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돈코츠 말고 쇼유라멘! 추위를 뚫고 다녀온 양재 '멘츠루' 방문기

안녕하세요, 부동산의 가치를 만드는 '감사씨'입니다. 영하의 추위가 옷깃을 파고드는 요즘입니다. 사무실 근처에 라멘집이 하나 있긴 하지만, 거기는 진한 돼지뼈 육수의 '돈코츠 라멘'만 파는 곳이라 늘 아쉬움이 있었어요. 저는 묵직한 국물보다는 간장 베이스의 깔끔하고 개운한 '쇼유라멘'을 선호하거든요. "아, 몇 백 미터만 더 가면 분명 쇼유라멘 파는 곳이 있을 텐데..." 지도를 찾아보니 사무실에서 약 600m 거리에 제가 찾던 곳이 있더군요. 이 추운 날씨에 600m라니... 잠시 고민했지만, 오늘은 큰맘 먹고 그 거리를 극복해 보기로 했습니다. 깔끔한 국물을 향한 저의 집념이랄까요? 하하. 내돈내산 인증 방문 멘츠루 양재점 서울특별시 서초구 서초동 1363-6 더보기 매운소유라멘(간장) 외 2개 2026.01.영수증 1. 멘츠루 양재점 도착 찬 바람을 뚫고 열심히 걸어 도착한 곳은 '멘츠루 양재점'입니다. 외관부터 깔끔한 우드톤의 인테리어가 일본 현지 느낌을 물씬 풍기네요. 2.

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인허가로 멈춘 부동산 사업, '한 달' 만에 뚫린 비결 (2,700세대 사례 분석)

안녕하세요, 부동산의 가치를 만드는 '감사씨'입니다. 현업에서 부동산 개발을 진행하다 보면 가장 피가 마르는 순간이 언제일까요? 바로 '다 된 밥'이라고 생각했던 인허가 과정이 예상치 못한 이유로 멈춰 섰을 때입니다. 하루하루가 다 돈(이자)인 상황에서, 도장 하나가 안 찍혀 몇 달을 허비하는 일은 생각보다 비일비재하죠. 오늘은 최근 국토교통부와 건축공간연구원이 운영한 신속 인·허가 지원센터가 꽉 막혀있던 2,700세대의 인허가를 시원하게 뚫어준 사례를 통해, 우리 현장에 적용할 수 있는 실무적인 팁을 나눠보려고 합니다. 단순한 뉴스가 아닙니다. 왜 막혔고, 어떻게 뚫었는지 그 '과정'을 들여다보면 내 땅, 내 사업장의 해법도 보일 수 있습니다. 신속 인허가 지원센터 꽉 막힌 인허가, 핵심은 '서류'가 아니라 '소통'에 있습니다. 1. 이번 이슈, 무엇이 핵심인가요? 최근 반가운 소식이 들려왔습니다. 정부가 시범 운영한 신속 인·허가 지원센터 덕분에 멈춰있던 경기도 의정부와 의왕의

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[다산 맛집 탐방] 신상 꼬치집(꼬치공방) vs 믿고 먹는 고기집(동래정), 극과 극 솔직 후기 "feat. 미식가 동행"

안녕하세요, 부동산의 가치를 만드는 '감사씨'입니다. 작년부터 저녁 식사 자리나 회식이 급격하게 줄어들면서, 저도 가족들과의 외식 말고는 지인들과 술잔을 기울일 기회가 거의 없었는데요. 얼마 전, 친한 지인이 다산 근처에 새로 생긴 꼬치집이 있다며 "꼭 가보자!"고 해서 오랜만에 밤마실을 다녀왔습니다. 오늘은 짧은 시간 동안 '새로 오픈한 신상 맛집'과 '이미 검증된 맛집' 두 곳을 정복(?)하고 온, 이야기를 풀어볼까 합니다. 꼬치공방 vs 동래정 1차: 새로움에 도전하다, '꼬치공방 남양주다산지금점' 같이 동행한 지인이 오픈한 지 열흘 남짓 되었다고 소개한 이곳. 역시 부동산 일을 하는 제 눈에도 새로 한 인테리어와 집기류가 가장 먼저 들어오더군요. 아주 깔끔하고 정돈된 느낌이었습니다. 꼬치공방 남양주다산지금점 자리에 앉자마자 물과 함께 기본 안주가 세팅됩니다. 이거 맥주 안주로 딱인 김과자 와 땅콩 아닌가요? ㅎㅎ 보자마자 시원한 맥주 생각이 간절해집니다. 기본 안주와 생맥주

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[지주택 사례3편] 설립인가 전 단계: 가족 땅에 발목 잡힌 현장

안녕하세요, 부동산의 가치를 만드는 '감사씨'입니다. "우리 현장은 조합원 모집이 80%나 됐어요! 금방 아파트 올라갑니다." 홍보관에서 이런 말 들으신 분들 많으시죠? 모집률이 높으면 분명 좋은 신호인 건 맞습니다. 하지만 모집률이 높다고 해서 사업이 무조건 가는 건 아닙니다. 오늘은 실제 저에게 의뢰 들어온 안타까운 사연을 통해, '다 된 밥에 재 뿌리는 토지 문제'에 대해 이야기해 보려 합니다. 혹시 우리 조합 이야기는 아닌지 한번 확인해 보세요. "본 포스팅은 실제 사례를 바탕으로 작성되었으나, 관련된 이해관계자 보호 및 불필요한 분쟁 예방을 위해 구체적인 지역명과 현장 이름은 익명으로 처리하였음을 알려드립니다." 모집은 대박, 토지는 쪽박? 1. 희망적이었던 초기 상황 이 현장은 겉보기엔 'A급' 현장이었습니다. 조합원 모집: 80% 가까이 완료 (사업비 확보 원활 예상) 남은 과제: 토지 사용권원(동의서) 95%이상 확보했음, 소유권 이전 15%만 하면 조합설립인가 가능한

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[지주택 사례2편] "땅 먼저 줘, 돈은 나중에" 조합의 무리한 요구

안녕하세요, 부동산의 가치를 만드는 '감사씨'입니다. 오늘은 많은 분이 "이제 다 됐다!"라고 안심하는 단계, 바로 조합설립인가 이후의 이야기를 해보려 합니다. 인가도 받았고 조합원도 많은데, 도대체 왜 사업이 멈추는 걸까요? 핵심은 바로 '금융(돈)'입니다. "본 포스팅은 실제 사례를 바탕으로 작성되었으나, 관련된 이해관계자 보호 및 불필요한 분쟁 예방을 위해 구체적인 지역명과 현장 이름은 익명으로 처리하였음을 알려드립니다." 땅은 팔겠다는데 돈이 없다 1. 겉보기엔 완벽했던 현장 이번 사례는 조합설립인가를 득하고, 조합원 수도 꽤 많아 사업 추진비도 넉넉해 보이는 현장이었습니다. 토지 확보: 약 90%수준 확보 완료 남은 과제: 사업승인을 위해 필수적인 잔여 토지 약 6% 매입 2. 금융 시장의 배신 (브릿지 대출 중단) 나머지 6%의 토지주들은 다행히 협상 의지가 있었습니다. "돈 주면 땅 넘길게." 아주 상식적인 반응이죠. 하지만 타이밍이 문제였습니다. 최근 1~2년 사이 부

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상도역 지역주택조합(지주택) ‘건축심의 4개월 통과’ 비결? 운이 아니라 ‘전략’입니다.

안녕하세요, 부동산의 가치를 만드는 '감사씨'입니다. ^^ 지주택 사업 하시는 분들, "인허가 기다리다 목 빠진다"는 말 공감하시죠? 금융비용은 계속 나가는데 심의는 제자리걸음일 때만큼 답답한 게 없습니다. 그런데 최근 서울 상도역 인근 지주택 현장이 조합설립인가 후 약 4개월 만에 건축심의를 통과했다는 놀라운 소식이 들렸습니다. 보통 수년이 걸리기도 하는 이 과정을 어떻게 이렇게 빨리 끝냈을까요? "지주택은 원래 늦다"는 편견을 깬 이 이례적인 속도. 과연 단순히 운이 좋았던 걸까요? 단순히 운이 좋았던 게 아닙니다. 이건 철저한 준비로 지자체의 '적극행정'을 유도한 결과 일 것입니다. 지역주택조합 신속 건축심의 통과 프로세스 왜 ‘건축심의 빠른 통과’가 그토록 중요한가? 부동산 개발, 특히 지역주택조합 사업은 '시간이 곧 돈(비용)'입니다. 사업 기간이 길어질수록 막대한 금융비용과 조합 운영비가 발생해 결국 분담금 상승으로 이어지기 때문이죠. 지주택 사업의 리스크는 크게 세 가지

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[지주택 실무1편] 99% 성공인 줄 알았는데... 착공 못 하는 진짜 이유

안녕하세요, 부동산의 가치를 만드는 '감사씨'입니다. 지주택 사업의 9부 능선을 넘었다고 하는 단계가 언제일까요? 바로 '사업계획승인'을 받았을 때입니다. "와! 드디어 우리 아파트 짓는다!" 과거에는 이 단계면 99% 입주까지 갔습니다. 하지만 지금은 아닙니다. 오늘은 토지 100% 확보하고 인허가까지 다 받았는데, 정작 아파트를 지어줄 건설사가 없어서 멈춰버린 충격적인 현장 이야기입니다. 시공사 선정 실패로 무기한 대기 "본 포스팅은 실제 사례를 바탕으로 작성되었으나, 관련된 이해관계자 보호 및 불필요한 분쟁 예방을 위해 구체적인 지역명과 현장 이름은 익명으로 처리하였음을 알려드립니다." 지어봤자 손해? 건설사의 보이콧 1. 꿈에 그리던 착공 직전 이 현장은 지주택의 가장 큰 산인 '토지 확보 100%'를 달성했고, 관청의 인허가까지 완벽하게 끝냈습니다. 조합원들은 이제 이사 갈 준비만 하면 된다고 생각했습니다. 2. 달라진 세상, 폭등한 공사비 문제는 '돈'의 가치가 달라졌다는

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보험사가 요양을 하는 진짜 이유: 30년 빚과 현금흐름의 매칭(시니어 하우징 분석 10편 최종회)

안녕하세요. 지난 10주간 여러분의 시니어 하우징 가이드였던 '감사씨'입니다. ^^ 드디어 [시니어 하우징 실무 가이드] 대장정의 마지막, 10편입니다. 지난 1편부터 9편까지는 법규, 용어, 비용, 설계, 운영 같은 아주 '실무적인' 이야기들을 나눴습니다. 나무를 자세히 들여다본 셈이죠. 오늘은 고개를 들어 '숲'을 보려고 합니다. 최근 뉴스를 보면 심상치 않은 움직임이 보입니다. KB, 신한, 하나, 농협 같은 거대 금융지주와 대형 보험사들이 앞다퉈 요양·실버타운 사업에 진출하고 있습니다. "도대체 왜요? 돈도 많은 대기업들이 굳이 이 골치 아픈 '기저귀 케어' 사업을 하려는 걸까요?" 단순히 "돈이 될 것 같아서"가 아닙니다. 그들의 진출 배경에는 금융공학적인 '생존 전략'이 숨어 있습니다. 오늘 그 비밀인 'ALM(자산부채종합관리)'과 '시니어 헬스케어의 미래'를 이야기하며 시리즈를 마무리하겠습니다. 1. 보험사의 고민: "30년 뒤에 줄 돈, 어디서 불리지?" 보험사의 비즈

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요양시설 사업성은 3개로 결정된다: 가동률·인건비·비급여(시니어 하우징 분석 9편)

안녕하세요. '감사씨'입니다. ^^ 지난 8편에서는 요양원 운영의 최대 난관인 '인력난과 이직률'에 대해 이야기했습니다. 사람 구하는 게 얼마나 힘든지 절감하셨을 겁니다. [지난 8편 다시 보기: 시설이 호텔급이면 뭐하나... 요양원 망하게 하는 '이것' (인력난)] 자, 이제 사람도 뽑고 운영 준비를 마쳤습니다. 그럼 이제 가장 냉정한 질문을 던져야 할 시간입니다. "그래서, 이거 하면 돈이 얼마나 남는데?" "어르신 몇 분 모셔야 적자를 면하는 거야?" 사업계획서(IM)에 나오는 복잡한 엑셀 표를 보면 머리가 아프시죠? 요양시설의 돈 버는 구조, 즉 '사업성(수익성)'을 결정짓는 3가지 핵심 변수를 아주 심플하게 정리해 드립니다. 이 3가지만 알면 복잡한 손익계산서가 한눈에 들어오실 겁니다. 첫 번째 키(Key): 가동률 (입소율) 부동산 임대업에서는 '공실률'이 중요하듯, 요양사업에서는 '가동률(Occupancy Rate)'이 생명입니다. 요양원은 고정비(Fixed Cost)가

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시설이 호텔급이면 뭐하나... 요양원 망하게 하는 '이것' (인력난/이직률의 공포)(시니어 하우징 분석 8편)

안녕하세요. '감사씨'입니다. ^^ 지난 7편에서는 개발사의 고민인 '직영 vs 위탁' 운영 구조에 대해 다뤘습니다. [지난 7편 다시 보기: 개발사는 운영을 어디까지 해야 하나? (실버타운은 위탁, 요양원은 직영?)] 자, 건물을 멋지게 짓고 운영 방식도 정했습니다. 이제 문만 열면 어르신들이 줄을 설까요? 천만의 말씀입니다. 지금부터 시니어 업계에서 가장 무섭고, 가장 현실적인 '전쟁'이 시작됩니다. 바로 '사람(인력) 구하기' 전쟁입니다. 현장에서는 이런 비명이 들립니다. "원장님, 어르신 입소 문의는 오는데... 요양보호사 선생님이 없어서 못 받아요!" 이게 무슨 황당한 소리냐고요? 하지만 이게 엄연한 현실입니다. 오늘은 요양원 사업의 성패를 가르는 진짜 열쇠, '인력 관리(채용·이직·야간)'의 모든 것을 알아보겠습니다. 1. 현실: "손님(어르신)이 왕이 아니라, 직원(요양보호사)이 왕이다" 부동산 개발자분들은 처음에 이해를 못 합니다. "돈 주고 사람 쓰는 게 뭐 그리 어

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개발사는 운영을 어디까지 해야 하나? (실버타운은 위탁, 요양원은 직영?)(시니어 하우징 분석 7편)

안녕하세요. '감사씨'입니다. ^^ 지난 6편에서는 입주자 입장에서 가장 궁금한 '실버타운 비용'을 파헤쳐 봤습니다. [지난 6편 다시 보기: 실버타운 비용, "월 500만원"의 진실] 오늘은 시점을 바꿔서, 이 시설을 짓는 '사업자(건축주/시행사)'의 가장 큰 고민을 다뤄보려 합니다. 건물을 다 짓고 나면 이런 고민에 빠지죠. "이 복잡한 시설을 내가 직접 운영해야 하나? 아니면 전문 업체에 맡겨도 되나?" 그런데 이 질문에 답하기 전에, 내가 하려는 사업이 '실버타운'이냐 '요양원'이냐에 따라 운명이 완전히 갈린다는 사실, 알고 계셨나요? 오늘은 법적 한계와 현실적인 운영 구조(직영 vs 위탁)의 차이를 명확히 정리해 드립니다. 출발점이 다르다: "주택"이냐 "시설"이냐 가장 먼저 구분해야 할 것은 법적 성격입니다. 이 차이가 운영의 자유도를 결정합니다. ① 실버타운 (노인복지주택): "주택 + 서비스" 성격: 기본적으로 '주택'에 생활 편의 서비스가 결합된 형태입니다. 운영:

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실버타운 비용, "월 500만원"의 진실 (빅3 가격 전격 해부)(시니어 하우징 분석 6편)

안녕하세요. '감사씨'입니다. ^^ 지난 5편에서는 '돈 버는 요양원 설계'에 대해 이야기 나눴었죠. [지난 5편 다시 보기: 예쁜 게 다가 아니다! 돈 버는 요양원 설계의 비밀] 오늘은 설계 도면을 덮고, 계산기를 꺼내보겠습니다. 많은 분들이 실버타운 상담을 갔다가 가장 놀라는 순간이 바로 '가격표'를 볼 때입니다. "보증금이 9억인데, 생활비를 매달 500만 원씩이나 또 내라고요?" 일반 아파트 관리비를 생각하면 입이 떡 벌어지는 금액이죠. "돈 없는 사람은 늙지도 말라는 거냐"며 화를 내시는 분들도 계십니다. 하지만 이 숫자가 어떻게 나온 건지 뜯어보면, 단순한 월세가 아니라는 걸 알게 됩니다. 오늘은 국내에서 가장 유명한 '3대장 실버타운'의 실제 비용 예시를 통해, 실버타운 가격의 비밀을 낱낱이 파헤쳐 보겠습니다. 아파트와 비교하면 답이 안 나옵니다. 실버타운 비용이 비싸게 느껴지는 가장 큰 이유는 '일반 아파트'와 비교하기 때문입니다. 일반 아파트: 공간(Space)만 빌

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수도권 공공택지 5만 호 착공 & 지방 '환매보증제' 도입! 2026년 정부발표의 숨은 의도는?

안녕하세요! '감사씨'입니다. 2026년 새해가 밝은지 열흘이 지났네요. 여러분의 새해 부동산 계획은 안녕하신가요? 최근 시장에는 "서울 입주 물량이 반토막 난다", "지금 아니면 영영 집 못 산다"는 공포심이 그 어느 때보다 팽배했습니다. 저에게도 "지금이라도 무리해서 서울 구축을 사야 할까요?"라는 상담이 끊이질 않았는데요. 지난 1월 9일, 정부가 이러한 시장의 불안에 응답하듯 '주택공급 촉진 패키지(2026 경제성장전략)'를 전격 발표했습니다. 핵심은 '수도권 공급 속도전'과 '지방 미분양 안전장치'라는 두 가지 강력한 카드입니다. 오늘은 '감사씨'의 시선으로, 이번 1.9 보도가 과연 2026년 부동산 시장의 판도를 어떻게 바꿀지, 핵심만 쏙쏙 뽑아 아주 쉽게 분석해 드립니다. 수도권: "기다리면 나온다" 5만 호 착공 속도전 이번 대책에서 가장 먼저 눈에 띄는 것은 '수도권 공공택지 5만 호 착공'입니다. 그동안 계획만 무성하게 발표하던 과거와 달리, 올해 당장 삽을 뜨겠

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예쁜 게 다가 아니다! 돈 버는 요양원 설계의 비밀 (동선·관찰성)(시니어 하우징 분석 5편)

안녕하세요. '감사씨'입니다. ^^ 지난 4편에서 "요양원은 웬만하면 내 건물(소유)에서 하시라"고 아주 신신당부를 드렸습니다. [지난 4편 다시 보기: "임차로 요양원 가능?" 실무에서 가장 위험한 질문] 자, 이제 건물을 확보했다고 가정해 봅시다. 그다음 스텝은 뭘까요? 바로 '설계(Design)'와 '인테리어'겠죠. 보통 건축주분들은 이때부터 눈이 반짝반짝해집니다. "로비는 호텔처럼 대리석을 깔고요, 조명은 샹들리에로 하고..." 그럴 때마다 저는 찬물을 확 끼얹는(죄송합니다^^;) 질문을 던집니다. "대표님, 예쁘게 지으면 보기엔 좋지만, 잘못 지으면 매달 수백만 원씩 돈이 줄줄 샙니다. 괜찮으시겠어요?" 요양원 설계는 '미적 감각'이 아니라 철저한 '운영 효율(돈)'의 싸움입니다. 도면 한 줄 잘못 그으면 인건비가 폭등하는 무서운 세계, 오늘 그 비밀인 '동선과 관찰성'에 대해 이야기해 보겠습니다. 설계가 곧 '인건비'입니다. 요양시설 운영비의 60~70%는 무엇일까요? 바

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"임차로 요양원 가능?" 실무에서 가장 위험한 질문에 답하기 (시니어 하우징 분석 4편)

안녕하세요. 여러분의 든든한 파트너 '감사씨'입니다. ^^ 지난 3편에서는 '요양원 비용의 3층 구조(급여/본인부담/비급여)'에 대해 아주 속 시원하게 털어봤습니다. 돈 문제가 좀 정리되셨나요? [지난 3편 다시 보기: 요양원 비용, 왜 체감이 비싸나? 완전 분석] 자, 오늘은 개발 실무나 창업을 준비하시는 분들이 가장 많이 하는 질문이자, 가장 위험한 실수를 다루려고 합니다. 부동산 개발 현장에서 미팅을 하다 보면 꼭 이런 분들이 계십니다. "감사씨, 시내에 목 좋은 빈 상가가 하나 나왔는데... 이거 임대해서 요양원 하면 대박 나지 않을까요?" 이 질문을 듣는 순간, 저는 마음속으로 '비상벨'을 울립니다. 왜냐하면 요양시설은 일반 식당이나 카페처럼 "임대차 계약서 쓰고 인테리어 하면 끝"인 사업이 아니기 때문입니다. 오늘은 자칫하면 보증금 날리고 사업을 접게 만드는 '임대차(임차) 요양원 개발의 진실'을 파헤쳐 보겠습니다. 원칙: 요양원은 '건물주'만 할 수 있다? 결론부터 말

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인천 지역주택조합(지주택) 131억 사기 사건, 결국 문제는 '토지 확보율' 거짓말이었습니다.

안녕하세요, 부동산의 가치를 만드는 '감사씨'입니다. '내 집 마련'의 꿈, 정말 쉽지 않은 요즘입니다. 조금이라도 저렴하게 내 집을 마련해보고자 지역주택조합(지주택)을 알아보시는 분들이 많은데요. 혹시 "우리 조합은 토지 확보 다 끝났다", "곧 사업 승인 난다"라는 홍보관 직원의 말만 믿고 덜컥 계약금을 입금하진 않으셨나요? 최근 인천에서 안타까운 지주택 사기 사건 소식이 들려왔습니다. 오늘은 이 사건을 통해 지주택 사업에서 가장 중요한 '토지 확보'의 진실과, 실무자로서 꼭 확인해야 할 포인트들을 쉽게 풀어서 짚어드리려 합니다. 1. (사건 요약) 인천 지주택 '131억 편취' 사건의 전말 지난 2026년 1월 9일 보도에 따르면, 인천 미추홀구의 한 지역주택조합 사업에서 추진위원장과 업무대행사 관계자 등 4명이 검찰에 송치되었습니다. 이들은 조합원 295명으로부터 무려 131억 원의 분담금을 편취한 혐의를 받고 있습니다. 수사의 핵심은 바로 '토지 사용권원 확보율'을 부풀려

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요양원 비용, 왜 체감이 비싸나? "급여/본인부담/비급여 분석"(시니어 하우징 분석 3편)

안녕하세요. 부동산의 가치를 만드는 '감사씨' 입니다. ^^ 지난 2편에서 '실버타운'과 '요양원'의 차이를 확실히 구분하셨나요? [지난 2편 다시 보기: 너싱홈이 요양원인가요? 용어 완벽 정리] 오늘은 많은 분들이 가장 예민해하시고, 또 가장 궁금해하시는 '돈' 이야기를 해보려 합니다. 요양원 입소를 알아보시거나 사업을 검토하시는 분들과 대화하다 보면 꼭 이런 질문이 나옵니다. "장기요양보험 되면 나랏돈으로 다 처리해서 거의 공짜 아닌가요?" 그런데 막상 상담을 받고 견적서를 받아보면 깜짝 놀라십니다. "아니, 보험 된다면서 왜 한 달에 70~80만 원, 많게는 200만 원까지 나오죠?" 왜 내 생각보다 비용이 비싸게 느껴지는지, 그 비밀인 '요양원 비용의 3층 구조'를 오늘 아주 투명하게 분해해 드리겠습니다. 요양원 비용은 '3단 케이크'입니다. 요양원 비용을 이해하려면 딱 3가지 단어만 알면 됩니다. ① 급여, ② 본인부담금, ③ 비급여. 이 셋이 합쳐져서 한 달 '청구서'가

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다주택자의 마지막 선택은 '증여'? 1월 공급대책 전 꼭 체크해야 할 3가지 (취득세 12%의 함정)

안녕하세요., '감사씨'입니다. 새해가 밝자마자 부동산 시장 분위기가 심상치 않습니다. 최근 서울의 집합건물(아파트, 빌라 등) 증여 건수가 3년 만에 월 1,000건을 돌파했다는 소식, 들으셨나요? "집값이 바닥을 찍고 오르기 전에 자녀에게 물려주자." 많은 다주택자분들이 이렇게 판단하고 움직이시는 것 같습니다. 하지만 개발 사업을 하며 시장의 흐름을 읽는 제 시각에서는 '지금 무턱대고 증여했다가는 큰 코 다칠 수 있다'는 우려가 듭니다. 오늘은 곧 발표될 1월 공급대책과 세금 이슈를 중심으로, 다주택자가 지금 당장 계산기를 두드려봐야 할 핵심 3가지를 정리해 드립니다. 세금 계산 증여가 답? '취득세 12%' 폭탄을 조심하세요 많은 분들이 '증여세'만 걱정하시는데, 진짜 복병은 '취득세'입니다. 과거에는 "공시가격 쌀 때 증여하자"가 공식이었죠? 이 공식, 이제 깨졌습니다. 2023년부터 증여 취득세 과세표준이 '공시가격'이 아닌 '시가인정액(매매사례가액 등 실거래가 수준)'으로

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너싱홈이 요양원인가요? 실버타운 vs 요양원, 1장으로 완벽 정리(시니어 하우징 분석 2편)

안녕하세요. 부동산의 가치를 만드는 '감사씨' 입니다. ^^ 지난 1편에서는 요양시설 개발이 생각보다 어려운 현실적인 이유 5가지에 대해 이야기 나눴었죠. 많은 분들이 "아, 단순히 수요만 보고 뛰어들 판이 아니구나" 하고 공감해 주셨습니다. [지난 1편 다시 보기: 수요는 폭증하는데 요양시설 공급이 더딘 진짜 이유 5가지] 오늘은 본격적인 실무 이야기에 앞서, 가장 기초적이면서도 현장에서 가장 많이 헷갈려 하시는 '용어 정리' 시간을 가져보려 합니다. 현장 미팅이나 상담을 하다 보면 정말 자주 듣는 질문이 있습니다. "저기... 너싱홈이 요양원이랑 같은 말인가요?" "실버타운이랑 요양원은 뭐가 다른 거죠?" 솔직히 말씀드리면, 전문가들도 가끔 혼용해서 쓸 만큼 헷갈리는 게 사실입니다. 하지만 사업을 기획하거나 부모님을 모실 곳을 찾을 때, 이 용어를 정확히 모르면 첫 단추부터 잘못 끼우게 됩니다. 오늘 '감사씨'가 이 복잡한 용어들을 아주 명쾌하게, 딱 한 장으로 정리해 드리겠습니

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공시가격 '5년 단위'로 바뀐다? 내 세금과 건보료 영향은?

안녕하세요, 부동산의 가치를 만드는 '감사씨'입니다. 오늘 뉴스 보셨나요? 정부가 부동산 공시가격 산정 체계를 '5년 단위'로 손질한다는 소식이 들려왔습니다. "공시가격? 그냥 세금 낼 때 쓰는 거 아니야?" 라고 생각하실 수 있지만, 사실 이 숫자는 우리 생활비(건강보험료)와 부모님의 용돈(기초연금)까지 결정하는 아주 강력한 '기준값'입니다. 이번 변화가 우리에게 어떤 의미가 있는지, 그리고 당장 무엇을 체크해야 하는지 '감사씨'의 시선으로 알기 쉽게 정리해 드립니다. 3줄 요약 (바쁘신 분들을 위해!) 뉴스 : 정부·여당이 공시가격(시세 반영률) 계획을 매년이 아닌 '5년 단위'로 관리하는 방안을 추진 중입니다. 영향 : 공시가격은 단순히 세금뿐만 아니라 건강보험료(지역가입자), 복지 자격 등 60여 가지 행정의 기준이 됩니다. 주의 : 아직 확정된 공표 전이라 구체적인 금액 변화는 확실하지 않습니다. (방향성만 체크하세요!) 공시가격, 왜 이렇게 중요할까요? 공시가격은 단순히

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[일상] 1월의 졸업식? 라떼와는 다른 요즘 초등학교 졸업 풍경 (feat. 선생님 사진이 없는 앨범)

안녕하세요, 부동산의 가치를 만드는 '감사씨'입니다. 새해가 밝은지 엊그제 같은데, 벌써 졸업 시즌이네요. 보통 저희 때는 "빛나는 졸업장을 ~~~~~" 노래를 2월이나 3월 봄기운 맡으며 불렀던 것 같은데, 요즘은 1월 초에 졸업을 한다고 합니다. 오늘은 부동산 이야기는 잠시 접어두고, 학부모 모드로 돌아가 우리 집 막내아들의 초등학교 졸업식 다녀온 이야기를 남겨볼까 합니다. 1월의 졸업식, 그리고 인산인해 학교 입구에 들어서니 학부모회에서 정성스럽게 준비한 장식과 포토존이 반겨줍니다. "Congratulations" 풍선이 벌써 마음을 몽글몽글하게 만드네요. 1월 졸업식이라 조금 어색할 줄 알았는데, 축하하는 마음은 계절을 가리지 않나 봅니다. 강당에 들어서니... 와, 사람이 정말 많습니다. 저출산이다 뭐다 해도 졸업식의 열기는 생각보다 대단하네요. 발 디딜 틈 없는 강당에서 우리 아이 찾느라 눈이 바빠집니다. 007 작전 방불케 했던 '졸업 꽃다발' 졸업식의 하이라이트는 역시

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수요 폭발에도 요양시설 공급이 더딘 진짜 이유 5가지 (시니어 하우징 분석 1편)

요양시설 공급 어려운 이유 5가지 안녕하세요, 부동산의 가치를 만드는 '감사씨'입니다. ^^ 이웃님들, 요즘 뉴스나 주변에서 이런 이야기 많이 들으시죠? "앞으로 노인 인구가 늘어나니 요양원이나 실버타운이 대세가 될 거다!" 저도 부동산 개발 업계에서 일을 하다 보니 이런 시장의 흐름에 굉장히 민감한 편입니다. 확실히 시니어 하우징(노인 주거/요양 시설)에 대한 관심과 수요가 폭발적으로 늘어나는 게 피부로 느껴집니다. 그런데 참 이상하죠? 그렇게 수요가 많은데, 막상 주변을 둘러보면 괜찮은 시설이 빠르게 늘어나는 것 같지는 않습니다. 시행사나 건설사들도 선뜻 뛰어들기 주저하는 모습도 보이고요. 도대체 왜 그럴까요? 제가 그동안 부동산 개발 현장에서 쌓은 경험과 최근 집중적으로 스터디한 내용을 바탕으로 그 이유를 파헤쳐 보려 합니다. 오늘부터 총 10회에 걸쳐 [시니어 하우징 실무 가이드] 시리즈를 연재 할려고 합니다. 제가 공부하고 정리한 이 내용들이 부동산 관계자분들, 혹은 노후를

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[2026 부동산] 새해 떡국 한 그릇, 그리고 2026부터 바뀌는 것들

안녕하세요, 부동산의 가치를 만드는 '감사씨'입니다. 사랑하는 이웃님들, 2026년 병오년(丙午年) 새해 아침이 밝았습니다. 저는 오늘 아침 일찍 부모님께 새해 인사 드리고, 와이프가 끓여준 뜨끈한 떡국 한 그릇 뚝딱 비웠습니다. 뽀얀 국물에 쫄깃한 떡처럼, 올 한 해 우리 이웃님들의 삶도 찰지고 든든했으면 좋겠습니다. 나이 한 살 더 먹는 건 조금 아쉽지만, 그만큼 경험과 연륜이라는 자산이 쌓이는 거니까요. ^^ 2026년 새해 오늘은 새해 덕담 나누느라 놓치기 쉬운, 하지만 내 자산에는 아주 중요한 <2026년 바뀌는 핵심 포인트 4가지>를 알기 쉽게 정리해 드립니다. 2026년 시행됩니다! 정부가 가계부채 관리의 고삐를 바짝 죄면서도, 실수요자를 위한 혜택은 넓히는 '투트랙' 전략을 꺼내 들었습니다. 특히 금융 규제 쪽은 당초 예정보다 앞당겨진 부분이 있어 주의가 필요합니다. 바쁘신 분들을 위해 감사씨가 표로 딱 정리했습니다. [2026년 시행 주요 부동산 제도 변경] 구 분

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학원비 0원? 50대 아재가 'AI 과외 선생님' 두 명 모시고 독학하는 법) AICE 자격증 (2부)

안녕하세요, 부동산의 가치를 만드는 '감사씨'입니다. 지난 1부에서 "저 AICE 자격증 땁니다!" 하고 큰소리를 뻥뻥 쳐놨는데, 막상 책 사서 혼자 하려니 눈이 침침... 하진 않고, 어디서부터 손을 대야 할지 막막하더라고요. (웃음) 옛날 같았으면 비싼 학원 등록하거나 두꺼운 전공 서적부터 샀겠지만, 제가 누굽니까? 요즘 세상이 얼마나 좋아졌는지, 돈 한 풋 안 들이고 최고급 과외 선생님 두 분을 모셨습니다. 바로 '챗GPT(ChatGPT)'와 '제미나이(Gemini)'입니다. 오늘은 제가 이 친구들과 어떻게 3주 만에 파이썬 기초를 떼고 있는지, 제 '독학 공부과정'을 공개합니다. 1. "세상 참 좋아졌네~" 3개의 창으로 끝내는 공부 환경 저의 공부 화면을 보시면 딱 창이 3개 떠 있습니다. 이게 제 독학 시스템의 핵심이에요. 1. 메인 과외쌤 (챗GPT): "12주 완성 커리큘럼 짜줘"라고 하면 기가 막히게 짜줍니다. 전체적인 진도 관리와 개념 설명은 이 친구가 맡습니다.

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(민간임대 5부작) 5회차. 지주택과 민간임대, 안전한 현장 구별법

안녕하세요. 부동산의 가치를 만드는 '감사씨'입니다. 오늘은 드디어 <민간임대 5부작>의 마지막, 5회차입니다. 오늘은 그동안의 내용을 바탕으로 "그래서, 내가 보고 있는 이 현장이 안전한가?"를 판단할 수 있는 총정리 시간입니다. 일반인 입주 희망자분들을 위한 '체크리스트'와, 실무자분들을 위한 '사업성 검토 포인트'를 나누어 정리했습니다. 바로 시작해볼까요? 민간임대 체크 포인트 읽기 전, 주의 ※ 주의: '사전모집형'이라는 용어는 현장에서 다양하게 쓰입니다. 최종 판단은 반드시 ①임차인모집공고문, ②법령(민간임대주택법), ③관할 지자체 확인을 기준으로 하셔야 합니다. 본 글은 실무 경험과 공개된 법령 정보를 바탕으로 작성되었습니다. 오늘의 결론 (3줄 요약) 1. 민간임대의 핵심 단순히 빌려주는 게 아니라 "임대 목적 + (지자체 등록) 제도 요건"이 결합된 구조여야 진짜 민간임대주택입니다. 2 리스크의 본질 사전모집(일찍 사람을 모으는 것) 자체가 문제라기보다, 내가 내는

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서울 아파트 ‘초양극화’ 속 장기보유자 매도 증가, 2026년 시장에 어떤 신호인가?

안녕하세요, 부동산의 가치를 만드는 '감사씨'입니다. 요즘 뉴스를 보면 "서울 아파트값이 계속 오른다"는 말과 "매물이 쌓이고 있다"는 말이 동시에 들려서 헷갈리시죠? 특히 내 집 마련을 고민하시거나, 갈아타기를 준비하는 분들은 지금이 어떤 타이밍인지 판단하기 정말 어려우실 겁니다. 부동산 개발 현장에 있는 저에게도, 지금 시장은 참 흥미로우면서도 복잡한 시기입니다. 겉으로 보면 서로 모순되는 두 가지 현상이 동시에 나타나고 있거든요. 오늘은 실무자의 시선인 '감사씨의 의견'을 담아, 지금 시장에서 벌어지는 일들이 2026년 부동산 시장에 어떤 신호를 보내고 있는지 아주 쉽게 정리해 보겠습니다. 팩트 체크: 장기보유자들의 매도가 늘었다? 최근 데이터에 따르면 서울에서 아파트를 오랫동안 보유했던 분들의 매도 건수가 이례적으로 늘어 1만 건을 돌파했다고 합니다. 특히 강남권 중심으로 이런 현상이 두드러집니다. 이게 왜 중요할까요? 부동산 시장에서 장기보유자는 매물을 꽉 쥐고 있는, 이른

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[부동산 인사이트] 불황 속 역대 최대? 10대 건설사가 48조 싹쓸이한 이유 (ft. PF의 역설)

안녕하세요, 부동산의 가치를 만드는 '감사씨'입니다. 2025년도 이제 정말 며칠 남지 않았네요. 올 한 해, 여러분의 부동산 시계는 어떠셨나요? 현장에서 만나는 많은 분들이 "시장이 너무 얼어붙었다", "PF 문제 때문에 불안하다" 라며 걱정을 많이 하십니다. 저 역시 개발 현장 일선에서 그 차가운 바람을 온몸으로 맞으며 한 해를 보냈습니다. 그런데 말이죠, 이 혹독한 '건설 한파' 속에서도 사상 최대 실적이라는 믿기 힘든 성적표를 받은 곳들이 있습니다. 바로 국내 상위 10대 대형 건설사들입니다. 시장은 어렵다는데 그들은 어떻게 역대급 '수주 잭팟'을 터뜨린 걸까요? 오늘 발표된 따끈한 통계 자료를 바탕으로, 실무자의 시선으로 그 이면을 속 시원하게 분석해 드립니다. 오늘의 주제 한 눈에 보기 팩트 체크: 불황 속 48조 원 수주 신기록? 현장 분석: 왜 대형사로만 몰릴까? (ft. PF의 역설) 향후 전망: 브랜드가 곧 돈이 되는 시대 팩트 체크: 48.6조 원, 상상을 초월한

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"투기과열지구 지정 전 계약했는데... 지주택 조합원 자격 구제될까? (국토부 발표 분석)"

안녕하세요, 부동산의 가치를 만드는 '감사씨'입니다. 오늘 이야기는 조금 무겁지만, 정말 긴급하고 중요한 소식을 들고 왔습니다. 내 집 마련의 꿈을 안고 지역주택조합(지주택) 입주권을 샀는데, 갑자기 정부 규제로 인해 "당신은 조합원이 될 수 없습니다" 라는 통보를 받는다면 어떨까요? 실제로 최근 서울 등 투기과열지구 지정과 맞물려, 계약금까지 다 내고도 조합원 변경이 안 되는 '날벼락' 같은 사례들이 발생했습니다. 다행히 어제(12월 29일) 국토부에서 구제 방안을 마련하겠다는 입장을 내놓았는데요. 도대체 왜 이런 일이 벌어졌고, 앞으로 어떻게 준비해야 하는지 '감사씨'의 시선으로 알기 쉽게 정리해 드리겠습니다. 무슨 일이 벌어졌나요? (사건의 발단) 최근 '10·15 대책' 등으로 서울 전역이 투기과열지구로 지정되면서 문제가 터졌습니다. 핵심은 '타이밍'입니다. 매수자 A씨 상황: 규제 발표 이전에 조합원 가입(양수) 계약을 하고 계약금도 보냈습니다. 문제 발생: 하지만 잔금 납

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[공인중개사 합격후기] 50대 공대생, 현직 개발사업 직장인의 15개월 동차 합격 비밀 (feat. 단권화 공부법)

안녕하세요! '감사씨'입니다. 오늘은 제 블로그의 주된 주제인 부동산 개발 실무나 일상 이야기 대신, 조금 지난 하지만 치열했던 저의 '34회 공인중개사 자격증 도전 및 합격기'를 풀어보려 합니다. 이미 36회 합격자 발표까지 다 끝난 시점이지만, 다가올 37회 시험을 준비하시는 분들, 특히 저처럼 직장을 병행하며 늦깎이 공부를 시작하시는 분들께 현실적인 도움이 되길 바라며 키보드를 두드립니다. 공대생 출신, 부동산 밥만 20년인데 왜? 제 블로그 글에도 언급을 했지만 다시한번 더 말씀드리면, 저는 컴퓨터공학과를 졸업한 공대생입니다. 하지만 인생이 참 재밌는 게, 전공과는 전혀 다른 부동산 개발업(Develper) 분야에서 벌써 20년을 일하고 있네요. 회사 내에서 비전공자는 저 하나뿐입니다. (웃음) 사실 실무를 하는 데는 전혀 지장이 없습니다. 오히려 공대 특유의 수리적 감각이 도움 될 때도 많았죠. 하지만 '실무'와 '자격증 공부'는 천지 차이더군요. 20년간 현장에서 몸으로

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외국인 오피스텔·토지 이상거래 조사 결과 발표! 위법 의심 88건 적발 (주요 사례 정리)

안녕하세요, 부동산의 가치를 만드는 '감사씨'입니다. 여러분, 혹시 주변에서 "외국인이 현금 싸들고 와서 건물 샀다더라" 하는 이야기 들어보신 적 있으신가요? 부동산 시장에서 열심히 내 집 마련을 꿈꾸거나, 정직하게 사업을 하시는 분들 입장에서는 참 힘 빠지는 소문이 아닐 수 없는데요. 그런데 이 소문이 단순한 소문만은 아니었던 것 같습니다. 최근 정부에서 외국인들의 부동산 거래, 특히 주택이 아닌 오피스텔이나 토지 거래를 집중적으로 들여다봤더니 깜짝 놀랄만한 결과가 나왔습니다. 오늘은 어제(2025년 12월 30일) 발표된 아주 따끈따끈한 정부 합동 조사 결과를 바탕으로, 외국인들의 부동산 '이상거래' 실태에 대해 감사씨와 함께 알기 쉽게 살펴보겠습니다. 정부 합동조사 결과 발표 외국인 부동산 쇼핑, 무엇이 문제였을까? 국토교통부와 관계부처들이 합동으로 지난 2024년 7월부터 2025년 7월까지 신고된 외국인의 비주택(오피스텔 등)과 토지 거래를 기획 조사했습니다. 그 결과, 무

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[부동산 이슈] 2025년 청약 시장 결산: 결국 '현금 부자'들만의 잔치였을까? (극단적 양극화의 그늘)

안녕하세요, 부동산의 가치를 만드는 '감사씨'입니다. 2025년 한 해가 저물어가고 있습니다. 올 한 해, 여러분의 내 집 마련 계획은 안녕하셨나요? 혹시 뉴스를 보며 "저기는 딴 세상 이야기네" 하며 한숨 쉬진 않으셨는지요. 부동산 개발 현장에서 20년, 특히 지역주택조합 실무를 10년 넘게 다루며 수많은 분들의 희비가 엇갈리는 모습을 지켜봐 왔습니다. 그런데 올해 청약 시장은 그 어느 때보다 그 '희비'의 격차가 컸던 한 해로 기록될 것 같습니다. 오늘은 최근 보도된 기사를 바탕으로 2025년 청약 시장을 돌아보고, 이것이 우리 같은 보통 사람들에게 어떤 의미인지, '감사씨'의 시선으로 차분하게 정리해 드리려 합니다. 2025년 청약 시장 요약: 극과 극의 온도차 최근 시사저널e의 보도(2025.12.26)에 따르면, 올해 청약 시장을 관통하는 키워드는 단연 '극단적 양극화'였습니다. 시장이 뜨거운 곳은 용광로처럼 뜨거웠고, 차가운 곳은 얼음장처럼 차가웠다는 뜻입니다. 뜨거운 곳

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"종로 맛집 미도갈비 종로직영점, 32명 대가족 연말 회식 솔직 후기" "종각역 구워주는 고기집 미도갈비, 단체 모임 장소로 추천하는 이유"

안녕하세요, 부동산의 가치를 만드는 '감사씨'입니다. 어느덧 한 해를 마무리하는 12월의 끝자락입니다. 다들 연말 모임으로 바쁜 나날 보내고 계신가요? 어제 오랜만에 가족들과 함께한 따뜻한(그리고 배부른) 일상 이야기를 전해드리려 합니다. 이번 망년회는 처가 식구들과 함께했는데, 무려 종로에서 모이기로 했습니다. 인원만 32명! 어마어마하죠? 직접 다녀온 '미도갈비 종로직영점' 솔직 후기, 지금 시작합니다. 망년회를 위한 준비: 비움과 이동 맛있는 고기를 영접하기 전, 가장 중요한 준비 자세가 있죠. 바로 '공복'입니다. 아침부터 음식 컨트롤로 속을 깨끗하게 비워냈습니다. (전투 준비 완료!) 그리고 이번 모임의 주종은 '고기엔 소주' 아니겠습니까? 과감하게 차는 두고 지하철을 이용했습니다. 남양주에서 종로까지 약 1시간 정도 걸리더군요. 대중교통을 이용하니 주차 걱정도 없고, 술 한잔 마음 편히 할 수 있어서 오히려 좋았습니다. 도착하니 오후 6시가 다 되어갑니다. 화려한 간판이

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[일상] 크리스마스 한파 뚫고 다녀온 스타벅스 데이트 (feat. 생크림 카스테라는 못 참지)

안녕하세요, 부동산의 가치를 만드는 '감사씨'입니다. 다들 행복한 크리스마스 보내셨나요? 이번 크리스마스에는 '역대급 한파'가 올 거라는 무시무시한 예보가 있었죠. 그래서 잔뜩 긴장하고 꽁꽁 싸매고 있었는데, 막상 당일이 되니 하늘도 맑고 생각보다 밖으로 돌아다닐 만한 날씨였습니다. 아이들이 크니 이제는 자기들끼리 약속이 있어 다 나가버리더군요. (웃음) 덕분에 아주 오랜만에 아내와 단둘이 오붓하게 커피 데이트를 즐기고 왔습니다. 오늘은 딱딱한 부동산 이야기가 아닌, 소소한 저의 휴일 일상을 공유해 봅니다. 연말 쿠폰 털기 대작전, 행선지는 스타벅스 사실 오늘 데이트의 숨겨진 목적은 바로 '쿠폰 소진'입니다. 이맘때쯤 되면 지인들에게 선물 받거나, 일 년 동안 차곡차곡 쌓인 기프티콘들이 "유효기간 임박!" 알림을 보내오곤 하죠. 묵혀뒀던 쿠폰도 쓸 겸, 집 근처 스타벅스로 향했습니다. 매장에 들어서니 직원분들이 모두 루돌프 머리띠를 하고 계시더군요. (ㅎㄷㄷ) 바쁜 와중에도 크리스마

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(민간임대 5부작) 4회차. 멈춰선 지주택, '사전모집형 민간임대'가 구원투수가 될 수 있을까?(부제: 조합원이 임차인이 되면 벌어지는 일)

안녕하세요, 부동산의 가치를 만드는 '감사씨'입니다. 지난 시간까지 민간임대의 종류와 혜택을 알아봤다면, 오늘은 우리 지주택 현장의 현실적인 '생존 전략'을 이야기해보려 합니다. 토지도 확보했고 사업계획승인도 났는데, 시공사 도급계약이 안 돼서 멈춰버린 현장들... 요즘 정말 많죠? 조합원분들은 "내가 낸 돈 다 날리는 거 아니냐"며 밤잠 설치실 겁니다. 이때 등장하는 솔루션이 바로 '민간임대 전환'입니다. 그런데 그냥 임대사업자가 하는 게 아니라, 기존 조합원을 임차인으로 전환하는 '사전모집형' 방식입니다. 이게 왜 시공사와 금융권(PF)을 설득할 수 있는 카드가 되는지, 그리고 어떤 점을 주의해야 하는지 실무자 관점에서 정리해 드립니다. '사전모집형 민간임대' 전환, 핵심은 이것! 보통 민간임대주택 사업은 사업자가 땅을 사고 건물을 다 지은 뒤, 세입자를 구합니다. 하지만 지주택 전환 현장은 구조가 다릅니다. "조합원님, 집주인이 되는 건 잠시 미루고, 10년 뒤 분양받을 권리가

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[부동산 인사이트] PF 한파가 몰아쳐도, 살아남는 현장은 따로 있습니다.

안녕하세요 여러분의 든든한 파트너 '감사씨'입니다. 오늘(12월 23일) 제가 있는 남양주에는 오후부터 눈발이 날리기 시작했습니다. 갑작스럽게 찾아온 추위처럼, 오늘 아침 부동산 시장에도 꽤나 매서운 '규제 한파' 소식이 들려왔습니다. 바로 정부의 '부동산 PF(프로젝트 파이낸싱) 규제 강화' 발표인데요. 현업에서 수많은 프로젝트를 관리하는 제 입장에서도 이번 조치는 시장의 판도를 바꿀 아주 큰 변화의 바람으로 느껴집니다. 하지만, 위기 속에도 언제나 '길'은 있는 법이죠. 차가운 눈바람이 부는 오늘, 복잡해 보이는 이 이슈를 전문가의 시선으로 아주 알기 쉽게 풀어서, 우리 독자님들이 어떤 포지션을 취해야 할지 정리해 드리겠습니다. "모래 위에 성 쌓기"는 이제 그만! 오늘 금융위원회 발표의 핵심은 아주 간단하게 요약하면 이렇습니다. "내 돈(자본) 없이 남의 돈(빚)으로만 사업 벌이지 마라." 그동안 부동산 개발 시장, 특히 일부 무리한 현장들은 아주 적은 자기 자본만 가지고 큰돈

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부동산 아재가 코딩을? 30년 만에 전공 살려 도전하는 AICE 자격증 (1부)

안녕하세요, 부동산의 가치를 만드는 '감사씨'입니다. 오늘은 평소에 하던 지역주택조합이나 부동산 개발 이야기 대신, 조금 특별한 이야기를 해보려고 해요. 제 블로그를 자주 오시는 분들은 아시겠지만, 제가 지금은 땅 보러 다니고 도면 검토하는 일을 하고 있어도... 사실 30년 전에는 컴퓨터 공학을 전공했던 공대생이었거든요. 세월이 참 많이 흘렀죠? 당시엔 검은 화면에 하얀 글씨만 껌뻑거리던 시절이었는데, 요즘은 인공지능(AI)이 그림도 그리고 글도 쓰는 세상이 되었습니다. 현업에서 부동산 데이터를 다루다 보니, 문득 '내 녹슨 전공 지식을 다시 꺼내서 AI랑 접목해보면 어떨까?' 하는 욕심이 생기더라고요. 그래서 결심했습니다. 요즘 가장 핫하다는 AICE(인공지능관련) 자격증에 도전해보기로요! 저 같은 '옛날 컴공과' 아저씨도 하는데, 여러분이라고 못 할까요? 제가 처음부터 차근차근 알려드릴게요. 1. AICE가 도대체 뭔가요? AICE는 AI Certificate for Every

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"130억 아파트 사는데 106억이 아빠 돈?" 국토부 발표로 본 자금조달의 정석

안녕하세요, 부동산의 가치를 만드는 '감사씨'입니다. 오늘 하루도 치열한 현장에서, 혹은 내 집 마련의 꿈을 꾸며 열심히 보내셨나요? 연말이라 거래량은 줄어드는데, "어라? 호가는 왜 이렇게 안 떨어지지?" 하고 의아해하신 적 있으시죠? 혹시 내가 보고 있는 이 가격이 누군가 인위적으로 만든 '거품'은 아닐까 걱정되기도 하고요. 어제(12월 24일), 국토교통부에서 아주 의미심장한 발표를 했습니다. 바로 부동산 이상거래 1,002건을 적발했다는 소식인데요. 오늘은 이 뉴스가 우리 같은 실수요자와 투자자, 그리고 실무자들에게 어떤 신호를 주고 있는지 알기 쉽게 정리해 드리겠습니다. 먼저 복잡한 숫자는 다 빼고 핵심만 짚어드릴게요. 국토부에서 작정하고 1,445건의 의심 거래를 조사했습니다. 그 결과는? 조사 결과 한눈에 보기 위법 의심거래 : 673건 적발 위법 의심행위 : 796건 확인 주요 타깃: 서울·경기 주요 지역(성남 분당, 과천, 용인 수지 등) 및 가격 띄우기 의심 단지

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"200억대 지주택 사기 징역 20년 확정"… 내 돈 지키는 '10분 점검법'

안녕하세요! 부동산의 가치를 만드는 감사씨입니다. 오늘은 조금 무거운, 하지만 우리에게 꼭 필요한 뉴스를 들고 왔습니다. 최근 뉴스에서 "지역주택조합 사기 징역 20년 확정"이라는 보도를 접하고 가슴이 철렁하신 분들 계실 겁니다. "혹시 내가 가입한 곳은 괜찮을까?" "지금이라도 탈퇴해야 하나?" 이런 걱정, 어쩌면 당연합니다. 저도 20년 동안 이 바닥에 있으면서, 안타까운 사연도 많이 보고 성공적으로 입주하는 기쁨도 함께 했습니다. 오늘은 이 사건을 통해 '내 소중한 자산을 지키기 위해 꼭 확인해야 할 체크리스트'를 아주 쉽게, 초보자 눈높이에서 정리해 드리겠습니다. 이전 블로그 글에서도 자주 다룬 내용이지만 너무나 중요한 내용이라 반복해서 기억할 필요가 있다고 생각합니다. 부동산 전문가가 아니더라도 딱 10분만 집중하면 보이는 것들이 있습니다. 200억대 사기 사건, 무엇이 문제였나? 먼저 사건의 핵심을 짚어볼까요? 최근 대법원에서 은평구 일대 지역주택조합(지주택) 사기 사건의

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서울 아파트 월세 첫 3% 돌파! '역대 최고'가 말해주는 시장의 거대한 변화

안녕하세요, 부동산의 가치를 만드는 감사씨입니다. 최근 뉴스를 보시면서 "아니, 물가도 오르는데 월세까지 이렇게 오른다고?" 하며 한숨 쉬신 적 있으신가요? 특히 내 집 마련을 준비하시거나 임대차 시장에 계신 분들이라면 피부로 와닿는 소식일 겁니다. 오늘은 최근 가장 뜨거운 이슈인 서울 아파트 월세 역대 최고 기록 소식을 제가 알기 쉽게 정리해 드리려 합니다. 단순한 숫자 너머에 있는 시장의 흐름을 함께 읽어보시죠. 핵심 메시지: "월세 3% 시대"의 개막 가장 중요한 팩트부터 짚고 넘어가겠습니다. 서울 아파트 월세 상승률이 2025년 1월부터 11월까지 누적 3.29%를 기록하며 사상 처음으로 ‘3%대’에 진입했습니다. (출처: 한국부동산원, 언론보도 종합) 이는 통계가 작성된 2015년 이후 역대 최고 기록입니다. 이 숫자가 중요한 이유는 단순히 "월세가 비싸졌다"를 넘어, 우리나라 임대차 시장의 중심축이 '전세'에서 '월세'로 완전히 이동하고 있음을 보여주는 강력한 신호탄이기

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[일상] 큰아들 16번째 생일, 우리집 국룰 메뉴 삼겹살 & 파리바게뜨 더피 케이크(충격 비주얼 반전 맛)

Prologue. 부동산의 가치를 만드는 감사씨입니다. 평소에는 딱딱한 부동산 개발 이야기나 조합 실무에 대한 분석글을 주로 올리지만, 오늘은 조금 특별한 날의 기록을 남겨보려 합니다. 바로 저희 집 큰아들의 16번째 생일인데요. 부동산 현장에서도 가장 중요한 것이 '기본'이듯, 저희 집 기념일 음식의 기본도 언제나 변함이 없습니다. 화려한 레스토랑은 아니지만, 가족들이 가장 편안해하는 '그 메뉴'로 채운 저녁 일상을 공유합니다. 10초 만에 결정된 메뉴, 결국은 삼겹살 생일이든 기념일이든 우리 집의 "최고의 음식"은 고민할 필요도 없이 삼겹살입니다. 큰아들에게 "뭐 먹고 싶니?" 물어보면 10초도 안 되어 답이 나오죠. "집에서 구워 먹는 고기요." 감사씨의 TMI 거실 바닥 기름 튐 방지를 위해 테이블 비닐 커버는 필수입니다. 현장에서 안전 펜스를 치듯, 집에서는 비닐을 깝니다. (치울 때 세상 편합니다.) 밖에서 사 먹는 고기도 맛있지만, 집에서 전기그릴을 꺼내 놓고 좋아하는

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(민간임대 5부작) 2회차. 공공지원 민간임대주택이란?

안녕하세요, 부동산의 가치를 만드는 감사씨입니다. 지난 1회차에서는 '민간임대주택의 큰 그림(종류와 개념)'을 그려봤는데요. 오늘은 그중에서도 많은 분이 가장 헷갈려 하시면서도, 혜택 때문에 관심이 높은 '공공지원 민간임대주택'에 대해 깊이 파보려 합니다. "이름에 '공공'이 붙었는데 민간 아파트라고요?" "자격 조건이 까다로운 거 아닌가요?" 이런 궁금증, 오늘 확실하게 풀어드립니다. 전문가의 시선으로 분석하되, 누구나 이해하기 쉽게 핵심만 콕콕 집어 정리해 드릴게요. 시작 전 필독! 공공지원 민간임대주택은 사업장(아파트)마다, 그리고 모집공고문마다 세부 기준이 다를 수 있습니다. 오늘 내용은 '표준적인 기준'을 설명해 드리는 것이며, 실제 청약 시에는 반드시 해당 아파트의 [임차인모집공고문]을 최우선으로 확인하셔야 합니다. 오늘의 3줄 요약 정체 : 민간 건설사가 짓지만, 임대료와 입주 자격에 '공공'의 규칙을 따르는 주택입니다. 공급 : 누구나 가능한 '일반공급'과 청년·신혼부

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(민간임대 5부작) 3회차. "지주택이랑 뭐가 달라요?" 협동조합형 vs 임의단체형 완벽 분석 (필수 체크리스트 12)

안녕하세요, 부동산의 가치를 만드는 감사씨입니다. 지난 시간까지 민간임대의 기초에 대해 알아봤다면, 오늘은 현장에서 가장 뜨거운 감자이자 많은 분들이 혼란스러워하시는 주제를 가져왔습니다. "감사씨, 이거 지주택(지역주택조합)이랑 비슷한 거 아니에요?" "협동조합형 민간임대는 또 뭐고, 임의단체는 뭔가요?" 부동산 개발 현장에서 20년을 일한 저조차도 가끔 혀를 내두를 정도로 용어가 혼재되어 쓰입니다. 하지만 '누가 모집하느냐'에 따라 내 보증금의 운명이 달라질 수 있다는 사실, 알고 계셨나요? 오늘은 전문가가 아니면 구분하기 힘든 [사전모집형 일반장기 민간임대]의 실체를 아주 쉽게, 그리고 확실하게 정리해 드리겠습니다. 필독: 사전 안내 본 포스팅에서 다루는 ‘사전모집형’은 현장에서 통용되는 표현이며, 모집 주체(협동조합/법인/임의단체) 및 지자체의 인허가 진행 상황에 따라 법적 성격과 보호 범위가 천차만별입니다. 아래 내용은 현행 법령 및 공공기관 가이드라인을 기반으로 정리하였으나

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[부동산 인사이트] 100대 1 경쟁률 뚫은 3기 신도시? '희망고문'이 되지 않으려면 (남양주 왕숙 사례 분석)

안녕하세요, 부동산의 가치를 만드는 감사씨입니다. 영하의 날씨가 이어지는 12월 한겨울, 몸은 춥지만 부동산 청약 시장만큼은 한여름 폭염처럼 뜨겁습니다. 다들 뉴스 보셨나요? 최근 있었던 남양주 왕숙 지구(B-17블록) 본청약 결과 말입니다. 일반공급 경쟁률이 무려 100대 1을 훌쩍 넘겼다고 합니다. 서울 아파트값은 너무 비싸고, 전세도 불안하니 "이번엔 꼭 내 집 마련해야지" 하는 간절한 마음들이 모인 결과겠지요. 저도 그 마음 너무나 잘 압니다. 하지만, 부동산 개발 현장에서 산전수전 다 겪은 제 눈에는 이 뜨거운 열기 뒤에 숨겨진 차가운 현실이 먼저 보입니다. 오늘은 현직 실무자의 시선으로, 화려한 경쟁률 이면에 숨겨진 '공급의 진실'과 '현실적인 전략'에 대해 솔직하게 이야기해 보려 합니다. 강조하고 싶은 부분은 굵고 진하게 표시했으니, 바쁘신 분들은 그 부분만 읽으셔도 좋습니다. 1. 왜 우리는 3기 신도시에 열광하는가? (거부할 수 없는 가격의 유혹) 이유는 명확합니다.

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[부동산 팩트체크] 오피스텔 발코니 합법화? 설치는 OK, 확장은 절대 NO!

안녕하세요! 오늘은 현장에서 업무를 보거나 모델하우스를 방문할 때, 많은 분들이 고개를 갸웃거리는 주제를 들고 왔습니다. 바로 "오피스텔 발코니" 문제입니다. "어? 오피스텔은 원래 발코니가 없지 않나요?" "요즘 분양하는 곳 가니까 발코니 있다고 하던데요?" 네, 둘 다 맞는 말일 수도, 틀린 말일 수도 있습니다. 법이 계속 바뀌었기 때문이죠. 오늘은 제가 직접 정리한 비교표와 함께, 오피스텔 발코니의 '설치'와 '확장'의 결정적 차이를 속 시원하게 파헤쳐 드리겠습니다. 오피스텔 시장에 훈풍을 불어넣기 위해 정부와 지자체의 규제가 대폭 완화되었습니다. 하지만 이 규제 완화 속에 '투자자가 빠지기 쉬운 함정' 이 숨어 있다는 사실, 알고 계셨나요? 1. 법적 근거의 변화: 굳게 닫혔던 빗장이 풀렸다 과거에는 오피스텔에 발코니를 설치하는 것 자체가 '불법'이었습니다. 하지만 주택 공급 부족 문제 해결과 규제 완화 차원에서 최근 1~2년 사이 큰 변화가 있었습니다. 핵심 요약 (규제

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[부동산&일상] 예비 중1, 고1 아빠의 겨울방학 고민, 그리고 2026년 부동산 시장 전망

안녕하세요, 부동산의 가치를 만드는 감사씨입니다. 날씨가 부쩍 추워졌습니다. 옷깃을 여미게 되는 이 계절, 여러분의 마음은 어떠신가요? 따뜻한 연말을 준비하고 계신지, 아니면 다가올 새해에 대한 걱정이 앞서시는지 궁금합니다. 오늘은 저의 지극히 개인적인 고민과 함께, 많은 분들이 궁금해하시는 부동산 시장의 현재와 미래에 대한 이야기를 조금 편안하게 나눠보려 합니다. 마치 따뜻한 커피 한 잔 두고 수다 떨듯이 말이죠. 예비 중1, 예비 고1 아빠의 무게감 블로그에서는 주로 부동산 전문가로서 딱딱한 이야기를 많이 했지만, 저도 퇴근하면 평범한 대한민국의 아빠입니다. 올해 겨울방학은 저에게 참 특별하면서도 무겁게 다가옵니다. 큰아이는 고등학교에, 작은아이는 중학교에 입학하거든요. 두 아이가 동시에 상급 학교로 진학을 하니, 아빠로서의 책임감이 그 어느 때보다 막중하게 느껴집니다. 교복은 어디서 맞춰야 할지, 학원은 어떻게 재정비해야 할지, 사춘기를 맞이하는 아이들의 마음은 어떻게 읽어줘야

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(민간임대 5부작) 1회차. 민간임대주택이란? 정의·종류·특징 한 번에 정리

안녕하세요, 부동산의 가치를 만드는 감사씨입니다. 지역주택조합 실무를 10년 넘게 다루다 보니, 최근 들어 많은 분들이 이쪽으로 질문을 많이 하십니다. 바로 '민간임대주택'입니다. "전세 사기도 무섭고, 청약은 어렵고... 민간임대가 대안이라던데?" 혹은 사업자 입장에서 "지주택이 힘드니 민간임대로 돌려볼까?"라는 고민, 한 번쯤 해보셨을 겁니다. 하지만 막상 찾아보면 용어가 너무 복잡합니다. 공공지원? 장기일반? 협동조합형? 그래서 준비했습니다. [민간임대주택 A to Z 5부작] 시리즈로, 누구나 이해하기 쉽게 싹 정리해 드리겠습니다. 오늘은 그 첫 번째 시간, 민간임대주택의 정의와 종류입니다. [민간임대 5부작] ① 민간임대주택이란? 정의·종류·특징 한 번에 정리 ② 공공지원 민간임대주택: 정의, 특징, 입주조건 완벽 분석 ③ 일반장기민간임대: 10년 뒤 내 집? 정의와 입주조건 ④ 사전모집형(협동조합형)의 진실: 특징과 주의사항 ⑤ 지주택에서 민간임대로 전환? 가능성과 체크리

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[현장 리포트] 화려한 외관 속 텅 빈 현실? 구리 갈매 지식산업센터&상권 의도하지 않은 임장기 (볼일보러 간김에......feat. 눈 내리는 현장)

안녕하세요. '감사씨' 입니다. 2025년 12월 13일, 어제였죠. 현장 주변에 볼일이 있어 구리 갈매지구를 다녀왔습니다. 가는 날이 장날이라고, 처음엔 비가 추적추적 내리더니 현장을 떠날 때쯤엔 진눈깨비가 눈으로 바뀌더군요. 눈발 날리는 신도시의 풍경은 운치 있었지만, 그 화려한 외관 뒤에 숨겨진 부동산 시장의 현실은 사뭇 차가웠습니다. 오늘은 제 전문 분야는 아니지만, 과거 부동산 시장에서 가장 뜨거운 감자였던 '지식산업센터(이하 지산)'와 그 일대 상권 분위기를 가감 없이 전해드리겠습니다. 1. 첫인상 : 압도적인 규모, 그러나 역과의 거리 현장에 도착하자마자 느낀 건 "정말 웅장하다"였습니다. 대부분 준공 3년 안쪽의 새 건물들이라 외관이 굉장히 깔끔하고 현대적입니다. 구리 갈매지구는 메이저 건설사들의 브랜드 경연장이라 불릴 만큼 대형 지산들이 밀집해 있습니다. 하지만 한 가지 아쉬운 점은 교통이었습니다. 작년(2024년 8월)에 드디어 8호선 별내역이 연장 개통되었죠. 엄

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지주택, '지옥'이 아닌 '내 집 마련'의 꿈이 되려면? 20년 실무자가 전하는 2025년 총결산

안녕하세요. 지역주택조합 실무백서 감사씨 입니다. 벌써 2025년도 열흘 남짓 남았습니다. 올 한 해 부동산 시장, 참 다사다난했죠? 10.15 대책 이후 시장의 눈치 보기가 이어지는 가운데, 왕숙 지구 청약과 잠실 입주장 등 굵직한 이슈들이 겹치며 혼란스러운 분들이 많으실 겁니다. 특히 제가 10년 넘게 전문으로 다루고 있는 지역주택조합(지주택) 시장은 더욱 그렇습니다. "지주택은 원수에게나 권한다"는 말이 있을 정도로 부정적인 인식이 강하지만, 한편으론 성공적으로 입주하여 시세 차익과 내 집 마련의 꿈을 동시에 이룬 현장들도 분명 존재합니다. 부동산 개발 20년, 지주택 실무 10년. 오늘은 그동안 제가 블로그를 통해 낱낱이 파헤쳤던 '지주택의 진실과 성공 전략'을 핵심만 뽑아 정리해 드리려 합니다. 조합 가입을 고민 중이거나, 현재 사업 지연으로 답답하신 분들은 이 글을 이정표 삼아 보시길 바랍니다. 1. 지주택, 성공과 실패는 '한 끗' 차이입니다. 많은 분이 묻습니다. "우

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[지주택 실무백서] 지역주택조합 탈퇴와 환불, 100% 가능할까? (20년차 개발자의 솔직 조언)

안녕하세요. 감사씨 입니다. 부동산 현장에 있다 보면 가장 안타깝고, 또 가장 많이 받는 질문이 바로 "지주택, 탈퇴하고 돈 돌려받을 수 있나요?" 입니다. 내 집 마련의 꿈을 안고 가입했지만, 사업 지연이나 개인 사정으로 마음고생하시는 분들이 많다는 걸 누구보다 잘 알고 있습니다. 오늘은 인터넷에 떠도는 '카더라' 정보가 아닌, 실무자가 현장에서 겪은 현실적인 탈퇴 절차와 환불 가능성에 대해 팩트 위주로 정리해 드리겠습니다. 고민되는 지주택 탈퇴, 감정보다 이성이 필요한 시점입니다. 1. '골든타임'은 가입 후 30일 이내입니다 가장 명확하고 깔끔하게 환불받을 수 있는 시기입니다. 2020년 주택법 개정으로 인해 가입자 보호 조치가 강화되었기 때문입니다. 핵심 포인트 (주택법 제11조의6) 주택조합 가입 신청자는 가입비를 예치한 날로부터 30일 이내에 청약 철회를 할 수 있습니다. 환불 조건: 가입 후 30일 이내 철회 의사 표시 환불 금액: 가입비 등 납부한 금액 전액 (위약

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[일상&부동산] 하남 미사 상권 임장기 그리고 5년 만의 동창회

안녕하세요. 감사씨 입니다. 오늘은 주말을 앞두고 조금 일찍 퇴근하여 다녀온 하남 미사강변도시 방문기와 5년 만에 만난 고등학교 친구들과의 소소한 일상을 기록해보려 합니다. 직업병은 못 속인다고, 약속 장소에 일찍 도착해 습관처럼 둘러본 미사 상권에 대한 분석도 짧게 곁들여 봅니다. 무려 5년 만입니다. 고등학교 친구 3명 이상이 한자리에 모인 게 말이죠. (총 4명이 모였습니다. ㅎㅎ) 오늘은 제가 퇴근을 조금 서둘러 친구 집 근처인 하남으로 향했습니다. 강남에서 출발하는 친구 녀석을 1시간 반이나 기다려야 하는 상황, 저는 자연스럽게 미사역 인근 상권으로 발걸음을 옮겼습니다. 1. 하남 미사강변도시 상권 분위기와 현실 부동산 밥을 먹다 보니 하남 미사 상권에 대한 기사와 데이터는 익히 알고 있었습니다. 뉴스에서는 "공실 지옥", "상가 무덤" 이라는 자극적인 타이틀을 자주 뽑곤 하죠. 실제로 한국부동산원 자료(2023년 4분기)를 보면 미사지구 집합상가 공실률은 8.1%로 경기도

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2025.12.12 부동산 브리핑: LH 매입임대 조사부터 2026년 대출 규제까지 총정리

안녕하세요. 감사씨 입니다 어느덧 2025년도 얼마 남지 않은 12월의 중순입니다. 날씨가 제법 쌀쌀해진 금요일 저녁, 다들 어떻게 보내고 계신가요? 오늘은 2025년 12월 12일 기준으로 뜨겁게 달아오른 부동산 시장의 주요 이슈들을 정리해 드리고자 합니다. 저는 지난 10여 년간 지역주택조합(지주택) 실무 현장에서 수많은 조합원분들의 희로애락을 지켜봐 왔습니다. 그래서 단순한 뉴스 전달을 넘어, 이 이슈들이 현장에 계신 분들께 어떤 시사점을 주는지 실무자의 시선을 담아 전해드리겠습니다. 오늘의 핵심 요약 정부 정책: LH 매입임대 고가 매입 의혹, 고강도 조사 착수 재개발: 서울시, 조합설립 동의율 75% → 70% 완화 건의 시장 동향: 비수기에도 서울 아파트값 상승폭 확대 (특히 강남·용산) 전망: 내년 대출 규제(DSR 3단계) 앞두고 눈치보기와 핵심지 쏠림 심화 1. 주요 정책 및 정부 동향 : "공공은 깐깐하게, 민간은 빠르게" 오늘 가장 큰 뉴스는 단연 공공임대와 재

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지주택 성공의 열쇠, "브릿지 · PF · 중도금 대출" 완벽 정리 (토지 95% 확보의 진실)

프롤로그: 아파트 짓는 돈, 단순히 "분양가 × 세대수"가 아닙니다 안녕하세요, 감사씨 입니다. 지역주택조합(이하 지주택)에 가입하셨거나 관심을 둔 분들이라면 가장 많이 듣는 말이 있습니다. 바로 "토지 확보"입니다. 실무에서 진짜 중요한 질문은 단순히 얼마가 드느냐가 아닙니다. "언제, 누구의 돈으로, 어떤 조건으로 자금을 조달하느냐"가 사업의 성패를 가릅니다. 특히 지주택 사업에서 브릿지 대출(Bridge Loan)을 일으킬 때, 토지 소유권 95%를 한 번에 확보할 수 있느냐는 사업의 생명줄과도 같습니다. 이번 글에서는 복잡한 브릿지·PF·중도금 대출의 기본 구조를 쉽게 정리하고, 왜 지주택에서 토지 95% 일괄 확보가 그토록 중요한지, 조합원이 꼭 체크해야 할 질문 리스트까지 명쾌하게 알려드리겠습니다. 1. 지주택에서의 브릿지 대출 = '토지 95% 확보 게임' 먼저 결론부터 말씀드립니다. 지역주택조합 사업은 사업계획승인을 신청하기 전, 토지 소유권의 약 95% 이상을 실제

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와인계의 '하이엔드' 끝판왕, 달 포르노 로마노 아마로네 2015 영접 후기 (feat. 제임스 서클링 100점)

안녕하세요. 부동산 개발하는 감사씨 입니다. 평소에는 땅을 보고 건물을 올리는 일을 하지만, 오늘은 테이블 위에서 만난 아주 특별한 '명품' 이야기를 해보려 합니다. 사실 저는 와인에 대해서는 잘 모르는 '와린이'에 가깝습니다. 하지만 좋은 땅을 알아보는 눈이 있듯, 좋은 술이 주는 '포스'는 단번에 느껴지더군요. 오늘 제가 경험한 와인은 이탈리아 와인의 왕, '달 포르노 로마노 아마로네(Dal Forno Romano Amarone) 2015' 빈티지입니다. 가격도 가격이지만, 마셔보고 나서 "아, 이래서 비싸구나"라고 고개를 끄덕이게 만든 이 녀석의 매력을 공유합니다. 지인댁에서 와인한잔 1. 기다림의 미학, '잠자는 거인'을 깨우다 처음 이 병을 보고 들은 얘기가 있습니다. "이 와인은 오픈하고 바로 마시면 너무 강해서 본모습을 알 수 없다" 는 것이었죠. 전문가들은 최소 2~3시간은 디캔팅(공기 접촉)을 해줘야 한다고 하더군요. 마치 흙 속의 진주를 캐내듯, 인내심을 갖고 기다

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[부동산 이슈] 오늘부터 왕숙 청약 vs 잠실 입주장 본격화! 2026년 '공급 절벽'이 미칠 영향은? (25.12.10)

안녕하세요. 20년간 부동산 개발 현장을 누비며, 특히 지역주택조합 사업의 성공 노하우를 공유하고 있는 감사씨입니다. 어느덧 2025년도 막바지를 향해 달려가고 있습니다. 12월의 중순인 오늘(10일), 부동산 시장에는 공공분양과 민간 입주라는 두 가지 큰 이슈가 동시에 터져 나왔습니다. 오랜 기간 현장을 지켜본 실무자의 시선으로 오늘 자 핵심 포인트를 정리해 드립니다. 특히, 내 집 마련을 꿈꾸는 신혼부부부터 투자 타이밍을 재고 계신 분들까지 모두 주목해야 할 '2026년 공급 절벽' 시그널도 함께 짚어보겠습니다. 1. [청약] 3기 신도시 '남양주 왕숙' 본청약 시작 "서울 접근성 좋은 3기 신도시, 신혼부부의 선택은?" 오늘(10일)부터 3기 신도시 중 대어로 꼽히는 남양주 왕숙지구(A-24블록) 신혼희망타운의 본청약 접수가 시작되었습니다. 청약 일정 일정: 2025년 12월 10일(수) ~ 12월 12일(금) 대상: 사전청약 당첨자 물량을 제외한 잔여 세대 포인트: 남양주

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지주택 vs 재개발·재건축, 무엇이 더 안전할까? 현실적인 비교

지주택 vs 재개발·재건축, 무엇이 더 안전할까? 현실적인 비교 “청약은 안 되고, 새 아파트는 갖고 싶고… 지역주택조합이랑 재개발·재건축 중에 뭐가 더 나아요?” 현장에서 조합원분들이나 실수요자분들을 만나면 제일 많이 하시는 질문 중 하나입니다. 셋 다 겉보기엔 “낡은 걸 헐고 새 아파트를 짓는 사업” 처럼 보이지만, 실제로 들어가 보면 그 구조와 리스크가 완전히 다릅니다. 오늘은 복잡한 법령 이야기는 최대한 배제하고, 실무자의 시각에서 가장 현실적인 차이를 정리해 드리겠습니다. ※ 시작 전 참고: 아래 내용은 일반적인 사업 구조를 설명한 것입니다. 구체적인 현장(사업장)별 상황은 매우 다를 수 있으니 참고용으로 봐주세요. 1. 3가지 사업, 한 줄로 정리하면? 먼저 이 복잡한 세 가지를 아주 간단하게 개념 정의부터 하고 넘어가겠습니다. 지역주택조합 (지주택) “아직 아파트가 없는 빈 땅에, 무주택자 등이 돈을 모아 땅을 사고 새 아파트를 짓자”는 구조 재 개 발 “오래된 동네(저

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12월5일 부동산 시장 브리핑: 10.15 대책 그 후, 내 집 마련 전략은?

안녕하세요! 친근한 부동산 가이드, 감사씨입니다. 최근 부동산 시장은 정부의 10.15 부동산 대책 발표 이후 큰 변화를 겪고 있습니다. 특히, 거래 절벽과 가격 양극화 심화, 그리고 전세 시장의 불안정은 지금 시장을 이해하는 핵심 키워드인데요. 복잡한 정책 용어는 잠시 내려놓고, 누구나 쉽게 이해할 수 있도록 핵심 동향을 정리해 봤습니다! 정부 정책 핵심 정리: 10.15 부동산 대책의 그림자 최근 시장의 모든 움직임은 2025년 10월 15일에 발표된 이 대책의 영향권 안에 있다고 해도 과언이 아닙니다. 1. 핵심 규제 변화 (쉽게 풀어쓴 정책) 구 분 주 요 내 용 설 명 규제지역 확대 조정대상지역, 투기과열지구 등을 서울 전역 및 경기 12개 지역으로 확대 지정. 서울 대부분과 경기 일부 지역이 정부의 규제지역이 되면서, 이제 집 살 때 대출받기나 세금 내기가 더 까다로워졌어요. 주택담보대출(주담대) 한도 제한 수도권·규제지역 내 15억 원 초과 주택에 대한 주담대 한도를

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[지주택 A to Z] "돈 더 내라구요?" 지역주택조합 추가분담금, 도대체 왜 나오는 걸까요?

"조합원님, 분담금을 좀 더 내셔야겠습니다." 지역주택조합 가입하신 분들이라면 가슴 철렁 내려앉는 이 소리, 아마 한 번쯤은 들어보셨거나 걱정하고 계실 거예요. 지주택 이야기를 하다 보면 결국 모든 질문은 하나로 모이게 되더라고요. “도대체 왜 자꾸 돈을 더 내라고 하는 거야?” “처음 가입할 땐 확정 분양가라고 했잖아!” 억울하고 답답하시죠. 오늘은 개발 실무자의 관점에서 추가분담금이 왜 생기는지, 어디까지가 '정상'이고 어디서부터가 '위험 신호'인지 아주 쉽게, 속 시원하게 풀어드릴게요. 1. 추가분담금, 도대체 왜 생기는 걸까요? 아주 단순하게 계산기 한번 두드려 볼까요? 추가분담금은 "처음에 계획했던 돈보다 쓸 돈이 많아지거나, 들어올 돈이 적어졌을 때" 발생해요. 조금만 더 자세히 들여다보면 구조는 이렇습니다. 나가는 돈 (총 사업비) = 땅값 + 공사비 + 이자(금융비용) + 세금 + 운영비 등 들어오는 돈 (총 매출) = 조합원들이 낸 돈 + 일반분양 수입 지주택 사업은

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“우리 아파트, 대체 언제 첫 삽 뜨나요?” 지주택 착공이 계속 미뤄지는 진짜 이유 5가지

“우리 사업지는 왜 자꾸 착공이 내년으로 미뤄질까요?” 지역주택조합(지주택) 사업장에서 조합원분들이 가장 답답해하시는 부분입니다. “토지 확보율도 높다고 하고, 인허가도 났다는데 왜 매년 ‘내년 착공’이라는 말만 되풀이하는 걸까?” 많은 분이 궁금해하십니다. 실무에서 사업장을 들여다보면, 착공이 안 되는 이유는 딱 하나 때문인 경우는 드뭅니다. 여러 가지 구조적인 문제가 눈에 보이지 않게 얽히고설켜서 발목을 잡고 있는 경우가 훨씬 많죠. 오늘은 조합원분들도 쉽게 이해하실 수 있도록, 착공을 가로막는 5가지 핵심 요소(토지, 인허가, PF, 시공사, 내부 갈등)를 중심으로 그 숨겨진 구조를 파헤쳐 보겠습니다. 우리 조합은 어디서 막혀 있는지 점검해 볼 수 있는 '셀프 체크리스트'도 준비했으니 끝까지 확인해 주세요! (※ 본 내용은 일반적인 지주택 사업의 구조적 특성을 정리한 것으로, 개별 사업장 상황에 따라 차이가 있을 수 있습니다.) 토지 확보: 숫자는 95%인데, 왜 체감은 70%

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지주택 3인방: 업무대행사, PM, 시공사 완전 정복! (누가 내 돈을 책임지나?)

안녕하세요! 지역주택조합(지주택), 민간임대, 재개발 관련 알짜 정보를 알기 쉽게 풀어드리는 감사씨입니다. 지주택 상담을 하다 보면 정말 많이 듣는 하소연이 있습니다. "업무대행사, PM, 시공사… 이름은 다 그럴듯한데, 도대체 누가 어디까지 책임지는 건지 하나도 모르겠어요!" 맞습니다. 특히 지주택은 이 3자 구조가 꼬여 있으면 문제가 터졌을 때 서로 "내 책임 아니다"라며 발을 빼기 일쑤죠. 결국 고생하는 건 조합과 조합원뿐입니다. 그래서 오늘은 헷갈리는 이 세 주체, 업무대행사, PM, 시공사의 역할과 책임을 아주 쉽게 정리해 드릴게요! 1. 복잡한 관계, 한 줄로 정리해 드립니다! 법적으로 지주택 사업의 주인은 '조합'입니다. 나머지 셋은 조합과 계약을 맺고 일을 도와주는 '외부 파트너'일 뿐이죠. 아주 단순하게 역할 분담을 보자면 이렇습니다. 업무대행사: 조합의 실무, 조합원 모집, 인허가 행정을 대신 처리하는 '손발' PM (프로젝트 매니저): 사업성, 금융(PF), 시공

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국토부와 권익위가 바라보는 지역주택조합 개편 방향: 2025년 11월 제도개선 권고 해설

잠깐! 내 집 마련 꿈, 지역주택조합... 왜 자꾸 말이 나올까요? 안녕하세요, 감사씨 입니다. 내 집 마련의 꿈, 특히 청약 통장 없이 조금 더 저렴하게 집을 장만할 수 있는 방법으로 지역주택조합이 있죠. 하지만 이 제도가 참 말도 많고 탈도 많았습니다. 뉴스에서 '수억 원대 추가 분담금', '사업 지연', '조합장 횡령' 같은 무서운 얘기들을 자주 접하셨을 거예요. 실제로 사업 지연, 높은 추가 분담금, 조합 집행부의 횡령 및 사기 등 일부 조합에서 발생하는 각종 문제로 인해 조합원 피해가 지속적으로 발생해 왔습니다. 이런 문제들을 해결하기 위해 정부가 드디어 칼을 빼 들었습니다! 국민권익위원회(국민권익위)는 관련 민원과 법령을 분석하고, 업무를 담당하는 기초자치단체 실무자와 면담 등을 통해 의견을 수렴하여 지역주택조합 운영실태 관리 감독 강화와 토지확보율 현실화를 위한 제도개선 방안을 마련했습니다. 2025년 11월 18일, 국민권익위는 이러한 내용을 담은 ‘지역주택조합의 투명

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"우리 조합은 괜찮을까?" 지역주택조합, '지옥'주택조합으로 만드는 시공사의 7가지 전략과 조합의 필승 방어법

안녕하세요, 내 집 마련의 꿈을 응원하는 '감사씨' 입니다! 현재 지역주택조합(지주택) 사업에 뛰어든 분들 정말 많으시죠? 저렴한 가격에 내 집을 마련할 수 있다는 장점 때문에 큰 기대를 품고 시작하지만, 시간이 지날수록 시공사에게 '주도권'을 빼앗기고 고생하는 조합 사례가 너무 많습니다. 왜 이렇게 시공사의 영향력이 강해지는 걸까요? 그리고 우리 조합은 어떻게 해야 이 '지옥'으로 가는 길을 막을 수 있을까요? 실무 경험을 바탕으로 시공사들이 사용하는 7가지 비밀 전략과 조합이 반드시 알아야 할 필승 방어법을 아주 쉽게 풀어드릴게요! 1부. 시공사 파워가 점점 세지는 7가지 '비밀 전략' 시공사는 조합이 '을(乙)'이 될 수밖에 없는 구조를 만듭니다. 이 덫을 이해하는 것부터 시작해 봅시다. 덫 1. "일단 빌려 드릴게요" 자금 지원을 통한 금전적 종속 조합이 초기 운영비나 토지 계약금을 마련하기 어려울 때, 시공사가 '대여금'이나 '브릿지 자금'을 선뜻 내어주는 경우가 많습니다.

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실패하는 지주택 vs 성공하는 지주택, 운명을 가르는 ‘7가지 결정적 차이’(부제: 우리 조합은 과연 안전할까요? 자가진단 필수!)

안녕하세요! 지주택 현장의 희로애락을 모두 지켜봐 온, 여러분의 든든한 감사씨입니다. 요즘 주변에서 지역주택조합(지주택) 때문에 밤잠 설치시는 분들, 생각보다 정말 많으시죠? 상담을 하다 보면 가장 많이 듣는 하소연이 바로 이겁니다. “옆 동네 조합은 벌써 아파트 짓고 입주한다는데... 도대체 우리 조합은 왜 몇 년째 제자리걸음일까요?” 정말 답답하실 거예요. 하지만 현장에서 보면 그 이유는 너무나 명확합니다. 오늘은 제가 뼈저리게 느낀 <실패하는 조합 vs 성공하는 조합의 7가지 핵심 차이>를 아주 솔직하게 풀어드릴게요. 지금 내가 가입한(혹은 가입하려는) 조합은 어디에 해당되는지, 냉정하게 대입해보세요! 1. 토지 확보의 현실성 : 희망 고문 vs 진짜 확보 지주택의 시작과 끝은 결국 '땅'입니다. 실패하는 조합은요 "땅? 95% 다 돼갑니다, 금방 됩니다!"라며 일단 가입부터 시킵니다. 막상 까보면 핵심 알짜 땅은 계약도 안 되어 있고, '알박기' 문제로 꽉 막혀 있죠. 결국

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실패하는 지역주택조합의 12가지 징조, "우리 조합은 안전할까?"

안녕하세요, '감사씨' 입니다. 전국의 수많은 지주택 현장을 다니며 상담하고, PM을 진행하고, 정상화시키는 과정에서 깨달은 사실이 하나 있습니다. 성공하는 조합에는 그들만의 공통점이 있고, 반대로 실패하는 조합에는 반드시 '반복되는 패턴'이 있다는 것입니다. 오늘은 실제 현장에서 수십 번도 더 목격한 '실패하는 조합의 12가지 시그널'을 가감 없이 공개합니다. 자가 진단 필수 이 중 3가지 이상 해당된다면, 당신의 조합은 이미 '위험 신호' 가 켜진 상태입니다. 지금이 바로 점검해야 할 타이밍입니다. 실패 조합의 실전 패턴 12가지 . 1. 업무대행사가 '조합원 모집'에만 목숨 거는 경우 업무대행사가 사업성 분석, PF 대출 구조, 인허가 과정은 뒷전이고 오로지 '조합원 모집(수수료 수익)'에만 집중한다면? 냉정하게 말해 이 조합의 성공 확률은 10% 이하입니다. 조합을 단순한 '돈줄'로 보고 있다는 증거입니다. 2. 조합장이 '허수아비'인 구조 조합장은 명목상 대표일 뿐, 실제

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(주) 유토니 간략 소개

조합의 상황을 가장 먼저 정확히 파악해드리고, 현실적으로 가능한 해결 시나리오를 함께 제시해드립니다. 문의는 언제든 가능합니다. TEL) 02-3443-3842 https://open.kakao.com/o/slLApx2h (주)유토니 담당자님의 오픈프로필 지역주택조합 상담 및 문의 open.kakao.com

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지역주택조합 갈등의 민낯: 비대위-교체 투쟁이 사업 정상화를 가로막는 이유

지역주택조합 갈등의 민낯: 비대위-교체 투쟁이 사업 정상화를 가로막는 이유 지역주택조합(이하 지주택) 사업은 성공적인 주택 마련의 기회가 될 수 있지만, 한 번 삐끗하면 현장은 금세 ‘정치판’처럼 변모합니다. 추가분담금 폭증, 사업 지연 등의 문제가 발생하면 조합원들은 집행부에 대한 신뢰를 잃고, 곧바로 비상대책위원회(비대위)가 결성되며, 모든 에너지가 '누구를 몰아낼 것인가'에 집중되곤 합니다. 문제는 이 과정에서 정작 가장 중요한 ‘사업 정상화’는 뒷전으로 밀리는 경우가 많다는 점입니다. 1. 지역주택조합, 문제가 생기면 왜 늘 비대위부터 생길까? 지주택에서 갈등이 표면화되면 가장 먼저 등장하는 것이 비상대책위원회(비대위)입니다. 이는 조합 집행부에 대한 불신이 임계점을 넘어섰다는 명확한 신호입니다. 비대위가 만들어지는 전형적인 계기 계 기 내 용 추가분담금 폭증 “처음 약정 금액보다 너무 많이 올랐다”는 불신이 급격히 확산되며, 집행부의 사업성 분석 능력에 의문을 제기합니다

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2025년 지역주택조합 법 개정 & 제도 변화 총정리: 실무자와 조합원이 반드시 알아야 할것

#지역주택조합 #지주택법개정 #부동산정책 #주택법 #조합원보호 최근 몇 년간 지역주택조합(지주택) 사업을 둘러싼 법령·제도 변화가 빠르게 진행되고 있습니다. 지주택은 조합원 모집, 토지확보, 사업계획승인, 금융조달 등 모든 단계에서 리스크가 큰 구조이기 때문에 법령 변경 여부는 사업성에 직접적인 영향을 미칩니다. 이번 글에서는 2025년 기준으로 바뀐 주택법·시행령·시행규칙, 그리고 표준규약 개정과 향후 추진 중인 법안까지 종합적으로 정리했습니다. 지주택에 관심 있는 분들뿐 아니라, 이미 조합원인 분들도 반드시 확인해야 할 내용입니다. 1. 왜 지금 ‘지주택 법 개정’이 중요한가 지주택 사업은 구조적인 문제로 인해 다음과 같은 리스크가 반복적으로 발생해왔습니다. 낮은 토지확보율로 인한 사업 지연 조합원 자격 상실 및 추가분담금 증가 조합 내부 갈등 및 운영 불투명성 정부는 누적된 피해 사례와 민원을 계기로 사업 초기 조건 강화 → 조합원 보호 강화 → 운영 투명성 제고라는 방향으로

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지역주택조합, 실패가 아닌 '완성'으로 이끄는 전문가 – (주)유토니

지역주택조합, 실패가 아닌 '완성'으로 이끄는 전문가 – (주)유토니 #지역주택조합 #지주택전문PM #사업정상화 #추가분담금해결 #유토니 지역주택조합 사업은 누구나 알고 있는 것처럼 성공보다 실패가 훨씬 많은 구조입니다. 전국적으로 수십만 명의 조합원이 피해를 입었고, 많은 조합이 착공조차 하지 못한 채 좌초되는 것이 현실입니다. 그러나, 20년 이상 지역주택조합 사업만을 전문적으로 수행해 온 ‘(주)유토니’는 다릅니다. 유토니는 지역주택조합의 인허가 – 토지확보 – 시공사 협상 – 금융구조 – 조합원 관리 – 총회 운영 – 수지 검증 – 사업 정상화 등 전 단계를 직접 수행해 온 실무형 PM(Project Management) 조직입니다. 왜 대부분의 지역주택조합이 실패할까요? 업계 자료에 따르면 전국 지역주택조합의 사업 실패율은 매우 높습니다. 특히, 착공 이전 단계에서 사업이 중단되는 비율이 80% 이상이라는 이야기는 일반적 시장 평가를 기반으로 조합원들 사이에서 회자되고 있습

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지역주택조합 이란? (체크사항)

지역주택 조합은 원수한테 권하라는 말이 있을 정도로 이미지가 안 좋습니다. 그만큼 말도 많고 탈도 많아서 성공하기가 매우 힘든 사업입니다. 그래서 만약 지역주택조합(이하 지주택)에 관심이 있거나, 이미 지주택 조합원이라면 지주택이 무엇인지? 사업 추진절차는 어떻게 되는지? 주의할 사항은 무엇인지? 에 대해 알아보겠습니다. 지역주택조합(지주택)이란? 지주택이란 일정 지역 주거민들이 아파트를 건설하기 위해 조합을 설립하고 시행자로서 토지 매입부터 금융, 시공사 선정 등을 통해 주거민 본인들의 아파트를 짓는 제도입니다. 조합아파트는 크게 세 가지 있습니다. 1. ‘도시개발법’에 따른 도시개발조합 2. ‘도시 및 주거환경 정비법’에 따른 재건축, 재개발 조합 3. ‘주택법’에 따른 지역주택조합 지주택은 ‘주택법’에 따른 조합이므로 다른 조합과 헷갈리면 안 됩니다. 흔히들 재개발, 재건축 조합과 혼돈하는 경우가 많습니다. 지역주택조합 추진절차 1. 일반적으로 추진위를 구성하여 사업을 시작합니

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지역주택조합의 장단점

이번에는 지역주택조합의 장단점에 대해 알아보도록 하겠습니다. 장 점 사실 지역주택조합(이하 지주택)은 조합원 모집할 시 장점들을 엄청 부각하고 있습니다. 하지만 현실과는 조금 다른 경우도 있습니다. 1. 주택청약통장 필요 없음 이건 장점이자 단점입니다. 통장은 필요 없으나 조합원 자격을 심사하기 때문입니다. 또한 자격 유지를 입주할 때까지 유지하여야 하므로 까다로운 편입니다. 예를 들면 보통 조합원 모집에서 입주 때까지 기간이 5년~8년 정도 소요되므로 세대주 유지 및 주택수, 주택면적에 대한 자격 유지를 해야 합니다. 2. 주변 시세보다 저렴 실제로 조합원 모집 시에는 보통 주변 시세의 20% 수준으로 싸게 모집합니다. 왜냐하면 조합은 비영리 단체이므로 사업 마진이 없기 때문입니다. 하지만 대부분의 지역 주택조합은 추가 분담금이 생기는 경우가 많아 주변 시세와 차이가 없는 경우가 많습니다. 3. 일반분양보다 좋은 동, 호수 선택 가능 조합원 모집 시 대부분의 지주택은 선착순 모집이

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