임대차계약 종료 후 보증금을 반환받지 못하는 임차인에게 임차권등기명령은 대항력과 우선변제권을 지키면서 이사를 가능하게 하는 중요한 제도이다. 점유와 주민등록, 확정일자 등의 요건이 유지되어야 효력이 있는 일반적 권리를 이사로 인한 요건 붕괴 우려 없이 지속시키는 장치가 바로 임차권등기명령이다. 등기가 완료되면 이사를 가더라도 기존의 대항력과 우선변제권이 계속 유지되며, 경매가 진행되더라도 보증금을 우선 변제받을 수 있다. 또한 등기상 지위가 변경되더라도 새로운 소유자에게도 보증금청구권을 행사할 수 있다.
신청 자격은 임대차계약 종료 후 보증금을 아직 반환받지 못한 임차인이며, 보증금반환채권을 양수한 금융기관 등도 신청 가능하다. 다만 계약이 아직 종료되지 않았다면 원칙적으로 신청할 수 없다. 신청 장소는 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원 지원, 시·군법원이다. 신청서에는 임대차계약 종료 사실, 보증금 미반환 사실, 임대차 목적물, 보증금 액수, 체결일, 점유 개시일, 주민등록 전입일, 확정일자 여부 등을 기재하고, 임대차 목적물은 등기부등본상 표기와 일치해야 한다. 도면 첨부가 필요할 수도 있다. 또 임차권등기와 관련된 일반 자료로는 임대차계약서 사본, 주민등록등본, 부동산등기부등본, 계약 종료 관련 자료 등이 필요하며, 서류가 부족하면 보정명령이 내려질 수 있어 최초 제출 시 꼼꼼한 준비가 중요하다.
임차권등기가 완료되면 대항력과 우선변제권은 그대로 유지되어 이사나 주민등록 이전이 가능해진다. 주택이 경매에 넘어가더라도 기존 순위에 따라 보증금을 우선 변제받을 수 있고, 소유자 변경 시에도 새로운 소유자가 기존 임대인의 지위를 승계하므로 보증금 청구가 가능하다. 다만 실무상 가장 많이 발생하는 실수는 신청과 등기 완료의 구분이다. 신청 시점과 실제 등기부등본에 임차권등기가 기재되는 시점은 다르며, 등기가 실제로 기재되기 전까지는 점유를 이양하거나 이사를 조심해야 한다. 등기가 실제로 기재된 이후에 이사를 진행해야 한다.
보증금을 전액 반환받았다면 임차권등기는 말소하는 것이 원칙이다. 임차권등기는 임차인의 권리를 보전하기 위한 장치일 뿐 영구히 유지될 권리는 아니기 때문이다. 임차권등명령은 보증금을 받지 못한 임차인이 권리를 유지하며 안전하게 이사를 할 수 있도록 돕는 제도이며, 신청과 등기 완료의 차이를 분명히 알아두는 것이 가장 중요하다. 한 줄 정리로, 보증금을 못 받은 상태에서 이사해야 한다면 임차권등기 완료를 반드시 먼저 확인해야 한다.
원문 링크 : 집주인이 보증금을 안 돌려줄 때 반드시 해야 할 절차
