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[거래사실확인서 문답서] 상대방 조사 과정에서 파생된 세금계산서 관련 거래 사실 확인서 문답서 제출!!!

최근 세금계산서 발행과 수취한 건에 대해 사실 여부를 확인해달라는 "거래 사실 확인서"를 조사과에서 받게 되어 어떻게 해야 되는지 상담 및 업무 의뢰하러 오신 납세자분들이 있었습니다. 상대방이 세무조사를 받는 과정에서 매출과 매입 세금계산서 발행과 수취에 대해 사실 여부를 확인하는 과정인데 의뢰받은 건중에 한 건은 매출세금계산서 발행 건이었고 한 건은 매입세금계산서 수취 건이었습니다. 실제 거래를 하고 세금계산서를 발행하거나 수취하였다면 사실 확인서에 정확하게 기재하고 관련 서류를 첨부해서 제출하면 문제가 더 이상 발생하지 않습니다. 그러나 "거래 사실 확인서"를 받게 되는 납세자분들은 실제 거래 없이 세금계산서를 발행하거나 수취한 경우가 의외로 많습니다. 실제 거래 없이 세금계산서를 발행하거나 수취한 경우에는 가공 매출이나 가공매입자료를 발행/수취한 경우에 해당이 되어 부가가치세와 법인세/소득세, 4대보험 등을 추징당한 것뿐만 아니라 범칙 조사대상으로 전환되기도 합니다. 예전에 거

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[단기 양도 세율] 주택, 조합원입주권, 주택분양권 단기 매매는 50% 세율이 아니라 70%/60% 고율 세율이 적용된다!!!

부동산을 2년 미만 보유 후 양도한 경우 일반 세율보다 더 높은 고율 세율이 적용된다는 것을 많은 분들이 알고 계실 겁니다. 그러나 간혹 주택을 1년 이내 양도 시 50%(지방소득세 별도)가 적용된다고 생각하시는 납세자분들이 있습니다. 이런 경우에는 생각했던 세금보다 많은 세금이 나와서 많이 당황해하십니다. 오늘도 아파트를 2021년 11월 취득한 후 1년 이내인 2022년 8월에 양도한 후 세금 신고하러 오신 분이 있었는데 차익이 1천만원정도 나서 세율 50%(지방소득세 별도) 적용하면 4백만원정도 세금이 나올 줄 알았다고 했습니다. 지금 정부에서 중과세율을 유예시키고 종합부동산세에 대해 일부 개정해 줬는데 당연히 단기 매매에 적용되는 세율도 낮게 개정된 거 아니냐고 생각하셨다고 합니다. 이분의 경우 세율이 70%(지방소득세 별도)가 적용되어 5백7십만원정도의 세금이 나와 본인이 예상한 세금보다 1백7십만원이 더 나왔습니다. 많은 분들이 2년 이내 부동산 양도 시 고율 세율이 적용

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[영농자녀 증여세감면] 영농자녀에게 농지 증여 시 면적 한도가 있으므로 주의하자!!!

자경농민이 영농자녀에게 농지를 증여한 경우에는 1억 원을 한도로 증여세를 감면해 주고 있습니다. 그런데 이 영농자녀 등이 증여받는 농지 등에 대한 증여세의 감면 규정에 면적 규모의 한도가 있는데 이를 실무적으로 놓쳐서 증여세를 추징당하는 일이 발생하곤 합니다. 오늘은 자경농민이 영농에 종사하는 직계비속인 큰아들에게 농지를 증여하고 증여세를 면제받은 후 작은 아들에게 또 농지를 증여한 후 증여세를 면제신청했다가 면적 규모를 초과해서 증여세를 추징 받은 이야기를 해드리도록 하겠습니다. 영농자녀 등이 증여받는 농지 등에 대한 증여세 감면 규정 영농자녀 등이 증여받는 농지 등에 대한 증여세 감면 규정에 대한 내용은 예전에 올린 "휴경인 농지를 자녀에게 증여한 경우에는 증여세 감면이 배제된다"의 글을 참조하시면 됩니다. https://blog.naver.com/etaxman/222807444849 (부산 상속세/증여세 전문 세무사) 휴경한 농지를 자녀에게 증여한 경우에는 증여세감면이 배제된다

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[상속/증여재산평가] 유사매매사례가액이 현실과 다르다면 감정평가를 받자!!!

오늘 아파트를 배우자에게 증여를 한 후 증여세 상담 및 신고를 하러 오신 납세자분이 있었습니다. 이분의 경우에는 오래전에 아파트를 8천만원에 취득해서 보유하고 있었고 현재 다른 주택도 있어서 이 아파트를 향후 양도할 때 비과세를 받지 못해 세금이 많이 나올 것 같아서 배우자에게 이번에 증여를 해주었다고 하였습니다. 취득가액이 낮고 시세가 많이 올라서 양도소득세가 걱정될 때 배우자에게 증여한 후 5년 이후에 양도하는 방법으로 절세를 생각하시는 분들이 많습니다. 아파트의 경우에는 감정평가를 안 받더라도 거래가 많은 경우에는 유사매매사례가액이 있어서 그 금액을 적용하면 되지만 이 유사매매사례가액이 현실과 다르게 높거나 낮게 거래된 경우가 많습니다. 시세가 하락세에 있는데 유사매매사례가액이 너무 높던가 시세가 상승세에 있는데 유사매매사례가액이 너무 낮거나 하는 경우에는 그 유사매매사례가액을 적용한다면 현 시세가 반영되지 않은 결과가 될 것입니다. 오늘은 상속/증여재산 평가 시 유사매매사례가

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[경작기간 통산] 협의매수·수용된 농지 자경기간이 8년 미만일때 추가 체크할 사항?

상담을 하다 보면 농지를 취득한 후 8년이 되기 전에 협의매수·수용되는 경우 8년 이상 자경기간에 미달하여 감면 대상이 안되는 안타까운 경우가 종종 있습니다. 물론 이 농지가 상속으로 취득한 농지로서 상속인이 1년 이상 재촌자경한 경우 피상속인과 상속인의 경작기간을 통산해준다거나, 교환·분합·대토한 농지가 협의매수·수용되는 경우에는 종전 농지의 경작한 기간을 양도한 농지의 경작기간과 통산해주는 세법규정이 있어서 8년 자경 감면대상이 되는 경우도 있습니다. 실무상 협의매수·수용으로 인해 농지가 양도되는 경우로 보유기간이 8년이 안되었을때도 8년 자경 감면이 대상이 되는 경우가 있는데 무엇을 체크해야되는지 알아보도록 하겠습니다... 상속받은 농지인지 체크하자!!! 상속받은 농지가 협의매수·수용된 경우에는 상속인이 1년 이상 계속 자경한 경우와 1년 이상 계속 자경하지 않은 경우에 따라 체크할 사항이 달라집니다. 상속인이 1년 이상 계속 경작한 경우 상속인이 상속받은 농지를 1년 이상 계

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[영농자녀 증여세 감면] 영농자녀가 있을 때 생전에 증여하면 상속재산에 합산되지 않는다!!!

영농자녀에게 농지를 증여하고 증여세를 감면받은 경우에는 증여자가 사망한 경우에도 상속세 계산 시 상속재산에 합산되지 않습니다. 원칙적으로 수증자(증여받은 자)가 상속인에 해당하는 경우에는 상속개시일 전 10년 이내에 피상속인이 증여한 증여재산가액은 상속재산에 가산하게 되어있습니다. 수증자가 상속인이 아닌 경우에는 상속개시일 전 5년 이내에 피상속인이 증여한 재산가액을 가산합니다. 그러나 모든 사전 증여재산이 상속재산에 합산되는 것은 아닌데... 이중 대표적인 게 증여세가 감면된 영농자녀가 증여받은 농지 등의 재산가액은 상속재산에 합산되지 않습니다. 따라서 자경을 하고 있던 농민의 경우에는 영농을 이어갈 자녀가 있다면 생전에 미리 사전 증여를 해준다면 상속세를 절세할 수 있습니다. 물론 영농자녀에게 생전에 증여한 농지는 증여세도 면제를 받을 수 있어서 증여세도 절세가 가능합니다. 증여재산 상속세 합산과세 피상속인이 상속개시일 전 다음의 합산 기간 이내에 증여한 재산가액은 상속재산가액에

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[상속개시전 예금인출] 상속개시일(사망일)이 임박해서 예금 인출하는 게 괜찮나요?

오늘은 자매가 아버지가 암말기로 며칠 내로 돌아가실 거 같다고 상속세에 대해 상담하러 오셨습니다. 자매는 아버지 금융 재산이 5억원정도 되는데 돌아가시기 전에 나눠 가져가면 상속세가 적게 나온다고 생각한 것입니다. 금융 재산이 있는 상태에서 상속개시일(사망일)이 임박해서 일부를 인출을 하려고 하는 경우가 간혹 있습니다. 이렇게 인출은 하게 되면 인출된 금액이 상속재산에서 빠져서 상속세가 적게 나온다고 생각을 하시는 겁니다. 그렇다면 과세관청인 세무서에서는 상속개시일에 임박해서 금융 재산을 인출하는 걸 가만히 보고 있을까요? 오늘은 상속개시일에 임박해서 금융 재산을 인출하게 되면 어떤 문제가 발생하는지에 대해 글을 적어보겠습니다. 증여세와 상속세 둘 다 과세될 수 있다!!! 자녀가 부모의 금융재산을 상속개시일(사망일) 직전에 인출하는 거랑 상속개시일(사망일) 이후에 인출하는 거랑은 세법상 취급이 달라집니다. 상속개시일 직전에 인출해서 자녀에게 귀속되었다면 증여세 과세대상이 되는 것이며

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[증여재산공제] 부모에게 증여받는 경우 조부,조모,외조부,외조모에게 증여받은 게 있는지 체크하자!!!

지난주에 증여세 신고 후 증여재산공제를 과다하게 받았다고 세무서로부터 연락을 받고 상담을 하러 온 납세자분이 있었습니다. 이분의 경우에는 2022년 3월에 부친에게서 2억원에 해당하는 부동산을 증여받고 증여세를 자진신고를 하고 2천만원 가까이 세금을 납부하셨습니다. 그런데 이번에 세무서에서 연락받은 내용은 3년 전에 외할머니에게서 현금 5천만원을 증여받은 게 있어서 증여세를 과소 신고했다는 것입니다. 납세자는 부친에게서 증여받은 경우에 5천만원, 외할머니에게 증여받은 경우에도 각각 5천만원씩 증여재산공제가 되는 건데 왜 증여세를 더 납부해야 되는지 이해가 가지 않는다고 하셨습니다. 상담을 하다 보면 증여세 신고 시 반드시 이전에 증여받은 게 있는지 확인을 해야 되지만 동일인이 아니면 증여세에 영향을 미치지 않는다고 생각하시는 경우가 많습니다. 오늘은 10년간 누적합산대상은 어디까지며 증여재산공제 대상은 어디까지인지에 대해 알아보겠습니다. 10년간 누적합산과세 증여세는 증여자별·수증자

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[8년 자경감면신청시 주의할 점] 직불금 수령내역이 세무서에서 조회된다!!!

직불금(쌀소득보전직접지불금)은 농가의 소득을 보조하려고 도입된 제도로 이 직불금은 실제 농사를 짓는 사람에게 주어지는 금액으로 농지소유자와 실제 경작자가 다른 경우에는 실제 경작자에게 지급됩니다. 2008년도에 국정감사 중에 고위 공무원이 쌀직불금을 불법으로 수령했다는 의혹이 대두되면서 행정부에 근무하는 고위 공무원 수백 명이 쌀직불금을 불법으로 수령했다는 사실이 드러나 사회적 문제가 되기도 했습니다. 이후 신청 절차 등이 까다로워지긴 했지만 여전히 농지를 양도할 때 감면 등의 세금 혜택으로 인해 직불금을 소작농이 수령하는 게 아니고 지주들이 직불금을 수령하는 경우가 있습니다. 이 직불금으로 인해 감면 여부가 달라지는데 오늘은 이 직불금에 대해 알려드리겠습니다. 직불금이란? 직불금(쌀소득보전직접지불금)은 과거 수매나 보조금 등을 이용해 농산물의 가격을 일정한 수준 이상으로 지지해 주는 추곡수매제를 2005년도에 폐지하면서 새로 도입된 제도입니다. 추곡수매제는 수요보다 공급이 과다하게

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[환산가액 적용배제] 취득 시 투기지역이었다면 양도세 신고 시 환산가액 적용을 주의하자!!!

양도 신고를 하고 나면 주소지 관할 세무서에서 1차 신고서를 검토하고 최종 지방국세청에서 감사를 하게 됩니다. 최근에 지방국세청의 감사에서 지적된 내용 중에 하나를 소개해 드리도록 하겠습니다. 취득가액을 확인할 수 없어서 환산취득가액을 적용해서 신고했는데 감사 지적이 된 것입니다. 2007년 이후 양도분부터는 실지거래가액으로 양도가액 및 취득가액을 산정하도록 하고 있기 때문에 양도가액을 실지거래가액으로 신고하고 취득가액도 실지 취득가액으로 신고하고 있습니다. 실지 취득가액에 대한 확인이 안되는 경우에만 환산취득가액을 적용할 수 있습니다. 이 납세자의 경우에도 실지 취득가액이 확인이 안된다는 이유로 환산취득가액으로 신고를 한 것입니다. 그러나 2007년 이전 양도분의 경우에도 기준시가과세가 원칙이었지만 양도 시점에 투기지역에 소재한 부동산의 경우에는 예외로 실지거래가액으로 신고하도록 의무화하였습니다. 취득 시점에 투기지정지역이었다면 전 양도자가 양도소득세 신고 시 실지거래가액으로 신고

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[포괄양수도] 임대사업자가 면세사업자에게 부동산 양도 시 부가세가 발생한다!!!

지난주에 부동산임대업을 하시다가 그 상가건물을 양도하고 양도소득세 신고를 하러 오신 납세자분이 있었습니다. 이분은 양도소득세만 신고하면 된다고 생각하고 오셨는데 건물에 대한 부가가치세가 발생한다고 하니 많이 놀랐셨습니다. 부동산임대사업인 과세사업을 하다가 수산물 도소매 하실 분에게 상가를 양도했다고 하는데 왜 부가가치세가 발생하는지 이해를 못 하셨습니다. 업무를 하다 보면 부동산 사무실 등에서 가장 많이 상담이 오는 내용이 포괄적양수도에 해당하는지입니다. 과세사업자가 면세사업자에게 부동산을 양도하거나 임차인에게 양도하는 경우 등은 포괄적양수도에 해당이 되지 않아 부동산 중 건물의 양도가액에 대한 부가가치세가 별도로 발생됩니다. 실무상 포괄적양수도에 해당하는지 판단하는 게 상당히 어려운데... 오늘은 포괄적양수도로 안 보는 유형 중 하나인 면세사업자에게 부동산 양도 시 부가가치세가 발생할 수 있다는 이야기를 해보도록 하겠습니다. 부동산의 공급 및 임대용역에 대한 과세/면세 여부? 부동

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[자녀 증여] 자녀 명의로 정기적금, 적립식 펀드에 가입하는 경우 증여세 신고를 해두자!!!

부모님들 중에는 자녀 명의로 정기적금이나 적립식 펀드 등을 개설하여 매월 입금하는 분들이 있을 겁니다. 이런 경우 매달 입금하는 금액에 대하여 증여세를 신고해야 되는지 최종 정기적금 등을 해지할 때 증여세를 신고하면 되는지 궁금해하시는 경우가 많습니다. 자녀 명의로 정기적금이나 적립식 펀드 등을 가입하고 매월 입금하는 경우 증여세를 신고했을 때와 신고 안 했을 때의 증여시기와 증여재산가액은 달라집니다. 세무서로부터 정기적금 등을 해지하고 나서 증여세 신고 누락이 되었다는 연락을 받는 경우가 간혹 있습니다. 이런 경우에는 대부분 증여세를 신고하지 않은 경우라서 증여세를 추징당하게 됩니다. 오늘은 매달 정기적인 금액을 자녀 명의로 예금 등을 하는 경우 어떻게 세금신고를 해두는 게 좋은지 알려드리도록 하겠습니다. 자녀 명의로 정기적금 등을 매달 입금하는 경우 증여시기? 증여 목적으로 자녀 명의로 정기적금 또는 적립식 펀드 등에 가입하고 매회 입금하는 경우에 증여세 신고를 하는 거와 안 하

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[상속세 조사] 사전처분재산으로 인한 상속세 해명자료 제출 안내문 수취!!!

지난주에 상속세 해명자료 제출 안내문을 받고 상담하러 오신 납세자가 있었습니다. 이분의 경우에는 모친이 2021년 5월에 돌아가셨는데 상속재산이 5억원 미만이라서 상속협의 등기만 하고 상속세 신고를 하지 않았다고 합니다. 그런데 이번에 세무서로부터 모친 돌아가시기 1년 전에 부동산 처분 내역이 있다고 이에 대한 소명자료를 제출하고 상속세를 기한 후 신고를 하라는 안내문을 받게 된 것입니다. 상속인들은 부모님이 돌아가실 때 부동산과 금융 재산만으로 과세 미달 여부를 판단하여 상속세를 무신고하는 경우가 많습니다. 상속추정재산이나 사전증여재산이 있는 경우에는 상속재산에 포함된다는 사실을 잘 모른 채 상속세를 무신고했다가는 차후에 상속세 해명자료 제출 안내문을 받게 되는 경우가 많습니다. 오늘은 상속일 현재의 상속재산 외에도 사전증여재산과 추정상속재산이 상속재산에 포함된다는 이야기를 해보도록 하겠습니다. 사전 증여재산 가산!!! 상속세를 신고할 때 놓치기 쉬운 부분이 사전 증여받은 재산을

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[1세대1주택 비과세 배제] 비거주자에 해당되어 비과세 배제된 이야기!!!

최근 미국에 거주하시다가 국내 아파트를 양도하기 위해 국내에 들어왔다가 세금상담을 하러 오신 납세자가 있었습니다. 이 납세자는 양도할려고 하는 아파트외에는 국내에 다른 주택은 없는 상태였습니다. 세법상 이분이 거주자냐 비거주자냐에 따라 주택 비과세 여부가 달라져서 거주자 여부를 우선적으로 판단해봐야 되는 경우였습니다. 비거주자 판정기준표대로 판정해 보니 이 납세자분은 비거주자에 해당되었고 비록 국내에 1주택을 소유한 경우라도 비과세 적용이 배제되었습니다. 일반적으로 세법상 비거주자에게는 양도소득세 과세방법, 증여재산공제액에서 거주자와 달리 적용되므로 실무상 거주자/비거주자 판단이 중요합니다. 오늘은 거주자냐 비거주자냐의 판단은 어떻게 하며 이에 따른 세법상 차이는 무엇이 있는지 알아보도록 하겠습니다. 거주자와 비거주자 구분 실무상 거주자와 비거주자를 구분하는 게 쉽지만은 않습니다. 거주자/비거주자에 따라 납세의무가 달라지기 때문에 실무상 이를 판단하는 게 어렵습니다. 흔히 183일

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[부담부증여] 인수한 채무 사후관리에 대한 이야기!!!

일반적으로 증여를 할 때 순수 증여보다 부담부증여(채무를 인수하는 조건으로 증여)을 하는 게 세금이 더 적게 나와서 부담부증여로 신고를 하는 경우가 많습니다. 왜냐하면 부담부증여를 하면 채무액을 증여재산가액에서 차감해 주기 때문입니다. 예전에는 수증자(증여받는 자)가 채무를 인수한다면 수증자의 채무인수능력에 대한 확인절차없이 등기가 가능했으나 요즘은 등기절차때부터 수증자의 소득현황 등을 확인하여 실제 채무인수능력이 있는지를 확인하고 있습니다. 이렇게 까다롭게 실제 부담부증여가 맞는지 등기절차부터 확인하고 있는데 증여등기를 마치면 부담부증여 요건을 다 갖추었다고 생각하고 등기 후 증여세 신고만 신고기한 내에 하면 모든 절차가 끝났다고 생각하시는 납세자가 많습니다. 그러나 유의하셔야 될 점은 국세청에서는 부담부증여로 신고한 후 인수한 채무액에 대해 전산망을 통해 사후관리를 하고 있다는 것입니다. 증여세 신고 시 부담부증여를 한 경우에는 '채무인수계약서'를 첨부하도록 하고 있습니다. 이

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[공가 1세대1주택 비과세] 장기간 공가(빈집) 상태로 방치된 상태인 경우 주택으로 보는지?

1세대 2주택을 소유한 납세자가 그중에 한 주택을 양도할 때 비과세 가능한지를 상담하러 오셨습니다. 양도하려고 하는 아파트 외에 시골에 주택이 한 채 더 있는데 오랜 기간 주택이 공가(빈집) 상태로 방치되어 있다고 하였습니다. 다른 주택을 양도할 때 공가 상태인 주택을 주택으로 취급한다면 비과세 적용이 안될 것이며 주택으로 취급하지 않는다면 비과세 적용이 가능한 경우였습니다. 이런 경우에는 공가 상태인 주택이 전기, 수도 등 내부시설이 철거되어 있는지... 현장은 어떻게 되어 있는지 등 여러 가지를 확인한 후 주택으로 볼 것인지를 판단해야 됩니다. 오늘은 공가 상태인 주택을 주택으로 볼 것인지에 대해 알아보도록 하겠습니다. 양도소득세 세법 규정 양도소득세법 집행기준에는 공가(빈집) 상태인 건물의 주택 해당 여부에 대해 아래처럼 규정하고 있습니다. 이는 건물이 장기간 비워져 있더라도 사람이 살수 없을 정도의 폐가가 아니라면 공부 상 용도가 주택으로 되어있다면 주택으로 취급하겠다는 의미

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[배우자 증여] 취득한지 오래된 부동산 배우자에게 증여하여 취득가액을 높여두자!!!

부부간에 재산을 증여하는 경우에는 증여전 10년 이내에 다른 증여 받은 재산이 없는 경우 6억원의 증여재산공제를 해줘서 10년간 6억원까지는 증여세가 과세되지 않습니다. 이를 잘 활용하면 향후 양도소득세를 절세할 수 있습니다. A씨는 10년 전에 토지를 3천만원에 취득하였는데 이 토지가 몇 년 전에 자연녹지지역에서 주거지역으로 편입됨에 따라 토지 시세가 상승하여 현재 5억원정도 한다고 하였습니다. A씨는 이 토지를 향후 양도할 때 양도소득세가 1억 이상 나온다는 주변에 말에 증여를 하면 향후 양도 시 세금이 줄어든다는 말을 듣고 상담하러 오셨습니다. 양도소득세가 과세되는 다주택자, 비사업용 토지 등의 부동산의 경우에는 배우자에게 증여를 하여 취득가액을 높이는 것도 절세의 방법인데 오늘은 이에 대한 이야기를 해보도록 하겠습니다. 배우자에게 증여 후 시가로 증여세 신고해두자!!! 증여일 전 10년 이내에 배우자로부터 증여받은 재산이 없는 경우에는 배우자에게 증여받은 재산에 대하여 6억원

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[일시적2주택 요건] 종전 주택 취득일로부터 1년 이상이 지난 후 새로운 주택 취득하라는 의미?

오늘 상담자 중에 도시생활이 지겨워서 강원도로 2021년 12월 28일에 전원주택을 신축(건물 사용승인일) 해서 이사 갔다가 강원도 생활이 생각보다 불편해서 다시 부산으로 이사 오고 싶어 해운대 소재 아파트를 취득 계약을 하고 오신 분이 있었습니다. 이분은 강원도 주택을 비과세 받고 싶은데 부동산 중개사무실에서 신규 주택 취득을 지금 하면 강원도 주택이 비과세가 안된다는 말을 듣고 언제 신규 주택인 해운대 아파트 잔금을 지급해야 되는지가 궁금해서 상담하러 오셨다고 하셨습니다. 세법에서는 이사 가기 위해 일시적 2주택이 된 경우에는 종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 신규 주택을 취득해야만 비과세가 가능하다고 규정하고 있습니다. 오늘은 이때 1년 이상이 지난 후에 신규 주택을 취득해야 된다는 의미가 무엇인지 이야기해 보도록 하겠습니다. 종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 새로운 주택을 취득하라는 의미? 일시적 2주택으로 비과세를 받기 위해서는 반드시 종전 주

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[증여재산반환] 증여받은 재산을 반환하고 싶은데 언제까지 해야 될까요?

부동산을 증여받고 증여받은 지 3개월이 되는 달 말일까지 증여세 신고를 해야 되는데 증여세를 신고하지 않아서 과세예고통지문을 받으신 분이 오늘 있었습니다. 그런데 이 분은 과세예고통지문에 적힌 예정 고지 세금이 많다고 증여를 취소하고 싶은데 그게 가능한지 물어보셨습니다. 누나에게 증여받을 때 법무사 사무실에서 증여등기를 마친 후 취득세만 납부하면 다 끝나는 줄 알았는데 이렇게 별도로 증여세까지 과세한다는 과세예고통지문까지 받다 보니 화가 많이 난 상태였습니다. 그런데 이분의 경우 당초 2022년 5월에 증여를 받으셨는데 증여세 신고기한인 8월 말까지 반환하는 경우에만 당초 증여에 대해 증여세가 부과되지 않는데 이 기한이 지나서 과세예고된 증여세를 없앨 길이 없다는 게 문제였습니다. 증여재산을 다시 돌려주고 싶어도 세법상 반환 기한을 넘기면 당초 증여에 대한 증여세뿐만 아니라 반환하는 재산에 대해서도 별도로 증여세가 과세될 수 있으므로 증여재산을 반환하고 싶다면 반드시 증여세 신고기한

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[잔금전 용도변경] 2022.10.21 이후 매매계약 체결분부터는 잔금청산전에 주택을 상가로 용도변경하는 경우 비과세가 배제된다!!!

오늘은 2022.10.21에 발표된 중요한 예규가 있어 자료를 올려드립니다. 지금까지는 주택에 대한 매매계약을 체결하고 매매 특약에 따라 잔금청산 전에 주택을 상가로 용도변경한 경우 매매계약일 현재 주택인 경우에는 비과세가 가능하였습니다. 매수인이 법인이거나 다주택자의 경우에는 취득세 중과를 피하기 위한 목적 등으로 매매계약일 현재 주택으로 계약 후 매매 특약에 따라 잔금청산 전에 용도변경을 하여 계약을 한 경우가 많았습니다. 그러나 기획재정부는 2022년 10월 21일 앞으로 1세대 1주택 비과세, 장기보유특별공제 및 다주택자 중과세율 적용 여부 등 양도 물건의 판정 기준을 계약 체결일에서 잔금청산일로 변경한다는 해석 자료를 발표하였습니다. 이는 2022.10.21 이후 매매계약을 체결하는 경우부터는 계약일 현재로 판정하는 게 아니라 양도일(잔금청산일) 현재 현황에 따라 양도 물건의 용도를 판정하겠다는 것입니다. 지금까지는 계약일 현재 주택이고 매매 특약에 따라 잔금청산전에 용도변

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[공동상속주택] 1세대 1주택 비과세 판단 시 거주요건의 판단 기준은?

어제 아버지가 2019. 9월에 돌아가셔서 아파트를 형제들과 1/3으로 공동상속받았는데 이 상속받은 아파트를 양도했을 때 비과세가 가능한지 상담하러 오신 분이 있었습니다. 상속 당시 아파트가 조정대상지역인 부산 해운대에 소재하고 있어서 2년 보유기간+ 2년 거주기간도 충족되어야 되는지가 중요 포인트였습니다. 상속받을 당시 아파트가 조정대상지역인 경우에는 거주요건을 상속인 모두가 충족해야 되는 것인지? 아니면 거주요건이 불필요한 것인지? 아니면 상속인 중 한 명이 거주요건을 충족한 경우 비과세가 가능한 것인지? 오늘은 공동상속주택에 대한 1세대 1주택 비과세 거주요건 판단하는 기준은 무엇인지 이야기해 보도록 하겠습니다. 거주기간 요건 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로 주택의 보유기간이 2년 이상인 경우에 세법상 1세대 1주택 비과세를 적용해 주고 있습니다. 그러나 취득 당시 조정대상지역에 소재하는 주택의 경우에는 2년 보유기간 중 별도로 거주요건이 충족되어야

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[주택 단기 양도 세율] 나대지 위에 주택을 지어 주택과 부수토지를 단기 양도 시 부수토지에 적용되는 세율은?

오늘은 최근 질의회신 자료 중에 실무상 놓치기 쉬운 자료를 올려드립니다. 1년 이상 소유한 나대지 위에 주택을 지어 1년 미만 소유한 주택과 부수토지를 함께 양도하는 경우에 부수토지부분에 적용되는 세율이 주택부수토지로 보아 70% 세율이 적용되는 것인지? 아니면 주택과 부수토지의 보유기간별로 세율이 다르게 적용되는 것인지? 결론부터 얘기하자면... 1년 이상 소유한 나대지 위에 주택을 지어 1년 미만 소유한 주택과 부수토지를 함께 양도하는 경우, 부수토지에 적용되는 세율은 소득세법 제104조의 ①항 3호에 따라 주택 단기 매매로 적용되는 70%를 적용해야 된다는 것입니다. 나대지의 보유기간은 1년 이상 2년 미만이지만 주택을 신축 후 1년 미만일 때 양도 시 적용되는 세율은 주택 부분은 70% 세율이 적용되고, 부수토지의 보유기간은 1~2년이므로 60% 세율이 적용되는 것으로 생각하기 쉬운데 이런 경우에도 주택부수토지로 보아 1년 미만의 세율 70%를 적용해야 된다는 해석입니다. 개

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[8년 자경감면 배제] 감면 신청 후 감면 배제되었을 때 세금이 더 늘어난다!!!

농지를 양도하고 양도소득세에 대해 상담을 하러 오신 분이 있었습니다. 이분은 1998년도에 부친에게서 경남 통영에 있는 농지를 상속받은 후 10년 정도 농지소재지에서 거주하다가 2009년도에 부산 해운대에 이사 와서 계속 거주하고 있었습니다. 본인은 상속 후 통영에서 재촌자경을 했기 때문에 8년 자경 감면 신청을 하고 싶은데 8년 이상 재촌자경을 입증할 자료가 별로 없는 상태여서 8년 자경 감면 신청 후 감면 배제될까 걱정을 많이 하셨습니다. 실제로 재촌자경을 했다면 적극적으로 이에 대한 입증을 하면 되겠지만 입증서류가 부족해서 억울한 세금을 물게 되는 경우도 있습니다. 입증자료가 부족한 납세자들의 대부분이 감면 신청 후 배제되었을 때 세금을 얼마나 더 부담해야 되는지 궁금해하십니다. 결국 이런 분들은 감면 신청 후 배제되었을 때 더 부담하게 되는 금액의 크기에 따라 의사결정을 하는 경우가 많습니다. 오늘은 8년 자경 감면 신청 후 감면 배제 사유에 따라 추가로 어떤 세금을 더 부담

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[양도소득세 필요경비] 수용보상금 증액을 위해 수용재결 및 이의신청 단계에서 지출한 법무법인 성공보수는 필요경비 인정 안 된다!!!

2022.11.03 일 자에 수용 관련해서 보상금 증액을 위해 법무법인 등에 지출한 성공보수가 양도소득세 신고 시 경비처리가 가능한지에 대한 중요한 질의회신자료가 있어서 알려드립니다. 그동안 실무상 수용재결 및 이의신청 단계에서도 지출한 법무법인 등의 성공보수는 필요경비 인정이 되느냐 마느냐 논란이 많았습니다. 일반적인 수용은 수용 금액에 대한 협의가 성립되지 않을 때는 아래와 같은 단계를 거치게 됩니다. 수용 금액에 대한 협의 → 협의 불성립 시 수용재결 → 수용재결 불복 시 이의신청 → 이의재결 불복 시 행정소송 피수용인의 경우에는 사업시행계획인가 후 법무법인 등과 보상금 증액을 위한 수용, 이의재결, 행정소송 등에 대한 위임을 하고 수용단계, 이의재결 단계, 행정소송 단계의 각 단계별로 증액된 보상금의 10~15%를 성공보수로 지급한다는 계약서를 체결하곤 합니다. 법무법인에서는 각 단계별로 성공보수를 지급받으며 이에 대한 적격증빙을 발행합니다. 이때 단계별로 수취한 성공보수에

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"절세해 준다" 탈세단말기의 검은 유혹...

한국세정신문에 오늘자로 참고할만한 보도자료가 있어 올려봅니다. 탈세단말기를 통해 매출누락이 가능하다는 홍보유혹에 빠져 가입을 하시는 사업주분들이 간혹있습니다. 국세청에서는 미등록 결제대행업체에 대한 검증과정에서 수집한 가맹점 매출자료를 분석해 가맹점의 매출누락이 확인되면 세금을 추징하겠다고 발표했습니다. 사업주들은 절세단말기를 가장한 탈세광고에 현혹되지 않도록 주의하셔야 됩니다. [한국세정신문 보도자료] 국세청, 미등록 결제대행(PG)업체 43곳 기획 점검 절세단말기로 광고 후 매출자료 국세청에 미제출 부가·소득세 탈세 조장 혐의…가맹점 성실신고 여부도 검증 국세청이 일명 ‘절세단말기’로 가장한 미등록 결제대행(PG) 업체 43곳은 물론, 이들과 가맹계약을 맺어온 사업장을 상대로 탈세 및 탈루 혐의를 검증하기 위한 기획점검에 착수한다. 이들 미등록 결제대행업체들은 중소 쇼핑몰이나 음식점 등을 대상으로 세금을 절세시켜 준다고 광고하면서, 실제로는 결제대행자료를 국세청에 제출하지 않은

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[다가구주택 지분양도] 다가구주택 일괄 양도하지 않은 경우 비과세적용이 안된다!!!

다가구주택을 공동으로 소유하고 있다가 본인 지분만 양도한 경우에는 1세대 1주택자라도 비과세가 배제되므로 주의가 필요합니다. 다가주주택은 주택법상 공동주택이 아닌 단독주택에 해당합니다. 하지만 주택법과는 달리 양도소득세에서는 다가구주택을 원칙적으로 공동주택으로 보고 있고, 예외적으로 다가구주택을 하나의 매매단위로 양도(일괄 양도)한 경우에만 단독주택으로 취급하고 있습니다. 따라서 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 다가구주택 1채를 공동소유하고 있는 상태에서 일괄 양도한 경우에는 비과세를 적용받을 수 있으나 자기 지분만을 양도한 경우 등의 경우에는 하나의 매매단위로 양도(일괄 양도)한 것이 아니기 때문에 비과세가 배제됩니다. 다가구 주택이란? 다가구주택이란 주택법상 주택으로 사용하고 있는 층수(지하층 제외)가 3층 이하의 주택으로 가구(세대)별로 구분등기가 되어 있지 않고 주택 전체가 하나의 등기로 되어 있는 주택을 말합니다. 주택법상에는 다가구주택을 공동주택이 아닌 단독주택으로 보

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[상속주택 비과세 특례] 조합원입주권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택도 포함된다!!!

상속받은 주택과 일반 주택을 각각 1채씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에 상속주택을 없는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용해 주는 소득세법 상속주택 특례규정이 있습니다. 2013.2.15 이전에는 상속주택을 보유한 상태에서 일반 주택을 수차례 취득·양도하더라도 상속주택을 없는 것으로 봐서 매번 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받을 수 있었습니다. 그러나 계속적인 비과세 특례를 적용받는 폐단을 막기 위해 2013.2.15 이후부터 취득하는 일반 주택의 경우부터는 상속 개시 당시 소유한 일반 주택만 비과세 특례를 적용받을 수 있도록 세법이 개정되었습니다. 결국 2013.2.15부터는 상속 주택 이후에 취득하는 일반 주택의 경우에는 1세대 1주택 비과세 특례 적용을 받을 수 없다는 것입니다. 최근 신고 의뢰건 중 상속주택이 아닌 조합원입주권을 상속받은 경우가 있었습니다. 오늘은 조합원입주권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택의 경우에도 상속주택 비과세 특

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[복식부기의무자 경작불인정] 농지 양도 시 연도별 총수입금액을 확인하자!!!

농지를 양도 후 양도소득세 신고를 할 때 재촌·자경을 했다면 자경 농지에 대한 감면, 농지 대토에 대한 감면, 사업용 토지 등에 해당하는지 판단을 해야 됩니다. 농지에 대한 감면 등을 판단할 때 재촌, 자경 요건과 더불어 소득요건 및 수입금액 요건도 충족되는지 체크해야 되는데 실무상 체크하지 못해서 신고 후 세무서로부터 양도소득세를 추징당하는 경우가 간혹 있습니다. 양도소득세 신고 전에 반드시 사업자의 경우에는 연도별 수입금액과 소득금액을 확인 후 요건에 충족되는지를 체크하셔야 합니다. 또한 근로소득자의 경우에도 연도별 총급여액을 반드시 체크하셔서 요건에 충족되는지 체크하셔야 됩니다. 오늘은 소득요건은 충족되었는데 총수입금액요건이 충족되지 않아 비사업용 토지로 신고할 수밖에 없었던 사례에 대해 이야기해 보도록 하겠습니다. 자경 농지 감면, 대토 감면, 사업용 토지 판단 시 경작 요건 농지 감면, 사업용 토지 판단 시 농지소재지에서 거주하면서 직접 경작해야 되는 경작 요건 충족여부를

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[농지 상속시 양도대비] 부모님이 재촌·자경한 농지 상속 시 향후 양도 때를 대비해두자!!!

어제는 부친이 돌아가셔서 상속재산 중 농지를 누가 상속받는게 좋은지 상담하러 오신 납세자분들이 있었습니다. 이런 경우에는 돌아가신 부친이 재촌·자경한 농지인지 아닌지와 부친의 상속재산의 크기에 따라 상담내용이 달라집니다. 부모님이 재촌·자경하던 농지를 상속받는 경우에는 상속 농지를 누구 명의로 하느냐 상속세신고를 시가로 신고하느냐 공시지가로 하느냐에 따라 상속세가 달라지며, 향후 양도 시 양도소득세도 달라지므로 여러 가지를 고려해서 결정내어야 합니다. 일반적으로 농지는 가급적 영농인이 상속을 받는 것이 유리합니다. 그러나 비영농인이 상속을 받을 수밖에 없다면 향후 양도소득세 관계를 따져봐야 할 경우가 있습니다. 비영농인이 부모님이 재촌·자경하던 농지를 상속받을 수밖에 없다면 상속인 한 명으로 상속등기를 해둘지 상속인 여러 명으로 해둘지... 상속 농지는 공시지가로 상속세를 신고해둘지 감정평가를 받아서 시가로 신고해둘지 등 여러 가지를 고려해야 됩니다. 오늘은 부모님이 재촌·자경한 농

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[양도차손 통산] 부동산 처분하여 손실이 발생한 경우 절세방법?

경매로 취득한 아파트를 2022년 10월에 양도하고 양도소득세 신고 의뢰하러 오신 분이 있었습니다. 이분은 경매 물건에 관심이 많다 보니 몇 년에 한 번씩 경매로 아파트를 취득하여 올 수리를 한 뒤 아파트를 양도해서 수익을 올리고 있다고 하였습니다. 그런데 이번에 양도한 아파트는 요즘 시세가 하락 상태여서 지출한 비용 대비 양도가액이 더 적어 손실을 봤다고 하였습니다. 그리고 또 다른 경매로 취득한 아파트를 매물로 내놨는데 계약이 성사될 수도 있는 상황이라고 하였습니다. 부동산에 투자를 하다 보면 손해를 보는 경우도 있는데 손해를 보는 경우에도 양도시기를 잘 조절해서 한다면 세금을 절세할 길이 있습니다. 오늘은 부동산 처분후 손실을 본 경우에 활용할 수 있는 절세방법에 대해 이야기해 보도록 하겠습니다. 양도차손익의 통산 규정 부동산 등에 투자를 하다 보면 손해를 보는 경우가 있습니다. 손해를 본 부동산에 대해서는 양도소득세 납부할 금액이 없겠지만 만약 동일 과세기간(1.1~12.31

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[손자가 유증] 선순위 상속인이 아닌 손자가 유증 등을 받는 경우에는 상속공제를 못 받고 할증과세된다!!!

2023년 새해가 되고 첫 글을 적어봅니다. 이 글을 읽으시는 모든 분들 올 한 해 건강하시고 복 많이 받으세요^^ 오늘은 최근에 상담한 이야기 중에 선순위 상속인이 아닌 손자가 유증 받은 경우가 있었는데 이에 대한 이야기를 해보도록 하겠습니다. 거주자의 사망으로 인하여 상속이 개시되는 경우에 일반적으로 배우자가 있는 경우에는 10억원까지 공제되고 배우자가 없을 경우에는 5억원 공제가 가능합니다. 그러나 선순위 상속인이 아닌 자가 유증 등에 의하여 상속받은 재산에 대하여는 각종 상속공제가 적용되지 않고 또한 그 선순위 상속인이 아닌 자가 손자인 경우에는 그 손자가 상속받은 재산에 대해 할증과세될 수도 있으므로 주의가 필요합니다. 선순위 상속인이 아닌 손자, 손녀, 며느리, 사위 등에게 유증이나 사인증여를 할 때에는 상속공제 등 여러 가지를 신중히 검토해서 판단해야 됩니다. 유증 및 사인증여도 상속재산에 포함!!! 유증이란 유언에 의하여 자기의 재산을 타인에게 무상으로 증여하는 행위를

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[취득가액 입증방법] 취득 당시 다운계약서만 가지고 있는 경우 어떻게 해야 할까요?

어제 상담한 내용 중에 토지를 2000년에 취득했는데 실제 취득은 1억8천만원에 했는데 이를 입증할 계약서는 없고 8천만원으로 적은 다운계약서만 가지고 있는 분이 있었습니다. 이 토지를 2022년 12월에 5억원에 양도하고 세금 상담을 하러 오셨는데 실제 남은 차익은 3억2천만원인데 실제 취득계약서가 없어서 다운계약서로 차익을 계산하면 4억2천만원이 차익이 발생하여 실제 차익보다 1억원이 더 나는 상황이어서 상당히 억울하다고 하소연하셨습니다. 오늘은 취득 당시 실제계약서가 없는 상황에서 다운계약서만 가지고 있을 때는 어떻게 신고해야 되는지와 예상되는 문제는 무엇인지 이야기해 보도록 하겠습니다. 실제 취득가액 입증 자료를 제출하자!!! 1988년 이후부턴 부동산등기 특별조치법에 따라 부동산 소재지를 관할하는 시군구청장의 검인을 받은 검인계약서를 작성해서 등기를 해야 되었습니다. 부동산 취득자는 취득세 및 등록세의 과세표준이 검인계약서상의 매매가액으로 계산되기 때문에 대부분 매매가액을

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2023년 양도소득세 관련 세법 개정사항!!!

2023년 양도소득세 관련해서 개정 세법 중 중요한 일부 내용에 대해 알려드리니 참조하세요^^ 양도소득세 과세표준 구간 하향 조정 [개정이유] 서민·중산층 세부담 완화 [적용시기] 2023.1.1 이후 발생하는 소득분부터 적용 양도소득세 이월과세 적용 기간 확대 [개정이유] 배우자 등 증여를 통한 양도세 회피 방지 [적용시기] 2023.1.1 이후 증여받는 분부터 적용 부당행위계산부인 적용기간 확대 [개정이유] 특수관계자간 증여를 통한 양도세 회피 방지 [적용시기] 2023.1.1 이후 증여받는 분부터 적용 농어촌 주택 및 고향주택에 대한 양도소득세 주택가격 요건 완화 및 적용기한 연장 [개정이유] 지역균형발전 지원 [적용시기] 2023.1.1 이후 양도하는 분부터 적용 (본 자료는 법령, 예규, 보도자료를 바탕으로 작성된 것이며, 이후 세법 개정 또는 새로운 예규나 판례로 변경될 수 있다는 점 유의하시고, 또한 이 자료는 어떠한 경우에도 법적 책임소재에 대한 증빙자료로 활용될 수

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[잔금전 주택멸실] 2022.12.20 이후 매매계약 체결분부터는 잔금청산전에 주택을 멸실한 경우 비과세가 배제된다!!!

2022.10.21 이후 매매계약 체결분부터는 잔금청산전에 주택을 상가로 용도변경하는 경우 비과세 배제된다고 예규가 변경된 바 있었습니다. 이 예규 변경으로 잔금청산전에 주택을 멸실한 경우에는 어떻게 해석을 해야 되는지 논란이 많았는데... 2022.12.20 이후 매매계약 체결분부터는 잔금청산전에 주택을 멸실한 경우에도 비과세가 배제된다고 해석을 하였습니다. 이번 해석의 변경으로 잔금청산전에 매매계약 특약에 따라 용도변경을 하거나 주택을 멸실하는 경우 모두 1세대 1주택 비과세 적용이 배제된다는 것입니다. 이번 기획재정부의 해석 변경으로 인해 잔금청산일전에 주택에서 상가로 용도변경하거나 주택을 멸실하는 경우 모두 1세대 1주택 비과세 판정, 장기보유특별공제 및 다주택자 중과세율 적용 여부 등 양도 물건의 판정 기준은 계약 체결일에서 잔금청산일로 변경되었으므로 주의가 필요하겠습니다. 첨부파일 y18_기획재정부_재산세제과1543_20221220.hwp 파일 다운로드 참고로 잔금청산일전

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2023년 상속세/증여세 관련 세법 개정내용!!!

2023년 상속세/증여세 관련해서 개정 세법 중 중요한 일부 내용에 대해 알려드리니 참조하세요^^ 가업상속공제 적용 대상 및 공제 한도 확대 [개정이유] 중소·중견기업의 원활한 가업상속 지원 [적용시기] 2023.1.1 이후 상속이 개시되는 분부터 적용 영농상속공제 적용 대상 및 공제 한도 확대 [개정이유] 농어가의 원활한 상속 지원 [적용시기] 2023.1.1 이후 상속이 개시되는 분부터 적용 가업상속공제와 영농상속공제의 동시 적용 배제 [적용시기] 2023.1.1 이후 상속이 개시되는 분부터 적용 상속세 인적공제 대상에 태아 포함 [개정이유] 상속세 인적공제 제도의 취지 반영 [적용시기] 2023.1.1 이후 상속이 개시되는 분부터 적용 가업승계 증여세 과세특례 한도 확대 등 [개정이유] 중소·중견기업의 원활한 가업승계 지원 [적용시기] 2023.1.1 이후 증여받는 분부터 적용 [특례규정] (사후관리완화) 2023.1.1 현재 사후관리 중인 경우에도 개정규정 적용 창업자금 증여

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[종중 양도 신고방법] 수익사업을 영위하던 종중 법인이 부동산을 양도한 경우 신고방법?

최근 종중이 소유하던 토지를 양도 후 세금신고를 어떻게 해야 되는지 상담하러 종중 회장님과 총무님이 사무실에 방문하셨습니다. 종중 소유 상가가 있어서 종종 명의로 법인사업자등록증(부동산임대업)이 있었고 법인세 신고를 계속적으로 해왔다고 하였습니다. 그런데 2022년 12월에 오래전부터 보유하던 법인 소유 토지를 양도하였는데 법인세 신고를 해야 되는지 개인처럼 양도소득세 신고를 해야 되는지 상담하러 오신 것입니다. 종중 소유 부동산을 양도 후 양도소득세 신고를 할 때는 반드시 고유번호증이나 사업자등록 유무를 체크해야 됩니다. 종중에 대한 과세는 종중을 법인으로 볼 것이냐 개인으로 볼 것이냐에 따라 과세방법이 달라지기 때문에 종중 소유 부동산을 양도 신고를 할 때는 여러 가지를 체크해서 판단해야 됩니다. 오늘은 수익사업을 영위하던 종중 법인이 수익사업과 관련 없는 부동산을 양도했을 때 신고를 어떻게 해야 되는지에 대해 이야기해 보도록 하겠습니다. 종중이 법인인지 개인인지 우선 판단해 보

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2023년 소득세/양도소득세 속산표!!!

2023년 1월 양도건 신고 의뢰를 받고 양도소득세 계산을 실제로 해보니 과표 구간에 따라 세금이 실제 줄어듦을 확인할 수 있었습니다. 6%~24% 세율이 적용되는 과세표준금액이 조정됨에 따라 최대 54만원의 절세효과를 볼 수 있게 되었다는 것입니다. 실무상 양도 프로그램을 사용하는 세무대리인이나 시중에 나와있는 양도소득세 프로그램을 사용하는 경우에는 프로그램이 이미 업데이트되어 개정된 세율로 자동 계산이 가능합니다. 그러나 실무상 상담 등을 하는 경우에는 수동으로 계산을 해야 되는 경우가 많이 있는데 이때는 속산표를 사용하는 게 편리해서 대부분 속산표로 세금을 계산합니다. 개정된 과세표준 구간 금액조정에 따라 소득세/양도소득세 속산표도 달라지는데 수동으로 계산 시 참고하시면 좋겠다고 생각이 들어 자료를 올려드립니다. 2023년 1월 1일부터 적용되는 소득세/양도소득세 세율과 속산표는 아래와 같습니다. [2023년 소득세/양도세 세율표] [2023년 소득세/양도세 속산표] 속산표가

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[포괄양수도] 신축 중인 부동산 임대용 건물 양도 시 포괄양수도 해당 여부?

상가를 분양받아 부동산임대업을 영위하기 위하여 사업 개시 전 사업자등록을 한 분이 상가가 완공되기 전에 양도하려고 하는데 포괄양수도에 해당이 되는지 상담하러 오셨습니다. 상가를 매매할 때는 공인중개사 소장님이나 양도인이 포괄양수도에 해당되는지 매매계약 체결 전에 확인하러 오시는 경우가 많습니다. 상가 분양을 하는 경우 일반적인 분양 계약서에는 토지분양금액과 건물 분양금액이 별도 기재되어 있고 부가세가 별도로 기재되어 있습니다. 상가 분양 계약서를 작성한 후 계약금을 불입 후 대부분 부가세환급을 받기 위해 일반과세자(부동산임대업)로 사업자등록을 미리 하는 경우가 많습니다. 이렇게 사업 개시 전 사업자등록을 한 사람이 임대용 건물이 완공되기 전에 여러 가지 이유로 양도를 한다면 포괄양수도 해당 여부에 따라 양도금액 중 건물에 대한 부가가치세가 발생할 수도 있고 발생안할수도 있습니다. 오늘은 상가를 분양받아 사업 개시 전 사업자등록(부동산임대업)을 한 일반과세자가 건물 완공되기 전에 건물

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[기한후신고] 기한 내에 양도소득세 신고를 못했다면 하루라도 빨리 신고를 하자!!!

2022년 11월에 토지를 양도했는데 2023년 1월 말까지 신고를 하지 못해서 어제 신고하러 오신 분이 있었습니다. 국세청에서 신고하라는 문자를 받았음에도 개인적인 사정으로 깜빡하고 신고기한을 2일을 넘긴 경우였습니다. 모든 세금은 정해진 신고기한 내에 하지 않으면 무신고에 대한 가산세와 무납부에 대한 가산세를 별도로 부과하고 있는데 만약에 기한 내에 신고를 하지 않았다면 최대한 빠른 시일 내에 기한후신고를 하셔야 합니다. 법정신고기한이 지난 후 기한후신고를 하더라도 언제 하느냐에 따라 무신고가산세 금액이 달라집니다. 부정행위로 인한 무신고가 아니라면 일반무신고가산세 20%를 부담하게 되는데 이 20%가산세가 기한후신고를 얼마나 빨리하느냐에 따라 감면이 됩니다. 법정신고기한이 지났더라도 언제 기한후신고를 하느냐에 따라 최대 50%에서 최소 20%에 해당하는 무신고가산세를 감면해 주므로 납부를 혹 못하더라도 기한후신고서라도 제출해두셔야 무신고가산세를 줄일 수 있습니다. 오늘은 기한후

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[8년자경감면] 관리가 쉽다고 유실수를 식재하고 방치한 경우 자경 감면을 못 받을 수 있다!!!

안녕하세요! 세금 상담 이야기로 꾸며가고 있는 이인갑세무사입니다... 오늘도 실제 상담 이야기를 많은 분들과 공유하고 싶다는 마음으로 글을 적어봅니다!!! 농지를 취득한 후 8년 자경감면을 받기 위해 농지에 유실수를 심어두고 관리를 하지 않고 방치만 해두는 경우가 많습니다. 유실수 식재 후 양도 시 무조건 8년 자경감면적용이 가능한 것인지? 오늘은 이와 관련해서 최근 상담한 이야기를 해보도록 하겠습니다. 상담자분은 10년 전에 자연녹지지역내에 농지를 취득해서 매실나무를 식재하였다고 하였습니다. 매실나무를 식재한 이유를 물어보니 매실나무가 관리가 용이하고 매실나무를 심어두고 향후 양도하더라도 양도소득세가 안 나온다는 얘기를 주변 사람들에게 들었다고 합니다. 부동산 사무소에 매물 의뢰한 금액 등 확인한 내용은 아래와 같습니다. (예정) 양도가액 및 취득가액 양도예정가액은 5억원이며, 취득가액은 등기비용 포함 2억원정도 됨. 소득확인 근로소득이나 사업소득은 보유기간 중 없었으며 간간이

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[상속주택 양도세] 상속주택을 누구 명의로 등기하는 게 좋을까요?

안녕하세요? 일주일의 시작 월요일... 오늘도 지난주에 상담했던 이야기를 많은 분과 공유하고자 글을 적어봅니다. 오늘은 부친이 돌아가셔서 자녀 3명이 상담하러 온 이야기를 해드리겠습니다. 부친 소유 주택이 한 채 있는데 누구 명의로 해두는 게 상속세가 적게 나오는지? 향후 양도 시 양도소득세가 적게 나오는지 궁금해서 상담하러 오셨습니다. 누구 명의로 해 두는 게 당장의 상속세와 앞으로의 양도소득세를 위해 가장 최선의 선택일까요? 피상속인 상속재산현황 등 부친이 2022년 12월 2일에 돌아가셨는데 모친은 오래전에 돌아가셨고, 상속인으로 딸이 3명 있는 상황이었습니다. 부친 소유 재산은 대략적으로 아래와 같았습니다. 부친 소유 주택 : 아파트 1채(시세 7억원, 공동주택가격 4억), 자녀 3명 모두 부친과 따로 거주 금융 재산 : 5천만원 이외 사전증여재산, 채무 등 없음 장례비용 : 5백만원 위 자료로 상속세를 예상해 보면 아래와 같습니다. 상속재산에 합산되는 사전증여재산은

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[매매계약 해제 세금문제] 부동산계약 해제로 인한 위약금, 배상금 원천징수의무, 필요경비 인정?

안녕하세요! 부산에서 보기 힘든 눈이 조금 날리는 날이네요... 오늘도 직접 상담했던 이야기를 공유하고자 글을 적어봅니다. 부동산 매매계약을 체결한 후 매도자인 본인이 부동산 매매계약을 해제하고 받은 계약금 2천만원에 별도로 위약금을 2천만원 더 합쳐 매수인에게 지급하였는데 원천징수를 해야 되는 건지? 향후 다른 매수인에게 양도 시 위약금 지급액은 양도소득세 필요경비 처리가 되는지? 상담한 이야기를 해드리겠습니다. 매도자 입장에서는 최종 이 부동산을 매도하고 양도가액에서 취득가액 및 부대비용을 모두 차감한 금액이 남은 이익일 테고 당연히 매매계약 해제로 인한 위약금 등 지급액을 차감한 금액이 남은 이익으로 생각합니다. 부동산 매매계약 체결 후 계약을 해제하는 주체가 매도인이 되기도 하고 매수인이 되기도 하는데 이때 위약금이나 손해배상금을 지급할 때 지켜야 할 의무가 있는지? 지급된 위약금 등은 향후 양도 시 필요경비처리는 가능한지에 대해 이야기해 보도록 하겠습니다. 매매계약서 작성

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[비사업용/사업용 토지 판단] 재산세 과세내역서를 조회해보고 판단하자!!!

안녕하세요! 일주일의 시작 월요일입니다... 직접 겪은 상담 이야기로 많은 분들과 공유하고자 글을 적고 있는 이인갑세무사입니다... 오늘은 공부상 농지이나 실제는 도로로 사용되고 있는 토지를 양도 후 신고 의뢰하러 오신 분의 이야기를 해보겠습니다. 실무를 하다 보면 공부상 지목과 실제 지목이 다른 경우가 많습니다. 공부상 농지이나 실제는 대지로 사용되고 있다면 8년 자경감면신청이 불가하며, 반대로 공부상 대지이나 실제는 농지로 사용하고 있다면 8년 자경감면신청이 가능하기도 합니다. 세법은 공부상 지목에 상관없이 실제 지목에 따라 비사업용/사업용 토지여부와 감면, 비과세 여부를 판단하고 있습니다. 오늘은 공부상 농지이나 자경요건을 충족하지 못한 납세자의 경우 비사업용 토지에 해당하나 실제 현황이 도로라서 사업용 토지에 해당하게 된 상담건에 대해 이야기해 보도록 하겠습니다. 납세자 양도 물건 현황 양도 물건 소재지 : 부산 기장군 일광읍 *** 공부상 지목 : 전 취득일 : 1995년

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[특허권 가지급금] 컨설팅회사만 믿고 특허권 양수도로 가지급금 문제 해결한 법인 세무조사로 세금 추징된 이야기!!!

안녕하세요!!! 오늘도 많은 분들과 글을 공유하기 위해 노력하고 있는 세무사 이인갑입니다. 오늘은 세정신문에 실린 자료를 올려드릴건데요... 최근에 컨설팅 회사에서 특허권 양수도로 법인의 가지급금 문제를 해결해준다고 특허권 양수도를 진행한 법인들이 제법 많을 겁니다. 국세청에서는 특허권 양수도 금액이 큰 법인부터 차례차례 세무조사를 통해 세금을 추징하고 있는데 법인들은 조세불복을 제기하고 있지만 대다수는 법인이 패소하고 있는 실정입니다. 국세청에서는 올해도 특허권 양수도로 법인 가지급금 문제를 해결한 법인에 대해 사후검증과 세무조사를 계속 이어갈거라고 발표한바 있습니다. 앞으로도 혹시나 컨설팅 회사에서 특허권 양수도로 법인 가지급금 문제를 해결해준다고 하면 절대 현혹되지 마시고 기장을 의뢰하고 계신 세무대리인과 의논을 하셔서 향후 피해를 보는 일이 없도록 하시기 바랍니다. [한국세정신문 자료] 특허권 절세컨설팅 믿고 법인자금 꿀꺽한 사주 '전전긍긍' 국세청, 특허권 양수도 가장한 사

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[영농상속공제] 영농상속재산 중 일부만 영농인이 상속받은 경우 영농상속공제 가능?

안녕하세요^^ 이인갑 세무사입니다. 오늘도 상담한 내용을 많은 분들과 공유하고자 글을 시작해 봅니다. 영농상속공제에 대해 최근 공제 한도액이 늘어났고 영농인의 요건이 개정되어서 영농상속공제에 대해 상담이 많습니다. 오늘은 비록 2016년에 개정된 내용이지만 도움이 될 것 같아 글을 적어봅니다. 상담자의 부친이 2023년 1월에 돌아가셔서 부친 농지를 자녀 2명이 상속받는데 일부 농지만 영농인인 자녀가 상속받는 경우에도 영농상속공제를 받을 수 있는지에 대한 상담 이야기입니다. 상속재산 현황 상담자의 경우 부친의 상속재산과 상속인의 현황은 아래와 같았습니다. 이외 사전증여재산 등은 없는 상태였으며 농지 중 8억은 영농자녀인 장남이, 7억은 비영농인인 차남이 상속받을 계획이라고 하였습니다. 영농상속공제액 2016.2.4 이전에는 영농상속재산을 영농인이 전부 상속받는 경우에만 영농상속공제가 가능했습니다. 그러나 2016.2.5 이후부터는 영농인이 일부 상속받는 경우에도 영농상속공제가 가능하

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[상속포기] 상속재산협의 시 상속포기로 현금 정산하는 경우와 상속등기 후 매각 대금을 분배하는 경우 세금 차이?

안녕하세요... 직접 상담한 내용을 공유하고자 글을 적고 있는 이인갑 세무사입니다. 오늘은 어제 있었던 이야기를 해보고자 합니다. 부친이 돌아가셨는데 상속주택을 본인이 단독 등기를 하는 대신 동생에게 주택 시세에 해당되는 금액의 1/2를 지급하기로 하는 경우 세금은 어떻게 과세되는지 상담을 한 내용입니다. 상속재산을 협의 시 상속인 중에 본인 지분을 포기하고 현금 등의 정산을 받는 경우와 구두 등의 합의만 해두고 차후 상속 부동산 처분 후 매각 대금을 분배 받는 경우가 과세방법이 달라질 수 있습니다. 어떻게 과세방법이 달라질까요? 부친이 2022년 12월에 돌아가셨는데 상속재산은 부친 소유 주택 외에는 크게 없는 상황이었습니다. 모친은 몇 년 전에 돌아가셔서 상속인이 자녀 2명밖에 없는 상태였습니다. 자녀 중 동생은 해외에 거주하고 있어서 상속재산을 관리하거나 매각할때 절차상 문제때문에 언니가 단독상속등기하고 본인 지분에 해당되는 금액을 언니에게 현금으로 달라고 하고 있다고 하였습니

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[동거주택상속공제] 보유기간이 10년 미만인 주택도 동거주택상속공제 가능하다!!!

이인갑세무사입니다. 오늘은 최근 상속세 신고 의뢰를 받은 건중에 동거주택상속공제 적용 가능한 케이스가 있어서 많은 분들과 공유하고자 글을 적어봅니다. 동거주택상속공제는 최대 6억원까지 상속 공제가 가능하기 때문에 돌아가신 부모님을 동거봉양한 자녀의 경우에는 공제가 가능한지 적극적으로 검토할 필요가 있습니다. 동거주택상속공제 요건 중 몇 가지가 수년간 합리적으로 세법 개정이 있었습니다. 합리적으로 개정된 규정을 바탕으로 몇 가지 놓치지 쉬운 경우에 대해 알려드리니 참조하시기 바랍니다... 상속재산현황 등 의뢰받은 건의 피상속인(모친)이 2022.12월에 돌아가셨는데 모친의 보유재산현황은 아래와 같았습니다. -금융재산, 채무, 사전증여재산 등 : 없음 피상속인의 배우자는 12년 전에 돌아가셨으며, 상속인은 자녀 3명이었습니다. 2010년부터 모친과 장남 가족은 전셋집에서 같이 거주하다가 2015년 5월에 아파트 1채를 취득한 후에도 계속적으로 같이 동거하였습니다. 이 아파트를 3억원에

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2023년 법인세, 소득세(양도소득세) 세율표!!!

매년 직접 제작해서 관내에 배포하고 있는 세율표가 이제야 최종 시안이 나와 제작 의뢰했네요... 최종 시행령을 확인한 후 제작 의뢰하려고 하다 보니 제작이 조금 늦어졌습니다. 인쇄물이 나오면 관내에 무료 배포할 예정입니다... 최종 시안 자료를 올려드리니 업무에 참조하시기 바랍니다. 오늘 하루도 파이팅입니다!!! 첨부파일 2023년 세율표.png 파일 다운로드 (본 자료는 법령, 예규, 보도자료를 바탕으로 작성된 것이며, 이후 세법 개정 또는 새로운 예규나 판례로 변경될 수 있다는 점 유의하시고, 또한 이 자료는 어떠한 경우에도 법적 책임소재에 대한 증빙자료로 활용될 수 없음을 알려드립니다) 이인갑세무회계사무소 부산광역시 기장군 기장읍 기장대로 509 LG하이프라자

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[과점주주의 간주취득] 법인 주식을 추가 취득할 때 취득세 과세될 수 있으므로 주의하자!!!

안녕하세요... 이인갑세무사입니다. 오늘은 "과점주주의 간주취득"에 대해 최근 상담한 이야기를 해드리도록 하겠습니다. 법인의 주주 3명 중 한 명의 주식을 다른 한 명이 취득하려고 하는데 어떤 세금을 고려해야 되는지 상담의뢰한 건입니다. 법인의 주식을 양수도하는 경우에는 양도소득세/증권거래세/증여세 과세 문제 외에 과점주주의 간주취득에 대한 취득세 과세 문제도 고려를 해야 됩니다. 법인 결산 시 주식의 양수도가 있는 경우에는 "주식 등 변동상황명세서"를 제출하게 됩니다. 지방자치단체에서는 이 자료를 통해 과점주주의 간주취득에 대해 취득세를 추징하는 경우가 많습니다. 또한 과점주주의 간주취득에 대해 취득세 자진 신고를 할 때 취득세 과세표준이 최초 취득가액으로 계산한다고 잘못 알고 계신 분들도 있습니다. 오늘은 주식 양수도 할 때 별도로 고려해 봐야 될 "과점주주의 간주취득"과 과점주주의 간주취득에 대해 취득세 신고할때 "과세표준" 계산 시 주의해야 될 점에 대해 이야기해 보도록 하겠

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[양수자가 부담한 양도소득세] 무한반복해서 계산하는게 아니라 1회만 양도가액에 합산한다!!!

법인세 신고로 정신없이 바쁜 시간들을 보낸 3월이었네요... 신고가 거의 마무리되어 오늘에서야 새 글을 작성해봅니다. 오늘 비슷한 내용으로 상담하러 오신 분이 2명이 있었는데... 한 건은 양도가액이 15억원, 다른 한 건은 200억원으로 두 건 모두 양수자가 양도소득세, 지방소득세를 모두 부담해 주기로 했다고 합니다. 실무상 이렇게 양도자 세금을 양수자가 부담해 주기로 특약사항에 기재한 후 매매계약서를 작성하는 경우가 있습니다. 양수자가 부담해 주기로 한 양도세 등이 양도가액에 포함되는지? 포함된다면 얼마를 포함시켜야 되는지? 양도소득세 신고를 어떻게 해야 되는지? 오늘도 많은 분들과 공유하고자 글을 시작해 보겠습니다. 매매계약서 상 약정이 있는 경우와 없는 경우에 따라 세금이 달라진다!!! 부동산을 양도한 후 양도소득세는 원칙적으로 납세의무자인 양도자가 부담을 하여야 합니다. 그러나 매매계약의 약정에 따라 양도자가 부담할 양도소득세를 양수자가 부담한 경우가 있습니다. 이런 경우에

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[주택수에서 제외되는 주택] 1세대 1주택 판정 시 주택신축판매업자의 재고주택은 제외된다!!!

하루종일 비가 내리는 날이네요... 안녕하세요 이인갑세무사입니다... 오늘 적을 글은 1세대 1주택 판정 시 주택 수에서 제외되는 주택 중 하나의 케이스입니다. 오늘 상담자는 거주하고 있는 아파트를 매매할 예정인데 배우자 명의로 다른 주택이 있는 상황이었습니다. 본인은 당연히 2주택자라서 과세될 거라 생각하고 양도소득세가 얼마나 나오는지 확인차 오신 건데... 양도소득세 1세대 1주택 비과세 판정 시 주택 수에서 제외되는 주택이 있습니다. 주택 수에서 제외되는 주택을 소유하고 있는 상태에서 다른 1주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 적용을 받을 수 있습니다. 오늘은 1세대 1주택 판정 시 주택 수에서 제외되는 주택 중 "주택신축판매업자의 재고주택"에 대해 알려드리겠습니다. 매매 예정 아파트 : 2021년 3월 8일에 취득(취득가액 4억)/매매예상가액(6억) 다른 주택 : 2022년 2월 26일에 취득(배우자 소유) 위 케이스가 다른 주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 양도

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[증여재산공제] 양자도 5천만원 증여재산공제받을 수 있다!!!

안녕하세요... 오늘도 직접 상담한 이야기로 많은 분들과 공유하자고 글을 적고 있는 이인갑세무사입니다... 오늘은 어제 증여세 상담한 건에 대해 이야기해 볼 건데요. 이 상담자는 양모가 양자에게 증여해 줬을 때도 증여재산공제가 가능한지? 가능하다면 얼마가 공제 가능한지에 대해 궁금해하셨습니다. 오늘은 양자인 경우 친부모와 양부모와의 관계를 상증법에서는 직계비속으로 보는지 기타 친족으로 보는지 등에 대해 알아보도록 하겠습니다. 증여재산공제 거주자가 다음 중 어느 하나에 해당하는 사람으로부터 증여를 받은 경우에는 수증자를 기준으로 다음의 금액을 증여세 과세가액에서 공제해 줍니다. (공제 시 주의해야 될 사항) -증여재산공제액은 1건당 공제액이 아니라 10년 동안의 공제액임 -증여재산공제액은 수증자 기준으로 판단함 -비거주자가 증여받은 경우에는 공제가 불가함 친양자와 출양자도 직계비속에 해당!!! 직계비속에는 친양자 및 출양자도 포함되어 증여재산공제액은 5천만원(미성년자는 2천만원)입니다

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[단기 재상속 세액공제] 상속받은 후 10년 이내 상속인의 사망으로 다시 상속이 되는 경우...

안녕하세요 이인갑세무사입니다... 오늘은 상속세 상담한 내용에 대해 공유하고자 합니다. 상담자의 경우 부친이 2017년에 돌아가셨는데 2023년 1월에 모친께서도 돌아가셔서 상속세 관련해서 상담하러 오셨습니다. 부친 돌아가실 때 부친 재산을 모친이 상속을 많이 받아서 모친 상속세도 제법 많이 예상되는 상황이었습니다. 부친이 돌아가신 후 10년 이내에 상속인인 모친의 사망으로 다시 상속이 개시되는 경우에는 "단기 재상속에 대한 세액공제"를 받을 수 있는지 검토가 필요합니다. 오늘은 "단기 재상속에 대한 세액공제"에 대해 알아보도록 하겠습니다... 상담자의 부친은 2017년 3월에 돌아가셨는데 그 당시 상속세 신고 내역을 조회한 내용과 모친의 상속재산은 대략 아래와 같습니다. 모친의 상속세 납부예상금액은 대략 1.5억원 정도 예상되는 상황이었습니다. 상속개시 후 10년 이내에 상속인(모친)이 돌아가셔서 다시 상속이 이루어지는 경우에는 단기 재상속에 대한 세액공제가 가능한데 이에 대한 세

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[비사업용 토지 제외] 고물상 사업자에게 임대하는 토지

안녕하세요^^ 오늘도 상담한 이야기로 많은 분들과 공유하고자 글을 적고 있는 이인갑세무사입니다... 오늘은 최근 의뢰받은 양도 신고 건 중에 비사업용 토지에서 제외되어 세금을 절세시켜 드린 이야기를 하고자 합니다. 일반적으로 나대지의 경우에는 재산세가 종합합산과세되어 비사업용 토지에 해당됩니다. 그러나 재산세가 종합합산과세대상 토지에 해당하나 비사업용 토지에서 제외되는 경우가 몇 가지 있는데 그중에 하나의 케이스에 해당된 경우였습니다. 비록 재산세는 종합합산과세되었지만 하치장용 등의 토지는 비사업용 토지에서 제외된다는 이야기를 오늘 해드리겠습니다. 양도 자산 : 부산 기장군 장안읍 소재 나대지 양도가액 : 13억 취득 원인 : 1987년 2월 10일 상속 위 나대지를 상속 취득한 후 건물을 신축한 적은 없었으며, 2012년부터 현재까지 고물상 사업자에게 임대주고 있다고 하였습니다. 나대지로 보아 비사업용 토지로 세금을 계산해 보니 5억 정도 세금이 예상되었습니다. 재산세과세내역서를

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[8년 자경 감면] 고령으로 더 이상 자경을 할 수 없을 때는 어떻게 해야 감면 적용될까요?

안녕하세요. 이인갑세무사입니다... 오랜만에 포스팅을 하는데 그동안 너무 바빴네요. 오늘은 부친이 평생 농사를 지은 땅을 건강상의 이유로 더 이상 자경을 할 수 없게 된 경우 향후 양도할 때를 대비해서 어떻게 해야 8년 자경 감면이 가능할지에 대해 상담 온 분의 이야기를 해보도록 하겠습니다. 노령이나 건강상의 이유로 더 이상 자경을 하지 않고 농지를 묵혀서 휴경인 상태로 내버려 두는 경우가 많습니다. 이런 상태로 장기간 지나서 농지를 양도하는 경우에는 감면이 배제될 수 있습니다. 노령이나 건강상의 이유로 더 이상 자경을 할 수 없게 된 경우 어떻게 해야 감면을 적용받을 수 있을까요? 양도일 현재 농지가 아니라면 감면 배제된다!!! 8년 자경 감면 요건 중에 하나가 "양도일 현재 농지"입니다... 아무리 오랜 기간 재촌자경을 했더라도 양도일 현재 농지 상태가 아니고 휴경 상태나 다른 용도로 사용되고 있는 농지는 감면 대상이 아닙니다. 일시적인 관리 소홀로 휴경 상태이거나 겨울철 등 계

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[일시적 2주택 비과세] 동일세대원으로부터 증여받은 주택은 '다른 주택을 취득'한 경우에 해당하지 않는다

안녕하십니까? 실제 상담한 이야기로 많은 분들과 공유하고자 글을 적는 이인갑세무사입니다. 오늘은 일시적 2주택 비과세라고 생각하고 양도소득세 신고를 안 했는데 세무서에서 비과세 적용이 안된다고 과세예고통지서를 받은 건에 대해 이야기해 보도록 하겠습니다. 일반적으로 1세대가 1주택을 보유한 경우에만 비과세해 줍니다. 그러나 이사 등을 가기 위해 일시적으로 2주택이 된 경우에도 예외적으로 비과세해 주고 있습니다. 주택수를 계산할 때는 세대별로 계산을 해야 되는데 개인별로 주택수를 계산해서 판단 미스를 하는 경우가 종종 있습니다. 오늘 얘기할 이야기도 주택수를 개인별로 계산했기 때문에 판단 미스가 된 경우입니다. 상담자의 상황은 아래와 같았습니다. 2010년 4월 아파트(A) 취득 2015년 9월 아파트(B) 취득 아파트(B)를 2022년 5월에 딸에게 증여 2022년 6월에 아파트(A) 양도 상담자는 2022년 아파트(A)를 양도할 생각이었는데 그 당시 주변 사람들이 아파트(B)를 자녀

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[1세대 1주택 비과세] 건물(주택) 부분만을 증여 후 나머지 주택 양도할 경우

나른한 오후네요... 오늘도 상담한 이야기로 많은 분들과 공유하고자 글을 적고 있는 이인갑세무사입니다. 오늘은 상담전화 온 이야기를 해드리도록 하겠습니다. 아파트를 양도한 후 본인은 비과세 대상이라고 생각하고 있는데 여러 사람이 비과세가 불가능하다고 말해서 확인차 상담전화를 하셨습니다. 시골에 집이 한 채 + 본인 거주 아파트가 있던 상태에서 2년 전에 시골집의 건물(주택) 부분만을 어머니에게 증여를 줬다고 합니다. 건물(주택)을 증여하고 대지만 소유한 상태에서 본인이 거주하고 있는 아파트를 양도했을 때 비과세 가능 여부가 여러 사람들의 판단이 나눠진다는 것인데... 이런 경우 비과세가 될까요? 아니면 과세되는 걸까요? 상담자의 현황은 아래와 같습니다. 시골집 : 2010년에 취득 후 2020년 2월에 모친에게 건물(주택) 부분만 증여 양도한 아파트 : 울산 소재 아파트로 2015년 취득(3억) 후 2023년 4월에 양도(4억5천만원) 이런 상황에서 체크포인트는 "양도일 현재 모친과

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[고가주택 비과세] 겸용주택 고가주택 해당 여부 판정방법!!!

안녕하세요. 오늘도 상담한 이야기로 많은 분들과 공유하고자 글을 적고 있는 이인갑세무사입니다. 오늘은 어제 본인이 양도한 겸용주택이 고가주택에 해당하는지에 대해 상담한 이야기를 해드리도록 하겠습니다. 주택 및 부수토지의 양도 당시 양도가액 합계액이 12억원을 초과하는 주택을 고가주택이라고 합니다. 고가주택의 경우 12억 초과하는 차익에 대해서는 양도소득세가 과세됩니다. 실무상 고가주택에 해당하는지 판정하는 게 중요합니다. 특히 겸용주택의 경우에는 고가주택 해당 여부에 따라 세금이 달라지는데 오늘은 겸용주택의 고가주택 판정방법에 대해 알려드리도록 하겠습니다. 상담자의 주택 현황 상담자는 1세대 1주택자이며 겸용주택의 현황은 아래와 같습니다. 겸용주택의 양도가액 : 14억(양도일 2023.5.23) 겸용주택의 취득가액 : 8억(취득일 2005.12.2) 구분 용도 면적 토지(150) 주택 부수토지 90 상가 부수토지 60 건물(100) 주택 60 상가 40 겸용주택의 판정방법 겸용주

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[겸용주택의 1세대 1주택 판정] 주택 전용 계단이 주택면적에 포함되는지?

안녕하세요... 오늘도 상담한 이야기를 많은 분들과 공유하고자 글을 적고 있는 이인갑세무사입니다. 종합소득세 신고 기간이라서 한동안 글을 적을 시간이 없었네요. 오늘은 최근 상담건 중에 하나를 이야기해 드리도록 하겠습니다. 겸용주택을 양도한 경우 무허가 주택 부분은 주택면적에 포함되는 게 당연하지만... 주택 전용 계단이 있는 경우 주택면적에 포함되는지 포함되지 않는지 궁금할 수 있습니다. 오늘은 주택 전용 계단이 있는 경우 어떻게 세법에서 취급하고 있는지 알려드리도록 하겠습니다. 상담자 소유 겸용주택 현황 상담자가 양도한 겸용주택의 현황은 아래와 같았습니다. 물론 이 분은 1세대 1주택자입니다. 1층(점포) 110 2층(주택) 95 양도가액 11억 상담자의 경우 주택면적(95) < 점포면적(110) 이어서 점포에 대한 양도소득세만 1억이상 예상되는 상황이었습니다. 이에 몇 가지 확인한 결과 아래와 같은 사실을 알 수 있었습니다. 무허가 주거용 옥탑방이 옥상에 있다!!! 항공사진을

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[토지 양도소득세] 토지 양도 시 단계별 필요경비

안녕하세요... 이인갑세무사입니다. 오늘은 토지 양도 후 양도소득세 신고 의뢰받은 이야기를 해드리도록 하겠습니다. 이분은 취득할 때 필요경비에 대한 입증자료가 없어서 실제 남은 차익보다 많은 세금을 부담하게 되었는데요. 실제는 지출된 비용인데 증빙이 없어서 세금을 더 내게 된다면 억울한 생각이 들것입니다. 오늘은 토지의 취득 단계, 보유단계, 양도 단계별로 필요경비로 인정되는 경비는 어떤 게 있고 인정받기 위해서는 어떤 자료들을 보관하고 있어야 되는지 알려드리도록 하겠습니다. 단계별 필요경비 예시 필요경비 공제방법 필요경비를 인정받기 위해서는 납세자 스스로가 이를 입증해야 합니다. 따라서 입증할 수 있는 증빙서류를 잘 준비해두셔야 합니다. 2018.4.1 이후 양도분부터는 법정증빙(세금계산서, 계산서, 현금영수증, 신용카드전표 등)이 있거나 실제 지출 사실이 금융거래 증명서류(계좌이체 등)에 의하여 확인되는 경우에만 공제를 받을 수 있습니다. 실제 비용은 지출되었지만 법정증빙도 수취

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[동거주택상속공제] 동거주택을 누가 상속받는 게 유리할까요?

안녕하세요 이인갑세무사입니다... 오늘은 동거주택을 누가 상속받는 게 더 유리한지 상담한 이야기를 공유하고자 합니다... 부모님이 돌아가신 후 동거한 주택을 누가 상속받는 게 유리한지는 확실한 답은 없습니다. 그러나 오늘 제가 해드리는 상담 이야기를 보고 대략의 기준을 잡아보시는 것도 도움이 될 거 같아 글을 적어봅니다. 동거주택을 상속인 중 자녀가 상속받느냐 배우자가 상속받느냐 아니면 공동으로 상속받는 냐에 따라 상속세가 달라지므로 누가 상속받을지에 대한 결정은 매우 중요한 문제입니다. 동거주택상속공제는 상속인 중 직계비속(자녀)에게 주택을 상속할 것을 요건으로 하고 있기 때문에 동거주택을 배우자가 상속받는다면 동거주택상속공제는 불가합니다. 그럼 동거주택상속공제를 받기 위해 자녀가 상속받는 게 유리한지 배우자공제를 더 받기 위해 배우자가 상속받는 게 더 유리한지 상담이야기를 통해 알려드리겠습니다. 부친이 2023년 2월에 돌아가셨고 상속인은 배우자와 자녀 1명이 있었습니다. 세 가

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[상속받은 농지 자경 감면] &quot;1년 이상 계속하여 경작&quot;의 의미?

장맛비가 계속 내리는 하루네요. 이인갑세무사입니다... 오늘은 상속받은 농지를 양도하고 상담하러 온 건에 대해 많은 분들과 공유하고자 합니다. 이분은 부친이 2015년에 돌아가셨는데 상속 후 본인이 8년 이상 자경을 하지 않은 상태였습니다. 현재 농지를 임차인에게 임대를 준 상태로 양도했다고 합니다. 상속받은 농지의 경우 상속인이 1년 이상 계속하여 농지소재지에서 거주하면서 자경하는 경우 피상속인이 취득하여 자경한 기간을 상속인의 경작 기간에 포함하여 경작 기간을 계산합니다. 이때 "1년 이상 계속하여 경작"의 의미가 무엇일까요? 상담자의 현황은 아래와 같습니다. 양도가액 : 3억(2023년 5월 양도) 취득시기 및 취득가액 : 2015년 5월 3일 부친 사망으로 상속 취득(상속 당시 시가 없고 공시지가 5천만원) 부친 : 1984년에 취득하여 돌아가실 때까지 재촌자경하셨음 상담자 : 상속받을 당시 공무원으로 2020년 8월 퇴직 후 상속농지 재촌자경(소득요건충족)하다가 최근 농지를

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[자경감면 vs 대토감면] 양도일 현재 재촌·자경해야되는지?

안녕하세요... 오늘도 상담한 이야기로 많은 분들과 공유하고자 글을 적고 있는 이인갑세무사입니다. 오늘은 8년 자경감면이나 대토감면을 적용받기 위해서는 양도일 현재까지 재촌·자경을 해야 되는지 상담한 이야기를 해드리도록 하겠습니다. 양도일 현재 재촌·자경을 해야 되는지에 대해 두 규정이 다릅니다. 결론부터 얘기하자면 8년 자경감면규정은 양도일 현재 재촌·자경하지 않더라도 총 보유기간 중 재촌·자경한 기간이 8년 이상이면 양도일 현재 임차 중인 농지도 감면이 가능합니다. 그러나 대토감면규정은 양도일 현재 재촌·자경하고 있지 않다면 감면이 불가능합니다. 상담자의 농지 현황은 아래와 같습니다. 2015년 5월에 취득 취득일 이후 2021년까지 6년간 계속 재촌·자경하다가 2022년부터 직장에 재입사(총급여액이 3천7백만원이상)함에 따라 현재 임차 중 올해 농지를 양도할 예정임 자경감면 vs 대토감면 차이점 자경감면규정과 대토감면규정의 큰 차이점은 아래와 같습니다. 관련 세법 규정 농지대토

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[토지, 건물 일괄 양도] 건물가액을 낮거나 '0'으로 기재한 경우 인정 여부?

오늘도 비가 많이 오네요... 부가세 신고 때문에 전국의 모든 회계사무실이 바쁜 하루를 보내고 있을 겁니다. 오늘도 많은 분들과 공유하고자 글을 적고 있는 이인갑세무사입니다. 오늘은 토지와 건물 일괄 양도한 경우 주의해야 될 내용에 대해 알려드리도록 하겠습니다. 토지, 건물 일괄 양도 시 계약서에 건물가액을 "0" 등 낮게 기재한 경우 기준시가 등으로 구분한 금액과 30% 이상 차이가 나는 경우 부가가치법 시행령이 개정됨에 따라 2022.1.1 이후 공급분부터는 토지와 건물 등을 함께 공급받은 후 건물 등을 철거하고 토지만 사용하는 경우에는 기준시가 등으로 안분한 금액과 30% 이상 차이가 나더라도 구분 기재한 금액을 그대로 인정해 줍니다. 그런데 부가가치법 시행령 개정으로 인해 양도 시에도 부가가치세법 규정이 준용되는지에 대해 논란이 많았습니다. 현재까지 발표된 예규 등에 의해서는 부가가치세법 개정 내용은 양도소득세 계산 시에는 적용이 안된다고 하였습니다. 실무상 토지와 건물을 같

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[자경감면 vs 대토감면] 주거지역 편입 등으로 감면 배제되는 농지 범위 차이

안녕하세요... 이인갑 세무사입니다. 하루 종일 비가 내리네요. 오늘도 제가 한 상담 이야기로 많은 분들과 공유하고자 글을 적습니다. 오늘은 재촌자경기간이 8년이 안 돼서 농지대토감면을 신청하고 싶은데 감면요건이 되는지 상담하러 온 분의 이야기를 해드리겠습니다. 농지에 대한 감면 규정은 "8년 자경감면"과 "대토감면" 규정이 있습니다. 그런데 주거지역 등에 편입된 농지를 취득한 후 양도한 경우에는 두 규정이 달리 적용됩니다. 오늘은 주거지역 등에 편입된 농지 중 감면 배제되는 농지 범위에 대해 두 감면 규정이 어떻게 달리 규정하고 있는지 알아보도록 하겠습니다. 상담자의 양도 농지의 상황은 아래와 같습니다. 양도가액 : 5억원(양도일 : 2023년 6월) 취득가액 : 3억원(취득일 : 2018년 3월) 취득일부터 양도일까지 5년 2개월 직접 재촌자경 토지이용계획 확인서와 용도지역 변동에 대한 내역은 아래와 같았습니다. 상담자의 경우 2종일반주거지역에 편입된 농지를 취득한 경우에 해당됩

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[거래처 소개] 미래와 환경을 디자인하는 (주)에프포

안녕하세요... 이인갑세무사입니다. 거래처중 (주)에프포를 많은 분들에게 소개해드리고자 합니다... 미래를 디자인한다... 환경을 디자인한다...라는 슬로건으로 파라메트릭 벤치와 조형물을 3D프린팅으로 제작 및 납품을 하고 있는 업체를 소개해 드립니다. [회사 판매 제품 1] PARAMETRIC BENCH (주)에프포에서 취급하는 제품은 3D 프린팅으로 파마메트릭 벤치를 제작하여 아파트나 관공서 등에 납품을 하고 있습니다. 벤치의 모양은 고객님이 원하는대로 디자인이 가능합니다... [회사 판매 제품 2] SCULPTURE (주)에프포는 조형물을 디자인 전문가와 협업을 통해 제작을 하여 납품을 하고 있습니다. 시공사례 (주)에프포에서 3D로 제작한 파아메트릭 벤치와 조형물을 아파트 등에 제작 및 설치 시공한 사례입니다. Parametric Process (주)에프포의 장점은 고객의 다양한 상황, 조건에 맞게 제품이 제조 가능하다는 것입니다. ESG 경영 ESG란 기업의 비재무적 요소인

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[토지 일괄 양도] 토지 일괄 양도 시 계약서 구분 금액 인정 여부?

안녕하세요... 오늘도 많은 분들과 정보를 공유하고자 글을 적고 있는 이인갑세무사입니다. 오늘은 두 필지 토지를 양도한 후 계약서에 필지별로 구분 기재한 금액으로 신고 가능한지에 대해 상담한 이야기를 해드리도록 하겠습니다. 여러 필지의 토지가 지목이 동일하고 취득시기가 동일하다면 필지별로 구분한 금액이 세금에 영향을 미치는 경우는 별로 없을 겁니다. 그러나 일부 토지는 농지고 일부 토지는 대지처럼 지목이 상이하거나 취득시기가 다른 경우에는 감면 여부와 장기보유특별공제액이 달라지기 때문에 납세자가 유리한 대로 계약서에 구분 기재하는 경우가 많습니다. 이런 경우에 세법에서는 감정가액으로 구분했다는 근거자료 없이 구분했다면 기준시가로 구분한 금액과의 차이가 30% 이상 차이가 나는 경우에는 구분된 금액을 인정해 주지 않습니다. 여러 필지의 토지를 일괄 양도하는 경우 필지별로 구분된 금액의 인정 여부에 대해 알려드리도록 하겠습니다. 상담자가 양도한 토지에 대한 계약서는 아래와 같았습니다.

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[상속, 증여재산의 평가] 평가기준일 전후 시가로 인정되는 기간은?

안녕하세요... 오늘도 직접 상담한 이야기로 많은 분들과 공유하고자 하는 세무사 이인갑입니다. 오늘은 상속, 증여세 신고 시 재산의 평가를 시가로 하는 경우 인정되는 기간은 언제부터 언제까지인지에 대해 알려드리도록 하겠습니다. 상속증여세 신고 시 기준시가로 신고해야 되는지 시가로 신고해야 되는지 판단이 안되는 경우가 많으실 겁니다. 상속증여 재산의 평가 원칙은 상속개시일 또는 증여일 현재의 시가입니다. 그런데 실무를 하다 보면 시가로 인정되는 기간은 언제부터 언제까지인지 판단이 안될 때가 있습니다. 상속증여 재산을 평가할 때 시가로 인정되는 기간은 언제부터 언제까지인지 알려드리도록 하겠습니다. 시가 인정범위 및 평가기간 상속세나 증여세가 부과되는 재산은 상속개시일 또는 증여일(평가기준일) 현재의 시가로 평가하는 게 원칙입니다. 매매가액·수용가액·공매가액 및 감정가액은 시가로 인정되는 가액입니다. 그렇다면 상속개시일 또는 증여일을 기준으로 언제부터 언제까지(평가기간)의 가액을 시가로

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(부산 상속세/증여세 전문 세무사) 과세 미달일 때 상속세 신고를 해야 되나요?

지난주에 부친이 2021년 9월에 돌아가셨는데 부친 상속세를 신고해야 되는지 상담하러 오신 분들이 있었습니다. 상속세 신고를 해야 된다면 상속일이 9월이라서 2022년 3월 말까지 신고를 해야 되어 신고기한까지 얼마 남지 않은 상황이었습니다. 부친 소유 재산은 부친이 소유했던 농지 1필지와 주택, 금융 재산 1천만원외에는 없는 상태였고 시가 외에 공시지가 등으로 평가해 보니 대략 6억 4천만 원 정도 나왔습니다. 사전 증여 건도 없고 기타 상속 추정으로 볼 여지가 있는 재산도 없어서 배우자 공제(5억) 및 일괄공제(5억) 합계 10억 원을 공제하고 나면 상속세 납부금액이 나오지 않는 경우였습니다. 이렇게 상속재산이 과세 미달일 때 과연 상속세 신고는 해야 될까요? 상속세 평가 원칙 상속재산가액은 상속개시일(사망일) 현재의 시가로 평가하는 게 원칙입니다. 상속개시일 전후 6개월 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매 또는 공매가액이 있는 경우에는 그 가액을 시가로 보는 것입니다. 상속개

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(부산 양도세 전문 세무사) 부동산 양도 시 대출이자 경비 인정될까요?

생활형 숙박시설(생숙)을 분양받은 후 2022년 3월에 양도하고 양도소득세 신고 의뢰하러 오신 분이 있었습니다. 이분은 생활형 숙박시설 취득가액 중 부족한 취득 자금을 금융기관으로부터 차입하여 지급하였고 지급한 대출이자가 양도소득세 필요경비에 해당하는지 궁금해하셨습니다. 부동산 취득 시 부족한 취득가액 중 일부를 대출을 하였다면 이때 대출이자는 과연 양도소득세 신고 시 필요경비로 인정받을 수 있을까요? 오늘은 부동산 취득 시 부담한 대출이자가 경비 인정되는지와 양도소득세 계산 시 경비 인정되는 것에는 어떤 비용들이 있는지 알아보도록 하겠습니다... 양도소득세 계산 시 대출이자 경비처리 가능? 현재 판례는 양도소득세 계산 시 구체적인 공제 항목에 대해 나열하고 있는데 이는 포괄적 규정이 아닌 열거적 규정으로 여기에 열거되지 않은 경우에는 공제할 수 없다고 보고 있습니다. 이러한 판례의 태도에 비춰 본다면 열거되지 않은 대출금 지급이자를 필요경비로 공제하는 것은 적절하지 않으며, 양도소

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(부산 양도세 전문 세무사) 국세청 &quot;양도소득세 월간 질의 TOP 10&quot; 제작안내!!!

국세청에서 국민들이 자주 묻는 질의·답변 사례를 알기 쉽게 매월 시리즈형식으로 "양도소득세 월간 질의 TOP 10"을 제작 안내하기로 하였다는 소식을 전해드립니다. 첫 회로 [1세대 1주택 비과세 관련 질의·답변 사례]를 2022.3.15 자로 안내하고 있는데 이 내용을 보니 1세대 1주택 비과세 판정 등에 도움이 될 것 같아 자료를 올려드립니다. 특히 일시적2주택 허용기간 판정 흐름도와 1세대1주택 비과세 거주요건 판정 흐름도, 일시적2주택 신규주택 전입기한 판정흐름도는 알기 쉽게 표현해서 도움이 많이 될 것으로 생각되네요^^ 양도소득세에 대해 국민들의 궁금증이 많고 세무대리인마저도 의견이 다른 경우가 많은데 국세청에서 이렇게 국민들이 자주 묻는 질의·답변내용을 실제 사례별로 정리한다고 하니 좋은 소식인듯 합니다. 이용 방법은 아래와 같습니다. (누리집 접속) 국세청누리집(www.nts.go.kr) 국세신고안내 양도소득세 월간 질의 TOP 10 메뉴 선택 (카드뉴스 활용) 국세

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(부산 양도세 전문 세무사) 건축설계 비용 토지 양도 시 경비 인정되는가요?

상담자 : 건축 허가와 관련된 설계비 경비 인정되나요? 세무사 : 안타깝게도 건물 신축 없이 대지만 양도한 경우라서 건축설계비 등은 토지의 필요경비로 인정받지 못합니다... 오늘 있었던 상담 내용인데 종종 이런 경우가 있습니다. 계약 전이라면 토지 양도가액에서 건축설계 비용 등을 제외하고 계약하는 방법 등으로 하면 되나 이미 계약을 체결하고 등기를 끝내고 오는 경우에는 이처럼 억울한 경우가 발생할 수 있습니다. 오늘은 건축 허가를 득하고 건물 신축 없이 대지만 양도했을 때 건축 허가와 관련된 설계비 등은 토지의 필요경비로 인정되는지에 대한 이야기를 해보도록 하겠습니다. 건물 신축 없이 대지만 양도한 경우 관련 비용 인정 여부 건축 허가 관련 비용 건물 신축 없이 대지만 양도한 경우로서 건축 허가와 관련된 설계비, 면허세, 국민주택채권 구입비는 토지의 필요경비로 공제받을 수 없습니다. 건축 허가와 관련된 비용은 차후 건물 신축 시 건물에 대한 비용으로 보는 것이며 건축 신축 없이 대지

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(부산 상속세/증여세 전문 세무사) 부모님 부동산 처분 후 처분대금 사용처에 대한 증빙을 잘 갖추어 놓자!!!

부친이 돌아가신 후 상속세 신고를 안 했다가 이번에 상속세 조사 결정과정에서 상속전 처분재산에 대해 사후관리가 제대로 안되어서 증여세와 상속세가 추징이 된 납세자분이 있었습니다. 본인은 부친이 돌아가실 때 부친의 상속재산이 과세 미달한다고 판단하여 상속세 신고를 하지 않았다고 하였습니다. 그러나 세무서에서는 부친이 돌아가시기 전 5년 전에 부동산을 15억에 양도한 내역을 확인하였고... 이 양도대금 사용처에 대해 입증을 하는 과정에서 자녀들이 증여를 받은 게 밝혀져 사전증여에 대한 증여세가 추징되었고 이 사전증여재산을 상속재산에 재포함시켜 상속세도 추징이 되었습니다. 이처럼 고령의 부모님의 경우에는 상속전에 부동산 등을 처분했을 때는 처분대금의 사후관리에도 신경을 써야 되는데 오늘은 이에 대해 이야기를 해보겠습니다. 재산 처분대금 사용처 사후관리 국세청에서는 과세자료의 제출 및 관리에 관한 법률에 의해 각종 세법에 과세자료 제출의무 부여, 직접 수집 등의 방법으로 다양한 과세자료를

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(부산 양도세 전문 세무사) 개별주택가격고시에 누락된 주택 부수토지 비과세 가능?

상담자 : 주택을 7억 5천에 매매하려고 계약을 체결했는데 주택에 딸린 부수토지가 2개인데 모두 비과세가 될까요? 세무사 : 부수토지 2개 모두 실제로 주택에 딸린 부수토지가 맞는다면 비과세 가능합니다... 어제 상담한 내용인데 개별주택가격을 조회해 보니 한 필지만 부수토지로 포함되어 있고 나머지 한 필지는 지목상 대지이나 개별주택가격고시 내역에는 빠져 있었습니다. 이런 경우 주택 부수토지로 과연 인정받을 수 있을까요? 인정받을 수 있다면 어떻게 입증해야 될까요? 오늘은 이 상담이야기를 해보겠습니다... 주택에 딸린 토지 비과세 규정 비과세 대상인 주택을 양도하는 경우 주택 부수토지의 경우 주택정착면적에 지역별 배율 이내의 토지까지 비과세가 가능합니다. 지역별 배율은 아래와 같습니다. 2022.1.1 이후 양도분부터 지역 배율 도시지역 내 수도권 주거·상업·공업지역 3배 수도권 녹지지역, 비수도권 5배 도시지역 밖 10배 주택에 딸린 토지로 보는 해석 사례(양도소득세 집행기준 89-

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(부산 상속세/증여세 전문 세무사) 부담부증여가 무조건 유리한 건 아니다!!!

오늘 주변에서 부담부증여(채무를 승계하는 조건으로 증여)가 유리하다는 말만 듣고 부담부증여등기를 하고 오신 납세자분이 있었습니다. 부담부증여를 하면 증여재산가액에서 인수된 채무를 공제해 주므로 증여세 부담이 줄어듭니다. 그러나 인수된 채무는 유상 양도로 간주되어 증여자에게 양도세가 과세된다는 걸 모르시는 납세자분들이 의외로 많이 있습니다. 부담부증여가 무조건 유리한 게 아니므로 증여를 할 때 사전에 세무사랑 상담을 해보는 게 좋습니다. 오늘은 과연 부담부증여가 유리한지에 대해 이야기해 보겠습니다. 부담부증여란? 부담부증여는 증여재산에 담보된 채무를 인수하는 조건으로 증여하는 것을 말합니다. 이러한 부담부증여와 순수증여(채무를 인수 안 하는 증여)와의 차이는 아래와 같습니다. 구분 증여세 양도소득세 순수증여(채무인수 ×) 증여재산 전체에 대해 과세 해당 사항 없음 부담부증여(채무인수 0) 증여재산에서 채무를 공제 후 과세 채무공제액은 유상 양도에 해당되어 증여자에게 양도소득세 과세 상

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(부산 양도세 전문 세무사) 부부간의 분양권 증여 후 단기간 내 양도 시 절세효과 있을까요?

납세자 A씨는 오피스텔을 2020.10월경에 4억에 분양받은 후 계약금 10%인 4천만원을 납입하였습니다. 그 당시 주변에서 오피스텔 분양권을 배우자에게 증여하고 프리미엄을 붙여서 증여세 신고를 해두면 차후 양도 시 양도소득세 절세가 된다는 말에 2020.12월경에 분양권을 배우자에게 증여하면서 계약금 4천만원+1억원(프리미엄)=1억4천만원에 증여세 신고를 하였습니다. 그 후 A씨 배우자는 2022.3월에 남아있는 잔금을 치기 전에 프리미엄 1억5천만원을 받고 매도한 후 양도소득세 신고하러 오셨습니다. 납세자는 프리미엄 1억5천에서 증여받을 때 신고된 금액인 1억원(프리미엄)을 차감한 5천만원에 대해 세금을 납부하면 된다고 생각하셨는데 과연 그럴까요? 이월과세란? 이월과세란 양도자가 양도일부터 소급하여 5년 이내에 그 배우자 또는 직계존비속으로부터 증여받은 토지 · 건물 · 부동산을 취득할 수 있는 권리 및 특정시설이용권의 양도차익을 계산할 때, 양도가액에서 차감할 취득가액은 증여한

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(부산 양도세 전문 세무사) 자녀에게 부동산 양도 시 소명자료 제출에 대비 후 거래하자!!!

상담을 하다 보면 이상하게도 같은 날에 비슷한 내용으로 상담을 하는 경우가 많습니다. 오늘은 가족 간에 아파트 매매를 하는데 어떻게 해야 되는지에 대해 전화상담 및 내방 상담이 많았습니다. 가족 간 부동산 매매 시에는 양도소득세와 증여세를 같이 고려해서 해야 되는데... 오늘 상담자 중 한 분은 본인의 아파트를 아들에게 시가보다 훨씬 낮은 금액으로 매매해서 세무서에서 소명 안내문을 받고 상담하러 오셨는데 이 분의 경우에는 소명자료 제출에 대해 미리 대비를 하지 않고 매매등기를 진행한 상태라서 소명하기가 힘든 상황이었습니다. 또 다른 상담자 분은 본인 소유 아파트(비과세대상)를 아들에게 매도하려고 하는데 어떻게 하면 양도소득세나 증여세가 문제가 안되는지 등기하기 전에 사전 상담을 하러 오신 분이 있었습니다. 이 분의 경우에는 등기전에 상담을 해서 양도소득세와 증여세가 추징되지 않도록 유의할 점 등을 알려드리고 신고 후 소명자료 제출에 대비해서 준비해야 될 내용을 알려드릴 수가 있었습니

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(부산 세무사) 부동산임대업자가 과세면세 겸영사업자에게 건물 양도 시 부가가치세가 발생한다!!!

오늘은 부동산임대업을 하던 건물을 양도하는 계약을 체결하고 양도소득세가 얼마나 나올지 궁금해서 상담하러 온 손님이 있었습니다. 양도소득세 예상되는 금액에 대해 상담을 해드리고 계약서를 자세히 보니 부가가치세에 대한 내용이 없어서 물어보니 부가가치세에 대한 얘기는 전혀 하지 않았다고 하였습니다. 그럼 매수인은 그대로 부동산임대업을 하는 건지 물어보니 매수인이 건어물 도소매 사업자인데 과세면세 겸영사업자라고 하였습니다. 부동산임대업에 사용하던 부동산을 과세사업과 면세사업을 겸영하는 사업자에게 양도하고 매수자는 이 부동산을 과세면세 겸업에 사용하는 경우에는 포괄양수도에 해당되지 않아 건물에 부가가치세가 별도로 과세되니 잔금 전에 매수인과 이 부분에 대해 다시 의논을 하셔야 된다고 상담해 주었습니다. 오늘 상담처럼 많은 납세자분들이 과세사업에 사용하던 건물을 양도했을 때 양도소득세만 신경 쓰고 부가가치세는 전혀 신경을 안 쓰다 보니 잔금을 받고 나서 차후에 세무서에서 건물에 대한 부가가치세

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(부산 세무사) 콘도회원권/골프회원권 취득에 관련된 매입세액공제 가능 여부?

콘도회원권이나 골프회원권을 취득할 때 회원권 취득과 관련된 부가세가 매입세액공제가 되는지 궁금해하시는 경우가 있습니다. 지출이 발생했을때 이 지출이 직원을 위한 지출이냐 거래처를 위한 지출이냐에 따라 복리후생비와 접대비로 구분되는데 접대비 관련 매입세액은 적격증빙을 받더라도 공제가 불가능합니다. 콘도회원권이나 골프회원권이 직원을 위해 사용될 때는 매입세액공제가 가능하지만 거래처나 대표이사 등의 개인적인 목적으로 사용되는 경우에는 매입세액이 불공제 됩니다. 오늘은 콘도회원권이나 골프회원권을 취득하는 경우 부가세 매입세액공제는 가능한지? 공제가 된다면 어떤 입증서류들을 보관하고 있어야 되는지 알아보겠습니다... 콘도회원권의 취득에 관련된 매입세액 콘도회원권을 취득한 경우에는 직원들의 복리후생 목적으로 취득하였다면 매입세액으로 공제가 가능합니다. 그러나 거래처 접대를 위해 취득한 경우에는 접대비 관련 매입세액으로 보아 공제가 불가능하고 대표자의 개인적인 용도로 취득한 경우에는 사업과 관련

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(부산 양도세 전문 세무사) 농어촌주택 외 다른 주택 양도 시 비과세!!!

납세자 A 씨의 주택 소유현황은 아래와 같습니다. -2013.6.13 경남 양산시 소재 아파트 취득 -2013.1.15 전북 장수군 계북면 소재 토지 취득 -2014.12.10 전북 장수군 계복면 소재 토지 위에 주택 신축 -2022.4월 경남 양산시 소재 아파트 양도 위와 같은 상황일 때 2022. 4월에 양도한 부산 기장군 소재 아파트는 비과세일까요? 과세일까요? 결론부터 얘기한다면 납세자 A씨의 경우에는 농어촌주택(전북 계복면 소재 주택)외에 먼저 취득한 일반주택(경남 양산시 소재 아파트)을 양도할 때 농어촌주택은 없는 것으로 봐서 비과세가 가능합니다. 오늘 있었던 상담내용인데 알고 있으면 도움이 될 것 같아 포스팅을 하니 읽어보시고 참조하세요^^ 농어촌주택 외 다른 주택 양도 시 비과세특례규정(조특법 제99조의 4) 1세대가 2003.8.1~2022.12.31.까지의 기간 중 1개의 농어촌주택을 취득하여 3년 이상 보유하고, 해당 농어촌주택 취득 전에 보유하던 일반주택을 양도

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(부산 상속세/증여세 전문 세무사) 상속받은 부동산을 처분하고자 한다면 6개월 이내에 매매계약을 체결하자!

(오늘 상담사례) 부친 사망일 : 2022.2.7 상속인 : 배우자, 자녀 2명 상속재산 : 아파트1채(아파트 시세 5억), 토지1필지(공시지가 1억), 금융재산(4천만원) 토지 1필지를 자녀 2명이 상속받았는데 부동산 사무실에 4억에 매도하려고 매물을 내놓았다고 하심. 위와 같은 경우 상속세와 양도소득세를 절세하기 위한 방법은 무엇일까요? 오늘은 상속재산을 단기간 내에 처분할 계획이 있는 경우에는 6개월 이내 매매계약을 체결하는 게 절세할 수 있는 길이 될 수 있다는 얘기를 해보도록 하겠습니다. 상속개시일(사망일)부터 6개월 이내 매매계약을 체결하면 양도소득세 납부금액이 "0" 상속받은 재산에 대하여 상속개시일부터 6개월 이내에 매매된 경우에는 그 매매금액이 상속재산의 시가에 해당됩니다. 그러므로 상속인이 상속재산을 상속개시일(사망일)부터 6개월 이내에 매매계약을 체결하고 양도한 경우에는 그 매매금액이 상속재산의 시가에 해당하고 양도소득세 계산 시 취득가액이 되어 양도차익이

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(부산 양도세 전문 세무사) 특별조치법으로 취득한 부동산 취득 원인에 따라 세금 달라진다!!!

특별조치법에 따라서 증여등기한 부동산이 상속재산인지 증여재산인지에 따라 양도소득세 부담금액이 달라지는 경우가 많습니다. 오늘 상담사례는 아래와 같습니다. 양도금액 : 5억 취득시기 : 특별조치법에 따라 증여(1985.10.31)를 등기원인으로 하여 등기접수를 1993년 10월 3일에 함 위와 같은 경우 취득시기를 등기원인일인 1984.10.31로 보느냐? 아니면 등기접수일 1993.10.3로 보느냐에 따라 양도소득세가 달라집니다. 특별조치법에 의하여 취득한 부동산의 경우에는 등기원인만 보고 양도소득세를 신고하는 경우에는 차후 세무서로부터 양도소득세를 추징될 수도 있으므로 신고 시 특별조치법에 의하여 취득한 부동산의 경우에는 실제 취득 원인이 상속인지 증여인지를 잘 판단하셔서 신고하셔야 합니다. 오늘은 특별조치법에 의하여 취득한 부동산의 경우 취득 원인과 취득시기를 어떻게 보는지 이야기해 보겠습니다. 몇 년 전에 국세청에서 특별조치법으로 취득 후 양도한 부동산에 대해 실제 취득 원인을

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(부산 상속세/증여세 전문 세무사) 상속인이 병원비를 부담하면 상속세가 더 나올 수 있다!!!

오늘은 부친이 암말기로 투병 중인데 아무래도 장례를 준비해야 될 것 같다고 상속세에 대해 상담을 하러 오신 자매가 있었습니다. 부친의 병원 입원비 및 간병비를 지급하지 않은 금액이 수천만 원이 된다고 어떻게 하면 상속세를 조금이라도 줄일 수 있냐고 물어보셨습니다. 부모님이 큰 병에 걸렸거나 장기간 입원한 경우에는 병원비 및 간병비 등에 상당히 많은 금액이 지출됩니다. 이런 경우 대다수의 자녀들은 본인들의 신용카드로 결제를 하거나 본인들의 통장에서 인출하여 병원비 등을 납부하는 경우가 많습니다. 이렇게 되면 상속세 납부금액만 더 많아지는 결과를 초래하는데 오늘은 위중한 부모님의 병원비 등은 어떻게 하면 조금이나마 상속세를 줄일 수 있는지 알려드리겠습니다. 부모님이 큰 병에 걸렸거나 장기 입원으로 병원비 등이 많이 지출되는 경우 대부분의 자녀들은 부모님의 병원비 등을 당연히 자녀들이 내야 된다고 생각하셔서 본인의 예금이나 카드로 병원비 등을 납부하는 경우가 많습니다. 이는 아픈 부모님에

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(부산 양도세 전문 세무사) 조정대상지역내 주택 취득 시 거주 요건 필요한가요?

해운대 소재 아파트를 이번에 입주할 건데 보유만 해도 되는지 아니면 거주를 해야 되는지 상담하신 분이 있었습니다. 이분의 경우에는 입주할 현재는 해운대가 조정대상지역이라서 거주 요건이 필요한 게 아니냐고 하셔서 분양계약을 언제 하셨냐고 물어보니 2019년 12월에 했다고 하셨습니다. 이분은 분양계약을 할 당시에 해운대가 조정대상지역에서 해제가 된 상태였고 그 당시 무주택자여서 앞으로 보유요건만 충족하면 되고 거주 요건은 불필요한 경우에 해당되었습니다. 오늘은 취득 당시에는 조정대상지역이지만 조정대상지역 지정 공고가 있기 전에 매매계약을 체결한 경우에 어떤 걸 입증하면 거주 요건이 불필요한지 알려드리겠습니다. 2년 이상 보유 및 2년 이상 거주 시 비과세 양도소득세를 비과세 받기 위해서는 그 주택을 2년 이상 보유하고 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택의 경우에는 그 보유기간 중 거주 기간이 2년 이상인 경우여야 합니다. 비과세 요건을 정리해 보면 아래와 같습니다. 구분 보유기간 거주

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(부산 양도세 전문 세무사) 증여받은 농지 양도 시 양도소득세 과세방법?

오늘 상담자 중에 2008년도에 경남 창녕군에 있는 농지를 아들에게서 증여받은 후 이번에 양도계약서를 작성하시고 잔금 받기 전에 양도소득세가 얼마나올지 궁금해서 오신 분이 있었습니다. 주변에서 세금이 얼마 안 나온다는 말만 듣고 계약서를 작성하였으나 계약 후 하루하루 지나다 보니 세금이 많이 나올까 걱정되기도 하고 궁금하기도 해서 오셨는데 이분의 경우 몇 가지 절세 포인트 중 해당되는 부분이 없어서 안타깝게도 비사업용 토지에 해당되어 일반 세율에 10%가 더 세금이 나오게 되었습니다. 오늘은 증여받은 농지의 경우 양도소득세는 어떻게 과세되는지 알려드리겠습니다. 농지를 증여받은 경우 경작 기간이 다시 기산 된다!!! 증여받은 농지의 경우에는 수증일 이후부터 자경기간을 계산합니다. 따라서 생계를 같이하던 세대원으로부터 농지를 증여받아 자경한 경우에는 자경기간의 계산은 전 증여자의 취득일이 아니라 증여받은 날부터 다시 계산하여 8년 자경감면여부와 사업용/비사업용 토지 여부를 판단합니다.

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(부산 상속세/증여세 전문 세무사) 상속등기 후 재분할하려면 상속세 신고기한 이내에 하자!!!

피상속인이 사망한 경우 공동상속인들은 법정지분대로 상속을 받거나 공동상속인들 간에 협의에 의하여 분할하여 상속을 받을 수가 있습니다. 상속 당시에는 법정지분대로 상속등기를 하였다가 이후 상속받은 부동산으로 인해 1세대 1주택 비과세 혜택 배제나 양도소득세 중과세, 무주택자에게 주어지는 청약기회를 놓치는 등의 문제로 상속인 간에 재분할하는 경우가 많습니다. 상속재산을 협의분할하는 경우 본인의 법정지분을 초과하여 받는 경우에는 최초로 상속등기를 하였느냐 아니면 상속등기 후 재분할을 하였느냐에 따라 세금 문제가 달라지는데 오늘은 여기에 대해 알려드리도록 하겠습니다. 상속세 신고기한 이후에 재분할하는 경우 증여세가 과세된다!!! 상속개시 후 최초로 협의분할에 의한 상속등기를 하면서 특정 상속인이 법정상속분을 초과하여 상속을 받는 경우에는 증여세 문제가 발생하지 않습니다. 그러나 상속개시 후 상속재산에 대하여 각 상속인들 간의 상속분이 확정되어 등기가 완료된 후 상속재산에 대한 공동상속인 간

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(부산 상속세/증여세 전문 세무사) 자녀에게 부동산을 물려주고 싶을 때 매매와 증여 중 어느 게 유리한가요?

자녀에게 부동산을 물려주고 싶을 때 매매가 유리할까요? 증여가 유리할까요? 많은 분들이 궁금해하시고 실제로 상담을 많이 하십니다. 상담자의 상황이 제각각이라서 상황에 맞게 상담을 하지만... 일반적으로 양도소득세가 비과세되거나 감면되는 부동산을 물려줄 때 증여받는 자녀 등이 어느 정도 취득 자금을 마련할 수 있으면 증여하는 것보다 매매로 주는 게 절세에 유리합니다. 그런데 양도소득세가 비과세되지 않거나 중과세되는 경우에는 매매로 주는 것보다 증여가 유리할 수 있는데 오늘은 세금 절세방법으로 이 이야기를 해보고자 합니다. 양도소득세가 비과세되거나 감면되는 부동산은 매매가 더 유리하다!!! 부모님이 자녀에게 부동산을 물려줄 때 무상으로 증여를 하게 되면 자녀는 증여세를 납부해야 됩니다. 증여 물건이 아파트라고 했을 때 증여받을 당시 아파트 매매사례가액이 있다면 그 가액이 증여재산가액이 되어 이 가액 기준으로 증여세가 나옵니다. 그런데 물려주려고 하는 부동산이 양도소득세 비과세(1세대 1

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(부산 양도세 전문 세무사) 1주택자가 자녀에게 주택 부담부증여하는 경우 비과세 여부?

일시적 2주택 비과세를 적용받기 위해서는 기존주택 양도 기한이 조정대상지역일 때는 신규 주택 취득일로부터 1년 이내(비조정대상지역 3년 이내)인데 요즘 집을 내놔도 팔리지 않다 보니 어쩔 수 없이 주택을 자녀에게 증여 등기를 해주는 경우가 많이 있습니다. 부산 해운대 소재 아파트를 가지고 있는 상태에서 이사 가기 위해 신규 아파트(해운대 소재)를 2021. 7월에 취득하여 이사를 갔는데 기존 집을 매물 내놔도 현재까지 팔리지 않고 2022년 7월 이내 양도하지 못하면 비과세가 되지 않아 예상되는 양도소득세가 부담스럽다고 상담하러 온 분이 있었습니다. 이분은 기존 아파트가 매도 안될 경우를 대비해서 별도 세대원인 자녀에게 증여를 주는 것도 고려 중인데 순수 증여를 할지 부담부증여를 할지 고민 중이라고 하셨습니다. 1세대 1주택자의 경우에는 부담부증여를 하면 양도로 보는 채무인수액이 비과세되어 절세가 될 수 있겠지만 일시적 2주택자가 비과세를 받기 위해 부담부증여를 해줬을 때는 증여 당

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(부산 세무사) 거래처 조사 과정에서 파생된 거래 사실 확인 안내문!

코로나로 인한 사회적 거리 두기 해제 조치로 인해 요즘 세무조사나 해명 안내문 등 그동안 잠잠했던 조사업무가 시작된 거 같습니다. 조사대행 등과 관련해서 상담하러 오신 분들이 부쩍 늘어난 걸로 봐서 실제 피부로 느낄 수가 있네요. 상대방 거래처가 조사받는 과정에서 실제 거래 사실 여부를 확인하기 위한 "거래 사실 확인 안내문"을 받으신 적 있으신가요? 매출처가 세무조사를 받는 과정에서 거짓세금계산서 등 수수 혐의에 대해 사실 확인을 하기 위해 세무서에서 "거래 사실 확인 안내문"을 보내곤 합니다. "거래 사실 확인 안내문"을 받게 되면 해명 기한 내에 실제 거래가 맞다는 입증서류 등을 제출해야 불이익을 받지 않게 되는데 오늘은 이 이야기를 해보고자 합니다. 거래 사실 확인 안내문이란? 사업장을 운영하다 보면 부가가치세와 법인세, 소득세를 적게 내기 위해 매입자료의 유혹에 빠지는 경우가 종종 있습니다. 당장의 부가가치세를 줄이기 위해 상대거래처와 합의하에 사실과 다른 세금계산서나 계산

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(부산 상속세/증여세 전문 세무사) 2022년 개별공시지가 한 달 빠르게 4.29 결정 공시!!!

2022년 토지 개별공시지가가 과거와 달리 한 달이 앞당겨서 2022년 4월 29일에 결정 공시되었습니다. 공시일이 주택과 통일되어 2022년부터는 4월 29일에 결정 공시되었습니다. 토지의 경우에는 개별공시지가가 매년 5월 말, 6월 초나 말에 공시되는데 2022년부터는 주택과 동일하게 2022년 4월 29일에 공시되었으므로 아래와 같이 상속/증여세 신고 시와 양도소득세 계산 시 주의가 필요합니다. 상속/증여재산가액 평가 시 2022년 4월 29일 이후에 토지를 상속, 증여받은 때에는 새로이 공시된 2022년 개별공시지가를 적용하셔야 합니다. 상속의 경우 : 2022년 4월 29일 이후 상속개시되는 분부터 적용 증여의 경우 : 2022년 4월 29일 이후 증여등기접수되는 분부터 적용 양도소득세 환산가액 적용 시 양도소득세 계산 시 취득가액이 없는 경우에는 취득가액을 환산가액을 적용합니다. 2022년 4월 29일 이후 양도분부터는 환산가액 적용 시 산식적용시 양도시 기준시가를 새

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(부산 양도세 전문 세무사) 경매로 부동산이 이전된 경우에도 양도소득세를 신고해야 되나요?

지난주에 공유로 소유하고 있던 토지가 공유물 분할을 위한 경매로 인해 매각되고 나서 양도소득세를 신고하지 않아 무신고에 해당된다고 기한 후 신고를 하라는 "양도소득세 고지 예정 안내문"을 받고 상담하러 오신 분이 있었습니다. 공유자 분할을 위한 경매는 경매에 이르기 전까지 공유자 간에 분할협의, 분할 소송(분할 조정) 등의 단계를 거쳤음에도 불구하고 부동산의 특성상 또는 여타 다른 이유로 협의분할이 안돼 공유자 중 일방이 현금화를 위해 공유물 전체에 대한 경매를 신청하는 경우를 말하는데 공유지분경매와는 경매의 목적, 범위, 종류 등이 다릅니다. 상담자의 경우에는 부친의 토지를 형제끼리 상속받은 후 형제끼리 협의가 되지 않아 공유물 전체에 대한 경매신청으로 인해 매각된 경우였는데 본인은 경매로 재산이 넘어갔는데 무슨 양도소득세가 과세되냐고 하소연하셨습니다. 그러나 안타깝게도 경매도 매매와 같이 재산이 유상으로 소유권이 이전되는 법률행위로 양도소득세 과세대상입니다. 오늘은 경매로 양도하

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(부산 양도세 전문 세무사) '다주택자 양도세 중과 한시 배제 등' 소득세법 시행령 개정 추진

기획재정부는 9일 부동산 시장 관리를 위해 과도하게 활용된 부동산 세제(다주택자 양도세 중과 한시 배제, 1세대 1주택 양도세 비과세 보유·거주기간 재기산 제도 폐지, 이사 등 일시적 2주택 비과세 요건 완화 등)를 조세원칙에 맞게 정상화하고 국민들의 과도한 세부담을 적정 수준으로 조정하기 위해 소득세법 시행령 개정을 추진한다고 밝혔습니다. 기획재정부는 개정사항 모두 납세자에게 유리한 개정임을 고려해 시행령 개정일 이전인 5월 10일(양도분)부터 소급 적용한다고 밝혔는데 정부는 10~17일까지 입법예고와 24일 국무회의를 거쳐 이달 말 공포할 예정이라고 발표하였습니다. 이와 관련해서 한국세정신문에 올라온 자료를 첨부하오니 읽어보시고 참조하세요!!! '다주택자 양도세 중과 한시 배제' 소득세법 시행령 개정…10일부터 소급 적용 1세대1주택 양도세 비과세 보유⋅거주기간 재기산 제도 폐지 이사 등 일시적 2주택 비과세 요건 완화…종전주택 양도기한 '2년', 세대원 전입요건 삭제 다주택자에

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(부산 양도세 전문 세무사) 다주택자 중과 배제 한시적 적용되더라도 단기 양도 시에는 단기 세율 적용!!!

다주택자가 보유기간 2년 이상인 조정대상지역 내 주택을 22.5.10~23.5.9까지 양도하는 경우 기본세율 및 장기보유특별공제가 적용되는 것으로 소득세법 시행령이 개정(예정) 되었습니다. 따라서 아래의 요건을 모두 충족한 경우에는 중과세율이 적용 배제되며 장기보유특별공제가 적용 가능합니다. 다주택자가 조정대상지역 내 소재한 주택을 양도할 것 2년 이상 보유할 것 22.5.10~23.5.9까지 양도할 것(1년간 유예) 여기서 주의해야 될 점은 소득세법 시행령에 한시적 유예 규정을 두더라도 2년 미만 단기 보유 주택에 대해서는 단기 세율이 적용된다는 것입니다. 당연히 알고 있는 내용이겠지만 이번에 소득세법 시행령이 개정되는 것은 2년 이상 보유한 조정대상지역 내 주택을 22.5.10~23.5.9까지 양도하는 경우만 해당되므로 단기 매매의 경우에는 주의하셔야 합니다. 보유기간이 2년 미만인 경우 한시적 유예 대상에 해당이 되지 않아 중과세율이 적용되며 하나의 자산에 대해 다주택자

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(부산 세무사) 개인사업자 사망한 경우 소득세 등 과세 문제!!!

5월은 소득세신고로 많은 납세자분들이 상담하러 오십니다. 오늘은 납세자분중에 부친이 부동산임대업을 하시다가 작년에 돌아가셨는데 자녀들이 상속받아서 부동산임대업을 계속 한 경우에 소득세 신고는 어떻게 하는지 상담하러 오셨습니다. 법인의 경우에는 대표이사가 사망했을 때는 법인세의 납세의무자는 법인이므로 대표이사의 사망으로 대표이사가 변경되더라도 법인세의 납세의무자는 변경되지 않습니다. 따라서 법인의 대표이사 사망으로 법인세 신고납부에는 영향을 미치지 않습니다. 그러나 종합소득세는 거주자를 납세의무자로 하고 있고 거주자의 주민등록번호와 사업자등록번호가 서로 연계되어 있어서 개인사업장의 대표자가 변경되는 경우에는 변경 전 사업장은 폐업처리되고 변경 후 사업장은 신규 사업장으로 새로운 사업자등록번호가 부여됩니다. 다만, 개인사업장의 경우 대표자가 사망하여 상속이 되는 경우에는 일반적인 대표자 변경과 다르게 취급되고 있는데 오늘은 사업장을 영위하던 대표자가 사망한 후에 과세문제는 어떻게 되는지

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(부산 양도세 전문 세무사) 일시적 2주택 비과세인 줄 알고 무신고했다가 과세예고 통지문 받은 이야기!!!

최근에 납세자분이 며칠 차이로 세금을 추징당하게 된 사례가 있었습니다. 납세자는 2020년 10월 26일에 아파트를 양도하였는데 일시적 2주택 비과세에 해당된다고 양도소득세 신고를 하지 않았습니다. 그런데 2022년 5월에 무신고에 따른 고지전 과세예고 통지를 받고 본인은 비과세라고 알고 있었는데 왜 세금을 내야 되냐고 억울해 하셨습니다. 이번 달만 해도 비과세라서 무신고 후 과세예고 통지 또는 기한 후 신고 안내문을 받은 상담사례가 여러 건 있었는데 그중에 가장 안타까운 사례였습니다. 일반적으로 세무서에서 무신고자에 대해 안내문을 보낼 때 확실하게 과세인 것은 과세예고 통지문으로 보내고 과세인지 비과세인지 확실치가 않은 것은 기한 후 신고 안내문을 보내는 경우가 많습니다. 이 납세자의 경우에는 과세예고 통지문을 수령하셨는데 납세자 본인은 비과세라 생각해서 신고하지 않았는데 왜 세무서에서는 과세로 봐서 과세예고를 했는지에 대해 얘기해 보겠습니다... 과세예고 통지문 납세자분이 통지받

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(부산 양도세 전문 세무사) 1세대 2주택 소유자가 하나의 주택을 멸실한 후 재건축 중일 때 나머지 1주택 양도 시 비과세?

어제 1세대 2주택자인데 하나의 주택(A주택)을 2021년 12월에 멸실 신고하고 착공을 2022.1월에 들어가서 지금 신축 중인데 남아있는 1주택(B주택)을 2022년 4월에 양도했는데 비과세가 가능한지 상담하러 온 분이 있었습니다. A주택은 주택이 누수도 있고 화장실 등도 세입자를 들일 수 없을 정도로 오래되어 신축하기로 하고 멸실 후 현재 재건축 중인데 주변의 말을 들어보니 재건축 중이라도 주택으로 봐서 비과세가 안된다고 하는 사람도 있고 비과세가 된다는 사람도 있어서 도대체 어떤 말이 맞는 말인지 궁금해서 상담하러 오셨다고 하였습니다. 현재 분양권이나 입주권은 주택이 아니지만 주택으로 취급해서 주택수를 산정하는데 위 상담자분의 경우도 분양권 등과 같이 취급되어 비과세 판정 시 재건축 중인 주택도 주택 수에 포함되느냐가 중요 판단 포인트였습니다. 오늘은 1세대 2주택자가 하나의 주택을 멸실한 후 나머지 1주택을 양도 시 비과세가 가능한지에 대해 알려드리겠습니다. 주택 소유 현황

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(부산 양도세 전문 세무사) 건물 신축 후 5년 이내 양도 시 실제 신축비용 입증자료가 없는 경우 가산세를 부담할 수 있다!!!

건물을 신축한 후 5년 이내 양도 후 신축비용에 대한 입증자료가 없다면 양도소득세 신고 시 취득가액을 추계방법으로 산정해서 신고할 수밖에 없습니다. 이번 주에 신고 의뢰자 중에 한 분이 건물을 양도하고 오셨는데 10년 전에 취득한 토지 위에 4년 전에 상가를 신축하셨는데 실제 신축비용은 3억 정도 들었는데 신축비용에 대한 계약서 등 입증자료가 없었습니다. 이런 경우에는 추계방법인 환산가액으로 취득가액을 산정할 수밖에 없는데 실제 본인이 지출한 3억원보다 오히려 더 높게 산정되기도 하고 비슷하게 산정되기도 하지만 훨씬 낮게 산정되기도 합니다. 본인이 신축한 비용과 비슷하거나 높게 산정된다면 양도소득세를 더 부담하지는 않겠지만 환산가액이 실제 취득가액보다 낮게 산정된다면 부담할 필요가 없는 세금을 더 내게 되는 결과가 됩니다. 그런데 여기에 더 붙게 되는 세금이 있다는 걸 말씀드리면 대부분 한숨을 쉬거나 세법에 대해 불만을 표시하는 경우가 많습니다. 신축 또는 증축 후 5년 이내에 양도

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(부산 양도세 전문 세무사) 해외주식 양도소득세 직접 신고방법!!!

몇 주 전에 거래처 대표님에게 해외주식 양도소득세 신고 때문에 상담전화를 받은 적이 있습니다. 대표님께 증권회사에서 대부분 신고 대행을 해주기 때문에 증권회사에 신고 대행 의뢰를 하시는 게 가장 편리한 방법이라고 말씀드리고 전화를 끊었는데 이번 주에 증권회사에서 신고 대행을 해주는 기간이 끝나서 안된다고 직접 신고하라는 통보를 받았다고 전화를 주셨습니다. 해외주식 양도의 경우 예정신고의무가 없다 보니 5월에 확정신고를 하는데 이번 달만 몇 건의 신고 대행 의뢰를 받았는데 몇 건은 증권회사에 대행 의뢰를 하라고 했고 대행 기간이 끝난 건은 대리를 해드렸습니다. 해외주식의 경우에는 주식종목명 등이 한글과 영어로 혼재되어 있고 증권회사에서 매도 매수가 빈번하게 이루어져 일반 양도소득세 신고처럼 양도코리아 등의 계산프로그램에서 하나하나 입력하다가는 날밤을 샐 수 있을 겁니다... 오늘은 개인투자자가 해외주식을 매도한 경우 과세방법 및 신고방법 등은 어떻게 되는지 알려드리겠습니다. 해외주식

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(부산 세무사) 개인사업자 전기자동차 보조금 일시상각충당금 설정 가능 여부?

국가 등으로부터 보조금을 수령한 경우 수령액을 사업소득금액계산 시 총수입금액에 산입함에 따라 소득세 부담이 늘어나게 됩니다. 소득세 부담이 늘어나는 것을 해소하기 위해 총수입금액에 산입함과 동시에 필요경비에 산입하고 추후 감가상각 또는 처분 시에 과세가 이루어지도록 하여 과세 시기를 이연해주고 있는데... 국고보조금을 받아 사업용 자산을 취득하거나 개량한 경우 사용된 국고보조금에 상당하는 금액은 그 국고보조금을 받은 날이 속하는 과세기간의 소득금액 계산할 때 일시상각충당금을 설정하여 필요경비에 산입할 수 있습니다. 요즘 전기자동차를 구입하는 개인사업자가 많이 있습니다. 개인사업자가 전기자동차를 구입할 때 보조받는 금액이 총수입금액 산입 대상인데 이 금액이 많다 보니 소득세 부담이 늘어나게 됩니다. 이때 보조받은 금액을 일시상각충당금을 설정하여 필요경비에 산입할 수 있는지에 대해 확실한 세법 규정이 없어서 업무처리에 어려움이 있습니다. 국세청 콜센터(126)에 문의를 해봐도 일시상각충

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(부산 양도세 전문 세무사) 공부 상 임야이나 실제 농지인 경우 감면받기 위한 입증서류?

이번 주에 임야를 양도하고 양도소득세 상담을 하러 온 납세자분이 있었습니다. 이분은 임야 소재지에서 30km 내에 거주를 하시고 계셔서 사업용 토지에 해당이 되는데 세금을 더 줄일 방법이 없겠냐고 하셔서 여러 가지 검토를 하던 중 임야를 2002년도에 취득한 후 농지로 개간하여 계속적으로 경작을 하였다는 사실을 확인하였습니다. 자연녹지지역에 소재하는 임야라서 8년 이상 자경한 기간에 대한 입증과 공부 상 임야지만 실제는 농지로 사용하기 시작한 시기에 대한 입증만 가능하다면 8년 자경 감면도 가능한 상태였습니다. 오늘은 공부 상 임야 등 농지가 아니지만 실제는 농지인 경우 8년 자경 감면 적용을 받기 위해서는 어떻게 입증서류를 준비해두어야 하는지에 대해 알아보겠습니다... 8년 자경 감면 적용 시 공부 상 지목으로 판단하는지? 조특령 규정상 "농지"는 전·답으로서 지적공부 상의 지목에 관계없이 실지로 경작에 사용되는 토지로 하며, 농지경영에 직접 필요한 농막·퇴비사·양수장·지소·농도·

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