임대인의 수선 거부, 임차인은 이렇게 대응해야 합니다.

임대인의 수선의무는 민법 제623조에 따라 임대차 기간 동안 임차인이 목적물을 정상적으로 사용·수익할 수 있는 상태를 유지하게 하는 의무이다. 임대인이 특별한 잘못이 없더라도 이 의무가 사라지지 않으며, 대법원은 임대인의 귀책사유 여부와 무관하게 수선의무가 인정된다고 봤다. 다만 전구 교체처럼 임대인의 수선의무에 해당하지 않는 사소한 문제도 있고, 수리를 하지 않으면 건물의 사용이 어려운 정도의 중대 하자라면 임대인은 책임을 진다. 또한 주요 구조 부분의 파손이나 대규모 설비 교체 같은 경우는 임차인 책임으로만 돌리기 어렵다.

임대인이 수리를 하지 않는 경우 월세 지급이 어떻게 되는지는 상황에 따라 다르다. 건물을 사실상 사용할 수 없는 경우에는 월세 전액 지급 의무가 인정되지 않는 것이 원칙이다. 다만 일부 공간만 제한되는 경우에는 차임의 감액이나 일부 지급 거절이 가능할 수 있다. 반대로 전체 월세를 거절하면 임차인의 채무불이행 문제로 이어질 수 있다. 실무적으로는 하자 범위와 사용 제한 정도를 객관적으로 입증하는 것이 중요하다.

또 다른 대응으로는 계약 해지, 손해배상 청구, 임차인이 직접 수리 후 비용 청구의 세 가지가 있다. 수선의무 불이행으로 계약 목적이 달성되지 못하면 계약 해지가 가능하며, 손해배상 청구에는 수리 비용뿐 아니라 영업 중단으로 인한 손실도 포함될 수 있다. 임대인이 계속 수리를 거부하는 경우에는 임차인이 직접 수리를 해 비용을 청구하는 것도 가능하되, 반드시 먼저 임대인에게 수리를 요구하고 상당 기간 이행하지 않았음을 입증해야 한다.

실무에서 가장 중요한 것은 증거다. 수리 요청은 가능하면 내용증명처럼 증거가 남는 방식으로, 하자 상태는 사진과 영상으로 남기고 임대인과의 문자·통화 기록도 보관한다. 월세 감액이나 지급 거절의 경우 사유와 범위를 명확히 임대인에게 통지하는 것이 필요하다. 감정적으로 대응하기보다 증거를 남기고 법적 구조에 맞춰 대응하는 것이 중요하며, 하자의 범위와 차임 감액 가능 범위는 경우마다 달라지므로 초기부터 전문가의 도움을 받는 것이 바람직하다.