상가권리금소송 임대인의 회수방해, 임대차119

안녕하세요, 임대차119 황박사입니다. 시흥에 사는 헬스장을 운영하는 임차인은 계약종료 전 신규임차인을 구해 권리금을 회수하고 영업을 종료하기로 마음을 먹었습니다. 마침 권리금을 지급하고 들어오겠다는 신규임차인이 나타나 권리금계약을 체결하고 계약금을 입금했습니다. 이후 임대인에게 신규임차인을 주선하였습니다. 그런데, 임대인은 신규임차인과 계약을 하고 싶지 않았는지 기존 조건보다 월세를 높게 불러 신규임차인과 임대인 사이에 임대차계약이 이루어지지 않았습니다. 저는 어떻게 해야할까요? [임대인의 방해행위] 상임법 제10조 제1항 각 호에 따른 사유를 제외한 임대인의 방해행위가 있는 경우 (각 호의 사유는 아래와 같습니다.) 1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부

권리금소송비용 임대차119에서 알아보자

안녕하세요, 임대차119 황박사입니다. 세계적인 경기침체로 인해 많은 소상공인, 자영업자들이 어려움을 겪고 폐업을 하는 경우가 늘고 있습니다. 따라서, 계약 종료 전 권리금을 회수하기 위해 신규임차인을 구하고 임대인에게 주선하였으나, 임대인이 여러가지 이유로 이를 거절하여 분쟁도 늘어나고 있습니다. 권리금 이란 3가지로 구분할 수 있습니다. 1) 시설권리금 2) 영업권리금 3) 바닥권리금 권리금소송이란 임차인이 주선한 신규임차인과 임대인 사이에 임대차계약에 대해 임대인이 이를 부당하게 거절한 경우 임차인과 신규임차인 사이에 파기 된 권리금 상당액을 임대인에게 소송으로서 청구하는 것을 말합니다. 권리금소송은 그 요건을 상가건물임대차보호법에서 명확히 규정하고 있습니다. 다만, 규정 외로 근래 법원의 판단경향과 어떻게 접근하여 증거를 수집하는 것이 소송에서 유리할지는 폐업을 준비하는 과정에서 반드시 전문가와 상담 후 진행해야 안전합니다. 권리금 소송비용 [아래 링크 참조] 법무법인 길도

권리금소송의 핵심과 비용

본 콘텐츠의 광고주는 법무법인 길도, 작성자는 황박사의 임대차119입니다. 안녕하세요, 법무법인 길도 임대차연구소장 황규현 박사입니다. 상가건물임대차보호법이 2015년 5월 13일 개정되면서 상가 임차인들은 권리금 회수기회를 법령에 의해 보장받을 수 있게 되었습니다. 그러나, 여전히 권리금에 대한 계쟁은 상당합니다. 권리금이란? 영업시설, 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물 위치에 따른 영업상의 이익 등의 유·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용 대가로 임차인과 신규 임차인 사이에 주고받는 금원을 말합니다. 권리금소송이란? 임대인의 부당한 임대차계약 체결 거절 행위로 인하여 임차인과 신규 임차인 사이의 권리금 계약이 파기된 경우, 임차인이 파기된 권리금 상당액을 임대인에게 손해배상 청구하는 것을 말합니다. 그러나, 권리금에 기한 손해배상 청구 소송은 청구인 또는 피청구인에게 귀책사유가 있거나, 요건이 충족되지 않는다면 소송 자체가 불가능하거나 소송에서 불리하게 작용할

권리금방해소송의 핵심과 비용

안녕하세요, 법무법인 길도 임대차연구소장 황규현 박사입니다. 고깃집을 운영하던 임차인은 상가임대차 계약의 종료를 앞두고 계약종료와 동시에 퇴거를 하겠다고 임대인에게 의사를 표시했습니다. 이후 신규임차인과 권리금계약을 체결하였고, 임대인에게 신규임차인을 주선하였습니다. 그러나, 임대인은 아무이유 없이 신규임차인과의 계약을 거절하였습니다. 권리금 이란? 영업시설, 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물 위치에 따른 영업상의 이익 등의 유·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용 대가로 임차인과 신규 임차인 사이에 주고받는 금원을 말합니다. 권리금소송이란? 위 사안과 같이 임대인이 이유없이 임차인이 주선한 신규임차인과의 임대차계약을 거부하여 권리금 계약이 파기된 경우 임차인이 임대인을 상대로 권리금 상당액에 대해 손해배상 청구하는 것을 권리금소송이라고 합니다. 권리금소송의 요건 (1) 기간 상임법 제10조의4 제1항에 따라 (권리금 회수 기회 보호 등) ‘임대차계약 종료 6개월 전

차임증액 5% 이상 요구가 가능한지?

안녕하세요, 임대차119, 황규현 박사입니다. 서울에서 고깃집을 운영하는 임차인은 계약기간이 종료되기 3달 전 임대인으로부터 보증금과 월세를 각 5% 인상해달라는 요구를 받았습니다. 상가건물임대차보호법은 환산보증금 이하 임대차에서 차임 또는 보증금의 증액에 대해 최소 경과기간과 상한요율을 규정합니다. 그렇다면 위 사안과 같이 임대인이 보증금과 월세를 각 5%의 인상을 요한경우 문제가 없을까요? 물론, 문제는 없습니다. 그러나, 증액청구는 임대차계약 또는 차임의 증액이 있은 후 1년이 지난 뒤 가능하고, 임차인의 동의 없이 임대인의 일방적 통보만으로는 인정되지 않습니다. 5% 인상에 대해 임차인이 이를 동의해야 가능하며, 동의하지 않게 되는 경우 임대인은 차임증액 청구소송을 할 수 있습니다. 다른 경우도 있습니다. 최초 임대차계약 시 특약사항으로 매년 월세인상 조건을 붙여 5%를 초과하여 약정했다면 이것은 임차인에게 불리한 조항으로 강행법규 위반으로서 임차인은 임대인을 상대로 초과분에

전세보증금반환, 컨설팅부터 회수까지

본 콘텐츠의 광고주는 법무법인 길도, 작성자는 황박사의 임대차119입니다. 안녕하세요, 법무법인 길도 임대차연구소장 황규현 박사입니다. 임대차계약이 종료될 경우 임대인은 임차인에게 보증금을 즉시 반환할 의무가 있음에도, ‘새로운 세입자가 오면 돈을 줄 수 있다’며 보증금을 반환하지 않는 경우가 많습니다. ‘당연히 받아야 할 돈인데..’ 임차인만 조급해지는 아이러니한 상황이 발생하게 되고, 임대인은 ‘돈이 없다. 새로운 세입자한테 받아서 줄 수 있다’며 당당하게 기약 없는 말만 반복하기도 합니다. 이로써 임차인은 이사계획까지 틀어지게 됩니다. 따라서, 지금부터 내 보증금을 지키기 위해서 어떤 방법이 있는지 알려드립니다. 컨설팅[준비단계] 반환받아야 할 보증금과 부동산의 시세, 환경을 분석하여 판결 이후 부동산경매 시 보증금 전액을 온전히 배당받을 수 있는지 체크 해야합니다. 1. 갱신거절 + 보증금반환요청 임대차계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 계약 갱신의 거절 의사를 통지하였다

전세보증금반환소송, 이사부터 경매까지 전문가에게

안녕하세요, 법무법인 길도 임대차연구소장 황규현 박사입니다. 임대차계약이 종료되었거나, 종료될 예정일 경우 임대인은 임차인에게 보증금을 즉시 반환할 의무가 있습니다. 그런데, 임대인은 ‘새로운 세입자가 오면 돈을 줄 수 있다’며 보증금을 반환하지 않는 경우가 많습니다. 임차인은 조급해지고, 이사계획부터 모든것이 틀어지게 됩니다. 이로써 임차인은 보증금반환소송을 제기해야 하는지 고민하게 됩니다. 지금부터 내 보증금을 지키기 위해서 임차인은 무엇부터 해야하는지 알아보겠습니다. 준비단계 부동산의 시세를 확인합니다. 경매낙찰 시 내 보증금의 전액을 배당받을 수 있는지 확인합니다. 갱신거절 + 보증금반환요청 임대차계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 계약 갱신의 거절 의사를 통지하였다면 기간 만료 시 계약이 종료됩니다. 갱신거절을 한 증거자료를 확보합니다. 계약 종료 전 임대인에게 보증금 지급 요청을 하여야 하며 ‘새로운 세입자 올 때까지 반환하지 못한다거나’ 임차인과 관련 없는 사정으로

명도소송비용, 임대차119에서 알려드립니다.

본 콘텐츠의 광고주는 법무법인 길도, 작성자는 황박사의 임대차119입니다. 안녕하세요, 법무법인 길도 임대차연구소장 황규현 박사입니다. 일반적인 임대차계약은 임대인과 임차인의 합의에 의해 이루어 집니다. 따라서, 문제가 생기면 당사자간의 협의점을 찾기 마련인데요, 이때 협의점에 도달하지 못한다면 임대인과 임차인은 상대방의 귀책사유를 기초로 계약을 해지 또는 갱신거절, 갱신요구권을 행사하며 명도소송으로 전이됩니다. 다만, 명도소송은 대부분의 임대인들께서 법리계쟁이 비교적 단순할 것으로 판단하고 셀프소송을 선택하시는 경우도 꽤 많습니다. 그러나, 명도소송은 단순히 임차인만을 대상으로 제기하고 판결을 받으면 안됩니다. 반드시 소송 전 또는 준비과정에서 상가의 경우 실체상의 사업자 또는 불법점유자를 파악하고 부동산점유이전금지가처분을, 주거의 경우는 제3의 점유자가 없는지 가처분 절차를 활용하여 파악한 후 모두 명도소송의 대상자로 특정해야합니다. 쉽게 말해 임대차계약상 임차인인 '황규현'을

복잡한 명도, 가장 중요한 것은?

본 콘텐츠의 광고주는 법무법인 길도, 작성자는 황박사의 임대차119입니다. 안녕하세요, 법무법인 길도 임대차연구소장 황규현 박사입니다. 임대차계약이 만료되거나 임차인의 귀책사유로 인해 임차인을 퇴거시키는 소송을 준비하는 분들께서는 “명도소송”보다 “세입자내보내기”를 포털사이트에서 더 많이 검색하고 계시는데요, “명도"란 단어는 아직 일반적으로 익숙치 않은 법률용어 같습니다. 금번 포스팅에서는 명도소송을 준비하시는 임대인들께 명도소송 시 반드시 인지하셔야 하는 쟁점들을 소개드리도록 하겠습니다. 첫번째 계약해지 또는 갱신거절 통보 먼저 차임이 2기(주거) 또는 3기(상가)가 연체된 경우 임대인은 계약해지를 통고해야 명도소송을 제기할 수 있는데, 임대차계약의 해지통보가 임차인에게 도달하여야 해지의 효력이 발생합니다. 대부분 내용증명을 통해 해지의 의사를 통고하는데, 급박하게 해지를 통고해야 하는 경우 전화, 문자로도 그 해지를 통고하는 것의 효력이 발생됩니다. 따라서, 긴급하게 해지를 통

세입자내보내기, 임대차119 비용은?

본 콘텐츠의 광고주는 법무법인 길도, 작성자는 황박사의 임대차119입니다. 안녕하세요, 법무법인 길도 임대차연구소장 황규현 박사입니다. 명도소송 이란? 임차인이 차임을 지속적으로 지급하지 않거나, 임대차계약이 정상적으로 종료되었음에도 퇴거를 하지 않는 경우 임대인은 명도소송을 통해 부동산의 인도와 임차인의 퇴거를 구할 수 있습니다. 계약해지 또는 갱신거절 통보 먼저 차임이 2기(주거) 또는 3기(상가)가 연체된 경우 임대인은 계약해지를 통고해야 명도소송을 제기할 수 있는데, 임대차계약의 해지통보가 임차인에게 도달하여야 해지의 효력이 발생합니다. 대부분 내용증명을 통해 해지의 의사를 통고하는데, 급박하게 해지를 통고해야 하는 경우 전화, 문자로도 그 해지를 통고하는 것의 효력이 발생됩니다. 따라서, 긴급하게 해지를 통고해야 하는경우 문자와 전화, 카톡등을 활용할 수도 있습니다. 점유권 확인 및 당사자 특정 반드시 소송 전 또는 준비과정에서 상가의 경우 실체상의 사업자 또는 불법점유자를

전세보증금반환소송 빠른 대처가 중요합니다.

안녕하세요, 임대차119 황박사입니다. 임차인은 임대차계약 종료 전 퇴거를 준비하기 위해 임대인에게 보증금반환이 언제 가능한지 확인합니다. 그런데, 임대인이 확답을 주지않거나 새로운 세입자가 들어와야 보증금을 돌려줄 수 있다고 합니다. 임차인은 계약종료일에 확실히 보증금 받을수 있는지 알 수 없고, 새로운 임차인이 언제들어올지 정확하게 알 수 없어 이사계획을 짤수도 없고, 불안함에 휩싸이게 됩니다. 그렇다면 내 보증금을 돌려받기 위해 어떻게 해야할까요? 보증금반환소송 준비 (1) 계약갱신거절 또는 해지 통보 임대차계약종료 6개월 전부터 2개월 전까지 (2020. 12. 10. 이전 임대차의 경우 1개월 전) 임대인에게 계약갱신 거절의사를 통지해야합니다. 만약, 묵시적 갱신된 경우 임차인은 언제든지 해지 통보를 할 수 있고, 해지통보 3개월 뒤 임대차계약이 종료됩니다. (2) 보증금반환 요청 문자메시지, 내용증명 등을 통해 보증금반환을 요구한 증거자료가 있어야 하고, 임대인이 회신 요

'권리금 포기 특약' 있어도, 권리금 회수가능합니다.

안녕하세요, 임대차119 황박사입니다. 임대차계약 체결시 “권리금을 주장할 수 없다” 등과 같이 임차인이 권리금을 포기한다는 특약을 했다면, 그것은 상가임대차법 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것이므로 원칙적으로 효력이 없습니다. ‘상가건물 임대차보호법’은 권리금 회수기회 보호에 대하여 규정하고, 양당사자의 특약만으로 임대인이 임차인의 권리금회수 기회를 방해하면 위법에 해당하기 때문입니다. 따라서 임차인은 ‘권리금 포기 특약’이 있어도 신규임차인을 구해서 권리금을 회수할 수 있고, 만약 임대인이 정당한 사유 없이 방해하면 임대인은 임차인의 권리금 손해에 대해서 책임을 져야 합니다. 상가건물 임대차보호법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리하면 효력이 없기 때문에, 권리금보호배제 특약이 임차인에게 불리하지 않다면 유효합니다. 예를 들어, 임대차계약 체결시 임대인이 점포의 주요 시설을 설치했거나 상당기간 렌트프리를 제공하면서, “권리금을 주장할 수 없다”고 약정했다면 그

임차권등기의 말소

안녕하세요, 임대차119 황박사입니다. 보증금을 돌려받지 못한 임차인은 계약이 종료 된 후 주택임차권등기명령 신청서를 법원에 제출함에 따라 그 결정을 받게 되며, 결정과 동시에 법원에서는 목적물의 관할등기소로 임차권등기 촉탁을 진행하여 비로소 부동산에 주택임차권등기가 경료됩니다. 임차권등기명령은 재판절차 없이 임차인이 제출한 신청서의 서면심리만으로 결정되므로, 부동산등기부등본을 떼보기전까지 임대인은 경료여부를 알 수 없고, 대부분 임차권등기명령 결정정본을 법원으로부터 송달 받은 후 이를 인지하게 됩니다. 이후 임대인은 임차인에게 보증금을 전액 변제한 후 부동산에 신규임차인과의 임대차계약 또는 매매계약의 진행을 추진하게 되는데, 임차권등기명령이 말소되지 않고 있어 어떠한 계약(신규임대차, 매매 등)도 진행되지 않습니다. 대부분의 임차인은 보증금을 전액변제 받은 후 임차권등기명령 해제신청서를 접수하여 말소등기까지 약 7일 정도면 모두 완료되는데, 만일 임차인이 보증금을 돌려받은 후 임차

상가권리금, 권리금반환소송 어떻게 준비해야하는지

안녕하세요, 임대차119 황박사입니다. 권리금 소송이란? 임대인의 부당한 신규임대차계약 체결 거절 행위로 인하여 임차인과 신규임차인 사이의 권리금계약이 파기된 경우 임차인이 권리금 상당액을 임대인에게 청구하는 소송을 말합니다. 그러나, 권리금에 기한 손해배상 청구소송은 임차인에게 귀책사유가 있거나 그 요건이 충족되지 않는다면 소송 자체가 불가능하거나 소송에서 불리하게 작용될 가능성이 크기 때문에 귀책사유 유무와 요건의 충족이 중요합니다. 권리금소송 요건 권리금소송은 3가지 요건이 충족되어야 가능하며, 만약 하나라도 흠결이 있다면 권리금을 회수하지 못하는 재판 결과가 나올 수 있습니다. (1) 기간 ‘임대차계약 종료 6개월 전부터 종료 시까지’ 권리금 계약이 체결된 경우 (상가건물임대차보호법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) 제1항) (2) 임대인의 방해행위 상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항 각 호에 해당하는 임대인의 방해 행위가 있는 경우 상가건물임대차보호법 제10조의4(

상가임대차 종료 시 수선적립금의 반환

안녕하세요, 임대차119 황박사입니다. 아파트 임대차의 경우는 임차인이 매월 납부하는 관리비내역에 장기수선충당금이 있고, 임차인은 임대차계약 종료 시 임대차기간동안 납부 한 이 충당금을 임대인으로부터 돌려받게 됩니다. 이 근거는 공동주택관리법 제30조 (장기수선충당금의 적립) "관리주체는 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하여야 한다." 라고 규정한 법령에 의해 납부의무자를 '주택의 소유자'로 특정하고 있기 때문입니다. 그렇다면, 상가 임차인의 경우는 임대차계약이 종료되면 납부했었던 수선적립금을 돌려받을 수 있을까요? 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제17조의2(수선적립금) 3항 "수선적립금은 구분소유자로부터 징수하며 관리단에 귀속된다." 위 법에서는 '구분소유자'로 특정하고 있는데, 따라서 상가의 경우도 주택임차인과 동일하게 계약종료 시 수선적립금을 임대인으로부터 반환을 요구할 수 있습니다.

상가권리금소송 절차 그리고 비용까지

안녕하세요, 임대차119 황박사입니다. 2015년 5월 13일 상가건물임대차보호법이 개정되면서 상가 임차인들은 권리금 회수기회를 법령에 의해 보장받을 수 있게 되었습니다. 그러나, 여전히 권리금에 대한 분쟁은 만연합니다. 권리금이란 ? 권리금이란 상가의 재산적 가치에 대한 양도 또는 이용 대가를 금액으로 환산한 것을 말합니다. 세부적으로 보면 1. 시설권리금(영업시설, 비품) 2. 영업권리금(매출, 노하우 등) 3. 바닥권리금(상권, 위치에 따른 영업이익) 으로 구분할 수 있습니다. 권리금소송이란? 임차인이 주선한 신규임차인과 임대인 사이에 임대차계약에 대해 임대인이 부당하게 거절한 경우 임차인과 신규임차인 사이에 파기 된 권리금 상당액을 임대인에게 손해배상 청구하는 것을 말합니다. 권리금소송의 요건 기간 임대차계약 종료 6개월 전부터 종료 시 까지 신규임차인을 임대인에게 적법하게 주선하였을 것. 임대인의 방해행위 상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항 각 호에 해당하는 임대인의 방

건축물 안전등급 'E등급'과 '권리금'회수기회 보호

안녕하세요, 임대차119 황박사입니다. 건축물의 안전등급이 E등급이라면, 임차인은 '상가임대차법'상 권리금 보호를 받을 수도 있고 아닐 수도 있습니다. 건축물의 안전등급이 ‘E등급’이라면, 임차인은 권리금 보호받지 못하고 쫓겨나와야 할까요? 상가건물임대차보호법에 따라 “건물이 노후·훼손 또는 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우”에, 임차인은 계약갱신 요구도 못하고 권리금회수에 대하여 법적으로 보호받지 못합니다. 혹자는 이 규정을 근거로 건축물이 ‘E등급’일 때, 임차인은 상가임대차법의 권리를 보호받지 못한다고 말하는데,,,, 그렇지는 않습니다. 특별한 경우를 제외하고, 건축물의 안전등급이 ‘E등급’이라고 해도, 임차인은 권리금 회수할 기회가 있고 건물주가 방해하면 손해배상을 청구할 수 있습니다. 서울고등법원 2020. 9. 8 선고 2019나2025323, 2019나2025330 판결에 따르면, 임대인이 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 나목의 규정에 의하여 임대인의 권리금

명도소송 뜻과 진행절차 그리고 비용

안녕하세요, 임대차119 황박사입니다. 명도소송 이란? 임차인이 차임을 지속적으로 지급하지 않거나, 임대차계약이 정상적으로 종료되었음에도 퇴거를 하지 않는 경우 임대인은 명도소송을 통해 부동산의 인도와 임차인의 퇴거를 구할 수 있습니다. 계약해지통보 먼저 차임이 2기(주거) 또는 3기(상가)가 연체된 경우 임대인은 계약해지를 통고해야 명도소송을 제기할 수 있는데, 임대차계약의 해지통보가 임차인에게 도달하여야 해지의 효력이 발생합니다. 대부분 내용증명을 통해 해지의 의사를 통고하는데, 급박하게 해지를 통고해야 하는 경우 전화, 문자로도 그 해지를 통고하는 것의 효력이 발생됩니다. 따라서, 긴급하게 해지를 통고해야 하는경우 문자와 전화, 카톡등을 활용할 수도 있습니다. 부동산점유이전금지가처분 명도소송은 현장변수가 많은 사건입니다. 예로써, 임차인 황규현을 상대로 명도소송을 제기하여 승소 판결까지 받았으나 강제집행 시 명도 목적물에 임차인 외 불법점유자 또는 다른 사업자가 있는 경우 강제

황규현의 첫 작품 "부동산 분쟁해결"

http://bookdb.co.kr/bdb/Interview.do?_method=InterviewDetail&sc.mreviewNo=61059 책의 모든 것 - 북DB bookdb.co.kr

황규현의 부동산 분쟁해결

-부동산 현장에서 실제로 발생하는 생생한 사안들을 중심으로 법률, 판례 등 법률 지식과 함께 실무적 경험을 통해 해결법과 예방법을 제시하고 있다. - 참여연대 집행위원장 변호사 김남근 -주거 격차의 문제는 공공문제의 시작이자 끝이라고 해도 과언이 아니다. 황규현 서울시 임대차센터 상담위원의 책은 이런 현실의 문제를 송곳처럼 파고들고 있다. - 서울특별시 시장 박원순 -한평생 부동산 분야에 종사한 저자의 경력과 현장에서의 생생한 경험을 바탕으로 탄생한 실패하지 않는 부동산 거래를 위한 필독서이다. - 건국대학교 부동산학과 교수 신종칠 -부동산에 관하여 경험하게 될 각종 문제를 실감 나는 사례와 해설로 명쾌하게 설명한다. 특히 상가와 주택을 거래하거나 임대차할 때 꼭 읽어야 할 책이다. - 샘코파트너스 사장 신장우 -임차인과 임대인들에겐 주택임대차보호법, 상가임대차보호법은 ‘헌법’이나 다름없다. 꼭 알고 있어야 할 부동산에 관한 법률을 자세히 소개하였다. - 토지주택 공공성 네트워크 사

(황규현)임차인 보호 정책 제안

황규현 소장이 작성한 상가 임차인 보호에 대한 정책 제안입니다. 임차인이 안정되어야 ~~ 임차인과 임대인 모두 윈윈합니다. http://www.ohmynews.com/NWS_Web/View/at_pg.aspx?CNTN_CD=A0002188994 장사 잘 되니까 나가라? '약탈 건물주' 막는 법 - 오마이뉴스 [참여연대-오마이뉴스 공동기획] 금수저와 흙수저로 대변되는 불평등과 양극화, 총체적 경제위기. 군사적 충돌마저 걱정해야 하는 한반도. 국민의 기본권을 위협하는 테러방지법. '참여연대'와 <오마이뉴스>는 20대 총선에서 민생과 평화, 민주주의와 인권보장을 위한 공약을 촉구하기 위해 정책 제안을 연재합니다. [편집자말] 서울시가 한국감정원에 의뢰하여 상권 매장용 5035호를 조사해서 2015년 8월 발표한 바에 따르면 환산보증금(보증금+월세x100)이 4억 원 초과는 1125호(22.3%)이며, 명동∙강남대로∙청담... www.ohmynews.com

(황규현) 부천시 강의

2016년 4월 4일~ 4월 6일 부천시 공무원을 대상으로 도시계획에 관한 강의를 했습니다. 주제 : 도시계획제도 정책실현의 과제와 해결방안

(황규현)&quot;부동산 분쟁해결&quot; 베스트셀러

"부동산 분쟁해결" 영풍문고에서 당당하게 베스트셀러에 등극~~

(황규현) 부동산 등기사항전부증명서 보는 방법

질문 1 등기사항전부증명서 보는 방법 우리 민법은 토지와 건물을 별개의 독립한 물건으로 보고 있으며, 이에 따라 부동산등기법은 토지등기부와 건물등기부로 이원화하고 있으므로 동일 지번상에 토지등기와 건물등기부가 따로따로 존재하며, 아파트 등 1동의 건물을 수개로 구분하여 등기한 건물인 집합건물은 구분소유자가 토지를 대지권비율로 공유등기 한다. 그래서 등기사항전부증명서는 토지, 건물, 집합건물로 나뉜다. 〈대법원인터넷등기소 부동산등기 열람하기〉 논, 밭, 나대지 등 토지만 있는 경우는 토지등기사항전부증명서만 확인하면 되지만 단독주택과 일반상가건물의 경우는 토지등기사항전부증명서와 건물등기사항전부증명서를 동시에 열람하여 토지와 건물에 설정된 권리 등이 일치하는지 여부 등을 함께 분석하여야 하며 아파트, 구분상가 등 집합건물은 집합건물등기사항전부증명서를 열람하면 된다. 등기사항전부증명서는 표제부와 갑구 그리고 을구로 나뉜다. 표제부는 부동산의 위치, 면적 등을 표시해서 그 등기기록이 어느 부

(황규현) 집합건물 등기사항전부증명서 보는 방법

질문 2 집합건물 등기사항전부증명서 보는 방법 아파트, 연립주택, 오피스텔, 상가 등 1동의 건물을 수개로 구분하여 등기한 건물인 집합건물은 토지와 건물에 대한 사항이 하나의 등기사항전부증명서에 일체로 표시된다. 집합건물은 토지를 대지권으로 표시해서 표제부에서 전유부분의 표시와 함께 등기가 되며, 대지권으로 등기가 되고 나서는 집합건물등기부와 별도로 토지등기부에서 소유권이전등기나 근저당권설정등기 등을 할 수 없다. 【 표 제 부 】 ( 전유부분의 건물의 표시 ) 표시번호 접 수 건물번호 건 물 내 역 등기원인 및 기타사항 1 2010년2월25일 제3층 제301호 철근콘크리트구조 84.87 전산도면번호 10-2741-000036 ( 대지권의 표시 ) 표시번호 대지권종류 대지권비율 등기원인 및 기타사항 1 1,2 소유권대지권 19993.4분의 44.8972 2010년1월22일 대지권 2010년2월25일 아파트 등과 같은 집합건물의 표제부는 한 동 전체에 관한 표제부와 전유부분에 대한 표

(황규현) 대지권 미등기

질문 3 집합건물 등기사항전부증명서에 대지권이 없다면? 집합건물 등기사항전부증명서 【표 제 부】 ( 전유부분의 건물의 표시 )의 하단에 ( 대지권의 표시 )가 없다면 대지권이 미등기 된 것이다. 대지권이란 토지의 소유자가 여러 명 존재하는 아파트, 오피스텔 등 집합건물에 인정되는 권리이다. 건물소유자가 여러 명일 때 각각 소유자의 전유부분에 대한 토지의 지분을 대지권이라 하며, 특별한 사유가 없다면 집합건물의 대지권은 전유부분의 면적에 비례한다. 집합건물이 아닌 단독건물의 소유권은 건물과 분리되어 거래가 되기도 하지만 집합건물의 대지권은 건물소유권과 분리되지 않는다. 등기사항전부증명서(말소사항 포함) – 집합건물 〔집합건물〕 서울특별시 서대문구 연희동 520-55 제2층 제102호 【 표 제 부 】 ( 전유부분의 건물의 표시 ) 표시번호 접 수 건물번호 건 물 내 역 등기원인 및 기타사항 1 2002년1월7일 제2층 제102호 철근콘크리트구조 39.89 도면편철장 1책 8장 ( 대지

(황규현) 신탁부동산 임대차계약

아파트, 구분상가 등과 같은 집합건물에서 시행사 또는 건축주 등이 토지 및 건물에 대하여 신탁회사에 신탁을 하고 임차인을 구하는 경우가 종종 있다. 부동산을 신탁하는 이유는 다양하겠지만 아파트, 오피스텔 및 상가와 같은 대형건물의 경우 건물을 건축한 주체의 입장에서는 자금조달 및 채권자들로부터 받을 수 있는 압류, 가압류, 가처분 등과 같은 권리행사를 방지하기 위해 토지 및 신축건물에 대하여 일정기간 신탁회사 앞으로 소유권을 이전하고, 소유권자인 신탁회사가 아닌 시행사가 임대차 관련 업무를 진행하는 경우가 많다. 이 때 수탁자인 신탁회사가 신탁 후 임대하는 경우이거나 신탁등기 전에 이미 대항력을 갖춘 임차인이라면 보호받는데 별 문제가 없을 것이나, 위탁자인 시행사가 신탁등기 후에 임의로 신탁부동산을 임대하는 경우에 문제가 발생한다. 【 갑 구 】 (소유권에 관한 사항) 순위 번호 등기목적 접 수 등기원인 권리자 및 기타사항 3 소유권이전 2015년 2월 1일 제305호 2015년 1

(황규현) 가계약금의 반환?

질문 6 가계약금의 반환? 실거래에 있어서 정식의 계약체결에 이르기 전에 당사자들의 다양한 이해관계를 반영한 합의들이 흔히 ‘가계약’으로 이루어지는 경우가 많다. 가계약이란 부동산 거래나 임대차계약 시에 정식으로 계약을 맺기 전에 임시로 맺는 계약이다. 양 당사자 서로의 필요에 따라 본계약을 체결하기 전에 행하는 가계약은 법적 성질이 확연히 다른 두 가지로 해석할 수 있다. 본계약 주요 급부의 중요 부분이 확정되어 있지 않은 경우는 준비단계의 계약으로 볼 수 있고, 주요 급부의 중요 부분이 확정되어 있는 경우는 조건부 계약으로 볼 수 있다. 가계약 시 본계약의 목적물, 대금 등 중요내용에 대해 정한 바가 없고 가계약금이 일반적인 계약금(매매대금의 10% 정도)에 비하여서도 미미한 금액에 불과하다면 계약의 준비단계로써 단순한 보관금에 그쳐 그 자체가 효력이 없을 수도 있다. 또한 당사자 간 특약으로 본계약 체결을 조건으로 하거나, 본 계약 체결 전 일방이 임의로 파기할 권리를 유보한

(황규현) 계약금 일부만 지급했을 때 해약금은?

질문 7 계약금 일부만 지급했을 때 해약금은? 부동산을 팔거나 임대할 때 계약금을 한꺼번에 지불하는 경우도 있지만 계약금의 일부만 지불하고 계약금 중 나머지는 기일을 정하여 송금하는 경우도 많다. 계약을 체결 후 계약금의 일부만 지급받고 난 후 여러 사정으로 인하여 계약을 해제하고자 할 때 일부 받은 금액에 대해서만 책임을 지면 되는 것으로 알고 있기도 한다. 하지만 계약 시 별다른 특약이나 계약 당사자 간에 합의가 없다면, 매수인 또는 임차인으로서는 지급한 계약금의 일부만 포기하고 계약을 해지할 수는 없고 계약금 전부를 지급한 후 계약을 해지할 수 있다. 또한 매도인 또는 임대인이 계약금 중 일부만 받은 상태에서 계약을 해지하고자 한다면 지급 받은 계약금 일부만을 돌려주고 계약을 해지할 수는 없고 계약금 전부를 해약금으로 지급해야 계약을 해지할 수 있다. 만약 매수인이 실제로 지급한 돈만 포기하고 계약을 해지할 수 있다면 지급한 돈이 소액일 때 사실상 계약을 자유로이 해지할 수 있

(황규현) 상가건물 임대차 순회 강연 : 서교동

서울시는 상가건물 임대차 관련 임대인과 임차인을 위해 "알기쉬운 상가건물 임대차 보호법"에 대하여 순회강연을 실시합니다. 강사 : 황규현 서교동 주민센터입니다.

(황규현) 전세금을 안 돌려 줄때?

질문 8 전세금을 안 돌려 줄 때? “ 이 집이 나가야 보증금 돌려주겠다” 임차인이 전 재산이나 다름없는 전세보증금을 제때 돌려받지 못하면 낭패가 아닐 수 없다. 임대인과 임차인이 임대차기간 만료일과 보증금반환 등에 대해 잘 협의하면 좋지만, 현실에서는 분쟁이 자주 발생한다. 임차인이 계약기간 끝나는 날에 맞춰 이사할 곳을 정해 놓고 임대인에게 그날에 보증금을 반환해 달라고 요청하면 일부 임대인은 “이 집이 나가면 돌려주겠다”라고 하는 경우가 있다. 또한, 임대인이 임차인에게 보증금 증액 요청을 후 그것을 감당할 수 없는 임차인에게 나가라고 하면서 “새로운 임차인과 전세계약을 하면 받은 돈으로 보증금을 돌려줄 테니 그 날짜에 맞춰라”라고 해서 임차인은 하염없이 새로운 임차인이 오기를 기다려야 하는 경우가 종종 있다. 두 경우 모두 임대인이 손해를 전혀 보지 않으려고 하기 때문인데, 보증금을 돌려받아야 하는 임차인은 억지를 부리는 임대인을 상대로 임차인이 원하는 날에 임대차보증금을 돌

(황규현) 매도인이 진짜 집주인?

질문 9 매도인이 진짜 집주인? 현행법은 부동산등기의 공신력을 인정하지 않기 때문에 부동산을 취득하고 소유권이전 등기를 했어도 나중에 진정한 권리자가 나타나면 소유권을 뺏길 수도 있다. 사기꾼이 신분증을 위조하고 부동산을 팔거나, 월세 임차인이 주인인척하면서 전세 세입자를 구해 목돈을 받고 잠적하는 경우도 있다. 부동산을 사려는 매수인과 임대차를 하려는 임차인은 반드시 소유권자를 확인해야 하지만 가짜 매도인이 신분증을 위조하거나 심지어 등기권리증 등을 위조한다면 제아무리 주의를 기울인다 하더라도 피해를 볼 수밖에 없다. 부동산중개업소를 통해서 매수하거나 임차를 할 때도 매수인과 임차인은 공인중개사가 소유자 본인 여부를 확실히 확인하도록 요청해야 한다. 한편 부동산중개업소를 통해 계약한 후 중개사고가 났을 때 개업공인중개사의 손해배상 책임의 범위는 개업공인중개사의 주의 의무 및 중개대상물 확인∙설명 의무 등에 따라 달라져 공인중개사를 믿고 거래한 매수인 또는 임차인도 손해를 볼 수 있

(황규현) 계약도중 월세 인상 요구

질문 10 상가를 임대차 계약하고 계약 도중에 월세 인상 요구? 상가건물은 보통 1년 또는 2년 단위로 임대차계약을 하며 간혹 5년 등으로 장기계약을 하기도 한다. 물론 임차인은 환산보증금 과소와 관계없이 5년간의 계약갱신요구권이 있어서 최초에 단기로 계약했어도 특별한 사유가 없으면 5년간 계약을 갱신해서 영업할 수 있다. 임차인과 임대인은 임대차 계약할 때 임대차기간을 1년으로 하는 게 유리한지 아니면 2년 또는 장기간으로 하는 게 유리한지 고민하게 된다. 임차인 입장에서는 1년 단위로 계약을 하게 되면 임대인이 1년 마다 월세를 인상할까 걱정이 들기도 해서, 차라리 2년 또는 장기간으로 계약을 임대인에게 요구하기도 한다. 하지만 5년으로 임대차계약을 했다고 해서 임대인이 5년의 계약 기간 동안 보증금과 월세를 인상 요구할 수 없는 것은 아니다. 환산보증금이 일정 금액(서울 4억 원) 이하일 때는 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담 증감이나 경제 사정

(황규현) 임차인의 차임 인하 요구

질문 11 임차인의 차임 인하 요구 임대인의 차임 인상요구와는 반대로 임차인은 경제적 사정 등으로 인하여 차임의 인하요구를 할 수 있다. 세입자는 최초 임대차 계약을 체결할 때에 주변 시세에 어두워서 차임을 불리하게 계약할 수도 있고, 최초의 계약 후 주변에 장례식장 등 기피시설이 생긴다는 이유 등으로 차임의 객관적 타당성이 결여 될 수가 있다. 주임법과 상임법에 증액의 경우에는 각각 5%와 9%의 인상한도가 있지만, 감액은 제한 규정이 없으므로 임대인에게 일단 차임의 감액을 요구하고 협의가 안 되면 법원에 차임 또는 보증금의 감액 조정신청을 한다. 장래에 대한 차임의 증액이나 감액을 청구하였을 때 그 청구가 상당하다고 인정되면 그 효력은 청구 즉시 발생하고 그 청구는 재판 외의 청구라도 무방하다. 예를 들어 임차인이 2016년 5월 임대인에게 차임 감액 요청을 하였으나 당사자 간에 협의가 안 되고 그 후 법원에서 판결하였다면 차임 감액의 효력의 발생 시기는 임차인이 청구하였던 20

(황규현) 상가 임차인 5년 보장

질문 13 상가임차인 5년 보장 상가건물 임차인은 환산보증금 과소와 관계없이 최소 5년 동안 영업할 수 있어서, 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임대인에게 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 하지만 다음과 같은 경우 임대인은 임차인의 갱신 요구를 거절할 수 있다. <임대인이 임차인의 갱신 요구를 거절할 수 있는 경우> ① 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 ② 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 ③ 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 ④ 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우 ⑤ 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 ⑥ 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 ⑦ 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부

&quot;부동산 분쟁해결&quot; 광화문 교보문고

황규현의 첫번째 저서 "부동산 분쟁해결"이 광화문 교보문고 중앙 통로에 배치~~~ 영풍문고처럼 책 발간할때 했으면 좋았을텐데 6개월이 지나고 이제서야~~(좀 팔리나 봅니다~) 그래도 저의 첫 작품이 영풍문고에서 8주연속 베스트셀러, 교보문고에서는 중앙통로에 배치되는 기염을 토했습니다~~

서울시 &quot;상가건물임대차보호법 순회강연&quot; 가회동

서울시에서는 상가건물임대차보호법에 관한 순회강연을 하고 있습니다. 강사는 "황규현"입니다. 5월18일은 가장 핫한 지역 중 하나인 북촌지역의 가회동 주민센터에서~~

(황규현) 특약으로 매년 5% 월세 인상

질문 13 특약으로 매년 5% 월세 인상 상가를 임대차계약 체결하면서 임대인과 임차인이 특약으로 ‘임대인은 1년마다 5% 범위에서 월세를 인상할 수 있으며 임대차 끝나기 1개월 전 통지하면 임차인은 이의를 제기할 수 없다’라고 했다고 하더라도 이는 원칙적으로 무효이다. 환산보증금이 4억 원 이하일 때는 상가건물 임대차보호법에 따라 임대인은 차임 또는 보증금을 9% 초과하지 못하도록 하고 있어서 9% 이내에서 당사자가 협의해야 하지, 위와 같은 특약으로 일방적으로 증액할 수는 없으며 설사 당사자가 약정했더라도 효력이 없으므로 임차인은 일방적인 약정을 거부하고 다시 협의하면 될 것이다. 환산보증금이 4억 원 초과할 때는 상가건물 임대차보호법의 적용을 받지 않고 민법을 적용받게 되는데 이때도 역시 일방적인 5% 인상과 같이 차임 또는 보증금을 임차인에게 불리하도록 약정을 했다면 무효가 된다. 임차인도 경제 사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 임대인에 대하여

(황규현) 연락 두절 임차인의 계약금 몰수

질문 15 연락 두절 임차인의 계약금 몰수 오피스텔, 원룸 등 소규모 주택에서 임차인이 계약금 중 소액만을 지급한 후 임차인이 약속한 날짜에 계약금을 지급하지도 않고 연락도 안 될 때가 있다. 그렇게 되면 임대인은 새로운 임차인을 구하게 되고 최초 임차인에게서 받았던 계약금 일부는 돌려주지 않게 된다. 또한, 지급했던 계약금 일부를 돌려받지 못한 최초 임차인도 본인이 나머지 계약금을 지급하지 못한 탓으로 포기하곤 한다. 하지만 임차인이 계약을 이행하지 못했다고 해서 임대인이 계약을 임의로 해제하고 받았던 계약금 중 일부를 함부로 가질 수는 없다. 별도의 특약이 없다면 먼저 임대인은 적법하게 계약을 해제해야 하며, 그러기 위해서는 임차인에게 상당한 기간을 정하여 그 이행할 것을 독촉하고 그 기간 내에 임차인이 이행하지 않으면 그때야 비로소 계약을 해제할 수 있다. 또 계약을 적법하게 해제했어도 원칙적으로 임대인은 입증할 수 있는 실제 손해에 관해서만 청구할 수 있어서, 받았던 계약금을

(황규현) 계약 도중 임차권 양도

질문 16 계약 도중 임차권 양도 임대차계약을 체결하고 장사를 하던 임차인이 계약 도중에 사정이 생겨 영업을 못 하게 되면 다른 임차인을 구해야 한다. 임차인이 어렵게 신규임차인을 구해 왔는데 임대인이 협조해 주지 않는다면 그 가게를 넘길 수 없게 되어 임차인의 계획은 차질이 발생하고 손해가 따를 수밖에 없다. 하지만 임대차계약이 만료되기 이전에 임차인이 계약을 해지하려면 임대인의 동의가 없어서는 안 된다. 그래서 장기로 계약을 한 후 임차인이 도중에 장사가 잘 안 되지만 임대인이 계약을 해지해 주지 않으면 계약기간 끝날 때까지 월세와 관리비를 꼬박꼬박 부담해야 한다. 임대인으로서도 임대차계약이 끝나기 전에 해지할 경우 비슷한 조건의 신규임차인을 구하기 어려우리라 판단되면 쉽게 계약을 해지 해 주지 않을 것이다. 그래서 현실에서는 임대차계약 기간이 많이 남아있는 임차인이 계약을 도중에 해지하려고 한다면 임대인에게 다음 임차인을 구할 때까지의 비용으로 약간의 페널티(몇 개월 치 월세)

제소전화해신청

제 소 전 화 해 신 청 신청인 : 이진성 서울시 영등포구 신길동 00-000 피신청인 : 문종현 서울시 관악구 신림동 000-00 점포 등 명도 청구의 화해 신 청 취 지 신청인과 피신청인은 다음 화해조항 기재 취지의 제소전 화해를 신청합니다. 신 청 원 인 1. 피신청인은 2010. 2. 1. 신청인 소유 서울시 양천구 목동 932 위 지상 건물 1층 건평 100를 임대하여 사용하기로 하고, 임대보증금 100,000,000원에 임대기간은 2010. 2. 1.부터 2015. 1. 31.까지로 하며, 월 임료는 매월 말일에 금 1,000,000원씩을 지급하기로 하여 임대차계약을 체결하였습니다. 2. 이러한 위 계약에 관한 후일의 분쟁을 방지하기 위하여, 당사자 쌍방간에 아래와 같은 화해가 성립되어 이 건 청구에 이른 것입니다. 화 해 조 항 1. 피신청인은 신청인에게 별지목록 기재 부동산의 1층 전부 100를 임대계약 만료일인 2015. 1. 31. 원상복구하여 명도한다. 2. 피신

임대차계약 해지 및 보증금 반환청구

통 지 서 발신인 : 문재덕 서울시 광진구 광장동 00-000 수신인 : 최진호 서울시 도봉구 수유동 000-00 제목 : 임대차계약 해지 통지 및 보증금 반환청구 1. 임대차 계약 내용 임대차목적물 : 서울시 동작구 흑석동 00 00아파트 101호 임대차기간 : 2013년 5월 1일 ~ 2015년 5월 1일 임대차보증금 : 삼억원정(\300,000,000원) 2. 귀하와 발신인이 2013년 4월 1일 임대차 계약한 위의 임대차 계약이 2개월 후인 2015년 5월 1일 만료하게 되므로 임대차계약을 임대차 계약기간이 끝나는 5월 1일로 계약 해지함을 통보하며 임대차 기간 종료일에 보증금 삼억원을 반환하여 주실 것을 요청합니다. 3. 본인은 현재 사당동 소재 00아파트 201호를 전세보증금 3억원, 월 차임 50만원으로 2015년 2월 15일 임대차계약을 체결해서 5월 1일 잔금을 치르고 입주할 계획입니다. 4. 만약 귀하가 5월 1일 임대차보증금을 반환하지 않으면 본인은 신규 임대차

월차임 증액

통 지 서 발신인 : 신하철 인천시 부평구 부평동 00-000 수신인 : 오대열 서울시 송파구 가락동 000-00 제목 : 월차임 증액 1. 임대차 계약 내용 임대차목적물 : 서울시 영등포구 양평동 00 신신빌딩 101호 임대차기간 : 2013년 5월 1일 ~ 2018년 5월 1일 임대차보증금 : 삼천만원정(\30,000,000원) 월차임 : 이백만원정(\2,000,000원) 2. 귀하와 발신인이 2013년 4월 1일 임대차 계약한 위의 임대차 계약이 2개월 후 2015년 5월 1일에는 2년이 됩니다. 그 사이 조세, 공과금 등이 인상하였고 경제 사정의 변동으로 인하여 현재의 보증금과 차임이 상당하지 않게 되어 임대료 인상이 불가피하게 되었습니다. 3. 주변 상가건물의 보증금 및 차임 등을 고려하여 2015년 5월 1일부터 월차임을 금이백일십만원(\2,100,000원)으로 증액 요청하오니 양해하여 주시기 바라며 인상된 월차임은 종전과 같은 방법으로 지급하여 주시기 바랍니다. 2015

민사조정신청서 (보증금 감액청구)

민 사 조 정 신 청 서 신청인 황 서 영 서울특별시 양천구 목동 ㅇㅇㅇ (우편번호 ㅇㅇㅇ-ㅇㅇㅇ) 전화∙휴대폰 :ㅇㅇㅇ-ㅇㅇㅇ 팩스번호, 전자우편(e-mail)주소 : 피신청인 박 수 민 서울특별시 양천구 목동 ㅇㅇㅇ (우편번호ㅇㅇㅇ-ㅇㅇㅇ) 전화∙휴대폰 :ㅇㅇㅇ-ㅇㅇㅇ 팩스번호, 전자우편(e-mail)주소 : 임대차보증금 감액청구 신 청 취 지 피신청인은 신청인에게 금15,000,000원을 지급한다. 라는 조정을 구합니다. 분 쟁 내 용 1. 신청인은 2011.10.01. 피신청인으로부터 그의 소유인 서울시 양천구 목동 ㅇㅇ소재현대아파트 102동 1602호를 임대차보증금 30,000,000원으로 하면서 임대차보증금 전액을 지급하였습니다. 그 뒤 2012. 01. 01. 신청인은 피신청인과 위 임대차계약을 갱신하기로 합의하고 임대차보증금 50,000,000원, 임대차기간 2013. 10. 01.부터 2년간으로 하는 재계약을 체결하고, 증액된 임대차보증금 20,000,000원을 지급

임대료 연체 계약해지

계약해지 통보 수신인 : 최준서 주 소 : 서울시 양천구 목동 000아파트 00동 00호 ( 우편번호 000000 ) 발신인 : 조민제 주 소 : 서울시 강남구 역삼동 00, 101호 ( 우편번호 000000 ) 제목 : 임대료 연체로 인한 계약해지 통보 1. 본인은 수신인과 2014년 7월 1일 본인 소유의 서울시 양천구 목동 00번지 상가 101호 30에 대하여 보증금 500만 원과 월 차임 30만 원을 매월 말일에 지급하는 조건으로 임대차 계약을 체결하였으나 2015년 2월 1일 현재 수신인은 5개월의 임대료를 지급하지 아니하여 연체임대료가 금일백오십만 원에 달하고 있습니다. 2. 수차례에 걸치 구두 요청에도 불구하고 임대료의 지급이 계속 연체되고 있는 점에 유감을 표시하며, 3. 연체된 금일백오십만 원을 2015년 2월 15이까지 입금하여 주실 것을 요청하며, 위 기일까지 지급하여 아니하면 우리 민법에 근거하여 동 일자로 임대차 계약을 해지하며 아울러 수신인이 점유하고 있는

임대차계약 갱신 요구

통 지 서 발신인 : 유건상 경기도 성남시 분당구 야탑동 00 수신인 : 서정훈 서울시 용산구 동부이촌동 000-00 제목 : 임대차계약 갱신 요구 영업방해 행위 금지 요구 1. 임대차 계약 내용 임대차 목적물 : 경기도 성남시 분당구 정자동 00 신신빌딩 101호 임대차기간 : 2014년 5월 1일 ~ 2015년 5월 1일 임대차보증금 : 삼천만 원정(\30,000,000원) 월 차임 : 일백만 원정(\1,000,000원) 2. 귀하와 발신인이 2014년 4월 1일 임대차 계약한 위의 임대차 계약이 2개월 후 2015년 5월 1일에는 1년이 됩니다. 귀하는 일주인 전 2015년 2월 23일 유선상으로 계약갱신 거부 의사를 밝혔으나, 발신인은 임차인으로서 상가임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등)에 따라 계약갱신을 요구하는 바입니다 3. 또한, 이틀 전과 같이 발신인의 영업장소에 와서 큰소리를 치는 등의 행위는 발신인의 영업을 방해하는 것으로써 형사적으로 처벌받을 수 있으며 민사적

임대차계약 해제 (계약 불이행)

통 지 서 통지인 : 김일동 서울시 강남구 양재동 00 수취인 : 이덕원 서울시 서초구 반포동 000-00 제목 : 임대차계약 해제 1. 임대차 계약 내용 임대차 목적물 : 서울시 강남구 양재동 00 송화오피스텔 501호 임대차보증금 : 삼천만 원정(\30,000,000원) 월 차임 : 일백만 원정(\1,000,000원) 2. 본인은 귀하와 상기 내용으로 임대차하기로 약정하고 계약금 중 일부인 일백만원을 2016년 5월 1일 송금받고 2016년 5월 5일에 계약금의 나머지 이백만원를 지급하면서 계약서 날인을 하기로 했으나 귀하는 계약체결 장소에 나오지 않았으며, 2016년 5월 5일 이후 여러 차례 전화상으로 계약 이행할 것을 요구하였으나 귀하는 아무런 연락이 없이 계약금 나머지 지급을 지체하고 있으므로 2016년 5월 20일까지 계약금의 나머지를 지급하여 주실 것을 요청하며, 만약 위 기일까지 계약금의 나머지를 지급하지 않을 경우 본 계약을 성실히 이행할 의사가 없다고 간주하여 본

영업양도 계약서

영업양도계약서 양 도 인 : 김기윤 주민등록번호 : 810000-0000000 주 소 : 서울시 강남구 양재동 00 양 수 인 : 강미진 주민등록번호 : 830000-0000000 주 소 : 서울시 광진구 화양동 000-00 위 양도인 김기윤을 ‘갑’으로 하고, 양수인 강미진을 ‘을’로 하여 ‘갑’과 ‘을’ 사이에 ‘갑’은 신명희 소유의 서울시 송파구 송파동 00번지 위 지상 건립 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 상가 중 1층 101호를 임차하여 00이란 상호로 허가 및 사업자등록을 마치고 ‘갑’ 소유의 기기, 집기, 비품을 비치 분식집을 경영 중인 바, 아래의 조건으로 ‘을’에게 임차권, 영업권, 기기, 집기, 비품 일체를 포괄 양도하고 ‘을’은 승계 후 경영목적으로 이를 양수한다. 1. 계약금액 - 총양도금액 : 일금일억원정(\100,000,000) - 계약금 : 일금일천만원정(\10,000,000) - 잔금 : 일금구천만원정(\90,000,000) 양수인은 계약당일 2016년 5

(황규현) 환산보증금 이란?

질문 17 환산보증금 이란? 주택은 주택임대차보호법으로 보증금과 월세에 관계없이 적용하지만 상가는 환산보증금에 따라 상가건물 임대차보호법이 다르게 적용된다. 상가 임대차의 전세, 월세, 깔세 등의 유형에 관계없이 환산보증금이 대통령령으로 정하는 보증금액(서울의 경우 4억 원) 이하면 상가건물 임대차보호법의 적용을 받고, 환산보증금이 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하면 대항력, 임차인의 계약갱신요구권, 권리금 회수기회 보호 등 제한적으로 상임법이 적용된다. 환산보증금이 4억 원을 초과한 상가 대부분은 보증금이 5000만 원을 넘지 않고 월세가 비싼 경우가 많아서 월세의 과소가 상임법의 적용 기준이 되고 있다. 상가건물 임대차보호법의 적용대상 보증금액 (보증금 + 월세X100) 구 분 보증금액(2014년 1월 1일부터) 서울특별시 4억원 이하 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역 3억원 이하 광역시(인천,군 제외) 및 안산, 용인, 김포, 광주시 2억4천만원 이하 그 밖의 지역 1억

(황규현) 임대인이 바뀔 때 임차인은 계약해지 할 수 있나?

질문 19 임대인이 바뀔 때 임차인은 계약해지 할 수 있나? 월세도 잘 나오고 수익률도 좋은 투자용 상가를 매수했는데 임차인이 나간다고 하면 당황스러울 수 밖에 없을 것이다. 상가의 매매금액은 보증금과 월세가 좌지우지하는 경우가 많아서 새로운 임차인을 구하기가 어렵다면 월세를 내릴 수밖에 없고 그렇게 되면 상가의 값어치가 떨어질 수밖에 없다. 때로는 매도인이 현재의 임차인이 어떤 사정으로 곧 나갈 거라는 것을 알면서 상가를 팔기도 하는 경우가 있는데, 만약 매수인이 직접 상가를 사용하지 않고 임대수익만을 바란다면 새로운 임차인을 들여야 하는 부담을 안게 된다. 우리 민법은 임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 전대하지 못한다. 그와 반대로 임차인은 임대인이 바뀌는 것을 방해하지는 못하지만, 임차인도 모르게 임대인이 바뀔 때 임차인은 새로운 임대인을 계약당사자로 맞이할지에 대한 선택권이 있다. 임차인이 원하지 않으면 임대차계약기간이 남아 있어도 임대차의 승계를 임차인에게 강

임대인 변경 통지서

임대인 변경 통지서 통지인 (구임대인) 심 효 섭 서울시 성북구 돈암동 00 (신임대인) 최 윤 정 서울시 서대문구 북가좌동 00 피통지인 (임차인) 강 현 서울시 관악구 신림동 00 귀하의 안녕과 번영을 기원합니다. 본인(구임대인)이 귀하에게 임대하였던 아래의 상가를 금번 본인의 사정에 의하여 위 최윤정(신임대인)에게 매도하여 그 소유권을 2016년 5월 1일부터 최윤정(신임대인)이 취득하게 되었습니다. 그러므로 임대인의 지위도 최윤정(신임대인)이 승계하게 됨을 알려드립니다. 또한, 2016년 4월분 임대료는 본인(구임대인)에게 입금하여 주시고 2016년 5월분 임대료부터는 신임대인에게 지급하여 주시기 바랍니다. - 아 래 – 부동산의 표시 : 서울시 마포구 공덕동 00번지 1층 101호 50 2016년 3월 25일 통지인 (구임대인) : 심 효 섭 (인) (신임대인) : 최 윤 정 (인) 임차인 강 현 귀하

(황규현) 등기부와 건축물대장이 다를 때

질문 21 등기부와 건축물대장이 다를 때? 등기부는 부동산에 관한 권리를 적어 놓는 장부를 말하며, 해당 부동산의 지번, 지목, 구조, 면적 등 표시사항과 소유권, 지상권, 저당권 등의 권리관계를 나타내며 법원에서 관리한다. 건축물대장도 지번, 용도, 구조, 면적 등의 사실관계와 소유자에 관한 사항 등을 표시하는 등 일부는 등기부와 같은 내용을 담고 있으며 행정자치부에서 관리 한다. 등기부와 건축물대장을 법원과 행정자치부에서 각각 관리하므로 내용 일부가 변동될 때 시간차가 날 수밖에 없다. 만약 건물을 매매하면 잔금을 치른 후 소유권 이전에 관한 등기를 등기소에 접수하고 3~4일이 지나면 등기사항전부증명서에 소유권 이전된 것을 확인할 수 있다. 그리고 등기소에서는 전산으로 각 구청에 2~3일 이내에 통지하게 되고 이 소유권이전등기 사항을 대장에 기재하게 되므로 일시적으로 소유권자가 등기부와 건축물대장에서 다를 수 있다. 또한, 사실관계가 변동이 있을 때 예를 들어 건물을 증축하게 되

(황규현) 주택 개조 식당의 상임법 적용 여부?

질문 23 주택을 개조한 식당의 상가임대차보호법 적용? 주택을 개조해서 식당으로 운영할 때 상가건물임대차보호법을 적용 받는다면 임차인은 5년간 계약갱신요구권이 있고 환산보증금이 대통령령으로 정하는 보증금액(서울 4억 원)이하라면 임대인은 1년이 지날 때마다 보증금 또는 월세를 증액 청구할 수는 있으나 9%를 초과해서는 안 된다. 물론 반대로 임차인은 감액을 청구할 수 있고 증액은 당사자가 협의를 해야 할 것이다. 상임법의 적용이 되는 상가는 사업자등록의 대상이 되는 건물로서 주택이어도 사업자등록을 신청해서 영업행위를 한다면 상임법 적용이 된다. 또한 상임법의 적용대상은 영업행위가 이루어지는 영업용 건물이어야 하며 영업용 건물인지의 여부를 판단하는 기준시점은 임대차계약 체결 시여서 주택을 임대차 한 후 임대인의 승낙 없이 임의로 영업용으로 개조하여 사용한 경우에는 상임법의 적용을 받지 못할 수 있다. 그래서 주택을 개조한 식당이 전에도 식당이었다면 상임법의 적용을 받을 것이며, 임대차

(황규현) 묵시적 갱신일 때 중개수수료는 누가 지급?

질문 25 묵시적 갱신일 때 중개수수료는 누가 지급? 임차인이 해지할 때는 임차인이 중개수수료 부담하는 것이 관행 상가 또는 주택에서 임대차계약 기간이 남아 있는 상태에서 임차인이 나갈 때는 임대인과 협의해서 새로운 임차인을 구한 후 임대차보증금을 돌려받고 나가는 것이 일반적이며, 그때 임대인이 새로운 임차인과 임대차 계약할 때의 중개수수료를 나가는 임차인이 지급하기도 한다. 물론 경우에 따라서 당사자의 약정으로 임대인 부담할 때도 있다. 새로운 임대차계약의 당사자가 아닌 나가는 임차인이 임대수수료를 부담하는 것은 임대차계약기간 도중에 임대인은 나가려는 임차인의 계약해지 요구에 응해줄 의무가 있는 것은 아니어서 임차인의 중도해지에 따른 임대인의 손해를 임차인이 부담하는 성격으로 보아야 할 것이다. 묵시적 갱신일 때 임차인이 해지하면 임대인이 중개수수료 부담 하지만 임대차계약기간이 만료한 후 묵시적 갱신 도중에 임차인의 요구로 계약해지를 할 때 새로운 임대차에 따른 중개수수료를 임대인

(황규현) 계약금을 포기했는데 중개수수료도 내야 하나?

질문 27 계약금을 포기했는데 중개수수료도 내야 하나? 개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 일정의 중개보수비를 받을 수 있으며, 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효∙취소 또는 해제된 경우는 중개보수비를 받지 못한다. 임차인이 임대차계약을 한 후 변심하여 해약하고자 한다면 계약금을 포기하면 되지만 그것으로 끝나는 것이 아니고 중개수수료의 부담이 남아 있다. 임차인은 적지 않은 계약금을 포기하는 것도 아까운데 중개업자는 틀림없이 중개수수료를 청구해 올 것이며, 임차인의 해약은 개업공인중개사의 고의 등이 아니므로 임차인은 중개수수료를 부담해야 한다. 우리 법에서는 중개수수료에 대한 상한요율을 정하고 있고, 이 경우 중개업자는 상한요율을 청구하는 경우가 많으나 중개수수료의 상한요율은 중개가 완성되고 잔금을 치르고 임차인이 원했던 권리를 온전히 넘겨받았을 때일 것이다. 중개업자로서는 억울할 수도 있겠지만 계약금을 포기한 임차인이 중개수수료를

(황규현) 임대인의 권리금 손해배상 책임 사유

질문 29 임대인의 권리금 손해배상 책임 사유 임대인은 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 받는 것을 방해해서는 안 되며, 임대인이 임차인의 권리금 수수를 방해함으로써 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 임대인이 그 손해를 배상할 책임이 있다. 가장 빈번하게 발생하는 임대인의 손해배상 책임사유는 그 상가를 직접 사용하겠다는 것과 신규임차인에게 현저히 고액의 보증금과 월세를 요구하는 것 등이다. “현저히 고액의 차임과 보증금을 요구” 임대인이 신규임차인과 계약 체결을 거절할 목적으로 신규임차인이 수용할 수 없을 정도의 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하게 되면 임차인은 권리금 회수를 못 하게 되고 이 때 임대인은 손해배상 책임이 있게 된다. 현저히 고액의 차임과 보증금의 기준은 전임차인이 지급하였던 차임과 보증금이라기보다는 주변 상가건물의 차임 및 보증금과 상가건물에 관한 조세, 공과금 등이다. 그래서 법적 다툼이 되면 임차인은 임대인이 제시했던 차임과 보증금이

(황규현) 서울시 상가건물임대차보호법강연 (해방촌)

2016년 6월 8일 용산2가동 주민센터에서 강사 : 황규현

(황규현) 우리나라 전월세 문제점과 대안

우리나라 전월세 문제점과 대안에 관한 황규현소장이 기고문을 실었습니다.~~ 참여연대에 관심과 후원부탁드립니다~~^^

(황규현) 권리금을 보호받을 수 없는 임차인 과실

질문 31 권리금을 보호받을 수 없는 임차인 과실 임대인은 임차인이 3기 이상 차임액을 연체하는 등의 과실이 있을 경우 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는데, 이렇게 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 사유가 있을 때는 임대인이 임차인의 권리금 회수 기회도 방해해도 불법이 아니다. <임대인이 임차인의 갱신 요구를 거절할 수 있는 경우> ① 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 ② 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 ③ 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 ④ 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우 ⑤ 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 ⑥ 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 ⑦ 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있

(황규현) 건물주의 단전 단수

질문 33 건물주의 단전 단수 건물주는 단전∙단수 등을 관리규약에 규정하거나 임대차계약서에 약정했더라도 일정한 요건을 갖추어야 가능하며 이를 위반하면 업무방해 등 형사처벌이나 손해배상 책임을 질 수 있다. 건물주가 정당하게 단전∙단수하기 위해서는 그와 같은 조치를 하게 된 동기와 목적, 수단과 방법, 조치에 이르게 된 경위, 그로 인하여 입주자가 입게 된 피해의 정도 등 여러 가지 사정을 종합하여 사회 통념상 허용될 만한 정도의 상당성이 있어야 한다. (대법원 2006. 6. 29. 선고2004다3598 판결) 따라서 체납된 월세 및 관리비의 규모, 남아 있는 임대차계약 기간, 단전∙단수 등의 조치로 인한 입주자의 피해 정도, 체납관리비 징수를 위한 관리주체의 노력 정도, 체납 관리비 납부를 위한 기회의 제공 여부, 계고나 입주자대표회의 의결 등 단전∙단수 등의 조치로 나아간 절차의 적정성 등으로 종합적으로 고려하여 판단해야 한다. 임차인이 차임을 연체하고 임대인이 계약서상 규정에

(황규현) 원상회복의 범위와 원상회복 지체로 손해 범위는

질문 35 원상회복의 범위와 원상회복 지체로 손해 범위는? 임차인은 임대차기간이 끝날 때 임대차 목적물을 원상회복하여 반환할 의무가 있으며 별도의 약정이 없는 한 임차인이 최초 임대차계약 시 임차 받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것이며 그 이전 임차인이 시설한 것까지 원상회복할 의무는 없다. 부동산의 임대차기간이 장기간에 걸쳐 이루어진 경우 임대차 이전의 원래 상태가 어떠했는지에 대해 입증자료가 없어 어느 정도로 시설을 철거하고 사후정리를 해야 원상복구가 되는지 심각하게 다투어지는 사례가 많다. 일반적으로 임차인은 시설물을 철거하고 나름대로 기준을 정해 공사를 한 후 원상복구를 했다고 주장하는 반면 임대인은 사소한 손상 부분까지 완벽한 보수를 바란다. 결국, 다툼이 생기게 되면 법원의 판단에 따를 수밖에 없으나, 당사자는 이런 분쟁을 예방하려면 임대차계약 이전에 미리 원상태에 관한 사진이나 비디오 촬영을 해둘 필요가 있다. 임차인이 원상회복을 지체하게 되면 임대인이 스스로 원상회복

(황규현) 임대인의 집수리 의무 범위

질문 37 임대인의 집수리 의무 범위? 임대인은 임대물을 임대차계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하는 것이므로, 임대목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담한다. 임대인과 임차인이 수선의무 책임을 특약으로 정하고 있지 않는 한 임대인이 수선의무를 면하거나 임차인이 그 수선의무를 부담하게 되는 것은 보일러 수리와 같은 ‘통상 생길 수 있는 파손’의 수선에 한하고, ‘대파손의 수리, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 보일러 교체와 같은 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선’은 임대인이 부담해야 한다. (대법원1994. 12.

(황규현) 대리인과 부동산계약

질문 39 대리인과 부동산계약? 상가 또는 주택을 임대차 또는 매매 계약할 때 소유권자가 외국에 있거나 부득이한 사정으로 계약 체결장소에 나오지 못하고 대리인과 계약을 하는 경우가 있다. 만약 나중에 소유권자 본인이 대리권 수여를 부정하거나 대리권을 주장했던 사람이 무권대리자라면 임차인은 보증금, 시설비용 등에서 큰 손해를 볼 수도 있고 매수인은 계약금 등을 날릴 수도 있다. 물론 중개업자의 과실을 따져 중개업자로부터 일부 손해배상을 받을 수는 있는 경우도 있다. 적법한 대리인 확인 흔히 대리의 권한을 증명하는 것이 위임장과 인감증명서이다. 하지만 본인과 대리인이 친족관계, 특히 부부관계인 경우에는 위와 같은 서류의 입수가 용이하다는 것을 이유로 원칙적으로 정당한 이유를 인정하지 않는다. 그러므로 유선상으로 본인의 임대의사를 확인하여 적법한 대리인임을 검증하고 계약금에서 잔금까지 임대인의 통장으로 계좌이체 하는 것이 안전하다. 실무에서는 임대인과 통화할 때 본인여부를 확인하기 위해

상가건물 임대차 표준계약서

법무부에서 만들어 배포한 상가건물 임대차 표준 계약서

권리금 계약서

권리금 계약서.

상가건물 임대차보호법 Q&A 40선

법무부에서~~

황규현의 tbs교통방송 상가 상담

격주 수요일 오전 11시 30분~ tbs교통방송 95.1MHz 황원찬아나운서의 "서울속으로"에서 황규현 위원과 상가임대차 상담을 생방송으로 진행합니다. 2017년 3월 22일 첫방송~~

주택임대차계약서(법무부)

첨부파일 첨부2) 주택임대차계약서.hwp 파일 다운로드 주택임대차계약서 보증금 있는 월세 전세 월세 임대인(이름 또는 법인명 기재)과 임차인(이름 또는 법인명 기재)은 아래와 같이 임대차 계약을 체결한다 소 재 지 (도로명주소) 토 지 지목 면적 건 물 구조‧용도 면적 임차할부분 상세주소가 있는 경우 동‧층‧호 정확히 기재 면적 미납 국세 선순위 확정일자 현황 확정일자 부여란 없음 (임대인 서명 또는 날인 ) 있음(중개대상물 확인‧설명서 제2쪽 Ⅱ. 개업공인중개사 세부 확인사항 ‘⑨ 실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리사항’에 기재) 해당 없음 (임대인 서명 또는 날인 ) 해당 있음(중개대상물 확인‧설명서 제2쪽 Ⅱ. 개업공인중개사 세부 확인사항 ‘⑨ 실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리사항’에 기재) 유의사항:미납국세 및 선순위 확정일자 현황과 관련하여 개업공인중개사는 임대인에게 자료제출을 요구할 수 있으나, 세무서와 확정일자부여기관에 이를 직접 확

(황규현) 내용증명 - 월차임 증액 요청

〈내용증명 - 월차임 증액〉 통 지 서 수 신 인 : 오대열 서울시 송파구가락동 000-00 발 신 인 : 신하철 인천시부평구 부평동 00-000 제목 : 월차임 증액 1. 임대차 계약 내용 임대차목적물 : 서울시 영등포구 양평동 00 신신빌딩 101호 임대차기간 : 2013년 5월 1일 ~ 2018년 5월 1일 임대차보증금 : 삼천만원정(\30,000,000원) 월차임 : 이백만원정(\2,000,000원) 2. 귀하와 발신인이 2013년 4월 1일 임대차 계약한 위의 임대차 계약이 2개월 후 2015년 5월 1일에는 2년이 됩니다. 그 사이 조세, 공과금 등이 인상하였고 경제 사정의 변동으로 인하여 현재의 보증금과 차임이 상당하지 않게 되어 임대료 인상이 불가피하게 되었습니다. 3. 주변 상가건물의 보증금 및 차임 등을 고려하여 2015년 5월 1일부터 월차임을 금이백일십만원(\2,100,000원)으로 증액 요청하오니 양해하여 주시기 바라며 인상된 월차임은 종전과 같은 방법으로 지

서울시 상가임대차분쟁조정 신청

황규현의 상가임대차 분쟁솔루션

http://biz.chosun.com/site/data/html_dir/2017/06/23/2017062301039.html '상가임대차 분쟁 솔루션' 출간 상가를 둘러싼 임대인과 임차인의 분쟁이 끊이지 않고 있는 가운데, 상가 분쟁으로 고통 받는 임대인을 위한 책 ‘상가임대차 분쟁 솔루션’(사진)이.. biz.chosun.com

(황규현) 내용증명 - 신규임대차계약 체결 협조 요청(권리금 회수)

신규임대차계약 체결 협조 요청 내 용 증 명 수신(임대인) : 오현경 서울시 동작구 상도1동 000-00 발신(임차인) : 김세원 서울시 관악구 봉천동 000-00 제목 : 신규 임대차계약 체결 협조 요청 1. 임대차계약 내용 - 임대차목적물 : 서울시 동작구 노량진동 상가 101호 - 임대차보증금 : 금오천만원정(\50,000,000원) - 월차임 : 금일백오십만원정(\1,500,000원) - 최초 임대차기간 : 2011년 7월 15일 ~ 2013년 7월 15일 - 현재 임대차기간 : 묵시적 갱신 중 2. 발신인(임차인)과 수신인(임대인)은 위 내용으로 임대차계약 존속 중이며, 발신인은 2017년 1월 23일(월) 19시경 전화상으로 수신인에게 발신인의 임차권 양도 및 계약해지의 내용을 통보하고, 수신인이 새로운 임차인과 계약 체결할 것을 요청한 바 있습니다. 이에 수신인은 전화상으로 신규 임대차계약을 체결하겠다고 했다가, 다음날 1월 24일(화) 신규 임대차계약 체결을 정당한 사

(황규현) 내용증명 - 임대차계약 만료에 따른 임차물 명도 요구

임대차계약 만료에 따른 임차물 명도 요구 통 보 서 수신자(임차인) 성 명 : 임지홍 주 소 : 서울시 송파구 오금동 000-00 발신자(임대인) 성 명 : 이은화 주 소 : 서울시 강남구 일원동 000-00 제목 : 임대차계약 만료에 따른 임대차부동산 명도청구 --------------------------------------------------- 1. 임차인은 서울 송파구 오금동 000-00 소재 건물 지하층을 보증금 2천만원정, 월차임 150만원정(부가세 별도)으로 2016년 3월 18일부터 2017년 3월 18일까지 임대차계약 중입니다. 2. 임대인은 2017년 3월 19일부터 본 소재지를 폐사의 사무실로 사용 예정으로 귀하에게 통보한 바 있습니다. 3. 임차인은 위 부동산을 2017년 3월 18일까지 원상으로 회복하여 임대인에게 반환하시기 바랍니다. 4. 임대인은 임대차계약 만료일에 임대차보증금을 임차인에게 반환하도록 하겠습니다. 안녕히 계십시오. 2017년 1월

(황규현) 내용증명 - 신규임대차 체결 요청 (권리금 회수 관련)

신규임대차계약 체결 요청 요 청 서 수신인(임대인) 성 명 : 문희정 주 소 : 서울시 송파구 오금동 000-00 발신인(임차인) 성 명 : 김지영 주 소 : 서울시 강남구 일원동 000-00 임대차목적물 : 서울시 송파구 오금동 000-00 지하층 제목 : 신규 임대차계약 체결 요청 --------------------------------------------------- 1. 귀 댁의 건승을 기원합니다. 2. 본인은 위 부동산 소재지에서 6년간 스크린 골프 영업을 하면서 시설투자를 꾸준히 해서 그 가치가 상당하며, 많은 단골도 확보를 했습니다. 이런 점포를 폐업한다면 본인에게는 말로 형용할 수 없는 가혹한 처사이며, 사회적으로도 손실일 수밖에 없습니다. 3. 귀하가 본인과는 재계약 거절 의사를 확실히 밝혔기 때문에 본인은 신규임차인을 물색했습니다. 4. 그리고 본인은 스크린 골프 샵을 양수받을 신규임차인을 구했고, 2017년 2월 6일 본인과 신규임차인은 해당 점포를 양

(황규현) 내용증명 - 신규임대차계약 체결 요청

신규임대차계약 체결 요청 내 용 증 명 수신인(임대인) : 이 철 호 (010-1111-1111) 수원시 영통구 영통동 000-00 발신인(임차인) : 곽 종 빈 (010-2222-2222) 주 소 : 수원시 인계동 000-00 임대차 부동산 : 경기도 수원시 영통구 영통동 000-00 제목 : 신규 임대차계약 체결 요청 1. 귀댁의 무궁한 발전을 기원합니다. 2. 본인(임차인)은 상기 임대차목적물을 귀하(임대인)로부터 임차하여 영업 중이며, 임대차계약 만료일은 2017년 3월 15일입니다. 3. 본인은 해당 점포를 인수할 신규임차인을 구해서 2017년 2월 6일 귀하에게 신규임대차계약 체결을 요청했으나, 귀하는 “임대인은 이 점포에서 권리금 거래를 허용할 수 없다”라는 취지로 신규임대차계약 체결을 거절한 바 있습니다. 그 후 본인은 수차례 귀하에게 신규임대차계약 체결을 협의하고자 전화 시도했으나 연결되지 않고 있어 매우 안타깝습니다. 4. 본인은 귀하에게 다시 한 번 서면으로 신규

(황규현) 내용증명 - 집수리 요청(누수 관련)

집수리 요청 내 용 증 명 수 신 인 : 김 광 원 서울 서대문구 홍제동 000-00 발 신 인 : 김 민 옥 서울 서대문구 홍제동 000 제 목 : 임대점포 누수 관련 답변 (2016. 7. 8. 자 위 수신인 발송 내용증명에 대한 회신) 1. 귀하의 가정에 행복과 무궁한 발전을 기원합니다. 2. 발신인은 귀하(수신인)가 2016. 7. 8. 내용증명으로 발신한 ‘임대점포 누수 관련 답변’에 대하여 아래와 같이 회신합니다. - 아 래 - 1. 발신인(즉 임차인)은 귀하(즉 수신인 및 임대인)에게 2016. 7. 6. ‘임대점포 누수 관련 문제건’의 제목으로 점포의 누수 사실, 귀하가 본인에게 임대차하기 전부터 누수 사실을 알고 있었던 사실, 점포 영업을 위하여 조속히 누수를 수리하여 줄 것 등을 요청하는 내용증명을 발송하였습니다. 2. 이에 대하여 귀하는 2016. 7. 8.자 내용증명 답변을 통해 누수를 수리하겠으나, 영업손실은 인정할 수 없다는 내용의 통지를 해 왔습니다. 3.

(황규현) 내용증명 - 집수리 요청

집수리 요청 내 용 증 명 수 신 인 : 김 광 원 서울 서대문구 홍제동 000-00 발 신 인 : 김 민 옥 서울 서대문구 홍제동 000 제 목 : 임대점포 누수 관련 답변 (2016. 7. 8. 자 위 수신인 발송 내용증명에 대한 회신) 1. 귀하의 가정에 행복과 무궁한 발전을 기원합니다. 2. 발신인은 귀하(수신인)가 2016. 7. 8. 내용증명으로 발신한 ‘임대점포 누수 관련 답변’에 대하여 아래와 같이 회신합니다. - 아 래 - 1. 발신인(즉 임차인)은 귀하(즉 수신인 및 임대인)에게 2016. 7. 6. ‘임대점포 누수 관련 문제건’의 제목으로 점포의 누수 사실, 귀하가 본인에게 임대차하기 전부터 누수 사실을 알고 있었던 사실, 점포 영업을 위하여 조속히 누수를 수리하여 줄 것 등을 요청하는 내용증명을 발송하였습니다. 2. 이에 대하여 귀하는 2016. 7. 8.자 내용증명 답변을 통해 누수를 수리하겠으나, 영업손실은 인정할 수 없다는 내용의 통지를 해 왔습니다. 3.

(황규현) 상가건물임대차보호법의 적용을 받는 상가건물이란?

1. 상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 상가건물이란? 사업자등록 대상 건물 + 영업용 사용 「상가건물 임대차보호법」은 상가건물 임대차 관하여 「민법」에 대한 특례를 규정하여 임차인의 권리를 보호하기 위해 제정되었다. 이 법에서의 상가건물이란 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다고 하고 있으며, 건물이 사업자등록의 대상이 된다는 것은 동 건물을 사업장의 소재지로 하여 부가가치세법 제5조(등록), 소득세법 제168조(사업자등록 및 고유번호 부여) 또는 법인세법 제111조(사업자등록)의 규정에 의한 사업자등록을 의미한다. 상가건물 임대차는 임대차 목적물인 건물을 영리를 목적으로 하는 영업용으로 사용하는 임대차를 말하며, 상가건물에 해당하는지는 공부상 표시가 아닌 건물의 현황·용도 등에 비추어 영업용으로 사용하느냐에 따라 실질적으로 판단하여야 한다. 비영리법인, 비영리사업은 제외 「상가건물 임대차보호법」의 상가건물은 사업자등록의 대상인지 아닌지를 기준으로 판단하는 것이므로 사업자등록을

(황규현) 환산보증금이란?

2. 환산보증금 이란? 환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100) 환산보증금은 월세에 100을 곱한 후 보증금을 합하면 되는데, 만약 보증금 5천만원에 월세 100만원일 때 환산보증금은 [5천만원 + 100만원 X 100〕= 1억5천만원이고, 보증금 5천만원에 월세 400만원일 때 환산보증금은〔5000만원 + 400만원 X 100〕= 4억5천만원이 된다. 환산보증금 과다에 따라 상가임대차법 적용이 달라진다. 주택은 주택임대차보호법이 보증금과 월세의 과다와 무관하게 적용된다. 하지만 상가는 일정금액(서울 4억) 이하일 때 상가임대차법의 적용을 받고, 일정금액을 초과하면 상가임대차법의 일부만 적용을 받는다. 환산보증금이 4억원을 초과한 상가 대부분은 보증금이 5천만원을 넘지 않고 월세가 비싼 경우가 많아서 월세의 과소가 상임법의 적용 기준이 되는 셈이다. 〈상가건물임대차보호법의 적용대상 보증금액〉 구 분 보증금액 (2014년 1월부터) 서울특별시 4억원 이하 수도권정비계획법에 따른 과

(황규현) 환산보증금과 상가임대차법 적용

3. 환산보증금과 상가임대차법 적용 상가는 환산보증금에 따라 상가임대차법이 다르게 적용된다. 상가임대차는 전세, 월세, 깔세 등 유형과 관계없이 환산보증금이 대통령령으로 정하는 보증금액(서울 4억) 이하일 때 상가임대차법의 적용을 받게 되는데, 환산보증금이 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과할 때는 대항력, 임차인의 계약갱신요구권, 권리금 회수기회 보호 등 제한적으로 상임법이 적용된다. 〈상가건물 임대차보호법 적용(서울 기준)〉 구 분 환산보증금 (보증금+월세X100) 4억 초과 4억 이하 대항력 O O 우선변제권 X O 임차권등기명령 X O 임대차기간(최소 1년) X O 계약갱신요구권 5년 O O 묵시적 갱신 X (민법 적용) O 증액청구 한도 제한 없음 상한 9% 권리금회수기회보호 O O 권리금 적용제외 O O 3기차임 연체 시 계약해지 O O 환산보증금이 일정금액 초과 ⇒ 임대인의 증액청구 제한이 없음 환산보증금이 일정금액(서울 4억) 이하 일 때 임대인의 증액 청구는 임대차계

(황규현) 환산보증금에 부가가치세 포함 여부

4. 환산보증금에 부가가치세 포함 여부 환산보증금이란 차임에 100을 곱한 금액에 보증금을 더한 금액을 말하며, 차임이란 상가를 빌려 쓴 대가로 준 돈이다. 그리고 부가가치세는 임대인이 징수, 납부한 후 최종적으로는 임차인이 다시 환급을 받게 된다. 환산보증금 계산 방법에 따라 달라지는 임차인 권리 환산보증금에 부가가치세를 포함하게 되면 환산보증금이 커지게 되고 상가임대차법을 받을 수 있는 임차인의 범위가 축소되게 된다. 예를 들어 서울에서 보증금 1억원, 월세 300만원인 임차인은 부가세 포함 여부에 따라 상가임대차법 보호 여부가 달라져 임차인의 권리에 큰 영향을 미치게 된다. 법 시행 초기 법무부는 부가가치세를 포함하여 환산보증금을 계산해야 한다는 유권해석을 한 적이 있었고, 국세청 실무에서 한때 부가가치세를 포함한 환산보증금이 4억원을 초과하면 확정일자를 받지 못하는 경우도 있어서 논란이 있었다. 부가세는 환산보증금에 미포함 임대차계약 체결할 때 ‘부가세 별도’라고 명기하거나

(황규현) 상가 건물주가 바뀌면 계약서를 새로 써야 할까?

5. 상가 건물주가 바뀌면 계약서를 새로 써야 할까요? 기존 계약서는 새 건물주에게도 유효 상가건물이 매매되거나 상속되어 건물주가 바뀔 때, 사업자등록을 마친 대항력 있는 임차인이라면 상가임대차법에 따라 새 건물주에게 임차권이 승계되므로 계약서를 다시 쓸 필요가 없다. 그러므로 해당 상가에서 사업자등록 및 영업을 하는 임차인은 건물주가 바뀌더라도 임대차 존속기간 동안 장사할 수 있고, 최초 임대차기간을 포함하여 5년 동안 영업할 수 있으며, 계약기간 만료 시에 새 건물주에게 보증금을 반환받을 수 있다. 대항력이란 임차인이 사업자등록을 마치고 상가건물을 인도받은 경우, 그 이후 상가건물의 주인이 바뀌더라도 그에게도 임대차 관계를 주장할 수 있는 권능을 말한다. 사업자등록 신청할 때 도면 첨부 상가건물 일부분을 임차한 경우 그 사업자등록이 제삼자에 대한 관계에서 유효한 임대차의 공시방법이 되기 위해서는, 특별한 사정이 없으면 사업자등록 신청 시 그 임차 부분을 표시한 도면을 첨부해야

(황규현) 가계약금 돌려받을 수 있을까?

1. 가계약금의 반환? 중요 부분이 확정된 가계약은 조건부 계약 실거래에서 본계약 체결에 이르기 전에 당사자들의 다양한 이해관계를 반영한 합의들이 흔히 ‘가계약’으로 이루어지는 경우가 많다. 가계약이란 부동산 거래나 임대차계약 시에 정식으로 계약을 맺기 전에 임시로 맺는 계약이다. 양 당사자 서로의 필요에 따라 본계약을 체결하기 전에 행하는 가계약은 법적 성질이 확연히 다른 두 가지로 해석할 수 있다. 본계약 주요 급부의 중요 부분이 확정되어 있지 않은 경우는 준비단계의 계약으로 볼 수 있고, 주요 급부의 중요 부분이 확정된 경우는 조건부 계약으로 볼 수 있다. 가계약금이 계약의 준비단계에서 단순한 보관금일 때는 돌려받을 수 있다 가계약 시 본계약의 목적물, 대금 등 중요내용에 대해 정한 바가 없고 가계약금이 일반적인 계약금(매매대금의 10% 정도)에 비하여서도 미미한 금액에 불과하다면 계약의 준비단계로서 단순한 보관금에 그쳐 그 자체가 효력이 없을 수도 있다. 또한 당사자 간 특약

(황규현) 계약금 일부만 지급했을 때 해약금은?

2. 계약금 일부만 지급했을 때 해약금은? 부동산을 팔거나 임대할 때 계약금을 한꺼번에 지급하는 경우도 있지만, 계약금의 일부만 지급하고 계약금 중 나머지는 기일을 정하여 송금하는 경우도 많다. 계약을 체결 후 계약금의 일부만 받고 난 후 여러 사정으로 인하여 계약을 해제하고자 할 때 일부 받은 금액에 대해서만 책임지면 되는 것으로 알고 있기도 하다. 일부만 지급했어도 해약금은 계약금 전부 하지만 계약 시 별다른 특약이나 계약 당사자 간에 합의가 없다면, 매수인 또는 임차인으로서는 지급한 계약금 일부만 포기하고 계약을 해지할 수는 없고 계약금 전부를 지급한 후 계약을 해지할 수 있다. 또한, 매도인 또는 임대인이 계약금 중 일부만 받은 상태에서 계약을 해지하고자 한다면 지급 받은 계약금 일부만을 돌려주고 계약을 해지할 수는 없고 계약금 전부를 해약금으로 지급해야 계약을 해지할 수 있다. 만약 매수인이 실제로 지급한 돈만 포기하고 계약을 해지할 수 있다면 지급한 돈이 소액일 때 사실상

(황규현) 연락 두절한 임차인의 계약금을 몰수할 수 있을까?

3. 연락 두절 임차인의 계약금 몰수 가능할까? 임대차 계약 임차인 연락 두절 계약해제 계약금 몰수 오피스텔, 원룸 등 소규모 주택에서 임차인이 계약금 중 소액만을 지급한 후 임차인이 약속한 날짜에 계약금을 지급하지도 않고 연락도 안 될 때가 있다. 그렇게 되면 임대인은 새로운 임차인을 구하게 되고 최초 임차인에게서 받았던 계약금 일부는 돌려주지 않게 된다. 또한, 지급했던 계약금 일부를 돌려받지 못한 최초 임차인도 본인이 계약을 이행하지 못한 탓으로 포기하곤 한다. 계약을 적법하게 해제해야 계약금 몰수 가능 하지만 임차인이 계약을 이행하지 못했다고 해서 임대인이 계약을 임의로 해제하고 받았던 계약금 중 일부를 함부로 가질 수는 없다. 별도의 특약이 없이 임차인에게 받았던 계약금을 몰수하기 위해서는 먼저 임대인이 적법하게 계약을 해제해야 한다. 그러기 위해서는 임차인에게 상당한 기간을 정하여 그 이행할 것을 독촉하고 그 기간 내에 임차인이 이행하지 않았을 때 그때야 비로소 계약을 해

(황규현) 임차권 양도

임차권 양도 계약 도중 계약 해지는 임대인의 동의가 있어야 임대차계약을 체결하고 장사를 하던 임차인이 계약 도중에 사정이 생겨 영업을 못 하게 되면 다른 임차인을 구해야 한다. 그러나 임차인이 어렵게 신규임차인을 구해 왔어도 임대인이 협조해 주지 않는다면 그 가게를 넘길 수 없게 되어 임차인의 계획은 차질이 발생하고 손해가 따를 수밖에 없다. 하지만 임대차계약이 만료되기 이전에 임차인이 계약을 해지하려면 임대인의 동의가 없어서는 안 된다. 그래서 임차인이 계약기간 중간에 임차인의 사정으로 계약을 해지 요구할 때, 임대인이 계약을 해지해 주지 않으면 계약기간 끝날 때까지 월세와 관리비를 꼬박꼬박 부담해야 한다. 임대인으로서도 임대차계약이 끝나기 전에 해지할 경우 비슷한 조건의 신규임차인을 구하기 어려우리라 판단되면 쉽게 계약을 해지해 주지 않을 것이다. 그래서 실무에서는 임대차계약 기간이 많이 남아있는 임차인이 계약을 도중에 해지하려고 하면 임대인이 다음 임차인을 구할 때까지의 비용으

(황규현) 차임연체로 계약해지 통보 후 버티는 임차인

차임연체로 계약해지 통보 후 버티는 임차인 주택은 월세 2개월분, 상가는 3개월분 연체하면 계약 해지 주택은 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달할 때는 임대인은 계약을 해지할 수 있고, 상가는 차임연체액이 3기일 때 임대인은 계약을 해지할 수 있다. (민법 제640조 차임연체와 해지, 상임법 제10조의 8 차임연체와 해지) 3개월분 연체 시 즉시 통고해야 계약해지 상가에서 임차인이 월세의 3개월분 이상을 연체하고 있을 때 임대인이 계약해지 통고를 하면 해지의 효력이 발생하고, 임차인이 3개월분 이상을 연체했더라도 임대인이 계약해지의 의사를 전달하기 전에 일부라도 갚아 연체금액이 3개월분에 이르지 않을 경우는 임대인이 차임연체를 이유로 계약을 해지할 수 없다. 다만, 임대인은 임대차계약이 만료할 때 임차인의 계약갱신요구를 거부할 수는 있다. 임대인이 확실하게 임대차계약을 해지하려면 상가임차인이 월세 3개월분을 연체하면 그 돈을 일부라도 갚기 전에 신속히 내용증명우편 등 해지통지를

(황규현) '임대인의 임의 강제집행' 특약의 효력

‘임대인의 임의 강제집행 특약’은 무효 - 특약사항 - 3. 임대차 계약의 종료일 또는 계약해지 통보 1주일 이내 임차인이 소유물과 재산을 반출하지 않은 경우 임대인은 임차인의 물건을 임의로 철거, 폐기할 수 있으며, 임차인은 개인적으로나 법적으로 하등의 이의를 제기하지 않는다. 〈강제집행 특약〉 강제집행은 국가만이 가능 강제집행은 당사자 간의 합의가 있어도 일방 당사자가 임의로 할 수 없다. 강제집행은 국가가 독점하고 있는 사법권의 한 작용을 이루고 임대인이나 채권자는 국가에 대해 강제집행권의 발동을 신청할 수 있는 지위에 있을 뿐이므로, 법률이 정한 집행기관에 강제집행을 신청하지 않고 채권자가 임의로 강제집행을 하기로 하는 계약은 사회질서에 반하는 것으로 무효이다. (대법원 2005. 3. 10. 선고 2004도341 판결 참조) 무단으로 강제집행하면 형사 책임 임대인과 임차인이 위와 같은 특약을 했더라도, 임차인이 사용·수익하고 있는 상가 건물의 임대차기간이 종료 후에 임차인이

(황규현) 임차인에게 불리한 특약은 무효?

임차인에게 불리한 특약은 무효 〈임차인에게 불리한 특약〉 6. 특약사항 ※ 대형유통사가 유치될 경우 계약 기간이 만료 전이라도 임대인은 임대차계약 해지할 수 있고 임대인이 임차인에게 해지 통보한 날로부터 3개월이 경과하면 임대차계약 해지의 효력이 발생한다. 임차인 A는 양재동 대형 상가건물에 입점하면서 임대차계약서에 위와 같은 특약을 했다. 계약할 당시 해당 상가의 건물주는 대기업 계열 대형유통사를 입주시키기 위해 협의 중이었고, 대형유통사가 입주하기로 결정되더라도 준비하는 기간이 상당할 수밖에 없으므로 건물주는 언제라도 임차인을 명도할 수 있는 특약을 포함하여 임대차계약을 한 것이다. 상가임대차법에 위반되고 임차인에 불리하면 무효 양당사자가 합의한 약정은 사적자치의 원칙에 따라 원칙적으로 유효하다. 하지만, 그 내용 중 상가건물 임대차보호법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다. 그래서 만약 위의 내용이 상가임대차법의 규정에 위반되고 임차인에게 불리한 것이

(황규현) 계약 후 임대인이 근저당을 말소 안 할 때

계약 후 임대인이 근저당 말소 안 할 때 종로에서 음식점을 하려고 점포를 알아보던 A는 주변 부동산중개업자로부터 목 좋은 자리를 소개받았다. 임차인 A는 보증금을 많이 부담하더라도 매달 지급하는 월세를 최소화하려 했지만, 임대인은 해당 상가에 대출금도 많아서 보증금이 적더라도 월세를 많이 받고자 했다. 결국, 임대인은 임차인 A가 임대인에게 지급한 보증금으로 우선 해당 점포 대출금을 상환하고 근저당설정 채권최고액을 감액하기로 합의하고 임대차계약을 체결했다. 〈채권최고액 감액 특약〉 - 특약사항 - 임대인은 임차인과 계약 체결하고 지급받는 임대차보증금 3억원을 잔금일에 본건 부동산과 관련한 대출금을 상환하고, 등기부등본 상 채권최고액 5억원을 1억4천만원으로 감액하기로 한다. 잔금일에 임차인 A로부터 잔금을 받은 임대인은 공인중개사와 함께 대출금을 상환하러 은행으로 갔다. 그런데 약 2주 지나고 임차인 A가 해당 상가의 등기부를 떼어보니 채권최고액이 5억원 그대로였다. 임대인은 잔금일

서울시 상가임대차 상담 및 분쟁조정 (2017년 상반기)

(황규현) 계약해지 합의 후 임차인이 변심하여 계약 갱신 요구

계약해지 합의 후 임차인이 변심하여 계약 갱신 요구 임대인 A와 임차인 B는 성내동에서 3층 건물 중 1층 점포 일부를 계약 기간 2014년 10월 14일 ∼ 2016년 10월 26, 임대차보증금 5백만원, 월차임 35만원으로 임대차계약을 체결했고, 임차인 B는 신발 가게를 운영했다. 임대인과 임차인들 간 계약 해지 합의 임대인은 건물이 낡고 부분적으로 누수도 있어서 건물 전체 리모델링 공사 할 계획하고 임대차계약 기간 중인 임차인들과 명도를 협의했다. 임대인이 우려했던 것과 달리 임차인 B의 신발가게를 포함한 모든 임차인이 협조를 잘 해주었고, 일정을 조율해 임차인들이 점포를 비우기로 합의했다. 또한, 임차인 B는 8월 16일에 다른 점포를 구하기 위해 임대인 A로부터 100만원을 받았다. 임차인이 변심하여 계약갱신 요구 임차인 B는 받았던 100만원을 9월 20일 임대인에게 다시 송금하면서 계속 영업할 것을 요구했다. 임차인은 신발가게를 운영해도 건물을 리모델링 공사하는데 아무런

(황규현) 임대차기간 중에 계약을 해지할 수 있나요?

임대차기간 중에 계약을 해지할 수 있나요? 임대인은 같은 조건의 임차인을 주선 요구 동물병원을 하려고 점포를 알아보던 A는 2014년 8월 판교에서 상권 좋은 신축 중인 1층 상가를 2015년 4월부터 5년간, 월세 400만원에 임대차계약을 체결했다. 다음 해 건물이 완공되었고 A는 동물병원을 개원하여 영업을 시작했는데 기대했던 만큼 상권이 형성되지 않아 본인 월급은커녕 월세 내기도 어려웠다. 이듬해인 2016년 봄에 A가 사업자를 폐업한다고 임대인에게 말하자, 임대인은 지금과 같은 임대차 조건에 임차인을 들이고 나가라고 했다. 상권에 비해 월세가 너무 비싸 임차인을 구할 수가 없는데 임대인은 같은 조건만 고집했고, A는 매달 월세와 관리비만 물어야 할 형편이었다. 일방적으로 계약해지는 불가능 임대차계약 체결 당시에 ‘임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있으며, 임대인에게 해지를 통고하고 3개월이 지나면 계약은 종료한다’라는 등의 해지할 권리를 명시하거나 임대차계약을 해지할 만큼 임

(황규현) 기간을 정하지 않았을 때 임차인이 계약해지 : 판례사례

기간을 정하지 않았을 때 임차인이 계약 해지 A는 1996년 종로구 창신동에서 영구임대 분양하는 상가 1구좌(6평)를 보증금 8천만원, 월세 50만원에 임대차계약 체결했다. 시행사는 임차인들이 자유롭게 전대·양도할 수 있는 제한 없는 사용권을 주기로 결정한 다음 광고나 상담을 통해 임대조건을 ‘영구임대’라고 홍보하고, 계약체결 때에도 임대기간을 공란으로 두었다. 그런데 인근에 개통될 예정이던 지하철 6호선 동묘앞역 개통이 지연되고 외환위기로 인한 금융대란까지 겹쳐 상가가 활성화되지 못해 월세만 부담하게 된 A는 시행사가 분양계약을 성실히 이행하지 않았다는 이유로 계약 해제를 요구하며 소송을 제기했다. 기간 명기 없이 임대분양 = 기간의 정함이 없는 임대차 ⇒ 임차인은 언제든지 계약 해지 임대기간을 공란으로 두어 임대차만료일에 대하여 따로 정하지 않은 임대차기간의 보장은 임대인에게는 ‘의무’가 되나 임차인들에게는 기간의 정함이 없는 임대차로써 ‘권리’의 성격을 가지므로 임차인들로서는

(황규현) 상가임차인 5년 영업보장이란?

상가임차인 5년 영업 보장이란 상가건물에서 환산보증금 과소와 관계없이 전체 임차기간 5년 동안, 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임대인에게 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 그래서 기존 임대차 약정기간이 1년이든, 2년이든 임차인은 최소 5년 동안은 임대인의 의사와 무관하게 안정적으로 영업할 수 있다. 하지만 다음과 같은 경우 임대인은 임차인의 갱신 요구를 거절할 수 있다. <임대인이 임차인의 갱신 요구를 거절할 수 있는 경우> ① 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 ② 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 ③ 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 ④ 임차인이 임대인의 동의없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우 ⑤ 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 ⑥ 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되

(황규현) 계약기간 1년이 유리할까? 아니면 5년이 유리할까?

계약기간 1년이 유리할까? 아니면 5년이 유리할까? <w:wrap type="square" /> 빈번한상담사례 임차인은 상가를 임대차계약 체결할 때 계약기간을 얼마로 요구할지 고민하게 된다. 2년 이상 장기간으로 계약하면 그동안 임대인으로부터 퇴거에 대한 걱정은 없지만 임대차계약 도중에 해지하고 나가고 싶을 때 어려울 것 같고, 1년으로 단기 임대차계약 하면 1년 후에는 임대인이 어김없이 월세를 올려달라고 할 것 같다. 그렇다고 장기간으로 계약하면 임대인은 월세 증액 요청을 할 수 없는 걸까? 구 분 임대차 계약기간 1년 (1년마다 갱신) 5년 임차인의 최소 영업기간 5년 5년 임차인의 중도해지 1년마다 가능 불가능(임대인과 협의하면 가능) 임차인의 임차권 양도 1년마다 가능 불가능(임대인과 협의하면 가능) 〈계약기간에 따른 임차인의 권리〉 1년 계약해도 5년 영업 보장 상가 또는 사무실을 임대차계약 체결한 후 임차인이 그 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 그 다음날부터 대항력이

(황규현) 묵시적 갱신

묵시적 갱신 (1) 상가임대차법의 묵시적 갱신 상가건물에서 대통령령으로 정하는 보증금액(서울 4억)을 초과하지 않는 상가는 묵시적 갱신이 상임법 적용을 받게 되며, 임대인이 임대차 기간 만료 6개월에서 1개월 전까지 사이에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 월차임 조정 등 조건의 변경에 대해 통지를 하지 않았어야 한다. 갱신된 계약기간은 1년 상가에서 묵시적 갱신이 되면 갱신되는 임대차는 이전 임대차와 동일한 조건으로 보증금과 월세가 같게 되며, 임대차의 존속기간은 이전에 계약 기간과 관계없이 1년이 된다. 즉 기존 임대차계약 기간이 1년일 때도 묵시적 갱신은 1년이 되고, 기존 임대차계약 기간이 2년 또는 3년이더라도 묵시적 갱신은 1년이 된다. 임차인은 계약 도중 해지 가능 묵시적 갱신 도중에 임대인은 계약을 해지할 수 없으나 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있으며, 임차인이 임대인에 대하여 계약해지의 통지를 하고 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 계약해지의 효

(황규현) 묵시적 갱신 성립 후, 임대차 종료 직전 계약 해지 가능할까?

묵시적 갱신 성립 후, 임차 종료 직전 계약 해지 가능할까? 상가는 기존 계약종료일에 해지 가능 상가 임대인이 임대차기간 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 묵시적으로 갱신되어 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 그래서 이때 기존 임대차기간 만료 후 임차인은 추가로 1년의 임대차를 주장할 수 있게 되고, 상가 환산보증금이 대통령령으로 정하는 보증금액(서울 4억) 이하일 때 묵시적으로 갱신된 상황에서 임차인이 해지를 원하면 해지 통고 3개월 후에 계약 해지 효력이 발생한다. 그런데 묵시적 갱신이 성립된 이후라도 기존 계약 종료일 전이라면, 계약 종료일 이전에 임차인이 계약 해지 통보를 함으로써 계약 종료일에 임대차계약을 마칠 수 있다. 주택은 계약종료일 3개월 후 계약 해지 주택은 상가와 달리 묵시적 갱신이 되면 임차인이 계약종료일 이전에 계약해지 통고를 해도

(황규현) 상가의 묵시적갱신과 계약갱신요구권

상가의 묵시적 갱신과 계약갱신요구권 묵시적 갱신일 때는 임차인이 도중에 계약 해지 가능 최초 임대차기간이 1년이든 2년이든, 임대차 만료일 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임대인이 임차인에게 갱신 거절 또는 월세 증액 요구 등을 하지 아니할 때 임대차는 묵시적으로 갱신된다. 환산보증금이 일정금액(서울 4억) 이하일 때 묵시적으로 갱신된 임대차기간은 1년이며, 환산보증금이 일정금액(서울 4억) 초과할 때는 기간의 정함이 없는 임대차로 갱신된다. 환산보증금이 일정금액(서울 4억) 이하의 묵시적 갱신에서 임차인은 임대차기간 도중에 임대차계약을 해지할 수 있지만 임대인은 해지할 수 없다. 또한, 묵시적 갱신 중일 때 임차인이 임대인에게 계약해지 통고 후 3개월이 지나면 임대차계약이 해지되므로, 그 기간 임차인이 해당 상가를 인수하고자 하는 신규임차인을 임대인에게 주선했을 때 임대인은 이에 협조할 의무도 있다. 임차인이 계약갱신 요구했을 때는 전 임대차와 동일한 조건 임차인이 기존 임대차

(황규현) 임대차기간 중에 월세 인상 요구할 수 있나?

임대차기간 도중에 월세 인상 요구할 수 있나? 상가건물은 보통 1년 또는 2년 단위로 임대차계약을 하며 간혹 5년 등으로 장기계약을 하기도 한다. 물론 임차인은 환산보증금 과소와 관계없이 5년간의 계약갱신요구권이 있어서 최초에 단기로 계약했어도 특별한 사유가 없으면 5년간 계약을 갱신해서 영업할 수 있다. 임차인과 임대인은 임대차 계약할 때 임대차기간을 1년으로 하는 게 유리한지 아니면 2년 또는 장기간으로 하는 게 유리한지 고민하게 된다. 임차인 입장에서는 1년 단위로 계약을 하게 되면 임대인이 1년마다 월세를 인상할까 걱정이 들기도 해서, 차라리 2년 또는 장기간으로 계약을 임대인에게 요구하기도 한다. 상가임대차법 적용 ⇒ 1년마다 증액 청구 가능 5년으로 임대차계약을 했다고 해서 임대인이 5년의 계약기간 동안 보증금과 월세를 인상 요구할 수 없는 것은 아니다. 환산보증금이 일정금액(서울 4억) 이하일 때는 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담 증감이