제소전화해를 했더라도 갱신요구권은 원칙적으로 포기된 것으로 자동 해석되지 않는다. 상가 임대차에서 제소전화해에 포함되는 조항은 보통 계약 종료 시 인도 의무나 보증금 반환 등과 같은 내용이 주를 이룬다. 이때 갱신요구권에 대한 명시적 언급이 없는 경우가 많아도 법원은 단순히 제소전화해 체결 사실만으로 갱신요구권을 포기했다고 보지 않는 경향이 있다.
하급심의 일부 판단은 제소전화해의 취지를 넓게 해석해 기간 종료 후 인도 합의가 있으면 사실상 갱신요구권을 포기한 것으로 볼 수 있다는 방향으로 흘렀다. 그러나 대법원은 달랐다. 제소전화해에 갱신요구권 포기 내용이 명시적으로 없다면 원칙적으로 갱신요구권은 유지된다고 보았다. 제소전화해는 다툰 부분만 확정하는 절차로서, 화해의 대상이 아닌 권리는 그대로 남아 있을 수 있고, 갱신요구권이 쟁점이 아니었다면 포기로 간주되기 어렵다는 점이 강조된다.
대법원이 이렇게 본 이유는 중요 권리는 명시적으로 포기해야 한다는 점이다. 계약갱신요구권은 임차인을 보호하기 위한 핵심 권리로, 언급이 없다고 해서 자동으로 포기로 해석하는 것은 임차인에게 불리한 결과를 초래할 수 있다. 실무에서는 갱신요구권의 존재 여부를 확인하고, 언급이 없는 경우에도 행사 가능성이 남아 있음을 염두에 두는 것이 필요하다. 또한 제소전화해 작성 시 애매한 표현은 향후 분쟁으로 연결될 수 있어 갱신요구권의 유지 여부, 종료 후 인도 의무의 의미, 향후 갱신 협의 가능성 등을 명확히 기재하는 것이 중요하다.
포기 조항이 명시적으로 있다면 상황은 달라질 수 있으나, 상가건물임대차보호법의 강행규정과의 충돌 가능성도 검토해야 한다. 실무에서는 이러한 조항 자체가 분쟁의 대상이 되기도 한다. 제소전화해 작성 시 가장 중요한 점은 모호한 표현을 피하고, 갱신요구권의 유지 여부, 제한 여부, 계약 종료 후 인도 의무의 구체적 의미, 향후 갱신 협의 가능성 등을 분명하게 기재하는 것이다. 한 줄 요약으로는 제소전화해에 갱신요구권 언급이 없다면 원칙적으로 갱신요구권은 살아 있을 수 있으며, 명시적 포기 조항이 있어도 법적 충돌 여부를 면밀히 검토해야 한다.
원문 링크 : 상가 임대차 제소전화해 후 갱신요구권 행사 가능 여부
