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무상으로 빌려준 부동산, 언제 돌려받을 수 있나

무상으로 빌려준 부동산, 언제 돌려받을 수 있나 부모님이나 형제자매 소유의 집·상가를 무상으로 사용하고 있는 경우가 있습니다. 가족 사이에서는 흔한 일이지만, 법적으로는 단순한 호의가 아니라 ‘사용대차’라는 계약으로 평가될 수 있습니다. 사용대차는 돈을 지급하지 않고 상대방의 물건을 빌려 사용하는 관계를 의미합니다. 문제는 대부분의 가족 간 사용대차가 명확한 기간 없이 시작된다는 점입니다. 처음에는 좋은 마음으로 시작하지만, 시간이 지나 관계가 틀어지거나 재산 문제까지 얽히면서 반환 분쟁으로 이어지는 경우가 적지 않습니다. 그렇다면 기간을 정하지 않은 사용대차는 언제 종료될 수 있을까요? 기간 약정이 없는 사용대차, 법은 어떻게 볼까 민법 제613조 제2항은 다음과 같이 규정하고 있습니다. “사용대차에 시기의 약정이 없는 경우에는 차주는 계약 또는 목적물의 성질에 의한 사용·수익이 종료한 때 반환하여야 한다. 다만 사용·수익에 족한 기간이 경과한 때에는 대주는 언제든지 계약을 해지할

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명도소송 전에 끝내는 방법, 결국 내용증명입니다

명도소송 전에 끝내는 방법, 결국 내용증명입니다 명도소송 전에 임차인 자진명도를 이끌어내는 방법 상가 임대차 분쟁에서 임대인들이 가장 많이 고민하는 부분이 있습니다. “명도소송까지 가지 않고 해결할 방법은 없을까?” 실무에서는 실제로 소송보다 자진명도가 훨씬 중요합니다. 명도소송은 시간도 오래 걸리고, 비용과 스트레스도 상당하기 때문입니다. 그래서 많은 경우 핵심은 결국 하나입니다. 임차인이 스스로 나가게 만드는 것. 그리고 그 시작이 바로 내용증명입니다. 내용증명은 단순한 편지가 아닙니다 내용증명은 “언제, 누가, 어떤 내용을 보냈는지” 를 우체국이 공식적으로 증명해주는 제도입니다. 즉, 단순한 통지가 아니라 나중에 소송에서 증거가 되는 문서입니다. 특히 명도분쟁에서는 임대인이 계약해지 사유를 어떻게 통보했는지가 매우 중요합니다. 실제로는 ‘심리적 압박’ 효과가 큽니다 임차인 입장에서는 법적 내용이 담긴 공식 문서를 받는 순간 부담을 느끼게 됩니다. 특히 다음 요소들이 들어가면 압

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전세보증금 소송, 늦을수록 임차인만 손해입니다

전세보증금 소송, 늦을수록 임차인만 손해입니다 전세보증금 반환소송, 늦을수록 불리해집니다 전세계약이 끝났는데도 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 경우가 있습니다. 이때 많은 임차인들이 쉽게 소송을 시작하지 못합니다. “조금만 더 기다려보자.” “집주인도 사정이 어려운 것 같다.” “괜히 관계만 나빠지는 거 아닐까.” 하지만 현실은 다릅니다. 전세보증금 문제는 시간이 해결해주는 경우보다, 시간이 지날수록 상황이 더 악화되는 경우가 훨씬 많습니다. 특히 임대인의 자금 사정이 이미 좋지 않은 상황이라면, 대응이 늦어질수록 임차인이 회수할 수 있는 돈은 줄어들 가능성이 큽니다. 그래서 전세보증금 반환 문제는 최대한 빠르게 법적 절차를 시작하는 것이 중요합니다. 1. 시간이 지날수록 임대인 재산 상태는 더 나빠질 수 있습니다 보증금을 돌려주지 못하는 임대인은 이미 재정적으로 어려운 상황인 경우가 많습니다. 문제는 시간이 지나면 상황이 좋아지는 게 아니라, 오히려 더 악화되는 경우가 많다는 점입

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보증금 못 받았다고 무조건 경매? 먼저 이것부터 보세요

보증금 못 받았다고 무조건 경매? 먼저 이것부터 보세요 보증금반환소송에서 승소했다고 해서 자동으로 보증금을 돌려받는 것은 아닙니다. 판결 이후에도 임대인이 계속 지급을 미루거나 아예 버티는 경우가 많기 때문입니다. 이럴 때 임차인이 사용할 수 있는 가장 강력한 방법 중 하나가 바로 부동산 강제경매입니다. 하지만 많은 분들이 “판결 받았으니까 바로 경매하면 끝난다” 고 생각합니다. 실무는 전혀 다릅니다. 강제경매는 무조건 신청한다고 유리한 게 아닙니다. 오히려 잘못 진행하면 경매 비용만 쓰고 보증금은 한 푼도 못 받는 상황도 발생합니다. 그래서 강제경매는 “가능 여부”보다 “실제로 돈을 회수할 수 있는지”를 먼저 따져봐야 합니다. 승소 판결이 있으면 강제경매는 가능합니다 임차인이 보증금반환소송에서 승소해 확정판결이나 가집행 판결을 받았다면, 임대인 명의 부동산에 대해 강제경매를 신청할 수 있습니다. 문제는 그 다음입니다. 경매를 통해 실제로 배당받을 수 있느냐가 핵심입니다. 그래서 강

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명도 판결 후 버티는 임차인, 이렇게 강제집행합니다

명도 판결 후 버티는 임차인, 이렇게 강제집행합니다 명도소송에서 승소 판결을 받았다고 해서 문제가 바로 끝나는 것은 아닙니다. 판결 이후에도 임차인이 건물을 비워주지 않고 계속 점유하는 경우가 많기 때문입니다. 이럴 때는 결국 법원의 강제집행 절차를 통해 실제 건물을 인도받아야 합니다. 즉, 판결문은 시작일 뿐이고, 실제로 건물을 돌려받기 위해서는 ‘부동산 인도 강제집행’이라는 별도 절차가 필요합니다. 이번 글에서는 명도소송 승소 후 진행하는 강제집행 절차와 실무상 반드시 알아야 할 핵심 사항들을 정리해보겠습니다. 강제집행은 어떤 순서로 진행될까? 부동산 인도 강제집행은 보통 다음 순서로 진행됩니다. 집행권원 확보 집행문 부여 집행관 사무소 신청 집행 비용 예납 계고 집행 본 집행 집행 비용 회수 특히 소송 도중 점유자가 바뀌는 상황에 대비해 미리 점유이전금지가처분을 해두었다면, 새로운 점유자에게도 집행을 이어갈 수 있습니다. 먼저 집행 가능한 판결문을 준비해야 합니다 강제집행은 승

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상가 ‘공실상태 원상복구’, 어디까지 철거해야 할까?

상가 ‘공실상태 원상복구’, 어디까지 철거해야 할까? 상가 ‘공실상태 원상복구’ 특약, 임차인은 어디까지 철거해야 할까? 상가 임대차계약이 종료될 때 가장 자주 발생하는 분쟁 중 하나가 바로 원상복구 문제입니다. 특히 계약서에 “공실상태로 원상복구하여 반환한다”는 문구가 들어간 경우, 임대인과 임차인 사이에서 철거 범위를 두고 충돌하는 일이 많습니다. 임대인은 “완전히 처음 상태로 돌려놔야 한다”고 주장하고, 임차인은 “사용하던 물건만 정리하면 되는 것 아니냐”고 반박하는 식입니다. 실무에서는 이 차이 때문에 수백만 원에서 수천만 원 규모의 철거비 분쟁으로 이어지는 경우도 적지 않습니다. 그렇다면 법원은 ‘공실상태 원상복구’를 어디까지 인정하고 있을까요? 결론부터 말하면, 계약서에 공실상태라는 표현이 있다고 해서 무조건 건물 최초 상태까지 복구해야 하는 것은 아닙니다. 원상복구 범위는 계약 문구만으로 결정되지 않는다 원상복구 분쟁에서 가장 중요한 것은 단순히 문구 자체가 아닙니다.

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상가 보증금 반환 지연, 연 12% 이자까지 가능할 수 있습니다

상가 보증금 반환 지연, 연 12% 이자까지 가능할 수 있습니다 상가 보증금 늦게 돌려받으면 이자 받을 수 있을까? 상가 임대차 지연이자 정리 상가 임대차가 종료된 뒤 가게를 모두 비우고 퇴거까지 마쳤는데, 임대인이 보증금을 바로 반환하지 않는 경우가 적지 않습니다. 특히 상가 임차인의 경우 보증금 규모가 큰 경우가 많기 때문에, 보증금 반환이 지연되면 새 사업 준비나 운영 자금 계획에도 큰 영향을 줄 수 있습니다. 이때 임차인들이 자주 묻는 질문이 있습니다. “보증금을 늦게 돌려주면 이자를 받을 수 있나요?” 결론부터 말하면 가능합니다. 다만 상가 보증금 반환 지연이자는 상황에 따라 적용 기준이 달라질 수 있습니다. 실무에서는 보통 3단계 구조로 이해하는 경우가 많습니다. 상가 보증금 지연이자는 어떻게 계산될까 보증금 반환이 늦어졌다고 해서 항상 동일한 이율이 적용되는 것은 아닙니다. 실무에서는 일반적으로 다음 순서로 판단합니다. 계약서상 약정 이율 상법상 법정이율 소송촉진법상 지

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명도소송 승소 후 막히는 이유와 실제 대응 전략

명도소송 승소 후 막히는 이유와 실제 대응 전략 명도판결 받았는데 집행이 안 되는 이유 상가 임대차 분쟁에서 임대인이 가장 당황하는 순간은 판결까지 받았는데도 실제 퇴거가 안 되는 경우입니다. 소송에서 이겼다는 것과 실제로 점포를 돌려받는 것은 완전히 다른 문제입니다. 집행 단계에서 막히면 판결문은 사실상 의미를 잃게 됩니다. 집행이 막히는 대표적인 이유 가장 흔한 문제는 현장 점유자가 바뀐 경우입니다. 소송에서는 A를 상대로 판결을 받았는데 집행 현장에서는 B가 점유하고 있으면 집행관은 강제로 내보낼 수 없습니다. 판결의 효력은 소송 당사자에게만 미치기 때문입니다. 또 다른 문제는 건물 표시 불일치입니다. 판결문에 적힌 건물과 현장의 구조가 다르거나 증축된 부분이 별도로 존재하면 집행이 제한될 수 있습니다. 현장에서 제3자가 임차권이나 소유권을 주장하는 경우, 또는 물리적으로 출입이 불가능한 경우에도 집행은 중단됩니다. 집행불능이 발생하면 바로 해야 할 일 가장 먼저 해야 할 것은

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월세 올릴 때 반드시 지켜야 할 법적 조건

월세 올릴 때 반드시 지켜야 할 법적 조건 월세, 마음대로 올릴 수 없습니다 건물을 임대하다 보면 자연스럽게 이런 생각이 듭니다. “주변 시세도 올랐는데 우리도 월세 좀 올려야 하지 않을까?” 맞는 생각입니다. 하지만 중요한 건 방법입니다. 월세는 임대인이 마음대로 올릴 수 있는 게 아니라 법이 정한 기준 안에서만 조정할 수 있습니다. 월세 인상의 기본 원칙 가장 기본은 간단합니다. 월세는 계약으로 정한 금액입니다. 따라서 변경하려면 원칙적으로는 당사자 합의가 필요합니다. 하지만 현실에서는 합의가 안 되는 경우가 많습니다. 그래서 법이 따로 “증액 청구권”을 인정해둔 것입니다. 월세를 올릴 수 있는 법적 근거 법은 일정한 경우에만 월세를 올릴 수 있게 합니다. 핵심은 하나입니다. “기존 월세가 더 이상 합리적이지 않을 때” 예를 들면 공과금 상승 건물 유지비 증가 주변 시세 상승 이런 사정이 있어야 합니다. 아무 때나 올릴 수 있는 건 아닙니다 조건이 생각보다 까다롭습니다. 1. 경

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10년 지나면 끝? 권리금은 다릅니다

10년 지나면 끝? 권리금은 다릅니다 10년 장사했는데 권리금 못 받고 나가야 할까 한 자리에서 오래 장사한 임차인들이 가장 많이 묻는 질문이 있습니다. “이제 10년 채웠는데, 권리금도 못 받고 나가야 하나요?” 결론은 명확합니다. 그럴 필요 없습니다. 10년이 지났다고 해서 권리금까지 포기해야 하는 것은 아닙니다. 왜 헷갈릴까 상가 임대차에서 중요한 권리는 크게 두 가지입니다. 계약을 계속 유지할 수 있는 권리 권리금을 회수할 수 있는 권리 문제는 이 두 가지를 하나로 생각한다는 점입니다. 계약은 10년까지만 보호되기 때문에 많은 사람들이 이렇게 오해합니다. “10년 지나면 모든 보호 끝난 거 아닌가?” 하지만 법은 다르게 봅니다. 계약과 권리금은 전히 다른 문제입니다 계약갱신요구권은 최대 10년까지입니다. 이건 맞습니다. 10년이 지나면 임대인에게 “계속 계약해달라”고 요구할 수는 없습니다. 하지만 권리금은 별개의 영역입니다. 권리금은 임차인이 만들어온 영업 가치이기 때문에 계

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3개월 연체? 정확히는 ‘이 금액’부터 해지됩니다

3개월 연체? 정확히는 ‘이 금액’부터 해지됩니다 월세 연체, 바로 내보낼 수 있는 게 아닙니다 임대인 입장에서는 월세가 밀리면 계약을 끝내고 상가를 돌려받고 싶은 게 당연합니다. 하지만 법은 그렇게 단순하게 움직이지 않습니다. 월세가 조금 밀렸다는 이유만으로 바로 계약을 해지하거나 명도소송을 진행할 수는 없습니다. 상가 임대차에서는 임차인의 영업을 보호하기 위해 명확한 기준이 따로 정해져 있습니다. 1. 월세 연체만으로는 바로 해지 안 됩니다 상가 임대차는 주거보다 더 강하게 임차인을 보호하는 구조입니다. 가게는 단순한 공간이 아니라 투자와 영업이 연결된 곳이기 때문입니다. 그래서 월세를 한두 번 늦게 냈다고 해서 즉시 계약을 끝내는 것은 허용되지 않습니다. 임대인이 계약을 해지하려면 법에서 정한 기준을 충족해야 합니다. 2. 핵심 기준은 ‘3기 차임액’입니다 계약 해지가 가능한 기준은 명확합니다. 연체된 금액이 ‘3기 차임액’에 도달해야 합니다. 여기서 중요한 포인트가 있습니다.

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내 건물인데 못 내보낸다? 점유자 유형별 명도 전략

내 건물인데 못 내보낸다? 점유자 유형별 명도 전략 내 부동산을 점유자가 안 나간다면 내 소유 부동산인데 다른 사람이 계속 버티고 있다면 답답한 수준을 넘어서 재산권 자체가 막힌 상황입니다. 계약이 끝났는데도 나가지 않는 임차인, 애초에 권리도 없이 점유하는 사람, 상황은 다양하지만 대응 방식은 하나로 통하지 않습니다. 누가 점유하고 있느냐에 따라 전략이 완전히 달라집니다. 1. 가장 먼저 할 일은 ‘상대 파악’입니다 명도는 무작정 밀어붙이는 문제가 아니라 구조를 먼저 이해해야 합니다. 점유자를 크게 나누면 두 가지입니다. 하나는 계약 관계가 있었던 임차인입니다. 계약이 끝났거나, 월세 연체 등으로 해지 사유가 생겼는데도 계속 버티는 경우입니다. 이 경우에는 보증금 문제 등 서로 얽힌 권리가 있기 때문에 단순히 내보내는 방식으로 접근하면 안 됩니다. 다른 하나는 무단점유자입니다. 처음부터 계약이 없었거나, 경매 이후에도 버티는 기존 점유자처럼 법적으로 점유 근거가 없는 경우입니다.

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내 건물이라도 못 내보냅니다: 상가 임대차의 핵심

내 건물이라도 못 내보냅니다: 상가 임대차의 핵심 “제가 직접 쓰겠습니다” 로는 부족합니다 임대인이 이렇게 말하는 경우가 많습니다. 이제는 직접 사용하겠다, 가족이 들어와서 장사를 하겠다. 겉으로 보면 당연한 이야기처럼 보입니다. 내 건물이니 내가 쓰겠다는 논리입니다. 하지만 상가 임대차에서는 이 말이 그대로 받아들여지지 않습니다. 결론은 명확합니다. 임대인의 실사용 의사만으로는 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 없습니다. 1. 상가 임대차의 출발점 상가임대차 제도의 중심은 임차인의 영업 보호입니다. 임차인은 단순히 공간을 빌리는 것이 아니라 시설 투자와 고객 확보, 상권 형성까지 시간과 비용을 들여 사업을 구축합니다. 그래서 법은 최대 10년 동안 계약갱신 요구권을 보장합니다. 임차인이 적법하게 갱신을 요구하면 임대인은 법에서 정한 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없습니다. 이 구조를 먼저 이해해야 합니다. 2. 주택과 혼동하면 틀립니다 많이 생기는 오해가 하나 있습니다. 주택

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명도소송 소장, 이렇게 써야 이깁니다

명도소송 소장, 이렇게 써야 이깁니다 명도소송, 소장부터 제대로 써야 합니다 명도소송은 결국 서류 싸움입니다. 그 출발이 소장입니다. 형식만 갖춘다고 되는 것이 아니라, 핵심을 빠짐없이 담고 논리적으로 정리해야 합니다. 소장을 어떻게 작성하느냐에 따라 소송의 방향이 크게 달라집니다. 1. 당사자 표시 먼저 원고와 피고를 정확하게 특정해야 합니다. 이름과 주소는 기본이고, 법인이라면 법인명과 본점 소재지, 대표자까지 빠짐없이 기재해야 합니다. 이 부분이 틀리면 이후 절차 전체에 영향을 줄 수 있기 때문에 가장 기본이면서도 중요합니다. 2. 청구취지 청구취지는 법원에 요구하는 결론입니다. 모호하게 작성하면 문제가 되기 때문에 명확하고 구체적으로 써야 합니다. 가장 기본은 부동산 인도 청구입니다. 해당 부동산을 정확히 특정하여 “명도하라”는 형태로 기재합니다. 부동산 표시는 등기부 기재와 일치해야 합니다. 여기에 연체된 차임과 명도 완료 시까지 발생하는 금액도 함께 청구하는 것이 일반적입

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상가 매매 후 새 임대인도 권리금 책임을 질까

상가 매매 후 새 임대인도 권리금 책임을 질까 건물주가 바뀌어도 권리금은 보호받을 수 있습니다 상가 임차인 입장에서 가장 불안한 순간 중 하나는 건물주가 바뀌는 경우입니다. 특히 계약 종료 시점이 가까워질수록 이런 걱정이 커집니다. “새 건물주가 권리금을 인정하지 않으면 어떻게 하지?” “신규 임차인을 데려와도 계약을 거절하면 어떡하지?” 실제로 기존 임대인과는 관계가 원만했더라도, 새 임대인이 갑자기 입장을 바꾸며 권리금 회수를 막는 사례가 적지 않습니다. 하지만 결론부터 말하면, 건물주가 바뀌었다고 해서 임차인의 권리금 보호가 사라지는 것은 아닙니다. 상가건물 임대차보호법은 일정한 경우 새로운 임대인에게도 권리금 회수기회 보호의무를 인정하고 있습니다. 1. 새 임대인은 기존 임대인의 지위를 승계합니다 상가건물 임대차보호법은 건물을 매수한 새로운 소유자가 기존 임대인의 지위를 그대로 승계한다고 규정하고 있습니다. 여기서 말하는 ‘임대인의 지위’는 단순히 월세를 받을 권리만 의미하는

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명도소송 실무 핵심 3가지(이거 놓치면 다시 소송)

명도소송 실무 핵심 3가지(이거 놓치면 다시 소송) 명도소송 실무 핵심 이것 모르면 다시 소송합니다 명도소송은 단순히 “소송하면 끝”이 아닙니다 실무에서는 작은 실수 하나로 다시 시작합니다 1. 점유자 확인이 가장 중요 많이 하는 실수 계약자는 A 실제 점유자는 B 그런데 A만 소송 결과 판결 무용지물 다시 소송해야 함 2. 보증금 문제 같이 봐야 합니다 임차인은 거의 항상 말합니다 “보증금 먼저 주세요” 동시이행 주장 결과 “보증금 주면서 받아라” 판결 준비 안 하면? 집 못 돌려받습니다 3. 내용증명은 필수입니다 해지 통보 명도 요구 반드시 기록 남겨야 합니다 소송에서 핵심 증거 4. 협상 vs 소송 판단 현실적으로 협상이 더 빠른 경우 많음 하지만 시간 끌면 손해 기준 가능성 있다 → 협상 안 된다 → 바로 소송 한 줄 정리 명도소송은 ‘법’보다 ‘준비’에서 승부 납니다 [유튜브 채널] [홈페이지] [카카오톡 문의] [유선 문의]

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권리금 회수, 언제부터 준비해야 하나요?

권리금 회수, 언제부터 준비해야 하나요? 권리금, 언제부터 준비해야 할까 상가를 운영하는 분들이라면 권리금이라는 말을 한 번쯤은 들어보셨을 겁니다. 가게를 넘기면서 받는 돈, 그 정도로만 생각하는 경우가 많습니다. 하지만 실제로는 시설, 단골, 입지, 영업 노하우까지 그동안 쌓아온 모든 가치가 포함된 금액입니다. 그래서 권리금은 단순한 돈이 아니라 ‘내 영업의 결과물’이라고 보는 게 맞습니다. 문제는 이걸 제대로 못 받고 나가는 경우가 생각보다 많다는 겁니다. 대부분 이유는 하나입니다. 준비를 너무 늦게 시작합니다. 법이 보호해주는 기간은 이미 정해져 있습니다 상가건물 임대차보호법은 임대차 종료 6개월 전부터 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해하지 못하도록 정하고 있습니다 (상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항). 이 말은 곧 그 시점부터는 권리금 회수를 위한 움직임을 시작해야 한다는 뜻입니다. 그런데 현실에서는 “아직 시간 많다” “나중에 천천히 구하면 된다” 이렇게 생각하다

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누수 피해 보상, 책임 기준부터 손해 입증까지 정리

누수 피해 보상, 책임 기준부터 손해 입증까지 정리 누수 피해, 누구 책임일까 집이나 상가에서 누수가 발생하면 가장 먼저 부딪히는 문제가 있습니다. “이거 누가 책임지는 거지?” 법은 이 부분을 명확하게 정리해두고 있습니다. 민법 제758조 제1항은 건물과 같은 공작물로 인해 손해가 발생한 경우 먼저 점유자가 책임지고 점유자가 잘못이 없으면 소유자가 책임진다고 규정합니다 책임 구조는 이렇게 나뉩니다 예를 들어 윗집에서 물이 새서 아랫집이 피해를 입었다면 기본 구조는 다음과 같습니다. 1차 책임: 점유자 (거주자, 임차인) 윗집에 세입자가 살고 있다면 우선 그 사람이 책임 대상이 됩니다. 일상적인 관리 책임이 있기 때문입니다. 2차 책임: 소유자 (집주인) 다만 세입자가 “나는 할 만큼 관리했다” 이걸 입증하면 그때는 건물주가 책임을 지게 됩니다. 예를 들어 배관 자체 문제 구조적 하자 이런 경우라면 소유자 책임으로 넘어갑니다. 문제는 ‘손해를 어떻게 입증하느냐’입니다 누수 사

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상가임대차법 적용 기준, 이것 모르면 손해 봅니다

상가임대차법 적용 기준, 이것 모르면 손해 봅니다 상가임대차법, 모든 임차인을 보호하지 않습니다 상가 계약을 앞두고 있으면 많은 분들이 이렇게 생각합니다. “법이 알아서 보호해주겠지.” 하지만 현실은 다릅니다. 모든 상가 임대차가 상가건물 임대차보호법의 전면적인 보호를 받는 것은 아닙니다. 어떤 계약은 강하게 보호되고, 어떤 계약은 일부만 보호됩니다. 이 차이를 모르면 권리금이나 계약기간에서 큰 손해로 이어질 수 있습니다. 핵심 결론: 보호 여부는 두 가지로 갈립니다 상가임대차법의 적용을 제대로 받으려면 다음 두 가지를 먼저 봐야 합니다. 첫째, 실제 영업을 하는 상가인지 둘째, 환산보증금 기준을 넘는지 이 두 가지에 따라 법의 적용 범위가 완전히 달라집니다. 1. 법이 정한 기본 구조 상가건물 임대차보호법 제2조는 적용 범위를 이렇게 정리합니다. 원칙적으로는 상가건물 임대차에 적용되지만, 일정 금액을 초과하면 전면 적용은 제외됩니다. 다만 중요한 점은 일부 핵심 권리는 금액과 상관

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명도소송, 소장부터 틀리면 끝입니다(작성 핵심 정리)

명도소송, 소장부터 틀리면 끝입니다(작성 핵심 정리) 명도소송, 소장부터 틀리면 소송이 꼬입니다 명도소송을 하려면 반드시 소장을 제출해야 합니다. 이때 중요한 건 형식만 맞추는 게 아니라 내용을 제대로 쓰는 것입니다. 소장에는 기본적으로 당사자 청구취지 청구원인 이 세 가지가 반드시 들어가야 합니다. 하지만 단순히 적는 수준으로는 부족합니다. 명확하게 구체적으로 논리적으로 정리해야 합니다. 1. 당사자 표시: 기본이지만 가장 많이 틀립니다 소송의 출발점입니다. 원고는 임대인 피고는 임차인입니다. 여기에는 성명 주소 연락처 를 정확히 적어야 합니다. 법인이라면 법인명 본점 주소 대표자 까지 빠짐없이 기재해야 합니다. 이 단계에서 틀리면 소송 진행 자체가 지연되거나 꼬일 수 있습니다. 2. 청구취지: 가장 중요한 부분 청구취지는 법원에 무엇을 해달라고 요구하는지입니다. 여기서 틀리면 소송이 각하될 수도 있습니다. 기본적인 명도 청구는 “피고는 원고에게 해당 부동산을 인도하라” 이 구조입

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묵시적 갱신, 주택과 상가 이렇게 다릅니다

묵시적 갱신, 주택과 상가 이렇게 다릅니다 묵시적 갱신이란 무엇인가 임대차기간이 끝났는데도 임대인과 임차인이 아무런 의사표시를 하지 않으면 계약은 끝나지 않고 기존 조건 그대로 계속 유지됩니다. 이것을 묵시적 갱신이라고 합니다. 주택 임대차의 묵시적 갱신 주택은 법에서 기준을 명확하게 정해두고 있습니다. 임대인과 임차인 모두 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신 거절이나 조건 변경 의사를 표시하지 않으면 계약은 자동으로 연장됩니다. 이 경우 기존과 동일한 조건으로 2년이 연장됩니다. 주택의 중요한 특징 묵시적 갱신이 되면 임차인은 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있습니다. 그리고 통보가 도달한 날부터 3개월이 지나면 계약은 종료됩니다. 반대로 임대인은 계약 기간 중 일방적으로 해지할 수 없습니다. 상가 임대차의 묵시적 갱신 상가는 구조가 조금 다릅니다. 임대인이 계약 종료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 갱신 거절이나 조건 변경 통지를 하지 않으면 계약은 자동으로 연장됩니

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명도소송 이후 마지막 단계, 강제집행의 실제 과정

명도소송 이후 마지막 단계, 강제집행의 실제 과정 긴 소송 끝에 명도 판결까지 받았습니다. 하지만 임차인은 여전히 가게를 비워주지 않습니다. 이때부터가 진짜 시작입니다. 강제집행 많은 사람들이 판결만 받으면 끝이라고 생각하지만, 실제 권리 실현은 집행 단계에서 완성됩니다 그리고 현실의 강제집행은 드라마처럼 거칠지 않습니다. 조용하고 절차 중심이며 매우 체계적으로 진행됩니다 1. 집행 당일, 현장 구성 강제집행은 보통 이른 아침에 시작됩니다. 현장에는 다음 인원들이 모입니다. 집행관 (전체 책임자) 임대인 또는 변호사 성인 증인 2명 열쇠공 이삿짐 인력 모두 집행관 지시에 따라 움직이며 개인적으로 행동할 수 없습니다 2. 1단계: 진입 및 강제 개문 집행관이 먼저 문 앞에서 공식적으로 고지합니다. “법원 집행관입니다. 문을 열어주십시오.” 대부분 문은 열리지 않습니다. 이 경우 강제 개문 진행 열쇠공이 잠금 해제 필요 시 드릴 사용 이 순간부터 절차는

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상가 하자로 영업 중단? 임대인 책임 범위 총정리

상가 하자로 영업 중단? 임대인 책임 범위 총정리 카페 천장에서 물이 새고, 기계가 망가지고, 결국 영업까지 중단되는 상황. 이건 단순한 불편이 아닙니다. 생계가 끊기는 문제입니다 그렇다면 이런 경우 임차인은 그냥 감수해야 할까요? 아닙니다 법적으로 충분히 책임을 물을 수 있습니다 1. 핵심: 임대인의 ‘수선의무’ 모든 기준은 여기서 시작합니다. 민법 제623조 임대인은 목적물을 정상적으로 사용할 수 있게 유지해야 합니다 즉, 임차인이 장사할 수 있는 상태를 계속 유지해줘야 할 의무가 있습니다 2. 어디까지 임대인 책임일까? 모든 수리를 임대인이 하는 건 아닙니다. 임차인 부담 (소규모 수선) 전등 교체 문고리 간단한 수리 일상적인 관리 수준 임대인 부담 (핵심) 누수 건물 균열 설비 고장 (보일러, 엘리베이터 등) 구조적 문제 (안전 문제 포함) 건물 자체 문제는 임대인 책임입니다 3. 중요한 포인트 (많이 놓치는 부분) 임대인은 “잘못이 없어도”

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명도소송, 이 시점 놓치면 손해입니다

명도소송, 이 시점 놓치면 손해입니다 세입자가 안 나갈 때 명도소송, 언제 시작해야 할까 임대인 입장에서 가장 답답한 순간 계약은 끝났는데 임차인은 안 나간다 이때 가장 중요한 건 “지금 소송을 해도 되는 시점인가?” 1. 명도소송은 아무 때나 못 합니다 핵심은 하나입니다 계약이 ‘적법하게 종료’ 되어야 한다 이게 안 되면 소송해도 집니다 2. 계약이 종료되는 3가지 경우 ① 계약기간 만료 가장 기본적인 경우입니다 계약기간 끝남 갱신거절 통지 완료 이때부터 소송 가능 ️ 주의 통지 안 하면? 자동 연장됩니다 (묵시적 갱신) 이 상태에서는 소송 불가 ② 월세 연체로 해지 상가 → 3기 차임 연체 주택 → 2기 차임 연체 이 조건 충족해야 해지 가능 그리고 반드시 해지 통보 해야 합니다 자동 해지 아닙니다 ③ 계약 위반 무단 전대 건물 훼손 중대한 계약 위반 이 경우도 해지 가능 3. 타이밍 핵심 정리 계약 종료 전 → 소송 불가 계약 종료 후 →

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명도소송 어떻게 진행될까(단계별 설명)

명도소송 어떻게 진행될까(단계별 설명) 명도소송 절차 이렇게 진행됩니다 임대차 분쟁에서 결국 가는 곳 = 법원 그럼 실제 절차는 어떻게 될까요? 1단계. 소송 제기 먼저 해야 할 것 관할법원 확인 부동산 소재지 기준 그리고 소장 작성 2단계. 소장 핵심 내용 청구취지 “건물 인도하라” 청구원인 왜 나가야 하는지 계약 내용 종료 사유 연체 내용 시간순으로 정리 3단계. 증거 제출 필수 자료 임대차계약서 등기부등본 내용증명 연체 내역 증거가 곧 승패 4단계. 재판 진행 변론기일 진행 양측 주장 정리 증거 조사 피고 안 나오면? 자백 간주 가능 5단계. 판결 법원이 결론 내림 인도 판결 기각 판결 6단계. 강제집행 이게 핵심입니다 판결 ≠ 끝 집행해야 끝 집행문 부여 강제집행 신청 집행관이 실제로 비움 한 줄 정리 명도소송은 ‘판결 + 집행’까지 가야 끝입니다 [유튜브 채널] [홈페이지] [카카오톡 문의] [유선 문의]

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문자로 계약 연장하면 법적 효력 있을까?

문자로 계약 연장하면 법적 효력 있을까? 요즘은 계약서보다 문자 카카오톡 으로 약속하는 경우가 많습니다. 예를 들어 “2년 더 하시죠” “네 그렇게 하겠습니다” 이렇게 끝낸 경우 며칠 뒤 한쪽이 말합니다. “계약서 안 썼으니까 무효입니다” 이 주장, 맞을까요? 1. 결론 문자만으로도 계약은 성립됩니다 대부분 유효합니다 많은 사람들이 착각합니다. 계약 = 종이 + 도장 법은 다르게 봅니다. 합의만 있으면 계약 성립 이걸 “불요식 계약”이라고 합니다 즉 말로 해도 가능 문자로도 가능 카톡도 가능 합의만 명확하면 끝 2. 문자 = 강력한 증거 구두 약속이 문제인 이유 “그런 말 안 했다” 하면 끝 하지만 문자는 다릅니다. 법원에서는 문서 증거(서증)로 봅니다 문자에 남는 것 누가 보냈는지 언제 보냈는지 어떤 내용인지 다 기록됨 그래서 나중에 말 바꿔도 뒤집기 어렵습니다 3. 인정되려면 반드시 필요한 3가지 모든 문자 합의가 계약으로 인정되는

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재건축 핑계로 쫓겨났다면, 손해배상 받을 수 있습니다

재건축 핑계로 쫓겨났다면, 손해배상 받을 수 있습니다 재건축이라며 나가라더니 몇 달 뒤 다른 가게가 들어왔다면.. 상가를 운영하다 보면 언젠가는 이런 말을 듣게 됩니다. “건물을 곧 허물고 새로 지 을 예정입니다. 이번 계약이 마지막입니다.” 임차인 입장에서는 사실상 선택지가 없습니다. 재건축이라는 말 앞에서는 계약갱신요구권도 무력해 보이고, 권리금 회수도 포기한 채 나가는 경우가 많습니다. 그런데 시간이 조금 지난 뒤, 철거 대신 새로운 가게가 들어온다면 이야기는 완전히 달라집니다. 이 경우는 단순한 사정 변경이 아니라, 임차인을 내보내기 위한 ‘거짓 명분’일 가능성이 높습니다. 재건축은 아무 때나 쓸 수 있는 이유가 아닙니다 임대인이 재건축을 이유로 계약 갱신을 거절하려면 법에서 정한 요건을 충족해야 합니다. 단순히 “언젠가 재건축할 계획이다”라는 말만으로는 부족합니다. 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 계약 체결 당시 이미 구체적인 계획이 있었는지 둘째, 그 계획이 실제로 진행되는

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벽에 핀 곰팡이, 누구 돈으로 고치나요?

벽에 핀 곰팡이, 누구 돈으로 고치나요? 집에 생긴 곰팡이, 누구 책임일까 결국은 ‘원인’으로 갈립니다 이사 온 지 얼마 안 됐는데 붙박이장 뒤 벽이 까맣게 변해 있는 경우, 생각보다 자주 발생합니다. 세입자는 당연히 집주인에게 수리를 요구합니다. 그런데 돌아오는 답은 비슷합니다. “환기를 안 해서 그런 거 아니냐” 이 지점에서 대부분 분쟁이 시작됩니다. 곰팡이는 단순히 보기 싫은 문제가 아니라 건강에도 영향을 주기 때문에 누가 책임을 져야 하는지는 굉장히 중요한 문제입니다. 결론부터 말하면, 이 문제는 ‘누가 더 잘못했는지’가 아니라 ‘왜 발생했는지’로 판단됩니다. 기본 원칙은 명확합니다 민법 제623조는 임대인의 의무를 분명하게 규정하고 있습니다. 임대인은 임차인이 해당 주택을 정상적으로 사용하고 생활할 수 있는 상태를 유지해야 합니다. 즉, 집 자체에 문제가 있다면 그건 임대인이 해결해야 합니다. 곰팡이 역시 이 원칙에서 출발합니다. 집주인이 책임지는 경우 곰팡이의 원인이 건물

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건물주가 월세 올리면 무조건 따라야 할까

건물주가 월세 올리면 무조건 따라야 할까 “다음 달부터 월세 좀 올리겠습니다” 이 말을 들으면 대부분 이렇게 생각합니다. “협의하자는 건가?” “거절하면 되는 거 아닌가?” 결론부터 말씀드리겠습니다. 월세 인상은 ‘협의’가 아니라 ‘권리 행사’입니다 1. 핵심: ‘차임증액청구권’이란 무엇인가 임대차 계약 중이라도 세금이 올랐다 주변 시세가 올랐다 경제 상황이 바뀌었다 이런 경우 ️ 임대인은 월세 인상을 요구할 수 있습니다 법적 근거 민법 제628조 상가건물 임대차보호법 제11조 핵심 포인트 ️ 조건이 맞으면 임대인은 일방적으로 월세를 올릴 수 있습니다 2. 가장 중요한 특징: ‘형성권’ 많은 분들이 가장 많이 오해하는 부분입니다. 월세 인상은 “합의 요청”이 아닙니다 “권리 행사”입니다 즉, 임대인이 인상 통보 임차인이 동의 안 함 그래도 ️ 법적으로 효력 발생 가능 단순히 “동의 못 합니다” 라고 말하는 것만으로는 효력을 막을 수 없습니다 3. 하지만

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3기 차임 연체, 나중에 갚아도 소용없다? 권리금은

3기 차임 연체, 나중에 갚아도 소용없다? 권리금은 상가 임대차에서 가장 자주 발생하는 분쟁 중 하나가 바로 차임 연체입니다. 특히 임차인 입장에서는 “밀린 월세를 나중에라도 갚으면 문제없는 것 아닌가?” 라고 생각하는 경우가 많습니다. 하지만 법과 판례의 입장은 생각보다 훨씬 엄격합니다. 1. 기본 원칙: 3기 연체 시 계약 해지 가능 상가건물 임대차보호법은 명확한 기준을 두고 있습니다. “임차인의 차임 연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다” (상가임대차보호법 제10조의8) 즉, 3개월치 월세가 밀리면 임대인은 즉시 계약 해지 가능 2. 중요한 예외 “해지 전에 일부라도 갚으면?” 여기서 실무적으로 중요한 포인트가 있습니다. 해지통보가 임차인에게 도달하기 전에 연체금이 일부라도 지급된 경우 해지 효력은 발생하지 않습니다 즉, 3기 연체 상태 → 해지 가능 하지만 해지 전에 일부 변제 → 해지 무효 3. 더 중요한 문제 “그럼 갱신은 가

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임대인이 권리금 받아도 불법 아닐까? 판례로 정리

임대인이 권리금 받아도 불법 아닐까? 판례로 정리 상가 임대차에서 가장 많이 오해되는 부분 중 하나가 바로 권리금의 주체입니다. 많은 분들이 “권리금은 임차인끼리 주고받는 돈 아닌가?” “임대인이 받으면 불법 아닌가?” 이렇게 생각합니다. 결론부터 말하면, 임대인이 권리금을 받는 것 자체는 불법이 아닙니다 1. 권리금의 법적 정의 먼저 법에서 권리금을 어떻게 정의하고 있는지 보겠습니다. “권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다” (상가임대차보호법 제10조의3 제1항) 핵심 정리 권리금은 ️ 영업 가치에 대한 대가 통상 구조는 ️ 기존 임차인 → 신규 임차인 2. 하지만 실제 구조는 더 복잡합니다 실무에서는 권리금이 꼭

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임차인 안 나갈 때 이렇게 하세요

임차인 안 나갈 때 이렇게 하세요 상가 임대차 분쟁에서 임대인들이 가장 부담을 느끼는 절차가 바로 명도소송입니다. 시간 오래 걸리고 비용도 상당하며 감정 싸움으로 번지기 쉽습니다 그래서 실무에서는 가능하면 임차인의 자진 퇴거(자진명도)를 유도하는 것이 가장 효율적인 방법입니다. 그 중심에 있는 수단이 바로 내용증명입니다. 1. 내용증명, 단순한 우편이 아닙니다 내용증명의 의미 내용증명은 “언제, 어떤 내용의 문서를 보냈는지”를 우체국이 공식적으로 증명해주는 제도입니다. 왜 중요한가 단순 통지가 아니라 법적 분쟁에서 증거로 사용 가능 임대인의 의사표시를 명확히 남김 실무에서의 핵심 효과 내용증명의 가장 큰 역할은 심리적 압박입니다 임차인 입장에서는 공식 문서 법적 근거 포함 소송 예고 이 3가지가 결합되면 “이거 그냥 넘기면 안 되겠다”는 판단을 하게 됩니다 2. 자진명도를 유도하 는 내용증명 구조 내용증명은 그냥 보내면 효과 없습니다. 구조가 중요합니다 ① 법적

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상가 관리비 인상, 어디까지 가능할까? 월세와의 차이

상가 관리비 인상, 어디까지 가능할까? 월세와의 차이 상가 임대차에서 많은 분들이 알고 계신 것처럼 차임(월세)은 5% 증액 제한이 존재합니다. 그래서 실무에서는 자연스럽게 이런 질문이 따라옵니다. “관리비도 5% 이상 올리면 불법 아닌가요?” 결론부터 말씀드리면 관리비는 원칙적으로 5% 제한을 받지 않습니다. 다만, 예외가 있기 때문에 정확한 기준을 아는 것이 매우 중요합니다. 1. 원칙: 관리비는 차임이 아니므로 5% 제한 대상이 아니다 상가건물 임대차보호법은 증액 제한 대상을 명확히 규정하고 있습니다. 차임 보증금 여기에는 관리비가 포함되어 있지 않습니다 법원의 입장 “증액 제한 규정은 차임과 보증금에 한정되며, 관리비에는 적용되지 않는다” (서울중앙지방법원 2023가단5483426) 왜 다르게 볼까? 두 금액의 성격이 다르기 때문입니다. 차임 → 사용 대가 관리비 → 실제 유지비용(실비) 즉 관리비는 ‘비용 정산’ 월세는 ‘사용료’ 2. 그래서 관리비는

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명도소송 이겼는데도 안 나간다면? 강제집행 절차

명도소송 이겼는데도 안 나간다면? 강제집행 절차 상가 임대차 분쟁에서 임대인에게 가장 큰 스트레스는 계약이 끝났는데도 임차인이 안 나가는 상황입니다. 월세는 계속 밀리고 새로운 임차인은 못 구하고 손해는 계속 쌓입니다 그래서 결국 명도소송까지 진행해서 승소 그런데도… 임차인이 그대로 버틴다면? 많은 분들이 여기서 착각합니다. “소송 이기면 끝 아닌가요?” 아닙니다. 진짜 시작은 ‘강제집행’입니다. 1. 판결만으로는 절대 해결되지 않습니다 법원의 판결은 “나가라”는 명령일 뿐 자동으로 내보내주지 않습니다 열쇠도 가져다주지 않습니다 실제로 내보내려면 국가의 강제력 = 강제집행이 필요합니다 2. 강제집행 시작 조건: ‘집행권원’ 강제집행을 하려면 반드시 법적 근거가 있어야 합니다. 대표적인 집행권원 1️ 건물인도 판결문 (가장 일반적) 2️ 제소전화해조서 3️ 조정조서 이게 있어야 법적으로 강제집행 가능합니다 주의 임대인이 직접 짐 빼버리기 출입 막기 이건

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상가 임대차, 아무 말 없으면 계약은 끝일까요?

상가 임대차, 아무 말 없으면 계약은 끝일까요? 상가 임대차계약은 보통 1년 단위로 체결되는 경우가 많습니다. 그렇다면 계약기간이 끝나면 자동으로 계약이 종료될까요? 결론부터 말씀드리면, 그렇지 않습니다. 1. 아무 말이 없으면 계약은 계속됩니다 임대차기간이 끝날 때까지 임대인도 임차인도 아무런 의사표시를 하지 않으면 계약은 종료되지 않고 자동으로 연장 (묵시적 갱신) 됩니다 이 제도는 임차인이 별다른 통보 없이 계속 영업할 수 있을 것이라는 합리적인 기대를 보호하기 위한 것입니다 2. 계약을 종료하려면 반드시 ‘통지’가 필요합니다 임차인의 경우 임차인은 계약 종료 6개월 전부터 종료 전날까지 “만기일에 나가겠습니다” 이 의사만 밝혀도 계약은 정상적으로 종료됩니다 임대인의 경우 임대인은 계약 종료 6개월 전부터 1개월 전 사이 갱신 거절 의사를 밝혀야 하고 임차인이 갱신요구권을 행사하지 않아야 계약이 종료됩니다 이 시기를 놓치면 계약은 자동 연

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임대인이 마음대로 보증금 공제? 법원 기준은 다릅니다

임대인이 마음대로 보증금 공제? 법원 기준은 다릅니다 이삿날, 짐을 다 빼고 이제 보증금만 받으면 끝이라고 생각했는데 “수리비 빼고 드리겠습니다.” 벽지 변색, 못 자국, 바닥 자국까지 모두 임차인 책임이라며 보증금에서 수백만 원을 공제하는 경우가 적지 않습니다. 그런데 여기서 중요한 질문이 있습니다. 이 공제, 정말 다 맞는 걸까요? 결론부터 말하면 아닐 가능성이 매우 높습니다 1. 핵심 기준: 원상회복 = ‘새것으로’가 아니다 많은 분들이 오해하는 부분입니다. 원상회복 = 새집처럼 만드는 것 원상회복 = 처음 상태로 되돌리는 것 그리고 더 중요한 기준이 있습니다. 통상의 손모는 임차인 책임이 아니다 즉, 정상적으로 살면서 생긴 흔적은 돈을 물어줄 필요가 없습니다. 2. 법원이 인정하는 기준 3가지 ① 통상의 손모는 책임 없음 예를 들어 이런 것들 벽지 색 바램 바닥 눌림 (가구 자국) 생활 스크래치 가전 사용으로 생긴 흔적 이런 건 정상 사용 결과 임대인이

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상가 계약 2년 끝났다고 나가야 할까? 10년은?

상가 계약 2년 끝났다고 나가야 할까? 10년은? 가게를 시작할 때 인테리어 비용, 권리금까지 적지 않은 돈이 들어갑니다. 그런데 계약 기간 2년이 끝나갈 무렵 임대인이 이렇게 말합니다. “계약 끝났으니 이제 나가주세요.” 이 말, 그대로 따라야 할까요? 결론부터 말하면 대부분의 경우 바로 나갈 필요 없습니다. 상가건물 임대차보호법은 임차인의 영업 안정성을 위해 ‘계약갱신요구권’을 보장하고 있기 때문입니다. 1. 핵심 개념: 10년까지 버틸 수 있는 권리 상가 임차인은 최대 10년까지 계약 연장을 요구할 수 있습니다 (상가건물 임대차보호법 제10조) 단, 조건이 있습니다. 계약 종료 6개월 전 ~ 1개월 전 사이 갱신 요구 의사 표시 이 요건만 맞으면 임대인은 특별한 사유 없이는 거절 불가 중요한 포인트 보증금 금액 상관 없음 대부분의 상가에 적용됨 2. 가장 많이 헷갈리는 부분 “내 계약도 10년 적용될까?” 이게 핵심이다. 2018년 10월 16일 기준으로 법이

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점유자 바뀌면 강제집행 못 한다? 해결 방법 정리

점유자 바뀌면 강제집행 못 한다? 해결 방법 정리 힘들게 명도소송에서 이겼다. 이제 집행관이 가서 점유자를 내보내면 끝. 그런데 돌아온 말이 이겁니다. “점유자가 달라서 집행 못 합니다” 이 상황, 생각보다 많습니다. A를 상대로 소송 판결도 A 기준으로 받음 현장 가보니 B가 살고 있음 이러면 집행이 막힙니다. 1. 왜 이런 일이 생기나 이유는 단순합니다. 판결 효력은 ‘피고’에게만 적용 즉 판결문에 적힌 사람 = A 실제 점유자 = B 서로 다르면 집행 불가 법의 입장 “엉뚱한 사람을 강제로 내쫓으면 안 된다” 그래서 집행관은 무조건 확인합니다. “이 사람이 판결문 속 그 사람 맞나요?” 2. 이걸 악용하는 방법 현실에서는 이렇게 돌아갑니다. 소송 질 것 같으면 몰래 점유자 바꿈 가족, 직원, 지인 넣어둠 집행 회피 전략 3. 해결 방법: 승계집행문 다시 소송해야 할까? 아니다 (이게 핵심) “승계집행문”으로 해결 가능 승계집행문이란 한 줄 정리

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명도집행, 밤에 하면 불법일까?(실무 핵심 정리)

명도집행, 밤에 하면 불법일까?(실무 핵심 정리) 명도집행을 진행하다 보면 현장에서 가장 많이 마주치는 상황이 있습니다. 채무자가 문을 걸어 잠그거나 물리적으로 저항하거나 집행을 방해하는 경우 이런 상황에서는 집행 자체가 ‘불능’ 처리되는 경우도 발생합니다 그래서 많은 분들이 이렇게 생각합니다. “사람 없을 때, 밤에 가서 집행하면 안 되나요?” “주말이나 새벽에 급습하면 되는 거 아닌가요?” 결론부터 말씀드리면, 1. 원칙: 마음대로 야간집행은 불가능합니다 민사집행법은 명확하게 규정하고 있습니다. 민사집행법 제8조 제1항 공휴일 및 야간에는 법원의 허가 없이 집행 불가 민사집행법 제8조 제2항 허가를 받았다면 그 허가서를 현장에서 제시해야 함 즉, 야간·휴일 집행은 “허가제”입니다 2. 그럼 야간집행은 언제 가능한가? 법원의 허가를 받으면 가능합니다 여기서 말하는 “야간”은 일몰 후 ~ 일출 전 허가 절차 특징 별도 재판 없이 결정으로 진행 변론 없이

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1년 6개월 비영리 사용’… 말만 하면 끝일까요?

1년 6개월 비영리 사용’… 말만 하면 끝일까요? 상가 임대차에서 임차인의 권리금 회수는 매우 중요한 권리입니다. 법은 임대인이 정당한 사유 없이 신규임차인과의 계약을 거절하지 못하도록 규정하고 있습니다. 권리금의 의미 권리금은 단순한 시설비가 아닙니다. 영업시설 거래처 노하우 상권 가치 이 모든 유·무형의 재산적 가치를 포함합니다. 1. 임대인이 거절할 수 있는 ‘정당한 사유’ 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항은 예외적으로 임대인의 거절을 허용합니다. 대표적인 4가지 ① 신규임차인의 자력 부족 ② 임차인의 의무 위반 우려 ③ 상가를 1년 6개월 이상 비영리로 사용할 경우 ④ 임대인이 선택한 임차인과 권리금 계약 체결한 경우 이 중 실무에서 가장 많이 문제되는 것이 바로 ③번 사유입니다. 2. 핵심 쟁점: “1년 6개월 비영리 사용”의 진짜 의미 많은 임대인이 이렇게 생각합니다. “내가 직접 쓰겠다” “비워둘 거다” 이렇게 말하면 끝이라고 오해합니다. 하지

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부동산점유이전금지가처분, 결정 후 반드시 해야 할 집행 절차

부동산점유이전금지가처분, 결정 후 반드시 해야 할 집행 절차 명도소송을 준비하거나 진행하는 과정에서 자주 등장하는 절차가 있습니다. 바로 부동산점유 이전금지가처분입니다. 이 가처분은 임차인이나 점유자가 소송 중에 제3자에게 점유를 넘겨버리는 것을 막기 위한 보전처분입니다. 즉 본안소송(명도소송)의 실효성을 확보하기 위한 중요한 법적 장치입니다. 하지만 많은 분들이 가처분 결정만 받으면 절차가 끝났다고 생각하는 경우가 있습니다. 실제로는 그렇지 않습니다. 가처분 결정 이후 집행 절차를 완료해야만 법적 효력이 제대로 발생합니다. 이번 글에서는 부동산점유이전금지가처분 결정 이후 실제 집행 절차와 실무상 주의사항을 정리해보겠습니다. 1. 가처분 결정 후 2주 안에 집행해야 합니다 부동산점유이전금지가처분 신청이 인용되면 법원은 가처분 결정을 내립니다. 하지만 이 결정은 자동으로 집행되는 것이 아닙니다. 채권자는 결정 정본을 송달받은 날부터 2주 이내에 집행을 시작해야 합니다. 이는 민사집행법

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상가 관리비 인상, 건물주 마음대로 올릴 수 있을까?

상가 관리비 인상, 건물주 마음대로 올릴 수 있을까? 상가 임대차 계약에서 월 차임과 함께 지급되는 관리비는 임대차 관계에서 중요한 부분을 차지합니다. 엘리베이터 유지비, 공용 전기료, 청소비 등 다양한 항목이 포함되기 때문에 관리비는 단순한 부대 비용이 아니라 임대차 계약의 중요한 조건이 되기도 합니다. 그런데 실무에서는 다음과 같은 문제가 자주 발생합니다. “관리비를 다음 달부터 올리겠습니다.” 임대인이 이렇게 일방적으로 관리비 인상을 통보하는 경우입니다. 특히 관리비 산정 기준이 계약서에 명확히 규정되어 있지 않다면 임대인과 임차인 사이에 분쟁이 발생하기 쉽습니다. 그렇다면 건물주는 관리비를 마음대로 인상할 수 있을까요? 법원 판례를 보면 관리비 인상의 효력은 다음 두 가지 기준을 중 심으로 판단됩니다. 당사자 간 합의가 있었는지 인상 폭이 합리적인지 아래에서는 실제 판례를 중심으로 관리비 인상이 인정되는 경우와 인정되지 않는 경우를 정리해 보겠습니다. 1. 관리비 인상이 인정

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상가 월세 연체 시 내보낼 수 있을까? 명도 절차 총정리

상가 월세 연체 시 내보낼 수 있을까? 명도 절차 총정리 상가를 임대하다 보면 가장 자주 겪는 문제 중 하나가 바로 월세 연체입니다. 처음에는 한두 번 밀리는 정도라 크게 신경 쓰지 않는 경우도 많지만, 시간이 지나면서 연체 금액이 쌓이면 임대인 입장에서는 부담이 커질 수밖에 없습니다. 이때 대부분 이렇게 생각합니다. “월세 안 내면 바로 내보낼 수 있는 거 아닌가요?” 하지만 현실은 다릅니다. 월세가 밀렸다고 해서 바로 임차인을 내보낼 수는 없습니다. 상가 임대차는 법적으로 보호되는 계약이기 때문에 반드시 정해진 절차를 따라야 합니다. 1. 월세 연체만으로 바로 계약 해지는 불가능 상가 임대차에는 상가건물 임대차보호법이 적용됩니다. 이 법은 임차인의 영업을 보호하기 위해 임대인의 계약 해지를 제한하고 있습니다. 법에서 정한 기준은 다음과 같습니다. 차임 연체액이 3기 차임액에 도달해야 계약 해지 가능 (상가건물 임대차보호법 제10조의8) 즉 단순히 “월세가 밀렸다”는 이유만으로

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전세보증금 안 돌려줄 때 이렇게 대응하세요

전세보증금 안 돌려줄 때 이렇게 대응하세요 전세계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 상황, 생각보다 많습니다. 이사 날짜는 다가오고 새 집 계약금까지 이미 들어갔는데 보증금이 묶여 있다면 정말 답답할 수밖에 없습니다. 이럴 때 많은 분들이 그냥 기다려보거나, 계속 연락만 하다가 시간을 보내는 경우가 많습니다. 하지만 결론부터 말하면 보증금 문제는 기다리면 해결되는 문제가 아닙니다 지금부터 실제로 바로 써먹을 수 있는 대응 방법과 집주인들이 자주 하는 말이 법적으로 통하는지 정리해드리겠습니다. 1. 가장 먼저 해야 할 것 계약 종료를 ‘증거로’ 만들어야 합니다 보증금을 받으려면 전제가 하나 있습니다. 계약이 종료되어야 합니다 당연해 보이지만 이 부분에서 문제가 많이 생깁니다. 계약 만료 전이라면 계약을 연장하지 않을 경우 만료 6개월 전 ~ 2개월 전 사이 집주인에게 반드시 통보해야 합니다. 방법은 간단합니다. 카톡 / 문자 (캡처 보관) 또는 내용증명 “말로 했다

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“새 세입자 구해지면 준다” 보증금 반환 거절, 불법입니다

“새 세입자 구해지면 준다” 보증금 반환 거절, 불법입니다 이사를 앞둔 임차인들이 가장 많이 듣는 말이 있습니다. “새로운 세입자가 들어와야 보증금을 드릴 수 있습니다.” 처음에는 당황스럽고, 한편으로는 “원래 그런 건가?” 하고 넘어가는 경우도 많습니다. 하지만 이건 명확하게 짚고 넘어가야 합니다. 이 말은 법적으로 전혀 근거가 없습니다. 보증금은 단순한 돈이 아니라, 다음 집 계약금 잔금 대출 상환 모두 연결된 자금입니다. 그런데 이를 임대인의 사정에 따라 미루는 것은 법적으로 인정되지 않습니다. 1. 보증금 반환 기준은 ‘새 세입자’가 아닙니다 핵심부터 정리하면 이렇습니다. 보증금 반환 기준은 ‘새 임차인’이 아니라 ‘집 인도’입니다 법원은 일관되게 이렇게 판단합니다. 임대인의 보증금 반환 의무 임차인의 목적물 인도 의무 동시이행 관계 이 말의 의미는 간단합니다. 임차인 → 집을 비워줌 임대인 → 동시에 보증금 지급 여기에는 “새로운 세입자가 들어와야 한다” 이 조

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임대인이 수리를 안해주면 임차인은 어떻게 해야할까?

임대인이 수리를 안해주면 임차인은 어떻게 해야할까? 임대차 상담을 하다 보면 다음과 같은 질문을 자주 듣게 됩니다. “집주인에게 몇 번이나 말했는데 수리를 해주지 않습니다. 제가 먼저 고치고 비용을 돌려받을 수 있을까요?” 겨울철 보일러가 갑자기 작동하지 않거나, 장마철 창문 틈으로 비가 새거나, 화장실 배관이 막혀 물이 역류하는 상황이 발생하면 임차인의 일상생활은 크게 불편해집니다. 단순히 생활 불편을 넘어 안전 문제로 이어질 수도 있기 때문에 임차인이 마냥 기다릴 수 없는 경우도 많습니다. 이러한 상황에서 임차인이 자비로 수리를 진행하는 경우가 적지 않습니다. 문제는 그 이후입니다. “이 수리비를 집주인에게 청구할 수 있을까?” 결론부터 말하면, 임차 목적물의 보존을 위해 반드시 필요한 수리라면 임차인은 임대인에게 비용을 청구할 수 있습니다. 이는 단순한 관행이 아니라 민법에서 명확하게 인정하는 권리입니다. 1. 임대인의 수선의무와 임차인의 필요비상환청구권 임대차 계약에서 기본이

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무상으로 집을 빌려줬다면 언제 돌려받을 수 있을까?

무상으로 집을 빌려줬다면 언제 돌려받을 수 있을까? 부모나 형제자매 사이에서 집이나 상가를 무상으로 사용하도록 하는 경우가 적지 않습니다. 처음에는 서로의 사정을 돕기 위한 좋은 마음으로 시작하지만, 시간이 지나면서 관계가 틀어지거나 상황이 달라지면 예상하지 못한 분쟁이 발생하기도 합니다. 이러한 관계를 법적으로는 ‘사용대차’라고 합니다. 사용대차는 일반적인 임대차와 달리 대가 없이 목적물을 사용하도록 하는 계약입니다. 즉 임대료나 차임을 지급하지 않고 집이나 건물을 사용하게 되는 관계를 의미합니다. 문제는 이 관계에서 가장 자주 발생하는 질문입니다. “언제까지 사용할 수 있는가?” 특히 처음부터 사용 기간을 명확히 정하지 않은 경우라면 분쟁이 더 복잡해질 수 있습니다. 1. 사용대차 계약의 법적 기준 사용대차에서 기간을 정하지 않았다면 민법 규정이 기준이 됩니다. 민법 제613조 제2항은 다음과 같이 규정하고 있습니다. “시기의 약정이 없는 경우에는 차주는 계약 또는 목적물의 성질

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무단점유자 내보내는 방법, 명도소송 절차 총정리

무단점유자 내보내는 방법, 명도소송 절차 총정리 내 소유의 건물을 확인하러 갔는데 전혀 모르는 사람이 살고 있다면 어떨까요. 또는 경매를 통해 아파트나 상가를 낙찰받았는데 기존 소유자나 임차인이 아닌 제3자가 점유하고 있는 상황도 실제로 자주 발생합니다. 이처럼 아무런 법적 권리 없이 타인의 부동산을 점유하고 있는 사람을 무단점유자라고 합니다. 문제는 이러한 상황에서 화가 난다고 해서 임의로 문을 열거나 강제로 내보내는 것은 불가능하다는 점입니다. 오히려 이러한 행동은 형사 처벌이나 손해배상 책임으로 이어질 수 있습니다. 그렇다면 무단점유자를 상대로 어떤 법적 절차를 통해 내 재산권을 회복할 수 있을까요? 오늘은 무단점유 대응 방법과 명도소송 절차를 쉽게 정리해보겠습니다. 무단점유자를 내보내는 유일한 합법적 방법은 명도소송입니다. 명도소송은 법적으로는 건물인도청구소송이라고 하며, 점유자에게 부동산을 반환하라고 요구하는 절차입니다. 하지만 단순히 점유자를 내보내는 것만으로는 충분하지

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상가 임대인이 갑자기 계약 해지 통보했다면

상가 임대인이 갑자기 계약 해지 통보했다면 상가를 운영하는 임차인에게 가장 불안한 순간 중 하나는 임대인의 갑작스러운 계약 해지 통보입니다. 몇 년 동안 공들여 키운 가게를 하루아침에 비워야 할 수도 있다는 생각에 당황하는 경우가 많습니다. 하지만 중요한 점은 임대인이 마음대로 계약을 해지할 수는 없다는 것입니다. 상가건물 임대차 관계에서는 임차인을 보호하기 위한 여러 법적 장치가 존재합니다. 이번 글에서는 임대인이 계약을 해지할 수 있는 경우와 임차인의 대응 방법을 정리해 보겠습니다. 1. 임대인의 계약 해지 통보, 언제 적법할까 상가 임대차 계약은 단순한 약속이 아니라 법적 효력을 가진 계약입니다. 따라서 임대인이 일방적으로 계약을 해지하려면 반드시 법적으로 인정되는 정당한 사유가 있어야 합니다. 대표적인 계약 해지 사유는 다음과 같습니다. 임차인의 차임 연체(3기 이상) 임대인의 동의 없는 무단 전대 계약상 정한 용도와 다른 사용 임대차 계약상 중대한 의무 위반 임차인의 고의

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임대인이 바뀌면 과거 3기 연체는 사라질까?

임대인이 바뀌면 과거 3기 연체는 사라질까? 상가임대차 분쟁에서 권리금 회수기회 보호는 임차인에게 매우 중요한 권리입니다. 하지만 이 권리가 언제나 보장되는 것은 아닙니다. 특히 임차인이 차임을 3기 이상 연체한 사실이 있는 경우, 임대인은 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않을 수 있습니다. 문제는 여기서 한 걸음 더 나아가, 그 3기 연체가 종전 임대인 시절에 발생했고 이후 임대인이 변경된 경우에도 같은 법리가 적용되는지입니다. 최근 하급심은 이 쟁점에 대해 상당히 분명한 입장을 보였습니다. 이번 글에서는 상가임대차보호법 제10조의4 단서와 관련 판례를 중심으로, 임대인 변경 이후에도 3기 연체 사실이 권리금 보호의무 면제 사유가 되는지 살펴보겠습니다. 1. 3기 차임 연체가 있으면 권리금 보호의무는 배제됩니다 상가임대차보호법 제10조의4는 임대인의 권리금 회수기회 보호의무를 규정하고 있습니다. 그러나 같은 조 제1항 단서는 중요한 예외를 두고 있습니다. 즉, 임차인이 3기의

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임차권등기명령 절차와 소요기간 총정리

임차권등기명령 절차와 소요기간 총정리 임대차 계약이 종료되었는데도 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 상황은 생각보다 자주 발생합니다. 특히 다음과 같은 경우라면 임차인은 상당히 난감해집니다. 계약은 끝났는데 보증금을 받지 못한 상태 새로운 집으로 이사를 가야 하는 상황 이때 임차인이 선택할 수 있는 가장 기본적이면서 강력한 제도가 바로 임차권등기명령입니다. 이 제도는 임차인이 이사를 가더라도 기존에 확보해 둔 대항력 우선변제권 을 그대로 유지할 수 있도록 해주는 법적 보호장치입니다. 하지만 실제 상담을 해 보면 많은 분들이 다음과 같은 질문을 합니다. “신청하면 바로 등기가 되는 것 아닌가요?” “다음 주에 이사 가야 하는데 괜찮을까요?” 따라서 오늘은 임차권등기명령이 실제 등기부등본에 기재되기까지 걸리는 시간과 절차를 단계별로 설명해 보겠습니다. 1. 평균 소요 기간 : 약 2주 ~ 4주 먼저 결론부터 말씀드리면 임차권등기명령은 신청부터 등기 완료까지 보통 2주에서 4주 정도가 소요

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집주인 사망하면 전세보증금은 어떻게 될까?

집주인 사망하면 전세보증금은 어떻게 될까? 임대차 계약 기간 중 갑작스럽게 임대인이 사망했다는 소식을 듣게 되는 경우가 있습니다. 이런 상황이 발생하면 임차인은 자연스럽게 다음과 같은 걱정을 하게 됩니다. “내 보증금은 제대로 돌려받을 수 있을까?” “상속인이 여러 명이면 누구에게 받아야 하지?” “상속인들 사이에 분쟁이 있다면 어떻게 되는 걸까?” 하지만 이러한 상황에서도 임차인의 권리는 법적으로 충분히 보호됩니다. 임대인이 사망했다고 해서 보증금 반환 의무가 사라지는 것은 아니기 때문입니다. 1. 임대인의 계약상 지위는 상속인에게 그대로 넘어간다 민법은 상속이 개시되면 피상속인의 권리와 의무가 상속인에게 이전된다고 규정합니다. 민법 제1005조 상속인은 상속이 개시된 때로부터 피상속인의 재산에 관한 권리의무를 포괄적으로 승계한다. 여기서 중요한 점은 상속은 재산뿐 아니라 채무와 계약상의 지위까지 함께 승계된다는 것입니다. 따라서 임대인이 사망하면, 부동산 소유권뿐 아니라 임대차

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상가임차인 사업자등록 안 하면 문제가 있을까?

상가임차인 사업자등록 안 하면 문제가 있을까? 상가 임대차 계약을 체결하고도 사업자등록을 미루는 경우가 생각보다 많습니다. “아직 가게 오픈 전이라서요.” “세금 문제 때문에 조금 미루려고요.” “장사가 좀 되면 등록하려고 합니다.” 이런 이유로 사업자등록을 늦추는 임차인이 적지 않습니다. 하지만 상가 임대차에서 사업자등록은 단순한 세무 절차가 아닙니다. 내 임차권과 보증금을 제3자에게 공시하는 핵심 장치입니다. 결론부터 말씀드리면, 사업자등록을 하지 않으면 상가임대차보호법의 가장 강력한 보호인 ‘대항력’과 ‘우선변제권’에서 치명적인 공백이 발생할 수 있습니다. 다만, 사업자등록이 없다고 해서 상가임대차보호법 자체가 전혀 적용되지 않는 것은 아닙니다. 법 적용과 권리 발생 구조를 구분해서 이해해야 합니다. 1. 법 적용 여부와 대항력은 다른 문제입니다 상가임대차보호법 제2조 제1항은 다음과 같이 규정합니다. 상가건물 임대차보호법은 ‘사업자등록을 한 건물’이 아니라 ‘사업자등록의 대상

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점유이전금지가처분 집행 방법과 실무 포인트

점유이전금지가처분 집행 방법과 실무 포인트 부동산점유이전금지가처분은 명도소송 등 본안소송의 실효성을 확보하기 위해 매우 중요한 보전처분입니다. 임대차 분쟁이나 건물 인도 분쟁에서는 채무자가 점유를 제3자에게 넘겨 버리면 본안 판결을 받아도 실제 집행이 어려워질 수 있습니다. 이러한 상황을 막기 위해 활용되는 제도가 바로 부동산 점유이전금지가처분입니다. 다만 가처분은 결정을 받는 것만으로 끝나는 것이 아니라 실제 집행 절차를 완료해야 효력이 제대로 발생합니다. 이번 글에서는 가처분 결정 이후 구체적인 집행 방법과 실무상 유의사항을 설명합니다. 1. 가처분 결정 후 2주 내 집행해야 한다 부동산점유이전금지가처분 신청이 인용되면 법원은 가처분 결정을 내립니다. 이때 채권자는 결정 정본을 송달받은 날로부터 2주 이내에 집행을 개시해야 합니다. 이는 다음 규정에 따른 것입니다. 민사집행법 제292조 제2항, 제301조 이 기간이 지나면 가처분 결정은 집행력을 상실하게 됩니다. 따라서 가처분

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노후 건물 D등급 받으면 임차인 내보낼 수 있을까

노후 건물 D등급 받으면 임차인 내보낼 수 있을까 오래된 상가 건물을 소유한 임대인이라면 한 번쯤 이런 고민을 하게 됩니다. 건물이 노후화되어 안전진단에서 D등급을 받았다면, 이를 근거로 임차인의 계약갱신 요구를 거절하고 철거 또는 재건축을 진행할 수 있을까 하는 문제입니다. 상가건물 임대차보호법 (이하 상가임대차법)은 다음과 같은 경우 임대인이 계약갱신을 거절할 수 있는 정당한 사유를 인정합니다. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 하지만 실제 법원의 판단을 보면, 단순히 안전진단에서 D등급을 받았다는 이유만으로 갱신거절이 인정되는 것은 아닙니다. 최근 판례들을 보면 법원은 훨씬 더 엄격한 기준을 적용하고 있습니다. 1. 안전진단 ‘D등급’만으로는 갱신거절이 어렵다 결론부터 말하면 안전진단 D등급이라는 사실만으로 계약갱신 거절 사유가 인정되지는 않습니다. 그 이유는 다음과 같습니다. 계약갱신 거절의 정당성은 임대인이 입증해야 하며 상가임대차법은 임

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계약갱신 10년 끝나도 권리금 보호될까?

계약갱신 10년 끝나도 권리금 보호될까? 한 자리에서 10년 넘게 식당을 운영해 온 사장님. 가게는 이미 동네의 명소가 되었고, 단골도 탄탄합니다. 그런데 계약기간이 10년을 채우자 건물주가 이렇게 말합니다. “이제 더 이상 계약은 어렵습니다. 정리해 주세요.” 상가임대차보호법에 따라 계약갱신요구권이 10년까지만 인정된다는 사실은 알고 있습니다. 그렇다면 질문은 이것입니다. 10년이 지났다면, 권리금도 보호받지 못하는 걸까요? 결론부터 말씀드립니다. 10년을 초과했더라도 권리금 회수기회는 보호됩니다. 이는 대법원이 명확히 정리한 법리입니다. 1️ 두 가지 권리, 서로 다른 구조 상가건물임대차보호법은 임차인에게 두 개의 방패를 줍니다. ① 계약갱신요구권 (제10조) 최초 계약 포함 최대 10년 임대인은 법정 사유 없으면 거절 불가 ② 권리금 회수기회 보호 (제10조의4) 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 임대인은 정당한 사유 없이 신규 임차인과의 계약을 거절 불가 문제는 여기서

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차임증액소송, 이기려면 이렇게 준비해야 합니다

차임증액소송, 이기려면 이렇게 준비해야 합니다 “세금은 오르고 공과금도 올랐는데, 우리 건물 월세만 몇 년째 그대로입니다.” 임대인 입장에서 가장 답답한 상황입니다. 임차인이 협의 자체를 거부한다면 결국 선택지는 하나입니다. 차임증액 청구소송 하지만 많은 임대인들이 오해합니다. “시세 올랐으니 당연히 이기겠지.” “월세가 낮은 건 사실이니까 인정되겠지.” 법원은 그렇게 단순하게 판단하지 않습니다. 차임증액소송은, ‘임대료가 싸다’는 주장으로 이기는 소송이 아닙니다. ‘경제사정의 현저한 변동’을 입증해야 이기는 소송입니다. 1️ 차임증액 청구권의 본질부터 이해해야 합니다 차임증액 청구권은 임대인의 형성권입니다. 즉, 임차인 동의 없이도 일방적 청구가 가능합니다. 그러나 법원은 그 요건을 매우 엄격하게 심리합니다. 핵심 요건은 다음과 같습니다. 계약 당시 대비 경제사정의 현저한 변동 기존 차임 유지가 형평에 어긋날 정도의 불합리성 증액 금액의 상당성 감정적 주장이나 “요즘 다 오

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주택임차권등기명령 신청방법 총정리

주택임차권등기명령 신청방법 총정리 전세계약이 끝났는데도 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 상황. 이때 임차인이 가장 크게 흔들리는 선택지는 딱 하나입니다. “이사를 가면 내 보증금은 끝나는 거 아닌가?” 맞습니다. 원칙적으로 임차인이 집을 비우고 주민등록까지 옮기면, 대항력과 우선변제권이 사라질 수 있습니다. 그래서 많은 임차인들이 보증금을 지키기 위해 어쩔 수 없이 점유를 유지하며 버티는 선택을 하기도 합니다. 하지만 법은 이 딜레마를 해결할 수 있는 장치를 마련해두었습니다. 바로 주택임대차보호법상 ‘임차권등기명령’입니다. 1. 임차권등기명령이란? (한 문장 정리) 임차권등기명령은 임차인이 이사를 가더라도 기존의 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있도록, 법원이 등기부에 임차권을 기입하게 하는 제도입니다. 즉, 핵심은 이거예요. “보증금을 못 받았어도, 이사는 갈 수 있게 해주는 제도” 2. 임차권등기명령 신청은 임대인 동의 없이 가능하다 많은 분들이 오해합니다. “집주인이 협조해야

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“재건축하면 나가라?” 상가 명도 특약, 정말 유효할까

“재건축하면 나가라?” 상가 명도 특약, 정말 유효할까 상가 임대차 계약서를 쓰다 보면 이런 문구를 흔히 보게 됩니다. “향후 건물 재건축 시 임차인은 이의 없이 명도한다.” 대부분의 임차인은 이 조항을 대수롭지 않게 넘깁니다. “어차피 건물주 건물이니까…” 라는 생각 때문입니다. 그런데 몇 년 뒤, 임대인이 이 조항을 근거로 “재건축할 예정이니 계약 갱신은 안 됩니다. 가게를 비워주세요.” 라고 통보하면 상황은 달라집니다. 과연 이런 ‘재건축 시 명도’ 특약은 임차인의 계약갱신요구권을 무력화할 수 있을까요? 결론부터 말하면, 대부분의 경우 그렇지 않습니다. 1. 기본 전제: 임차인에게는 10년의 갱신요구권이 있다 상가건물 임대차보호법 (이하 ‘상가임대차법’)은 임차인의 영업 안정성을 보호하기 위해 최초 계약기간을 포함해 최대 10년간 계약갱신요구권을 보장합니다. 임대인은 법에서 정한 사유가 없는 한 이 갱신 요구를 거절할 수 없습니다. 그리고 더 중요한 규정이 있습니다. ️ 상가임

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차임증액소송 소장 받았다면? 임차인 방어 전략 총정리

차임증액소송 소장 받았다면? 임차인 방어 전략 총정리 법원에서 등기우편이 도착합니다. 열어보니 ‘차임증액 청구소송’ 소장. 임대인이 “주변 시세가 올랐다”며 월세 인상을 요구했고, 이에 동의하지 않았더니 결국 소송으로 이어진 상황입니다. 많은 임차인이 이 단계에서 이렇게 생각합니다. “이제 무조건 월세를 올려야 하나?” “가게를 비워야 하는 건가?” “이미 진 거 아닌가?” 하지만 결론부터 말하면, 소송을 당했다고 해서 불리한 위치에 놓인 것은 아닙니다. 차임증액청구는 자동 인상 권리가 아니라, 법적 요건을 충족해야 인정되는 권리입니다. 지금부터는 임차인이 실제로 취해야 할 대응 전략을 단계별로 정리해보겠습니다. 1단계: 당황하지 말고 ‘기한’부터 확인 소장을 받으면 가장 먼저 확인해야 할 것은 답변서 제출 기한입니다. 기한을 넘기면 불리해질 수 있으므로, 사실관계를 정리하고 방어 논리를 구조화하는 것이 우선입니다. 임차인의 핵심 방어 전략 4가지 ① 상가임대차법 ‘5% 제한’ 위반

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상가 계약 종료 후 원상복구, 법원의 판단 기준

상가 계약 종료 후 원상복구, 법원의 판단 기준 임대차가 끝나는 순간, 거의 예외 없이 등장하는 단어가 있습니다. 바로 “원상복구”입니다. 임대인은 말합니다. “처음 상태로 다 돌려놓으세요.” 임차인은 반문합니다. “제가 한 것도 아닌데 왜 제가 철거하죠?” 이 분쟁의 핵심은 감정이 아니라 ‘기준 시점’입니다. 법원은 원상복구 범위를 매우 명확한 기준으로 판단합니다. 1. 출발점: ‘건물 준공 당시’가 아니라 ‘내가 들어올 당시’ 임차인의 원상회복의무는 특별한 약정이 없는 한 ‘임차인이 점유를 시작했을 당시의 상태’로 반환하는 것을 의미합니다. 건물이 처음 지어졌을 때의 공실 상태로 되돌리는 것이 아닙니다. 대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결은 다음과 같이 판시했습니다. 임차인은 자신이 개조한 범위 내에서 원상회복할 의무를 부담할 뿐, 임차 이전의 사람이 설치한 시설까지 철거할 의무는 없다. 이 판결은 실무에서 매우 중요한 기준이 됩니다. 실제 하급심에서도

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재건축이라더니 새 임차인? 거짓 재건축 통보 손해배상

재건축이라더니 새 임차인? 거짓 재건축 통보 손해배상 “건물을 철거하고 신축할 계획입니다. 이번 계약까지만 하시죠.” 상가 임차인에게 ‘재건축’이라는 말은 사실상 퇴거 통보와 같습니다. 상가건물 임대차보호법이 보장하는 10년 계약갱신요구권도, 권리금 회수 기회도 한순간에 사라지는 것처럼 느껴집니다. 그런데 몇 달 뒤, 그 자리에서 공사가 아닌 영업이 시작된다면? 포크레인 대신 새 간판이 올라간다면? 이 경우 임대인의 ‘재건축’은 정당한 사유가 아니라 임차인을 내보내기 위한 기망 행위가 됩니다. 1️ 재건축은 아무 때나 쓸 수 있는 사유가 아니다 상가임대차법 제10조 제1항 제7호는 임대인이 재건축을 이유로 갱신을 거절할 수 있는 경우를 엄격히 제한하고 있습니다. 가목 임대차계약 체결 당시 공사 시기·소요기간 등을 포함한 구체적인 철거·재건축 계획을 고지하고 그 계획에 따르는 경우 나목 건물 노후·훼손 등으로 안전사고 우려가 있는 경우 다목 다른 법령에 따라 철거·재건축이 이루어

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컨테이너 매장 권리금 보호 받을 수 있을까?

컨테이너 매장 권리금 보호 받을 수 있을까? 최근 이동식 상업시설을 활용한 창업이 급증했습니다. 컨테이너 카페, 푸드트럭, 조립식 매장 등은 초기 비용이 낮고 콘셉트가 뚜렷해 매력적인 선택지입니다. 하지만 중요한 질문이 하나 있습니다. 이런 시설도 상가건물 임대차보호법의 보호를 받을 수 있을까? 2025년 11월 13일 선고된 대법원 2024다293016 판결은 이 문제에 대해 명확한 기준을 제시했습니다. 1️ 상가임대차법 적용의 출발점: ‘건물’이어야 한다 상가임대차법이 적용되려면 전제가 하나 있습니다. 대상이 ‘건물’이어야 합니다. 대법원 2024다293016 판결은 건물로 인정되기 위한 요건을 다음과 같이 정리했습니다. 최소한의 기둥 존재 지붕 존재 주벽(벽체) 존재 토지에 정착되어 쉽게 분리할 수 없을 것 핵심은 ‘토지로부터의 고정성’입니다. 쉽게 들어 올려 이동할 수 있다면 이는 건물이 아니라 동산(물건)으로 봅니다. 건물이 아니라면 상가임대차법의 보호 (대항력, 계약갱신

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상가 임대차 업종 변경 시 꼭 알아야 할 법적 위험

상가 임대차 업종 변경 시 꼭 알아야 할 법적 위험 장사가 뜻대로 되지 않으면 가장 먼저 고민하는 것이 업종 변경입니다. 카페를 하다 음식점으로, 음식점에서 주점으로, 또는 소매업에서 체험형 매장으로 바꾸고 싶어지는 순간이 오죠. 이때 자주 나오는 질문이 있습니다. “임차료는 내가 내는데, 업종 바꾸는 데 왜 임대인 동의가 필요한가요?” 결론은 간단합니다. 계약서에 업종이 특정되어 있다면, 임대인 동의 없이 변경하는 것은 매우 위험합니다. 1️ 기본 법리: 임차인은 ‘정해진 용법’대로 사용해야 한다 임대차의 핵심 의무 중 하나는 임차인이 계약에서 정한 목적과 용도에 맞게 건물을 사용하는 것입니다. 계약서에 “음식점 용도” “호프집으로 한정” “의류 판매점으로 사용” 과 같이 업종이 기재되어 있다면, 이는 단순 참고사항이 아닙니다. 계약의 본질적인 내용입니다. 따라서 이를 벗어나는 업종 변경은 계약상 의무 위반 (채무불이행)으로 평가될 수 있습니다. 위반 정도가 중대하면 임대인은 계약

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임대차계약 중에도 명도소송 미리 시작할 수 있다.

임대차계약 중에도 명도소송 미리 시작할 수 있다. 임대차 계약 종료가 다가오는데 임차인의 태도가 심상치 않은 경우가 있습니다. “계약 끝나도 안 나간다”는 발언 연락 회피 무리한 조건 요구 갱신을 전제로 한 압박 이 상황에서 많은 임대인이 이렇게 생각합니다. “계약 끝나야 소송할 수 있는 거 아닌가요?” 그렇지 않습니다. 계약 종료 전에도 명도소송 제기가 가능합니다. 그 법적 근거가 바로 민사소송법 제251조, ‘장래이행의 소’입니다. 1️ 왜 미리 소송을 제기해야 할까? 명도소송은 시간과의 싸움입니다. 보통 1심 판결까지 6개월 이상이 소요됩니다. 예를 들어 보겠습니다. 계약 종료일: 12월 31일 종료 후 소송 제기: 1월 판결 선고: 6월 그 사이 6개월 동안, 새로운 임차인 입주 불가 직접 사용 불가 임대 수익 없음 이 손해는 모두 임대인의 몫입니다. 하지만 계약 종료 전, 예컨대 9월에 장래이행의 소를 제기하면 계약 종료 무렵에 판결을 받아 곧바로 강제집행 절차에 들어

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임대차 공동명의 임차인이 책임져야 할 범위

공동명의 임차인이 책임져야 할 범위 동업을 하거나, 신혼부부로 함께 살거나, 룸메이트로 집을 구하는 등 2명 이상이 공동명의로 임대차 계약을 체결하는 경우가 많습니다. 문제는 계약할 때는 “각자 반씩 내자”로 끝나지만, 분쟁이 터지면 상황이 달라진다는 점입니다. 결론부터 정리하면 이렇습니다. 공동임차인은 원칙적으로 임대차 의무 전부에 대해 연대책임을 집니다. 다만 실제 소송에서는 “연대책임 범위”보다 누가 진짜 임차인인지(당사자 확정)가 더 큰 쟁점이 됩니다. 1️ 원칙: 공동임차인은 ‘전부’ 책임진다 민법은 공동임차인의 책임을 명확히 규정합니다. 민법 제654조, 제616조 “수인이 공동하여 물건을 임차한 때에는 연대하여 그 의무를 부담한다” 여기서 말하는 ‘의무’는 일부가 아닙니다. 임대차 계약에서 임차인이 부담하는 핵심 의무가 모두 포함됩니다. 보증금 지급 차임(월세) 지급 관리비 지급(계약 내용에 따라) 원상회복(원상복구) 명도(인도) 의무 즉, 공동임차인 중 한 명이 “나는

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상가전차인도 갱신요구권 행사할 수 있다.

상가전차인도 갱신요구권 행사할 수 있다. 상가 전대차 관계에서 가장 큰 오해는 이것입니다. “계약 당사자(임차인)는 나다. 내가 갱신을 원하지 않으면 끝나는 것 아닌가?” 그러나 임대인의 동의를 받은 전차인이 존재하는 경우, 이야기는 완전히 달라집니다. 전차인은 단순한 점유자가 아니라, 법이 보호하는 영업주체이기 때문입니다. 그 핵심이 바로 상가건물 임대차보호법 제13조 제2항입니다. 1️ 전차인의 무기: 상가임대차법 제13조 제2항 상가임대차법 제13조 제2항은 다음과 같이 규정합니다. 임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 이내에 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있다. 여기서 핵심은 “대위하여 행사한다”는 표현입니다. 전차인은 자기 권리를 행사하는 것이 아니라 임차인의 계약갱신요구권을 대신 행사하는 것입니다. 즉, 법이 임차인의 권리를 전차인에게 ‘행사 권한’으로 부여한 구조입니다. 많은 사람들이 이렇게 생각합니다

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임대인 직접 쓴다고 했다가 번복해도 권리금 회수 방해?

임대인 직접 쓴다고 했다가 번복해도 권리금 회수 방해? 상가 임대차가 끝나갈 무렵, 임차인이 가장 두려워하는 상황은 단순히 “나가라”는 통보가 아닙니다. 권리금을 받을 수 있는 기회 자체가 사라지는 순간입니다. 특히 이런 말 한마디는 치명적입니다. “다음 계약은 내가 직접 쓸 거니까, 신 규임차인은 못 받습니다.” 그런데 며칠 뒤 임대인이 태도를 바꿔서 이렇게 말하면 어떨까요? “아니야, 그냥 계속 장사하세요. 대신 월세 5% 올릴게요.” 임대인이 “직접 사용” 통보를 했다가 철회하면, 이미 발생한 권리금 회수 방해 책임까지 사라질까요? 결론부터 말하면, 그렇지 않을 가능성이 매우 큽니다. 최근 법원은 이 문제를 매우 명확하게 정리했습니다 (울산지방법원-2024나12866). 1. 핵심부터 정리: 권리금 회수 방해는 ‘언제’ 성립하나? 상가건물 임대차보호법은 임차인의 권리금을 보호하기 위해 임대인에게 권리금 회수기회 보호의무를 부여합니다. 여기서 가장 중요한 포인트는 이것입니다.

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1년 6개월 사용안하면 권리금 못받게 해도될까?

1년 6개월 사용안하면 권리금 못받게 해도될까? 상가임대차에서 가장 첨예한 분쟁 중 하나는 바로 권리금 회수 문제입니다. 상가임대차법 제10조의4는 임대차 종료 전 6개월부터 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인과의 계약 체결을 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못하도록 규정하고 있습니다. 만약 이를 위반하면 임대인은 손해배상 책임을 집니다. 그런데 같은 조 제2항에는 임대인이 거절할 수 있는 ‘정당한 사유’가 열거되어 있습니다. 그중 하나가 바로, “임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우” 그렇다면, 임대인이 “앞으로 1년 6개월은 사용하지 않겠다”고 말하면 신규임차인을 거절해도 되는 걸까요? 1. 이 조항의 취지부터 이해해야 한다 이 규정은 임차인의 권리금 회수 기회를 보호하면서도, 임대인의 재산권 행사까지 과도하게 제한하지 않기 위해 마련된 것입니다. 하지만 법원은 이 조항을 자동 면책 사유로 보지 않습니다. 요건을 엄격히 봅니다. 1

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상가 관리비도 5% 이상 못 올리나요?

상가 관리비도 5% 이상 못 올리나요? 상가 임대차에서 ‘5%’라는 숫자는 임대인과 임차인 모두에게 민감한 기준입니다. 상가임대차법상 차임 증액 상한이 5%로 제한되기 때문에 실무에서는 이런 질문이 정말 자주 나옵니다. “월세는 5% 이상 못 올리잖아요. 관리비도 5% 이상 올리면 불법 아닌가요?” 특히 최근에는, 전기요금 인상 인건비 상승 청소·경비 용역비 증가 같은 비용이 급격히 오르면서 관리비 인상 갈등이 눈에 띄게 늘었습니다. 결론부터 말하면, 관리비는 원칙적으로 5% 제한 대상이 아닙니다. 다만, 예외적으로 5% 제한이 적용되는 경우가 있습니다. 1. 원칙: 관리비는 ‘차임’이 아니라서 5% 제한이 없다 상가임대차법 제11조 및 같은 법 시행령 제4조는 증액 청구 제한 대상을 명확히 이렇게 규정합니다. 차임 보증금 즉, 법문 자체가 관리비를 포함하고 있지 않습니다. 법원도 이 규정을 확장 해석하지 않고 엄격하게 봅니다. 차임과 관리비는 성격이 다르다 법원이 관리비를 차임과

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상가임대차보호법 핵심 규정을 알아보자

상가임대차보호법 핵심 규정을 알아보자 상가 임대차 분쟁을 겪어본 사람들의 공통된 말이 있습니다. “이 정도는 당연히 되는 줄 알았다”는 말입니다. 하지만 상가임대차보호법은 알고 있는 것과 실제로 적용되는 것 사이에 차이가 큰 법 중 하나입니다. 이번 글에서는 상가임대차보호법이 어떤 법인지, 그리고 임대인과 임차인이 반드시 알고 있어야 할 핵심 규정들을 중심으로 정리해보겠습니다. 1. 상가임대차보호법의 목적과 적용 범위 상가임대차보호법은 상가건물 임대차 관계에서 경제적으로 상대적 약자인 임차인을 보호하기 위해 제정된 법입니다. 민법상 임대차 규정에 대한 특례를 두어, 임차인의 영업 안정과 국민 경제의 안정을 도모하는 데 목적이 있습니다. 이 법은 상가, 사무실, 점포 등 상가건물의 전부 또는 일부를 임대차하는 경우에 적용되며, 다만 보증금이 지역별 기준 금액을 초과하는 경우에는 일부 보호 규정이 적용되지 않을 수 있습니다. (단, 환산보증금 초과 임대차의 경우에도 갱신요구권, 권리금

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월세 올려달라는 차임증액 청구권을 알아보자

월세 올려달라는 차임증액 청구권을 알아보자 상가 임대차에서 분쟁이 생길 때, 대부분은 계약 종료가 아니라 계약 중간에 터집니다. 그 중심에 있는 게 바로 월세 인상, 법적으로는 ‘차임(借賃)’ 문제입니다. 임대인은 이렇게 말하곤 합니다. “요즘 물가도 오르고 세금도 늘었어요. 월세를 조금 올려야 할 것 같습니다.” 임차인은 속으로 이렇게 생각하죠. “동의도 안 했는데, 저 말이 효력이 있나?” 이 지점에서 꼭 짚고 넘어가야 할 개념이 있습니다. 바로 차임증액 청구권입니다. 이건 단순한 협상 카드가 아니라, 법이 임대인에게 부여한 ‘권리’입니다. 1. 차임증액 청구권, 한 줄로 정리하면 차임증액 청구권이란, 임대차 계약이 유지되는 동안 경제 상황이나 세금 부담 등이 변해 기존 월세가 더 이상 합리적이지 않게 된 경우, 임대인이 장래를 향해 차임 인상을 요구할 수 있는 권리 여기서 가장 중요한 포인트는 이겁니다. 임차인의 동의가 없어도 행사될 수 있는 권리라는 점 법적으로 이 권리는 형

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건물 주인이 바뀌면 권리금은 끝일까?

건물 주인이 바뀌면 권리금은 끝일까? 상가 임차인이 가장 심장이 철렁하는 순간이 있습니다. 바로 이런 연락을 받을 때죠. “건물이 매매되었습니다. 앞으로는 새 소유자와 이야기하세요.” 여기서 바로 떠오르는 걱정은 딱 하나입니다. “그럼 내 권리금은 어떡하지?” 장사라는 게 단순히 가게를 빌려 쓰는 게 아니라, 시간과 돈을 들여 상권을 만들고 단골을 만들고 매출 구조를 쌓아 올리는 과정이잖아요. 그렇게 만들어진 영업 가치가 바로 권리금인데, 임대인이 바뀌었다고 해서 이게 사라지는 건지 많은 임차인들이 불안해합니다. 결론부터 말하면, 임대인이 바뀌어도 권리금 회수 기회는 원칙적으로 그대로 보장됩니다. 1. 핵심 법 조항: “임대인 지위는 새 소유자가 승계한다” 이 문제의 출발점은 상가건물 임대차보호법 제3조 제2항입니다. 요지는 간단합니다. "건물을 매수한 사람(양수인)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다." 즉, 건물 주인이 바뀌어도 임대차 관계가 “리셋”되는 게 아니라는 뜻입니다.

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상가건물 하자를 이유로 사용 못할 때, 대응방법

상가건물 하자를 이유로 사용 못할 때, 대응방법 장사를 시작한 지 얼마 되지 않았는데 천장에서 물이 새고, 벽에 균열이 생기고, 전기 설비까지 불안정하다면? 이건 단순한 불편이 아닙니다. 상가 임차인에게는 곧 매출과 직결되는 문제입니다. “임대인이 고쳐줘야 하는 건가?” “월세를 그대로 내야 하나?” “영업이 불가능하면 계약을 끝낼 수 있나?” 상가 하자 문제는 감정적으로 접근하면 손해를 보기 쉽습니다. 법 구조를 정확히 이해하고 단계적으로 대응해야 합니다. 1. 출발점: 임대인의 ‘수선의무’ (민법 제623조) 모든 판단의 기준은 민법 제623조입니다. "임대인은 임차인이 목적물을 계약 내용에 따라 사용·수익할 수 있도록 유지할 의무를 부담한다." 이를 실무에서는 ‘수선의무’라고 부릅니다. 이 의무의 핵심은 다음과 같습니다. 임대인의 과실이 없어도 발생 임대인이 하자를 몰랐어도 면제되지 않음 계약 목적 달성이 어려운 하자는 수선 대상 예를 들어, 지속적인 누수 구조적 균열 전기·수

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