원상회복 의무가 있어도 시설 권리금은 인정될까

원상회복 의무가 있어도 시설 권리금이 자동으로 사라지지는 않는다. 임차인은 임대차 종료 시 임차목적물을 원래 상태로 돌려주어야 하며, 설치한 시설이나 인테리어, 집기 등을 원상복구하거나 반출하는 것이 원칙이다. 그러나 철거 의무와 권리금은 서로 다른 법적 성격을 가진다. 실무에서는 임대인이 철거를 요구하고 임차인이 새 임차인에게 시설을 넘기며 권리금을 청구하는 경우가 많지만, 이때도 권리금의 존재 여부가 자동으로 부정되지는 않는다.

법원은 원상회복 의무와 권리금 손해배상청구권을 별개의 권리로 보아 서로 독립적으로 판단한다. 수원지방법원 2020년 선고와 같은 판례는 원상회복 조항이 있어도 권리금 청구를 배제하지 않는다고 보았고, 시설이 철거 대상이라는 사실만으로 권리금 평가 대상에서 제외되지 않는다고 밝혔다. 다만 상가건물 임대차보호법상 권리금에 시설·비품의 가치가 포함될 수 있으며, 불리한 약정은 원칙적으로 무효로 보므로 손해배상 여부는 실제 발생한 손해를 기준으로 판단한다.

모든 시설이 무조건 권리금으로 인정되는 것도 아니다. 실제 손해의 발생 여부와 경제적 가치가 핵심이다. 예를 들어 이동이나 회수가 쉬운 물건은 손해배상 범위에서 제외될 수 있다. 또 다른 판례인 부산지방법원 동부지원의 판단도 같은 맥락으로, 원상회복 의무 존재만으로 권리금 자체가 부정되지는 않는다고 보았다. 따라서 철거 의무 여부가 권리금 보호의 전제는 아니며, 시설의 경제적 가치와 실제 손해 발생 여부가 판단의 핵심이다.

실무상 중요한 포인트는 시설의 가치 입증이다. 권리금 분쟁이 예상될 때는 시설 목록과 설치 내역, 비용 자료, 세금계산서나 영수증, 감정평가 자료, 시설 양도 가능성을 보여주는 자료를 미리 확보하는 것이 유리하다. 결국 원상회복 의무가 존재한다고 해서 시설 권리금이 자동으로 사라지는 것은 아니며, 핵심은 철거 여부가 아니라 실제 손해와 경제적 가치다.