상가 임대차 분쟁에서 권리금 회수기회 보호를 둘러싼 쟁점은 임대인이 신규임차인을 거절하는 사유로 제시하는 ‘1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않음’의 타당성에 집중된다. 본문은 이 규정의 취지가 임대인의 정당한 재산권 행사를 보호하려는 데 있으며, 단순히 권리금을 회수하기 위한 수단으로 예외를 두려는 것이 아님을 먼저 설명한다. 렌트프리 계약도 임대차의 한 형태일 뿐이며, 차임 면제나 감액은 계약상의 약정일 뿐 건물 자체의 사용 목적을 바꾸지 않는다는 점이 강조된다.
렌트프리는 영업 목적의 지속 여부에 직접적인 영향을 주지 않는 경우가 많고, 임대차의 본질은 여전히 존재한다. 따라서 실제 사용 방식이 중요한 판단 기준이 된다. 새로운 임차인이 음식점이나 카페, 사무실 등으로 영업을 계속한다면 상가는 여전히 영리 목적하에 활용되는 것으로 본다. 임대인이 차임을 받지 않는 기간이 있다고 해서 영업 목적이 비영리로 전환된다고 볼 수 없으며, 법원은 돈의 수취 여부보다 실제 사용 목적에 주목한다.
비영리 사용으로 인정되려면 일반적으로 공익적 이용, 개인적 공간 활용, 혹은 장기간 공실 상태와 같이 건물이 실제로 영업에 사용되지 않는 경우가 전제된다. 그러나 임대인이 구해온 신규임차인을 거절하고 다른 사람을 들여 영업을 계속하게 하는 상황은 이와 다른 성격으로 판단될 여지가 크다. 특히 권리금 회수 방해가 문제될 수 있는데, 임대인이 의도적으로 신규임차인을 선정해 교체만 하는 경우에는 실질적으로 권리금 보호를 해칠 가능성이 크다.
임대인이 직접 선택한 신규임차인을 들였다는 사정이 있는 경우라도 임대차보호법은 별도의 요건을 제시해 간섭 여부를 판단한다. 임대인이 원하는 사람과 계약했다는 사실만으로 곧바로 권리금 문제에서 자유로워지는 것은 아니며, 실제 사용 형태와 임대인의 의도가 함께 검토된다. 결국 렌트프리가 존재하더라도 건물의 사용 목적은 여전히 영리 활동에 남아 있을 수 있으며, 이로 인해 권리금 회수기회의 침해가 인정될 가능성이 남아 있다.
한 줄 정리 렌트프리 계약은 비영리 사용을 자동으로 인정하지 않으며, 실제로 영업이 계속된다면 권리금 회수 방해로 판단될 가능성이 존재한다.
원문 링크 : 신규임차인은 거절하고 렌트프리 계약, 괜찮을까
