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상가 권리금 회수 방해, ‘과도한 월세 인상’도 책임집니다

상가 권리금 회수 방해, ‘과도한 월세 인상’도 책임집니다 새로운 임차인에게 가게를 넘기며 권리금을 회수하려는 순간, 갑자기 건물주가 높은 월세나 보증금을 요구하는 경우가 있습니다. 기존 조건으로는 충분히 계약 가능했던 상황인데, 건물주가 갑자기 “월세를 크게 올려야 한다” “보증금을 더 받아야 한다” 라고 하면서 신규 임차인 계약을 사실상 막아버리는 것입니다. 이런 상황이 되면 신규 임차인은 계약을 포기하고, 기존 임차인은 수년간 쌓아온 권리금을 한순간에 잃게 됩니다. 하지만 이런 행위는 단순한 임대 조건 조정이 아니라, 상가임대차법상 ‘권리금 회수 방해 행위’에 해당할 수 있습니다. 건물주의 과도한 임대료 요구, 법적으로 문제될 수 있습니다 상가건물 임대차보호법은 임대인이 신규 임차인에게 현저히 높은 차임이나 보증금을 요구하여 권리금 회수를 방해하는 행위를 명확히 금지하고 있습니다. 즉, 건물주가 일부러 계약이 깨질 정도로 높은 조건을 요구했다면, 임차인은 손해배상을 청구할 수

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임대인 방해로 권리금 못 받았다면? 손해배상 계산 방식 설명

임대인 방해로 권리금 못 받았다면? 손해배상 계산 방식 설명 권리금 소송하면 얼마 받을 수 있을까? 상가 권리금 손해배상 계산 구조 상가 임차인이 가게를 정리할 때 가장 중요한 문제 중 하나는 권리금입니다. 새로운 임차인을 구했고, 권리금 계약까지 진행됐는데, 갑자기 임대인이 계약을 거절하거나 신규 임차인과의 접촉을 막아버리는 경우가 있습니다. 이런 상황에서는 상가건물임대차보호법상 ‘권리금 회수기회 방해’ 문제가 발생할 수 있습니다. 그런데 실제 상담에서 임차인들이 가장 많이 묻는 질문은 따로 있습니다. “그래서 실제로 얼마를 받을 수 있나요?” 많은 분들이 새 임차인과 약속했던 권리금 전액을 당연히 받을 수 있다고 생각하지만, 실제 법원의 계산 방식은 조금 다릅니다. 권리금 손해배상은 임차인의 기대금액으로 정해지는 것이 아니라, 상가건물임대차보호법이 정한 구조에 따라 계산됩니다. 권리금 손해배상은 두 금액을 비교해서 결정된다 상가건물임대차보호법 제10조의4 제3항은 권리금 손해배상

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점유이전금지가처분, 왜 명도소송과 함께 해야 할까

점유이전금지가처분, 왜 명도소송과 함께 해야 할까 명도소송만 하면 끝날까? 점유이전금지가처분이 중요한 이유 건물이나 상가를 비워받아야 하는 상황에서 많은 임대인들이 가장 먼저 떠올리는 절차가 명도소송입니다. 차임 연체, 계약 종료, 무단 점유 같은 문제가 생기면 일단 소송부터 제기하면 해결될 것이라고 생각하기 쉽습니다. 그런데 실제 실무에서는 명도소송에서 승소하고도 건물을 돌려받지 못하는 경우가 생각보다 자주 발생합니다. 그리고 그 원인 중 상당수는 ‘점유이전금지가처분’을 하지 않았기 때문입니다. 명도소송의 목적은 판결이 아니라 ‘인도’ 많은 분들이 명도소송에서 이기는 것 자체를 목표로 생각합니다. 하지만 실무에서는 판결문보다 더 중요한 것이 있습니다. 바로 실제로 부동산을 비워받는 것입니다. 명도소송 판결문에는 보통 이런 내용이 기재됩니다. “피고는 원고에게 해당 부동산을 인도하라.” 문제는 이 판결의 효력이 원칙적으로 소송 당사자인 피고에게만 미친다는 점입니다. 민사소송법 제21

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1년 월세계약도 사실상 2년일까? 주택임대차 핵심 정리

1년 월세계약도 사실상 2년일까? 주택임대차 핵심 정리 임대차 계약을 체결할 때 당사자들이 기간을 짧게 정하는 경우가 있습니다. 예를 들어, 해외 체류 예정 단기 근무 일시 거주 향후 이사 계획 등의 이유로 1년 계약을 원하는 경우가 적지 않습니다. 그래서 실제 계약서에도 “임대차기간 1년”이라고 명확히 기재하는 경우가 많습니다. 그런데 계약 만료 시점이 가까워졌을 때 임차인이 갑자기 이렇게 말하는 상황이 생길 수 있습니다. “법적으로 2년까지 살 수 있다고 들었습니다.” 과연 이런 주장이 가능할까요? 결론부터 말하면, 주택임대차에서는 실제로 이런 상황이 발생할 수 있습니다. 왜 1년 계약인데도 2년 거주 이야기가 나올까 핵심은 주택임대차보호법 제4조 제1항에 있습니다. 해당 조항은 다음과 같은 구조를 가지고 있습니다. 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정한 임대차는 원칙적으로 2년으로 본다는 내용입니다. 즉, 계약서에 1년이라고 적혀 있어도 법은 기본적으로 이를 2년 임대차로

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권리금 회수기회 보호기간, 언제부터 언제까지일까

권리금 회수기회 보호기간, 언제부터 언제까지일까 상가 권리금 분쟁에서 가장 중요한 건 결국 ‘기간’입니다 상가 권리금 분쟁에서 가장 많이 헷갈리는 부분 중 하나가 있습니다. “도대체 언제부터 언제까지 임대인이 조심해야 하는가?” 권리금 회수기회 보호는 일정한 기간 안에서만 인정됩니다. 그래서 종료일 계산을 잘못하면 전체 주장 구조가 흔들릴 수 있습니다. 실무에서는 “언제 방해했는가” 보다 먼저, 임대차가 언제 종료되는지를 확정한 뒤 그 날짜를 기준으로 역산합니다. 권리금 보호기간은 종료 6개월 전부터 종료 시까지입니다 상가건물 임대차보호법은 임대인에게 일정 기간 동안 임차인의 권리금 회수를 방해하지 말아야 할 의무를 부과합니다. 그 기간은 다음과 같습니다. 임대차 종료 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 즉, 임차인이 신규임차인을 주선하거나 권리금 계약을 추진하려면 이 기간 안에서 움직여야 합니다. 문제는 여기서 말하는 “임대차 종료 시”를 어떻게 보느냐입니다. 보증금을 못 받았으면

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“재건축하면 나간다”는 특약, 정말 유효할까

“재건축하면 나간다”는 특약, 정말 유효할까 “재건축하면 나간다”는 특약, 정말 유효할까 상가 임대차계약서에는 종종 이런 문구가 들어갑니다. “추후 건물 재건축 시 임차인은 이의 없이 명도한다.” 계약 당시에는 대수롭지 않게 넘기기 쉽습니다. 하지만 나중에 임대인이 이 조항을 근거로 계약 갱신을 거절하거나 가게를 비워달라고 하면 임차인 입장에서는 큰 문제가 됩니다. 그렇다면 이런 특약은 정말 유효할까요. 결론부터 말하면, 단순히 “재건축하면 나간다”는 정도의 특약만으로는 임차인의 계약갱신요구권을 제한하기 어렵습니다. 1. 상가 임차인에게는 계약갱신요구권이 있습니다 상가건물 임대차보호법은 임차인의 안정적인 영업을 보호하기 위해 최초 임대차 기간을 포함하여 최대 10년까지 계약갱신요구권을 인정하고 있습니다. 임차인이 정해진 기간 안에 갱신을 요구하면 임대인은 법에서 정한 사유 없이는 이를 거절할 수 없습니다. 또한 상가임대차법 제15조는 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은

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점유이전금지가처분, 결정만 받으면 끝이 아닙니다

점유이전금지가처분, 결정만 받으면 끝이 아닙니다 점유이전금지가처분, 결정만 받으면 끝이 아닙니다 명도소송을 준비하면서 많이 활용되는 절차가 바로 점유이전금지가처분입니다. 임차인이 점유자를 바꿔 소송을 지연시키는 상황을 막기 위한 핵심적인 보전처분입니다. 그런데 여기서 가장 많이 놓치는 부분이 있습니다. 가처분은 “결정”만 받으면 끝나는 절차가 아니라, 반드시 “집행”까지 해야 효력이 생긴다는 점입니다. 이걸 놓치면, 가처분 자체가 아무 의미가 없어집니다. 1. 결정 후 2주, 이 기간이 핵심입니다 법원에서 가처분 결정을 받으면 그때부터 시간이 바로 카운트됩니다. 결정 정본을 송달받은 날부터 2주 안에 집행을 시작해야 합니다. 이 기간을 넘기면 가처분 결정은 집행력을 잃습니다. 다시 말해, 처음부터 다시 신청해야 하는 상황이 됩니다. 실무에서는 이 부분 때문에 시간을 허비하는 경우가 많습니다. 결론은 단순합니다. 결정 받았으면 바로 집행 준비를 해야 합니다. 2. 실제 집행은 집행관이

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상가 원상복구 특약, 제대로 알지 않으면 손해봅니다

상가 원상복구 특약, 제대로 알지 않으면 손해봅니다 원상복구 특약, 계약서대로 다 해야 할까 상가 임대차 계약을 체결할 때 대부분의 계약서에는 원상복구 관련 조항이 들어갑니다. 문제는 이 조항이 나중에 분쟁의 핵심이 된다는 점입니다. 임대인은 계약서대로 전 부 복구하라고 요구하고, 임차인은 과도한 요구라고 반발합니다. 결국 핵심은 하나입니다. 이 특약이 어디까지 효력이 있는지입니다. 1. 원상복구 특약은 왜 중요한가 원상복구 특약은 임차인이 계약 종료 시 어떤 상태로 상가를 반환해야 하는지를 정하는 약정입니다. 법에서 정한 기본 의무를 구체적으로 정하거나, 경우에 따라 그 범위를 넓히거나 줄이는 역할을 합니다. 그래서 계약서에 어떻게 써 있느냐에 따라 퇴거 비용이 크게 달라집니다. 2. 실제로 많이 쓰이는 특약 유형 실무에서 자주 등장하는 형태는 크게 몇 가지로 나뉩니다. 단순히 원상복구 의무만 규정하는 경우가 있고, 복구 비용을 임차인이 부담하도록 명시하는 경우도 있습니다. 반대로

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임차인이 여러 명일 때, 명도소송 어떻게 해야 할까

임차인이 여러 명일 때, 명도소송 어떻게 해야 할까 임차인이 여러 명이면 소송도 달라집니다 하나의 상가나 건물에 여러 임차인이 얽혀 있는 경우가 있습니다. 공동으로 계약을 맺고 동업을 하기도 하고, 각자 다른 공간을 나눠 쓰기도 합니다. 문제는 계약이 끝났는데도 이들이 나가지 않을 때입니다. 이 경우 가장 먼저 해야 할 일은 누구를 상대로 소송을 할지 정하는 것입니다. 핵심은 단순합니다. 하나의 계약인지, 여러 개의 계약인지입니다. 1. 공동임차인: 하나의 계약 여러 명이 하나의 계약서로 같은 공간을 임차한 경우입니다. 이 경우 임차인들은 건물을 함께 반환할 의무를 집니다. 이 의무는 나눌 수 없는 성질입니다. 즉, 한 명만 남아 있어도 전체가 반환되지 않은 것으로 봅니다. 이론적으로는 임차인 중 일부만 상대로 소송도 가능합니다. 하지만 실무에서는 그렇게 하지 않습니다. 왜 전원을 상대로 해야 하는가 임차인 중 일부를 빼고 소송을 하면 현장에서 문제가 생깁니다. 판결문에 없는 사람이

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약국 권리금 감정평가, 법원은 이렇게 판단합니다

약국 권리금 감정평가, 법원은 이렇게 판단합니다 약국 권리금 소송은 결국 감정평가 싸움입니다 약국 권리금 소송에서는 결국 이런 문제가 남습니다. “그래서 이 약국의 실제 가치는 얼마인가?” 법원은 이 질문에 답하기 위해 감정평가를 진행합니다. 그리고 실제 소송에서는 이 감정평가 결과가 판결 방향을 결정하는 경우가 많습니다. 권리금 소송은 단순히 “얼마 받기로 했다”만으로 끝나지 않습니다. 법원은 객관적인 가치가 얼마인지 따로 판단합니다. 1. 감정평가가 중요한 이유 상가건물 임대차보호법은 권리금 손해배상액에 상한을 두고 있습니다. 즉, 임차인이 신규 임차인과 큰 금액의 권리금 계약을 체결했다고 해도, 법원이 인정하는 실제 권리금 가치보다 더 받을 수는 없습니다. 예를 들어 신규 임차인과 10억 원에 계약했더라도, 감정 결과 약국 가치가 5억 원이라면 손해배상 기준은 5억 원이 됩니다. 결국 감정평가액이 손해배상액의 기준이 되는 것입니다. 그래서 권리금 소송은 사실상 감정평가 싸움이라

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집주인이 사망한 경우, 임차인의 보증금은 안전할까

집주인이 사망한 경우, 임차인의 보증금은 안전할까 임대인이 사망해도 보증금은 사라지지 않습니다 임대차 계약 기간 중 갑자기 임대인이 사망했다는 소식을 들으면 많은 임차인들이 불안해합니다. “보증금은 누가 돌려주지?” “상속인끼리 싸우면 나는 어떻게 되는 거지?” “상속이 끝날 때까지 기다려야 하나?” 특히 상속인이 여러 명이거나 상속 분쟁이 진행 중이라는 이야기를 들으면 걱정은 더 커질 수밖에 없습니다. 하지만 결론부터 말하면, 임대인이 사망했다고 해서 임차인의 보증금 반환 권리가 사라지는 것은 아닙니다. 오히려 우리 법은 임차인의 권리를 상당히 강하게 보호하고 있습니다. 1. 임대인의 권리와 의무는 상속인에게 그대로 넘어갑니다 민법은 상속인이 사망한 사람의 권리와 의무를 모두 승계한다고 규정하고 있습니다. 즉 상속은 단순히 재산만 물려받는 것이 아닙니다. 채무와 계약상 책임까지 함께 승계됩니다. 따라서 임대인이 사망하면 상속인들은 다음 사항을 모두 이어받게 됩니다. 임대차계약상 임

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상가 계약서에 써 있어도 무효인 특약들

상가 계약서에 써 있어도 무효인 특약들 상가 임대차 계약을 체결하다 보면 계약서 끝부분에 여러 특약사항이 들어가는 경우가 많습니다. 문제는 임대인이 작성한 특약이라고 해서 모두 법적으로 유효한 것은 아니라는 점입니다. 실제로 현장에서는 “권리금 포기” “계약갱신 불가” “모든 수선은 임차인 부담” 같은 조항이 버젓이 들어가는 경우도 많습니다. 하지만 이런 조항들 중 상당수는 상가건물임대차보호법 강행규정에 반해 무효로 판단될 가능성이 높습니다. 즉, 계약서에 서명했다고 해서 무조건 따라야 하는 것은 아닙니다. 오늘은 실무에서 자주 등장하는 대표적인 무효 특약 사례들을 정리해보겠습니다. 과도한 임대료 인상 특약 다음과 같은 조항은 현장에서 자주 보입니다. “임대인은 매년 차임을 10% 인상할 수 있다” 또는 “주변 시세에 따라 임대인이 자유롭게 월세를 조정한다” 하지만 이런 조항은 법적으로 문제가 될 수 있습니다. 상가건물임대차보호법은 차임이나 보증금 증액 시 일정한 상한을 두고 있기

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안전진단 D등급이면 무조건 나가야 할까?

안전진단 D등급이면 무조건 나가야 할까? 안전진단 D등급, 계약갱신 거절 사유가 될까 건물이 오래되면 언젠가는 이런 상황이 옵니다. 안전진단을 했더니 ‘D등급’이 나왔다는 통보. 이때 임대인은 이렇게 생각합니다. “이 정도면 재건축해야 하니까 임차인 내보낼 수 있겠지.” 하지만 법원의 판단은 그렇게 단순하지 않습니다. 결론부터 말하면 D등급만으로는 계약갱신 거절이 인정되지 않습니다. 1. 법의 기준: “안전사고 우려”가 있어야 한다 상가건물 임대차보호법은 건물이 노후되거나 훼손되어 안전사고의 우려가 있는 경우 임대인의 갱신거절을 허용합니다. 문제는 이 “안전사고 우려”를 법원이 매우 엄격하게 본다는 점입니다. 단순히 “건물이 오래됐다” “등급이 낮다” 이 정도로는 부족합니다. 2. D등급만으로는 부족한 이유 법원은 D등급이라는 결과 자체보다 왜 D등급이 나왔는지를 더 중요하게 봅니다. 예를 들어 과거 기준으로 지어진 건물이 현행 기준을 적용받으면서 등급이 낮게 나온 경우라면 이건 ‘

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상가 계약서 특약, 불리하면 무조건 무효일까?(약관규제법)

상가 계약서 특약, 불리하면 무조건 무효일까?(약관규제법) 상가 계약서 특약, 불리하다고 다 무효는 아닙니다 상가 계약서를 보면 특약이 꽤 많습니다. 계약 당시에는 대수롭지 않게 넘겼다가 나중에 분쟁이 생기면 문제가 됩니다. 그래서 많이 묻습니다. “이거 너무 불리한데 무효 아닌가요?” 결론부터 말하면 불리하다는 이유만으로 무효가 되지는 않습니다. 무효가 되려면 법에서 정한 조건을 충족해야 합니다. 1. 먼저 따져야 할 것: ‘약관’인지 여부 약관규제법을 적용하려면 그 조항이 ‘약관’이어야 합니다. 여기서 약관이란 임대인이 여러 사람과 계약하려고 미리 만들어둔 표준 조항입니다. 즉 인쇄된 계약서 그대로 들어간 조항이 대표적인 약관입니다. 반대로 계약 과정에서 금액, 조건, 특약 등을 서로 협의해서 정했다면 그건 약관이 아니라 개별 합의입니다. 이 경우에는 약관규제법으로 무효를 주장하기 어렵습니다. 실제 판례도 당사자가 구체적으로 협의한 내용이라면 약관이 아니라고 보고 있습니다. 따라

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‘준공 상태로 복구’ 특약, 어디까지 인정될까

‘준공 상태로 복구’ 특약, 어디까지 인정될까 전 임차인의 시설까지 철거해야 할까 임대차계약이 끝나면 임차인은 건물을 원래 상태로 돌려서 반환해야 합니다. 민법은 임차인에게 원상회복 의무를 명확히 부과하고 있습니다. 그렇다면 문제는 여기서 시작됩니다. “원래 상태”가 어디까지인가 하는 점입니다. 기본 원칙: 내가 설치한 것만 복구하면 된다 원칙은 간단합니다. 임차인은 자신이 입점한 이후에 설치하거나 변경한 부분만 원상복구하면 됩니다. 전 임차인이 만들어 놓은 시설까지 책임질 의무는 없습니다. 즉, 기준은 ‘내가 처음 들어왔을 당시 상태’입니다. 예외: 특약이 있다면 달라진다 다만 계약서에 원상복구 범위를 따로 정해놓았다면 그 내용이 우선합니다. 문제는 이 특약이 얼마나 구체적이고 명확한지입니다. 비슷한 문구라도 법원의 판단은 완전히 달라질 수 있습니다. 판례로 보는 차이 같은 취지의 문장인데 결과가 정반대로 나온 사례가 있습니다. 1. 전 임차인 시설까지 철거 의무를 인정하지 않은

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밀린 월세, 나중에 내면 괜찮을까?

밀린 월세, 나중에 내면 괜찮을까? 밀린 월세, 나중에 내면 계약 유지될까 상가를 운영하다 보면 매출 감소나 예상치 못한 상황으로 월세를 제때 내지 못하는 일이 생깁니다. 이때 많은 임차인들이 “나중에라도 다 갚으면 괜찮지 않을까”라고 생각합니다. 결론부터 말하면, 그 시점에 따라 결과는 완전히 달라집니다. 3기 연체가 되면 해지 가능 상가임대차법은 차임이 3기 이상 연체되면 임대인이 계약을 해지할 수 있도록 하고 있습니다. 여기서 중요한 점은 연속된 3개월이 아니라 누적 기준이라는 것입니다. 월세가 100만 원이라면 총 300만 원 이상 연체되는 순간 해지 요건이 충족됩니다. 가장 중요한 기준은 ‘해지 통보 시점’ 핵심은 하나입니다. 임대인의 해지 통보가 언제 임차인에게 도달했는지입니다. 해지 통보가 도달하는 순간 계약은 바로 종료됩니다. 이 이후에 연체된 월세를 모두 납부하더라도 이미 종료된 계약이 되살아나지는 않습니다. 법원도 해지 이후의 변제는 계약을 되돌릴 수 없다고 명확히

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보증금 안 주는 집주인 대응법

보증금 안 주는 집주인 대응법 “다음 세입자 구하면 주겠다”는 말, 틀렸습니다 이사 날짜는 다가오는데 집주인은 보증금을 미룹니다. 이유는 항상 같습니다. “다음 세입자 들어와야 드릴게요.” 결론부터 말하면 이건 법적으로 인정되지 않는 주장입니다. 왜 틀린 주장인가 임대차가 끝나면 두 가지 의무가 동시에 발생합니다. 임차인은 집을 비워줄 의무 임대인은 보증금을 돌려줄 의무 이 둘은 서로 맞바꾸는 관계입니다. 여기에는 “다음 세입자”라는 조건이 없습니다. 세입자를 못 구한 건 임대인의 개인 사정일 뿐입니다. 보증금 지급을 미룰 이유가 되지 않습니다. 가장 많이 하는 실수 임차인들이 흔히 이렇게 대응합니다. 기다려준다 보증금 못 받은 채 이사 나간다 이 두 가지가 가장 위험합니다. 특히 보증금 못 받고 나가면 권리 자체가 약해질 수 있습니다. 보증금 지키는 현실적인 대응 순서 감정적으로 싸울 필요 없습니다. 순서대로 진행하면 됩니다. 1단계: 내용증명 보내기 계약 종료일 보증금 반환 요구

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임차인 자진명도, 내용증명 하나로 끝낼 수 있습니다

임차인 자진명도, 내용증명 하나로 끝낼 수 있습니다 명도소송 없이 임차인을 내보내는 방법 상가 임대차 분쟁에서 임대인들이 가장 많이 묻는 질문이 있습니다. 명도소송을 하지 않고 임차인을 내보낼 수 있느냐는 것입니다. 결론부터 말하면 가능은 합니다. 핵심은 임차인이 스스로 나가게 만드는 것입니다. 그리고 그 출발점이 바로 내용증명입니다. 1. 내용증명은 단순한 우편이 아닙니다 내용증명은 “이런 내용을 언제 보냈다”는 사실을 공적으로 남기는 문서입니다. 중요한 건 기능이 아니라 효과입니다. 임차인은 법적 근거가 적힌 문서를 받는 순간 이 문제가 단순한 분쟁이 아니라 소송으로 갈 수 있는 문제라는 걸 인식합니다. 이때 제대로 작성된 내용증명은 소송보다 먼저 결과를 만들어냅니다. 2. 핵심은 ‘압박 구조’입니다 내용증명은 글이 아니라 구조로 싸우는 문서입니다. 아래 4가지를 정확히 넣어야 효과가 납니다. ① 법적 근거를 명확히 제시해야 합니다 왜 계약을 종료할 수 있는지 법적으로 설명해야

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차임증액 청구 제대로 하는 법(승소 전략 정리)

차임증액 청구 제대로 하는 법(승소 전략 정리) 상권이 살아나고 유동 인구가 늘어나면 가장 먼저 떠오르는 생각 “이제 월세 올려야지” 하지만 현실은 다릅니다. 몇 년 전 계약 그대로 유지 시세와 큰 차이 발생 임차인은 인상 거절 이때 필요한 건 협상이 아니라 법적으로 인정되는 ‘증액 청구’입니다 1. 핵심: “느낌”이 아니라 “법적 요건” 임대인이 자주 하는 착각 “상권 좋아졌으니까 올린다” 이건 법원에서 통하지 않습니다 법원 기준은 단순합니다 경제 사정의 변동 공과금 증가 주변 시세 변화 즉 상권 상승 유동 인구 증가 젠트리피케이션 ️ 이걸 그대로 쓰는 게 아니라 법률 용어로 바꿔야 인정됩니다 핵심 현상 설명 → 탈락 법적 요건 → 인정 2. 실무에서 통하는 3단계 전략 ① 시작은 반드시 ‘통보’ 차임증액은 통보가 도달한 시점부터 효력 발생 그래서 반드시 해야 할 것 내용증명 발송 인상 금액 명확히 기재 근거 사유 포함 이 날짜가 중요합

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권리금 포기 특약의 함정(유효 인정되는 경우)

권리금 포기 특약의 함정(유효 인정되는 경우) 상가 임대차 계약서를 보면 자주 등장하는 문구가 있습니다. “임대차 종료 시 권리금을 주장하지 않는다” 많은 임차인들은 “이건 어차피 무효다” 라고 생각합니다. 맞는 말입니다. 하지만 완전히 맞는 말은 아닙니다. 1. 원칙: 권리금 포기 약정은 무효 상가임대차법 제15조 임차인에게 불리한 약정 효력 없음 따라서 권리금 포기 권리금 청구 금지 이런 조항은 원칙적으로 모두 무효 2. 그런데 왜 문제가 되나 법원은 한 가지를 더 봅니다 “정말 불리한 계약인가?” 형식이 아니라 실질을 봅니다 그래서 예외적으로 유효 인정되는 경우가 존재합니다 3. 유효로 인정되는 대표 사례 ① 철거·재건축이 예정된 경우 핵심 조건 계약 당시 철거·재건축 계획 명확히 고지 단기 임대 전제 그리고 보통 같이 따라옵니다 낮은 보증금 낮은 월세 즉 “권리금 못 받는 대신 조건 좋게 들어간 계약” 이 경우 불리한 계약이

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권리금 소송 항소 전략, 이것 없으면 하지 마세요

권리금 소송 항소 전략, 이것 없으면 하지 마세요 권리금 소송에서 패소. 억울합니다 다시 싸우고 싶습니다 “한 번 더 하면 이길 수 있다” 하지만 현실은 다릅니다. 항소는 ‘다시 재판’이 아닙니다 ‘틀린 부분을 고치는 절차’입니다 1. 핵심: 항소는 재도전이 아니다 많은 사람들이 착각합니다 “1심에서 못 한 얘기 다시 하면 된다” 틀렸습니다 항소심의 기준은 단 하나 1심 판결이 왜 잘못됐는지 따라서 같은 주장 반복 같은 증거 재제출 거의 100% 패소 2. 항소가 가능한 경우는 딱 2가지 ① 판결이 법리를 잘못 적용한 경우 예시 임대인이 “계약 안 한다” 명확히 거절 그런데도 “그래도 신규임차인 구했어야 한다” 이건 판례 위반 항소 가능성 높음 ② 사실 판단이 틀린 경우 예시 주선했는데 “주선 안 했다”고 판단 방해했는데 “방해 아니다” 판단 증거로 뒤집어야 함 3. 우리는 왜 졌는가 (가장 중요) 권리금 소송 패소 원인 3가지 ① 신규임

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보증금 늦게 주면 이자 받는다? 어디까지 받을 수 있을까

보증금 늦게 주면 이자 받는다? 어디까지 받을 수 있을까 보증금 늦게 주면 이자 받을 수 있습니다 하지만 여기서 많이들 착각합니다 임대차 계약이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못하는 상황은 임차인에게 상당한 부담으로 다가옵니다. 이미 새로운 집 계약을 진행했거나, 대출 상환 일정이 잡혀 있는 경우라면 하루 이틀의 지연도 단순한 불편을 넘어 금전적 손해로 이어지기 때문입니다. 이럴 때 임차인들은 자연스럽게 이런 생각을 하게 됩니다. “늦게 준 만큼 이자도 받아야 하는 것 아닌가?” “내가 낸 대출 이자나 계약금 손해도 같이 청구할 수 있는 것 아닌가?” 결론부터 말하면, 이자 청구는 가능하지만 그 범위는 생각보다 훨씬 제한적입니다. 먼저, 보증금 반환이 늦어지면 법적으로 ‘이행지체’가 발생합니다. 다만 아무 때나 시작되는 것은 아닙니다. 임차인이 자신의 의무를 먼저 이행했거나, 적어도 이행할 준비를 마친 상태여야 합니다. 예를 들어 집을 모두 비워주고 열쇠를 반환하거나, 언제든 인도할

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점유이전금지가처분, 왜 ‘선택’이 아니라 ‘필수’일까

점유이전금지가처분, 왜 ‘선택’이 아니라 ‘필수’일까 명도소송, 판결만 받으면 끝일까요? 현실은 전혀 다릅니다 명도소송을 준비하는 분들이 가장 많이 하는 질문이 있습니다. “소송만 하면 되는 거 아닌가요?” 이 질문에 대한 답은 단순합니다. 소송만으로는 부족합니다. 실무에서는 오히려 판결을 받아놓고도 건물을 돌려받지 못하는 경우가 적지 않습니다. 이 문제를 막아주는 장치가 바로 ‘점유이전금지가처분’입니다. 이 절차를 빼고 진행하면 시간과 비용을 들여 이긴 소송이 아무 의미 없게 끝날 수 있습니다. 판결은 ‘그 사람’에게만 효력이 있습니다 명도소송의 구조를 먼저 이해해야 합니다. 법원 판결은 소송 당사자에게만 효력이 있습니다. 민사소송법 제218조 제1항도 확정판결의 효력은 당사자와 일정한 범위의 승계인에게만 미친다고 규정하고 있습니다. 쉽게 말하면 임대인이 임차인을 상대로 소송을 해서 이기면 그 판결로 내보낼 수 있는 사람은 그 임차인뿐입니다. 문제는 여기서 발생합니다. 소송이 진행

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계약 10년 지나도 권리금은 지킬 수 있습니다

계약 10년 지나도 권리금은 지킬 수 있습니다 10년 장사했는데, 권리금도 못 받고 나가야 할까 한 자리에서 오래 장사한 분들이 가장 많이 하는 질문이 있습니다. “이제 10년 다 채웠는데, 권리금도 못 받고 그냥 나가야 하나요?” 결론부터 말하면 그렇지 않습니다. 10년이 지났다고 해서 권리금까지 포기해야 하는 건 아닙니다. 많은 분들이 헷갈리는 이유 상가 임대차에서 가장 중요한 권리는 두 가지입니다. 하나는 계약을 계속 이어갈 수 있는 권리, 다른 하나는 권리금을 회수할 수 있는 권리입니다. 여기서 문제가 생깁니다. 계약은 10년까지만 보호되기 때문에 “그럼 10년 지나면 모든 보호가 끝나는 거 아닌가?” 이렇게 생각하기 쉽습니다. 하지만 법은 그렇게 보지 않습니다. 계약 연장과 권리금은 완전히 다른 문제입니다 계약을 연장할 수 있는 권리는 최대 10년까지입니다. 이건 맞습니다. 10년이 지나면 더 이상 “계속 계약해달라”고 요구할 수는 없습니다. 그런데 권리금은 다른 영역입니다

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업종 제한도 권리금 방해가 될까? 판례로 정리합니다

업종 제한도 권리금 방해가 될까? 판례로 정리합니다 “이 업종은 안 됩니다” 이 말, 어디까지 인정될까 고깃집을 운영하던 임차인이 가게를 정리하려고 신규 임차인을 구했습니다. 같은 고깃집을 하겠다는 사람을 데려왔는데 건물주가 이렇게 말합니다. “고깃집은 이제 안 받습니다.” 이 경우 권리금을 못 받게 된 임차인은 “이게 권리금 방해 아닌가요?” 라는 질문을 하게 됩니다. 결론부터 말하면 상황에 따라 다르지만 정당한 이유가 없다면 ‘방해’로 인정될 가능성이 높습니다. 핵심은 ‘업종 제한의 이유’입니다 임대인에게도 임차인을 선택할 자유는 있습니다. 문제는 그 자유가 임차인의 권리금 회수 기회를 침해하느냐입니다. 법원은 이 둘 사이의 균형을 기준으로 판단합니다. 법원이 보는 4가지 기준 실무에서는 다음 4가지를 종합적으로 봅니다. 1. 업종 제한에 정당한 이유가 있는가 단순히 “마음에 안 든다” 수준이면 인정되지 않습니다. 건물 구조, 안전 문제, 민원 가능성 등 객관적인 이유가 있어야

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명도소송 언제 시작하고 어떻게 진행할까

명도소송 언제 시작하고 어떻게 진행할까 임대차 관계에서 가장 큰 분쟁 중 하나는 “계약이 끝났는데도 임차인이 나가지 않는 상황”입니다. 이때 임대인 입장에서 중요한 것은 단 하나입니다. 언제, 어떻게 명도소송을 시작할 것인가 타이밍과 절차를 잘못 잡으면 소송이 지연되거나 불리해질 수 있습니다. 1. 명도소송이란 무엇인가 명도소송은 부동산의 소유자 또는 권리자가 점유자를 상대로 “건물을 비워서 인도하라” 고 요구하는 민사소송입니다. 대표적인 상황 임대차 종료 후에도 계속 점유 월세 안 내고 버티는 경우 계약 해지 후에도 퇴거 거부 2. 명도소송은 언제 시작해야 할까? 가장 중요한 기준입니다 임대차계약이 ‘적법하게 종료된 이후’ 이게 핵심입니다. ① 계약기간 만료 계약서에 정한 기간이 끝나면 원칙적으로 계약은 종료됩니다. 주택 6개월 ~ 2개월 전 갱신거절 통지 필요 (주택임대차보호법 제6조) 상가 6개월 ~ 1개월 전 갱신거절 통지 필요 (상가건물 임대차보호법

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상가임대차 10년 후에도 권리금 보호됩니다(대법원 판례 정리)

상가임대차 10년 후에도 권리금 보호됩니다(대법원 판례 정리) 한 자리에서 10년 넘게 성실하게 가게를 운영해 온 임차인이라면, 가장 큰 고민은 이것입니다 “이제 나가야 하는데, 내가 만든 가게 가치는 어떻게 되는 걸까?” 결론부터 말씀드리겠습니다. 10년이 지나도 권리금은 보호됩니다. 1. 많은 분들이 헷갈리는 핵심 구조 상가임대차법에는 임차인을 보호하는 두 가지 핵심 권리가 있습니다. ① 계약갱신요구권 → 최대 10년까지 계약 연장 가능 ② 권리금 회수기회 보호 → 종료 6개월 전부터 종료 시까지 → 신규 임차인 주선 가능 문제는 여기서 발생합니다 “10년 지나면 갱신 안 되니까 권리금도 못 받는 거 아닌가?” 2. 과거에는 실제로 이렇게 판단하기도 했습니다 일부 법원은 “이미 10년 보호 받았으니 권리금까지 보호할 필요 없다” 라고 보기도 했습니다. ️ 그래서 많은 임차인이 권리금 포기하고 나간 사례도 많았습니다. 3. 대법원이 기준을 정리했습니다 (대법원 2019.

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모르는 사람이 점유 중이라면? 강제집행 실패를 막는 방법

모르는 사람이 점유 중이라면? 강제집행 실패를 막는 방법 임대인이 임차인을 상대로 명도소송에서 승소하고 강제집행까지 진행했는데도, 현장에서 전혀 예상치 못한 문제가 발생하는 경우가 있습니다. 바로 제3자가 점유하고 있는 경우입니다. 1. 제3자 점유가 있으면 어떻게 될까요? 강제집행은 판결의 당사자를 기준으로 진행됩니다. 따라서 판결문에 없는 제3자가 점유하고 있다면 기존 판결로는 집행이 불가능합니다 결과 강제집행 불능 처리 다시 제3자를 상대로 명도소송 진행 즉, 처음부터 다시 시작해야 하는 상황이 됩니다. 2. 그렇다고 임의로 확인하면 위험합니다 임대인 입장에서 가장 답답한 부분이 이 지점입니다. “미리 확인하면 되는 거 아닌가?” 하지만 현실은 다릅니다. 임대인이 동의 없이 내부에 들어가거나 점유 상태를 확인하는 경우 다음과 같은 형사 문제로 이어질 수 있습니다 주거침입죄 퇴거불응죄 재물손괴죄 따라서 임의 확인은 절대 금물입니다. 3. 해결 방법:

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주민등록 직권말소, 대항력 살아있을까? 판례 기준 정리

주민등록 직권말소, 대항력 살아있을까? 판례 기준 정리 어느 날 갑자기 ‘거주불명등록자’로 처리됐다는 사실을 알게 되면 가장 먼저 드는 생각은 이겁니다. “이거 보증금 못 받는 거 아닌가?” 결론부터 말하면 무조건 사라지지는 않습니다 하지만 대응을 잘못하면 정말 위험해집니다 1. 대항력이란 무엇인가 대항력은 한마디로 집주인이 바뀌어도 내 계약을 주장할 수 있는 힘 입니다. 예를 들어 계약기간 남아 있음 보증금 반환 못 받음 새로운 집주인에게도 그대로 주장 가능 이 권리는 다음 두 가지로 생깁니다. 이사 (점유) 전입신고 그리고 다음 날 0시부터 효력 발생 즉, 전입신고는 보증금을 지키는 핵심 장치입니다 2. 주민등록이 말소되면 어떻게 될까 직권말소는 내가 신청한 게 아니라 행정기관이 “실거주 안 한다”고 판단해서 주민등록을 지워버리는 경우입니다 이 상황에서 중요한 질문 “대항력 바로 사라질까?” 결론 무조건 사라지는 건 아닙니다 대법원 입장은 명확합

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답 안 하는 임대인, 이것도 권리금 회수 방해입니다.

답 안 하는 임대인, 이것도 권리금 회수 방해입니다. 임차인이 신규임차인을 찾아 조건 협의까지 마쳤는데 임대인이 이렇게 말합니다 “좀 더 생각해보겠습니다” “나중에 결정하죠” 겉으로는 거절이 아닙니다. 하지만 결과는 같습니다. 계약이 진행되지 않습니다 그렇다면 이 상황, 법적으로 어떻게 볼까요? 결론 명확한 거절이 없어도 실질적으로 거절과 같으면 위법입니다 즉, 시간 끌기도 권리금 회수 방해가 될 수 있습니다 1. 법의 기준은 ‘말’이 아니라 ‘행동’ 상가임대차법은 이렇게 규정합니다. 임대인은 정당한 사유 없이 신규임차인과의 계약을 거절하면 안 됩니다 여기서 핵심은 ‘거절’의 의미 법원은 이걸 단순하게 보지 않습니다. “싫다”라고 말해야만 거절이 아니다 행동 전체로 판단한다 2. 대법원의 기준 대법원은 이렇게 정리합니다. “계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시한 경우” 실제 주선이 없어도 책임 인정 가능 그리고 더 중요한 부분 판단 기준

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불법점유자 대응법(명도소송 제대로 하는 방법)

불법점유자 대응법 (명도소송 제대로 하는 방법) 임차목적물의 현장에 가보았더니, 전혀 모르는 사람이 버젓이 영업 중 이 상황, 생각보다 자주 발생합니다. “임차인에게 돈 주고 들어왔다” “억울해서 못 나간다” 이렇게 버티기 시작하면 문제는 훨씬 복잡해집니다 1. 가장 먼저 해야 할 것 상대를 정확히 파악해야 합니다 이 상황에서 중요한 건 하나 “지금 점유자가 누구냐” 보통 두 가지입니다. ① 불법 전차인 기존 임차인이 몰래 재임대 임대인 동의 없음 법적으로 무효 ② 완전 무단점유자 계약 관계 자체 없음 그냥 불법 점유 공통점 둘 다 임대인과 아무 관계 없음 “불법점유자” 2. 절대 하면 안 되는 행동 여기서 가장 많이 하는 실수 직접 해결하려는 것 문 따고 들어가기 → 주거침입죄 자물쇠 교체 → 형사 문제 가능 물건 빼버리기 → 절도 / 손괴 영업 방해 → 업무방해 중요한 포인트 내 건물이라도 마음대로 못 합니다 법은 “절차”를 더 중요

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권리금 계약 없이도 권리금소송 가능할까

권리금 계약 없이도 권리금소송 가능할까 상가를 운영하다 보면 권리금 회수 과정에서 가장 많이 받는 질문이 있습니다. “신규임차인을 소개했는데” “권리금 계약까지 꼭 해야 하나요?” 결론부터 말씀드리면, 권리금 계약까지 체결할 필요는 없습니다 1. 기본 원칙: ‘주선’이 먼저입니다 권리금 회수 방해가 성립하려면 임차인은 먼저 신규임차인이 되려는 사람을 임대인에게 ‘주선’해야 합니다 여기서 말하는 ‘주선’이란? 단순 소개가 아닙니다. 다음이 포함됩니다 인적사항 전달 자력(보증금 지급 능력) 설명 업종 정보 제공 임대인과 협의 연결 즉, 실제 계약 협상이 가능하도록 연결하는 행위입니다 2. 그럼 권리금 계약까지 해야 할까? 상가임대차법 제10조의4에는 “권리금 계약에 따라…” 라는 표현이 있어 얼핏 보면 “권리금 계약이 있어야 보호되는 것 아닌가?” 이렇게 오해하기 쉽습니다 하지만 결론은 다릅니다. 3. 대법원의 입장 (핵심) 대법원 2018다239608

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임대차 종료 전 보증금반환 소송, 언제 가능할까?

임대차 종료 전 보증금반환 소송, 언제 가능할까? 계약 종료가 다가오는데 임대인이 이런 말을 합니다. “돈 준비 안 됐어요” “새 세입자 구해지면 줄게요” 이럴 때 많은 분들이 고민합니다. “끝나기 전에 미리 소송 걸 수 없을까?” 결론부터 말씀드리면 가능합니다. 단, 아무 때나 되는 건 아닙니다. 1. 핵심 개념: ‘장래이행청구’ 임대차가 아직 끝나지 않았는데 보증금 반환 소송을 미리 제기하는 것 이를 장래이행청구라고 합니다 민사소송법 제251조 “미리 청구할 필요가 있는 경우에만 가능” 즉, 핵심은 단 하나입니다 ️ “지금 소송을 걸어야 할 이유가 있느냐” 2. 원칙: 보증금은 ‘계약 종료 후’에 받을 수 있습니다 보증금 반환 시점은 기본적으로 임대차 종료 시점 왜냐하면 보증금은 미납 월세 손해배상 원상복구 비용 이런 것들을 모두 정산한 뒤 반환되는 돈이기 때문입니다 그래서 원칙적으로는 계약이 끝나야 청구 가능 하지만 예외가 있습니다. 3. 예외: 종료 전에

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임차인 불법공사로 이행강제금 발생 시 건물주 대응 방법

임차인 불법공사로 이행강제금 발생 시 건물주 대응 방법 건물을 임대해 준 이후, 임차인이 무단으로 구조를 변경하거나 증축하는 사례가 적지 않습니다. 특히 상가의 경우 영업을 위해 벽체를 철거하거나 불법으로 공간을 확장하거나 허가 없이 용도를 변경하는 행위가 빈번하게 발생합니다. 문제는 이러한 행위가 적발될 경우 행정청이 해당 건물을 ‘위반건축물’로 지정하고, 시정명령과 함께 이행강제금을 부과한다는 점입니다. 1. 이행강제금의 법적 성격 건축법은 위반건축물에 대해 다음과 같이 규정하고 있습니다. (건축법 제80조 제1항 참조) 무허가 증축, 개축, 용도변경 등이 이루어진 경우 행정청은 시정명령을 내리고, 이를 이행하지 않으면 이행강제금을 부과합니다. 여기서 중요한 점은 두 가지입니다. 이행강제금은 행정처분이다 시정이 되지 않으면 반복적으로 부과될 수 있다 즉, 단순히 한 번 내고 끝나는 것이 아니라 위반 상태가 유지되는 한 지속적으로 부담이 발생합니다. 2. 책임 주체는 누구인가

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무단 전대하면 무조건 계약 해지될까? 판례로 정리

무단 전대하면 무조건 계약 해지될까? 판례로 정리 상가 임대차에서 자주 발생하는 분쟁 중 하나가 바로 무단 전대입니다. 임대인 입장에서는 “내 동의 없이 다른 사람에게 빌려줬다?” 바로 계약 해지하고 싶어지는 상황입니다. 하지만 결론부터 말하면, 무단 전대 = 무조건 계약 해지 가능 아닙니다 1. 법 규정 정리 먼저 기본 규정부터 보겠습니다. “임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나, 임차물을 전대하지 못한다” (민법 제629조 제1항) “임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다” (민법 제629조 제2항) 또한 상가임대차보호법에서도 “임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우” (상가임대차보호법 제10조 제1항 제4호) 임대인은 계약 해지 가능 갱신 거절 가능 여기까지만 보면 “무단 전대 = 바로 계약 종료”처럼 보입니다 2. 그런데 판례는 다르게 봅니다 대법원은 훨씬 엄격한 기준을 적용합니다. “임차

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건물 누수 손해배상, 책임 주체와 입증 방법 완벽 정리

건물 누수 손해배상, 책임 주체와 입증 방법 완벽 정리 건물에서 발생하는 누수 문제는 실무에서 매우 빈번하게 발생하는 분쟁입니다. 특히 아래와 같은 상황에서 문제가 커집니다. 윗집에서 물이 새서 아래층이 피해를 입은 경우 임차인이 있는 경우 책임이 누구에게 있는지 불분명한 경우 손해액 산정이 어려운 경우 이러한 문제를 해결하기 위해 가장 기본이 되는 법 조항이 있습니다. 1. 기본 법리: 책임의 순서 “공작물의 설치 또는 보존의 하자로 인하여 타인에게 손해를 가한 때에는 공작물점유자가 손해를 배상할 책임이 있다. 다만, 점유자가 손해의 방지에 필요한 주의를 해태하지 아니한 때에는 그 소유자가 손해를 배상할 책임이 있다” (민법 제758조 제1항) 이 규정을 쉽게 정리하면 다음과 같습니다. 1차 책임: 점유자 (임차인) 실제로 사용하는 사람이 먼저 책임 예외: 소유자 (임대인) 임차인이 충분히 관리했고 과실이 없다는 것을 입증하면 ️ 소유자가 책임 부담 실제 적용 사

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관리비 인상 요구, 거절해도 될까? 판례로 보는 대응 전략

관리비 인상 요구, 거절해도 될까? 판례로 보는 대응 전략 가게를 운영하다 보면 임대인으로부터 갑작스럽게 관리비 인상 요구를 받는 경우가 있습니다. 월세는 법적으로 일정한 제한이 있지만, 관리비는 기준이 명확하지 않아 임차인 입장에서는 더욱 혼란스럽습니다. 결론부터 말씀드리면 관리비 인상은 무조건 따라야 하는 것이 아닙니다. 1. 관리비는 ‘월세’와 다릅니다 상가건물 임대차에서 관리비는 차임(월세)과는 법적으로 다른 성격을 가집니다. 차임 → 법으로 제한됨 관리비 → 별도 규정 없음 즉, 관리비는 기본적으로 ️ 계약 내용과 실제 비용에 따라 결정됩니다 2. 월세는 5% 제한, 관리비는 제한 없음 차임(월세)의 경우 경제사정 변화가 있어도 증액은 5% 이내로 제한 (상가건물 임대차보호법 제11조, 시행령 제4조) 하지만 관리비는 법적으로 상한 규정이 없습니다 그래서 임대인은 관리비 인상을 요구할 수 있습니다. 3. 그렇다고 마음대로 올릴 수는 없습니다 여기서 가장 중요한 포인

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임차인이 월세 인상 거부할 때 대응법

임차인이 월세 인상 거부할 때 대응법 주변 시세는 계속 오르는데 몇 년째 같은 월세를 받는 상황. 임대인이 증액을 요구하면 돌아오는 답은 보통 이렇습니다. “법대로 하세요” 이 말을 들으면 막막해지는 경우가 많습니다. “이거 결국 못 올리는 거 아닌가?” 결론부터 말하면 아닙니다. 차임증액청구는 법이 인정한 권리입니다 다만 절차와 입증을 제대로 해야만 인정됩니다 1. 차임증액청구의 핵심 구조 차임 증액은 민법 제628조, 상가건물 임대차보호법 제11조에 근거합니다. 핵심 요건은 하나입니다. “기존 차임이 더 이상 적정하지 않게 되었는가” 예를 들어 주변 시세 상승 세금 증가 물가 상승 건물 유지비 증가 이런 변화가 있어야 합니다. 중요한 개념: ‘형성권’ 차임증액청구는 단순한 요청이 아닙니다. 형성권입니다 즉, 임대인이 “월세를 올리겠다” 라고 통지하면 그 자체로 법적 효력은 발생합니다 하지만 여기서 오해가 많습니다. “그럼 내가 원하는 금액대로 올라간다?”

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상가에서 살면 계약 해지될까? 판례로 정리했습니다

상가에서 살면 계약 해지될까? 판례로 정리했습니다 1인 공방, 소규모 쇼핑몰, 심야 식당을 운영하다 보면 가게 한쪽에서 생활하는 경우 생각보다 많습니다. 월세 절약 출퇴근 시간 없음 업무 집중 가능 현실적으로 충분히 이해되는 선택입니다. 하지만 문제는 여기서 시작됩니다. “상가에서 사는 행위, 계약 위반일 수 있다” 1. 핵심 결론 딱 한 줄로 정리하면 이겁니다. 원칙: 위반 예외: 임대인 동의 있으면 가능 2. 왜 문제가 되나 상가 계약은 기본적으로 “영업용 사용” 전제 계약 민법도 이렇게 규정합니다 계약 목적대로 사용해야 한다 즉 상가 → 영업 주거 → 주택 이걸 섞으면 용도 위반 3. 계약 해지까지 가는 경우 (위험 구간) 다음 상황이면 상당히 위험합니다. ① 주거 금지 특약이 있는 경우 계약서에 이런 문구 있으면 끝입니다. “주거 사용 금지” “영업 목적 외 사용 금지” 이걸 어기면 바로 ‘명백한 계약 위반’ 실제 판례 상가에 전입신고 + 실제

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임대료가 너무 높으면 ‘주선 없이도’ 손해배상 가능할까

임대료가 너무 높으면 ‘주선 없이도’ 손해배상 가능할까 상가 권리금 분쟁에서 가장 자주 나오는 질문이 있습니다. “신규임차인을 못 구했는데도 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있을까요?” 이 질문의 핵심은 ‘신규임차인 주선’이 필수인지 여부입니다. 결론부터 말씀드리면, 원칙적으로는 반드시 주선이 필요합니다. 하지만 예외적으로 주선 없이도 책임이 인정될 수 있습니다. 이 기준은 판례에서 명확히 갈립니다. 1. 기본 원칙: 반드시 ‘주선’해야 한다 대법원은 다음과 같이 보고 있습니다. 임대인의 권리금 회수 방해 책임이 인정되려면 임차인이 구체적인 신규임차인을 주선해야 한다 관련 판례 (대법원 2018다239608 판결 등) 여기서 말하는 ‘주선’이란 신규임차인의 인적사항을 특정하고 권리금 계약 사실을 알리며 임대인에게 계약 체결 협의를 요청하는 것 관련 판례 (서울고등법원 2021나2026886, 2026893 판결, 의정부지방법원 2021가합54729 판결 등) 즉,

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임차권등기명령, 쉽게 했다가 소송비용 물 수 있습니다

임차권등기명령, 쉽게 했다가 소송비용 물 수 있습니다 임대차계약이 종료되면 임대인은 임차인에게 보증금을 반환해야 합니다. 하지만 현실에서는 “조금만 기다려달라” “다음 세입자 들어오면 주겠다” 이런 상황이 반복되며 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 많습니다. 이때 임차인이 선택할 수 있는 가장 강력한 수단이 바로 임차권등기명령입니다. 1. 임차권등기명령, 왜 하는 걸까? 임차권등기의 목적은 명확합니다. 대표적인 2가지 목적 ① 이사를 가면서도 대항력 유지 ② 보증금 반환 소송을 위해 권리 유지 + 이자 확보 즉, “이사 가도 권리는 유지하기 위한 장치”입니다 2. 임차권등기명령의 가장 큰 특징 절차가 매우 간단합니다 재판 없이 서면 심리만으로 빠르게 결정 및 등기 완료 신청 시 필요한 내용 임대차계약 정보 보증금 입금거래내역 전입일 / 점유 개시일 확정일자 계약 종료 사실 보증금 반환 요구 증거 이 요건만 갖추면 비교적 빠르게 인용됩니다 3. 임대

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재건축 예정 상가, 권리금 못 받나요?(상가임대차법 정리)

재건축 예정 상가, 권리금 못 받나요?(상가임대차법 정리) 오랜 기간 운영해 온 상가가 갑자기 재건축 예정이라는 통보를 받는다면 임차인 입장에서는 큰 충격일 수 있습니다. 특히 수천만 원에서 많게는 수억 원에 이르는 권리금을 투자한 경우라면 “권리금을 한 푼도 못 받고 나가야 하는 것은 아닐까?”라는 걱정이 들 수밖에 없습니다. 하지만 결론부터 말하면 재건축 예정 상가라고 해서 권리금을 반드시 포기해야 하는 것은 아닙니다. 상가건물 임대차보호법은 일정한 조건 아래 임차인의 권리금 회수기회를 보호하고 있기 때문입니다. 이번 글에서는 재건축 예정 상가에서 권리금 회수가 가능한지, 그리고 법원이 어떤 기준으로 판단하는지 정리해 보겠습니다. 1. 원칙 임차인의 권리금 회수기회는 법으로 보호됩니다. 상가건물 임대차보호법 (이하 ‘상가임대차법’) 제10조의4는 임차인의 권리금 회수기회 보호를 명확히 규정하고 있습니다. 이 조항에 따르면 임대인은 임대차기간 종료 6개월 전부터 임대차 종료 시까지

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상가 10년 계약 끝나도 권리금 받을 수 있을까?

상가 10년 계약 끝나도 권리금 받을 수 있을까? 한 자리에서 10년 넘게 식당을 운영해 온 사장님이라면 누구나 한 번쯤 이런 걱정을 하게 됩니다. “이제 계약갱신요구권 10년이 끝났는데, 권리금도 못 받고 그냥 나가야 하나요?” 실제로 오랜 시간 식당이나 카페, 가게를 운영해 온 상가 임차인들은 임대차 기간 10년이 지나면 더 이상 법의 보호를 받지 못한다고 오해하는 경우가 많습니다. 하지만 결론부터 말씀드리면 그렇지 않습니다. 상가임대차보호법상 계약갱신요구권 10년이 끝났더라도, 권리금 회수기회는 별도로 보호될 수 있습니다. 이 부분은 이미 대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결을 통해 명확하게 정리됐습니다. 이번 글에서는 상가 10년 계약이 끝난 뒤에도 권리금 회수가 가능한 이유, 그리고 임차인이 실제로 어떻게 대응해야 하는지를 쉽게 설명드리겠습니다. 1. 상가 임차인을 보호하는 두 가지 권리 상가임대차보호법은 임차인을 보호하기 위해 크게

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권리금 회수 방해 소송, 임대인 대응 전략 총정리

권리금 회수 방해 소송, 임대인 대응 전략 총정리 상가 임대차 계약이 종료된 후, 어느 날 갑자기 법원에서 소장이 도착하는 경우가 있습니다. 내용을 보면 대부분 이런 주장입니다. “임대인이 권리금 회수를 방해했다. 손해배상하라.” 청구 금액은 보통 수천만 원, 많게는 수억 원에 이르기 때문에 임대인 입장에서는 상당한 부담이 됩니다. 하지만 중요한 점은 권리금 소송은 임차인이 아무나 이길 수 있는 소송이 아니라는 것입니다. 법에서 정한 요건을 모두 충족해야만 인정되는 소송이기 때문에 임대인에게도 충분한 방어 방법이 존재합니다. 1. 먼저 권리금 소송 구조부터 이해해야 합니다 권리금 회수 방해 소송은 단순한 분쟁이 아니라 법에서 정한 요건형 소송입니다. 임차인은 다음 요건을 모두 입증해야 합니다. (상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항, 제3항) 반드시 충족해야 하는 요건 임대차 종료 6개월 전 ~ 종료 시까지 기간 내 임대인이 권리금 회수를 방해했고 임차인이 신규임차인을 실제로

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전세보증금 못 받으면 바로 소송해야 하는 이유

전세보증금 못 받으면 바로 소송해야 하는 이유 전세계약이 끝났는데도 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 경우, 생각보다 흔하게 발생합니다. 이때 많은 임차인들이 이렇게 생각합니다. “조금 더 기다리면 주지 않을까?” “임대인 사정이 어려우니 시간을 줘야 하나?” 하지만 이 판단이 가장 위험합니다. 결론부터 말하면 전세보증금 반환소송은 늦출수록 손해입니다. 시간이 지날수록 보증금을 회수할 가능성 자체가 낮아질 수 있습니다. 그 이유를 하나씩 정리해보겠습니다. 1. 임대인의 재산은 시간이 갈수록 줄어듭니다 보증금을 돌려주지 못하는 임대인은 이미 자금 사정이 좋지 않은 경우가 많습니다. 이 상태에서 시간이 지나면, 다른 채권자의 가압류 강제집행 추가 채무 발생 등으로 인해 재산이 계속 줄어들 수 있습니다. 특히 주택이 경매로 넘어가는 경우 시장 상황에 따라 낙찰가가 크게 낮아질 수 있습니다. 결과적으로 받을 수 있는 돈 자체가 줄어듭니다. 또한 일부 임대인은 재산을 가족에게 이전하거나 명

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상가 임대인이 직접 사용한다면 계약 종료 가능할까

상가 임대인이 직접 사용한다면 계약 종료 가능할까 상가를 운영하다 보면 이런 말을 듣는 경우가 있습니다. “이제는 제가 직접 쓰려고 합니다.” “아들 카페를 여기서 하려고 해서요.” 이 말을 들으면 대부분 이렇게 생각합니다. “건물주니까 당연히 가능하지 않나?” 특히 주택 임대차에서는 임대인 실거주를 이유로 계약 갱신을 거절할 수 있기 때문에, 상가도 비슷할 것이라고 오해하는 경우가 많습니다. 하지만 결론은 명확합니다. 상가에서는 ‘직접 사용’만으로 계약 갱신을 거절할 수 없습니다. 이건 꽤 중요한 포인트입니다. 1. 상가임대차의 기본 구조: 임차인 보호가 우선 상가건물 임대차보호법의 핵심은 단순합니다. 임차인의 영업을 보호하는 것 임차인은, 시설 투자 인테리어 비용 단골 확보 상권 형성 이 모든 걸 시간과 돈으로 쌓아갑니다. 그래서 법은 최대 10년 동안 계약갱신요구권을 보장합니다 (상가임대차법 제10조 제2항) 조건 계약 만료 6개월 전 ~ 1개월 전 사이 임차인이 갱신

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임차권등기명령 신청하면 바로 될까? 실제 소요기간 정리

임차권등기명령 신청하면 바로 될까? 실제 소요기간 정리 계약이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못하는 상황, 생각보다 흔하게 발생합니다. 문제는 여기서 끝이 아닙니다. 이미 이사 일정은 잡혀 있고 다음 집 계약금도 들어가야 하는 상황 이럴 때 임차인이 선택할 수 있는 가장 현실적인 대응이 바로 임차권등기명령입니다. 이 제도의 핵심은 간단합니다. 이사를 가도 기존 권리(대항력, 우선변제권)를 유지 하지만 여기서 가장 많이 나오는 질문이 있습니다. “신청하면 바로 되는 거 아닌가요?” “다음 주 이사인데 괜찮을까요?” 결론부터 말하면 절대 바로 안 됩니다 1. 실제 소요기간: 2주 ~ 4주 임차권등기명령은 신청 즉시 되는 절차가 아닙니다 평균 소요기간 약 2주 ~ 4주 그리고 상황에 따라 더 길어질 수도 있습니다. 기간에 영향을 주는 요소 법원 처리 속도 등기소 업무량 서류 미비 여부 보정명령 발생 여부 특히 하나만 기억하면 됩니다. 보정명령 나오면 무조건 늦어진다 2

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기름 막힘·하수 역류, 상가 계약 해지까지 될까

기름 막힘·하수 역류, 상가 계약 해지까지 될까 곱창집, 튀김집, 치킨집처럼 기름을 많이 사용하는 업종이라면 언젠가는 한 번쯤 이 문제를 겪게 됩니다. 하수 역류 배관 막힘 바닥 침수 문제는 사고 자체보다 그 이후입니다. 임대인은 이렇게 말합니다. “기름 때문에 배관 망가졌다. 계약 해지하고 나가라.” 임차인은 반박합니다. “배관이 원래 문제였다. 왜 내가 책임지냐.” 그렇다면 실제 기준은 뭘까요? “막혔다”는 사실만으로는 해지되지 않습니다 하지만 상황에 따라 퇴거까지 이어질 수는 있습니다 1. 핵심 기준: 자동 해지는 없다 먼저 분명히 해야 할 점입니다. 배관 막힘 = 계약 해지 조건 충족 시 해지 가능 법원은 항상 이 순서로 봅니다. 1️ 해지 근거가 있는가 2️ 임차인의 잘못이 중대한가 3️ 피해가 반복·확대되었는가 이 3개가 핵심입니다 2. 해지까지 갈 수 있는 경우 ① 계약서에 명확한 조항이 있는 경우 계약서에 이런 내용이 들어가 있다면 상황이 달라집니다

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임대차계약 자동갱신 언제 되는지 완벽 정리

임대차계약 자동갱신 언제 되는지 완벽 정리 임대차계약이 종료되는 시점이 다가오면 임대인과 임차인 모두 한 가지 고민을 하게 됩니다. “계약이 끝나면 자동으로 종료되는 것일까, 아니면 계속 유지되는 것일까?” 실무에서는 계약이 종료된 이후에도 임대차 관계가 그대로 유지되는 경우가 매우 많습니다. 이는 법에서 정한 임대차 갱신 제도 때문입니다. 이번 글에서는 주택, 상가, 토지 임대차에서 계약 갱신이 어떻게 이루어지는지를 법적 근거와 판례를 중심으로 정리해 보겠습니다. 1. 임대차계약 갱신의 기본 개념 임대차 갱신이란 무엇인가 임대차계약의 갱신이란 계약 기간이 끝난 이후에도 기존 임대차 관계가 계속 유지되는 것을 의미합니다. 임대차 갱신은 일반적으로 다음 세 가지 유형으로 구분됩니다. ① 합의 갱신 임대인과 임차인이 서로 협의하여 계약을 연장하는 방식입니다. 기존 조건 그대로 연장할 수도 있고 보증금이나 차임을 조정하여 새 계약을 체결할 수도 있습니다. 이는 당사자의 자유로운 의사에 따

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전세보증금 반환소송 늦으면 생기는 4가지 위험

전세보증금 반환소송 늦으면 생기는 4가지 위험 보증금을 돌려받기 위해 반드시 알아야 할 4가지 이유 전세계약이 종료되었는데도 임대인이 전세보증금을 려주지 않는 경우가 생각보다 많습니다. 이때 많은 임차인들이 이런 고민을 합니다. “조금만 더 기다리면 주지 않을까?” “임대인이 사정이 어렵다니 시간을 주는 게 맞지 않을까?” 하지만 전세보증금 반환 문제에서 가장 위험한 선택이 바로 ‘기다리는 것’입니다. 전세보증금 반환소송은 가능하면 빠르게 진행하는 것이 임차인에게 훨씬 유리합니다. 왜 전세보증금 반환소송을 서둘러야 하는지, 실제 분쟁에서 중요한 이유들을 정리해 보겠습니다. 1. 임대인의 재산이 사라질 수 있습니다 전세보증금을 돌려주지 못하는 임대인은 이미 재정적으로 어려운 상황일 가능성이 높습니다. 시간이 지나면 다음과 같은 상황이 발생할 수 있습니다. 다른 채권자들의 가압류 강제집행 부동산 경매 재산 처분 또는 은닉 특히 임대인이 여러 채무를 가지고 있는 경우, 먼저 움직이는 채권

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재건축 예정 상가 임차인 권리금 보호 가능할까?

재건축 예정 상가 임차인 권리금 보호 가능할까? 오랜 기간 영업을 이어온 상가가 어느 날 재개발 또는 재건축 대상에 포함되었다는 통보를 받는다면 임차인의 걱정은 커질 수밖에 없습니다. 특히 상당한 권리금을 지급하고 입점한 경우, 투자한 금액을 회수하지 못한 채 퇴거해야 하는 상황이 아닌지 불안해지는 것이 당연합니다. 그렇다면 재개발이 예정된 상가에서 임차인은 권리금을 보호받을 수 없을까요? 결론부터 말하면 항상 권리금을 포기해야 하는 것은 아닙니다. 상가건물 임대차보호법은 일정한 경우 임차인의 권리금 회수 기회를 보호하고 있기 때문입니다. 1. 기본 원칙 : 임차인의 권리금 회수 기회 보호 상가건물 임대차보호법 (이하 상가임대차법) 제10조의4는 임차인이 권리금을 회수할 수 있는 기회를 보호하기 위한 규정을 두고 있습니다. 이 규정에 따르면 임대인은 다음 기간 동안 권리금 회수를 방해해서는 안 됩니다. 임대차 종료 6개월 전부터 임대차 종료 시점까지 이 기간 동안 임차인이 신규 임차

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상가임대차 3개월 연체 후 갚아도 갱신거절 가능할까?

상가임대차 3개월 연체 후 갚아도 갱신거절 가능할까? 임대차 분쟁 상담을 하다 보면 자주 등장하는 질문이 있습니다. “월세가 밀렸다가 나중에 다 냈는데, 집주인이 계약을 갱신하지 않겠다고 합니다. 이게 가능한가요?” 많은 임차인들은 연체된 차임을 뒤늦게라도 납부하면 문제가 해결된다고 생각합니다. 그러나 실제 법리는 조금 더 복잡합니다. 주택임대차와 상가임대차에서는 일정한 차임 연체가 발생하면 임대인이 임대차계약을 해지할 수 있는 권리가 인정됩니다. 일반적으로 주택임대차 → 차임 2기 연체 상가임대차 → 차임 3기 연체 에 이르면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 하지만 실제 분쟁에서는 “연체 후 일부 또는 전부를 납부한 경우에도 임대인이 계약관계를 종료할 수 있는지”가 중요한 쟁점이 됩니다. 1. 임대차 계약 해지의 기본 요건 임대차 계약을 해지하기 위해서는 단순히 차임이 연체되었다는 사실만으로는 부족합니다. 임대인의 해지 의사표시가 임차인에게 도달하는 시점에 연체가 존재해야 합

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집주인이 보증금 안 돌려줄 때 꼭 알아야 할 것

집주인이 보증금 안 돌려줄 때 꼭 알아야 할 것 상담을 하다 보면 많은 임차인들이 같은 이야기를 합니다. “집주인이 보증금을 안 돌려줘요.” 이사 날짜는 다가오는데 보증금은 받을 기미가 없고, 이미 새 집 계약금을 지급해 놓은 상황이라면 정말 난감할 수밖에 없습니다. 오늘은 이런 상황에서 임차인이 어떤 순서로 대응해야 하는지, 그리고 집주인이 흔히 하는 주장들이 법적으로 통하는지 실무 중심으로 정리해 보겠습니다. 1. 가장 먼저 해야 할 일 계약 종료 사실을 명확히 만들어야 합니다 보증금을 돌려받기 위해서는 먼저 임대차 계약이 종료되었다는 사실이 분명해야 합니다. 의외로 많은 분들이 이 부분을 놓치곤 합니다. 계약기간이 끝나는 경우 예를 들어 2년 계약이라면 단순히 기간이 끝났다고 해서 자동으로 종료되는 것은 아닙니다. 계약을 더 이상 갱신하지 않을 생각이라면 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 임대인에게 갱신하지 않겠다는 의사를 전달해야 합니다. 이때 가장 중요한 것은 증거

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상가 임차인이 용도 바꾸면 계약 해지 가능할까

상가 임차인이 용도 바꾸면 계약 해지 가능할까 상가 임대차 계약은 임대인과 임차인 사이의 신뢰를 바탕으로 이루어지는 계약 관계입니다. 임대인은 안정적인 임대수익을 기대하고, 임차인은 계약 기간 동안 상가를 평온하게 사용할 권리를 보장받습니다. 하지만 이러한 신뢰 관계를 흔드는 대표적인 분쟁 중 하나가 바로 임차인의 목적 외 사용 문제입니다. 예를 들어, 조용한 사무실 용도로 임대한 상가에서 소음이 발생하는 공장이 운영되거나 상품 판매 매장으로 계약된 공간이 사실상 주거 공간으로 사용되는 경우 임대인은 당황스러움을 넘어 계약 해지까지 고민하게 되는 상황에 놓이게 됩니다. 대부분의 임대차 계약서에는 다음과 같은 조항이 포함되어 있습니다. "임차인은 임대인의 동의 없이 부동산의 용도나 구조를 변경하지 못하며, 임대차 목적 외의 용도로 사용할 수 없다." 그리고 이러한 조항을 위반할 경우 임대인이 계약을 해지할 수 있다는 내용이 함께 규정되는 경우가 많습니다. 그렇다면 임차인이 계약서에 기

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임대인이 제소전화해로 강제집행한다면 대응 방법

임대인이 제소전화해로 강제집행한다면 대응 방법 상가 임대차 분쟁에서 종종 등장하는 제도가 바로 제소전화해입니다. 임대차 계약 체결 시 미리 제소전화해를 해두는 경우가 많기 때문에, 임차인 입장에서는 갑작스럽게 강제집행 위기에 놓이는 상황이 발생하기도 합니다. 하지만 제소전화해 조서가 존재한다고 해서 언제나 강제집행이 가능한 것은 아닙니다. 특히 집행 조건이 충족되지 않았음에도 집행문이 발급된 경우, 임차인은 법적으로 충분히 대응할 수 있습니다. 이번 글에서는 제소전화해와 강제집행, 그리고 임차인의 대응 방법을 판례와 함께 정리해보겠습니다. 1. 제소전화해란 무엇인가 제소전화해란 민사상 분쟁에 대해 소송을 제기하기 전에 당사자 간 합의를 통해 해결하는 제도입니다. 민사소송법은 이를 다음과 같이 규정하고 있습니다. 민사소송법 제385조 제1항 제소전화해란 민사상 다툼에 관하여 당사자가 청구의 취지·원인과 다투는 사정을 밝혀 상대방의 보통재판적이 있는 곳의 지 방법원에 화해를 신청하는 제

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연락 피하는 임대인 권리금 회수 방해일까?

연락 피하는 임대인 권리금 회수 방해일까? “제가 요즘 바빠서요. 다음에 얘기하시죠.” 임대차 만료를 앞두고 권리금을 회수하려는 임차인에게, 임대인이 ‘안 된다’고 딱 잘라 말하지는 않지만 계속 시간을 끄는 경우가 많습니다. 전화를 안 받거나, 신규 임차인과의 만남을 미루고, 조건도 안 알려주는 식입니다. 이때 임차인이 가장 궁금해하는 질문이 있습니다. “명시적 거절이 없으면 손 해배상 청구가 불가능한가?” 결론부터 말하면 그렇지 않습니다. 법원은 임대인의 표현이 애매하더라도, 전체 태도와 흐름을 보면 사실상 계약 체결을 거절한 것과 같은지를 따져 권리금 회수 방해 행위로 인정합니다. 1. 핵심 기준은 하나입니다: ‘확정적인 거절 의사’가 있었는가? 대법원은 다음과 같이 기준을 제시합니다. 임대인이 “정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인을 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시”했다면, 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 방해행위가 성립할

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건물주가 명도소송 걸었다면? 임차인 대응 가이드

건물주가 명도소송 걸었다면? 임차인 대응 가이드 어느 날 갑자기 법원에서 등기우편이 도착합니다. 봉투를 열어보니 ‘건물 인도 청구의 소’, 즉 명도소송입니다. 임대인이 상가를 비워달라며 소송을 제기한 것입니다. 수년간 운영해 온 가게를 한순간에 잃을 수 있다는 생각에 많은 임차인들이 당황하거나 감정적으로 대응하게 됩니다. 하지만 명도소송에서 가장 위험한 대응은 바로 이것입니다. 소장을 무시하고 버티는 것 감정적으로 대응하는 것 명도소송은 법적 권리 싸움입니다. 임대인의 소유권과 임차인의 영업권·보증금·권리금이 충돌하는 사건이기 때문에 법이 보장한 권리를 제대로 활용하면 충분히 대응할 수 있습니다. 2. 임차인이 사용할 수 있는 핵심 방어 전략 명도소송을 막는 3가지 ‘방패’ 명도소송에서 임차인은 단순히 버티는 것이 아니라 법이 인정하는 항변권을 활용할 수 있습니다. 대표적인 방어 수단은 다음과 같습니다. 방패 1 “보증금 먼저 주세요” 동시이행 항변권 임대차 계약이 종료되면, 임대인

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상가임대차 갱신거절 ‘중대한 사유’ 기준

상가임대차 갱신거절 ‘중대한 사유’ 기준 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제8호는 임대인이 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있는 정당한 사유로 다음을 규정합니다. "그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우" 이 조항은 제1호부터 제7호까지로는 다 담기지 않는 상황을 포괄하는 일반조항 (보충 조항)입니다. 실무에서 문제는 늘 같습니다. “이 정도면 ‘현저한 위반’인가?” “이 사정이 ‘중대한 사유’로 볼 만큼 심각한가?” 오늘은 법원이 이 조항을 어떤 기준으로 엄격하게 해석하는지, 그리고 실제로 어디까지 인정/부정되는지를 판례로 정리합니다. 1. 제8호의 성격: ‘보충적 일반조항’ (함부로 넓히지 않는다) 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제8호는 제1호부터 제7호까지 구체적으로 열거된 사유로 규율하기 어려운 경우를 위한 보충적 일반조항입니다. 이는 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제9호와 유사한 기능을 합

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상가 퇴거 시 원상복구 의무 어디까지인가

상가 퇴거 시 원상복구 의무 어디까지인가 임대차 계약이 종료되고 보증금을 반환받는 시점이 되면, 임대인과 임차인 사이에서 가장 많이 발생하는 분쟁이 바로 원상복구 문제입니다. 실제로 상담을 해보면 다음과 같은 상황이 많습니다. “처음 들어왔을 때부터 있던 시설인데 왜 제가 철거해야 합니까?” “이 정도 인테리어는 그냥 두고 써도 되는 것 아닌가요?” 반대로 임대인 입장에서는, “건물이 처음 지어졌을 때 상태로 돌려놓아야 한다” “상가를 공실 상태로 만들어야 한다” 며 모든 시설 철거를 요구하는 경우도 있습니다. 하지만 이러한 요구는 법원의 판단 기준과는 상당한 차이가 있습니다. 이번 글에서는 상가 원상복구의 정확한 범위와 법원이 판단하는 기준, 그리고 부당한 원상복구 요구에 대한 대응 방법을 판례를 중심으로 설명하겠습니다. 1. 원상복구의 기준은 “건물 최초 상태”가 아니다 원상복구 문제에서 가장 중요한 원칙은 다음과 같습니다. 임차인의 원상복구 의무는 ‘임차를 시작할 당시의 상태’

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집주인 실거주 거짓말, 임차인 손해배상 청구 가능할까

집주인 실거주 거짓말, 임차인 손해배상 청구 가능할까 임대차 계약이 끝나갈 무렵, 임차인은 임대인으로부터 다음과 같은 연락을 받을 수 있습니다. “가족이 직접 들어와 살 예정이라 계약을 더 연장하기 어렵습니다.” 주택임대차보호법에서는 임대인의 실제 거주를 이유로 계약갱신을 거절할 수 있는 규정이 있기 때문에 많은 임차인들은 이를 받아들이고 새로운 집을 찾게 됩니다. 그런데 몇 달 후 예상치 못한 사실을 알게 되는 경우도 있습니다. 내가 살던 집에 집주인이 아니라 다른 임차인이 들어와 있고, 심지어 이전보다 더 높은 보증금이나 월세로 계약이 이루어진 경우입니다. 이런 상황에서 임차인은 법적으로 구제받을 수 있을까요? 결론부터 말하면 가능합니다. 1. 계약갱신요구권과 ‘실거주’ 예외 2020년 개정된 주택임대차보호법은 임차인의 주거 안정을 위해 계약갱신요구권을 도입했습니다. 이 제도에 따라 임차인은 한 번에 한해 2년의 계약 연장을 요구할 수 있습니다. 다만 임대인이 법에서 정한 정당한

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갱신요구권 포기, 권리금 포기 조항 효력 있을까?

갱신요구권 포기, 권리금 포기 조항 효력 있을까? 상가건물 임대차보호법은 단순한 계약 규율 법률이 아닙니다. 이 법의 출발점은 분명합니다. 경제적·사회적 약자인 상가 임차인을 보호하기 위한 법률 상가 임차인은, 임대료 인상 압박 일방적 계약 해지 임대차 기간 불안정 보증금 미반환 권리금 회수 방해 등의 위험에 노출되어 있습니다. 그래서 상가건물 임대차보호법은 임차인 보호를 위해 강력한 장치를 두고 있습니다. 그 핵심이 바로 제15조입니다. “이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.” 이 규정은 편면적 강행규정입니다. 즉, 임차인에게 불리하면 무효 임대인에게 불리하면 무효 아님 이라는 구조입니다. 따라서 계약서에 적혀 있어도 법에 반하면 효력이 없습니다. 1️ 계약갱신요구권 포기 특약 – 무효 상가건물 임대차보호법 제10조는 임차인에게 최대 10년의 계약갱신요구권을 보장합니다. 이 권리는 영업 안정성의 핵심입니다. 그런데 실무에서는 다음과 같은 조항

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상가 임대차 10년 보호받을 수 있을까?

상가 임대차 10년 보호받을 수 있을까? 가게를 시작할 때 들어가는 비용은 결코 적지 않습니다. 인테리어, 시설비, 권리금, 홍보비까지 감안하면 2년 만에 투자금을 회수하기는 현실적으로 어렵습니다. 그런데 계약 만료를 앞두고 임대인이 “이번 계약이 마지막입니다” 라고 통보한다면 어떻게 될까요? 이때 임차인을 보호하는 제도가 바로 상가건물 임대차보호법상 ‘계약갱신요구권’입니다. 2018년 개정 이후 최대 10년까지 보장되면서 많은 변화가 있었지만, 여전히 적용 기준을 혼동하는 분들이 많습니다. 지금부터 정확하게 정리해보겠습니다. 1️ 계약갱신요구권의 기본 구조 상가 임차인은 최초 임대차기간을 포함하여 총 10년을 넘지 않는 범위 내에서 계약 갱신을 요구할 수 있습니다. 요구 시점은, 임대차 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이 이 기간 안에 갱신 의사를 표시하면 임대인은 법에서 정한 사유가 없는 한 거절할 수 없습니다. 중요한 점은 다음입니다. 환산보증금 기준과 무관 모든 상

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명도소송 전 점유이전금지가처분 필수인 이유

명도소송 전에 점유이전금지가처분 필수인 이유 명도소송을 준비하다 보면 이런 말을 듣습니다. “점유이전금지가처분은 꼭 같이 하셔야 합니다.” 하지만 많은 분들이 이렇게 생각합니다. “어차피 소송에서 이기면 되는 것 아닌가요?” 이 질문에 대한 답은 명확합니다. 점유이전금지가처분을 하지 않으면, 승소 판결을 받고도 강제집행을 못 하는 상황이 실제로 발생합니다. 왜 이런 일이 벌어질까요? 1️ 명도소송의 가장 큰 함정 명도소송에서 승소하면 법원은 다음과 같은 판결을 내립니다. “피고는 원고에게 부동산을 인도하라.” 문제는 이 판결의 효력이 누구에게 미치느냐입니다. 민사소송법 제218조 제1항은 확정판결의 효력이 ‘당사자’와 ‘변론종결 후의 승계인’ 에게만 미친다고 규정합니다. 쉽게 말하면, 임대인이 임차인을 상대로 소송을 했다면 그 판결은 ‘그 임차인’에게만 효력이 있습니다. 소송 도중에 점유자가 바뀌면 어떻게 될까요? 판결은 새로운 점유자에게 바로 집행할 수 없습니다. 2️ 실제로 벌어

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건물명도 강제집행 신청 방법 총정리

건물명도 강제집행 신청 방법 총정리 명도소송에서 이겼다고 해서 곧바로 건물을 돌려받을 수 있는 것은 아닙니다. 판결문은 ‘권리 확인서’일 뿐, 상대방이 자진해서 나가지 않으면 현실은 그대로입니다. 이때 필요한 절차가 바로 부동산 인도 강제집행입니다. 오늘은 판결 이후 무엇을 준비해야 하고, 어떻게 집행이 이루어지며, 들어간 비용은 어떻게 돌려받는지 단계별로 정리해보겠습니다. 1️ 전체 흐름 한눈에 정리 건물명도 강제집행은 다음 순서로 진행됩니다. 집행권원 확보(집행문 부여) 집행관 사무소에 강제집행 신청 집행 비용 예납 현장 집행(계고 → 본집행) 집행비용 확정 및 회수 소송 중 점유자가 바뀌었더라도 점유이전금지가처분을 해두었다면 ‘승계집행문’을 받아 절차를 이어갈 수 있습니다. 2️ 강제집행을 위한 준비서류 강제집행은 아무 판결문으로 할 수 없습니다. ‘집행력 있는 판결 정본’이 필요합니다. ① 집행문이 부여된 판결 정본 판결문 뒤에 ‘집행문’이 붙어 있어야 강제집행이 가능합니다

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권리금 6개월 지나면 끝? 예외적으로 인정되는 경우

권리금 6개월 지나면 끝? 예외적으로 인정되는 경우 상가 임차인에게 권리금은 단순한 금전이 아닙니다. 수년간 영업을 통해 형성한 고객층, 입지 가치, 영업 노하우가 응축된 자산입니다. 상가건물 임대차보호법은 이를 보호하기 위해 “임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지” 임대인이 정당한 사유 없이 권리금 회수를 방해하지 못하도록 규정하고 있습니다. 하지만 현실은 녹록지 않습니다. 영업에 몰두하다 보니 6개월이라는 기간을 놓치는 경우가 적지 않습니다. 종료일이 다가온 뒤에야 신규 임차인을 찾으려 하지만, 임대인은 “이미 기간이 지났다”며 협조를 거절합니다. 이 경우 정말 방법이 없을까요? 원칙은 엄격합니다. 그러나 예외적으로 다툴 수 있는 경우가 존재합니다. 1️ 기본 원칙: 6개월 기간은 엄격하다 권리금 회수 기간은 임의 규정이 아닙니다. 법은 이 기간을 통해 양 당사자의 법적 안정성을 확보하려 합니다. 임차인에게는 준비 기회를 임대인에게는 종료 이후의 예측 가능성을 부여하기 위한 제

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상가에서 숙식하면 계약 해지될까?

상가에서 숙식하면 계약 해지될까? 1인 공방, 소규모 쇼핑몰, 심야 영업 식당. 이런 업종을 운영하다 보면 자연스럽게 “가게 한편에서 생활하면 어떨까?” 라는 생각이 듭니다. 임대료와 주거비를 동시에 줄일 수 있기 때문입니다. 하지만 상가로 계약한 공간에서 숙식을 병행하는 행위는 단순한 편의의 문제가 아니라, 계약 위반으로 이어질 수 있는 위험 요소가 될 수 있습니다. 상가임대차에서 주거 겸용은 언제 문제가 될까요? 그리고 언제 계약 해지까지 이어질 수 있을까요? 1️ 기본 원칙: ‘용도 외 사용’은 계약 위반 상가 임대차 계약서에는 대부분 “영업용으로 사용한다”는 목적이 명시됩니다. 민법은 임차인이 계약 또는 목적물의 성질에 따라 정해진 용법으로 사용해야 한다고 규정합니다. 즉, 상가로 계약했다면 영업용 사용이 원칙 주거 사용은 원칙적으로 ‘용도 외 사용’ 입니다. 문제는 이것이 단순한 위반인지, 아니면 계약의 기초가 되는 신뢰를 깨는 중대한 의무 위반 인지 여부입니다. 계약 해지

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권리금 회수 분쟁을 막는 내용증명 작성 실무

권리금 회수 분쟁을 막는 내용증명 작성 실무 상가 임대차에서 권리금은 단순한 “프리미엄”이 아닙니다. 임차인이 오랜 시간 영업을 통해 만든 고객·상권·매출·브랜드 가치를 금전으로 회수하는 마지막 절차입니다. 그런데 문제는 계약이 끝나갈수록 발생합니다. 임대인이 신규임차인 계약을 질질 끌거나 “직접 쓸 거다” 같은 말을 꺼내거나 아예 조건을 안 알려주거나 터무니없이 높은 월세를 요구하는 순간 권리금 회수는 곧바로 소송 전 단계로 넘어가게 됩니다. 이때 임차인이 가장 먼저 준비해야 하는 무기는 ‘말’이 아니라 내용증명입니다. 내용증명은 단순한 통보 문서가 아니라, 이후 권리금 회수 방해 소송에서 임대인의 책임을 증명하는 핵심 증거로 작동합니다. 1. 내용증명은 왜 ‘필수’인가? 임차인이 “권리금 회수 기회를 보장해달라”고 주장하려면, 법원이 가장 먼저 확인하는 것은 이것입니다. 임차인이 법정 기간 안에, 신규임차인을 주선하려는 노력을 실제로 했는가? 임대인이 그 과정에서 방해했는가? 그

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계약 끝났는데 안 나가요? 명도소송부터 손해배상까지

계약 끝났는데 안 나가요? 명도소송부터 손해배상까지 계약이 끝났는데도 세입자가 집이나 상가를 비워주지 않는 상황. 명도 지연은 단순히 “불편한 문제”가 아니라, 권리자 입장에서는 현금흐름·사업 일정·매매 일정이 한 번에 무너지는 치명적인 리스크입니다. 하지만 여기서 감정적으로 대응하면 상황이 더 꼬입니다. 문을 바꾸거나, 전기·수도 끊고, 무단으로 들어가는 방식은 ‘빨리 해결’이 아니라 형사 문제로 번질 수 있는 자력구제입니다. 결국 답은 하나입니다. 손해를 최소화하는 방향으로 합법적인 절차를 “빠르게” 돌리는 것. 아래에서 실무에서 바로 적용 가능한 전략을 단계별로 정리해 드리겠습니다. 1단계: “안 나가는 게 불법인지”부터 먼저 점검해야 합니다 많은 분들이 명도 지연을 보면 바로 “불법 점유”라고 생각합니다. 그런데 법적으로는 먼저 이 질문을 해야 합니다. 세입자의 명도 거부에 ‘정당한 근거’가 있는가? 가장 흔한 것이 바로 동시이행 항변권입니다. 동시이행 항변권이란? 임대차가

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안전진단 D등급 통보받았다면? 임차인 대응전략

안전진단 D등급 통보받았다면? 임차인 대응전략 임대인이 두꺼운 안전진단 보고서를 내밀며 말합니다. “건물이 D등급이라 위험합니다. 재건축해야 하니 가게를 비워주세요.” 많은 임차인들이 이 말 한마디에 위축됩니다. 하지만 ‘D등급’이라는 결과만으로 곧바로 갱신거절이 정당해지는 것은 아닙니다. 상가건물 임대차보호법상 재건축을 이유로 갱신을 거절하려면 단순한 위험 주장이나 형식적인 보고서로는 부족합니다. 이제부터 임차인이 실제로 법정에서 다툴 때 어디를 집중적으로 검토해야 하는지 단계별로 정리합니다. 1️ 1단계: 안전진단 보고서 자체의 적법성부터 검증 ① 진단기관이 적법한가? 진단 수행 기관이 「시설물의 안전 및 유지관리에 관한 특별법」 제28조에 따른 정식 ‘안전진단 전문기관’ 인지 확인해야 합니다. 무자격 업체가 작성했다면 보고서의 신뢰성 자체가 흔들립니다. 실제로 법원은 진단기관의 적법성과 신뢰성을 엄격히 봅니다. (서울동부지방법원 2023가단108600 판결, 서울동부지방법원 2

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전세보증금 못 받으면 이자도 받을 수 있을까?

전세보증금 못 받으면 이자도 받을 수 있을까? 전세계약이 끝났는데도 보증금이 돌아오지 않는 상황. 새 집 계약은 해야 하고, 대출 이자는 계속 나가고, 생활은 불안정해집니다. 이때 가장 많이 나오는 질문이 있습니다. “보증금만 받는 게 아니라, 늦은 기간에 대한 이자도 받을 수 있나요?” 결론부터 말하면, 가능합니다. 다만, 아무 때나 자동으로 발생하는 것은 아닙니다. 지연이자가 발생하려면 ‘요건’이 충족되어야 합니다. 1️ 보증금 반환 지체 시 이자 청구의 법적 근거 전세계약이 종료되면 임대인은 보증금을 반환할 의무를 부담합니다. 이는 임대차 종료의 당연한 법적 효과입니다. 그런데 반환을 미루면 어떻게 될까요? 여기서 적용되는 규정이 바로 다음 조항들입니다. 민법 제379조 : 약정이나 다른 법률 규정이 없으면 이율은 연 5% 민법 제387조 : 기한이 있는 채무는 기한 도래 시부터 지체책임 발생 민법 제397조 : 금전채무불이행의 손해배상은 법정이율에 따름 이를 종합하면, 임대

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월세 인상 거부당할 때, 차임증액 청구방법

월세 인상 거부당할 때, 차임증액 청구방법 임차인이 “법대로 하세요”라며 월세 인상을 거부했다면, 그 다음 선택지는 감정이 아니라 절차입니다. 차임 인상은 협상의 문제가 아니라, 법이 정한 요건과 방법에 따라 행사하는 권리입니다. 아래에서는 임대인이 실제로 따라야 할 단계별 대응 방법을 정리합니다. 먼저 알아야 할 것: 차임증액청구권은 ‘형성권’ 법적 근거는 다음 두 조항입니다. 민법 제628조(차임증감청구권) 상가건물 임대차보호법 제11조 이 규정들은 공과금 증가나 경제사정의 변동으로 인해 기존 차임이 상당하지 않게 된 경우, 장래의 차임을 증감 청구할 수 있다고 정하고 있습니다. 여기서 핵심은 이것입니다. 차임증액청구권은 형성권입니다. 즉, 임대인의 일방적 의사표시가 도달하면 차임은 ‘상당한 범위 내에서’ 증액됩니다. 하지만 여기서 오해하면 안 됩니다. 임대인이 통보한 금액이 그대로 확정되는 것이 아니라, 다툼이 생기면 법원이 적정 금액을 결정합니다. 실제 절차: 이렇게 진행해야

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불법건축물 임대차계약 위험할 수 있습니다.

불법건축물 임대차계약 위험할 수 있습니다. 창고를 개조한 주방, 옥상에 덧붙인 테라스, 주차장을 영업장으로 바꾼 공간. 임차인 입장에서는 “넓은 공간 + 저렴한 임대료” 라는 매력으로 보입니다. 하지만 불법 건축물 임대차는 계약 자체는 살아 있어도 영업은 언제든 멈출 수 있는 구조입니다. 임대인 역시 안심할 수 없습니다. 고지의무 위반이 인정되면 손해배상 책임까지 이어질 수 있습니다. 아래에서 법적 효력과 실제 리스크를 분리해서 정리해보겠습니다. 1️ 계약은 유효한가? 결론부터 말하면, 불법 건축물이라도 임대차 계약 자체는 유효합니다. 대법원은 일관되게 무허가·위반 건축물 이라는 사정만으로 사법상 계약 효력을 무효로 보지는 않습니다. 즉, 임차인은 사용·수익을 요구할 수 있고 임대인은 차임을 청구할 수 있습니다. 문제는 “유효하다”는 것과 “안전하다”는 것이 다르다는 점입니다. 2️ 가장 큰 리스크: 행정처분 불법 건축물은 언제든 행정 단속 대상입니다. 민원 신고, 정기 점검, 위

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고액의 월세 제시와 권리금 회수 방해의 기준

고액의 월세 제시와 권리금 회수 방해의 기준 상가임대차 분쟁에서 가장 첨예하게 다투어지는 부분 중 하나가 바로 이것입니다. 임대인이 요구한 임대료가 정당한 증액인지, 아니면 권리금 회수를 막기 위한 고의적 인상인지. 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제3호는 다음과 같이 규정합니다. 임대인은 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위를 하여 권리금 회수를 방해해서는 안 된다. 문제는 ‘현저히’라는 표현입니다. 몇 % 인상이면 위법일까요? 30%? 50%? 두 배? 법원은 단순 인상률로 판단하지 않습니다. 판례를 종합하면, 법원은 ① 객관적 시세, ② 기존 계약의 맥락, ③ 협상 과정 이 세 축을 중심으로 판단합니다. 1️ 1차 기준 : 객관적 시장 가치와의 비교 가장 먼저 보는 것은 주변 시세 및 감정평가 결과입니다. 시세와 비슷하다면 ‘방해’가 아니다 청주지방법원 충주지원 2016가단24164 판결 기존 조건 : 보증금 3,00

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보증금 반환받지 못할 때, 이것부터 하세요

보증금 반환받지 못할 때, 이것부터 하세요 전세 만기 날짜가 다가오는데 집주인이 보증금을 미루기 시작하면, 임차인 입장에서는 현실이 바로 무너집니다. 새집 계약금은 이미 나갔고, 이사 일정도 잡혀 있고, 중개수수료·이사비까지 줄줄이 지출이 예정되어 있는데 정작 가장 중요 한 보증금이 묶이는 상황이니까요. 그런데 이런 상황에서 가장 흔한 실수는 “집주인이 알아서 주겠지” 하고 시간을 보내는 겁니다. 보증금 분쟁은 감정으로 풀리지 않습니다. 결국 승부는 증거 + 순서 + 타이밍에서 갈립니다. 오늘은 전세보증금을 못 받는 상황에서 임차인이 실제로 해야 할 대응을 단계별로 정리해드리겠습니다. 1. 보증금을 받기 위한 시작점은 ‘계약 종료’입니다 많은 분들이 보증금 문제를 ‘돈’ 문제로 생각하지만, 법적으로는 순서가 다릅니다. 보증금을 청구하려면 먼저, “임대차 계약이 정상적으로 종료되었다” 라는 사실이 깔끔하게 정리되어야 합니다. ① 계약기간 만료라면? 그냥 2년이 끝났다고 자동 종료되는

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상가 원상복구의 기준을 정확하게 알아보자

상가 원상복구의 의미를 정확하게 알아보자 상가 임대차 계약이 끝날 때, 가장 많이 싸우는 주제가 뭘까요? 바로 원상복구(원상회복) 문제입니다. 임대인은 흔히 이렇게 말합니다. “계약서에 원상복구라고 써 있잖아요. 다 철거하고 공실로 만들어 주세요.” 반대로 임차인은 이렇게 반박하죠. “제가 들어올 때부터 있던 시설인데요? 왜 제가 그 비용까지 내야 하죠?” 그럼 여기서 핵심 질문이 하나 생깁니다. 법이 말하는 ‘원상’은 도대체 어디까지를 말하는 걸까요? 오늘은 이 부분을 대법원 판례 기준으로 깔끔하게 정리해보겠습니다. 1. 원상복구 의무는 왜 생기는 걸까? 민법에는 임대차가 끝나면 임차인이 목적물을 돌려줘야 하고, 필요하면 원래 상태로 돌려서 반환해야 한다는 취지의 규정이 있습니다. 즉 원상복구 의무는 임대인의 소유권을 보호하기 위해 존재합니다. 그런데 여기서 문제가 터집니다. “원래 상태”가 무슨 기준이냐? 임대인 생각: 건물이 지어졌을 때의 공실 상태 임차인 생각: 내가 들어올

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내 보증금 반환 셀프소송 혼자서도 할 수있다.

내 보증금 반환 셀프소송 혼자서 하는 방법 계약은 끝났는데 보증금이 돌아오지 않는다. 이 상황에서 대부분 이렇게 생각합니다. “소송까지 가야 하나…” “변호사 선임 안 하면 못 하는 거 아닌가?” 하지만 사실관계가 단순한 임대차보증금 반환 사건은 굳이 변호사를 선임하지 않아도 직접 진행할 수 있습니다. 물론 아무 준비 없이 소장만 접수한다고 해결되지는 않습니다. 보증금 소송은 법정에서 싸우는 게임이 아니라, 준비 단계에서 이미 절반이 결정됩니다. 아래 내용을 정확히 이해하면 셀프 소송도 충분히 가능합니다. 1. 첫 단추: 계약이 ‘정확히’ 종료되었는가 보증금을 돌려달라고 하려면 전제가 하나 있습니다. 임대차가 적법하게 끝났어야 합니다. 계약기간이 만료되었는지 자동갱신이 되지 않았는지 갱신 거절 의사를 명확히 통보했는지 특히 갱신 거절 통보는 중요합니다. 문자, 카카오톡, 내용증명 등 “계약을 더 이상 연장하지 않겠다”는 의사가 기록으로 남아 있어야 합니다. 법원은 단순한 구두 주장보

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층간소음 손해배상 소송으로 해결할 수 있을까?

층간소음 손해배상 소송으로 해결할 수 있을까? 밤마다 들려오는 발소리. 가구를 끄는 소리, 아이가 뛰는 소리, 새벽까지 이어지는 쿵쿵거림. 처음에는 참고 넘어가려고 합니다. 관리사무소에도 말해보고, 직접 찾아가 조심해달라고 부탁도 해봅니다. 그런데도 상황이 달라지지 않으면 결국 마지막 선택지는 하나입니다. “소송이라도 해야 하나?” 하지만 여기서 대부분 한 번 더 망설입니다. 층간소음으로 진짜 손해배상이 되나? 증거를 어떻게 모아야 하나? 소음 측정까지 해야 하나? 실제로 승소하면 얼마나 받을 수 있나? 오늘은 층간소음 분쟁에서 손해배상 청구가 현실적으로 가능한지, 그리고 법원이 어떤 사건에 손해배상을 인정하는지 최근 판례 흐름을 기준으로 정리해보겠습니다. 1. 층간소음 소송은 “소음이 있었다”만으로는 어렵습니다 층간소음 소송이 어려운 이유는 단순합니다. 공동주택에 사는 이상 어느 정도의 생활 소음은 피할 수 없고, 법원도 그 점을 전제로 판단하기 때문입니다. 그래서 법원은 이런 기

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반려동물 금지 특약 위반 통보를 받았다면

반려동물 금지 특약, 어기면 바로 계약해지될까? 반려동물과 함께 사는 인구가 1,500만 명을 넘는 시대입니다. 이제 반려동물은 단순한 “동물”이 아니라 가족 구성원으로 여겨집니다. 하지만 임대차 계약서를 펼쳐보면 종종 이런 문구가 등장합니다. “반려동물 사육 금지” 계약 해지가 인정되려면 법원이 요구하는 수준의 ‘중대한 의무 위반’이 있어야 합니다. 임차인 입장에서 어떻게 방어해야 하는지, 법적 기준을 중심으로 단계별로 정리해보겠습니다. 1단계: 특약이 실제로 유효한지부터 확인 먼저 계약 내용을 정확히 점검해야 합니다. 계약서에 반려동물 금지 조항이 명시되어 있는가? 계약 체결 당시 구두로 설명·동의가 있었는가? 서울서부지방법원 2022. 12. 8. 선고 2021나48226, 2021나48233 판결에서는 계약서에 명시되지 않았더라도 계약 당시 임대인이 반려동물 금지를 고지하고 임차인이 이를 인지했다면 그 역시 계약 내용이 된다고 보았습니다. 따라서 “계약서에 없으니 무효다” 라

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상가 월세 5% 인상 시 계산방법

상가 월세 5% 인상 시 실제 계산방법 상가 임대차에서 “5% 인상” 이라는 말은 자주 등장합니다. 그런데 많은 분들이 이렇게 생각합니다. “기존 월세에 0.05 곱하면 끝 아닌가요?” 실무에서는 어디에 5%를 적용하느냐에 따라 결과가 달라집니다. 핵심은 다음 두 가지 방식입니다. 1️ 월세·보증금을 각각 5% 적용하는 방식 2️ 환산보증금 기준으로 총 한도를 계산하는 방식 1️ 가장 단순한 계산 방식 (개별 5% 적용) 월세만 계산하는 경우 기존 월 차임 × 5% = 인상 가능 최대 금액 예시 월세 200만 원이라면: 200만 × 0.05 = 10만 원 → 최대 월세 210만 원 보증금만 계산하는 경우 기존 보증금 × 5% = 인상 가능 최대 금액 예시 보증금 5,000만 원이라면: 5,000만 × 0.05 = 250만 원 → 최대 5,250만 원 이 방식은 단순합니다. 하지만 월세와 보증금을 동시에 조정하려는 경우에는 이 방법만으로는 부족합니다. 2️ 실무에서 더 많이 쓰는

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임대인이 사망하면 내 임대차보증금 반환은?

임대인이 사망하면 내 임대차보증금은? 임대차 기간 중 임대인이 사망했다는 소식을 들으면 가장 먼저 떠오르는 생각은 이것입니다. “내 보증금은 안전한 걸까?” 특히 상속인이 여러 명이라는 이야기를 듣거나, 상속인들 사이에 분쟁이 있다는 소문까지 들리면 임차인 입장에서는 불안이 커질 수밖에 없습니다. 하지만 결론부터 말씀드리면, 임대인이 사망해도 보증금 반환 의무는 사라지지 않습니다. 오히려 법은 임차인을 비교적 강하게 보호하고 있습니다. 아래에서 법 구조를 차근히 정리해보겠습니다. 1️ 임대인의 지위는 자동으로 상속인에게 넘어간다 핵심 법 조항은 민법 제1005조입니다. “상속인은 상속개시된 때로부터 피상속인의 재산에 관한 권리의무를 포괄적으로 승계한다.” 이 조항의 의미는 단순합니다. 상속은, 부동산 예금 적극적 재산 만 받는 것이 아니라, 채무 계약상 의무 반환 책임 까지 모두 함께 승계한다는 뜻입니다. 따라서 임대인이 사망하면 임대차계약상의 ‘임대인 지위’도 그 상속인에게 그대로

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상가임대차보호법 계약갱신과 묵시적 갱신, 제대로 알고 계신가요?

상가임대차보호법상 계약갱신과 묵시적 갱신, 제대로 알고 계신가요? 상가 임대차 분쟁에서 가장 자주 등장하는 쟁점 중 하나가 바로 계약갱신과 묵시적 갱신입니다. 많은 임대인과 임차인이 두 제도를 비슷하게 이해하거나 혼동한 채 대응하다가, 불필요한 분쟁으로 이어지는 경우가 적지 않습니다. 상가임대차보호법은 임차인의 영업 안정성을 보호하기 위해 계약갱신에 관한 규정을 두고 있지만, 그 적용 방식과 효과는 상황에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 이번 글에서는 상가임대차보호법에서 정한 계약갱신요구권과 묵시적 갱신의 차이를 중심으로 정리해보겠습니다. 1. 계약갱신요구권이란 무엇인가 상가임대차보호법 제10조에 따르면, 임차인은 일정 요건을 충족하는 경우 계약갱신을 요구할 권리를 가집니다. 이른바 ‘계약갱신요구권’입니다. 임차인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간 동안 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 법에서 정한 정당한 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없습니

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