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[연재 3편] 학계의 비판적 시각 및 2025년 금융당국 PF 제도 개선 가이드라인의 실무 파급효과

하급심 법원의 연이은 '대출원리금 전액 배상' 판결은 PF 실무계뿐만 아니라 법학계에서도 뜨거운 논쟁을 촉발했습니다. 대주단 보호라는 목적은 달성했으나 부동산 금융 산업의 법리적 근간을 흔들 수 있다는 뼈아픈 비판도 제기되고 있습니다. 마지막 3편에서는 학계의 비판 논거와 2025년 시행되는 금융당국의 「부동산 PF 책임준공 개선방안」을 분석합니다. 1. 법원 판결에 대한 학계의 비판 및 항소심 쟁점 전망 한국신탁학회 세미나에서 노혁준 서울대 교수는 1심 판결(서울중앙지법 2024가합69485)에 대해 "책임준공확약을 단순한 채무불이행에 대한 전액 배상이라고 단정한 것은 법리적으로 성급했다"고 비판했습니다. 학계의 반론은 다음과 같습니다. 자본시장법상 '손실보전금지' 원칙 훼손 우려 특정 이벤트 발생 시 원리금 전체를 물어주는 것은 실질적으로 투자자의 원금을 전액 보장해주는 불법 손실보전약정과 다를 바 없다는 지적입니다. 신탁법상 유한책임 원칙 위반 수탁받은 '신탁재산의 한도 범위

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[연재 2편] 하급심 법원의 책임준공 확약 핵심 판결 법리 및 4대 쟁점

1편에서 살펴보았듯, 책임준공 미이행에 따른 대주단의 손해배상 청구 소송에서 신탁사들은 1심 전부 패소라는 엄중한 사법적 판단에 직면해 있습니다. 최근 서울중앙지방법원 민사합의부를 중심으로 확립되고 있는 하급심 판결들은 신탁사가 맺은 책임준공 확약의 법적 성격을 대주단 보호 관점에서 매우 엄격하게 해석하고 있습니다. 신탁사 법무팀이 가장 면밀히 분석해야 할 4가지 핵심 쟁점과 법원의 판단 논리를 정리합니다. 1. 배상 범위의 획정 '손해배상액의 예정'에 따른 대출원리금 전액 인정 신탁사 측 주장 대출 원리금 전액 배상은 부당하며, 기한 도과로 발생한 지연손해금에 국한하거나 미준공 물건의 내재 가치를 감안하여 차액만 실손실로 보상해야 한다고 주장했습니다. 대주단 측 주장 대출 실행의 전제가 책임준공 확약이므로 이를 불이행한 책임을 지고 원리금 100%를 전액 상환해야 한다고 맞섰습니다. 법원의 판단 (서울중앙지법 2024가합69485, 2025가합9602 판결 등) 법원은 신탁사의 손

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[연재 1편] 책임준공 미이행 소송의 확산과 신탁업계의 재무적 타격 현황

부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장의 구조적 위기가 심화되는 가운데, 그 중심에 있는 '부동산 신탁사의 책임준공 의무'가 시장의 거대한 뇌관으로 부상했습니다. 과거의 우호적인 거시경제 환경 속에서 급격히 팽창했던 국내 부동산 PF 시장은 금리 인상, 원자재 가격 급등, 공사비 폭등이라는 다중 복합 위기에 직면해 있습니다. 본 편에서는 책임준공형 관리형 토지신탁 구조하에서 발생하고 있는 '책준 미이행' 사태의 양적 확산 동향과 주요 신탁사별 피소 현황을 짚어봅니다. 1. 한국형 PF 시장의 구조적 취약점과 책준형 신탁 국내 부동산 PF 시장은 프로젝트 자체의 미래 현금흐름이나 사업성에 기초하는 선진국형 PF와 달리, 시공사나 부동산 신탁사 등 제3자의 강력한 신용보강에 절대적으로 의존해 왔습니다. 이 중 '책임준공형 관리형 토지신탁'은 신용도가 상대적으로 낮아 자체 자금 조달이 불가능한 중소형 시공사가 참여하는 개발 사업에서 핵심적인 신용보강 수단으로 각광받았습니다. 책임준공형 신탁

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[건설 법률 가이드] 공사대금 못 받았다면? 유치권 행사 전 반드시 알아야 할 핵심 법리와 주의사항

안녕하세요. 건설 현장의 얽히고설킨 분쟁, 그 최전선에는 항상 ‘공사대금’과 ‘유치권’ 문제가 있습니다. 수많은 이해관계자가 얽힌 다단계 도급 구조 속에서, 땀 흘려 공사하고도 대금을 받지 못한 시공사에게 유치권은 생존권을 지키는 가장 강력한 무기입니다. 하지만 이 막강한 권리는 자칫 잘못 행사하면 치명적인 형사 처벌의 부메랑으로 돌아오거나, 반대로 건축주와 수분양자에게 막대한 경제적 피해를 입히는 양날의 검이 되기도 합니다. 수많은 건설 부동산 사건을 다뤄온 실무 경험을 바탕으로, 오늘은 건설공사 유치권 분쟁의 핵심 요건과 낭패를 피하기 위한 실무적 대응 전략을 알기 쉽게 정리해 드립니다. 1. 유치권, 무작정 점유한다고 성립하는 것이 아닙니다 (엄격한 성립 요건) 유치권이 법적 보호를 받으려면 민법이 정한 요건을 완벽하게 갖추어야 합니다. 법원은 수십, 수백억 원의 재산권이 걸린 문제인 만큼 이를 매우 깐깐하게 따집니다. 내 건물이 아닌 '타인의 물건'일 것 시공사가 자기 자본과

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[건설/부동산 승소판결] 시공사 소송 핑계로 미룬 보증보험금, 지연이자까지 받아낸 사례 (1심)

안녕하세요! 오늘은 건설 현장에서 공사 지연 등 분쟁이 발생했을 때, 보증보험사의 보험금 지급 지연과 관련된 의미 있는 판결을 소개해 드립니다. 정당한 사유 없이 보증보험금 지급을 미루는 보험사를 상대로 억대의 지연이자까지 인정받은 사례입니다. 1. 사건의 발단 시공사의 공사 지연과 계약 해지 A신탁사(발주처)는 C시공사와 새로운 건물을 짓는 건설 공사 계약을 체결했습니다. 하지만 약속된 준공기한이 다가오도록 공사 진행률은 20%대에 머무르는 등 C시공사는 기한 내에 공사를 마칠 가능성이 없었습니다. 결국 A신탁사는 계약 절차에 따라 적법하게 계약을 해지하고, B보증보험사에 약 12억 원 규모의 계약이행보증금을 청구했습니다. 2. 보증보험사의 지급 보류와 소송전 보험금을 바로 지급할 줄 알았던 B보증보험사는 돌연 지급 보류를 통보했습니다. 억울함을 호소하던 C시공사가 A신탁사를 상대로 "계약 해지는 무효이며 공사 지연은 우리 책임이 아니다"라는 취지의 소송을 걸었으니, 그 결과가 나

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[승소사례] ESS 에너지저장장치 사업 가동 중단, 시공사의 책임은? (대법원 최종 확정)

건설부동산 관련 분쟁은 수많은 변수가 존재합니다. 특히 대규모 설비 공사 후 정부 방침 등 예상치 못한 외부 요인으로 계약의 목적을 달성할 수 없게 되었을 때, 그 막대한 손해를 누가 부담해야 하는지는 매우 까다로운 법적 쟁점입니다. 사법시험 출신 변호사이자 건설사 법무팀 출신으로서 수많은 건설·부동산 분쟁을 다루어왔지만, 이번 사건은 민법상 '위험부담' 법리를 두고 치열한 공방이 오간 의미 있는 사례입니다. 법무법인 대화가 시공사(의뢰인) 측 대리인으로 소송에 참여하여 1심 결과를 완벽하게 뒤집고 대법원에서 최종 승소한 사건을 소개합니다. 1. 사건의 개요 이 사건은 에너지저장장치(ESS) 설치 사업을 둘러싸고 투자사(원고), 건물주(피고), 그리고 시공을 맡은 당 법인의 의뢰인(EPC사, 원고보조참가인) 간에 맺어진 3자 계약에서 출발합니다. 계약 구조 의뢰인은 건물에 ESS 설비를 설치하고, 투자사는 의뢰인에게 공사대금을 전액 지급하며, 건물주는 투자사에게 매월 사업비를 분할

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[승소 사례] 건설현장 자재 하역 중 발생한 사고, 원청 및 하도급사 대리하여 손해배상 청구 '전부 방어' 성공

안녕하세요. 건설 및 부동산 사건을 주로 다루며 축적된 실무 노하우를 바탕으로 최적의 법률 솔루션을 제공하는 손상혁 변호사, 설대석 변호사입니다. 건설현장에서는 자재의 반입 및 하역 과정에서 예기치 못한 안전사고가 빈번하게 발생합니다. 사고 발생 시 피해자는 원청(도급인)은 물론 하도급사 등 관련 업체 모두를 상대로 막대한 손해배상을 청구하는 경우가 많습니다. 오늘은 동일한 하역 사고에 대하여 화물차 운전자인 원고가 원청사와 하수급인 등을 상대로 각각 제기한 두 건의 손해배상 청구 소송에서, 법무법인 대화가 피고인 건설사들을 모두 대리하여 전부 승소(원고 청구 기각)를 이끌어낸 사례를 소개해 드립니다. 1. 사건의 개요 사고 내용 원고(화물차 운전자)는 트럭으로 H빔을 운송해 온 뒤, 크레인을 이용해 적재함에 실린 H빔 하역 작업이 진행되는 동안 운전석에서 대기하고 있었습니다. 그러다 원고가 운전석에서 내려 적재함 쪽으로 이동해 상황을 확인하던 중, 트럭 적재함에 실려 있던 H빔이

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[부동산/건설 분쟁] 2026년 개정 서울중앙지방법원 『건설감정실무』, 아파트 하자 소송의 판도를 바꿉니다

안녕하세요. 법무법인 대화 손상혁 변호사, 설대석 변호사입니다. 최근 원자재 가격 상승과 공사비 증액 갈등으로 인해 입주 지연은 물론, 부실시공과 하자에 관한 분쟁이 건설업계의 큰 화두로 떠오르고 있습니다. 특히 신축 아파트 단지의 입주자대표회의를 중심으로 한 대규모 하자 기획소송이 급증하는 추세입니다. 이러한 하자 소송에서 가장 중요한 승패의 기준이 되는 것이 바로 법원의 감정 결과인데요. 최근 소송의 핵심 잣대가 되는 서울중앙지방법원의 『건설감정실무』가 2026년 초 새롭게 개정되었습니다. 오늘 포스팅에서는 이번 개정으로 인해 하자 판단 기준이 어떻게 구체화되었는지, 그리고 수분양자나 시공사 입장에서 어떤 점을 유의해야 하는지 핵심만 짚어드리겠습니다. 2026 『건설감정실무』 개정, 무엇이 달라졌나? 과거 하자 소송에서는 타일 들뜸이나 방수 불량 등을 두고 "이것이 시공상 과실인지, 자연스러운 노후화 현상인지"를 다투는 감정인 간의 시각차가 컸습니다. 하지만 이번 2026년 개정

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[법률 가이드] "원청 결제가 안 나서요..." 용역대금 미지급 대처법 및 민사소송 승소 전략

안녕하세요, 법무법인 대화의 손상혁 변호사, 설대석 변호사입니다. 최근 프리랜서 활동이나 외부 위탁 과업이 늘어나면서 발주자가 약정된 대금을 제때 지급하지 않는 '용역대금 미지급 분쟁'이 급증하고 있습니다. 특히 하도급 관계에서 "상위 원청사로부터 돈을 못 받아서 아직 줄 수 없다"는 답변을 듣고 막막해하시는 분들이 많습니다. 오늘은 이런 억울한 상황에 처한 수급인 및 프리랜서분들을 위해, 용역대금 분쟁에서 승소하기 위한 핵심 법리와 대응 전략을 명쾌하게 정리해 드립니다. 1. 내 계약의 성격 확인하기 '도급'일까, '위임'일까? 대금 청구를 위해 가장 먼저 해야 할 일은 체결된 계약의 법적 성질을 규명하는 것입니다. 계약서 명칭과 무관하게, 우리 민법은 타인의 노무를 이용하는 계약을 목적에 따라 엄격히 구분합니다. 도급계약 (민법 제664조) 특정 '일의 완성'과 산출물 도출이 목적입니다. 수급인이 약정된 일을 완성했다면, 발주자의 사정이나 주관적 만족도와 무관하게 확정적으로 보수

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[판례분석] 임대차 종료 후 상가 주인이 바뀌었다면? 보증금 반환 책임의 향방 (대법원 2023다307116)

안녕하세요. 손상혁 변호사, 설대석 변호사입니다. 최근 대법원에서 상가 임차인 보호를 위한 유의미한 판결이 선고되어 소개해 드리고자 합니다. 바로 2026년 4월 9일 선고된 2023다307116 판결입니다. 이번 판결은 상가임대차법상 '대항력'의 범위를 보증금 반환 채무의 승계 문제와 결합하여 더욱 명확히 정의했다는 점에서 큰 의의가 있습니다. 1. 사건의 개요 “임대차는 끝났는데, 주인이 바뀌었다?” 원고(임차인)는 재건축 구역 내 상가를 임차하여 영업하던 중, 임대차 기간이 2021년 12월 말로 종료되었습니다. 그런데 이후 해당 상가 건물의 소유권이 재건축 조합으로 이전(2022년 1월)되었고, 조합 측은 임대차계약이 이미 종료되었음을 근거로 보증금 반환 의무가 없다고 주장했습니다. 하급심은 “임대차계약이 건물 양도 전에 이미 종료되었으므로, 조합이 임대인의 지위를 승계했다고 볼 수 없다”며 임차인 패소 판결을 내렸습니다. 2. 대법원의 판단 “보증금 받을 때까지는 임대차 관

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[부동산 실무] 진화하는 기획부동산 사기 수법과 완벽 방어·대응 가이드

대한민국 경제에서 부동산은 가장 확실한 자산 증식 수단입니다. 하지만 이러한 높은 관심은 정보의 비대칭성을 악용하는 조직적 사기 범죄, 즉 '기획부동산'의 끊임없는 표적이 되고 있습니다. 과거 쓸모없는 임야를 비싸게 팔아넘기던 1차원적 수법을 넘어, 최근의 기획부동산은 법인의 합법적 외관을 띠고 대출 제도와 등기 제도의 허점을 교묘하게 파고들고 있습니다. 실무에서 수많은 부동산 분쟁을 다루며 목격한 기획부동산 사기의 치명적인 함정과, 이를 막아낼 법적 대응 논리를 정리해 드립니다. 1. 텔레마케팅과 심리를 악용한 조직적 범죄 기획부동산은 철저하게 분업화된 기업형 범죄입니다. 본점은 전문 직역과 연계해 허위 개발 호재를 날조하고 법률 방어막을 구축하며, 지점들은 텔레마케터 등을 동원해 융단폭격식 영업을 전개합니다. 가장 무서운 점은 '지인 영업(다단계 방식)'을 활용한다는 것입니다. 부동산 지식이 부족한 주부, 취업준비생 등을 고수익으로 유혹해 텔레마케터로 고용한 뒤, 세뇌된 이들이

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‘보이스피싱’ 및 ‘주식리딩방 사기’ 피해의 법률적 구제 방법 2편― 채권소멸절차 및 피해환급금 지급 [ 피해구제신청절차]

지난 글에서 지급정지라는 긴급 처방을 통해 사기 계좌를 동결하는 '골든타임'의 중요성을 말씀드렸습니다. https://blog.naver.com/shonnshul/224229167186 ‘보이스피싱’ 및 ‘주식리딩방 사기’ 피해의 법률적 구제 방법 1편― ‘통신사기피해환급법’에 근거한 구제 [ 피해구제신청절차] (1) 1. ‘피해구제 신청절차’의 핵심내용 정리 보이스피싱과 주식 리딩방 사기에서 범죄자들의 사기에 이용되... blog.naver.com 하지만 계좌를 묶어두는 것만으로는 피해금이 자동으로 내 통장에 돌아오지 않습니다. 동결된 범죄자의 예금 채권을 법적으로 소멸시키고, 이를 피해자들에게 배분하는 '채권소멸절차'와 '환급금 지급' 과정이 뒤따라야 합니다. 오늘 2편에서는 지급정지 이후 금융감독원을 통해 진행되는 공고 절차부터, 여러 명의 피해자가 발생했을 때 환급금을 나누는 방식까지 상세히 정리해 드립니다. 만약 아직 피해 구제 신청을 못 하신 분들이라면, 오늘 글의 '추가

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추가 공사대금 청구 소송 및 채권 확보 실무 핵심 가이드

안녕하세요. 법무법인 대화의 손상혁 변호사, 설대석 변호사입니다. 최근 자재비와 인건비 폭등으로 기존 고정 금액 계약을 체결했던 시공사들의 공사대금 분쟁이 폭발적으로 증가하고 있습니다. 현장에서 피땀 흘려 완공하고도 막대한 손실을 떠안거나 추가 대금을 받지 못해 고통받는 건설업계 관계자 및 수급인 여러분을 위해, 추가 공사대금 청구 소송 및 채권 확보 실무 핵심 가이드를 정리해 드립니다. 폭등하는 자재비, '물가변동 배제특약' 과연 절대적일까요? 과거 대법원 전원합의체(2012다74076 판결 등)는 사적 자치 원칙에 따라 당사자 간 명시적 합의가 있다면 물가변동 배제특약이 유효하다는 입장을 견지해 왔습니다. 하지만 최근 건설 핵심 자재 가격이 단기간에 폭등하면서 이 견고했던 패러다임에 변화가 생기고 있습니다. 건설산업기본법 제22조 제5항의 재해석 도급계약 내용이 일방에게 현저히 불공정하여, 계약 체결 후 경제상황 변동에 따른 계약금액 변경을 상당한 이유 없이 인정하지 않거나 그

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‘보이스피싱’ 및 ‘주식리딩방 사기’ 피해의 법률적 구제 방법 1편― ‘통신사기피해환급법’에 근거한 구제 [ 피해구제신청절차] (1)

1. ‘피해구제 신청절차’의 핵심내용 정리 보이스피싱과 주식 리딩방 사기에서 범죄자들의 사기에 이용되는 계좌로 송금 · 이체하는 형태로 피해를 당한 경우라면, 피해자는 해당 계좌를 관리·운용하는 은행에 즉시 방문하거나 전화로 피해구제신청서를 접수함으로써 해당 계좌를 ‘지급정지(=동결)’시켜야 합니다(긴급한 경우 콜센터, 경찰 경유 등 비대면 접수 후 서류 보완도 가능합니다). 그러면 거래 은행은 거래내역 등 확인을 거쳐 사기이용계좌로 의심할 만한 사정이 있다고 인정되는 경우 “즉시” 해당 계좌의 지급을 정지해야 합니다. 그렇게 되면 금융감독원 관리하에 채권소멸절차(공고 및 2개월 경과 시 채권소멸)를 거쳐 피해환급금 지급을 받는 흐름으로 구제절차를 진행할 수 있습니다. 이는 전기통신금융사기 피해 방지 및 피해금환급에 관한 특별법(약칭: 통신사기피해환급법, 이하 ‘법’)에 근거하고 있으며, 가장 현실적이면서도 신속성이 요구되는 구제 방법이라 하겠습니다. 채권소멸절차 개시 공고 후에도

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"일단 공사해, 돈은 챙겨줄게" 구두 지시로 한 추가 공사, 대금 받을 수 있을까?

안녕하세요. 수많은 건설 현장의 갈등을 지켜보고 해결해 온 법무법인 대화에 손상혁 변호사, 설대석 변호사입니다. 건설 공사는 기획 단계의 설계가 지반 상태, 기상 조건, 발주자의 변심 등 다양한 변수에 의해 시공 과정에서 수정되는 경우가 많습니다. 현장에서는 공기 단축에 대한 압박이나 상호 신뢰를 명분으로 명확한 서면 합의 없이 구두 지시로 추가 공사가 진행되는 일이 다반사입니다. 하지만 최종 정산 단계에 이르면 도급인은 기존 계약 범위에 포함된다거나 합의되지 않은 임의 시공이라며 대금 지급을 거절하는 양상이 반복됩니다. 과연 계약서 없는 추가 공사비, 법적으로 어떻게 판단될까요? 1. 수억 원의 공사도 '구두 계약'만으로는 위험합니다 우리 민법상 구두 계약이나 묵시적 합의도 법적 효력을 가집니다. 하지만 건설 소송 실무에서는 이야기가 다릅니다. 법원은 대규모 공사를 진행하며 계약서를 작성하지 않은 사실에 대해 매우 엄격한 잣대를 적용합니다. 예를 들어, 도급회사 직원의 지시를 받고

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[부동산/건설 판례분석] PF 신탁사업 하도급대금 직불청구권, 무조건 보장될까? (대법원 2023다221830)

안녕하세요. 건설 및 부동산 분쟁 현장에서 실질적인 법률 해법을 제시해 드리고 있는 법무법인 대화에 손상혁 변호사, 설대석 변호사입니다. 현대 부동산 개발사업의 압도적 다수는 프로젝트 파이낸싱(PF) 기법과 결합된 관리형 토지신탁 방식을 통해 이루어집니다. 이 과정에서 건설산업의 하도급 구조 속 경제적 약자인 수급사업자(하수급인)를 보호하기 위해 하도급대금 '직접지급청구권(직불합의)'이라는 제도가 활용되고 있습니다. 하지만 최근 부동산 PF 시장이 위축되면서, 신탁계약상 명시된 엄격한 '자금집행순서(Waterfall)'와 하도급법상의 '직접지급의무'가 정면으로 충돌하는 사례가 빈번하게 발생하고 있습니다. 하수급인은 직불합의서를 근거로 대금 지급을 요구하지만, 신탁회사는 선순위 자금이 결제되지 않았음을 이유로 지급을 거절하는 규범적 교착 상태가 벌어지는 것입니다. 오늘은 이와 관련하여 건설 및 부동산 신탁 법리에 중대한 전환점이 된 대법원 2023. 6. 29. 선고 2023다2218

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[대법원 판례 분석] 상급 기관의 징계 요구와 다른 자체 징계, 과연 무효일까? (이중징계 금지 원칙)

안녕하세요. 법무법인 대화에 손상혁 변호사, 설대석 변호사입니다. 사업장을 운영하다 보면 혹은 근로자로서 조직 생활을 하다 보면 징계의 정당성을 두고 첨예한 대립이 발생하곤 합니다. 특히 감독 권한을 가진 상급 기관이 특정 수위의 징계를 요구했음에도, 개별 사업장이 다른 수위의 징계를 내렸다면 이 징계는 무효일까요? 오늘은 이와 관련하여 징계권의 독립성과 '이중징계 금지'에 관한 중요한 기준을 제시한 최근 대법원 판결(대법원 2026. 2. 26. 선고 2025다213906 해고무효확인) 을 소개해 드리겠습니다. 사건의 개요 이 사건은 새마을금고중앙회와 개별 새마을금고, 그리고 소속 직원 사이에서 발생한 징계 효력 다툼입니다. 새마을금고중앙회 회장은 2021년 개별 금고(피고)에 대한 부문검사를 실시했습니다. 검사 결과, 감정업무 부적정으로 인한 손실 발생 등을 이유로 해당 직원(원고)에 대해 '징계면직(해고)' 조치를 할 것을 개별 금고에 요구했습니다. 하지만 개별 금고는 중

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드디어 바뀐다! 전입신고 즉시 대항력 발생 (정부 전세사기 대책 총정리)

안녕하세요. 건설·부동산 전문 법무법인 대화에 손상혁 변호사, 설대석 변호사입니다. 임대차 계약을 맺고 이사 당일 잔금을 치른 뒤 전입신고를 마쳤음에도 불구하고, 집주인이 같은 날 몰래 대출을 받아 보증금을 떼이는 이른바 '당일치기 전세사기(꼼수 근저당)'. 부동산 분쟁 실무를 하다 보면 이 하루의 시간차 때문에 피눈물을 흘리시는 세입자분들을 수없이 만나게 됩니다. 드디어 이 악명 높은 '시간차 허점'을 원천 봉쇄하는 정부의 합동 대책이 2026년 3월 10일 발표되었습니다. 블로그 이웃님들과 의뢰인분들이 가장 궁금해하실 핵심 내용과 실제 시행 시기, 그리고 실무상 주의할 점을 짚어드리겠습니다. 1. 전입신고 '즉시' 대항력 발생 (가장 핵심적인 변화) 기존의 문제점 : 다음 날 0시의 마법 현행 주택임대차보호법상 임차인의 대항력은 전입신고를 마친 '다음 날 0시'부터 발생합니다. 반면, 은행의 근저당권 설정 등기는 '접수 즉시' 효력이 생깁니다. 사기꾼들은 바로 이 하루의 공백을

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지역주택조합(지주택) 탈퇴 및 납입금 반환 소송, '안심보장증서' 무효 주장이 핵심입니다

안녕하세요. 건설·부동산 전문 법무법인 대화에 손상혁 변호사, 설대석 변호사입니다. 최근 부동산 경기 침체와 공사비 상승으로 인해 지역주택조합(지주택) 사업이 무산되거나 무기한 지연되는 사례가 속출하고 있습니다. "내 집 마련"의 꿈을 안고 수천만 원에서 수억 원의 분담금을 납입했지만, 첫 삽조차 뜨지 못하는 현장을 보며 피눈물을 흘리시는 조합원분들의 상담 요청이 끊이지 않습니다. 수많은 건설·부동산 분쟁을 다뤄온 경험에 비추어 볼 때, 지주택 사건은 골든타임을 놓치지 않는 것이 무엇보다 중요합니다. 오늘은 가장 많은 분들이 궁금해하시는 지역주택조합 탈퇴 및 납입금 반환 소송의 핵심 전략을 정리해 드리겠습니다. 1. 원칙적으로 불가능한 지주택 임의 탈퇴, 방법은 없을까? 지역주택조합 가입 계약서에는 보통 "단순 변심에 의한 임의 탈퇴는 불가하며, 탈퇴 시 업무대행비 및 위약금을 공제한다"는 조항이 포함되어 있습니다. 이 때문에 조합 측에 탈퇴를 요구해도 거절당하거나, 납입금의 절반

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승소 판결(확정판결)이 있어도 구청에서 토지분할 신청을 거부한다면?— ‘대법원 2024.3.12. 선고 2023두50349 판결’의 분석과 대응책

어렵게 소송해서 승소 판결문을 손에 쥐었는데, 막상 구청(지적소관청)에 가니 "건축법 위반이라 분할해 줄 수 없다"는 답변을 듣는다면 얼마나 황당할까요? 과거에는 공유물 분할이나 취득시효 소송에서 이기면 그 판결문이 곧 '무사통과 관람권'처럼 여겨지던 때가 있었습니다. 하지만 최근 대법원은 사법상의 권리관계(민사 판결)가 확실하더라도, 행정상의 강행규정(공법)을 어기면서까지 토지를 나눌 수는 없다는 매우 중요한 판결을 내놓았습니다. 바로 저희 법무법인 대화가 직접 수행하여 2심의 결과를 뒤집고 대법원 파기환송을 이끌어낸 '대법원 2023두50349 판결'입니다. 이 판결은 현재 전국의 구청 실무자들이 토지분할 신청을 심사하는 '교과서' 같은 기준이 되었습니다. 오늘은 이 판례의 핵심 내용을 짚어보고, 판결문이 있음에도 불구하고 반려 위기에 처했을 때 어떻게 논리적으로 대응해야 하는지 실무적인 해결책을 정리해 드립니다. 1. 사법상 권리관계를 결정한 ‘확정(確定) 판결문’, 만능열쇠인

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신탁 전세사기 3편 증발한 내 보증금, 소송과 2026 특별법 개정안 활용법

떼인 보증금 돌려받을 수 있을까? 중개사 소송과 2026 선 구제, 후 회수 안녕하세요. 신탁 전세사기 집중 분석, 그 마지막 시간입니다. 앞선 포스팅에서 주거권 방어 절차를 살펴보았다면, 오늘은 가장 현실적이고 뼈아픈 문제인 '보증금 회수 방안'을 짚어보겠습니다. 법적 결계에 갇힌 피해자분들이 보증금을 되찾는 과정은 길고 험난하지만, 결코 포기해서는 안 됩니다. 1. 경매 배당의 한계와 일반 채권자의 비애 일반 전세 사기는 확정일자에 따른 우선변제권이라도 주장할 수 있지만, 신탁 사기는 앞서 말씀드린 '무권 계약'의 특성상 경매나 공매 배당 순위에서 완전히 제외됩니다. 임대인을 상대로 보증금 반환 소송을 제기해 승소하더라도 일반 채권자에 불과하여, 선순위 근저당권 등에 밀려 실제 배당받는 금액이 0원인 경우가 대다수입니다. 2. 실질적 대안 공인중개사 손해배상 청구 소송 현재 가장 실효성 있는 법적 압박 수단은 과실이 있는 공인중개사를 상대로 한 손해배상 청구입니다. 최근 법원은

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[공지] 70년의 기다림, 제3기 진실화해위원회 출범과 '원스톱' 사법 구제 안내

역사의 수레바퀴는 더디게 굴러가는 듯해도 결국 정의를 향합니다. 행정안전부는 2026년 2월 26일부터 개정된 과거사정리법에 따라 제3기 진실화해위원회가 공식 출범하고 전국적으로 진실규명 접수를 시작한다고 발표했습니다. 오랜 세월 가슴에 한(恨)을 품고 살아오신 유족분들께 이번 출범은 국가가 과거의 잘못을 바로잡을 소중한 기회입니다. 하지만 단순히 신청서를 내는 것만으로 모든 것이 해결되지는 않습니다. 법무법인은 신청 단계부터 국가배상 소송까지, 여러분의 손을 놓지 않는 원스톱 서비스를 제공합니다. 1. 왜 '진실규명 신청' 단계부터 변호사가 필요한가요? 많은 분이 "위원회에서 알아서 조사해주겠지"라고 생각하시지만, 실제 소송 단계에 접어들면 상황은 달라집니다. 1) 증거의 신빙성 확보 국가는 재판에서 "진실규명결정만으로는 증거가 부족하다"거나 "참고인 진술이 주관적이다"라고 주장하며 배상 책임을 회피하려 합니다. 2) 조사 단계에서의 법률 조력 신청 단계부터 관련 사건의 배경과 역

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3기 진실화해위원회 출범했습니다.

https://www.mois.go.kr/frt/bbs/type010/commonSelectBoardArticle.do?bbsId=BBSMSTR_000000000008&nttId=124029 3기 진실화해위원회 출범, 진실규명 접수 개시 | 행정안전부> 뉴스·소식> 보도자료> 보도자료 행정안전부 홈페이지에 오신것을 환영합니다. www.mois.go.kr 2기 진실화해위원회에서 보류 내지 정지 되신분들에게 희소식입니다. 아무쪼록 정당한 보상을 받으시길 기원하겠습니다.

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신탁 전세사기 [2편] 당장 쫓겨날 위기라면? LH 공공매입과 주거권 방어

신탁 사기로 쫓겨날 위기? LH 공공매입으로 주거권 지키는 법 안녕하세요. 지난 1편에서는 신탁 전세사기의 덫이 얼마나 교묘한지 알아보았습니다. 대항력이 없는 신탁 사기 피해자들이 겪는 가장 큰 공포는 바로 '당장 집에서 쫓겨날지 모른다'는 강제 퇴거의 위협입니다. 오늘은 벼랑 끝에 몰린 세입자분들을 위해, '전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법'을 활용한 LH 공공매입 절차와 주거권 확보 방안을 실무적인 관점에서 정리해 드립니다. 1. LH 공공매입 프로세스와 공매차익 산정 대항력 요건을 갖추지 못했더라도, 실질적 기망이 있었고 전입신고와 점유를 유지했다면 '전세사기 피해자등'으로 인정받아 지원을 신청할 수 있습니다. 피해자가 LH에 매입을 신청하면 다음과 같은 절차가 진행됩니다. 1. 사전 협의 및 매입 LH가 신탁사(소유권자) 및 우선수익권자와 매각 협의를 진행하거나 공매에 참여해 낙찰을 받습니다. 2. 공매차익 산정 LH의 감정가와 실제 매입가(공매 낙찰가 등)의

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신탁 전세사기 [1편] 등기부등본만 믿었다가 낭패? 신탁 전세사기의 덫과 구조

등기부등본도 속인 신탁 전세사기, 내 보증금이 위험한 이유 안녕하세요. 부동산 매매부터 대형 건설 분쟁까지 수많은 현장과 법정에서 의뢰인의 권리를 지켜온 법무법인 대화에 손상혁, 설대석 변호사입니다. 최근 2~30대 사회초년생들을 절망에 빠뜨리는 악질적인 범죄가 있습니다. 바로 '신탁 전세사기'입니다. 일반적인 전세사기와 달리, 국가의 공적 장부인 등기부등본을 확인하고 공인중개사의 말을 믿었음에도 속수무책으로 당하는 경우가 많아 그 피해가 더욱 뼈아픕니다. 오늘은 신탁 전세사기가 도대체 왜 발생하는지, 그 교묘한 구조를 파헤쳐 보겠습니다. 1. 보이지 않는 함정, '신탁원부' 부동산 신탁이란 쉽게 말해 집주인(위탁자)이 신탁회사(수탁자)에 부동산 소유권을 넘기고 관리를 맡기는 것입니다. 등기부등본의 '갑구'를 보면 소유자가 신탁회사로 되어 있죠. 문제는 구체적인 권리 제한 사항이 등기부등본에는 나오지 않고, 직접 등기소에 가야만 뗄 수 있는 '신탁원부’에 숨겨져 있다는 점입니다. 대

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[판례 분석] 건설현장 건설기계 사고, 근로복지공단의 구상권 청구가 가능할까? (대법원 2022다214040 전원합의체 판결)

산업재해가 발생했을 때, 근로복지공단이 재해 근로자에게 산재보험급여를 지급한 뒤 사고를 낸 가해자에게 구상권(손해배상청구권 대위)을 행사하는 경우가 있습니다. 그렇다면 건설현장에서 하수급인과 계약을 맺고 투입된 건설기계(지게차) 운전기사가 사고를 냈다면, 공단은 이 기사와 소속 장비업체를 상대로 구상권을 행사할 수 있을까요? 최근 대법원 전원합의체에서 기존의 판례를 변경하는 중요한 판결을 내렸습니다. 1. 사건의 개요 사고 발생 주식회사 건설(하수급인)은 건설공사 현장에서 철근 운반을 위해 피고 2(건설기계 대여업자)로부터 7톤 지게차와 운전기사인 피고 1을 제공받는 계약을 맺었습니다. 2017년 2월 27일, 피고 1이 지게차로 철근을 운반하여 하역하던 중, 하수급인 소속 근로자인 재해근로자의 머리 위로 철근이 떨어지는 사고가 발생했습니다. 공단의 보상 및 소송 제기 이 사고로 재해근로자는 경부 척수손상 등의 큰 상해를 입었습니다. 근로복지공단(원고)은 요양급여 등 약 4억 원 이

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[2026년 최신] 지역주택조합(지주택) 규제 강화 핵심 및 가입 전 필수 주의사항 완벽 가이드

안녕하세요. 법무법인 대화 손상혁 변호사, 설대석 변호사 입니다. 지역주택조합 사업은 본래 무주택 서민과 소형 주택 소유자들의 주거 안정을 도모하고, 자발적인 협동조합 형태를 통해 내 집 마련의 진입 장벽을 낮추기 위해 고안된 주택 공급 제도입니다. 일반적인 민간 분양 아파트 대비 20%에서 30%가량 저렴한 가격에 주택을 공급받을 수 있다는 점이 시장에서 가장 강력한 유인책으로 작용해 왔습니다. 그러나 안타깝게도 통계가 보여주는 현실은 냉혹합니다. 사업 성공률은 20%를 밑돌며, 무려 80% 이상의 사업장이 중도에 좌초되거나 무기한 지연되는 극도의 고위험 구조를 띠고 있습니다. 이러한 문제의 심각성을 인지한 정부는 2024년부터 2026년에 걸쳐 '사전 예방'과 '투명성 강제'를 핵심으로 하는 고강도 규제를 내놓았습니다. 오늘은 최신 주택법 개정 핵심과 지주택 가입 전 반드시 확인해야 할 주의사항을 명확히 정리해 드립니다. 1. 2024~2026년 주택법 개정 및 규제 강화의 핵심

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도시개발사업 분쟁의 모든 것 4부: 돈 문제와 조합 비리, 어떻게 막을까? (부담금 및 조합 운영)

학교 짓는 돈을 왜 분양가가 냅니까? & 시공사의 달콤한 유혹(비리) 안녕하세요. 법무법인 대화입니다. 도시개발사업 시리즈의 마지막, 오늘은 가장 민감한 '돈(부담금)'과 '조합 운영의 투명성' 문제를 다룹니다. 최근 대법원에서 아주 중요한 판결들이 나왔습니다. 1. 학교용지부담금, '판'이 뒤집혔습니다 (2024년 대법원 판결) 아파트를 지을 때 학교 용지를 확보하기 위해 내는 부담금, 누가 얼마나 내야 할까요? 기존에는 땅값(조성 원가)을 기준으로 시행자가 내는 경우가 많았는데요. 작년 9월, 대법원이 획기적인 판결을 내놨습니다. 누가? 최종적으로 아파트를 분양하는 '주택건설사업자'가 내야 한다. 얼마나? 땅값이 아니라 '아파트 분양가격'을 기준으로 산정해야 한다. 분양가 기준으로 바뀌면서 부담금 규모가 훨씬 커졌습니다. 이는 결국 사업성 분석과 분양가 산정에 큰 영향을 미치게 됩니다. 2. 기반시설부담금, 이중 혜택은 NO 도로나 공원 같은 기반시설을 직접 설치해서 기부채납했다

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도시개발사업 분쟁의 모든 것 3부: 땅으로 돌려받을 때 손해 안 보는 법 (환지 및 청산금)

내 땅이 반토막 났는데 돈까지 내라니? (환지 감보율과 청산금) 안녕하세요. 건설/부동산 분쟁 해결의 기준, 법무법인 대화입니다. 도시개발사업 중 '환지 방식'은 개발된 새 땅으로 돌려받는 방식입니다. 하지만 이 과정에서 땅 면적이 줄어드는 '감보'와 돈으로 정산하는 '청산금' 때문에 갈등이 폭발하곤 합니다. 1. 너무 작은 땅(과소토지), 감보율 적용하면 안 됩니다! 환지 계획에서 너무 작은 땅은 새 땅을 주지 않고 돈으로 청산(현금 청산)하게 됩니다. 이때 시행사들이 흔히 하는 실수가 있습니다. 바로 '감보율(땅을 떼어가는 비율)'을 적용해서 청산금을 깎는 것입니다. 하지만 대법원 판례는 명확합니다. "환지를 받지 못해 쫓겨나는 사람에게 감보율까지 적용하는 건 이중의 불이익이다. 감보율을 적용하지 않은 당초 면적 기준으로 청산금을 줘야 한다." 혹시 현금 청산 대상자가 되셨나요? 청산금 산정 내역을 반드시 확인해 보셔야 합니다. 2. 청산금, 제대로 계산된 거 맞나요? 환지를 받

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도시개발사업 분쟁의 모든 것 2부: 내 땅과 집을 뺏긴다면? (수용 보상과 이주대책)

보상금만 받고 나가라고요? 이주대책과 '상가 딱지' 챙기는 법 안녕하세요. 법무법인 대화입니다. 지난 시간에는 사업의 절차적 하자를 다뤘는데요. 이번에는 내 땅이 수용될 때 정당한 보상을 받는 법, 특히 '돈(보상금)' 그 이상의 가치인 이주대책과 생활대책에 대해 이야기해 보려 합니다. 1. 이주자 택지, 위장전입은 통하지 않습니다 이주대책은 삶의 터전을 잃은 분들에게 주거단지를 공급하는 중요한 제도입니다. 하지만 단순히 등기상 소유자라고 해서 모두 대상자가 되는 것은 아닙니다. 실거주 요건의 엄격함 법원은 공부상 소유자라도 실제 거주하지 않았거나(위장전입), 무허가 건축물 소유자라면 대상에서 제외하는 것이 적법하다고 봅니다. 예외는 있다 하지만 부모님 댁에 살다 상속받았거나, 명의신탁 등 특수한 사정이 있다면 실질적인 생활 관계를 입증하여 구제받을 수 있습니다. 2. 상가 딱지(생활대책), 포기하지 마세요 상가 점포를 받을 수 있는 권리, 일명 '딱지'는 경제적 가치가 매우 큽니다

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도시개발사업 분쟁의 모든 것 1부: 사업의 시작, 첫 단추가 잘못 끼워졌다면? (절차적 하자)

도시개발구역 지정, 무효가 될 수 있다고요? (동의율 조작과 환경영향평가) 안녕하세요. 건설·부동산 전문 변호사, 법무법인 대화입니다. 신도시나 단지 조성을 위한 도시개발사업, 그 규모가 큰 만큼 분쟁도 복잡합니다. 많은 분들이 "이미 지정된 구역인데 어쩔 수 없지 않나?"라고 생각하시지만, 사업의 첫 단추인 '절차'에 하자가 있다면 이야기는 달라집니다. 오늘은 도시개발사업의 시작 단계인 구역 지정과 개발계획 수립 과정에서 발생하는 핵심 분쟁들을 짚어드립니다. 1. 토지 소유자 동의, 제대로 받은 거 맞나요? 도시개발구역을 지정하려면 일정 비율(면적 2/3, 소유자 1/2) 이상의 토지 소유자 동의가 필수적입니다. 그런데 실무에서는 이 동의자 수를 부풀리기 위해 꼼수를 쓰는 경우가 종종 있습니다. 공유 토지 소유자 산정 오류 동의서 위변조 의혹 계획 변경 후 재동의 누락 법원은 계획이 변경되었는데도 기존 동의만으로 처분을 했다면 '위법'하다고 봅니다. 다만, 이미 막대한 자본이 투입

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[건설산재/손해배상] 근로자와 원청 모두가 알아야 할 법리와 대응 전략

건설 현장의 산업재해는 근로자에게는 생존의 문제이자, 원청 기업에게는 경영의 큰 리스크입니다. 최근 중대재해처벌법 시행과 2022년 대법원 전원합의체 판결로 인해 산재와 관련된 손해배상의 셈법이 완전히 달라졌습니다. 오늘은 건설 부동산 전문 법무법인 대화 손상혁 변호사와 설대석 변호사가 재해 근로자가 챙겨야 할 정당한 배상 권리와 원청 기업이 놓치지 말아야 할 법적 방어 포인트를 함께 정리해 드립니다. 1. 산재 신청 "누가 사업주인가?" (원청의 책임과 리스크) 하도급 계약이 일반적인 건설 현장에서 사고가 발생했을 때, 산재 처리의 주체는 원칙적으로 원수급인(원청)입니다. [법적 원칙] 원수급인 사업주 의제 건설업 등에서는 하도급이 여러 차례 이루어져도 법적으로 원수급인을 산재보험법상 사업주로 봅니다. 근로자 : 하청 업체가 영세하거나 산재 미가입 사업장이라도 걱정하실 필요 없습니다. 원청의 산재보험으로 처리됩니다. 원청 기업 : 하청 소속 근로자의 사고라 하더라도 원청의 산재

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[건설분쟁 판례분석] 건산법상 직불합의, '돈 준 때'가 아니라 '합의한 때' 효력 발생한다 (대법원 2021다273592)

안녕하세요. 건설·부동산 전문 법무법인 대화입니다. 하도급대금 직접지급(직불) 합의를 했음에도 불구하고, 원사업자의 다른 채권자가 가압류를 걸어오면 돈을 받을 수 있을까요? 과거 실무에서는 '어떤 법'이 적용되느냐에 따라 결론이 달라져 큰 혼란이 있었습니다. 특히 건설산업기본법(이하 건산법)이 적용되는 현장에서는 법 조항의 문구 때문에 하수급인들이 불측의 손해를 입는 경우가 많았습니다. 하지만 최근 대법원 판결(2021다273592)은 이러한 논란에 종지부를 찍고 하수급인의 권리 보호를 획기적으로 강화하였습니다. 오늘은 이 판결이 갖는 실무적 함의와 변경된 법리를 심층 분석해 드립니다. 1. 문제의 핵심 "합의 시점"인가, "실제 지급 시점"인가? 하도급대금 직접지급 합의가 있을 때, 수급사업자(하수급인)의 권리가 언제 발생하는지는 매우 중요한 문제입니다. 권리 발생 시점에 따라 제3자의 압류를 막아낼 수 있는지 여부가 결정되기 때문입니다. 그동안 법조계에서는 두 법률의 미묘한 문구

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[변호사 칼럼] 재개발·재건축, '조합'이 답일까 '신탁'이 길일까?

안녕하세요. 요즘 정비사업 현장에 나가보면 가장 많이 듣는 고민이 하나 있습니다. "우리 단지, 조합을 세워서 가야 할까요? 아니면 전문 신탁사에 맡기는 게 나을까요?" 과거에는 단순히 낡은 집을 헐고 새 아파트를 짓는 것이 전부였다면, 이제는 복잡한 이해관계 조정과 급등하는 공사비 사이에서 '어떻게 하면 내 재산을 안전하게 지킬 것인가'가 핵심이 되었습니다. 오늘은 이 중대한 선택의 기로에 선 분들을 위해, 각 방식의 속사정을 알기 쉽게 짚어드리려 합니다. 1. 전통의 강자 '조합 방식' vs 떠오르는 해결사 '신탁 방식' 먼저 두 방식이 법적으로 어떻게 다른지 간단히 살펴볼까요? 조합 방식 (주민 주도형) 토지등소유자들이 직접 비영리 법인을 세워 주인이 되는 방식입니다. 내 집 문제를 우리가 직접 결정한다는 민주적 정당성이 가장 큰 장점이죠. 신탁 방식 (전문가 대행형) 전문 지식과 자금력을 갖춘 신탁사가 시행을 맡습니다. 2016년에 도입된 이후, 시공사와의 갈등이나 자금난을

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[건설분쟁] 못 받은 공사대금, '직불청구'와 '유치권'으로 받아내는 법 (2)

안녕하세요. 법무법인 대화입니다. 지난 포스팅(초기 대응편)에 이어, 오늘은 건설사가 법정관리에 들어갔을 때 하도급업체나 자재업체가 돈을 회수할 수 있는 실전 전략을 다룹니다. 특히 건설 채권자만 가질 수 있는 특수 권리를 놓치지 마세요. 1. 운명의 시간, '채권 신고' (절대 놓치면 안 됩니다) 법원에서 "언제까지 채권 신고하세요"라고 정해준 기간(채권신고기간)은 그야말로 골든타임입니다. 목록 확인 관리인이 법원에 제출한 채권자 목록에 내 채권이 누락되었거나 금액이 적게 적혀 있는지 확인해야 합니다. 직접 신고 만약 목록에 빠져있는데 기간 내에 신고도 안 하면, 그 돈은 영영 받을 수 없게 됩니다(실권). 조사확정재판 신고를 했는데 관리인이 "이 돈은 줄 수 없다"며 부인한다면, 통지서를 받은 날로부터 1개월 이내에 반드시 '채권조사확정재판'을 신청해야 합니다. 하루라도 늦으면 구제받을 수 없습니다. 2. 건설 채권자의 강력한 무기 ① 하도급대금 직접지급청구 (직불청구) 원사업자

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[건설분쟁] 건설사 법정관리(회생) 신청, 하도급업체와 채권자의 골든타임 대응 매뉴얼 (1)

안녕하세요. 법무법인 대화입니다. 최근 부동산 경기 침체와 PF 위기로 인해 중소 건설사는 물론 중견 시공사들까지 법원에 기업회생절차(법정관리)를 신청하는 사례가 늘고 있습니다. 건설업은 발주자, 시공사, 하도급업체 등 수많은 이해관계자가 얽혀 있어 시공사의 회생 신청은 곧 하도급업체의 연쇄 도산 위기로 이어지곤 합니다. 하지만 당황하여 우왕좌왕하는 사이, 정당한 권리조차 행사하지 못하고 채권이 실권(失權)되는 안타까운 경우가 너무나 많습니다. 오늘은 건설 전문 변호사로서, 거래처(건설사)가 회생을 신청했을 때 채권자가 반드시 알아야 할 초기 대응 전략과 채권 분류에 대해 정리해 드립니다. 1. 내 채권의 '이름표'부터 확인하세요 (가장 중요!) 회생절차가 시작되면 가장 먼저 해야 할 일은 내 돈(채권)이 법적으로 어떤 성격인지 구분하는 것입니다. 이에 따라 돈을 받을 수 있는 시기와 방법이 완전히 달라집니다. 구분 내용 변제 방법 회생채권 회생 개시 전 발생한 일반적인 공사대금 등

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[건설전문변호사 칼럼] 꿈꾸던 전원주택, 소송 없이 완공하는 법 (시공 분쟁 예방과 해결)

안녕하세요. 법무법인 대화입니다. 변호사 생활 19년 차, 수많은 건축주분들을 만나오며 느낀 점이 하나 있습니다. 바로 "집 짓다가 10년 늙는다"는 옛말이 결코 과장이 아니라는 것입니다. 특히 아파트와 달리 전원주택은 시공사의 규모가 영세한 경우가 많고, 건축주께서 전문적인 건설 지식을 갖추기 어렵다 보니 '정보의 비대칭'으로 인한 분쟁이 끊이지 않습니다. 실제로 주택 신축 관련 법적 분쟁의 50% 이상이 건축주와 시공사 사이의 갈등이라는 통계도 있습니다. 오늘은 건설 전문 변호사로서, 전원주택 시공 과정에서 피눈물 흘리지 않기 위한 분쟁 예방 전략과 해결책을 가감 없이 말씀드리려 합니다. 1. 왜 유독 전원주택 현장에서 분쟁이 잦을까? 분쟁의 핵심은 결국 '돈(추가 공사비)'과 '시간(공기 지연)'입니다. "땅 파보니 암반이 나왔어요" 전원주택은 정밀한 설계 도면 없이 계약하는 경우가 많습니다. 공사 도중 "자재비가 올랐다", "예상치 못한 암반이 나왔다"며 시공사가 수천만 원의

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[건설분쟁] "공사대금 못 받은 지 3년..." 돈 날리기 싫다면 꼭 확인하세요 (소멸시효 골든타임)

안녕하세요. 법무법인 대화입니다. 건설 현장에서 땀 흘려 일하고도 약속된 날짜에 돈을 받지 못하는 것만큼 속 타는 일은 없습니다. 건축주나 원청이 "준공만 나면 주겠다", "분양되면 주겠다" 하며 차일피일 미루는 동안, 정작 중요한 법적 타이머는 계속 흐르고 있다는 사실, 알고 계셨나요? 오늘은 건설 분쟁의 핵심이자 채권 회수의 생명선인 '공사대금 소멸시효'와 '놓치면 큰일 나는 중단 타이밍'에 대해 확실하게 정리해 드립니다. 1. 공사대금, '3년' 지나면 휴지 조각 됩니다 일반적인 빚(채권)은 10년 동안 권리가 유지되지만, 공사대금은 '3년'이라는 짧은 소멸시효가 적용됩니다. 왜 이렇게 짧을까요? 공사대금은 상거래 성격이 강해 빨리 결제되어야 경제가 돌아가고, 현장 특성상 시간이 지나면 자료가 없어지거나 기억이 흐려지기 쉽기 때문입니다. 결과 3년이 지난 후에는 소송을 걸어도 "시효가 끝났다"는 말 한마디에 패소할 수밖에 없습니다. 여기서 잠깐! 단순히 공사 원금만 3년인 게

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집합건물의 관리인 해임(교체)을 위한 임시집회 소집허가 신청 — ‘정족수’가 전부는 아닙니다!

안녕하세요, 집합건물 분쟁 해결의 든든한 파트너 법무법인 대화(大和)입니다. 아파트, 오피스텔, 지식산업센터 등 집합건물의 관리 투명성을 확보하기 위해 기존 관리인을 해임하거나 새로운 관리인을 선임하려는 움직임이 많습니다. 이때 가장 먼저 통과해야 할 관문이 바로 ‘임시관리단집회 소집허가 신청’입니다. 법원에 임시관리단집회 소집 허가 신청을 하여 인용결정을 받으면 주도권을 가지고 관리단집회를 진행할 수 있습니다. 그러나 법원에 신청서를 제출하기 전에 거쳐야 할 절차가 있습니다. 먼저 구분소유자의 5분의 1 이상으로부터 소집동의를 받아 회의의 목적사항을 구체적으로 밝혀 기존 관리인에게 관리단집회의 소집 요구를 합니다. 그런 다음 소집요구 통지를 받은 날로부터 원칙적으로 7일 이내에 집회소집 절차를 이행하지 않을 경우에는 집합건물법 제33조에 근거하여 법원의 허가를 받아 관리단 집회의 개최를 할 수 있기 때문입니다. 여기서 법원의 허가를 구하는 것이 “임시관리단집회 소집허가” 신청이며,

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"경미한 위반이라도 분양계약 해제 가능!" 대법원 2025다215248 판결 분석

최근 부동산 경기 침체와 맞물려 분양계약 해제 및 취소 소송이 전국적으로 급증하고 있습니다. 특히 오피스텔, 근린생활시설, 생활형 숙박시설 등 「건축물의 분양에 관한 법률(이하 건축물분양법)」의 적용을 받는 건축물 분양 시장에 가히 ‘핵폭탄급’이라 할 수 있는 대법원 판결이 선고되어 그 의미를 짚어보고자 합니다. 1. 사건의 쟁점 "경미한 위반으로도 계약을 깰 수 있는가?" 이번 사건의 핵심은 분양계약서상 명시된 ‘약정해제권’의 해석 문제였습니다. 사실관계 시행사가 분양 광고 시 '지구단위계획 수립 여부'를 누락하여 지자체로부터 시정명령을 받았습니다. 해제 조항 계약서에는 "매도인이 건축물분양법 제9조에 따른 시정명령을 받은 경우 매수인은 계약을 해제할 수 있다"는 취지의 조항이 있었습니다. 하급심의 태도 위반 사항이 계약 목적 달성을 어렵게 할 정도로 '중대한' 것이 아니므로 해제할 수 없다고 보았습니다(종래의 주류적 견해). 2. 판결의 대전환 하급심의 '중대성' 논리를 깨트린

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[음주운전 승소 사례] 0.08% 미만인데 면허취소? '상해 무죄'로 면허를 되찾는 법

음주운전 중 가벼운 접촉 사고가 발생했을 때, 혈중알코올농도가 면허정지 수준(0.08% 미만)임에도 불구하고 면허취소 처분을 받는 경우가 있습니다. 이는 도로교통법상 음주운전 중 '사람을 상해에 이르게 한 때'는 수치와 상관없이 면허를 취소하도록 규정하고 있기 때문입니다. 오늘은 이처럼 다소 억울한 '인적 피해(인피)'가 포함된 음주운전 사건에서 형사재판의 상해 무죄 판결을 통해 행정소송 도중 면허를 되찾은 실제 사례와 그 절차를 시간 순서대로 정리해 드립니다. 1. 사건의 시작 음주운전 사고 발생과 면허취소처분 및 약식기소(벌금형 구형) 가. 사고 발생, 기소 및 처분 원고는 혈중알코올농도 0.051% 상태로 운전 중 전방의 레이 승용차를 추돌하였습니다. 행정 처분: 경찰은 피해자가 약 2주간의 경추 염좌 등의 상해를 입었다고 판단하여, 정지 수준의 수치임에도 운전면허 취소처분을 내렸습니다. 나. 대응 무죄를 다투는 정식재판청구 및 면허취소처분에 대한 취소를 구하는 행정심판 기소된

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[상속 분쟁] “나만 빼고 이루어진 상속재산 분할, 되찾을 방법은 없을까요?”

부모님이 세상을 떠나신 후 남겨진 자녀들에게 상속은 단순한 재산의 대물림 그 이상의 의미를 갖습니다. 부모님의 사랑을 확인하는 마지막 과정이자, 형제간의 우애를 확인하는 시험대이기도 합니다. 하지만 현실은 그리 따뜻하지만은 않습니다. 다른 형제들이 공모하여 나만 쏙 빼놓고 상속재산을 자기들끼리 나누어 가졌다는 사실을 알게 되었을 때, 그 배신감과 막막함은 말로 다 표현할 수 없을 것입니다. 오늘 소개해 드릴 사례는 바로 이런 상황에 처한 원고가 자신의 정당한 권리를 되찾기 위해 법의 문을 두드린 이야기입니다. 1. 나도 모르게 끝난 부모님의 유산 정리 원고는 부모님이 돌아가신 후 충격적인 사실을 알게 되었습니다. 부모님의 유일한 재산이었던 아파트가 이미 다른 형제들 명의로 소유권 이전 등기까지 마쳐져 있었던 것입니다. 원고는 공동상속인으로서 엄연히 지분을 가지고 있음에도 불구하고, 피고들은 원고를 제외한 채 ‘상속재산 분할협의’를 진행했습니다. 그리고 원고에게 상속•증여세 부과 대상

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[성공사례] 음주운전 추돌사고 ‘상해 무죄’ 판결, 면허취소 처분까지 구제하는 전략적 변론

안녕하세요, 법무법인 대화입니다. 음주운전 중 예기치 못한 사고가 발생했을 때, 가장 두려운 것은 형사 처벌뿐만 아니라 '면허취소'라는 행정 처분일 것입니다. 면허취소 후 무려 2년 동안이나 재취득이 금지되기 때문에 출퇴근이나 업무상 운전이 필요한 분은 그 일상적인 고충은 생각보다 치명적입니다. 특히 피해자가 진단서 내지 상해진단서를 제출하여 '치상(상해)' 혐의가 인정될 경우, 설령 혈중알콜농도 0.08% 미만의 면허정지 수준의 음주상태였더라도 면허취소 처분을 받게 됩니다. 오늘은 경미한 추돌사고에서 ‘형법상 상해’를 부정하는 치밀한 법리 주장과 증인신문 전략을 통해, 교통사고처리특례법위반(치상) 무죄 판결을 받아내고 면허취소 위기를 극복한 사례를 소개해 드립니다. 1. 사건의 개요 음주운전 중 추돌사고, 그리고 ‘치상’ 혐의 의뢰인(피고인, 대기업 근무)은 음주 상태로 운전하다 신호대기 중인 앞차를 추돌하는 사고를 냈습니다. 피해자는 사고 발생 2~3일 후 한의원을 방문하여 ‘2

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[승소 전략] 억울한 퇴직금·임금 청구 소송, 사업주를 위한 필승 방어 가이드

안녕하세요. 기업 법무 및 노사 관계 분쟁 해결의 파트너, [법무법인 대화]입니다. 소규모의 개인사업체에서 장기 근속했던 동업자 혹은 임원이 퇴사 후 갑자기 거액의 퇴직금을 청구하거나, 사업주를 상대로 노동청 진정 및 형사 고소를 진행하여 당혹스러워하시는 사업주분들이 많습니다. 특히 부모님의 가업을 물려받았거나 명의만 빌려준 상황에서 예기치 못한 법적 분쟁에 휘말리면 그 고통은 배가(倍加) 됩니다. 오늘은 임금·퇴직금 청구소송 혹은 근로기준법위반 형사고소 사건에서 사업주인 피의자의 무혐의 결정을 이끌어 낸 성공사례를 바탕으로, 퇴직금 및 임금 청구소송을 당한 사업주가 어떻게 대응해야 무혐의 혹은 승소를 이끌어낼 수 있는지 그 구체적인 전략과 전술을 (일반사항을 중심으로만) 공개합니다. 1. 이러한 사안은 ‘근로자성’ 부인이 핵심입니다 동업자 혹은 독립 사업자로 볼 수 있는 요소와 그 증거들을 최대한 잘 수집·정리해야 합니다. 퇴직금 지급 의무의 전제 조건은 청구인(고소인) 혹은 원고

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[건설분쟁] 공사 중단! 건설공제조합 보증금, '제대로' 받아내는 법 (계약이행보증 & 선급금보증 핵심 공략)

안녕하세요. 건설 현장은 늘 예기치 못한 변수로 가득합니다. 하도급 구조가 복잡하고 공사 기간이 길다 보니, 시공사가 부도가 나거나 일방적으로 공사를 중단하는 일이 비일비재하죠. 이럴 때 발주자(도급인)에게 유일한 동아줄이 되어주는 것이 바로 건설공제조합의 보증서입니다. 하지만 막상 보증금을 청구하려고 하면, 조합 측의 까다로운 심사와 복잡한 법리 때문에 낭패를 보는 경우가 많습니다. 오늘은 실무에서 가장 빈번하게 발생하는 '계약이행보증'과 '선급금보증' 청구 시, 조합의 방어 논리를 뚫고 보증금을 확실하게 챙기는 핵심 전략을 정리해 드립니다. 1. 보증금 청구의 두 가지 축 계약이행 vs 선급금 먼저, 내가 청구해야 할 돈의 성격을 명확히 해야 합니다. 계약보증(계약이행보증) 시공사가 계약을 지키지 않았을 때(채무불이행), 그에 따른 손해를 물어주는 돈입니다. 선급금보증 공사 시작 전에 미리 준 돈(선수금)을 돌려받는 것입니다. 이 둘은 청구 요건과 계산법이 완전히 다르기 때문에

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[부동산, 건설 전문 변호사 칼럼] 내 집 짓다가 10년 늙는다? 전원주택 공사비 분쟁, 원인과 예방책 총정리

꿈에 그리던 전원주택이나 은퇴 후를 위한 소규모 카페 건축. 하지만 설레는 마음으로 시작한 공사가 시공사와의 다툼으로 인해 악몽으로 변하는 경우가 너무나 많습니다. "건축주가 공사를 너무 모른다"는 시공사의 불만과, "계약하고 나니 태도가 돌변해 돈만 요구한다"는 건축주의 억울함. 오늘은 건설 전문 변호사로서, 소규모 건축 현장에서 끊이지 않는 공사비 분쟁의 원인과 해결책을 명쾌하게 정리해 드립니다. 1. 왜 싸우게 될까? 분쟁의 핵심 원인 3가지 건축주와 시공사 간 분쟁의 대부분은 '정보의 비대칭'과 '불명확한 계약'에서 시작됩니다. 추가 공사비 요구 가장 흔한 분쟁입니다. 시공사가 공사 도중 자재비 상승, 인건비 상승, 혹은 현장 여건 변동을 이유로 계약된 금액 외에 추가 비용을 요구합니다. 건축주 입장에선 "분명 평당 얼마에 다 해주기로 했는데?"라며 반발하게 됩니다. 설계 변경과 시공 범위의 불일치 "이건 견적에 포함 안 된 겁니다." 시공사는 도면에 명시되지 않은 부분은 전

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조합 총회 무효 소송 안 당하려면? 변호사가 알려주는 실무 꿀팁

재개발·재건축 현장은 흔히 '총성 없는 전쟁터'라고 불립니다. 수천억 원의 사업비가 오가는 만큼 조합원들의 이익과 갈등이 첨예하게 대립하기 때문이죠. 이 거대한 배를 움직이는 키는 바로 '조합 총회'입니다. 하지만 힘들게 개최한 총회가 절차상의 문제, 특히 정족수 미달로 무효가 되어 사업이 수년씩 지연되는 안타까운 사례를 자주 목격합니다. 오늘은 조합과 조합원 모두가 반드시 알아야 할 총회 의사결정의 핵심 법리와 실무적 쟁점을 알기 쉽게 정리해 드립니다. 1. 총회 도중 우르르 퇴장했다면? (성원의 변동성) 총회 현장은 변수가 많습니다. 특히 집행부에 반대하는 측(비대위 등)이 회의 도중 집단으로 퇴장하여 정족수를 무너뜨리는 전략을 쓰기도 합니다. Q. 투표 직전 퇴장한 조합원, 출석으로 인정될까요? 과거에는 개회 선언 당시 자리에 있었다면 출석으로 보는 경향도 있었으나, 법원은 '결의 당시'를 기준으로 판단하는 원칙을 고수하고 있습니다. 즉, 투표용지를 받기 전이나 기표소에 들어가

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쿠팡 개인정보 유출, 내 정보는 괜찮을까? 예상 배상액과 대응 방법 총정리

안녕하세요. 최근 쿠팡에서 발생한 대규모 개인정보 유출 사태로 인해 많은 분들이 불안해하고 계십니다. "나도 털렸다는데 어떻게 해야 하냐"는 지인들의 연락도 참 많이 받았는데요. 이번 유출은 대한민국 경제활동인구를 넘어서는 3,370만 건 규모로, 사실상 전 국민이 피해자라고 해도 과언이 아닙니다. 오늘은 법률 전문가의 관점에서 왜 이런 일이 벌어졌는지, 현실적으로 받을 수 있는 배상금은 얼마인지, 그리고 지금 당장 무엇을 준비해야 하는지 핵심만 알기 쉽게 정리해 드립니다. 1. 해킹이 아니라 '관리 소홀'? 이번 사태의 핵심 많은 분들이 "해커가 뚫은 거니 어쩔 수 없는 거 아니냐"고 생각하실 수 있습니다. 하지만 이번 사건의 내막을 들여다보면 명백한 인재에 가깝습니다. 퇴사자 계정 방치 중국 국적의 전 직원이 퇴사 후에도 회사 내부망에 접속할 수 있는 열쇠를 그대로 가지고 있었습니다. 보안의 기본 무시 보통 이런 보안 키는 주기적으로 변경하거나 퇴사 즉시 회수해야 하는데, 쿠팡은

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지주택 탈퇴와 환불, '안심보장증서'가 있다면 판도가 달라집니다 (대법원 최신 판례 분석)

안녕하세요. 건설/부동산 소송을 전문으로 수행하고 있는 변호사입니다. "내 집 마련의 꿈"을 안고 시작했지만, 어느새 "끝없는 기다림과 불안"으로 변해버린 지역주택조합(지주택) 문제로 밤잠 설치시는 분들이 많으실 겁니다. 상담을 하다 보면 "조합에서는 돈을 다 써서 돌려줄 게 없다고 하는데 정말인가요?", "안심보장증서를 믿고 가입했는데 효력이 없나요?"라는 질문을 가장 많이 받습니다. 결론부터 말씀드리면, 법적 환경이 피해자(조합원)에게 유리하게 바뀌고 있습니다. 과거에는 계란으로 바위 치기 같았던 지주택 소송이, 최근 대법원의 획기적인 판결과 법 개정으로 인해 '환불의 길'이 넓어졌습니다. 오늘은 억울하게 재산권을 침해받으신 분들을 위해, 최신 법리와 실무적 대응 방안을 아주 쉽게, 핵심만 짚어드리겠습니다. 1. 지주택은 '아파트 매매'가 아닌 '동업'입니다 많은 분들이 지주택 가입을 일반 아파트 분양처럼 생각하십니다. 하지만 법적으로 여러분은 소비자가 아닌 '사업의 주체(동업자

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상가 관리비가 월세보다 비싸다? 관리 업체의 '깜깜이 회계' 잡아드립니다.

안녕하세요! 오늘은 상가 임차인 분들이라면 한 번쯤 가슴 답답해하셨을 주제, 바로 '관리비' 이야기를 해보려고 합니다. "아니, 월세는 법으로 5%밖에 못 올린다는데, 관리비는 왜 부르는 게 값이죠?" "청소비랑 경비비가 이렇게 많이 나왔는데, 도대체 어디에 쓴 건지 알 수가 없어요." 이런 고민, 혼자만 하시는 게 아닙니다. 실제로 관리비를 '제2의 월세'처럼 악용해서 임차인을 울리는 경우가 너무 많거든요. 오늘은 이 '깜깜이 회계'가 도대체 왜 생기는지, 그리고 2024년부터 확 바뀐 법으로 어떻게 내 돈을 지킬 수 있는지, 아주 쉽고 확실하게 정리해 드릴게요. 목차: 오늘 알아볼 내용 1. 왜 내 상가 관리비만 비쌀까? (관리비가 줄줄 새는 숨은 구멍 찾기) 2. 2024년, 법이 확 바뀌었습니다! (이제 '장부 보여달라'고 당당히 말하세요) 3. 실제 사건으로 보는 승소 vs 패소 (어떤 경우에 돈을 돌려받을 수 있을까?) 4. 바로 써먹는 실전 대응 4단계 (고지서 확인부터

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재건축 공사비 전쟁, 아는 만큼 보인다. 3편: "더러워서 계약 해지해!" 했다가 1조 원 물어준다? (feat. 반포의 지혜)

드디어 재건축 시리즈의 마지막, 3편입니다. 공사비 올려달라, 공사 멈추겠다... 시공사의 으름장에 지친 조합원들 사이에서는 이런 목소리가 터져 나옵니다. "야! 우리가 갑(甲)이야! 말 안 들으면 계약 해지하고 딴 건설사 불러!" 듣기만 해도 속이 뻥 뚫리는 것 같죠? 하지만 변호사들과 전문가들은 이 말을 들으면 기겁하며 말립니다. 섣불리 계약을 해지했다가 조합원 1인당 분담금이 '억' 소리 나게 늘어날 수 있기 때문입니다. 오늘은 '이행이익'이라는 다소 생소하지만 무시무시한 법적 개념을 통해, 왜 싸우는 것보다 '지혜로운 타협'이 돈을 버는 길인지 확실하게 알려드립니다. 계약 해지의 대가 "못 번 돈까지 다 물어내라" 조합이 시공사를 자를 때, 법원에서 "시공사가 잘못해서 계약 깨진 게 아니다"라고 판단하면 무슨 일이 벌어질까요? 조합은 시공사에게 '이행이익(Performance Interest)'을 물어줘야 합니다. 쉽게 말해, "공사를 끝까지 했다면 건설사가 벌었을 순수

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재건축 공사비 전쟁, 아는 만큼 보인다. 2편: "공사비 검증 맡기면 다 깎아주나요?" 부동산원 검증의 불편한 진실

지난 1편에서는 공사비 증액의 법적 쟁점을 다뤘는데요, 이번엔 실전입니다. 시공사가 "1,000억 더 내놔!"라고 했을 때, "잠깐! 계산기 좀 두드려보자"며 찾아가는 곳이 바로 한국부동산원 공사비 검증이죠. 그런데 이 제도가 만능 해결사일까요? 결론부터 말씀드리면 '반쪽짜리 칼'일 수 있습니다. 둔촌주공 사태가 남긴 교훈을 통해 그 이유를 알아봅시다. 공사비 검증, 얼마나 깎아줄까? 요즘 검증 신청이 폭주하고 있습니다. 2019년엔 3건이던 게 작년엔 30건이나 들어왔대요. 통계를 보면 효과는 분명 있습니다. 한국부동산원이 검증한 결과, 시공사 요구액에서 평균 약 16% 정도를 삭감했다고 해요. 1,000억 달라고 하면 160억 정도는 거품을 걷어낼 수 있다는 뜻이죠. 꽤 쏠쏠하죠? ️ 치명적인 약점 1 "싫으면 말고?" (강제성 없음) 문제는 검증 결과가 나와도 시공사가 "난 못 받아들여!" 하고 배 째라(?) 나오면 답이 없다는 겁니다. 법적으로 '권고' 수준이라 강제력이 없

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재건축 공사비 전쟁, 아는 만큼 보인다. 1편: "물가 올랐으니 공사비 더 줘" vs "계약서에 없다"... 법원은 누구 편일까?

안녕하세요! 요즘 재건축·재개발 현장마다 '공사비 증액' 문제로 난리도 아니죠? ️ 자고 일어나면 오르는 자재비 때문에 시공사는 "돈 더 안 주면 공사 못 한다"고 눕고, 조합은 "계약서에 도장 찍었지 않냐"며 맞서는 상황... 뉴스에서 많이 보셨을 거예요. 오늘은 이 갈등의 핵심인 '물가변동 배제 특약'이 진짜 효력이 있는 건지, 최신 법원 판결 트렌드를 아주 쉽게 정리해 드릴게요. 이 글 하나면 조합원 미팅이나 스터디에서 "아, 그거 부산 교회 판례 말하는 거지?" 하고 아는 척 좀 하실 수 있을 겁니다. 계약서의 방패, '물가변동 배제 특약'이란? 보통 재건축 도급계약서에는 이런 문구가 들어갑니다. "실착공 이후 물가 상승으로 인한 공사비 증액은 없다." (일명 에스컬레이션 배제 특약) 조합 입장에서는 추가 분담금 폭탄을 막기 위한 안전장치죠. 예전에는 법원도 "계약은 계약이다"라며 이 특약을 철석같이 인정해 줬습니다. 시공사가 물가 오를 리스크까지 감안해서 입찰 들어온 거

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[법률 전문가 딥 분석] 재개발·재건축 총회 결의, 언제 어떻게 다투어야 하는가? (3부: '전자투표' 최신 쟁점과 실전 조언)

1부에서 소송 유형과 2개월 제척기간을, 2부에서는 '직접 출석' 요건과 '서면결의서'의 효력을 다루며 총회 결의 소송의 핵심 쟁점을 파악했습니다. 이제 3부에서는 정비사업 현장의 가장 첨예한 법적 지뢰밭으로 떠오른 '전자투표' 쟁점을 분석합니다. 2025년부터 시행되는 개정 도시정비법이 전자투표를 원칙적으로 허용했음에도 불구하고, 여전히 '직접 출석' 요건을 대체할 수 있는지에 대한 법적 공백과 해석상 논란을 심층적으로 다룹니다. 또한, 조합 집행부가 소송에 대비해 사용하는 '추인 결의' 전략의 방어법과 함께, 조합원들이 자신의 재산권을 보호하기 위한 3가지 최종 실전 조언을 제시하며 시리즈를 마무리합니다. 5. [최신 쟁점] '전자투표(온라인 총회)'는 '직접 출석'인가? 코로나19 사태를 거치며 비대면 의결 방식인 '전자투표'가 정비사업의 뜨거운 감자로 떠올랐습니다. 이 쟁점은 현재 법 개정이 진행 중이며, 법원의 해석이 엇갈릴 수 있는 매우 위험한 영역입니다. 1. 과거의 법

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[법률 전문가 딥 분석] 재개발·재건축 총회 결의, 언제 어떻게 다투어야 하는가? (2부: '직접 출석' 요건과 '서면결의서' 핵심 판례)

1부에서 총회 결의의 효력을 다투는 세 가지 소송 유형('취소의 소', '무효 확인의 소', '부존재 확인의 소')과 '2개월 제척기간'의 위험성에 대해 심층적으로 다루었습니다. 2부에서는 실제 소송에서 가장 빈번하게 등장하는 총회 결의의 '하자' 유형을 집중 분석합니다. 특히 조합원들의 권익에 중대한 영향을 미치는 중요 안건에 대해 도시정비법이 강제하는 '직접 출석' 요건이 무엇이며, 이를 위반했을 때 법원이 어떤 태도를 취하는지 살펴봅니다. 또한, 조합 운영의 고질적인 문제로 지적되는 '서면결의서'를 OS 요원이 징구했을 때의 효력 등 핵심 판례를 통해 실질적인 소송 전략을 제시합니다. 3. [핵심 쟁점 2] 의결정족수와 '직접 출석' 요건의 함의 총회 결의가 유효하기 위해서는 회의를 시작하기 위한 '개의 정족수(의사정족수)'와 안건을 통과시키기 위한 '결의 정족수(의결정족수)'를 모두 충족해야 합니다. 특히 도시 및 주거환경정비법(이하 '도시정비법')은 조합원의 권익에 중대한

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[법률 전문가 딥 분석] 재개발·재건축 총회 결의, 언제 어떻게 다투어야 하는가? (1부: 소송의 종류와 '2개월'의 함정)

재개발·재건축 사업에서 사실상 모든 중요한 결정은 '조합원 총회'의 결의를 통해 이루어집니다. 시공자 선정에서부터 사업시행계획, 관리처분계획에 이르기까지, 조합원의 재산권에 막대한 영향을 미치는 핵심 사항들이 모두 총회의 문턱을 넘어야 합니다. 하지만 이 과정에서 조합 집행부의 독단적인 운영, 불투명한 의사결정, 혹은 법적 요건을 갖추지 못한 날치기 통과 시도 등으로 인해 결의의 효력을 둘러싼 분쟁이 끊이지 않습니다. 특히 정족수 계산의 오류나 불투명한 서면결의서 징수 과정은 고질적인 문제로 지적됩니다. 조합원이 이러한 위법하거나 부당한 총회 결의로부터 자신의 권익을 보호할 수 있는 사실상 유일한 법적 수단이 바로 '총회 결의의 효력을 다투는 소송'입니다. 실무적으로는 본안 소송의 판결이 나기까지 사업이 강행되는 것을 막기 위해 '총회 결의 효력정지 가처분' 신청을 병행하는 것이 일반적입니다. 본 법률 포스트에서는 조합원들이 조합을 상대로 제기하는 이 3가지 핵심 소송(무효, 취소,

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도정법 124조 '정보공개', 조합은 어디까지 공개해야 하는가? (feat. 속기록, 동호수 배정표, 조합원 전화번호 판례 총정리)

"우리 조합, 왜 아무것도 안 보여주나요?" - 조합원의 알 권리와 조합의 투명성 재개발·재건축 사업은 그 규모가 수천억에서 수조 원에 이르는 거대한 사업입니다. 조합원의 재산을 위탁받아 사업을 추진하는 조합(또는 추진위원회) 집행부는 막대한 권한을 갖는 동시에, 사업 과정을 투명하게 공개해야 할 무거운 책무를 집니다. 그러나 안타깝게도 많은 정비사업 현장에서 조합 집행부의 정보 독점과 '깜깜이 사업' 진행으로 인한 분쟁이 끊이지 않고 있습니다. 조합원의 정당한 정보공개 요청에 조합이 비협조로 일관하면서 불필요한 소송이 난무하고, 이는 고스란히 사업 지연과 조합원의 추가 분담금 상승이라는 최악의 결과로 이어지곤 합니다. 이러한 정보의 비대칭성을 해소하고 조합원의 '알 권리'를 보장하기 위해 「도시 및 주거환경정비법」(이하 '도정법')은 매우 강력하고 구체적인 정보공개의 의무를 규정하고 있습니다. 그 핵심이 바로 도정법 제124조(관련 자료의 공개)와 제125조(관련 자료의 보관 및

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[긴급] 재개발 재건축 매도청구 소장, 30일 골든타임 놓치면 평생 후회합니다: 前 건설사 법무팀장 변호사의 완벽 대응 가이드 제5장

드디어 마지막 가이드입니다. 우리는 소송의 본질, 30일 답변서 제출, 절차적 하자 공격, 그리고 감정평가 전략을 모두 숙지했습니다. 이제 수세적인 방어에서 벗어나 조합을 압박하고, 소송의 구도를 완전히 바꾸는 공격적인 고급 전술을 배울 차례입니다. 매도청구소송에서 피고인 당신은 단순히 방어하는 입장이 아닙니다. 법적으로 인정받는 정당한 시가를 받아내기 위해 공격적으로 나설 수 있는 강력한 무기들이 당신을 기다리고 있습니다. 이 전술들을 활용하여 당신의 재산권을 되찾고, 조합의 일방적인 압박에서 벗어나 소송의 주도권을 잡으십시오. 제5장 고급 전략 및 대응 전술 1. 공격으로 전환 반소의 힘 매도청구소송에서 당신은 적극적으로 공격할 수 있는 강력한 무기가 있는데, 바로 '반소(反訴)'입니다. 반소란, 피고가 원고를 상대로 동일한 소송 절차 내에서 새로운 소송을 제기하는 것입니다. 매도청구소송에서는 '법원이 정해주는 정당한 매매대금을 지급하라'는 내용의 반소를 제기할 수 있습니다. 이

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[긴급] 재개발 재건축 매도청구 소장, 30일 골든타임 놓치면 평생 후회합니다: 前 건설사 법무팀장 변호사의 완벽 대응 가이드 제4장

지난 세 번의 가이드에서 우리는 본질 파악, 30일 답변서 제출, 그리고 절차적 하자 공격의 중요성을 숙지했습니다. 이제 매도청구소송의 최종 목표이자 수억 원의 재산 가치를 결정짓는 핵심 전쟁터로 들어갈 차례입니다. 소장에 첨부된 조합 측의 감정평가서를 보고 절망하셨을 것입니다. 하지만 명심하십시오. 그 평가서는 조합이 자신들의 소송을 위해 고용한 평가사가 작성한 '참고자료'에 불과합니다. 당연히 조합의 입맛에 맞게, 보상금을 줄이는 방향으로 작성될 수밖에 없습니다. 오늘은 이 편향된 평가서를 무력화시키고, 법원이 지정하는 중립적인 '법원 감정'을 통해 당신 재산의 '정당한 가치'를 온전히 받아내는 전략, 즉 자산 가치 극대화 전술을 알려드리겠습니다. 제4장 핵심 전쟁터 당신의 자산 가치 극대화 1. 공정함의 착각 조합 감정과 법원 감정 우리의 전략적 목표는 단 하나, 조합이 제출한 편향된 감정평가서를 배척하고, 법원이 지정하는 중립적이고 독립적인 감정평가사에게 새로운 감정을 받도록

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[긴급] 재개발 재건축 매도청구 소장, 30일 골든타임 놓치면 평생 후회합니다: 前 건설사 법무팀장 변호사의 완벽 대응 가이드 제3장

지난 두 번의 가이드에서 우리는 매도청구소송의 본질과, 무변론 패소를 막기 위한 30일 답변서 제출의 중요성을 확인했습니다. 이제 수세적인 방어에서 벗어나 조합의 약점을 파고드는 공격적인 전략을 배울 차례입니다. 조합은 거대하고 막강한 권한을 가진 것처럼 보이지만, 법은 소유주의 재산권을 부당하게 침해하지 않도록 여러 가지 절차적 안전장치를 마련해 두었습니다. 조합이 소송을 제기하기 위해서는 반드시 지켜야 하는 법적 요건들이 있으며, 이를 제대로 이행하지 않았다면 소송 자체가 부적법하여 각하될 수 있습니다. 오늘은 소송의 본안(가격)을 다투기 전에, 조합의 행정 처리 과정을 공격하여 소송의 주도권을 가져오는 '절차상 하자 공격' 전략을 상세히 알려드리겠습니다. 제3장 조합의 약점 파헤치기 절차상 하자 공격 1. 법의 방패: 소송 전 필수 요건 특히 재건축 사업에서 준용되는 집합건물법상의 '최고(催告)' 절차는 매도청구소송의 유효성을 결정하는 매우 엄격한 요건입니다. '최고'란 조합

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[긴급] 재개발 재건축 매도청구 소장, 30일 골든타임 놓치면 평생 후회합니다: 前 건설사 법무팀장 변호사의 완벽 대응 가이드 제2장

어제 우리는 매도청구소송의 본질이 '얼마에 파느냐'의 가격 결정 소송임을 확인했습니다. 조합이 제시한 터무니없는 낮은 금액은 그들의 '희망사항'일 뿐, 당신 재산의 '진정한 가치'가 아님을 기억해야 합니다. 가장 중요한 것은 바로 시간입니다. 소장을 받은 날로부터 30일 이내에 법원에 '답변서'를 제출해야 합니다. 이 30일의 골든타임을 놓치는 순간, 당신은 법적 다툼의 기회 자체를 영원히 포기하고 조합이 주장하는 금액 그대로 재산을 넘겨주게 될 것입니다. 오늘은 이 절체절명의 첫 30일을 어떻게 활용해야 하는지, 그리고 절대 저질러서는 안 될 세 가지 금기사항은 무엇인지, 즉각적인 행동 계획을 알려드립니다. 제2장 첫 30일 – 즉각적인 행동 계획 1. 카운트다운 시계 첫날을 명확히 하라 소장을 우편으로 받은 날, 혹은 동거하는 가족이 수령한 바로 그날이 법적으로 30일 카운트다운이 시작되는 '송달일' 입니다. 달력에 그 날짜를 크게 표시하고, 30일이 되는 날을 마감일로 명확히

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[긴급] 재개발 매도청구 소장, 30일 골든타임 놓치면 평생 후회합니다: 前 건설사 법무팀장 변호사의 완벽 대응 가이드 제1장

갑작스럽게 날아온 '매도청구의 소'라는 제목의 법원 서류. 낯선 용어와 함께 평생 일군 내 집을 조합이 제시하는 낮은 가격에 넘기라는 내용은 당신의 삶을 송두리째 흔들기에 충분합니다. 하지만 분노와 불안에 떨고 있을 시간이 없습니다. 조합이 보낸 소장은 단순한 경고가 아니라, 당신의 재산을 헐값에 강제로 빼앗기 위한 법적 절차가 이미 시작되었다는 선전포고입니다. 특히 소장을 받은 날로부터 30일 이내에 '답변서'를 제출하지 않으면 '무변론 판결'로 조합의 주장이 그대로 인정되어 수억 원의 재산 가치가 증발할 수 있는 절체절명의 순간입니다. 이 30일의 골든타임을 놓치면 평생 후회합니다. 오늘부터 5일간, 전직 건설사 법무팀장 출신 변호사가 조합의 내부 논리와 약점을 꿰뚫어 보고, 당신의 재산을 지켜줄 완벽한 매도청구 대응 가이드를 매일 한 장씩 공개합니다. 그 첫 번째, 매도청구소송의 본질을 정확히 이해하는 것부터 시작합니다. 제1장: 매도청구소송의 본질 1. 진짜 목표: '파느냐

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10.15 부동산 대책, '내 집'이 현금청산 대상? 재개발·재건축 법률 분쟁 가이드 제3부

안녕하세요, 법무법인 대화 입니다. 앞선 제1부와 제2부에서는 10.15 부동산 대책의 강력한 규제 내용과, 이로 인해 정비사업 현장이 겪게 될 현금청산 위헌 소송 및 사업 지연발(發) 추가 분담금 분쟁 시나리오를 상세히 살펴보았습니다. 시장 안정이라는 정책 목표가 도심 주택 공급이라는 본래의 기조와 충돌하며, 정비사업 현장을 거대한 법적 불확실성의 소용돌이 속으로 몰아넣고 있음이 분명해졌습니다. 이제 재개발·재건축의 성공은 입지나 타이밍 같은 과거의 요소가 아닌, 새롭게 바뀐 '법률 싸움'의 룰을 얼마나 정교하게 관리하느냐에 달려 있습니다. 소송 리스크를 피할 수 없다면, 선제적인 대응과 완벽한 절차적 정당성 확보를 통해 위기를 기회로 바꾸어야 합니다. 이번 제3부에서는 이 거대한 변화의 파도 속에서 조합원, 조합(추진위), 그리고 잠재적 투자자가 자신의 소중한 재산권과 사업의 미래를 지키기 위한 가장 실질적이고 구체적인 법률 생존 전략을 단계별로 제시해 드립니다. 지금 바로 당신

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10.15 부동산 대책, '내 집'이 현금청산 대상? 재개발·재건축 법률 분쟁 가이드 2부

안녕하세요, 법률 분쟁 전문 법무법인 대화 입니다. 지난 포스팅에서는 10.15 부동산 대책의 핵심 규제 내용, 특히 재개발·재건축 현장에 드리운 '3가지 족쇄'를 법률적 시각에서 분석해 드렸습니다. 조합원 지위양도 금지, 재당첨 제한, LTV 축소 및 실거주 의무 강화 등 강력한 규제들이 단 하루의 차이로 재산권의 운명을 갈라놓는다는 사실에 많은 분이 불안감을 느끼셨을 것입니다. 문제는 이 규제들이 단순히 거래를 막는 데서 그치지 않는다는 점입니다. 정책의 파장은 정비사업 구역의 돈줄을 말려버리고, 사업을 장기 지연시키며, 내부와 외부의 모든 갈등을 법적 분쟁으로 증폭시키는 '트리거(방아쇠)' 역할을 할 것입니다. 이번 제2부에서는 10.15 대책이 초래할 구체적인 법적 분쟁 시나리오를 심층적으로 분석하고, 내 집이 졸지에 '현금청산 대상'이 될 수 있는 위헌 소지까지 명쾌하게 짚어드리겠습니다. 사업 지연이 불러올 추가 분담금 폭탄과 시공사, 세입자와의 복잡한 전선까지, 앞으로 벌

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10.15 부동산 대책, '내 집'이 현금청산 대상? 재개발·재건축 법률 분쟁 가이드 제1부

최근 발표된 10.15 부동산 대책으로 인해 많은 분의 고민이 깊어지고 있습니다. 특히 재개발·재건축을 오랫동안 기다려오셨거나, 투자를 계획하셨던 분들이라면 더욱 그러실 텐데요. 정부가 서울 전역과 경기 12개 지역을 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역으로 묶는 이른바 '규제 3종 세트'를 발표하면서, 시장은 그야말로 예측 불가능의 시대로 접어들었습니다. 문제는 시장 안정이라는 목표 뒤에 숨겨진 법률적 불확실성입니다. 어제까지 합법이었던 투자가 하루아침에 '투기'로 규정되고, 소중한 재산권이 예상치 못한 방식으로 제한될 수 있다는 불안감이 커지고 있습니다. 역설적이게도, 이번 대책은 정부의 주택 공급 확대 기조와 충돌하며 도심 주택 공급의 핵심인 정비사업 현장을 장기적인 소송의 장으로 만들 수 있는 위험을 안고 있습니다. 이번 블로그에서는 10.15 대책이 재개발·재건축 현장에 던진 법률적 쟁점들을 알기 쉽게 풀어보고, 앞으로 어떤 법적 분쟁이 발생할 수 있는지, 그리고 이

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임대차 계약갱신요구권 : 계속 살 권리, 어떻게 지킬까?

2020년, 임차인의 주거 안정을 목표로 도입된 '임대차 3법'의 핵심 중 하나인 계약갱신요구권은 임차인에게 강력한 권리를 부여함과 동시에 임대인과 임차인 간의 새로운 분쟁 불씨가 되었습니다. 법의 취지는 임차인을 보호하는 것이지만, 법이 허용한 예외 조항을 둘러싼 갈등이 끊임없이 발생하고 있기 때문입니다. 특히 '실거주'를 명분으로 한 계약갱신 거절은 가장 대표적인 분쟁 유형입니다. 계약갱신요구권이라는 강력한 권리가 임차인에게 주어지자, 임대인은 법이 허용한 예외 사유, 그중에서도 가장 입증이 모호했던 '실제 거주'를 주장하며 갱신을 거절하는 사례가 급증했습니다. 이는 결국 임대인의 주장이 진실한지를 다투는 새로운 소송 유형을 낳았고, 임차인이 부당한 갱신 거절에 대해 손해배상을 청구하는 복잡한 법적 다툼으로 이어졌습니다. 본 블로그에서는 이처럼 복잡하고 중요한 계약갱신요구권의 모든 것을 독자 여러분이 명확하게 이해하고 현명하게 대처할 수 있도록 상세히 안내하고자 합니다. 계속 살

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제소전화해 (2편: 강력한 법적 효력과 치명적인 함정)

지난 1편에서는 제소전화해의 기본 개념과 신청 절차에 대해 알아보았습니다. 이번 편에서는 제소전화해가 왜 그토록 강력한 법적 장치로 불리는지, 그 구체적인 효력과 실제 집행 방법, 그리고 임차인이라면 반드시 알아야 할 '치명적인 함정'까지 깊이 있게 다뤄보겠습니다. 1. 확정판결의 힘 : 제소전화해의 3대 법적 효력 제소전화해가 성립되어 '화해조서'가 작성되면, 이는 민사소송법상 '확정판결'과 동일한 효력을 갖습니다. 이는 단순 합의서와는 차원이 다른 3가지 핵심적인 힘을 의미합니다. ① 집행력 (Enforceability) 소송 없이 바로 강제집행 제소전화해를 하는 가장 큰 이유입니다. 화해조서는 그 자체로 '집행권원'이 됩니다. 만약 임차인이 조서에 명시된 의무(예: 부동산 인도)를 이행하지 않으면, 임대인은 명도소송 절차를 전부 생략하고 이 조서를 근거로 즉시 법원 집행관실에 강제집행을 신청할 수 있습니다. ② 기판력 (Res Judicata) 한번 정해지면 끝, 더 이상 다툴

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임대차 분쟁의 '필수템'? 제소전화해 (1편: 개념과 신청절차)

임대인과 임차인 간의 분쟁, 특히 부동산 명도소송은 양측 모두에게 최소 6개월 이상의 시간과 상당한 비용을 소모하게 만드는 부담스러운 절차입니다. 이러한 소송을 사전에 방지하고, 만약의 사태에 대비해 미리 '확정판결'과 동일한 효력을 확보해두는 법적 장치가 있습니다. 바로 제소전화해(提訴前和解) 제도입니다. 오늘은 임대차 계약 시 필수로 검토되는 제소전화해란 무엇인지, 그리고 어떻게 신청하는지 그 절차를 상세히 짚어보겠습니다. 1. 제소전화해, 정확히 무엇인가요? 단어 그대로 '소를 제기하기 전에(提訴前) 화해(和解)한다'는 의미입니다. 본래는 민사 분쟁이 소송으로 번지는 것을 막고 신속하게 해결하려는 취지였지만, 현실에서는 그 쓰임새가 조금 다릅니다. 오늘날 제소전화해는 분쟁이 터진 후 해결하는 목적보다는, 계약 초기에 장래에 발생할 수 있는 분쟁을 대비하여 '집행권원'을 미리 확보하는 위험 관리 수단으로 활용됩니다. 특히 실무상 90% 이상이 부동산 임대차 관계에서 이루어집니다.

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‘진실화해위원회 진실규명결정’에 기한 국가배상청구 사건 성공 사례

오늘은 최근 저희 법무법인이 수행한 의미 있는 사건에 대해 말씀드리고자 합니다. 한국전쟁 당시 억울하게 희생된 민간인 유족 분들의 70년 한(恨)을 풀어드린 사건으로 단순한 법률 분쟁을 넘어 역사적 정의를 바로 세우고 국가가 과거의 잘못을 인정하고 배상하도록 한 뜻깊은 사례입니다. 1. 사건의 개요 가. 의뢰인의 사연 의뢰인은 1950년 생으로, 태어난 지 불과 몇 개월 만에 아버지를 잃었습니다. 1951년 초 전라남도 영암군 일대에서 경찰에 의해 아버지가 연행되어 희생된 것입니다. 의뢰인은 평생 아버지의 얼굴조차 기억하지 못한 채 살아왔습니다. 어머니는 홀로 딸을 키우며 평생 그 아픔을 가슴에 묻고 살아야 했습니다. 나. 진실화해위원회의 진실규명결정 의뢰인은 2022년 3월 진실·화해를 위한 과거사정리위원회(이하 '진실화해위원회')에 진실규명을 신청했습니다. 약 2년간의 조사 끝에 2024년경 아버지를 '전남 영암 군경에 의한 민간인 희생사건'의 희생자로 확인하는 진실규명결정이 내

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‘진실화해위원회 진실규명결정’에 기한 국가배상청구 사건 성공 사례

오늘은 최근 저희 법무법인이 수행한 의미 있는 사건에 대해 말씀드리고자 합니다. 한국전쟁 당시 억울하게 희생된 민간인 유족 분들의 70년 한(恨)을 풀어드린 사건으로 단순한 법률 분쟁을 넘어 역사적 정의를 바로 세우고 국가가 과거의 잘못을 인정하고 배상하도록 한 뜻깊은 사례입니다. 1. 사건의 개요 가. 의뢰인의 사연 의뢰인은 1950년 생으로, 태어난 지 불과 몇 개월 만에 아버지를 잃었습니다. 1951년 초 전라남도 영암군 일대에서 경찰에 의해 아버지가 연행되어 희생된 것입니다. 의뢰인은 평생 아버지의 얼굴조차 기억하지 못한 채 살아왔습니다. 어머니는 홀로 딸을 키우며 평생 그 아픔을 가슴에 묻고 살아야 했습니다. 나. 진실화해위원회의 진실규명결정 의뢰인은 2022년 3월 진실·화해를 위한 과거사정리위원회(이하 '진실화해위원회')에 진실규명을 신청했습니다. 약 2년간의 조사 끝에 2024년경 아버지를 '전남 영암 군경에 의한 민간인 희생사건'의 희생자로 확인하는 진실규명결정이 내

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2025 부동산 대책, 긴급 법적 대응 전략 요약: 위헌 쟁점과 계약 파기 대응 가이드

2025년 10월 15일 발표된 고강도 부동산 안정화 대책은 강력한 금융 규제와 전례 없는 규제지역 확대를 통해 시장에 충격파를 던졌습니다. 특히 일부 조치가 발표 다음 날 즉시 시행되면서, 이미 계약을 체결한 실수요자들이 계약 파기 위기에 직면하는 등 심각한 법적 분쟁을 야기하고 있습니다. 1. 정책 핵심 요약 및 헌법적 쟁점 이번 대책은 규제 수단에 따라 헌법적 판단이 달라질 수 있습니다. 금융 규제 (고가 주택 LTV 강화) 25억 원 초과 주택의 주택담보대출(주담대) 한도를 2억 원으로 축소하고 규제지역 LTV를 40%로 강화한 조치는 재산권 침해 및 평등원칙 위반의 쟁점이 제기될 것입니다. 그러나 과거 헌법재판소가 투기 억제와 시장 안정이라는 공익 목적을 중대하게 인정해 온 선례에 따라 합헌으로 판단될 가능성이 높습니다. 신규 규제 (1주택자 전세대출 DSR 적용) 1주택자의 전세대출 이자 상환분을 DSR에 포함하는 새로운 규제는 재산권 침해(주거 이동의 자유) 및 피해 최

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빌려준 돈, 못 받았을 때 대처법 A to Z: 차용증부터 소송, 강제집행까지 완벽 가이드 Section 5

채권에도 '유통기한'이 있습니다 : 시간이 곧 독이 되는 이유 "권리 위에 잠자는 자는 보호받지 못한다." 법정에서 흔히 들을 수 있는 이 법언은 채권자에게 가장 냉혹한 경고입니다. 채권자가 아무리 명백한 증거(차용증, 판결문)를 가지고 있더라도, 법이 정한 일정 기간 동안 권리를 행사하지 않고 방치하면 그 권리는 법적으로 사라지게 됩니다. 이것이 바로 소멸시효(消滅時效)입니다. 소멸시효가 완성되면 채무자는 돈을 갚을 법적 의무에서 완전히 해방됩니다. 따라서 채권 회수의 모든 전략은 이 시계가 멈추지 않도록 관리하는 것에 달려 있습니다. 내 채권의 종류별 유통기한은 얼마인지, 그리고 그 시계를 멈추는 3가지 결정적인 방법은 무엇인지 알아보겠습니다. Section 5 시간이 모든 것을 해결해주지 않는다: 소멸시효 1. 소멸시효란? : 권리 위에 잠자는 자는 보호받지 못한다 아무리 명백한 증거를 가진 채권이라 할지라도, 법이 정한 일정 기간 동안 권리를 행사하지 않으면 그 권리가 소멸

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빌려준 돈, 못 받았을 때 대처법 A to Z: 차용증부터 소송, 강제집행까지 완벽 가이드 Section 4

승소 판결문은 '돈'이 아닙니다! 강제집행으로 휴지 조각을 현금으로 바꾸는 법 기나긴 소송 끝에 드디어 승소 판결을 받아냈습니다. 하지만 기쁨은 잠시, 판결문이 채무자의 통장에 자동으로 돈을 입금시켜주지는 않습니다. 많은 채권자가 여기서 큰 착각을 합니다. 법원이 직접 돈을 받아주는 것이 아니기에, 승소 판결문은 단지 '집행권원(執行權原)'이라는 강력한 무기를 얻었음을 의미할 뿐입니다. 채무자가 자발적으로 돈을 갚지 않는다면, 이제 이 무기를 가지고 법원의 힘을 빌려 채무자의 재산에서 강제로 내 돈을 회수해야 합니다. 판결의 실효성을 완성하는 마지막 단계, 강제집행 절차를 상세히 안내해 드립니다. Section 4 승소, 그 후 : 내 돈을 되찾는 마지막 단계 1. 집행권원: 승소 판결문이 전부가 아니다 대여금 반환 청구 소송에서 승소하거나 지급명령이 확정되면, 채권자는 '집행권원'을 얻게 됩니다. 집행권원이란, 국가의 강제력을 동원하여 채무자의 재산에 대해 강제집행을 할 수 있도

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빌려준 돈, 못 받았을 때 대처법 A to Z: 차용증부터 소송, 강제집행까지 완벽 가이드 Section 3

약속을 어긴 채무자, 감정 싸움 대신 전략으로 승부할 때! 차용증을 아무리 철저히 작성했더라도, 채무자가 약속한 변제일을 지키지 않으면 모든 노력이 물거품이 될 위기에 처합니다. 이때 감정적인 호소나 무작정 기다리는 것은 독이 됩니다. 돈을 돌려받는 일은 '개인의 부탁'이 아닌 '법적 권리'를 실현하는 과정입니다. 이제부터는 채무자의 성향, 재산 상태, 소통 가능성 등을 종합적으로 고려하여 최적의 법적 카드를 꺼내 드는 전략적인 사고가 필요합니다. 단순히 절차를 순서대로 밟는 것이 아니라, 각 단계의 장단점을 이해하고 상황에 맞는 무기를 사용하는 단계별 채권 회수 전략을 공개합니다. Section 3 약속한 날이 지났을 때 : 단계별 대응 전략 1단계: 최후통첩, 내용증명 발송 가장 먼저 시도해볼 수 있는 저비용·고효율의 방법은 내용증명(內容證明) 우편을 발송하는 것입니다. 내용증명은 우체국을 통해 '어떤 내용의 문서를', '누가', '누구에게', '언제' 발송했는지를 공적으로 증

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빌려준 돈, 못 받았을 때 대처법 A to Z: 차용증부터 소송, 강제집행까지 완벽 가이드 Section 2

"친한 사이인데 무슨 차용증이냐" 라는 안일한 생각이 훗날 모든 분쟁의 씨앗이 됩니다. 차용증은 단순히 빌려준 돈을 기록한 종이가 아니라, 법정에서 당신의 주장을 뒷받침하는 가장 강력한 '집행권원의 씨앗' 입니다. 분쟁 발생 시 채무자의 모든 변명을 원천 봉쇄할 수 있는 완벽한 차용증 작성법을 통해, 금전 거래를 감정이 아닌 법률관계로 확정 짓는 방법을 알아보겠습니다. Section 2 분쟁을 막는 가장 확실한 방법 완벽한 차용증 작성법 1. 차용증의 법적 효력 단순한 종이 한 장이 아니다 차용증(借用證)은 금전소비대차계약의 내용을 담은 계약서로, 대여금 분쟁에서 가장 강력하고 직접적인 증거 자료입니다. 법적으로 금전소비대차계약은 당사자 간의 구두 합의만으로도 성립하지만, 분쟁이 발생했을 때 구두 약속은 입증하기가 매우 어렵습니다. 채무자가 돈을 빌린 사실 자체를 부인하거나 계약 조건을 다르게 주장할 경우, 차용증이 없다면 채권자는 매우 불리한 상황에 놓이게 됩니다. 차용증은 "누가

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빌려준 돈, 못 받았을 때 대처법 A to Z: 차용증부터 소송, 강제집행까지 완벽 가이드 Section 1

"믿고 빌려줬는데..." 돈 문제, 더 이상 감정싸움이 아닙니다 가까운 친구나 가족, 지인에게 선의로 돈을 빌려주었지만, 약속한 날짜가 지나도 돌려받지 못해 속을 태우는 경우가 많습니다. 처음에는 미안해하던 상대방이 어느 순간부터 연락을 피하기 시작하면, 배신감과 함께 어떻게 대처해야 할지 막막해집니다. 이러한 상황은 단순히 개인적인 신뢰의 문제가 아니라, 명확한 법적 해결 절차가 존재하는 금융 분쟁입니다. 이 문제는 감정적으로 대응하기보다 법률이 정한 절차와 원칙에 따라 체계적으로 접근해야 합니다. 분쟁을 사전에 예방하는 지식과, 문제가 발생했을 때 자신의 권리를 지킬 수 있는 방법을 아는 것이 중요합니다. 돈을 빌려주는 순간부터 철저히 준비하고 기록을 남기는 것이 자산과 인간관계를 모두 지키는 최선의 길입니다. 본 글은 대여금 분쟁의 시작점인 '대여금'의 법적 의미를 명확히 하는 것부터 시작합니다. 이후 분쟁을 예방하는 가장 강력한 무기인 '완벽한 차용증 작성법', 약속한 날짜가

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임대차 종료 후 전세금 반환 분쟁 해결을 위한 종합 안내서 제4부

소송은 시간과 비용, 그리고 많은 감정적 소모를 수반합니다. 반드시 소송만이 유일한 해결책은 아니며, 정부가 운영하는 제도를 활용하면 보다 빠르고 효율적으로 분쟁을 해결할 수도 있습니다. 이번 글에서는 소송을 대체할 수 있는 효과적인 대안인 '주택임대차분쟁조정위원회'에 대해 자세히 알아보겠습니다. 제4부: 소송 외 분쟁 해결 방안 주택임대차분쟁조정위원회 소송은 시간과 비용, 감정적 소모가 큰 절차 입니다. 이에 대한 대안으로 정부는 '주택임대차분쟁조정위원회'를 운영하고 있습니다. 목적과 장점 변호사, 감정평가사 등 전문가로 구성된 조정위원들이 중립적인 입장에서 분쟁을 중재하여, 소송보다 신속하고 저렴하며 원만하게 해결하는 것을 목표로 합니다. 절차와 효력 임대인 또는 임차인 어느 한쪽이 신청하면 절차가 개시됩니다. 위원회는 사실 조사를 거쳐 조정안을 제시하고, 양 당사자가 이를 수락하면 조정이 성립됩니다. 강제집행을 승낙하는 내용이 포함된 조정조서는 확정판결과 동일한 효력을 갖습니다

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임대차 종료 후 전세금 반환 분쟁 해결을 위한 종합 안내서 제3부

보증금 반환 의무를 이행하지 않는 임대인과의 분쟁, 더 이상 대화로 해결이 어렵다면 법적 조치만이 답입니다. 이번 글에서는 보증금 회수를 위한 '내용증명'부터 '임차권등기명령', 그리고 '지급명령'과 '보증금반환청구소송'에 이르기까지, 단계별로 진행되는 법적 절차와 그 특징을 상세히 안내해 드립니다. 제3부: 임차인의 권리 실행: 법적 대응 단계별 안내 1. 첫 번째 공식 조치: 내용증명의 활용 기능과 목적 내용증명은 우체국을 통해 발송인이 수신인에게 특정 내용의 문서를 특정 날짜에 발송했다는 사실을 공적으로 증명하는 제도입니다. 법적 효력 내용증명 자체에는 보증금 지급을 강제하는 법적 효력이 없습니다. 하지만 (1) 임대인에게 법적 절차를 개시하겠다는 의사를 전달하여 심리적으로 압박하는 효과가 있으며, (2) 향후 소송에서 '계약 해지 의사를 통보하고 보증금 반환을 명확히 요구했다'는 사실을 입증하는 강력한 증거자료로 활용 됩니다. 작성 및 발송 방법 발신인과 수신인의 인적사항,

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임대차 종료 후 전세금 반환 분쟁 해결을 위한 종합 안내서 제2부

임대차 계약 종료 후 보증금을 돌려받지 못하는 상황은 단순히 돈 문제가 아닙니다. 법적으로 보장된 권리임에도 불구하고 임대인의 '새로운 세입자' 변명, '원상회복' 주장 등 법적 근거 없는 주장에 직면하게 되죠. 이번 글에서는 이러한 전형적인 분쟁 유형들을 분석하고, 법적 근거가 무엇인지, 그리고 임차인이 어떻게 대응해야 하는지 실제 사례를 통해 알아보겠습니다. 제2부: 분쟁의 유형과 법적 현실 1. : '새로운 세입자' 변명의 해부 임대인이 "다음 세입자가 구해져야 보증금을 줄 수 있다"고 주장하는 것은 분쟁에서 가장 흔하게 등장하는 상황이지만, 이는 법적으로 전혀 타당하지 않은 변명입니다. 임대인의 보증금 반환 의무는 기존 임대차 계약의 종료에서 비롯되는 것이지, 새로운 임대차 계약의 성사와는 무관합니다. 임차인이 새로운 세입자를 위해 집을 보여주는 데 협조하는 것은 원만한 해결을 위한 관례일 뿐, 보증금 반환의 법적 전제 조건이 아닙니다. 다만, 최근 대법원 판례는 이러한 관계

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임대차 종료 후 전세금 반환 분쟁 해결을 위한 종합 안내서 제1부

임대차 계약에서 임대인의 전세보증금 반환 의무는 계약 종료 시 발생하는 가장 핵심적인 법적 책임입니다. 이는 다른 어떤 조건에도 좌우되지 않는 절대적인 의무로, 주택임대차보호법은 일반 민법에 우선하여 임차인을 보호하는 특별법으로서 그 지위를 공고히 합니다. 특히, 주택임대차보호법 제4조 제2항은 "임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다"고 규정하여, 보증금 반환이 임대차 관계의 실질적인 종료를 의미함을 명확히 하고 있습니다. 이러한 법적 관계의 중심에는 '동시이행관계(同時履行關係)'원칙이 자리 잡고 있습니다. 즉, 임차인의 주택 명도(인도) 의무와 임대인의 보증금 반환 의무는 서로 맞물려 있어, 어느 한쪽의 이행 없이는 다른 한쪽의 이행을 강제할 수 없습니다. 모든 법적 절차는 이 원칙을 기반으로 진행됩니다. 분쟁의 시작점은 통상 임차인이 계약 만료 최소 2개월 전까지 계약을 갱신하지 않겠다는 의사를 명확히 통지하는 것입니다.

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상가 권리금의 모든 것 [2부]: 실전 대응 절차와 법적 분쟁

지난 1부에서는 권리금의 법적 의미와 임대인의 방해 행위 유형, 그리고 정당한 거절 사유에 대해 알아보았습니다. 이번 2부에서는 임차인이 자신의 권리를 지키기 위해 취해야 할 구체적인 행동 절차와 법적 분쟁의 과정에 대해 살펴보겠습니다. 5. 권리금 회수를 위한 임차인의 필수 절차 법적 보호는 준비된 자에게 주어집니다. 임차인은 아래 절차에 따라 적극적으로 행동해야 합니다. Step 1: 골든타임 준수 권리금 회수 보호는 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지 적용됩니다. 모든 조치는 이 기간 내에 이루어져야 합니다. Step 2: 신규임차인 적극적 주선 내 가게를 인수할 새로운 임차인을 직접 찾아 임대인에게 공식적으로 소개하고 계약 협의 자리를 주선해야 합니다. Step 3: '내용증명'으로 모든 과정 기록 임대인과의 핵심적인 의사소통은 내용증명 우편을 활용하여 증거를 남기는 것이 안전합니다. (1차) 권리금 회수 의사 통보: "임대차 종료 후 신규임차인을 주선하여 권리금

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상가 권리금의 모든 것 [1부]: 권리의 이해와 법적 기준

수년간의 땀과 노력으로 일궈온 사장님의 소중한 사업체. 그 안에는 인테리어나 시설뿐만 아니라, 단골과의 신뢰, 좋은 평판, 그리고 사장님만의 영업 노하우와 같은 무형의 가치들이 녹아 있습니다. 우리 법은 이처럼 눈에 보이지 않는 가치를 '권리금' 이라는 이름으로 인정하고 있습니다. 하지만 임대차 계약 만료 시점이 다가오면, 이 권리금을 제대로 회수할 수 있을지에 대한 불안감이 커지기 마련입니다. 과거 권리금은 법적 보호의 사각지대에 있어 임대인의 의사에 따라 그 운명이 좌우되곤 했습니다. 그러나 2015년 상가건물 임대차보호법이 개정되면서, (이하 '상가임대차법') 임차인이 자신의 노력으로 쌓아 올린 영업 가치를 회수할 기회가 법적으로 보호받게 되었습니다. 이는 임대인의 재산권과 임차인이 창출한 경제적 가치 사이의 균형을 맞추려는 중요한 변화입니다. 법이 임차인을 단순히 공간을 빌리는 사람을 넘어, 그 공간에서 새로운 가치를 만드는 주체로 인정한 것입니다. 다만 이 법적 보호는 권리

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전세사기 완벽 해부: 예방부터 보증금 회수까지, 변호사가 알려주는 최종 가이드 4/4

전세사기 피해는 개인이 감당하기 어려운 사회적 재난이기에, 정부와 여러 기관에서 피해자를 돕기 위한 다양한 지원 제도를 운영하고 있습니다. 다만, 현재의 지원 정책은 정부가 보증금을 직접 보전해주는 '선구제 후회수' 방식이 아니라, 피해자가 스스로 법적 절차를 통해 권리를 회복하는 과정을 돕는 '간접 지원'의 성격이 강합니다. 이는 피해자에게 실질적인 도움이 되지만, 동시에 구제 과정의 상당 부분을 피해자 스스로 감당해야 하는 구조적 한계를 내포합니다. 따라서 지원 제도를 '만능 해결책'이 아닌, 길고 힘든 싸움을 이겨내기 위한 '지원 도구'로 이해하고 적극적으로 활용하는 자세가 필요합니다. Part IV: 피해자를 위한 안내서 - 정부 지원 제도 및 상담 창구 1. 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 주요 내용 전세사기 피해자로 공식 인정을 받으면, 경매 절차 지원, (피해 주택 우선매수권 부여, 경·공매 유예 신청) 저금리 금융 지원, 긴급 주거 지원, 체납된 조세

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임대차보증금 반환청구소송 승소 사례

임차목적물 훼손을 주장하며 임대차보증금 반환을 거부한 임대인에 대하여 임차인(의뢰인)이 임차보증금반환청구 소제기 및 임차권등기명령을 통해 소송 진행 초기에 임대차보증금을 공탁금으로 전액 회수한 상태에서 소송을 진행(청구취지 감축)하여, 지연이자 청구 승소하고, 감축하기 전 최초의 청구액을 기준으로 소송비용액확정절차 및 소송비용부담재판을 통하여 1심, 2심 소송비용 전액을 회수한 사례. 1. 사건 개요 가. 분쟁의 배경 임대인이 임대차 목적물 훼손을 이유로 손해배상 혹은 원상회복에 필요한 수리 비용을 임차인이 지급해야 한다면서 잔여 임대차보증금 약 7억원의 반환을 거부하였습니다. 최초 임대 당시 목적물이 신축 아파트였고, 무려 6년 동안 임차를 해왔기 때문에 훼손이 심각하므로 감정평가를 하여 수리 비용을 산정하자고 하였으며, 수리 비용이 최소 수천 만원에서 1억원에 이를 수도 있다고 주장하였습니다. 신규 임대차계약을 체결하여 이사 일정을 짜두었던 임차인은 당황할 수밖에 없었고, 걱정으

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전세사기 완벽 해부: 예방부터 보증금 회수까지, 변호사가 알려주는 최종 가이드 3/4

이제 이론을 넘어 실전으로 들어갈 시간입니다. 전세사기 피해를 입었을 때, 소중한 보증금을 되찾기 위한 법적 대응은 신속하고 정확하게 이루어져야 합니다. 다음은 변호사의 시각에서 제시하는 단계별 대응 로드맵입니다. 전세사기 완벽 해부: 예방부터 보증금 회수까지, 변호사가 알려주는 최종 가이드 2/4 전세사기의 끔찍한 실태를 알아보았다면 이제는 스스로를 보호할 차례입니다. 전세 계약은 복잡하고 어려운... blog.naver.com <계약 전, 중, 후 체크리스트가 궁금하시면 이전글 보기> Part III: 보증금을 돌려받지 못했다면? 법적 대응 로드맵 보증금 회수 절차는 단순히 순서대로 진행하는 것을 넘어, 각 단계가 다음 단계를 위한 법적 '자격'을 부여하는 과정임을 이해해야 합니다. '내용증명'으로 소송의 증거를 확보하고, '임차권등기명령'으로 경매 배당 자격을 지키며, '소송'을 통해 강제집행 권한을 얻어, '경매'로 최종 현금화하는 각 단계의 전략적 의미를 파악하고 상황에 맞

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전세사기 완벽 해부: 예방부터 보증금 회수까지, 변호사가 알려주는 최종 가이드 2/4

전세사기의 끔찍한 실태를 알아보았다면 이제는 스스로를 보호할 차례입니다. 전세 계약은 복잡하고 어려운 과정일 수 있지만, 몇 가지 핵심적인 사항만 꼼꼼히 확인하면 위험을 크게 줄일 수 있습니다. 이번 파트에서는 계약의 시작부터 끝까지, 당신의 소중한 보증금을 지키기 위한 구체적이고 실질적인 체크리스트를 제공할 것입니다. 이 글을 통해 여러분의 주거 안정성을 위한 가장 강력한 방패를 만들 수 있기를 바랍니다. 전세사기 완벽 해부: 예방부터 보증금 회수까지, 변호사가 알려주는 최종 가이드 1/4 대한민국에서 전세 제도는 서민들의 중요한 주거 사다리 역할을 해왔습니다. 하지만 최근 몇 년간, 이 제도... blog.naver.com <전세사기의 유형이 궁금하시면 이전글 보기> Part II: 철통 방어 전략 - 계약 전·중·후 필수 체크리스트 전세사기 예방의 핵심은 '법적 권리 확보를 위한 시간 싸움'에 있습니다. 사기꾼들은 법적 효력이 발생하는 시점의 미세한 '틈'을 노립니다. 예를 들

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전세사기 완벽 해부: 예방부터 보증금 회수까지, 변호사가 알려주는 최종 가이드 1/4

대한민국에서 전세 제도는 서민들의 중요한 주거 사다리 역할을 해왔습니다. 하지만 최근 몇 년간, 이 제도의 허점을 파고드는 전세사기가 급증하며 수많은 이들의 삶을 파괴하는 '조용한 재앙'으로 변모했습니다. 특히 사회 경험이 적은 2030 청년층과 신혼부부가 주된 표적이 되고 있으며, 피해 규모는 개인의 전 재산을 넘어 수천억 원에 달하는 사회적 문제로 비화하고 있습니다. 피해자들은 단순히 금전적 손실을 입는 것을 넘어, 삶의 터전을 잃고 깊은 정신적 고통과 무력감에 시달립니다. 한 피해자는 "매일이 나 자신과, 정부와, 법과의 싸움"이라며 처절한 심경을 토로했고, 또 다른 피해자는 극심한 스트레스로 공황장애를 겪으며 개인회생 절차를 밟는 등 삶이 송두리째 흔들리는 경험을 하고 있습니다. 이 글은 더 이상 피해자가 발생하지 않기를 바라는 마음에서 작성된 종합 법률 안내서입니다. 단순한 정보의 나열을 넘어, 독자 여러분이 전세사기로부터 스스로를 보호할 수 있는 구체적이고 실질적인 법적

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학교폭력 피해 학생과 그 가족을 위한 법적대응 가이드 (일반론)

학교폭력 피해는 아이뿐만 아니라 가족 모두에게 무거운 심적 고통을 안겨줍니다. 대부분 자녀의 학교폭력 피해 소식을 접하면 막막하고 혼란스러운 상황을 겪기 마련입니다. 그러하기에 정당한 권리 보호와 피해의 회복을 위한 법률 전문가의 조력은 필수적입니다. 학교폭력 피해학생과 그 가족들을 위한 주요한 법적 대응 방안에 대해 가해자에 대한 응분의 조치와 손해배상 등 피해의 회복을 위한 것이며, 이번 포스팅에서는 형사, 행정, 민사라는 3가지 절차로 구분하여 설명드립니다. 일반적인 접근으로 이해해 주시면 되며, 사안에 따라 구체적인 쟁점들이 다양하고 중점을 둬야 할 사항들이 각기 다르다는 점을 인지하시고, 피해 발생 즉시 상담 내지 방문을 통해 빠르게 법적 조력을 받고 대응하시는 것이 바람직합니다. 시일을 지체하여 자칫 권리주장과 증거수집, 유관 기관이나 상대방과의 소통에 있어서 적절한 타이밍을 놓치지 않아야 하고, 최선을 대응을 해야 합니다. 1. 학교폭력대책심의위원회(학폭위) 대응 학교폭

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주택임대차 계약갱신청구권 핵심 분쟁: 대법원 판례 완벽 분석

2020년 주택임대차보호법 개정으로 도입된 '계약갱신청구권'은 임차인의 주거 안정을 크게 강화했지만, 동시에 임대인과의 새로운 법적 분쟁을 낳고 있습니다. 지난 몇 년간 쌓인 대법원 판례들은 이제 분쟁의 향방을 예측할 수 있는 중요한 기준이 되고 있습니다. 내 소중한 보증금과 주거권을 지키기 위해, 또는 정당한 재산권을 행사하기 위해 반드시 알아야 할 계약갱신청구권의 핵심 쟁점들을 최신 대법원 판례 중심으로 명쾌하게 정리해 드립니다. 1. 임대인이 "직접 살겠다"고 할 때, 어디까지 믿어야 할까? (대법원 2022다279795 판결) 가장 흔한 분쟁 유형입니다. 임대인이 본인이나 직계가족의 '실거주'를 이유로 갱신을 거절하는 경우, 법원은 누구의 말을 믿어줄까요? 핵심 판결 대법원은 실거주 주장이 진실이라는 입증 책임은 전적으로 임대인에게 있다고 못 박았습니다. 단순히 "내가 들어가 살 것"이라는 말만으로는 부족하며, 왜 실거주가 필요한지 객관적이고 구체적인 증거로 증명해야 합니다.

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[승소사례] 회사분할 시 채권자보호절차를 무시한 분할신설회사에 연대책임을 인정한 판결

최근 저희 법무법인은 회사분할 과정에서 상법상 채권자보호절차를 제대로 이행하지 않은 분할신설회사를 상대로 연대책임을 물어 1심과 2심에서 모두 승소 판결을 이끌어 냈습니다. 본 판결은 회사의 물적 분할 시 채권자 보호의 중요성을 다시 한번 확인시켜 준 의미 있는 사례로, 그 내용을 상세히 소개해 드리고자 합니다. 1. 사건의 개요 (사실관계) 대출약정 및 연대보증: 원고(의뢰인, A)는 2020년 11월, 한 주상복합 신축사업의 사업자인 차주(B)에게 25억 원을 대출해 주었습니다. 이때 분할 전 회사인 'C'는 해당 대출 원금에 대한 이자 및 연체이자 지급채무를 연대보증했습니다. 회사의 물적 분할: 연대보증인이었던 'C'는 2022년 12월 13일, 회사의 사업 부문 중 수익성이 좋은 IT 사업 부문을 분리하여 피고(D)를 신설하는 물적 분할을 단행했습니다. 분할계획서에는 분할신설회사(피고)와 존속회사('C')는 분할 전 회사의 채무에 대해 연대책임을 지지 않고, 각자 승계한

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분양계약 해제, '어떻게' 이길 것인가? 전문가와 함께 찾는 최적의 솔루션

부동산 시장의 변동성이 커지면서, 과거 체결한 분양계약을 해제하고자 하는 수분양자들의 고민이 깊어지고 있습니다. 하지만 "개인 사정이 어려워졌으니 계약을 취소해달라"는 감정적인 호소만으로는 계약의 굴레에서 벗어날 수 없습니다. 법원은 계약의 안정성을 매우 중시하여 수분양자의 계약해제 주장을 엄격하게 심리하기 때문입니다. 그렇다고 방법이 없는 것은 아닙니다. 이 글에서는 불리한 법적 환경 속에서도 어떻게 시행사의 책임을 입증하여 계약 해제에 '성공'할 수 있는지, 많은 분들이 왜 전문가 없이 시도하다 '실패'하는지, 그리고 실패 시의 '재정적 위험'을 어떻게 관리하고 통제할 수 있는지 명확한 전략과 함께 제시해 드리겠습니다. 제1장: 승소로 가는 길: 우리가 찾아내는 시행사의 결정적 책임 계약 해제의 성공은 나의 개인적인 사정이 아닌, 분양자(시행사)의 '중대한 계약 위반'을 객관적인 증거로 입증하는 것에 달려있습니다. 저희는 다음와 같은 사유를 집중적으로 파고들어 의뢰인의 정당한 권

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지역주택조합, '내 집 마련의 꿈'이 '악몽'이 되는 이유 | 법적 분쟁 원인과 해결책 총정리

안녕하세요! 법률 정보를 알기 쉽게 풀어드리는 여러분의 법률 파트너입니다. '일반 아파트보다 훨씬 저렴하게 내 집 마련 가능!' 솔깃한 이야기죠? 바로 지역주택조합(지주택) 아파트 이야기입니다. 하지만 이 달콤한 약속 뒤에는 수많은 분쟁과 금전적 피해 사례가 숨어있다는 사실, 알고 계셨나요? 최근 국토교통부 조사에 따르면 전국 지주택 사업장의 30.2%가 심각한 분쟁에 휩싸여 있다고 합니다. 이론적으로는 시행사 이윤 없이 저렴하게 집을 짓는 좋은 제도이지만, 현실은 녹록지 않은데요. 오늘은 왜 이렇게 많은 분들이 지주택 사업으로 고통받는지, 그 구조적인 원인과 현명한 대처 방안까지 꼼꼼하게 짚어보겠습니다. PART 1. 도대체 왜? 지주택 분쟁이 끊이지 않는 핵심 원인 지주택 분쟁은 몇몇 개인의 문제가 아닌, 제도 자체에 내재된 구조적 리스크 때문에 발생합니다. 1. 나는 '소비자'가 아니라 '사업주'입니다 가장 중요하지만 많은 분들이 놓치는 부분입니다. 지주택 조합원은 아파트를

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'매출 3% 과징금' 건설안전특별법, 무엇이 어떻게 바뀌나? (핵심 요약 및 대응 전략)

최근 국회에 발의된 '건설안전특별법안'이 건설업계의 최대 화두로 떠올랐습니다. 이 법안은 단순한 처벌 강화가 아닌, 건설 산업의 안전 패러다임을 뿌리부터 바꾸려는 강력한 의지를 담고 있어 '경제적 사형선고'에 가깝다는 평가까지 나옵니다. 본 법안은 2025년 6월 27일 국회에 제출되어 현재 소관 위원회에 회부된 상태이며, 아직 정확한 시행일은 확정되지 않았습니다. 하지만 정부와 여당의 강력한 입법 의지를 고려할 때, 건설업계는 법안 통과를 기정사실로 보고 선제적인 대비에 나서야 할 시점입니다. 이번 블로그 포스팅에서는 '건설안전특별법'의 핵심 내용과 기존 법률과의 차이점, 그리고 기업의 생존을 위한 전략적 대응 방안을 심도 있게 분석해 보겠습니다. 1. 무엇이 가장 크게 바뀌나? "매출액 3% 과징금"의 의미 이 법안의 가장 강력한 조항은 안전 의무 위반으로 사망사고 발생 시, 기업의 연간 매출액의 최대 3%에 달하는 과징금을 부과할 수 있다는 점입니다. 이는 기존의 공사 계약금액

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재개발 첫 단추, '이것' 모르면 발목 잡힙니다!

안녕하세요. 재개발·재건축 분쟁을 전문으로 다루는 법무법인 대화 건설, 부동산 전문 변호사입니다. '내 집 마련'의 꿈을 안고 시작되는 재개발·재건축 사업. 하지만 그 시작점인 '추진위원회 설립' 단계부터 극심한 갈등에 휩싸이는 경우가 많습니다. 바로 사업을 이끌어가려는 추진위원회(이하 추진위)와 이를 반대하거나 견제하는 비상대책위원회(이하 비대위)의 대립 때문입니다. 오늘은 앞으로의 사업 성패를 좌우할 수도 있는 이 시기의 분쟁들이 주로 어떤 유형으로 나타나는지, 그리고 각 당사자들이 무엇을 알아야 하는지 핵심만 짚어드리겠습니다. 1. 왜 싸울까? : 추진위 vs 비대위, 갈등의 근본 원인 추진위와 비대위의 갈등은 단순히 '찬성'과 '반대'의 구도를 넘어 복잡한 이해관계가 얽혀있습니다. 추진위 입장: "하루빨리 조합을 설립해서 낡은 우리 동네를 신축 아파트로 탈바꿈시켜야 한다. 사업 속도가 생명이다!" 비대위 입장: "투명성은 어디 가고? 지금 추진위 운영 방식으로는 내 재산권이

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[의료과오] 이석증 치료 과정에서 설명의무위반 등을 이유로 업무상과실치상으로 고소된 사건에 대해 불기소(혐의없음) 처분을 이끌어 낸 성공 사례

사건 요약 의뢰인은 서울에서 이비비인후과 의원을 운영하는 의사입니다. 고소인은 이석증 치료 과정에서 허리부상이 발생하였고, 의뢰인이 설명의무를 다하지 않았거나 사후조치를 제대로 하지 않았다는 이유로 업무상과실치상으로 고소하였습니다. 그러나 법무법인 대화는 다음과 같은 점들을 집중적으로 주장하고 입증함으로써 '혐의없음' 결정을 이끌어 냈습니다. ①설명의무위반 관련 설명이 충분이 이루어졌음을 소명 의뢰인은 ‘딕스홀파이크 검사’를 진행하였는데, 통상의 매뉴얼에 따라 어지러움이 발생할 수 있다는 설명을 하였고, 이를 당시 간호조무사를 통해서도 확인이 가능하다는 점을 강조하여 실제 설명이 이루어졌음이 확인되었습니다. ② 사후조치 위반이 없었음을 입증 조치 후 고소인이 상당기간 의원 진료실에 머문 점, 고소인이 아들을 불러 스스로 귀가한 점 등을 적극 강조하였습니다. ③상해와의 인과관계가 없음을 적극 개진 고소인이 상당한 고령으로 골다공증 등 기왕증으로 인해 골절이 발생할 가능성이 있음에도

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[재개발·재건축] 잠자던 사업 깨운다! '재건축·재개발 패스트트랙법' 핵심 정리 (2025년 최신)

안녕하세요, 건설, 부동산 전문 변호사입니다. 2025년, 대한민국 재개발·재건축 시장은 역사적인 전환점을 맞이했습니다. 기존의 복잡하고 긴 사업 절차에 대한 문제의식을 바탕으로, 사업 기간을 획기적으로 단축시키는 것을 목표로 하는 '재건축·재개발 패스트트랙법' (개정「도시 및 주거환경정비법」및 제정「재건축·재개발 사업 촉진에 관한 특례법」)이 본격적인 시행에 들어갔기 때문입니다. 과거 10년 이상 소요되던 사업 기간을 최대 7~8년까지 단축할 수 있다는 전망이 나오면서, 노후 주택 소유주와 건설업계의 기대감이 그 어느 때보다 높습니다. 하지만 규제 완화의 이면에는 새로운 법적 쟁점과 유의사항이 숨어있기 마련입니다. 오늘은 '패스트트랙법'의 주요 내용은 무엇이며, 이로 인해 현장에서 발생할 수 있는 법률 이슈는 무엇인지, 법률 전문가의 시선으로 명쾌하게 정리해 드리겠습니다. 무엇이, 어떻게 빨라지는가? '패스트트랙법' 핵심 4가지 이번 법 개정의 핵심은 '불필요한 절차는 통합하고,

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&quot;우리 아파트 공사가 멈췄어요!&quot;, &quot;입주만 기다렸는데… 갑자기 공사비를 올려달라니요?&quot;

안녕하세요. 여러분의 든든한 법률 파트너, 법무법인 대화 입니다. 최근 뉴스에서 '공사 중단', '입주 지연'이라는 안타까운 소식을 자주 접하셨을 겁니다. 평화롭던 재건축·재개발 사업 현장이 하루아침에 멈춰서는 가장 큰 이유, 바로 '공사비 증액 갈등' 때문입니다. 코로나19 팬데믹과 국제 정세 불안으로 원자재 가격과 인건비가 하늘 높은 줄 모르고 치솟으면서, 시공사(건설사)는 공사비를 올려달라 요구하고, 조합은 계약서를 근거로 거부하는 갈등이 전국적으로 터져 나오고 있습니다. 오늘은 이처럼 모두를 힘들게 하는 공사비 증액 분쟁의 핵심 법률 쟁점은 무엇인지, 그리고 우리 조합과 조합원들은 어떻게 대응해야 하는지 명쾌하게 짚어드리겠습니다. 쟁점 1. '공사비 증액 불가' 특약, 정말 절대적일까? 대부분의 공사 도급 계약서에는 이런 문구가 포함되어 있습니다. "착공 이후 물가 변동이나 그 밖의 사유로 공사비를 증액할 수 없다." 조합 입장에서는 이 '물가변동 배제 특약'이 든든한 방패

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6편: [유치권 분쟁 A to Z] 승패를 가르는 '골든타임'을 사수하라 (최종정리)

안녕하세요, 건설, 부동산 전문 변호사입니다. 지난 5편에 걸쳐 유치권의 모든 것을 파헤쳐 보았습니다. 오늘은 시리즈를 마무리하며, 분쟁의 승패를 가르는 '골든타임'의 중요성에 대해 말씀드리고자 합니다. 유치권 분쟁 A to Z: 최종 핵심 요약 지금까지의 내용을 다시 한번 정리해 보겠습니다. 유치권의 본질: 법이 정한 요건만 갖추면 성립하는 강력한 '물권'으로, 경매 낙찰자를 포함한 세상 모든 사람에게 대항할 수 있다. 5대 성립요건: ①타인 소유 ②견련성 ③변제기 도래 ④적법하고 배타적인 점유 ⑤배제 특약 부존재. 이 중 '점유'와 '견련성'이 가장 치열한 쟁점이다. 경매에서의 기준점: '경매개시결정 기입등기일' 이후에 성립 (특히 점유 시작)한 유치권은 낙찰자에게 대항할 수 없다. 핵심 대응 전략: 허위 유치권에 대해서는 인도명령, 유치권부존재확인소송 등 민사 조치와 경매방해죄 고소 등 형사 조치를 병행하여 적극적으로 대응해야 한다. 왜 '골든타임'이 가장 중요한가? 제가

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5편: [유치권 분쟁 A to Z] 경매 최대의 덫, '가짜 유치권' 간파하고 박살 내는 법 (총정리 5편)

안녕하세요, 건설, 부동산 전문 변호사입니다. 경매 시장에서 유치권은 입찰자들에게 가장 큰 공포의 대상이죠. 유치권이 신고된 물건은 가격이 크게 떨어지기 때문에, 진짜와 가짜를 구별할 능력만 있다면 '위험'을 '기회'로 바꿀 수도 있습니다. 오늘은 경매 투자자라면 반드시 알아야 할 유치권 대항력 판단의 황금률과 '가짜 유치권' 퇴출 전략을 알려드리겠습니다. The Ultimate Litmus Test: '경매개시결정 기입등기' 경매에서 유치권의 운명을 가르는 절대적인 기준 시점이 있습니다. 바로 '경매개시결정 기입등기일' 입니다. 등기부등본을 떼면 "임의경매개시결정" 또는 "강제경매개시결정"과 함께 날짜가 적혀있는데, 바로 그 날짜입니다. 대법원의 황금률: 경매개시결정 기입등기가 된 이후에 성립한 유치권은, 낙찰자(매수인)에게 대항할 수 없다! 이것이 무슨 의미일까요? 예를 들어, 공사대금 채권은 경매 시작 한참 전에 발생했더라도, 점유를 경매개시결정등기일 이후에 시작했다면 그 유

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4편: [유치권 분쟁 A to Z] 공사대금 유치권 분쟁, 시공사 vs 건축주 대응 전략 (총정리 4편)

안녕하세요, 건설, 부동산 전문 변호사입니다. 유치권 성립을 위한 5대 필수요건, 다들 숙지하셨나요? 오늘은 가장 흔하게 발생하는 **'공사대금 유치권 분쟁'**에서 공사를 하고 돈을 못 받은 **시공사(수급인)**와, 유치권 행사를 당한 **건축주(채무자)**가 각각 어떻게 대응해야 하는지 실전 전략을 알려드리겠습니다. ️ 시공사/수급인 입장: '최후의 보루' 유치권, 이렇게 지켜라! 공사대금을 못 받은 시공사에게 유치권은 마지막 희망과도 같습니다. 이 권리를 성공적으로 지켜내려면 철저한 준비가 필수입니다. 1. 사전 예방이 최선이다 (계약 단계) 계약서에 **'유치권 포기'**나 과도한 '원상회복' 같은 독소 조항이 있는지 꼼꼼히 확인하고 수정을 요구해야 합니다. 모든 공사 내역, 비용 지출 증빙, 대금 요청 및 수령 내역을 완벽하게 서류로 남겨두세요. 2. 유치권 행사 시: '점유'에 모든 것을 걸어라 유치권을 행사하기로 했다면, 가장 중요한 것은 **누가 봐도 명백한 '배타적

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