영등포 도림동 대지 경매 2종 40평 토지 2025타경12949

저는 남부3계 2025타경12949(임의경매)의 핵심 정보를 정리합니다. 입찰기일은 2026년 6월 16일 화요일 오전 10시로 3차 진행이며 소재지는 서울 영등포구 도림동 138-3 대지입니다. 토지면적은 133㎡(40.23평)이고 감정가가 15억 1,620만 원, 최저가가 9억 7,036만 원으로 64% 하락입니다. 입찰보증금은 9,703만 원으로 설정되어 있습니다. 위치적으로 도림동의 ‘도리미소공원’ 남동측 인근으로 주거지대이며, 2026년 개통 예정인 지하철 신안산선 도림사거리역의 인접으로 향후 지가 상승과 역세권 수요 유입이 기대됩니다. 차량 진출입이 용이하고 버스정류장이 근처에 있어 교통 여건도 양호합니다. 도보권에 서울도림초등학교가 있어 학군 여건도 안정적입니다.

필지 분석에 따르면 용도지역은 도시지역·제2종일반주거지역이며 건축허가·착공제한지역으로 분류됩니다. 토지는 현 상태에서 나대지이나 도로와의 관계로 진입로 확보와 일조권 측면에서 유리한 위치이며, 북서측 약 8미터, 남동측 약 3미터 폭의 포장도로에 양면 접하고 있습니다. 2025년 3월 19일에 공동주택(다세대주택) 연면적 496.45㎡의 건축허가를 이미 득했고, 당초 2025년 9월 1일 착공 예정이었으나 자금난으로 현재까지 착공은 이루어지지 않았습니다.

권리분석에서는 현재 임차인·점유 내역이 확인되지 않는 상태로 물리적 명도 리스크는 거의 없습니다. 말소기준권리는 2024년 3월 28일 설정된 한국양봉농협의 근저당으로 12억 원이며, 등기부상의 채권 총액은 약 31억 9,264만 원에 달합니다. 따라서 최저가를 밑도는 경매가로 제시되더라도 채무액이 커 채권자들의 변제에 의해 경매가 취하될 가능성은 낮습니다. 결론적으로 낙찰 대금 납부 시 말소기준권리 이하의 모든 가압류·압류·근저당권은 소멸하는 안정적인 토지로 판단됩니다.

시세 흐름 측면에서 2026년 4월 기준 인근 도림동 내 제2종일반주거지역 대지(108.6평)이 약 30억 원대에 실거래되었고, 2026년 3월에는 10.1평 규모의 소형 대지가 평당 약 2279만 원에 거래된 바 있습니다. 저는 본 물건의 핵심을 행정적 허들을 어떻게 돌파하느냐다라고 봅니다. 건축허가가 이미 존재하므로 허가 문제를 깔끔히 해결하면 신안산선 개통 시기에 맞춰 다세대주택으로 신축해 즉시 분양 엑시트를 노리거나 트렌디한 상가주택으로 용도를 변경해 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

상담 문의: 블랙스톤컨설팅 1688-5443(박프로)