상가 임대차 분쟁이 발생하면 임대인이 월세 연체나 관리비 미납을 이유로 임차인에게 자력구제로 대응하는 경우가 있지만, 이는 법적으로 허용되지 않거나 위험한 행위이다. 임대인이건 건물 소유자이건 임차인이 적법하게 점유하는 기간에는 사용·수익권이 보호되므로 임차인의 채무불이행이 있어도 원칙적으로 법적 절차를 거쳐 권리를 행사해야 한다. 임의적인 전기·수도 차단이나 출입 제한은 형사처벌이나 손해배상책임으로 이어질 수 있다. 자력구제는 원칙적으로 허용되지 않는다는 점이 재차 강조된다.
상가 임차인의 경우 전기와 수도는 영업의 필수 요소로 간주되어 임대인의 임의 차단은 영업 자체를 불가능하게 만든다. 광주지방법원 목포지원의 선고는 보증금 잔금 미지급을 이유로 단전 조치를 한 경우 위법한 자력구제에 해당하고 업무방해죄의 성립을 인정한 바 있다. 계약서 특약이 있어도 모든 단전·단수 조치가 정당화되는 것은 아니며, 실제로는 절차를 거쳐 이행하는지 여부가 중요하다.
무단출입 역시 법적 문제를 야기한다. 임대인은 임차인의 동의 없이 점포 출입, 현관 잠금장치 교체, 내부 물건 이동, 출입 제한 등을 할 수 없으며, 경우에 따라 형사 문제뿐 아니라 민사상 손해배상 책임이 생길 수 있다. 또한 위법한 단전·단수나 건물 폐쇄는 관리비 부담의 불인정으로 이어질 수 있어 임대인의 사용·수익 보장 의무를 스스로 위반하는 결과가 된다.
민법상 보존행위와의 구분도 중요하다. 보존을 위한 수리나 안전 확보 같은 행위는 허용되지만, 단전·단수나 무단출입은 임차인을 압박하는 수단에 불과하여 정당한 보존행위로 인정되기 어렵다. 임대인의 위법 행위로 임차인이 건물을 정상적으로 사용할 수 없게 되었다면 계약 해지의 여지가 생길 수 있다.
실무상 대응은 임대인 쪽도 감정적으로 대응하지 않고 법적 절차를 따라야 한다. 내용증명 발송, 차임 지급 최고, 지급명령 신청, 계약 해지 및 명도소송, 강제집행 등의 절차를 거치는 것이 안전하다. 임차인은 위법한 조치를 즉시 증거로 확보하는 것이 중요하며, 단전·단수의 사진, CCTV 영상, 문자메시지, 녹취, 목격자 진술 등이 손해배상이나 형사고소에서 중요한 자료가 된다. 임차인의 연체가 있다고 해서 임대인이 임의로 차단이나 출입 제한을 할 수 없으며, 이러한 행위는 위법한 자력구제로 평가될 가능성이 크다. 임대차 분쟁은 법이 정한 절차를 통해 해결해야 하며, 단기적 강경조치가 오히려 법적 책임을 증대시키는 결과로 이어질 수 있음을 유의해야 한다.
원문 링크 : 상가 임대인이 전기·수도를 끊으면 생기는 법적 문제
