제소전화해 강제집행에 대한 대응방법

안녕하세요, 법률사무소 명건 '임대차119' 임대차연구소장 황규현입니다. 상가임대차계약 시 임대인의 요청에 의해 제소전화해를 통해 화해조서를 남기는 경우가 많습니다.

임대차계약에서 제소전화해는 계약종료 시 또는 임차인의 과실로 인한 임대차계약이 해지되는 경우 건물인도의 집행권원을 확보해두기 위한 것으로 해지의 효력이 발생된 후 명도소송을 제기하는 것보다 재빠르게 명도집행을 할 수 있습니다. 실무상 상가임대차보호법에 위반되거나, 임차인에게 불리한 조항들은 화해기일 당일에 재판장이 수정을 요하는 경우가 많기 때문에, 상임법에 위반되는 내용은 화해조서에 담기 어렵고 만약, 상임법에 반하는 내용으로 화해가 성립되었다면 그 조서는 법률적으로 유효합니다.

다만, 제소전화해조서로 명도집행이 100% 가능한것은 아닙니다. 명도집행 시 현장의 사업자가 제소전화해의 임차인 명의가 아닌 다른사업자 이거나, 현장의 점유자가 다른 경우 임대인은 승계집행문 절차를 거쳐 명도집행을 할 수 있습니다.

그러나, ...