지 꽤나 시간이 흘렀음에도 불구하고, 여전히 많은 현장 관계자분들이 "어디까지 준비해야 실질적으로 처벌을 면할 수 있는가"에 대해 막연한 두려움을 느끼고 계십니다. 오늘은 단순히 법 조문을 해석하는 수준을 넘어 최근의 판례와 실무적인 관점에서 경영 책임자가 반드시 알아야 할 핵심 대응 전략을 짚어보고자 합니다. 중대재해처벌법은 실수를 처벌하는 것이 아닙니다 가장 먼저 바로잡아야 할 오해는 중대재해처벌법을 단순한 '과실범'을 처벌하는 법으로 보는 시각입니다. 우리 형법은 원칙적으로 고의가 있는 경우를 처벌하지만, 예외적으로 과실이 있을 때도 처벌 규정을 둡니다. 그런데 중대재해처벌법은 성격이 조금 다릅니다. 이 법은 경영 책임자가 법에서 정한 안전 및 보건 확보 의무를 다하지 않은 것 자체를 '고의'에 가까운 의무 위반으로 봅니다. 예를 들어, 운전 중에 실수로 사고를 낸

건설소송 절차와 기간 1년이면 충분합니다

건설 현장에서 땀 흘려 일하고도 정당한 공사대금을 받지 못하거나, 완공 후 발생한 하자 문제로 속앓이를 하는 분들이 참 많습니다. 법적 대응을 고민하시다가도 가장 먼저 발목을 잡는 건 다름 아닌 '시간'에 대한 걱정입니다. "소송 한 번 시작하면 기본이 2~3년이라던데, 그동안 내 사업과 일상은 어떻게 되나" 하는 불안함 때문이지요. 하지만 실제 건설 소송의 흐름을 정확히 이해하고 성실하게 준비한다면, 막연히 생각하시는 것처럼 수년씩 걸리는 일은 드뭅니다. 오늘은 소장 접수부터 승소 판결을 거쳐 대금을 회수하기까지 그 구체적인 여정을 하나씩 짚어보며 귀사의 걱정을 덜어드리고자 합니다. 첫 단추, 소장 접수와 상대방의 반응 소송의 시작은 '소장'을 법원에 제출하는 것에서 출발합니다. 귀사가 겪은 억울한 사정, 즉 받지 못한 공사대금이 얼마인지, 혹은 하자로 인해 발생한 손해가 어느 정도인지를 논리적으로 정리해 법원에 알리는 과정입니다. 소장을 접수하면 법원은 이를 검토한 뒤 상대방에게

공사 중단 업체 계약 해제와 유치권 방어 전략

평생의 꿈을 담아 시작한 건축 건물이 공사 업체의 무책임한 중단으로 멈춰 서게 된다면 그 심정은 말로 다 할 수 없을 만큼 참담할 것입니다. 현장은 지지부진하게 방치되어 있고, 업체는 인력도 보내지 않으면서 차일피일 미루기만 하는 상황. 이럴 때 많은 건축주께서 "공사가 멈췄는데 내가 마음대로 계약을 깨도 되는 걸까?" 혹은 "다른 업체를 불러서 공사를 마무리지어도 나중에 법적 문제가 생기지 않을까?" 하는 걱정으로 밤잠을 설 치시곤 합니다. 오늘은 이렇게 멈춰버린 공사 현장에서 발주자가 가질 수 있는 법적 권리와 계약 해제 방법 그리고 가장 우려하시는 유치권 방어 전략까지 차근차근 설명해 드리겠습니다. 약속을 어긴 업체, 기다릴 필요 없습니다 건축주와 공사 업체 사이에는 공사 도급 계약이 체결되어 있습니다. 이 계약서에는 공사 시작일과 완료일이 명확하게 적혀 있기 마련입니다. 우리가 약속한 기간 안에 공사를 마쳐야 하는 것은 업체의 법적인 의무입니다. 만약 업체가 정해진 기간을 훌

건설공사 불법하도급 피하고 적법하게 지급하는 방법

건설 현장을 운영하다 보면 직접 모든 공종을 소화하기보다 전문성을 가진 업체에 일부 공사를 맡기는 경우가 많습니다. 흔히 이를 '하도급'이라고 부르지요. 하지만 건설 현장은 건설산업기본법이라는 아주 까다로운 법의 적용을 받습니다. 자칫 잘못하면 '불법 하도급'이라는 굴레에 빠져 영업정지나 형사처벌이라는 큰 낭패를 볼 수 있습니다. 오늘은 현장에서 무심코 지나치기 쉬운 적법한 하도급의 요건과 절차에 대해 차분하게 설명해 드리고자 합니다. 통째로 넘기는 '일괄 하도급'은 절대 금지입니다 가장 먼저 기억하셔야 할 대원칙은 '일괄 하도급 금지'입니다. 공사를 따낸 뒤에 "우리는 수수료 몇 퍼센트만 챙길 테니 나머지는 너희가 다 알아서 해"라며 공사 전체를 한 업체에 넘기는 행위는 법에서 엄격히 금지하고 있습니다. 건설 소송을 진행하다 보면 이런 사례를 정말 많이 접합니다. 현장을 관리할 인력도 배치하지 않고 이름만 빌려주는 식의 운영은 그 자체로 불법입니다. 하도급은 반드시 공종을 세분화하

재건축 분쟁 공사비 상승으로 입주를 못하는 케이스 분석

최근 뉴스나 언론 보도를 보면 재건축이나 재개발 현장에서 공사가 다 끝났음에도 불구하고 입주를 하지 못해 갈등을 겪는 사례를 자주 접하게 됩니다. 건설사는 급격히 오른 물가와 인건비를 근거로 수십억 원의 추가 공사대금을 요구하며 유치권을 행사하고, 입주 예정자들은 이미 계약한 금액을 다 지불했는데 왜 열쇠를 주지 않느냐며 맞서는 상황이죠. 내 집을 앞에 두고도 들어가지 못하는 분들의 답답함은 이루 말할 수 없을 것입니다. 과연 건설사가 요구하는 추가 공사대금은 법적으로 정당한 것인지 그리고 입주자들은 어떻게 대응해야 소중한 보금자리에 무사히 입주할 수 있을지 짚어보겠습니다. 분담금은 무조건 내야하는건가? 먼저 가장 궁금해하시는 부분은 "건설사가 요구하는 추가 분담금을 무조건 내야 하는가"일 것입니다. 이에 대한 명확한 답은 각 사업장의 계약서와 그간의 과정에 따라 달라집니다. 하지만 일반적인 법리에 비추어 크게 두 가지 상황으로 나누어 볼 수 있습니다. 첫 번째는 공사 기간 중 이미

추가공사대금 청구 요건 및 공사 진행 시 시공자 매뉴얼 Q&A - Part 2

<Part 1 보러가기> 추가공사대금 청구 요건 및 공사 진행 시 시공자 매뉴얼 Q&A - Part 1 반갑습니다. 시작부터 다른 건축가 출신 변호사 석승일입니다. 건설 분야에서는 수많은 법적 분쟁이 발생하... blog.naver.com Q1. 발주자의 구두 지시만 받고 진행한 추가 작업, 비용을 청구할 수 있을까? A. 결론부터 말씀드리자면, 작업지시서 등의 서면증거가 있는 경우에 비해 까다로운 것은 사실이지만 방법은 있습니다. 우선, 도급계약의 성질이 “단가계약”에 해당한다는 점을 입증할 수 있다면, 발주자의 명시적 지시 여부와 관계없이 투입된 물량에 따라 정산을 받을 수 있습니다. 따라서, 계약문서 등을 면밀히 분석하여 해당 도급계약의 성질을 “단가계약”으로 주장할 수 있는지의 여부를 우선 살펴볼 필요가 있습니다. 한편, 도급계약의 성질이 “총액계약”에 해당하는 것으로 볼 수 있는 경우에는 실제로 작업을 수행하였다는 점 이외에도 “도급인과 수급인 사이에서 합의가 존재하였다는

돌관공사비 청구, 가능할까? (ft. 송파구변호사 사무실)

돌관공사비청구 2심 승소 이끈 사례 석승일 송파구변호사 저 송파구변호사 석승일은 전문건설업체(이하 “고객사”)의 의뢰를 받아, 제1심에서 일부 패소한 돌관공사비 청구소송의 제2심을 성공적으로 수행한 경험이 있습니다. 고객사는 문화·업무시설 신축 현장의 인테리어 시공을 도급받아 진행하였는데, 그 과정에서 선행공정 지연으로 착공이 늦어졌음에도 발주자는 “이미 계획된 일정이 있다”는 이유로 충분한 작업 기간을 허용하지 않았고, 고객사는 야간·주말 등에도 인력을 투입하는 ‘돌관공사’ 를 수행하여야 했습니다. 그럼에도 불구하고 발주자는 설계변경 및 돌관공사에 정당한 대가를 지급하지 아니한 고객사와 소송을 치르게 되었고, 제1심에서는 “약정된 기간 이후에 수행한 작업에 대해서는 돌관비를 지급할 의무가 없다”는 취지의 판결이 내려졌습니다. 저 송파구변호사 석승일은 위 사건의 항소심을 맡아, 돌관의 인정에 관한 기존 판례의 입장을 재구성하여, ① 돌관 수행에 명시적인 약정을 인정할 수 있는 경우,

기성고 정산 기준? 합의 전 체크할 5가지

반갑습니다. 시작부터 다른 건축가 출신 변호사 석승일입니다. 도급인과 수급인이 기성고에 따라 대금을 지급하기로 하였거나, 도급계약이 중도에 해제, 해지되는 경우, 대금의 지급을 위하여 기성고(비율)의 정산이 문제 될 수 있습니다. 이때 산정 방식이나 정산 구조를 충분히 검토하지 않은 상태에서 상대방이 제시하는 정산 문서에 합의하게 된다면, 추후 다투어 볼 수 있었던 기회를 박탈당하는 난감한 상황에 마주하게 될 수 있습니다. 이러한 부분을 고려하여, 이번 글에서는 타절 상황에서 건축주가 반드시 검토하셔야 할 기성고 산정의 기본 구조 및 정산 과정에서 반드시 점검해야 할 주요 항목 5가지를 간략히 설명드리려 합니다. 혹여 이와 관련하여 이미 정산을 진행하셨거나 현재 타절합의서를 준비 중이신 상황에서 세부적인 검토나 추가 안내가 필요하다면 별도로 변호사의 자문을 받는 것이 좋습니다. 본 글의 내용을 참고하신 후, 구체적인 사안에 대한 상담이 필요하면 언제든 문의해 주시기 바랍니다. 기성고

물가변동 배제특약, 항상 유효할까? – 판단 기준과 실무 쟁점

반갑습니다. 시작부터 다른 건축가 출신 변호사 석승일입니다. 2021년 이후 COVID-19 및 우크라이나-러시아 전쟁으로 인한 글로벌 공급망 교란과 양적완화의 영향으로 건설자재·인건비 등 공사원가는 전례 없는 수준으로 상승하였습니다. 그에 따라 가격 상승을 이유로 한 공사금액 조정 문제가 건설분쟁에서 주요 쟁점으로 부상하였습니다. 정부는 이에 대응하여 <국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률(국가계약법)>에 원가 변화에 따른 계약금액 조정 절차를 정비하고, 민간공사에도 적용 가능한 건설공사표준계약서 내 유사 조항을 마련하였으나, 실무에서는 발주자의 리스크를 통제하기 위하여 이른바 “물가변동 배제조항”이 서류에 포함되는 경우가 대다수입니다. 다만 해당 조항이 존재한다고 하여 수급인이 항상 공사금액의 조정을 청구할 수 없는 것은 아닙니다. 법원은 사안에 따라 물가변동 배제조항이 있더라도 그 효력을 제한하거나 부인할 수 있다는 입장을 취하고 있습니다. 이하에서는 물가변동 배제조항의 개념

공기연장 사유 법적 판단 기준과 사유는? – 지체상금 면제 대상이 되기 위한 실무상 유의점

반갑습니다. 건축가 출신 변호사 석승일입니다. 공사 현장에서는 예측하기 어려운 집중호우, 갑작스러운 자재 수급 차질, 설계 변경, 선행공정의 문제 등 시공자의 통제를 벗어난 위험이 상존하며, 그로 인하여 작업 일정이 밀리는 경우가 비일비재합니다. 그러나 위와 같은 상황, 심지어는 발주자에게 책임이 있는 상황이 발생하였음에도 불구하고 발주자가 당초 계획된 “절대공기” 등의 준수를 요구하는 경우도 적지 않습니다. 특히 기간 준수에 관한 막대한 지체상금이 약정되어 있는 도급계약의 구조를 고려하면 일정이 밀리는 상황은 시공자에게 치명적인 리스크로 작용할 수 있음에도 불구하고, 막대한 규모의 PF 대출을 통하여 사업을 시행하는 경우가 많은 발주자 입장에서는 기간 조정은 곧 금융비용의 증가로 이어질 수 있으므로 소극적인 사례가 많습니다. 따라서, 시공자의 입장에서는 작업 기간 전/중/후에 발생한 상황이 기간 조정을 요청할 수 있는 적법한 근거가 되는지의 여부가 문제 되며, 기간 중에 해당 요청

건설감정 절차의 중요성 및 대응방법

반갑습니다. 건축가 출신 변호사 석승일입니다. 건설공사 도중에 발생하는 복잡다기한 분쟁에 관한 소송에서는 건설공법이나 실무관행에 관하여 재판부가 직접 판단하는 것이 제한될 수 있으므로, 주요 쟁점에 관한 판단의 보조자로 감정인을 선임하는 경우가 많습니다. 그러나, 건설감정절차가 가지는 중요성에 비하여 이에 대한 대응이 간과되는 경우가 실무상 빈번합니다. 이 때문에 소송당사자들은 감정서가 제출될 때까지 불확실한 결과를 예측할 수 없는 경우가 많으며, 결과가 제출된 뒤에 이에 대응하려 하더라도 감정인은 이미 제출한 결과에 대하여 방어적 태도를 보이는 경우가 많다는 점을 고려하면 이에 대하여 대응할 수 있는 범위에는 많은 제약을 받게 됩니다. 따라서, 건설소송을 제기함에 있어서는 신청단계에서부터 쟁점과 자료를 전략적으로 정리하고, 감정인이 이를 수행함에 대한 명확한 가이드라인을 제시하는 것이 중요하며, 상대방이 이를 신청한 경우에도 역시 감정인이 본격적인 절차에 착수하기 이전에 불분명한

건축가출신 건설분쟁전문가 석승일 변호사 솔루젠법률사무소 공식블로그 오픈 안내

세밀한 분석과 설계로 흐름을 바꾸겠습니다. 불완전한 해석은 남기지 않겠습니다. 건설·하도급·분양계약 분쟁은 기술과 법이 동시에 얽혀 있는 경우가 많습니다. 이럴 때는 "누가 맞다"를 먼저 따지기보다 사건의 구조를 정확하게 잡는 것이 우선인데요, 설계도면은 무엇을 전제로 작성됐는지 공정표는 어떤 흐름으로 공사가 진행됐는지 현장 데이터가 무엇을 말하는지부터 정리해야 분쟁의 핵심이 선명해지기 때문입니다. 솔루젠 법률사무소 석승일 변호사는... 건축가 출신 변호사로서 설계도면부터 공정표까지 현장의 데이터를 직접 분석합니다. 말로만 정리된 주장보다 도면과 공정, 현장 기록을 기반으로 사실관계를 재구성해 의뢰인에게 현실적이고 정확한 방향을 제시합니다. 분쟁이 길어질수록 문서와 숫자 그리고 일정이 곧 증거가 되는데요, 이 부분을 제대로 읽어내는 역량이 결과를 좌우하는 경우가 많습니다. 대규모 건설공사 클레임 하도급 분쟁 해외 건설계약 등 건설분쟁 분야에서 풍부한 쟁송 경험을 보유하고 있습니다.

공사대금 미지급 하도급사의 권리를 지키는 실전 법률 가이드

건설 현장에서 땀 흘려 일하고도 정당한 대가를 받지 못해 어려움을 겪는 분들을 마주할 때면 법조인으로서 무거운 책임감을 느낍니다. 시공사가 발주자에게 돈을 받고도 정당한 이유 없이 하도급사에게 대금을 지급하지 않는 일은 현장에서 너무나 빈번하게 일어나는 일입니다. 이번 칼럼에서는 직불 합의의 실효성부터 대금 회수 전략까지 건설 대금 분쟁의 핵심을 짚어보겠습니다. 직불 합의서의 법적 효력과 원청사의 책임 관계 원청사가 대금을 지급할 능력이 없거나 고의로 미룰 때 하도급사가 기댈 수 있는 가장 강력한 안전장치가 바로 직불 합의입니다. 이는 시행사, 시공사, 하도급사 3자가 합의하여 시행사가 하도급사에게 공사 대금을 직접 지급하기로 약속하는 문서로 하도급법과 건설산업기본법에 명시된 이 제도가 실행되면 시행사는 하도급사에게 대금을 직접 줄 법적인 의무를 지게 됩니다. 여기서 많은 분이 오해하는 점이 있습니다. 직불 합의서를 작성했다고 해서 원청사의 책임이 완전히 사라지느냐 하는 문제입니다.

원청사 확인이 지연될 때 재하도급 대금 회수 방안 정리

건설 현장은 흔히 '갑-을-병-정'으로 이어지는 하도급의 사슬로 굴러갑니다. 발주자가 원청사에 일을 맡기면 원청사는 이를 다시 하수급인에게 그리고 하수급인은 또다시 재하수급인에게 공사를 맡기곤 하죠. 이 과정에서 가장 끝단에 서서 실제로 땀 흘려 일하는 분들이 바로 재하수급인입니다. 그런데 참 안타까운 상황이 자주 발생합니다. 나는 분명히 일을 다 끝냈는데, 바로 윗단계인 하수급인이 자금난을 겪으며 돈을 주지 않는 것이죠. 이럴 때 재하수급인은 원청사에 "저희가 직접 일했으니 공사 대금을 바로 저희에게 주세요"라고 요청하지만, 원청사는 "우리는 계약 상대방인 하수급인에게 줄 뿐, 당신들과는 직접적인 계약 관계가 없다"며 선을 긋기 일쑤입니다. 오늘은 원청사가 도장을 찍어주지 않아도 법적으로 정당하게 대금을 직접 받아낼 수 있는 확실한 방법을 정리해 드립니다. 우리끼리 합의하면 끝? 2자 합의의 함정 현장에서 대금이 밀리기 시작하면 하수급인(B)은 미안한 마음에 재하수급인(C)에게 이

[변호사 소개] 석승일입니다.

건축가의 관점과 변호사의 법리로 건설분쟁의 본질부터 다루겠습니다. 솔루젠법률사무소 건축가출신 건설분쟁전문가 변호사 석 승 일 대한변호사협회 회계연수원 수료 해외건설협회 FIDIC 과정 수료 건설기술인협회 등록 기술자 한국건축사협회 준회원 중앙대학교 건축학과 졸업 한국외국어대학교 법학전문대학원 졸업 삼우종합건축사사무소 하이테크본부 인턴 이가종합건축사사무소 일반설계부문(실시설계) 법무법인(유한)율촌 실무수습 법무법인 산하

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건설·하도급·분양계약 등 기술과 법이 교차하는 분쟁에서는 사건의 구조를 정확하게 파악하는 것이 무엇보다 중요합니다. 석승일 변호사는 건축학 전공과 현장 실무 경험을 바탕으로 설계도면부터 공정표까지 직접 해석하며, 의뢰인에게 현실적이고 정확한 방향을 제시합니다. 상담을 원하실 경우 사전에 연락 주시면 일정 확인 후 신속하게 안내드리겠습니다. 상담안내 · 전화상담 가능합니다. · 예약상담을 원칙으로 하나, 외부 일정이 없는 경우 당일 방문 상담도 가능합니다 클릭 시 연결됩니다. 대표 전화 : 02-566-1726 변호사 직통 : 010-2105-1726 오시는 길 서울 강남구 강남대로 354 5층 1호 (혜천빌딩) 솔루젠법률사무소 솔루젠 법률사무소 서울특별시 강남구 강남대로 354 5층 1호 이 블로그의 체크인 이 장소의 다른 글

추가공사대금 청구 요건 및 공사 진행 시 시공자 매뉴얼 Q&A - Part 1

반갑습니다. 시작부터 다른 건축가 출신 변호사 석승일입니다. 건설 분야에서는 수많은 법적 분쟁이 발생하지만, 그중에서도 빈번하게 문제가 되는 것은 계약서에 명시되지 않은 추가작업에 대한 대가의 지급 문제입니다. 특히, 건설 실무상 “을”의 입장에 있는 경우가 많은 시공사로서는 발주처의 요청으로 인하여 기존 설계도서에 포함되어 있지 않던 작업을 수행하거나, 선행공정의 지연이나 중단 요청 등의 예상치 못한 현장 상황에 대응하기 위하여 계약 범위를 넘어서 인력과 자재를 투입하게 되는 경우(돌관공사)가 많음에도 불구하고, 준공 이후 그 대가를 적절하게 지급받지 못하게 되는 경우가 많습니다. 특히, 선행공정의 지연 등을 포함한 시공자에게 책임이 없는 사유로 공기가 지연되었음에도 불구하고 시공자는 준공을 위하여 발주자의 암묵적인 지시 아래 추가작업을 수행하는 경우가 많으며, 일정이 지체된 경우 발주자는 지체 기간에 대하여 엄격한 지체상금을 물리는 경우가 많다는 점을 고려하면, 이는 부당한 점이

건설 일용직 퇴직금 지급 기준과 계산법 안내

건설 현장에서 땀 흘려 일하시는 일용직 노동자분들 중에서 퇴직금 문제로 고민하시는 분들이 참 많습니다. "나는 하루 벌어 하루 사는 일용직인데 퇴직금을 받을 수 있을까?", "현장에서 안 준다고 버티는데 고용노동부에 신고하면 정말 받을 수 있을까?" 하는 걱정 섞인 질문들을 자주 받곤 합니다. 특히 하도급 관계가 복잡하게 얽혀 있는 현장에서는 누구에게 청구해야 할지조차 막막해하시는 경우가 대다수입니다. 오늘은 건설 현장의 일용직이나 상시 근무하지 않는 근로자분들이 정당하게 퇴직금을 받을 수 있는 기준과 방법에 대해 차분하게 설명해 드리고자 합니다. 일용직도 1년 이상 일했다면 퇴직금 대상입니다 보통 퇴직금이라고 하면 매일 정해진 시간에 출근해서 퇴근하는 사무직이나 상근직 근로자들만의 전유물로 생각하기 쉽습니다. 하지만 우리 법은 근로 형태보다 '실질적인 근로 기간'을 더 중요하게 봅니다. 상시 근로자의 경우 1년을 근무하면 한 달 치 월급에 해당하는 금액을 퇴직금으로 받는 것이 당연