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시행사 실질 Q&A(기성불, 설계책임, PF시기, 도급시기, 턴키)

4월말 출간예정인 '부동산개발사업시행원리' 중 일부입니다. *업계에서 실제 질문이 온 것들만 몇가지 추려서 배포하게 되었습니다. Q 시공사가 턴키 공사로 수주하는 경우가 있나요? A 턴키는 관공사 아니면 잘 안합니다. 하지만 실질적인 턴키인 이유는 기존 설계를 진행하던 설계사를 시공사가 바꾸는 경우가 있어서 실질적인 턴키라고 할 수 있습니다. Q 턴키 공사에 대한 시공사 입장에서의 리스크는 무엇인가요? A 턴키공사의 경우 사공간 등에서 발생하는 연면적으로 인한 공사비 증액 등에서 문제가 될 수도 있습니다. 설계계약, 용역 컨트롤 등 시행의 전반적인 사항을 시공사가 진행할 경우 해당 사업 EOD발생시 세무서에서 세금 추징을 시공사에 부과할 수 있습니다. 뿐만 아니라 인허가 기간과 토질 상태 등에 따른 책임준공 리스크도 발생합니다. Q 시공사가 설계를 받으면 인허가 기간에 대한 책임 때문에 시공사가 비선호하지 않나요? A 시공사는 크게 개의치 않습니다. 설계사와 계약을 진행함으로써 리스

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선진화된 개발문화에 대한 학습

'고도성장' 이라는 환상에서 깨어나며 매일경제나 한국경제에서 주관하던 일본 및 동남아 부동산 투자답사 프로그램이 활발했을 때가 있다. 코로나 이후 이 같은 프로그램은 자취를 감췄고, 최근의 현지답사는 오히려 성장률 숫자 너머를 보는 계기가 되었다. 베트남, 특히 하노이는 단기간의 초고속 성장에 대한 기대가 컸던 지역이다. 일부 자산가와 기업은 10배 이상의 수익률을 꿈꾸며 진출했지만, 현지에서 느껴지는 현실은 복합적이다. 대기업부터 다단계 구조의 소규모 법인까지 이미 시장에 포진해 있었고, 외부인이 들어갈 여지는 크지 않았다. 오염된 환경과 낙후된 인프라는 장기 거주 혹은 안정적 자산운용 관점에서 매력을 느끼기 어려웠다. 일각에서는 단기 체류자를 위한 소비 공간은 잘 마련돼 있다는 평도 있었으나, 이는 실질적 도시개발 관점과는 거리가 멀었다. 결국 이런 경험은 기회의 땅이라는 환상이 아니라, 냉철한 리스크 인식을 통해 얻은 학습으로 귀결된다. 지금처럼 글로벌 금리 고점기와 공급망 재

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하도급사부터 시작되는 건설 위기

2025, 또 다른 방향으로의 부동산 위기 2025년, 대한민국 부동산 및 건설 경기는 최악의 상황에 놓여 있다. 수도권을 제외한 대부분 지역의 개발사업은 사실상 좌초됐고, 지방에서는 이미 사업성이 사라진 지 오래다. 토지를 저렴하게 확보한 지방 도시개발사업지라도 토지비가 평당 최소 400만원에 형성되고 있으며, 공사원가를 포함시 분양가는 평당 1,350만원에 육박한다. 그러나 현재 지방 아파트 시세는 평당 1,200만원에도 미치지 못하는 경우가 많아 사업성 자체가 불가능한 구조가 형성된 상태다. 결국 수익성 있는 부동산 개발사업은 수도권 주요 지역이나 국가 주도의 도시개발사업으로 한정되고, 지방 중소도시와 낙후지역은 방치되며 급속한 슬럼화가 진행되고 있다. 최근 미국 일부 지역에서 보이는 외국인 유입을 통한 저소득층 슬럼가가 국내에서도 형성될 가능성이 높아진 셈이다. 지방 부동산의 급격한 침체는 단순한 지역 문제가 아니다. 이는 전국적 차원의 부동산 산업 생태계 전반에 도미노 위기

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외국계 부동산의 국내 진출

외국계 자본의 국내 부동산 잠식, '자본 식민지화(?)' 최근 국내 부동산 시장에서 외국자본의 영향력이 급격히 확대되고 있다. 2024년 6월 말 기준, 외국인이 소유한 우리나라 토지는 2억 6,500만로, 전체 국토 면적의 약 0.26%를 차지한다. 2011년 1억 9,000만와 비교해 보면 13년간 약 40%가 증가한 것이다. 국적별로 보면 미국이 전체 외국인 소유 면적의 53.3%로 가장 높으며 중국, 유럽, 일본이 그 뒤를 잇는다. 지역적으로는 경기도가 18.4%로 가장 많고, 이어 전남과 경북 순으로 높게 나타나고 있다. 조선일보 2025.04.25 "가격 낮을 때 사두자"...상업용 부동산에 해외자본 몰린다 중 토지 외 주택 시장에서도 외국인의 존재감은 커지고 있다. 외국인이 보유한 국내 주택은 총 95,078채로 전체 주택수의 약 0.49%에 달한다. 특히 중국 국적이 55.5%로 가장 많고, 미국이 22.5%이며, 캐나다, 타이완, 호주 등이 그 뒤를 잇고 있다. 지역

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노인복지주택 내 사고 및 위기감지가 가능한 소리기반 AI 시스템 특허

서비스 탄생 배경 함께 일하는 AI기업 마이데이터랩의 대표님은 라스베가스에 계십니다. 화상회의를 진행하던 중 2024년 라스베가스에서 열린 CES에서 음파 기반으로 공간 정보를 습득하는 AI가 출시되었다는 것을 들었습니다. 부동산에서는 노인복지주택이 점점 인기를 끌고 있었으며, 노인과 관련되어있는 아이템은 시장의 확장성으로 인하여 VC에게도 인기가 많았습니다. 이 때 VC가 주목하는 두 아이템이 만나면 어떨가라는 생각이 우선 들었죠. 시행사의 협조를 통해 VL르웨스트 모델하우스에 가서 노인복지주택에 적용된 첨단기술을 살펴보았습니다. 현재 시장에는 열감지 기반으로 위기 상태를 측정하는 도구나 카메라 기반의 도구만 있었습니다. 열감지 기반은 단가가 너무 비싸고, 카메라는 비싸기도 하지만 프라이버시가 문제되고 있었습니다. 이 때 떠오른건 음파, 소리 기반으로 위기감지하면 어떨가? 프라이버시로부터 자유롭고, 단가가 저렴했습니다. 또한 얼마 전 아이가 준 아이디어가 좋았습니다. 아빠 허리 아

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(독서)자산운용사 부장은 이렇게 투자합니다.

자산운용사 부장은 이렇게 투자합니다 저자 DAVID.최 출판 드림디벨롭 발매 2025.05.13. 재작년 메이저 금융 자산운용사에 다니는 형님이 저에게 공투제안을 했습니다. 구리에 상가투자하는데, 같이 공투하자 어때? 형... 이런 시기에 상가투자를 한다구요? 전 안할래요... 기준금리가 역대 최고치를 기록하고 있었고, 상가투자를 하는 사람들의 비명이 극에 달했을 때였습니다. 뉴스 기사에는 공실, 하락, 금리 부담 이야기 뿐이었고, 투자심리는 얼어붙어있었습니다. 하지만 형님은 조용히 그리고 확신있게 상가 매입을 진행했습니다. 그것도 3분의 투자자를 더 모아서요. 사실 '하락장에 사고, 상승장에 팔라'는 말은 누구나 알고 있습니다. 하지만 그걸 실제로 실행하는 사람은 드뭅니다. 제가 놀란건 자산운용사에서 일하면서 수백업~수천억 실물거래를 다뤄본 분이 그 경험과 사고방식을 개인투자에 그대로 적용하고 있다는 점이었습니다. 형님은 단순히 상가를 매입한 것이 아니었습니다. 부동산 투자라기 보

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[독서] 디벨로퍼 프로젝트 인사이트

디벨로퍼 프로젝트 인사이트 저자 박대순 출판 드림디벨롭 발매 2025.03.06. 해당 도서는 20년 이상 부동산 개발업에 몸담은 박대순 저자가 자신의 실전 경험을 바탕으로 집필한 일종의 시행사의 오답 노트 이자 현장 중심의 디벨로퍼 실무 회고록이다. '자산운용사 부장은 이렇게 투자합니다'와 디벨로퍼 프로젝트 인사이트'는 제목 설정, 내용 등에서 컨설팅을 진행하고 출판한 도서라 더 애착이 강하다. 이 책은 단순한 부동산 개발 지침서가 아닌, 야생이라 표현되는 실제 부동산 개발사업 현장에서 저자가 겪은 실패와 통찰, 협업과 배신, 소싱과 클로징의 전 과정을 날것 그대로 담아낸 기록이다. 책은 보호된 직장환경에서 독립 디벨로퍼 세계로 나와 겪은 생존기이자 각종 시행 프로젝트의 사례를 중심으로 전개된다. 시행업에 종사하지 않더라도 직장생활과 사업을 비교해보고 싶은 이에게도 추천하고 싶다. 특히 "공짜 점심은 없다" 라는 챕터에서는 면접과정에서 실제로 있었던 부당한 요구와 그에 응했던 자신

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국가 비상계엄령 선포_윤석열 대통령

전시나 사번, 사법기능 수행이 불가능할 때 선포하는 것이 비상계엄령입니다. 국가가 심각한 위기에 직면했을 때 헌법 제 77조에 근거하여 선포하는 것입니다. 오늘 10시 20분경 비상계엄을 선포했습니다. 이는 엄청난 드라이브입니다. 각정 탄핵과 예산 때문에 일어난 일으로서 발동조건 역시도 전시 사변 국가비상사태입니다. 민주당 역시 국회에 긴급 소집중이며, 종북 세력을 척결하겠다는 청와대의 입장과는 상반되어 보입니다. 자유 민주주의를 국회가 망치고 있다는데 좀 더 답하게 봐야겠습니다.

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비상 계엄 선포_윤석열 대통령_민주당 국회

국가 본질적 위상 손상시키고 국방부장관, 검찰, 판사 등에대한 탄핵으로 국정을 마비시키기에 비상계엄령을 선포한다고 윤석열 대통령은 말했습니다. 국회는 범죄자 소굴이며, 종북 세력을 일거에 몰아내겠다고 했습니다. 이에 맞서 민주당은 긴급히 국회 모집을 진행하고 있습니다. 이에 대한 여파로 비트코인 한국 프리미엄은 -30%대, 전체로도 10%이상 떨어졌습니다. 환율역시 10시 이후로 20원 상승하였는데 내일 주가가 걱정됩니다. 방금 업비트와 빗썸에서 연락받기로 서버 역시 마비라고 합니다. 최근 몇십년간 비상계엄 선포가 없었습니다. 역사적으로 72년 유신헌법 때와 80년 5-18광주민주화 때여서 국민 전체적으로 혼란이 심각합니다. 가뜩이나 대내외적으로 한국이 구석으로 몰리고 있는데 이는 좋지 못한 현상입니다. 내일은 코스피지수가 거의 피의 수요일이라고 할 정도로 붕괴되지 않을까 걱정입니다. 한 편으로는 윤석열 대통령 말처럼 과도한 이념 분쟁이 정말 종북세력의 확장인가 싶은 마음도 있지만

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박안수 계엄사령관 프로필

박안수 계엄사령관은 현재 육군 참모총장입니다. 1968년생으로 경상북도 청도에서 태어났으며 2023년 51대 대한민국 육군 참모총장으로 승진하였습니다. 고등학교는 대구 덕원고등학교 졸업하였으며 육군사관학교 46기입니다. 석사는 동국대학교에서 국방관리 석사를 받았습니다. 1990년 3월 1일 육군 소위로 임관 소령 때는 제26기계화보병사단 장교 중령은 제 8보병사단 제10보병연대 제3대대장 대령시절부터 육군본부 비서실 참모총장 수석전속부관으로 근무하며 입지를 다졌습니다. 준장은 제2작전사령부에서 소장은 제39보병사단과 제2작전사령부 참모장으로 근무했으며 중장 때는 제8군단장으로 재직하였습니다. 대장진급은 23년 11월이고 현재는 육군참모총장이었는데, 이제 계엄사령관이 되었습니다. 계엄은 국민투표를 부쳐야하는데, 혼란스러운 국정입니다.

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외국계 자본의 한국 부동산 매입(자본 식민지화)

24년 6월 말 기준 외국인이 보유하고 있는 우리나라 땅은 265,000,000입니다. 전체 국토 면적의 0.26%이며, 2011년 190,000,000부터 2013년을 제외하고는 매년 증가했습니다. 13년 6개월만에 비율로 치면 40%정도 늘어난거죠. 국적은 미국이 53.3%이고, 중국, 유럽, 일본 순으로 비중을 차지하고 있습니다. 지역별로는 경기도 18.4%, 전남 14.7%, 경북 13.7%입니다. 토지외 주택으로 치면 95,078채로 전체 주택수의 0.49%입니다. 국적은 중국 55.5%, 미국 22.5% 외 캐나타, 타이완, 호주가 차지하고 있습니다. 지역은 수도권이 73%로 압도적으로 많았습니다. 상업용 부동산은 어떨가요? 서울 상업용 부동산의 10%는 외국계 자본입니다. 구분 거래액 비고 전체 상업용 부동산 거래액 25조 4321억원 외국계 상업용 부동산 거래액 2조 9401억원 미국 7건 8936억원 안젤로고든앤코 티카므 그랜드 호텔 명동 2282억원 매 싱가포르2건

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LEED AP BD+C연장 성공

어느덧 2년이 지낫습니다. 돈쓰는 시간은 정말 빠르게 돌아오는군요. 내년에는 PMP연장인데... 매번 학원에 의뢰하여 CE(교육연장에 필요한 교육시수)를 채웠는데, 이번에는 직접 온라인으로 진행했습니다. LEED는 국제 친환경 인증 자격증으로 탈탄소화, 실내환경이 인체에 미치는 영향 등을 측정하여 등급을 부여하는 것입니다. 외국계 자산운용사에 오피스 빌딩 매각시 유효하게 쓰입니다. IFC처럼 LEED인증을 받았으면 관리비가 어느정도 나올지(난방/냉방비) 그리고 실내가 얼마나 쾌적할지에 대한 추측이 가능합니다. 이번 연장 역시 할지 말지 고민을 많이 했는데, 다시 따라고 하면 딸 수 없을 것 같은 자격증이라서 연장했습니다. 귀찮으면 대행인듯하여 추가해봤습니다. 혹시 연장하는 것을 대리맡기고 싶은 분들은 비밀댓글을 달면 연락드리겠습니다. d

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건설/부동산/금융/소송/시행분야 전문 자격증 원가분석사로 노후대비

드디어 2025년 국가공인 원가분석사 자격증 과정이 출시되었습니다. 작년부터 꾸주히 준비해왔는데, 1월 중순이되어서야 빛을 발하게 되었네요. 부동산개발과 건설업 전문 교육을 하고 있지만 해당 자격증은 회계와 공사관련법률 및 실무(개발부담금 산정 등)이 시험과목입니다. 완연한 시행관련 자격증이에요 국가공인 원가분석사 자격증 누가 따면 좋을까요? 부동산/건설/원가 분야 전문성을 높이고 싶으신 분 신탁사, 증권사/은행/자산운용사 PF관련 부동산금융 진행함에 있어 공사비에 관한 전문성을 확보하고 싶으신 분 건설사, 부동산 공인중개사무소, 컨설팅사 등에 재직하며 원가관련 협의가 중요하신 분 LH신축매입약정 공사비연동형의 건물비용 산정에 관심이 있으신 분 상기 언급된 회사에 취업하고 싶으신 분 건설사 본사를 꿈꾸는 건축인들 노후대비가 되는 자격증이 필요하신 분 7분류의 사람들이 취득하면 좋다고 생각합니다. 특히 건설사/금융사 요즘 부동산 분야에 재직하시는 분들이 노후걱정이 많은 시기입니다. 국

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춘의 디아크원 614호_부천 춘의 사무실(지산,오피스)_지식산업센터

춘의역 디아크원 614호 임차인 모집(보증금 650, 월세 65만원) 계약 25평, 전용 13평 3월말부터 입주가능합니다. 임대인 직접 임대로 계약시 공인중개사비용을 아낄 수도 있습니다. 층고 5.4M(5층이하는 층고 낮음) 바닥(화이트 고급바닥재) 발코니확장(전용14평) 싱크대, 강화도어 설치완료 6층 옥상정원 이용가능 614호 전경으로 상대적으로 좁은 사무실에서는 개방감이 있는 창문이 큰 장점이 됩니다. 614호 옥상정원은 휴식하기 좋아요! 사실 옥상정원은 접근성 때문에 거의 해당 층 사람만 사용하는 편입니다.

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부동산개발 그리고 환율, 금리, 트럼프, 대선, AI

2024년 세계 경제와 정치 상황은 한국에 전례없는 도전과 기회를 동시에 던져 주었습니다. 많은 자영업자들이 힘들어했고, 건설과 부동산은 그야말로 바닥을 쳤습니다. 여의도 금융 담당자들은 우울증과 공황장애를 호소했으며, 건설사 담당 역시 정규직이 의미없는 한해였습니다. 전체적으로 30%의 인원이 사라졌으며 역대 최고 수치의 폐업률을 자랑했습니다. 2024 한 해동안 종합건설기업의 폐업신고는 641건으로 2005년 조사 시작이후 최대치입니다. 경매 시장역시 건설 부동산의 여파로 24년 약 12만건으로 금융위기 이후 최대치를 기록했습니다. 22~24년도와 다른 점은 업계 그 누구도 긍정적인 25년을 생각하지 않는다는 것입니다. 26년에는 괜찮아지겠지? 부동산 부동산 유튜버들은 25년은 예측할 수 없다로 일관하고 있습니다. 여태까지 공사비가 많이 올랐으니까 재건축은 힘들어졌습니다 정도로 이야기 하거나 서울 외 지방은 부동산의 봄은 오지 않을것이다 라고 현실을 진단하고 있습니다. Cool

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환율 오르면 수출기업은 이익일가?

환율과 수출 환율이 상승하면 수출기업은 이득이다? 단기적으로는 맞고, 장기적으로는 틀립니다. 우리나라는 원자재를 수입하고 중간재를 만들어 판매하는 산업이 많습니다. 고환율로 인하여 원자재와 부품 수입비용은 자연스럽게 증가합니다. 하지만 수출가격은 떨어지는 상황이 발생합니다. 이유는? 수입처에서 납품가를 낮추라는 단가 후려치기를 진행하기 때문입니다. 중간재를 수입해 제품을 수출하는 기업은 많은 경우 영업이익률이 올라갑니다. 하지만, 해당 제품의 대체재가 많으면 수입국에서 당연히 납품단가 후려치기를 진행하게 됩니다. 실제로 국내 주요 수출 중소기업 33개사를 대상으로 조사를 진행한 결과 70%가 고환율발 단가 인하를 요구받았고 단가 인하 요구수준은 5~10%가 65%로 가장 많았습니다. 37%는 요구를 수용하고 30%는 거부하였으며 이익이 감소한 기업은 54%, 적자 전환이 되는 경우는 46%였습니다. CoolPubilcDomains, 출처 OGQ 이후는? 이렇게 고환율로 중소기업의

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부동산 시행 조각투자(암호화폐) 플랫폼 제도화

부동산 조각투자는 원래 샌드박스를 통해 임시허용이 되었던 제도입니다. 3일 금융위원회는 조각투자 유동화 수익증권 발행플롯폼을 정식 제도화하는 내용의 자본시장법 시행령 및 시행규칙 등의 개정안을 예고했습니다. 조각투자란 무엇인가? 조각투자는 부동산, 음원 저작권, 미술품 등의 자산을 유동화하여 다수의 일반투자자에게 판매하는 투자방식이다. 카사, 뮤직카우 등을 통해서 부동산이나 음원에 대해 투자하는 것이 유행한 적이 있다. (나도 임창정의 소주한잔을 투자해서 쏠쏠하게 재미를 본 적이 있다.) 기존에는 해당 기업들이 금융당국의 샌드박스 제도를 활용해 비금존신탁 수익증권을 발행하는 방식으로 운영되었다. 이후 몇몇 업체에서 SPC, ABCP, ABS 등 다양한 부동산 금융 유동화 상품을 암호화폐와 연결시키려 시도 하였고, 대부분의 금융권도 관심을 가지고 있었다. 기존 기업 외에 금융당국에서 추가 허가를 할 명분이 부족했고, 샌드박스 추가 신청은 부결되었다고 들었다. 하지만 이제는 '유동화 수

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LH민간신축 매입약정 방식 2년간 스토리와 2025공고_공사비연동형

2025년 한국토지주택공사(LH)민간신축 매입약정(공사비연동형) 올해도 핫할까? 민간이 신축하고 LH(한국토지주택공사)는 매입약정을 하는 프로젝트입니다. 이는 정책, 제도라기보다는 프로젝트라고 말하는 것이 더 타당해보입니다. 매입을 진행할 때 공기업의 특성도 있지만, 매입의 주체로서 기업의 책임과 의무를 다하기 때문입니다. 올해 저희[리즌아이(딜아고라)]는 kb신탁, LH용 펀드보유 자산운용사, 저축은행, 은행, 시행사 MOU를 맺고 더 전문적으로 사업에 접근하고 있습니다. 추가적으로 20위권 시공사와 건축사사무소, 원가기관 등과도 긴밀한 협조하에 진행하고 있습니다. -아래 블로그는 LH와 함께 설명회를 개최했던 내용입니다. https://blog.naver.com/dealagora/223646295259 딜아고라 세미나_LH공사비연동형 신축매입약정 안녕하세요 딜아고라입니다. 10월 23일 Lh경기북부지사 팀장님을 모시고 신축매입임대약정에 관한 세미나... blog.naver.com

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고덕센트럴푸르지오(고센푸)직거래_상일동역 아파트, 그라시움, 아르테온, 강동구, 스세권, 신축, 주상복합, 급매, 아파트,공동주택

고센푸 주인 직거래입니다. 월세도 가능하니 연락주세요. 고덕센트럴푸르지오 서울특별시 강동구 고덕로 399 이 블로그의 체크인 이 장소의 다른 글 안녕하세요 오늘은 2020년 신축 주상복합 고덕센트럴푸르지오를 팔고자 합니다. 첨부된 블로그 글을 보면 2023년도에 팔려고 했는데 어느덧 저것보다 3억3천이 올랐네요. 12억 3천에 매각합니다. 대출은 6억인데 금리는 3.6%에요. 요즘도 신용도 좋으면 3프로 초반대 금리 가능한걸로 알고 있습니다. 화이트톤으로 아트월, 벽지, 문틀, 문, 창호 인테리어 했어요. 주방 칸스톤도 화이트 대리석이구요. 방 1개는 초록색으로 꾸며두었습니다. 조명 공사 다했고, 에어컨은 모든 방과 거실에 다 있는 풀옵션입니다. 화장실 줄눈 시공, 욕조 샤워칸막이 시공도 했어요. 거실 중앙에는 실링팬이 있구요. 비데도 전체 설치 해두었습니다. 상일동역까지는 걸어서 5분, 뛰어서 2분이면 갈 수 있습니다. 1층에 어린이집, 스타벅스, 올리브영이 있고 지하에는 다이소가

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사업자 보증의 이해(한국주택금융공사 HUG)

주택금융신용보증 금융기관에서 주택자금대출을 받으려는 대출자가 담보가 부족한 경우 /대출자의 신용을 바탕으로 / 주택금융신용보증기금이 보증서를 담보로 제공하여 / 대출을 받을 수 있도록 지원하는 제도 개인보증 주택수요자 금융 건축, 구입, 임차 또는 개량하거나 이에 들어간 자금을 보전하기 위하여 은행으로부터 대출을 받고자 하는 개인에 대한 보증 사업자보증 주택공급자 금융 주택사업자가 분양 또는 임대를 목적으로 주택을 건설하면서 금융기관으로부터 건설자금대출을 받는 경우 주택금융신용보증기금의 부담으로 보증하는 행위 *주택사업자 주택건설사업계획 승인을 받아 그 사업을 시행하는 주택건설사업등록업자(주택법상 사업주체) 단독주택은 20호, 공동주택은 20세대 미만(도시형 30세대 미만)의 주택건설사업을 시행하는 자 사업계획승인을 받지 아니하고 상업지역 또는 준주거지역에서 300세대 미만의 주택과 주택 외의 시설을 동일 건축물로 건축하는 자 임대사업자로 등록하고 임대를 목적으로 주택을 구입하는 자

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미국 대통령 트럼프 당선 확실, 공약과 한국 영향

트럼프 당선이 거의 확실시 되었습니다. 폭스뉴스 트럼프는 자국 우선주의의 대표주의기도 하고, 자유경제를 사랑하며 코인을 좋아합니다. -코인이 1억이 넘었네요... 미국 역사상 최대규모 불법 이민자 추방진행 국경 장벽 설치 출생 시민권 종료 난민 정착 정책 일시 중단 멕시코 마약 카르텔을 외국 테러 조직으로 지정 중국산 상품 60%추가 관세 부과 미국 기업의 중국 투자 금지 소득세율 감세 법인세율 감세 중국인의 미국 내 토지 매입금지 기업구제금융 금지 우크라이나 전쟁 종료 베테랑 노숙자 완전 종식 공립학교 내 기도 및 기타 종교활동 활성화 마약 판매시 사형 아동 성범죄자 사형 구형 청소년 범죄자 처벌 강화 경찰관 권한 강화 트랜스젠더 여성 스포츠 참여 금지 파리 기후 협정 탈퇴 전기자동차 의무 제거 새로운 전력망 시스템 현대화 공약들이 대부분 자국 우선주의를 확실히 표방합니다. 얼마전 모 단톡방에서 누가될지에 대한 의견도 트럼프가 더 많더군요. 미국도 어지러운 시기라 자국 우선을 외치

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실버산업의 기회와 전망(노인복지주택, 금융상품, 유통)

경제 트렌드 핵심요소는 실버산업과 AI입니다. 특히 베이비부머 세대가 다수의 자산을 보유하고 있어 이들이 고령층에 진입함에 따라 실버 산업의 시장 가치가 매우 커지고 있습니다. 실버인구의 증가와 경제력 고령층의 비율: 현재 60세 이상 인구 비율은 27%정도로 전체 인구 1/4을 넘었습니다. 고령화로 인하여 노인 인구 비중은 앞으로 더 증가하여 2050년이면 인구 절반이 노인이 될 것으로 예상됩니다. 특히 한국은 고령화속도가 늘 예상보다 빠르게 진행되고 있어 더 빠르게 50% 노인비율을 달성할 수도 있을 것 같습니다. 적극적인 이민장려 정책이 필요하다고 생각합니다. 경제적 기반: 베이비부머 세대는 경제 성장기에 노동 시장에 진입하여 부를 축적해 왔고, 고령층 중 상당수는 자산을 보유하고 있어 높은 구매력을 가지고 있습니다. 특히, 시니어주택에 거주하는 노인들의 소득이 인근 아파트 거주 직장인의 소득보다 높다는 점에서 이들의 소비력이 증명됩니다. 실버 소비 트렌드와 관련 산업의 반응

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지구단위계획 / 도시개발사업 비교분석(용도지역 어떻게 바꿀가?)

다양한 지구단위사업 검토, 도시개발사업 수행실적을 가지고 있습니다 구체적인 상담이 필요하시면 언제든 연락주세요. 도시개발사업을 통한 용도지역 변경 도시개발사업은 주거, 상업, 공업 등의 개발이나 정비를 목적으로 특정 지역을 체계적으로 개발하는 사업입니다. 이 과정에서 용도 지역 변경은 일반적으로 도시계획 변경을 통해 이뤄집니다. 특징 법적근거 도시개발법에 근거 비고 목적 도시의 균형적인 발전, 토지 이용의 효율화, 주거환경 개선 주체 지방자치단체, 공공기관, 민간사업자 등이 사업시행자가 될 수 있음 절차 도시개발구역 지정->개발계획 수립->사업시행 및 완료 용도지역 변경 대상 주거지역을 상업지역으로 변경하거나, 자연 녹지지역을 주거지역으로 변경하는 등 사업 목적에 부합하는 변경이 이루어짐 도시개발사업 장점 도시지역 최소 1만M2 이상, 비도시지역 10만M2이상 개발 가능(지구단위계획은 면적 제한 없음. 아파트건설계획없으면 3만 제곱미터도 가능) 도시개발사업은 지구단위계획이나 지주과

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부동산PF 수수료 제도개선(feat.금융감독원 간담회)

2024년 11월 18일 금융감독원은 부동산 PF수수료 체계의 공정성과 투명성을 제고하기 위한 제도 개선방을 발표했습니다. 이번 개선 방안은 업계 간담회를 통해 논의된 내용을 바탕으로 합니다. 금융사 선정 팁 ※ 금융사 선정시 실제 내 사업과 유사한 프로젝트를 수행한 적이 있는 팀인가? ※ 내 프로젝트에 대주로 참여가 가능한가? ※ 충분한 전문성이 있고, 신뢰할 만한 상대인가? 수수료 부과 대상 제한 PF수수료는 용역 수행 대가로 한정하며, 신용위험 상승분은 대출금리에 반영 개발이익 공유 목적 수수료는 에쿼티 참여로 대체 권장 수수료 체계 정비 기존 32개 수수료 항목을 11개로 통합 및 표준화 - 그렇다고 11개 수수료를 모두 수취한다는 뜻이 아님. 용어의 일치 각 항목의 정의 및 성격을 명확히하여 부과 기준 투명성 확보 정보 제공 확대 차주에게 용역 수행 계획, 용역 과정 및 결과를 포함한 상세 정보를 제공 금융회사는 내부 이력관리를 통해 용역 내역 신뢰성 강화(금감원 감독 용이

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골프장 개발사업 사업타당성 분석

청라 베어즈베스트 골프장 담당자가 알려주는 골프장 개발사업 골프장 설치가능지역 1. 도시지역중 체육시설로 지정된 지역 2. 준도시지역(현재 관리지역) 운동휴양 지역 골프장 설치불가지역 개발제한구역(도시계획법), 자연생태계 보존지역, 특성 야생동, 식물 보호구역(자연환경 보존법) 상수도 보호구역(골프장관리 규정), 군사보호구역(군사시설 보호법, 관계기관 동의 시 가능) 문화재 보호구역(문화재 보호법, 관계 기관 동의시 가능), 산림청 규정에 의한 제한 구역 개발 적정 부지(18홀 기준시 일반적 기준 면적) 구분 규모 비고 평탄지 20~22만평 구릉지 24~26만평 산지 27~35만평 경사지(30-50%) 45만평 이상 CC 일반적 부지조건 형상, 지형 용지형태: 장방형, 불규칙형, 부채꼴형 한 홀의 평균먼적: 400m(거리) * 100m(폭) 2. 토질, 토양 토질: 암반 제외(복토, 많은 공사비 소요) 토양: 사토질(모래 함유랑 50-80%), Ph 4~6 체육 시설업 기준에 의한

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캐슬렉스서울GC 후기(스모크AI 교환하고 싶은 분 환영)

오늘은 사조참치가 가지고 있어 클럽하우스에서 맛있는 참치 덮밥을 먹을 수 있는 캐슬렉스 서울 GC에 다녀왔습니다. 캐슬렉스서울GC 클럽하우스 경기도 하남시 감이로 317 이 블로그의 체크인 이 장소의 다른 글 골프장의 가장 큰 장점은 서울에 있다는 점입니다. 특히, 집이 강동구인 저는 20분만에 오고 갈 수 있어서 행복한 하루였습니다. 2004년 삼성 에버랜드와 협업하여 18홀 리노베이션을 진행했습니다. 남산타워와 롯데월드타워가 한 눈에 보이는 도시뷰 골프장입니다. 업다운은 다소 심하고, IN코스 4번홀에서는 OB가 날 경우 옆 아파트 단지 놀이터로 공이 날아갈 수 있습니다. '정말 가슴이 철렁~' 그린은 딱딱하고, 페어웨이도 디봇 보수가 덜 된 모습을 볼 수 있었는데, 관리가 더 필요해보였습니다. 이런 전망대도 있었는데, 캐디님이 "방공호랑 연결되어 있어요." 라는 말을 진짜 모든 동행자가 다 믿는 웃픈 헤프닝이 있었습니다. KCC출신 시공/시행/PM사 형님들은 5살 차이임에도 불

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기계주차시설 철거관련 주차법 분석

불용 기계주차 시설 철거 주차법 개정 주차장법 시행령 제12조의 5 고장난 기계식 주차시설 철거 시 완화된 법정 주차대수 계산법 적용 '서울특별시 주차장 설치 및 관리'조례에 따르면, 5년이상 노후화된 기계식 주차장치를 철거할 경우 확보해야 할 법정 주차대수를 기존 설치대수의1/2(홀수 일 경우 추가 1대)까지 자주식 추자장으로 확보하면 철거할 수 있습니다. 단, 와화된 기준에 따라 설치한 주차장은 해당 시설물이 증축되거나 부설주차장이 강화되는 용도로 변경될 때는 조례에 따른 설치기준을 적용합니다. 구분 내용 비고 기계식 주차장 철거후 기준 철거된 기계식 주차장치 바닥면적에 해당하는 주차장을 설치하거나 비용을 지불 감면제도 부설주차장 설치 기준을 최대 50%까지 완화가능(지방자치단체 조례에 따름) 용도변경 및 증축 줄어든 주차대수 포함하여 추가 주차장 설치 필 주차장법 제19조 제3항 대통령령 내용중 설치기준 별표 시 조례와의 충돌 시 조례와 국가법의 기준 상충하는 경우 발생 주요

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위락용지(생숙) → 업무용지(오피스텔)지구단위 변경

주요내용 국토부 지침 - 기허가된 생활형숙박시설(생숙), 레지던스, 호텔만 업무용 오피스텔로 변경 가능 운용권 - 사용승인 이전의 택지지구는 LH 또는 도시공사가 관할 - 사용승인 이후에는 지자체 도시계획과 관할 변경절차 1) 지구단위 재설계 - 건축사 사무소 주관으로 재설계 비용 3-5억원 예상 2) 건물 허가사항 변경 - 변경설계 비용 2-3억원 예상 3) 지자체 협의 - 지구단위 및 건물 허가사항 변경안 협의 기부채납 현금 대신 공원, 문화시설, 스테이션 등 시설물로 제공 처리방향 구분 내용 비고 사전 검토 최근 유사 변경 사례를 수집 및 분석 재설계 진행 전문 설계사를 선정해 변경안을 마련 지자체 협의 초기 단계에서 도시계획과와 변경 가능성 검토 및 협상 조건 확인 기부채납 계획 지자체 요구에 따라 납부 방안 마련 사례 1) 마곡 르웨스트 2) 안양평촌 마티에 3) 힐스테이트청주센트럴 변경시 수분양자 100%동의, 마피 사라짐 설계변경, 하자, 분양계약서 내용 기반 손해배상

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사업계획서 작성법과 계획(2025년 푸른 뱀띠)

원가분석사 이야기는 제일 마지막에... 신년 사업계획서에 대한 강의를 삼정호텔에서 들었습니다. 강의 연사를 초청하거나 컨설팅을 할 때 늘 듣는 말은 하나 입니다. '제가 그 정도 역량은 되지 않습니다' 그러면 저는 '사회 초년생 1년차 후배한테 말한다' 생각하고 진행하라고 말씀드립니다. 강의 자체가 힘들 수는 있지만 3년 이상 경력을 제대로 쌓았으면 초보에게 가르치기는 어렵지 않습니다. 우리가 막 입사한 후배에게 알려듯 하면 생각보다 쉽습니다. 사업계획서 역시 마찬가지입니다. 내가 알고 있는 것과 시장이 파악하고 있는 것은 괴리감이 있다는 것이 강의의 골자였습니다. 또한 직원과 대표의 생각도 괴리감이 있을 수 밖에 없죠. 사업계획의 시작 고객(시장)의 문제를 어떤 방식으로 해결하여 언제까지 얼만큼의 돈을 번다 대입: 1. 부동산 개발시장의 교육 부재로 인한 손실을 줄이기 위하여 전문가들의 강의와 컨설팅을 제공하고, 유튜브와 블로그 그리고 자사 앱으로 모객한다. 이를 통하여 회사 운영

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원가분석사 자격증 정보 제공_시험일정, 교재,문제집, 강의 출판일

원가분석사, 교재는 딜아고라클래스 원가분석사는 사단법인 한국원가관리협회가 시행하는 원가분석사 시험입니다. 공공발주 사업에서 원가 산정, 물가 변동 검토, 설계 변경에 따른 계약 금액 조정 등 다양한 원가 관련 업무를 수행하는 전문자격입니다. 응시자격과 활동 응시자격은 따로 없습니다. 이들은 공공발주처, 시공사, 원가계산기관, 로펌(법무법인), 시행사 등에서 활동하며, 프로젝트 전반에서 원가를 관리하고 검토하는 역할을 맡습니다. 시험과목 과목 교수 교재 강의 출시예정일 재무회계 이진욱 부원장(한국산업융합연구원) 드림디벨롭 딜아고라 클래스 2025.01 원가관리회계 박진우 회계사/세무사(삼덕회계법인) 2025.01 제조원가계산실무 이윤구 이사(동양경제정보연구소) 2025.01 공사 및 기타원가계산 실무 정기창 원장(한국산업융합연구원) 2025.01 원가관련 제도 및 법규 박성동 회장(한국원가관리협회) 2025.01 필기시험(과목당 30~40문제, 객관식 및 주관식 혼합형) 교재 및 강의

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지식산업센터 동향(성수/문정/영등포/가산)

지식산업센터라 쓰고, 불효자라 읽습니다. 월세로 용돈벌이, 연금을 준비했던 많은 분들이 피눈물을 흘리고 있죠. 지식산업센터는 22년 11월이 피크였던 것으로 기억합니다. 어떻게 저렇게 잘 기억하냐구요? 10월에 하나 매입을 했는데, 그 이후로 나락을 갔기에 정확히 기억합니다. PF시장에서는 22년초부터 조짐은 있었고, 23년 초부터는 배척하는 경향이 강해졌습니다. 첫 지산 투자는 성수동이었습니다. 1. 여의도, 강남, 종로 등 핵심 업무지구 모두와 가까움 2. 지산 대표주자 문정동에 비하여 가격이 저렴함 -문정은 상방이 막혀있고, 성수는 상방이 뚫려있는 느낌 3. 힙한 동네는 문래와 성수 -문래동이 홍대 다음 타자로 더 힙했으나 젠트리피케이션이 너무 일찍 일어나서 망가지고 있었음. -상대적으로 성수동이 문화메카 가능성이 높음 -최악의 경우 무인 스튜디오를 운영해도 월세는 뽑을 것 같은 느낌 3가지 생각으로 진행했고, 대부분 맞아떨어졌습니다. 현재 서울 지식사업센터 대장은 성수>문정>

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WGBI 편입확정의 부동산 파급효과(feat.글로벌 국채지수)

명칭 설명 GBI(Global Bond Index) 전 세계 주요 국가별 10년 만기 국채 금리 추이를 보여주는 종합 지표 WGBI(World Government Bond Index) 씨티그룹이 발표하는 채 지수로, 선진국 정부채권으로 구성되어 있음 JGBI(Japan Government Bond Index) 일본 국채 시장의 동향을 나타내는 지수 EGBI(Emerging Government Bond Index) 신흥국 정부채권으로 구성된 지수 FTSE Russell은 한국 국채를 2024년 9월부터 WGBI에 편입하기로 결정했습니다. 25년 11월에 편입되는 WGBI(세계국채지수)는 FTSE러셀이 운영하는 글로벌 국채지수로 세계 주요 국가들의 국채를 포함하여 전 세계 투자자들이 참고하는 중요한 벤치마크입니다. WBGI는 1986년 도입되었으며, 투자자들은 이 지수를 사용해 각국 국채에 대한 투자비중을 조정합니다. 보수적인 투자자들은 70%정도로 25년 편입이후 유입되지만 적극적투자

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양주CC_서울접근성 최고, 5인플레이 가능, VIP카트

양주CC 경기도 남양주시 화도읍 북한강로 1525-52 이 블로그의 체크인 이 장소의 다른 글 양주CC에 다녀왔습니다. 가을이 되고 첫 라운딩이었습니다. 태어나서 처음으로 5인라운딩을 진행했습니다. 5인라운딩이 있는지를 몰랐어서 함께 점심식사를 하면서 '최악의 경우에는 내가 집에 가야겠다'생각했습니다. 점심은 콩마당 이천쌀밥정식에서 먹었는데 맛있었습니다. 콩마당이천쌀밥정식 경기도 남양주시 화도읍 북한강로 1530 이천쌈밥 이 블로그의 체크인 이 장소의 다른 글 왠걸? 5인 라운딩이 가능한 골프장이었습니다. 나중에 보니 은행PF팀 부장님도 저랑 같은 생각을 하셨더군요. 다만, 5인 플레이다 보니 2시에 시작한 라운딩은 해가 어둑해져서야 끝났습니다. 또 인상적이었던건 카트였어요 VIP카트는 처음 타봤는데, 각 자리마다 선풍기가 있고, 지정석이라서 눈치를 안봐서 좋았어요. (일반 카트면 누가 앉아있으면 왔다갔다 어느 방향에 앉지? 고민하잖아요) 두번째로 좋았던건 거리였습니다. 집에서 30

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생활형숙박시설 용도변경 및 생숙운영 지원방안(국토부 대책)

생숙 대책 생활형숙박시설 공중위생관리법 시행령에 따라 숙박업에서 취사를 가능하게하는 생활숙박업이 도입됨 건축법 시행령으로 생활형숙박업을 영위할 수 있는 생활숙박시설 용도 도입 숙박시설로서 주택과 비교하여 세제, 금융, 건축기준 등이 안화됨 구분 공동주택 생활형숙박시설 종부세 다주택 중과 비과세 양도세 다주택 중과 배제 전매제한 적용 없음 주차기준 세대당 1대 200M2당 1대 복도폭 1.8m이상 1.5m이상 학교용지부담금 부과 미부과 주차와 복도폭으로 인하여 생활형숙박시설 → 오피스텔 → 공동주택으로 변경이 힘듦 정부자료 참조 21년 대책 신규생숙 관리강화 허가단계) 생활형숙박시설 건축기준 제정으로 프론트데스크, 세탁실 등 설치 의무화('21.11~) 분양단계) 수분양자의 계약시 숙박업 신고 동의서 서명 의무화의무화('21.11~) 사용승인단계) 허가권자는 수분양자의 서명여부 확인후 사용승인의무화('21.11~) 용도변경 특례)생숙오피스텔 용도변경시 건축기준 한시적 완화('2110~

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금융위기=한국부동산 위기인 이유

한국 PF의 현주소 구분 한국 PF 글로벌 스탠다드 핵심차이점 시공사(건설사) 중심 프로젝트 중심 책임 시공사 지급보증->회계기준 변경->책임준공 부동산개발사업자(시행사) 주도 자기자본 3% 내외 20-30% 시행사 역할 토지 매입 사업전반 현재 부동산 PF가 한국 경제 전체에 대한 위기를 불러올 수 있다는 우려가 지속적으로 제기되고 있습니다. 금융권 부동산 PF대출은 21년~22년 부동산 장이 피크였을 때 가장 많이 올랐고, 해소되지 못한채 계속 132조를 유지하고 있습니다. 총 노출액은 230조에 이르고, 브릿지 단계의 연체(11%내외)가 심각합니다. 금융감독원에서 부실 PF정리에 대한 의지를 강하게 표명했지만 아직까지 부실채권 혹은 처분에 대한 두드러진 변화는 느끼지 못하고 있습니다. 브릿지단계에서 본PF로 전환되는 것은 시공사의 결심이 가증 크게 작용하는 것 같습니다. 시공사가 진행하고자 하면 책임준공확약을 통한 금융으로 진척이 있지만, 대우건설/롯데건설과 같이 후순위 지급보

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대구경북특별시 현황과 미래 전망

대구경북특별시 가능할까? 가능하다면 이는 부동산가격과 지방 경제에 여떤 효과를 줄가? 이전과 달라진점은 중앙정부의 무관심과 지역 정치인들의 이해관계 때문이었는데, 양 측 모두 관심이 커졌다는 것이다. 대구 경북특별시란? 대구광역시와 경상북도의 행정 통합으로 탄생할 예정인 특별시로 2026년 7월 출범을 목표로 하고 있다. 출범한다면 임기 마지막을 꽤나 굵직한 이력과 함께 장식하게 되는 것이다. 홍준표는 2022년 7월 1일 취임하였고, 임기는 4년이기 때문에 이 사건으로 재임도 가능할 수 있다. 특별시 경제적 효과? 특별시로 지정이 되면 대도시로서의 인프라와 경제적 자원을 집중적으로 개발하고 활용할 수 있기 때문에 지역 발전에 긍정적입니다. 인구와 경제규모 통합될 경우 수도권, 부산에 이어 3번째로 큰 경제 규모 및 인구 보유 구분 인구 GRDP 예산규모 대구 광역시 약 236만명 약 57조 2000억원 약 10조 경상북도 약 264만명 약 97조 6000억원 약 12조 5000억원

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글로벌 경제전망(한국 기준금리 예측, 비트코인)

골드만삭스에서는 트럼프 전 대통령이 차기 대선에서 승리하고 공화당이 의회를 장악할 경우 유로화 10%, 위안화 12%급락 가능성을 이야기 했습니다. 이유는 글로벌 관세 상승과 미국 감세정책 때문에 그렇습니다. 달러는 계속 강세를 유지할 것으로 보이고, 전세계의 돈이 AI를 타고 미국으로 모이고 있습니다. 미국 경기는 1995년과 유사합니다. 금리 인하후에도 2년물 금리가 40bp상승했는데, 당시처럼 경기 침체없는 연착륙 가능성이 있습니다. 강한 경제 지표와 물가지수 재상승으로 인한 민주당 위기 등으로 인하여 금리 인하 속도를 늦출 가능성이 높아졌습니다. 제2의 볼커냐 제2의 앨런이냐에 따라서 또 달라질 것 같습니다. IMF는 세계 경제 성장률 전망치를 기존 3.3%에서 3.2%로 낮췄습니다. 여기에 미국 경제성장률은 0.2%올리고, 한국은 2.5%를 유지했습니다. 세계적으로 유명한 자산운용사(AUM:2700조원), 핌코는 합리적인 밸류에이션을 가진 저위험 국가 채권을 좋게 보고, 신

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법인도 임대차보호 받을 수 있나요?(김수미 배우 별세로 알아보는 부동산법)

김수미 배우가 75세로 별세하였습니다. 김수미 배우는 얼마전 흑백요리사에서 중식여신으로 불리는 정지선쉐프 및 다양한 연예계인사들과 친분이 두터운 것으로 유명했죠. 그만큼 인성이 받쳐주기에 가능했던 일 같습니다. 김수미는 남편과의 일로 종종 매스컴에 나오곤 했습니다. 시댁에 법무부 장관, 교수 등 정재계 인사들이 있는 것으로 알았고, 남편은 수영장에서 낯선 여자와 어울리는 등 다양한 가십거리를 만들어냈습니다. 시어머니의 인성은 좋았던 것으로 보입니다. 김수미에게 부동산 문서를 주며, 이혼한 뒤 모든 삶을 책임져줄테니 다른 남자와 만나라고 할 정도루요. 김수미 자녀 역시 한남더힐에 거주하고 있습니다. 한남더힐은 나인원한남과 더불어 우리나라 초고가 주택으로 유명한 아파트입니다. 고급아파트는 물량 자체가 잘 안나오고 있죠. 주택 임차인이 법인인 경우 임대차 보호를 받을 수 있는 내용에 대해서 살펴보려 합니다. 김수미 배우의 아들 부부 정명호 서효림 부부는 법인이 임대인인 한남 더힐에 거주하

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한국인이 사랑하는 공동주택(로제&브루노말스 아파트)

아파트 아파트 로제와 브루노 말스의 APT노래가 핫합니다. 레이디가가와 세웠던 본인만의 기록을 갈아 치우고 한국은 더 이상 갱신할 기록이 없는거 아니냐는 말이 나올 정도에요. 문학 노벨상에 노래까지 다음 한국의 부흥은 문화/엔터에서 나올지도 모르겠습니다. AI가 지배하는 세상에서 인류의 특성이 꽃필 영역이기도 하지요. 한국인 가장 큰 관심사는 아파트(공동주택)입니다. 아파트는 5층 이상의 주거용 건물로 층마다 여러개의 독립된 가구가 거주가능합니다. 10세기 이집트 카이로에서 시작한 아파트는 현재 미국에서는 빌라느낌으로 쓰이고 있습니다. 한국의 아파트는 그 특징이 거의 고유명사가 될 정도입니다. 1960년대 건축법이 생기면서 한국에서 아파트가 정의 되었는데, 이 때 층수가 5층 이상이고 20세대 이상이 거주하는 공동주택이라고 정확히 정의되었습니다. (필로티는 층수에서 제외 됩니다) 여기서 벽식구조는 벽이 천장 받치는 기둥역할을 해서 벽과 천장이 붙어있게 됩니다. 이로 인해서 층간소음이

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딜아고라 세미나_LH공사비연동형 신축매입약정

안녕하세요 딜아고라입니다. 10월 23일 Lh경기북부지사 팀장님을 모시고 신축매입임대약정에 관한 세미나를 개최했습니다. PPT를 가지고 하는 판에 박힌 설명회라기 보다는 기본적인 내용을 간담회 참석자들이 숙지를 하고 서로 필요한 것을 나누는 자리였습니다. 시공사 16개, 시행사 21개, 금융사 26개, 자문사 5개 총 68개사가 참석해주셨습니다. 사람은 70분정도였는데, 신청을 받을 당시 왠만하면 1개사당 1명을 정원으로 했기 때문에 다양한 회사분들이 오신듯합니다. 따로 추가 신청도 꽤 많았지만, 정원이 있어 모두 모시지 못하여 죄송한 마음에 가득한 세미나였습니다. 연차는 다양하게 참여해주셨고, 실무 시니어급이 가장 많은 참석률을 보였습니다. 세미나 이후 저녁 참석은 40분이 오신다고 하셨는데, 실제로는 20분만 오셨네요... (다음부터 식사는 예약금을 받아야할듯합니다) LH매입임대시 설계사전 컨설팅 진행 매입임대주택 사업 주체 영세성에 따른 리스크 안화방안 필요 LH신축매입약정시

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부동산 개발사업 PF 대출 등급 세분화(해외 자기자본 비율)

업무지식 공유 플랫폼 딜아고라 부동산 개발사업 PF 진행시 자기자본 비율 증가 미국과 같은 개발 선진국에서는 PF(프로젝트 파이낸싱)를 진행할 때 시행사가 총 사업비의 20-30%를 납부합니다. (미국20-30%, 네덜란드/호주/일본 30-40%) 건설회사의 책임준공이나 제3자 연대보증은 드물게 나타나고 있습니다. 정말 순수한 의미의 PF가 되는 것입니다. 구분 이론의 PF 국내 부동산 PF 기업금융 CF 차주 사업시행자 사업시행자 사업주 담보 프로젝트 수익 프로젝트수익 시공사 보증 사업주 모든 자산과 신용 상환재원 프로젝트 기대현금흐름 분양수입금, 시행사 자산 사업주 전체 재력 소구권행사 사업주에 대한 소구권 배제 또는 한정 금융기관 등에 의한 별도관리 차주의 임의관리 자금관리 에스크로 계정에 의한 관리 금융기관 등에 의한 별도관리 차주의 임의관리 채무수용능력 부외금융 부외금융(IFRS도입시 장점상실) 부채비율 직접 영향 차입비용 기업금융에 비해 높음 담보대출 대비 높음 시공사 신

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대신증권 사옥매각(대신343)로 살펴보는 증권사 정보

주말을 맞이하여 가족과 대학로 가족 뮤지컬, 남대문시장, 남산 케이블카 등 서울 중심 탐방을 했습니다. 케이블카 창 속에 대신증권의 사옥이 보이길래 순간 '찰칵!' 배우자가 "왜 찍는거야?"묻길래 "요즘 대신증권이 종투사 도전하고 있거든 그 일환으로 사옥을 매각하려고 햇는데 얼마전에 무산됐어. 그거에 대해서 다뤄보려구" 대신F&I는 친한 분들도 많고 중후순위 적극 플레이와 NPL시장 적극 공략하고 있어 애착이 많이 가는 증권사인데요 한 번 찬찬히 살펴보도록 하겠습니다. 대신증권 사옥 매각 정보 연면적 5만3369M2 비고 규모 B7F~26F 평가 가치 6천억~7천억 23년 8월 매각 시도 협의사: 이지스 자산운용 24년 8월 매각 시도 협의사: NH아문디자산운용 평당 4100만원, 전체거래가격 6600억 해지사유 협상기간 장기화로 대신증권 결렬 통보 우선주확보 난황 CBD 경쟁매물 증가 -서울파이낸스센터(SFC) -크레센도빌딩 -KDB생명타워 -남산스퀘어 세일앤 리스백(매각후재임차)

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대체투자(실물투자)IM 및 8월 주요 실물자산,오피스 거래현황

실물투자 IM 작성 요즘 대학생은 실물투자에 더 관심이 많은 것 같습니다. 토지확보, 인허가, 분양/선매각, 금리, 공사비 등 다양한 리스크를 가진 개발사업보다 금리/임차율과 같은 리스크를 지닌 자산이 더 매력적으로 보이는 것 같습니다. 실물 IM은 우선주와 보통주 및 1/2/3종 수익증권을 모집하여 수익률을 달리합니다. 물류센터의 경우에는 실물로 거래될 때 임차인의 신용도가 중요합니다. 10년치 배당수익률 및 매각가치 포함IRR(내부수익률)을 계산했는데 임차인이 부도처리가 되면 의미가 없기 때문입니다. 자산개요에는 물건의 소재지, 대지면적, 연면적, 건폐율과 용적률, 규모(지하~지상, 몇개동), 특징(물류의 경우 접안여부), 주차대수, 승강기 대수, 사용승인일, 용도지역 등이 기재됩니다. 오피스나 물류와 같이 배당 성향이 강한물건들은 임차인의 정보도 상세히 기록됩니다. 물류는 상온과 저온의 규모가 중요합니다. 저온이 상온대비 임차료가 2배 가까이 비싸지만 임차를 확보하기 어려운 특

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여의도, 배임의 시대

배임의 시대가 도래한다 2023년도 여의도 금융가는 '횡령의 시대'였습니다. 2017년~2021년 황금빛 태양아래 모두가 풍년을 노래했습니다. 하지만 2022년부터 악화되기 시작한 경기는 2023년 PF부실 사태로 이어졌습니다. 굵직한 자산운용사, 증권사, 은행, 건설사, 투자사, 상장사 등의 직원들이 횡령으로 이름을 올렸습니다. 은행 행장들 모임에서는 횡령이 없는 것이 당연하지 않고, 없을 때 으스대는 모양새까지 생겼다고 합니다. 직원이 돈을 인출해서 해외로 도주하는 사건, 고객 돈 일부를 몰래 투자에 사용한 사건, 브로커리지 수수료를 개인 계좌로 받는 사건, 차주의 남은 재원을 동아리 비용으로 쓴 사건, 투자를 받아서 지인 혹은 특수관계인의 법인에 투자한사건 등 다양한 횡령 이슈가 대한민국을 시끄럽게 했습니다. 수 많은 횡령사건이 터지니까 이제는 '어느정도의 횡령은 봐줘야 하는건가?' 라는 이상한 말을 하는 사람들도 생겼습니다. 아마 본인이 살기 위해서 중간 의사결정권자 급에서

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Lh주택공사 민간신축 매입약정(feat.공사비 연동형)정리

부동산개발사업, 임대주택 강의 민간 신축 매입약정 민간임대주택에 대하여 좀 더 실무적인 이야기가 오갈 수 있는 세미나를 기획하였으니 앱이나 웹 딜아고라에서 신청부탁드립니다. 민간에서 건축 예정이거나 건축중인 인주택을 사전에 매입하기로 약정을 체결하고, 준공 후 매입 및 임대주택으로 공급하는 방식입니다. 구분 건설임대주택 매입임대주택 전세임대주택 방식 직접건설 도심내 다가구 등 민간소유 주택 매입 LH가 전세임대후 전대차 진행 소유권 LH 소유 민간소유 → LH소유 민간소유유 2024년 6월 LH매입설명회에 다녀온 후로 이 사업방식은 크리티컬하다는 생각을 했습니다. 올초부터 계획된 방식이 현재 어려운 시장상황의 돌파구가 될 것이라고 생각했거든요. 하지만 여의도 동료들에게 수십번 말해도 다들 고개를 갸우뚱 했습니다. 그 이유는 단순히 개발/금융만 알아서 되는 것이 아니라, 견적과 기술을 일정 부분알아야 이해가 되기 때문입니다. 이러한 사유로 개발+기술이 합쳐진 중견건설사에서 초반에는 많

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국내 부실채권PF 정상화 펀드 설정현황

국내 부실채권 PF정상화 펀드는 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출의 부실 문제를 해결하기 위해 정부나 금융기관이 조성한 펀드입니다. 이 펀드는 부동산 PF대출의 부실 채권을 인수하거나, 대출 상환을 위한 자금을 지원하는 등의 방식으로 부동산 PF대출의 안정성을 높이는데 목적이 있습니다. 해당 펀드는 2023년 9월부터 가동되었으며, 한국자산관리공사와 5개의 위탁운용사가 협력하여 운영되었습니다. 해당 펀드는 Capital Call방식으로 운영되고 있습니다. 국내 PF부실채권 정상화 펀드 설정현황 구분 캠코 펀드 새마을금고 펀드 여전사펀드 저축은행 펀드 설정시기 2023년 9월 2023년 9월 2023년 12월(1호) 2024년 5월(2호) 2024년 3월(1호) 2024년 5월(2호) 주요 투자자 한국자산관리공사 5천억 민간자금 5천억 이상 새마을금고 및 캠코 9개 캐피탈사 등 저축은행 10개사(1호) 저축은행 27개사(2호) 약정 금액 운용사별 2천억원 이상 총 1.105조원 2

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미국 기준금리 인하(FOMC)결정과 국내 금리 방

미국 기준금리 50bp인하(0.5%) 결정 물가상승(인플레이션)보다 고용침체(노동시장 불황)가 더 큰 위기라고 생각한 결정입니다. 0.25%씩 내리거나 올리면서 시장의 반응을 보는 것이 일반적인데, 0.50%를 하락시켰다는 것은 나름 시장에 시그널을 주기위함이라고 볼 수 있습니다. 민주당에서는 0.75%를 말했지만 그 수치는 파급력이 너무 크기 때문에 할 수 있는 최선이었습니다. 미국은 거의 모든 위원들이 3번 이상 금리를 인하 해야 한다는데는 동의하였고, 데이터 기준으로 판단하려고 합니다. 앞으로 양적 긴축을 금리 인하와 병행해서 한다고 하는데, 이는 다양한 지원책으로 풀던 돈은 멈추고 금리는 떨어뜨릴 거라는 의미입니다. 노동시장 악화가 우려되나 현재 최대 고용에 가까운 수준입니다. 실업률 4%초반이고, 경제시장 참가율, 임금 및 상승률 모두 의도한 방향과 일치합니다. 다만, 한 달 평균 10만개 일자리가 생기는 것은 약간 둔화된다는 느낌이 있는데, 이 역시 면밀한 모니터링을 통해

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노인복지주택(시니어 하우스) 딜아고라 세미나

2024 노인복지주택 강의(세미나) 2024년 9월 12일 SDAMC와 함께 노인복지주택, PF현황, Lh매입임대 관련 세미나를 진행했습니다. 1시간 반동안 세미나 강의가 진행된 이후에는 와인과 케이터링(뷔페)음식과 함께 네트워킹이 진행되었어요. 위스키, 선물세트 등 다양한 경품과 협업이 가능하도록 서로서로 소개시켜주려 신경썻습니다. -참여사: 한화건설 차장, 신세계 부장, 키움증권 부장, KB신탁 1개팀, NH투자증권 차장, DLENC NPL팀 매니저, 현대차증권 매니저, DSD 삼호, 쿠팡 디렉터, 하나은행, 신영부동산신탁, 신영시행, 월넛자산운용, 제이비자산운용, 림코, 웰메이드, 리얼피에셋, 한국투자저축은행, 라인그룹(동양건설,라인건설), 삼창감정평가법인, 월넛자산운용, On투자자문 대표, 렉터스 대표, 시니어LS대표, SDAMC 실장, 삼원RDA이사, ANU실장, 다빛도시개발, 딜아고라 리서치센터, 선진파트너스 등 https://blog.naver.com/dealagora/

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개발부담금과 산정법

도시개발사업 교육 강의 PF부실로 인하여 많은 사업장들이 망가졌습니다. 이 때 나온 것이 PF교육에 대한 부재였습니다. 이를 해결하기 위하여 증권, 신탁, 건설, 부동산개발 교육사이트 딜아고라를 만들었습니다. 2년이 넘게 지속되는 부동산개발사업 불황 속에서 아직 명줄이 붙어 있는 것 중 대표적인 것이 도시개발사업입니다. 그 이유는 해당 사업이 대부분 자연녹지를 일반주거용지로 바꾸면서 토지비가 저렴했기 때문입니다. 도시개발사업은 제한되어 있는 국토를 특정 단체(시행사)를 위하여 용도를 변경해주기 때문에 이에 따른 부담금을 부과하고 있습니다. 부동산개발 금융, 신탁, 건설, 시행 등 다양한 플레이어들이 어렴풋이만 알고 있는 개발부담금에 대해서 살펴보겠습니다. 개발부담금 개발이익 환수에 관한 법률 제 1조 이 법은 토지에서 발생하는 개발이익을 환수하여 이를 적정하게 배분해 토지에 대한 투기를 방지하고 토지의 효율적인 이용을 촉진하여 국민경제의 건전한 발전에 이바지하는 것을 목적으로한다.

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부동산개발사업/PF관련 세미나/네트워킹 카카오톡방 안내

안녕하세요? 딜아고라입니다. 부동산개발사업과 관련된 회사는 시행사(디벨로퍼), 시공사(건설사), 금융사(신탁사/증권사/은행/저축은행/캐피탈/화재), 건축사사무소, 분양대행사, 토지작업자 등이 있습니다. 각 사별로 투자 혹은 도급 기조가 시시각각 변합니다. 회사의 사정에 따라서 혹은 회사내 공격적인 투자(도급/대출) 사례가 생기면 유사한 구조가 빠르게 번져나갑니다. 신용과 자금에는 한계가 있기 때문에 해당 요소로 빠르게 접수하는 것이 중요하죠. 또한 정부자금, 공공지원, 공기업 협업 등의 요소도 시기가 중요합니다. 이러다보니 인센티브 구조가 강한 증권사는 점심, 저녁, 일과시간 모두 사람만나기를 가장 중요시합니다. 하지만 사람 만나기가 참 막막합니다. 매일 아는 사람만 만나면 그건 NET+WORK인 네트워킹이 아니라, 그냥 NET인거죠. 네트워킹이 자연스러우려면 특정 주제에 대한 세미나가 필요하다고 생각했습니다. 또한 식사 자리가 정기적으로 있으면 더 좋겠죠. https://blog.

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