처음엔 다 그럴듯합니다. 낡은 집들이 옹기종기 있는 땅을 사서, 더 높게 올리고, 세대를 늘리고, 분양가를 높이면 돈이 된다는 계산.
문제는 그 계산이 자기 돈으로 굴러갈 때는 비교적 단단한데, 남의 돈으로 10배 레버리지를 세운 순간부터는 성격이 완전히 바뀐다는 점입니다. 조금만 삐끗하면 바로 현금이 마르고, 금융사가 롤오버를 멈추고, 공정이 서고, 현장은 멈춥니다.
그때 시공사는 갑자기 전선의 한복판에 서게 됩니다. 공사는 내가 하고 있었고, 근로자도 내 사람이고, 장비도 내 이름으로 돌았고, 협력업체도 내 이름을 보고 버텼습니다.
그런데 돈줄이 끊겼죠. 이때부터는 감정으로 버티면 망합니다.
구조를 읽고, 계약을 붙잡고, 보전조치를 빠르게 걸고, 출구전략을 동시에 돌려야 합니다. PF 부실로 멈춘 현장, 시공사에 바로 터지는 위험 PF가 흔들리면 첫 번째로 터지는 건 자금의 시간표입니다.
기성 청구가 제때 결제되지 않습니다. 유동성은 곧바로 바닥을 드러냅니다.
두 번째로 터지는 ...
