상가를 오랫동안 운영한 임차인에게 권리금은 단순한 웃돈이 아니다. 권리금은 단골 고객 영업 노하우 입지 가치 거래처 시설 투자비용 등이 모두 포함된 중요한 재산적 가치다. 그런데 가게를 넘기며 권리금을 회수하려는 순간, 건물주가 월세를 크게 올리거나 보증금을 과도하게 높여 신규 임차인과의 계약 자체를 사실상 막아버리는 경우가 있다. 이러한 행위는 단순한 조건 조정이 아니라 상가건물 임대차보호법상 권리금 회수 방해행위에 해당할 가능성이 크다.
임대인이 신규 임차인에게 현저히 높은 차임이나 과도한 보증금을 요구해 권리금 회수를 방해하는 행위는 법적으로 금지된다. 중요한 것은 단순히 인상 폭이 아니라 객관적 시세와 비교해 지나치게 과도했는가이다. 실무에서 법원은 기존 임대료 대비 인상률만 보지 않고 주변 시세, 동일 업종의 임대 조건, 감정평가 결과, 관리비 수준, 기존 계약 조건, 상권 입지 등을 종합적으로 판단한다.
실제 판례에서도 손해배상이 인정된 사례가 있다. 부산지방법원 2023가단343316 사건에서 감정 결과 적정 월세 약 143만 원인데 신규 임차인에게 월 800만 원을 요구해 과도하다고 판단했고, 임대인의 권리금 회수 방해 책임이 인정되었다. 반대로 서울중앙지방법원 2023가단5035247 사건은 임대료가 상당히 올랐더라도 주변 시세와 합리적 수준으로 판단되어 방해행위로 보지 않았다. 핵심은 단순 인상 자체가 아니라 객관적 시세 대비 과도성이다.
임차인은 대응 시 감정을 포함한 증거 확보가 우선이다. 권리금 소송은 증거 싸움인 경우가 많다. 신규 임차인 주선 절차를 실제로 진행하는 것이 중요하며, 가능하면 신규 임차인 성명 연락처 업종 자금 능력 계약 의사 등을 함께 제시하는 것이 바람직하다. 나중에 법원에서 “임차인이 실제로 권리금 회수를 위해 노력했다”는 점을 입증하는 데 도움이 되기 때문이다.
다만 예외적으로 주선 자체가 불필요한 경우도 있다. 임대인이 처음부터 “절대 계약 안 한다” 또는 “월세를 두세 배 올린다”는 명확한 거절 의사를 보였다면 형식적으로 신규 임차인을 주선하지 않아도 권리금 회수 방해 책임이 인정될 가능성이 낮아진다. 법원은 형식보다 실질적인 계약 거부 의사를 중요하게 본다.
또한 반드시 내용증명을 남겨 공식적으로 문제를 제기하는 것이 중요하다. 내용증명에는 신규 임차인을 주선했다는 점, 임대인의 과도한 요구, 권리금 계약이 무산될 우려, 권리금 회수 방해 책임 가능성 등을 기재하며 향후 소송에서 중요한 증거가 된다. 권리금 손해배상액은 임차인이 주장한 금액 전부가 그대로 인정되지는 않으며 일반적으로 신규 임차인과의 약정 권리금과 감정평가를 통해 산정된 객관적 가치 중 더 낮은 금액이 적용된다.
권리금은 법으로 보호받는 재산이다. 임대인이 시세와 동떨어진 조건으로 회수를 방해했다면 법적 대응을 검토할 수 있다. 초기 자료로 시세 자료, 문자·통화 내용, 신규 임차인 관련 자료, 권리금 계약서 등을 체계적으로 확보하는 것이 중요하다. 부당한 요구 앞에서 포기하지 않고 법이 보장하는 권리를 적극적으로 행사하길 바란다.
원문 링크 : 과도한 월세 인상, 권리금 방해행위입니다.
