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광주 중흥동 모텔 경매 광주역 6층 통건물 2025타경3454
저는 광주광역시 북구 중흥동 717-3 외 3필지에 위치한 일반상업지역 상권으로, 남서측 인접 지역과의 접근성 및 주변 여건이 우수하다고 판단합니다. 광주역 접근이 용이해 비즈니스 출장객과 유동인구를 겨냥한 숙박수요가 견고하게 받쳐 주고, 북측 동측의 아스팔트 도로 접면으로 차량 진출입이 매우 편리합니다. 사건번호는 광주13계 2025타경3454(임의경매)이며 입찰기일은 2026년 6월 24일(수) 10:00로 2차 진행됩니다. 매물은 숙박시설로 건물전부 토지전부 일괄매각이고 소재지는 광주북구 중흥동 717-3 외 3개이며 감정가는 2,413,879,600원, 최저가는 1,689,715,720원(70%)입니다. 입찰보증금은 168,971,572원(10%), 청구금액은 1,812,520,385원입니다.<br><br>필지로는 대지 822평(248.66평) 규모의 일반상업지로 구성된 본건과 부속주차장으로 활용 중인 717-24(119.9평), 717-47(41.9평) 등 알짜 필지 3개를 일괄 매각합니다. 대지의 용도지역은 일반상업지역 방화지구 중점경관관리구역이며, 숙박시설이 위치한 대지의 면적은 86.8평입니다. 건물은 2002년 7월 사용승인된 철근콘크리트 구조 지상 6층으로, 1층은 주차장이며 2층~5층은 객실, 6층은 보일러실 및 다용도실로 구성되어 있습니다. 건물 내 승강기가 설치되어 있고 1층 옥내주차장과 대지의 여유 공간으로 대형 버스 및 다수 차량 수용이 가능합니다.<br><br>다만 1층과 6층 일부에 무단증축으로 인한 위반건축물 등재 이력이 있어 낙찰 후 이행강제금 여부 및 원상복구 비용에 대한 출구전략이 필요합니다. 권리분석상 말소기준권리는 2021년 2월 25일 설정된 진도군수협의 근저당권(17억 1,600만 원)이며 임차인은 상가 임차인 이OO와 노OO로 집계됩니다. 두 임차인은 사업자등록일이 말소기준권리보다 늦은 후순위 점유자여서 낙찰자가 별도 인수하거나 보증금을 지불할 필요는 없습니다. 경매 변수로는 총 채권액이 17억 3,700만 원 이상으로 최저가 근접한 상황으로 낙찰 취하 가능성은 낮습니다. 대항력 없는 임차인을 대상으로 신속한 인도명도 협상만으로도 권리상 안전성이 높은 매물입니다.<br><br>가치 측면을 보면 일반상업지역의 248평 규모 대지를 평당 370만 원으로 매입하는 구조이며, 감정가 대비 최저가가 큰 폭으로 낮아 대지 가치만으로도 건물 가치를 상회하는 안전 마진이 있습니다. 인근 중흥동의 숙박시설 실거래를 보면 대지 91평 규모의 거래가 6.2억 원대인 점과 비교해 248평 규모의 6층 모텔을 16억대에 취득하는 것은 원가 대비 현저히 저평가된 기회로 판단됩니다. 현재 최저가대는 인근 토지시세를 반영하지 않는 구도이며, 2차 기일에 단독 또는 소수의 경쟁으로 최저가 부근에 낙찰을 선점하는 것이 핵심으로 보입니다. 제시외 건물 및 위반건축물 이슈가 일반 투자자들의 진입을 막아주는 방어적 요소가 됩니다. 낙찰 후 소액의 명도비와 외관 리모델링으로 트렌디한 비즈니스호텔이나 테마 부티크 모텔로의 밸류업이 가능하며, 이는 초기 현금흐름과 자본차익 실현에 유리합니다. 상담은 블랙스톤컨설팅 1688-5443(박프로)로 가능합니다.