[집짓기 프로젝트 0단계] 처음 건축사 상담부터 좌절

본격적인 주택 건축의 밑그림을 그리기 위한 현장 상담에서 핵심 이슈는 “이 부지에 주택을 지을 수 있는가”였다. 건축법상 문제 없는 땅으로 확인되었지만, 2024년 익산시가 새롭게 고시한 성장관리계획구역으로 지정되어 있어 제약이 생긴다는 사실이 드러났다. 성장관리계획구역은 주거지와 공장 등 무분별한 개발을 방지하고 도로와 주차장 같은 기반 시설을 사전에 확보하여 쾌적한 마을 환경을 만들기 위한 마스터플랜이다. 비시가화지역의 관리가 강화되면서 지자체가 맞춤형 지침을 수립하는 흐름 속에 익산시도 시행지침과 고시문을 통해 구체적 규제를 제시한다.

토지이음(eum.go.kr)에서 토지이용계획에 성장관리계획구역 여부를 확인하는 방법이 안내되어 있다. 구역에 포함될 경우 건축법상의 문제는 없어도 시행지침을 따라야 하며, 주요 제한은 용도 제한, 기반 시설 확보, 건축물 배치 및 경관이다. 특히 도로 확보가 필수이며, 건물은 도로로부터 일정 거리 이상 띄워 지어야 하는 등 외관과 배치에 대한 규정이 엄격하다. 또한 개발 여건에 따라 향후 공장이나 고물상 같은 소음·오염 유발 시설의 입지 가능성이 줄어드는 이점이 생길 수 있다.

익산시의 구체적 지침을 보면, 주택 신축을 전제로 할 때 반드시 지켜야 할 3가지 규제가 있다. 첫째, 진입 도로 폭은 최소 4m 이상 확보가 원칙이다. 현재 도로 폭이 2m인 경우에는 도로를 넓히기 위해 토지를 분할하고 도로로 지목 변경이 필요하다. 둘째, 전면공지 3m 띄우기가 필수로, 확정 도로 경계선으로부터 3m 이상 뒤로 물러나 집을 앉혀야 하며 이 공간에 담장이나 주차장을 설치해선 안 된다. 셋째, 옹벽이나 축대가 높이 2m를 넘길 경우 옹벽 높이만큼 또는 그 이상 떨어져 지어야 하며 옹벽 자체도 3m 이하여 2단까지 쌓을 수 있다. 이러한 규정은 도로 접근성과 경관 관리에 초점을 둔다.

이처럼 규제가 강해 보이지만, 건폐율 인센티브 같은 혜택도 존재한다. 자연녹지나 생산관리지역에서 건폐율을 기존 20%에서 최대 30%까지 완화해 주는 혜택이 제시될 수 있다. 또한 신축이 아닌 기존 구옥의 증축·개축·재축을 통해 도로 확장을 회피할 수 있는 방법도 있다. 다만 현재 계획은 신축으로 판단되며 도로 확보가 불가피한 상황이었고, 도로가 마을 특성상 확장에 한계가 있어 부담이 크다.

부지 상황은 진입 도로 확보와 전면공지 이슈가 가장 큰 걸림돌로 보인다. 큰 도로에서 부지까지의 접근 폭이 4m로 적용되어야 하는 점은 현장 고민의 핵심이다. 전면공지 띄우기에는 큰 문제가 없지만 옹벽 설치 요건은 경사와 토지 구조상 실현 여부를 재점검해야 한다. 성장관리계획구역의 도입은 멘탈을 흔들 수도 있지만, 장기적으로는 개발의 방향성과 주거 환경의 질을 높이는 계기가 될 수 있다.