취득세 중과세 주택수 산정[1억 원 이하, 상속주택, 분양권], 분양권 취득세 주택수 판단, 세대 판단

취득세는 주택 수 산정의 관건으로, 개인이 보유한 주택 수가 아니라 세대를 기준으로 판단된다. 주민등록등본상의 가족은 원칙적으로 한 세대로 보지만, 특정 예외가 존재한다. 배우자는 주소를 달리해 별거 중이라도 항상 동일한 세대로 간주하며, 30세 미만 자녀도 미혼이고 주소를 분리해도 부모와 같은 세대로 본다. 다만 자녀가 독립 세대로 인정되려면 소득 활동이 중위소득 40% 이상 정기적 생계를 유지하고 실제 거주지로의 세대 분리를 마쳐야 한다.

공시가격 1억 원 이하의 주택은 기본적으로 주택 수에 포함되지만, 지방세법상 시가표준액이 1억 원 이하인 주택은 계산에서 제외되는 특례가 있다. 다만 정비구역 내 1억 이하 주택은 예외적으로 주택 수에 포함될 수 있다. 상속주택은 다주택자 중과세를 막기 위한 5년 유예가 적용되며, 5년이 경과한 뒤 정상 합산된다. 공동상속의 경우 지분이 가장 크고 실제 거주하는 주택이 주된 상속인 한 명의 주택으로 간주되며, 나머지 상속인들은 취득세 주택 수 부담에서 벗어난다.

분양권·입주권·오피스텔의 취득일 판단은 자산 유형별로 다르게 적용된다. 분양권은 2020년 8월 12일 이후 계약분부터 주택 수에 포함되며, 그 이전 취득분은 제외된다. 입주권은 2020년 8월 12일 이후 취득분부터 포함되고 이전은 제외, 주거용 오피스텔은 2020년 8월 12일 이후 취득 및 주택분 재산세 부과 중인 경우 시가표준액 1억 원 이하 오피스텔은 제외된다. 분양권 취득 자체에 선납세는 없지만 잔금 시점의 주택 수 여부로 중과 여부를 판단하므로 주의가 필요하다.

개정 법령에 따라 2025년 1월 1일 이후 취득한 분양권을 세대 내에서 증여하는 경우에는 명의 변경에도 최초 취득시점을 기준으로 주택 수를 판단하도록 변경되었다. 따라서 최초 취득 시기와 증여 시점을 전문가와 상의 후 진행해야 한다. 독립 세대 인정이 필요한 경우 자녀의 명의 이전이나 증여를 활용할 수 있으며, 분양권 취득 시점이 기준이자 세대원 확정 시점은 잔금 지급일이다. 잔금 지급 전 독립 요건을 마련하면 부모 세대의 주택 수와 완전히 분리되어 자녀 명의의 독립 1주택으로 낮은 기본세율을 적용받을 수 있다.

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