화성 송산면 임야 경매 400평대 토목공사된 토지 2024타경95860
저는 수원6계 2024타경95860 임의경매 물건에 대해 현황과 투자 포인트를 정리합니다. 소재지는 경기 화성시 만세구 송산면 마산리 산110-3으로, 용도는 임야이고 면적은 1,539㎡(465.55평)입니다. 감정가는 1,201,959,000원, 최저가는 412,272,000원으로 4차 진행 중인 물건입니다. 입찰일은 2026년 6월 10일 수요일 10시이고 입찰보증금은 41,227,200원(10%)입니다. 해당 토지는 마산초등학교 남서측 인근으로, 인접한 소로를 따라 전·답 등 농경지와 소규모 공장 상업용 건물이 혼재합니다. 북동측으로 약 폭 8m의 아스팔트 도로가 바로 접해 있어 공사 차량 및 대형 차량 출입이 용이하고, 버스정류장도 인근에 있어 대중교통 상황이 양호합니다. 서부권 개발 압력이 큰 송산면의 배후지로 꼽힙니다.<br><br>필지별 분석에 따르면 현황은 임야이나 2023년 3월 27일 개발행위허가 및 건축허가를 득한 상태이며, 감정평가서는 현재 토목 공사를 완료한 평탄한 잡종지 상태로 평가합니다. 산지 전용과 토목 리스크를 이미 해소한 완성형 대지로 보입니다. 임차인 및 점유 현황은 법원 현황 조사상 등록되거나 조사된 임차인이 없습니다. 나대지 형태로 물리적 명도 저항이나 낙찰자가 떠안아야 할 보증금도 존재하지 않습니다. 등기부상 말소기준권리는 2023년 3월 16일 중소기업은행이 설정한 근저당권 5억 1,600만 원이 됩니다. 반면 경매 변수로는 중소기업은행이 말소기준권자이고 후순위로 케이피OO(주)의 가압류 8억 원 등 총 채권액이 18억 1,900만 원에 달합니다. 채무액이 감정가를 크게 상회하므로 소유자(주)대원OO에 의한 경매 취하 가능성은 낮습니다. 매각 대금 납부 시 모든 권리가 전액 소멸하는 청산 가능성 높은 물건입니다.<br><br>계획관리지역 내 이미 막대한 비용으로 토목공사(평지화)와 인허가를 마친 465평 대지는 3회 유찰을 거쳐 현재 4차 공시에서 평당 감정가가 약 258만 원에서 88만 원(최저가 4억 1,227만 원)으로 하락했습니다. 개발 분담금·인허가 용역비·옹벽·성토 공사를 고려하면 토지 자체로는 사실상 매우 저가로 거래될 여지가 큽니다. 이번 입찰은 경쟁이 예상되므로 원가를 보전하고 안전 마진을 확보하는 세밀한 전략이 필요합니다. 고난도 특수물건으로서의 핵심 허들은 이미 확보된 인허가를 어떻게 활용하느냐에 달려 있습니다. 낙찰 후 채무자 법인과 협의해 인허가를 저렴하게 승계받거나 협의가 불발되면 행정소송 및 관할청 직권 취소를 통한 신규 허가 접수 등 행정적 명도 전략이 수반되어야 합니다. 이를 넘어서면 이미 허가된 공동주택은 물론 도로 폭과 평지 조건을 활용한 가든형 대형 베이커리 카페나 물류창고 부지로 가치 상승이 가능합니다.<br><br>핵심 수익 창출 포인트는 기존에 이미 얻은 건축 및 개발허가를 어떻게 지속적으로 활용하느냐에 있습니다. 이를 통해 초과 수익을 기대할 수 있으며, 적절한 행정 절차와 협의 과정을 거친다면 높은 자본 차익 실현이 가능할 것으로 보입니다.