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(부산 양도세 전문 세무사) 미등기 상속주택 때문에 기한후신고안내문 받은 이야기!!!

오늘은 미등기 상속주택 때문에 양도소득세 기한후신고안내문을 받은 사례를 소개해 드리겠습니다. 남편 소유 아파트를 2021년에 양도하고 1세대 1주택 비과세라서 양도소득세를 무신고 한 후 세무서로부터 기한후 신고안내문을 받고 상담하러 오신 분이 있었습니다. 내용을 확인해 보니 본인 명의로 된 미등기 상속주택이 있는데 이 미등기 상속주택을 세무서에서 본인 소유 주택으로 보아 1세대 2주택자로서 비과세 적용이 안된다는 판단하에 기한후신고안내문이 발송된 상태였습니다. 미등기 상속주택이 있는 경우 다른 주택을 양도할 때 주택으로 취급하는지... 주택으로 취급한다면 누구의 주택으로 보는지... 오늘은 미등기 상속주택이 있을 때 1세대 1주택 비과세 적용이 어떻게 달라지는지 알아보겠습니다. 무허가 주택 vs 미등기 주택 무허가 주택과 미등기 주택의 차이는 건축물대장이 있는냐 없는냐에 따라 구분할 수 있는데... 무허가 주택 : 건축물대장(×)/등기(×) 미등기 주택 : 건축물대장(0)/등기(

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(부산 양도세 전문 세무사) 겸용 주택 상가부분 멸실 후 양도 시 비과세 여부?

오늘 상담한 내용인데 쉬운 내용인듯하지만 잘못 판단할 수도 있을 것 같아 글을 적어봅니다. 겸용 주택을 양도하는데 주택 외 상가부분을 멸실 후 양도 시 전체가 비과세되는지 상담한 내용입니다. 여러 번 세법 개정으로 멸실의 경우 다음날 바로 양도하더라도 비과세된다고 알고 계시는 분이 많습니다. 2주택자의 경우 그중 1주택을 매매, 증여 후 2년이 다시 경과되어야 남아 있는 1주택이 비과세가 가능하다고 개정되었다가 5월에 다시 개정되어 최종 1주택이 된 날에 바로 양도하더라도 비과세가 가능한 것으로 재개정이 되었습니다. 그런데 오늘 상담자의 경우에는 2주택자가 아니라 겸용 주택을 소유한 1주택자인데 주택 외 상가부분을 멸실 후 전체 주택으로 만든 뒤 바로 양도했을 때도 전체 비과세가 되는지를 상담한 경우입니다. 이런 경우에는 일부 토지가 비과세가 안되는데 오늘은 이 이야기를 해보고자 합니다. 겸용 주택 현황 오늘 상담자가 보유한 겸용 주택의 현황은 아래와 같습니다. 구분 면적(제곱미터)

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(부산 양도세 전문 세무사) 계약일 전에 주택을 용도변경한 경우 비과세 여부?

오늘 상담자 중에 억울하게 세금을 물게 된 분이 있어서 글을 적어봅니다. 이분의 경우에는 1세대 1주택자인데 매수자가 법인이라서 주택을 취득할 때 취득세율이 12%로 고율 과세된다고 계약하기 전에 용도변경을 하고 계약을 체결하자고 해서 용도변경을 해주고 계약서를 작성했다고 합니다. 본인은 당연히 비과세 대상이니까 용도변경을 해주더라도 상관없을 것 같아서 세입자들을 내보내고 계약하기 전에 주택에서 근생으로 용도변경을 한 상태에서 계약서를 작성했다고 합니다. 매수인이 다주택자이거나 법인인 경우에는 취득세율 문제로 계약서 작성일 이후 잔금 전에 용도변경을 진행하는 게 일반적인데 이분의 경우에는 공인중개사를 거치지 않고 직접 매수인과 거래를 하다 보니 이런 상황이 되어 버린 것입니다. 이런 경우 비과세가 가능할까요? 주택 여부 판정 기준일 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택의 판정은 원칙적으로 양도일 현재(잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날)를 기준으로 합니다. 그러나 예외적으로 매매계약

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(부산 양도세 전문 세무사) 지목이 다른 토지 일괄 양도 시 구분 기재된 계약서 인정 여부?

오늘은 지난주에 농지와 나대지를 일괄 양도 후 양도소득세 상담하러 오신 분의 얘기를 해보도록 하겠습니다. 이분의 경우에는 8년 자경 감면 요건을 충족한 경우로서 농지 양도에 대해서는 8년 자경 감면이 적용되고 나대지에 대해서는 비사업용토지에 해당되어 누진세율+10%가 적용되는 케이스였습니다. 세금을 많이 내고 싶어 하는 사람은 아무도 없을 겁니다. 이분의 경우에도 농지는 감면 대상에 해당되어 일괄 양도금액에서 농지 쪽에는 좀 더 많은 금액을 기재하고 나대지 쪽에는 적은 금액을 기재하여 계약서를 구분 작성을 하셨는데... 이런 경우 과연 별도로 구분해서 적은 계약서가 인정될까요? 토지·건물 등 일괄 양도 시 실지거래가액 안분 계산 양도 및 취득시기가 동일한 경우에 각 자산별로 구분하여 계산하거나 일괄 양도한 자산을 합하여 계산하는 경우 양도차익은 동일합니다. 그러나 하나의 자산은 양도차익이 나고 또 다른 자산은 양도차손이 날때는 장기보유특별공제액이 달라지므로 각각 구분해서 계산해야되며

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(부산 양도세 전문 세무사) 200 초과 신축 건물 양도 시 취득가액 주의하자!!!

신축 건물 양도 후 건물 취득가액을 실제 신축비용으로 신고하지 않고 공사 계약서를 다시 작성해서 신고한다든지, 신축공사금액이 있지만 환산가액이 더 유리해서 환산가액을 적용해서 세금을 적게 내는 경우가 있습니다. 상담자 A 씨는 2019년 3월에 3층 상가를 신축을 하고 이 신축 건물을 2022년 1월에 양도하고 양도소득세를 신고 시 환산가액을 적용해서 신고를 하였습니다. 물론 신축 후 5년 이내에 양도한 경우로 환산가액을 적용했기 때문에 환산가액에 5%에 해당하는 가산세를 내더라도 실제 신축공사금액을 넣어서 신고하는 것보다 유리해서 그렇게 신고를 했다고 하였습니다. 이에 관할 구청으로부터 신축 시 취득세 신고자료를 확보한 세무서에서는 환산가액보다 적은 도급 계약서 금액이 확인된바 수정신고서를 접수하라는 전화를 받았다고 하였습니다. 신축 건물을 양도 후 양도소득세 신고 시에는 건축물대장을 잘 살펴봐야 되는데 오늘은 신축 건물 취득가액에 대해 이야기해 보겠습니다. 200 초과 건물 신축

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(부산 상속세/증여세 전문 세무사) 임대차 계약이 체결되어 있고 토지와 건물 소유자가 다른 경우 상가건물의 평가 방법?

오늘은 임대차계약이 체결된 부동산을 자녀에게 증여하거나 자녀에게 상속이 되었을 때 평가 방법에 대해 알아보겠습니다. 오늘 상담자분은 2003년에 토지를 부친에게서 증여를 받고 난 후 이번에 건물을 증여받아서 증여세 상담을 하러 오셨습니다. 건물만 증여를 받은 경우라서 사업자등록 상태와 시가가 있는지 등 검토해야 될 내용이 많았습니다. 그런데 특이하게도 임대 사업자등록이 건물 소유인 아버지 단독으로 되어있었습니다. 임대보증금과 임대료도 아버지가 수령하신 상태였습니다. 이처럼 임대차 계약이 체결되어 있는 상가건물의 소유자가 각각 다른 경우에 증여재산 및 상속재산의 평가는 어떻게 하는지 알아보도록 하겠습니다... 임대차 계약이 체결된 재산의 평가 특례 상속재산이나 증여재산의 경우 시가가 없는 경우로서 임대차 계약이 체결된 부동산의 경우에는 아래의 둘 중 큰 금액으로 평가합니다. Max(①기준시가 등 평가액, ②임대보증금 환산가액) 임대보증금 환산가액 = (임대보증금) + (1년간 임대료

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(부산 세무사) 토지, 건물 일괄 양도한 후 계약서에 건물 양도가액을 "0"으로 기재하는 경우 인정 여부?

최근에 거래처 사장님이 직접 운영하던 음식점이 운영하기 힘들어서 양도할려고 양도계약서를 작성하기 전 부가가치세와 양도소득세가 어떻게 과세되는지 상담하러 오셨습니다. 거래처 사장님은 건설회사에 매도할 예정인데 매수인은 건물을 매수 후 곧바로 철거를 해서 상가건물을 신축할 예정이라고 하였습니다. 매수인 측에서 건물은 바로 철거를 하기 때문에 건물 양도가액을 "0"으로 해서 계약서를 작성하자고 하는데 거래처 사장님은 이렇게 해도 문제가 없겠는지 걱정을 하셔서 상담하러 오신 겁니다. 이런 경우 매수인측의 말대로 건물 양도가액을 "0"으로 하면 부가가치세가 나오지 않는 걸까요? 또, 건물 양도가액이 "0"이라서 양도소득세 신고 시 건물 취득가액은 인정받지 못하는 건 아닐까요? 오늘은 토지와 건물의 일괄 양도하는 경우로 매수인이 건물 양도가액을 "0"로 하자고 요청한 경우 어떻게 세법은 규정하고 있는지 알아보도록 하겠습니다. 건물 양도가액이 "0"인 경우 부가가치세법상 인정 여부? 토지와 건물

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(부산 양도세 전문 세무사) 다주택자 양도소득세 중과 적용 1년간 한시적 배제 적용 시 주의사항!!!

새로운 정부에서 조정대상지역내 다주택자에 대한 양도소득세 중과세율 적용을 1년간 유예함에 따라 사무실로 문의가 많네요... 중과세율 적용이 유예됨에 따라 2023.5.9이전에 다주택자의 주택 양도 시 누진세율이 적용되는데 기본적인 내용이지만 놓치기 쉬운 부분만 다시 정리해 드리니 양도전에 확인하시기 바랍니다. 중과 배제 유예기간 조정대상지역내 다주택자의 양도소득세 중과 배제 유예기간은 2022.5.10~2023.5.9까지 1년간 적용됩니다. 세법상 양도일이 잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날로 보므로 이날이 반드시 2023.5.9 이전이어야 중과세율 적용이 배제됩니다. 계약일이 2023.5.9이전이지만 잔금과 등기접수일이 2023.5.9이후라면 중과세율이 적용되므로 유의하셔야 됩니다. 2년 미만 보유한 주택은 70%/60% 세율 적용 문의하시는 분들 중 가장 궁금해하시는 내용이 2년 미만 보유한 경우에도 일반 누진세율이 적용되는지인데 이번에 중과 적용을 1년간 유예하면서 양도일 현재

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(부산 양도세 전문 세무사) 주거·상업·공업지역에 편입된 농지 상속받은 경우 자경 감면 여부?

어제 상담자분 중에 군지역 내 상속받은 농지를 양도하려고 하는데 8년 자경 감면 적용이 가능한지 궁금해서 오신 분이 있었습니다. 부친이 8년 이상 재촌자경한 농지를 2020년 8월에 부친 사망으로 본인이 상속받았는데 부친이 8년 이상 재촌자경한 농지를 상속받아 3년 이내에 양도하는 경우 8년 자경 감면이 가능하다는 주변 말에 따라 그게 맞는지 확인차 오셨다고 하셨습니다. 결론을 먼저 말씀드리자면 상담자분처럼 8년 재촌자경한 농지를 상속받은 경우에는 상속인의 재촌자경유무에 상관없이 3년 이내 양도한다면 8년 자경 감면 적용이 가능하지만 주거지역등에 편입된 농지를 상속받은 경우에는 감면금액을 계산해 보면 "0"가 되어 결국 감면 적용이 안되는 결과가 됩니다. 오늘은 주거지역 등에 편입된 농지를 상속 등을 받은 경우에 감면금액이 "0"로 계산되어 감면이 안된다는 이야기를 해보고자 합니다. 주거지역 등에 편입된 농지 양도일 현재 특별시·광역시(광역시에 있는 군 제외) 또는 시(도농복합시의

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(부산 양도세 전문 세무사) 소득으로 인해 감면 배제된 이야기!!!

오늘은 직장 생활을 하면서 자경을 한 농지를 양도한 후 양도소득세에 대해 상담하러 온 분의 이야기를 해보도록 하겠습니다. 이분의 경우에는 집 근처에 농지가 있어서 평일이나 주말에 부부가 직접 채소 등을 심어서 경작을 하였다고 하셨습니다. 직접 경작한 사실을 입증할 수 있는 서류인 농지원부,농협조합원가입증명서,비료농약수급대장 등도 구비된 상태였습니다. 10년 정도 자경한 상태였으나 이분의 경우 근로소득금액때문에 8년 자경 감면이 해당이 안 된다고 하니 무슨 세법이 그렇냐고 억울해 하셨습니다. 물론 예전의 세법 규정에는 소득금액요건이 없었습니다. 그러나 2014년 2월 21일 세법 개정으로 2014.7.1 이후 양도분부터는 소득금액요건이 생겨서 소득금액요건을 충족하지 못한 경우에는 자경을 했더라도 감면이 배제되므로 유의하셔야 합니다. 8년 자경 농지에 대한 양도소득세 감면요건 중 소득요건 취득일부터 양도일 사이에 8년 이상 농지소재지에 거주하면서 직접 경작한 경우에는 연 1억 한도 내에

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(부산 상속세/증여세 전문 세무사) 휴경한 농지를 자녀에게 증여한 경우에는 증여세감면이 배제된다!!!

지난주에 부친에게 농지를 증여받고 증여세 신고를 직접 한 납세자의 상담이야기를 오늘 해보도록 하겠습니다. 이분의 경우에는 증여받은 농지의 가액이 커서 상당한 금액의 증여세를 납부하셨다가 영농자녀의 경우에는 증여세를 감면해 주는 규정이 있는데 납부한 증여세를 돌려받으려면 어떻게 해야 되는지와 돌려받을 수 있는지에 대해 상담을 하셨습니다. 타 도시에 계셔서 직접 내방해서 검토를 할 수 없는 상황이라서 몇 가지 중요한 체크포인트만 물어봐서 판단을 해드렸는데 이 납세자분의 경우에는 감면요건 중 모든 요건이 충족된 상태였으나 부친이 이 증여 농지를 수년간 방치한 상태로 농지가 장기간 휴경 상태여서 증여세 감면요건에 해당하지 않는 케이스였습니다. 이처럼 영농자녀에게 농지를 증여한 경우에도 증여일부터 소급하여 계속 자경한 농지가 아닌 경우에는 감면 대상이 아니므로 주의가 필요합니다. 영농자녀가 증여받은 농지 등에 대한 증여세 규정 2007.1.1 이후부터 농지 등을 농지 등의 소재지에 거주하면서

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(부산 상속세/증여세 전문 세무사) 상속세 또는 증여세 신고 시 시가가 없는 경우 기준시가로 신고하고 싶다면 빠른 시일 내에 신고하자!!!

상속세 및 증여세 신고를 하러 오신 납세자 중에 상속 또는 증여받는 주택 외에는 없는 경우나 앞으로 양도할 계획이 없는 경우에는 시가로 신고하기보다는 기준시가로 신고하고 싶은 분들이 있습니다. 이런 분들은 상속 또는 증여 등기 후 빠른 시일 내에 신고를 하는 게 좋습니다. 상속 및 증여세를 계산할 때 재산평가를 하는데 이때 재산평가의 원칙이 증여일 또는 상속개시일 현재의 시가로 평가하게 되어있습니다. 시가에 해당하는 금액이 없는 경우에 한해 기준시가 등으로 평가합니다. 감정가액 등의 시가가 없는 경우에는 유사매매사례가액을 시가로 볼 수 있는데 이때 유사매매사례가액은 상속세 또는 증여세 신고일 이후의 유사매매사례가액은 시가로 적용되지 않기 때문에 시가가 없고 시가로 신고하고 싶지 않다면 등기 후 빠른 시일 내에 신고를 하는 게 좋습니다. 상속세 또는 증여세 재산 평가의 원칙 상속세 또는 증여세의 재산평가는 상속개시일 또는 증여일 현재의 시가로 평가합니다. 시가로 보는 평가 기간 구분

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(부산 양도세 전문 세무사) 음식점 부설주차장 양도 시 사업용/비사업용?

오늘은 최근에 직접 운영하시던 음식점에 딸린 주차장 부지를 양도하고 신고하러 오신 분의 상담 이야기를 해보겠습니다. 이분의 경우 음식점을 운영할 때 제법 운영이 잘되어 주차장이 부족해 음식점 옆 토지를 추가 매입하셔서 손님들의 이용 편의를 위해 주차장으로 사용하셨습니다. 그러나 코로나19로 인해 매출이 급감하여 은행 대출이자를 내는 것도 힘들어서 주차장 부지를 양도하여 대출을 상환할 목적으로 대지를 양도하였습니다. 음식점 주차장 부지로 사용했기 때문에 당연히 사업용 토지로 일반 누진세율이 적용될 것으로 생각하고 양도했는데 이 주차장 부지가 비사업용 토지에 해당한다고 하니 무슨 세법이 그러냐고 하소연하셨습니다. 비사업용 토지로 보는 이유는... 주차장법에 의해 설치된 부설주차장이 아니라 임의로 설치된 부설주차장으로 재산세과세내역서를 조회해 보니 재산세가 종합합산과세가 되어 사업용 토지가 아닌 비사업용 토지에 해당된 것입니다. 오늘은 주차장 부지 양도 시 사업용/비사업용 토지에 관한 세

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(부산 양도세 전문 세무사) 소득금액이 3,700만원 이상일 경우 상속받은 농지 감면받으려면 3년 이내에 양도하자!!!

최근에 상담자분 중에 부친이 2022년 4월경에 돌아가셨는데 상속재산 중 농지가 제법 많아서 이 상속 농지를 본인이 상속받은 후 앞으로 양도할 경우에 양도소득세가 어떻게 되는지 궁금해서 상담하러 오신 분이 있었습니다. 이분은 통신회사에 근무 중이었는데 연봉이 1억원가량 된다고 하셨고 앞으로 계속 근무할 예정이라고 하셨습니다. 상속 농지가 많으나 상속개시일 현재 공시지가가 낮아서 공시지가로 계산해 보니 상속세가 나오지 않는 상태였습니다. 앞으로 양도했을 때 양도소득세가 궁금하시다고 하셔서 현재 상속 농지의 주변 시세를 고려해서 상속세를 시가로 신고했을 때의 상속세가 늘어나는 금액과 앞으로 양도했을 때 줄어드는 양도소득세를 비교해 드렸습니다. 전체 농지를 모두 감정평가를 받아서 신고하거나 공시지가를 적용해서 신고할 필요는 없습니다. 인근 농지가 아니라면 일부는 시가로 일부는 기준시가로 신고해도 되므로 이 상담자의 경우에는 여러 필지 중에 3년 이내 양도할 계획이 있는 농지는 본인 소득이

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(부산 양도세 전문 세무사) 무허가 건물이 주택인 경우와 주택 외 건물인 경우 양도소득세는 달라진다!!!

토지를 35억에 양도하고 상담하러 오신 분이 계셨는데 토지 위에 무허가 건물이 있는데 전체를 비사업용 토지로 본다면 양도소득세가 10억 정도 나오는 상황이었습니다. 이분의 경우 무허가 건물이 주택인지 주택 외 건물인지에 따라 비사업용/사업용 토지 판단이 결정되는데 다행히 이분의 경우 무허가 건물이 주택이어서 사업용 토지에 해당되어 세금을 2억 가까이 절세할 수 있는 케이스였습니다. 무허가 주택에 대해 재산세부과내역서와 현장 사진, 임차인의 거주한 사실에 대한 입증자료(초본 등)을 첨부해서 신고를 한다면 사업용 토지로 보는데 무리가 없는 상황이었습니다. 세법상 무허가 건물이 주택이냐 주택 외 건물이냐에 따라 비사업용/사업용 토지 판단이 달라지는데 오늘은 이 이야기를 해보겠습니다. 무허가 건물이란? 무허가 건물이란 건축법 등 관계법령에 의해 허가를 받거나 신고하지 않고 건축한 건축물을 말합니다. 등기 여부를 따지면 미등기 건물에 해당되는데 건축 허가나 신고를 받아 건축했으나 사용승인을

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(부산 양도세 전문 세무사) 농어촌공사에 8년 이상 위탁하면 비사업용 토지에서 제외된다!!!

일반적으로 농지를 사업용 토지로 인정받기 위해서는 재촌, 자경을 하여야 합니다. 재촌, 자경을 하지 않은 경우에는 비사업용 토지에 해당되어 일반 세율에 10%를 가산해서 양도소득세를 더 부담하셔야 합니다. 그러나 예외적으로... 직계존속이 8년 이상 재촌, 자경한 농지(주거, 공업, 상업지역 외 소재한 농지)를 상속 또는 증여받은 경우, 종중이 소유한 농지, 질병, 고령자가 소유하는 농지 등의 경우에는 재촌, 자경을 하지 않더라도 사업용 토지로 인정을 해주고 있습니다. 오늘은 외지인이 소유하고 있는 농지의 경우 위 예외규정에는 해당하지 않지만 비사업용 토지에서 제외될 수 있는 방법 중 하나인 한국농어촌공사에 8년 이상 위탁하는 경우에 대해 상담 이야기를 해드리겠습니다. 부산에 거주하는 A 씨는 2005년도에 경북 의성군에 소재한 농지를 취득하였습니다. 외지인이라서 당연히 자경을 할 수 없는 상황이고 농지소재지 마을에 거주하시는 분에게 임차료 없이 무료로 임차해 주고 있었습니다. 이렇

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(부산 상속세/증여세 전문 세무사) 상속인 구성에 따른 최소 상속공제액은 얼마?

실무상 상속공제액에 대한 질문을 하는 경우가 많습니다. 돌아가신 분의 상속재산이 얼마인데 이런 경우 상속세가 나오는지, 신고는 해야 되는지 물어보시는 경우가 있습니다. 피상속인의 상속재산이 상속공제액보다 적은 경우에는 일반적으로 상속세 자신신고를 하지 않는 경우가 많습니다. 상속공제액은 피상속인의 배우자가 있는지 자녀가 몇 명인지 장애인이 있는지 등에 따라 달라집니다. 일반적으로 피상속인의 상속재산이 상속인 구성에 따른 최소 상속공제액에 미달하게 되면 상속재산을 시가로 평가해서 자진신고를 하는 경우가 아니라면 대부분 신고를 하지 않습니다. 오늘은 시가평가를 하는 경우가 아니라면 상속인 구성에 따라 얼마 이하이면 상속세 신고를 하지 않아도 되는지에 대해 이야기해 보겠습니다. 인적공제의 종류 기초공제 거주자나 비거주자의 사망으로 상속이 개시되는 경우에는 상속세 과세가액에서 2억원을 공제해 줍니다. 단, 비거주자의 사망으로 상속이 개시되는 경우에는 기초공제(2억원)만 적용하며 아래의 다른

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(부산 양도세 전문 세무사) 중개수수료에 대한 부가가치세가 양도소득세 신고 시 필요경비에 해당하는지?

오늘은 부동산임대업을 하시다가 그 상가건물을 양도하고 상담을 하러 온 분의 상담 이야기를 해드리겠습니다. 납세자분은 상가건물을 10억에 양도하면서 중개수수료를 1천만원 주셨다고 합니다. 중개수수료 1천만원을 임대사업장 사업자번호로 해서 세금계산서를 발급받으셨고 이 중개수수료 지급액 1천1백만원 전액이 양도소득세 신고 시 경비처리가 되는지 궁금해하셨습니다. 일반적으로 부동산을 양도한 후 현금영수증이나 신용카드전표를 발급받아서 양도소득세 신고 시 필요경비로 공제하는데 위 납세자분처럼 사업자등록번호로 세금계산서를 받았을 때는 세법 규정이 어떻게 적용되는지 알아보겠습니다. 중개수수료에 대한 부가가치세가 양도 자산의 필요경비에 해당하는지? 일반과세자인 부동산임대사업자가 부동산을 양도한 후 부동산 중개 수수료를 지급하고 수취한 세금계산서에는 공급가액과 세액이 구분되어 있습니다. 지출한 금액은 공급가액과 세액을 합친 금액인데 이 지출 금액 전액이 양도소득세 신고 시 필요경비처리가 가능한지에 대해

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(부산 양도세 전문 세무사) 환산취득가액을 적용할 때 자본적 지출액과 양도비가 있다면 비교해서 유리한 금액을 경비 인정받자!!!

양도차익 계산은 양도가액에서 필요경비(취득가액+기타의 필요경비)를 차감해서 계산하는데 이때 필요경비 계산하는 방법이 두 가지가 있습니다. 실제 지출된 취득가액, 자본적 지출액,양도비로 계산하는 방법과 취득가액을 확인할 수 없는 경우에 적용되는 추계방식으로 계산하는 방법이 있습니다. 두 가지 방법 중에 취득가액을 확인할 수 없어서 환산취득가액으로 계산하는 경우에 환산취득가액과 개산공제액보다 실제 지출된 자본적 지출액과 양도비의 금액이 큰 경우에는 취득가액을 "0"으로 하고 자본적 지출액과 양도비를 필요경비로 적용받는 게 양도소득세를 줄일 수 있는 길입니다. 이번 주에 신고 의뢰받은 건중에 하나가 이런 경우였는데 토지의 취득일자가 오래되어 취득 계약서 등이 없었습니다. 환산취득가액을 계산해 보니 2백만원정도 되었습니다. 그러나 납세자분이 토지형질변경에 대한 지출액이 1천만원, 중개수수료가 5백만원 합계 1천5백만원의 기타 필요경비가 있는 상태였습니다. 환산취득가액과 개산공제액을 포기하고

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(부산 양도세 전문 세무사) 양도차익 없다고 신고를 안 했다가 세금 추징당할 뻔한 이야기!!!

지난주에 2020년에 아파트를 양도하고 양도차익이 없어서 신고를 하지 않았다가 이번에 과세예고 안내문을 받은 분이 상담하러 오셨습니다. 이분은 아파트 양도금액이 3억인데 10년 전에 조합원입주권을 승계취득하면서 프리미엄 지급액과 분양금액 등을 합친다면 오히려 손해를 봤다고 양도소득세를 신고하지 않았다고 합니다. 손해를 봤다면 당연히 세금이 안 나와야 정상인데 세무서에서는 왜 고지 예정 안내문을 보냈을까요? 세무서에서는 양도금액과 취득금액은 어떤 자료를 보고 차익이 난다고 안내문을 보냈을까요? 오늘은 양도차익이 없거나 오히려 손해를 봤는데 자진신고를 해야 되는지 안 해도 되는지에 대해 이야기해 보도록 하겠습니다. 납세자가 신고 안 한 이유와 세무서에서 안내문을 보낸 이유 납세자가 신고 안 한 이유 납세자분의 상황은 아래와 같습니다. 2007년 5월 : 재건축조합원입주권을 프리미엄 4천만원에 승계취득 2011년 9월 : 재건축아파트 완공되어 분양대금(2억 4천만원)중 잔금(20%)를 완

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(부산 양도세 전문 세무사) 8년 자경 감면 신청 시 농지원부가 꼭 있어야 하나요?

농지를 양도하고 양도소득세를 신고하러 오시는 분들 중에 농지원부가 없는 경우가 있어 8년 자경 감면을 ...

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(부산 양도세 전문 세무사) 오피스텔이 업무용인지 주거용인지에 따라 달라지는 세금이야기!!!

어제 부산 해운대 소재 오피스텔을 양도하고 양도소득세 신고를 하러 오신 분이 있었습니다. 이 납세자분은...

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(부산 세무사) 2022년 4대보험 요율표

2022년에 최저임금이 올라가고 4대보험료 요율도 높아져서 사업주와 근로자의 4대보험 부담이 더 가중될 것...

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(부산 양도세 전문 세무사) 8년 자경 감면을 더 받기 위해 2년에 걸쳐 계약서를 작성한 후 해명 안내문을 받은 이야기!!!

8년 자경 감면세액이 연간 1억을 한도로 하고 5년간 2억을 한도로 하기 때문에 농지를 양도할 때 연도를 달...

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(부산 세무사) 소득세 준비를 시작하자!!!(소득세 절세방법)

오늘로 2021년 2기 확정 부가세 신고도 마무리되고 다음 달 면세사업자 현황 신고와 연말정산이 끝나면 5월...

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(부산 세무사) 2022년 일자리 안정자금 신청!!!

근로복지공단에서 아래와 같이 2022년 일자리 안정자금 신청을 받고 있으니 업무에 참조하세요... 공단에서...

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(부산 세무사) 기부금 영수증을 사실과 다르게 발급하거나 발급받은 이야기!!!

작년에 기부금수령 단체에서 허위 기부금 영수증 발급에 대해 현장 조사를 받은 후 어떻게 해야 되는지 상...

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(부산 양도세 전문 세무사) 요양병원에 계신 부모님 동일 세대원인지?

요즘 부모님과 같이 거주하다가 부모님이 치매, 암 등 중병을 앓게 되신다면 여러 사정으로 같은 집에서 모...

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(부산 양도세 전문 세무사) 양도일 현재 임차 중인 농지 8년 자경 감면 가능할까요?

설날 명절이 지나 오늘 새로이 업무를 시작했는데 오늘 아침부터 농지 감면 때문에 상담 및 신고 의뢰하시...

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(부산 양도세 전문 세무사) 주택 분할 양도 시 비과세???

1세대 1주택자가 주택의 부수토지 중 일부가 계획도로로 편입되어 수용 금액을 수령하고 본인은 1세대 1주...

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(부산 양도세 전문 세무사) 농지대토 감면 신청 후 사후관리로 추징된 이야기!

거주자 甲씨는 5년 전에 농지를 양도한 후 농지대토감면을 신청했는데 이번에 세무서로부터 감면받은 금액...

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(부산 세무사) 전기차 부가가치세 매입세액공제 가능할까요?

요즘 전기차 구입에 대해 관심도 많고 실제 구입하시는 분들이 많으셔서 전기차 구입 시 부가가치세가 공제...

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(거래처 이야기) 거래처를 홍보하는 방입니다...

코로나로 인해 사업체를 운영하시는 대표님들이 많이들 힘들어하십니다. 다 같이 상생한다는 생각으로 조금...

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(부산 상속세 증여세 전문 세무사) 부모님께 돈을 빌린 경우 반드시 차용증을 작성해야 하나요?

사업 자금이나 부동산 구입을 위해 부모님께 돈을 빌리거나 무상으로 받는 경우가 발생합니다. 부모님께 돈...

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(거래처 소개) 제주 갈치 전문점 "못난이식당 해운대점"

오늘 소개할 거래처는 제주 갈치 전문점 "못난이식당 해운대점"입니다. 작년에 해운대 마린시티 ...

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(부산 양도세 전문 세무사) 공유 농지 양도 시 8년 자경 감면 이야기!!!

오늘은 70대 자매가 농지를 양도하기 전에 양도소득세가 감면이 되는지 알아보기 위해 상담하러 오셨습니다...

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블로그를 시작하면서...

2000년에 세무사 시험에 합격하고 지금까지 20년 이상 세무사업을 하면서 앞만 보고 달려왔던 거 같다. 오...

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(부산 양도세 전문 세무사) 가족 간 상속, 증여 등 소유권 변동 시 자경기간 통산 여부?

한주의 시작 월요일입니다... 이 글 읽으시는 모든 분들 코로나로 힘드실 텐데 파이팅 하세요^^ 주말에 농...

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(거래처 소개) 루프탑 오션뷰가 매력적인 "플랫(flat)"

이번에 소개할 거래처는 루프탑 오션뷰가 매력적인 2022년 1월 17일 갓 오픈한 기장군 일광면 문중리 소재 ...

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(부산 세무사) 2년 이상 못 받은 외상매출금 대손으로 경비처리하자!

거래처로부터 외상매출금 또는 미수금을 못 받은 경우 법인세 신고 및 소득세 신고 시 경비처리할 수 있는 ...

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(부산 양도세 전문 세무사) 양도일 현재 휴경상태면 감면이 배제된다!!!

8년 자경 감면을 적용받기 위해서는 수십 년간 자경을 했더라도 양도일 현재는 농지여야 감면이 가능합니다...

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(부산 상속세 증여세 전문 세무사) 사전 증여를 통해 상속세를 줄이자!!!

상속세는 돌아가신 날 기준으로 돌아가신 분의 모든 상속재산에 대해 과세됩니다. 그런데 상속세 계산시 사...

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(부산 양도세 전문 세무사) 조정대상지역내 이사 갈 때 기존 주택 언제까지 팔아야 되나요?

최근 부산 해운대구 소재 아파트(이하 기존 주택이라 함)를 팔고 해운대구 소재 다른 아파트(이하 신규 주...

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(부산 세무사) 접대 목적으로 상품권 구입 시 신용카드로 구입하자!!!

접대용으로 상품권을 구입하는 경우가 많습니다. 접대용으로 은행이나 백화점 등에서 상품권을 구입할 때 ...

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(부산 양도세 전문 세무사) 이혼으로 취득한 주택 양도 시 보유기간 계산?

오늘은 작년에 이혼하면서 취득한 아파트를 이번에 양도하면 비과세되는지 상담하러 온 손님이 있었습니다....

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(부산 양도세 전문 세무사) 무허가 주택과 미등기 주택 비과세 가능한가요?

오늘은 무허가 주택을 양도하고 비과세되는지 상담하러 오신 분이 있었습니다. 매매계약서에는 대지의 양도...

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(부산 양도세 전문 세무사) 분양권 취득 후 기존 주택을 언제까지 양도해야 되나요?

6년 전에 부산진구에 아파트를 취득한 후 올해 1월에 양도했는데 본인은 비과세대상이라서 신고안해도 된다...

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(부산 세무사) 2022년 세율표!!!

2022년 세율표가 제작되어 자료를 올려드립니다. 이번에 4천장을 제작하여 무료 배포 후 블로그에도 올려드...

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(부산 양도세 전문 세무사) 30세 미만 아들이 별도 세대원인지?

거주자 甲씨는 부산 해운대 소재 아파트를 양도하고 주변에서 비과세라고 신고 안 해도 된다고 하는데 본인은 비과세가 맞는지 걱정이 되어서 상담하러 오셨습니다. 거주자 甲씨의 경우에는 30세 미만 아들을 별도 세대로 볼 것인지 동일 세대원으로 볼 것인지에 따라 비과세 여부가 결정되는데 1세대 1주택 비과세 판정 시 세대기준에 대해 알려드리겠습니다. 소유 주택 등 파악 거주자 甲씨가 양도(2021년 12월 27일 양도)한 아파트는 2015년에 취득한 아파트로 현재 조정대상지역에 소재하고 있었습니다. 이 아파트를 양도하기 전에 이사 갈 집(해운대 소재)을 먼저 취득(2021년 12월 6일 취득) 하였으며 이사 갈 집으로 본인과 배우자가 전입.......

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(부산 상속세증여세 전문 세무사) 은행 담보채무 등이 있는 부동산 증여 시 주의하자!!!

납세자 甲씨는 증여세 신고 후 세무서에서 신고된 내역이 잘못되었다고 수정신고해라는 연락을 받았다고 상담하러 오셨습니다. 납세자 甲씨는 주택을 증여받고 개별주택가격으로 신고하면 되는 줄 알고 개별주택가격으로 신고를 하였고 세무서에서는 개별주택가격보다 은행 채무 잔액 등이 더 커서 수정신고를 해야 된다는 것이었습니다. 그럼 은행 담보채무가 있는 재산 등을 증여받았을 때 어떻게 신고해야 될까요? 납세자 甲씨의 신고 내역 등 납세자 甲씨는 다주택자로 부산 해운대 소재 주택을 이제 막 대학 졸업한 아들에게 증여를 주었다고 합니다. 증여 당시 주택에는 은행 대출이 2억이 남아있었고 주택을 전세를 주고 전세보증금 1억에.......

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(부산 양도세 전문 세무사) 상가 매매 시 양도소득세 외에 부가가치세가 나올 수 있으므로 주의하자!!!

부동산임대업을 영위하던 거주자 甲씨는 상가를 계약한 후 양도소득세 외에 다른 세금이 나오는지 상담하러 오셨습니다. 일반적으로 상가를 임대하다가 부동산임대업을 그대로 영위할 매수인에게 양도한 경우에는 양도소득세(지방소득세포함)만 내면 되는데 포괄양수도 요건이 안되었을 때는 별도로 건물가액에 부가가치세가 나옵니다. 이에 대한 상담 이야기를 올려드리니 업무에 참조하세요. 양도소득세 관련 상담 이야기 거주자 甲씨가 양도한 상가는 부산 해운대 소재 상가로 1층에 소재하고 있었습니다. 양도가액은 5억이었으며 양도계약서상 토지와 건물가액은 구분이 안 되어 있었습니다. 거주자 甲씨는 이 상가를 5년 전에 취득세 등 포.......

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(부산 세무사) 부가세 신고 전 체크사항 및 절세방법!!!

2021년 2기 부가세 확정신고가 시작되었습니다. 부가세 신고에 맞춰 체크사항 및 부가세 절세방법에 대해 알려드리겠습니다. 2021년 2기 부가세 신고기한은 1월 25일까지이므로 그전에 아래 내용을 꼼꼼히 체크하셔서 신고 시 반영하여 절세를 하시기 바랍니다. 전자세금계산서와 종이세금계산서를 구분하세요! 전자세금계산서 발행분과 수취분은 홈택스에서 모두 조회되므로 신고 시 별도로 챙기실 필요가 없습니다. 그러나 전자세금계산서를 발행했거나 수취분 중에 이중으로 종이세금계산서를 발행하거나 수취한 경우에는 매출이 이중으로 과대신고되거나 매입이 과다계상되므로 신고 전에 이중 체크를 하셔야 합니다. 카드 결제 후 세금계산.......

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(부산 양도세 전문 세무사) 최종 1주택이 된 날부터 보유기간이 다시 기산되므로 주의하자!!!

2021년도에 세법이 개정되어 2주택 이상 보유한 1세대가 1주택 외의 모두 처분한 경우에는 처분 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간 및 거주기간을 다시 기산하는 것으로 개정되었습니다. 2021.1.1 현재 1주택자와 일시적 2주택을 보유한 경우에는 개정 세법이 적용되지 않지만 이외 다주택자는 개정 세법이 적용되고 있습니다. 여기서 다주택자가 1주택 외에 모두 처분한 경우에는 개정 세법이 적용되는데 양도 이외에 증여(부담부증여), 용도변경, 멸실, 세대분리의 경우에도 개정 세법이 적용되는지에 대해 알려드리겠습니다. 증여(부담부증여) 소득세법 개정을 통하여 종전의 "양도"를 "처분"으로 용어를 변경하였.......

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(부산 양도세 전문 세무사) 2009.3.16~2012.12.31 사이에 취득한 비사업용토지!!!

비사업용토지 양도 시 적용되는 세율은 누진세율에 10%가 더 가산됩니다. 2022.1.1 이후 양도분부터는 20%를 가산한다고 정부안을 내었지만 최종 더 이상 논의 안 하는 것으로 결정이 났죠. 따라서 2022년 양도분부터도 비사업용 토지의 경우에는 누진세율에 10%를 가산해서 세율 적용을 하면 되고 장기보유특별공제도 적용받으시면 됩니다. 오늘은 2009.3.16~2012.12.31 사이에 취득한 비사업용 토지의 경우에는 예외적으로 누진세율 + 10%를 적용하는 게 아니라 누진세율을 적용한다는 이야기를 해보고자 합니다. 관련 세법 규정 및 실무상 주의사항 소득세법 부칙 제14조(양도소득세의 세율 등에 관한 특례) 2009.3.16~2012.12.31 사이에 취득.......

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(부산 상속세 증여세 전문 세무사) 부모님 부동산 증여받는 게 좋을까요? 상속받는 게 좋을까요?

부모님께 부동산을 상속을 받는 게 좋을지 증여를 받는 게 좋을지에 대해 상담을 오는 경우가 많습니다. 대부분 이런 상담의 경우에는 상속과 증여의 개념에 대해서 잘 이해를 못 하고 있는 경우가 대부분인데 오늘은 어제 있었던 상담을 바탕으로 상속과 증여의 차이에 대해 이야기를 해보려고 합니다. 어제 상담 온 거주자 甲씨는 부친이 소유하고 있는 아파트를 지금 증여받는 게 좋을지 나중에 상속받는 게 좋을지에 대해 상담하러 오셨습니다. 甲씨 부친의 단독주택 현황 등 거주자 甲씨 부친은 연령이 85세로 1년 전에 위암 3기 진단을 받으셨고 현재 건강 상태가 좋지 않다고 합니다. 부친은 20년 전에 취득한 부산 해운대 소재 아파트를.......

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(부산 양도세전문세무사) 주택 관련 개정된 세율 정리!!!

2021년도는 다주택자에 대한 중과세율 개정이 상당히 많았던 한 해였습니다. 세율 개정에 대해서는 많은 분들이 인지하고 계시겠지만 한 번 더 숙지한다는 생각으로 취득단계 ->보유단계 ->양도단계에서 세율이 어떻게 개정되었는지 정리를 해보았습니다. 취득 단계 - 취득세율 인상 보유단계 - 종부세율 인상 *중과세율 적용 대상자 : 조정대상지역 2주택자와 조정대상지역 여부 불문하고 3주택 이상자 양도 단계 - 양도소득세율 인상 주택/조합원입주권/주택분양권 양도소득세율 인상 개인 다주택자 양도소득세율 인상 법인 주택 양도 시 법인세 추가 세율 인상 (본 자료는 법령, 예규, 보도자료를 바탕으로 작성된 것이며, 이후 세법 개.......

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(부산 양도세전문세무사) 건물 공부상 용도와 실질 용도가 다른 경우...

거주자 甲씨는 토지와 건물을 매매 계약을 체결 후 세금에 대해 궁금하셔서 상담하러 오셨습니다. 본인은 공부상 주택보다 상가가 더 큰 상태라서 세금이 대략 3천 정도 나온다고 예상하시고 오셨습니다. 이에 아래와 같이 상담을 해드린 후 최종 신고까지 해드렸습니다. 주택 현황 파악 주택은 1종 주거지역 내 소재하였으며 양도가액은 6억이었고, 취득은 2015년 2월이었으며 취득가액과 취득 부대비용은 3억 정도였습니다. 거주자 甲씨는 양도 건물 외에는 다른 주택은 없는 상황으로 비과세 대상이었습니다. 양도 토지는 150이고 건물현황은 아래와 같이 근린생활시설이 주택보다 면적이 큰 상태였습니다. -건축물대장 현황- 실제 현황 파.......

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(부산 상속증여세 전문 세무사) 다주택자 증여 후 증여 취소 관련 이야기

거주자 甲씨는 2주택자라서 그중 부산 해운대 송정동 소재 아파트(A주택)을 아들에게 2021년 8월에 증여를 하고 11월 말에 증여세 신고를 하러 오셨습니다. 거주자 甲씨는 남아있는 아파트(B주택)을 비과세 받기 위해 A주택을 아들에게 증여를 한 경우였습니다. 증여세 이야기 거주자 甲씨가 증여한 A주택은 2010년에 취득한 것으로 조정대상지역에 소재하고 있었고. 현재 아파트 공시가격은 1억 5천만 원이었습니다. 거주자 甲씨는 공시가격 기준으로 계산해서 1천만 원 정도만 내면 될 줄 알고 증여등기를 했다고 합니다. 그러나 세법은 아파트처럼 공동주택에 대해서는 유사매매사례가액을 적용하고 있는데 증여 한 아파트의 유사매매사례가액.......

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(부산 세무사) 거래상대방의 자료제출로 파생된 매출누락이야기

내일은 즐거운 크리스마스네요... 이 글 읽으시는 모든 분들 즐겁고 행복한 크리스마스 되세요^^ 오늘은 최근에 실내 인테리어 공사업을 하시는 사업주 甲씨가 세무서에서 매출 누락 혐의에 대한 소명 안내문을 받고 상담을 한 이야기를 해보겠습니다. 요즘은 부동산을 양도하고 양도소득세 부담을 줄이기 위해 인테리어 등 자본적 지출액에 대해 적격증빙이 없는 경우에도 계약서 등과 금융자료를 제출하면 인정을 받을 수 있어서 납세자가 신고 시 넣는 경우가 많습니다. 이렇게 양도자가 자료를 제출하게 되면 세무서에서는 파생 자료를 통보를 하게 되는데 사업주 甲씨의 경우에도 이런 경우에 해당이 되었습니다. 소명 안내문을 받게 된 경.......

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(부산 양도세 전문 세무사) 오피스텔 용도를 주택이 아닌 업무용으로 본 사례

최근 공부상 용도와 실질 용도가 다른 경우 어떻게 판단하는지 글을 올린 적이 있는데 이번에 조세심판례에서 실질 용도가 불명확한 경우 공부상의 용도로 판단해야 된다는 사례가 있어 자료를 올려드리니 참고하세요... (요지) 쟁점 오피스텔이 쟁점 주택 양도 당시 주거용으로 사용되었는지 여부에 대하여 청구인과 처분청 양측에서 모두 명확한 입증을 하지 못하므로 쟁점 주택 양도 당시 쟁점 오피스텔은 그 용도가 불분명한 경우에 해당한다고 보아야 할 것이며, 그렇다면 쟁점 오피스텔은 그 용도를 공부상의 용도에 따라 판단해야 할 것인데, 쟁점 오피스텔의 건축물대장상 용도가 "오피스텔"로 되어 있고, 지방세 세목별과세증.......

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(부산 양도세 전문 세무사) 2021.3.29 정부 부동산 대책안에 대한 현재까지 진행 상황!!!

2021.3.29. LH 투기 사태로 정부에서 부동산 대책을 발표한 바가 있습니다. 그중 세법에 대해서 아래와 같이 몇 가지 중요한 개정안을 발표했는데 현재까지 이에 대한 진행은 어떻게 되었는지 알려드리겠습니다. (본 자료는 법령, 예규, 보도자료를 바탕으로 작성된 것이며, 이후 세법 개정 또는 새로운 예규나 판례로 변경될 수 있다는 점 유의하시고, 또한 이 자료는 어떠한 경우에도 법적 책임소재에 대한 증빙자료로 활용될 수 없음을 알려드립니다)

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(부산 양도세 전문 세무사) 가족 간 부동산 매매 이야기

가족 간에 부동산을 거래할 때 무상거래가 아닌 유상거래인 경우에는 여러 가지 문제가 발생할 수 있습니다. 시가보다 낮거나 높은 금액으로 등기이전했다가 차후에 세금을 추징 받게 되는 경우가 많이 발생하게 됩니다. 가족 간에 부동산 매매 시 발생할 수 있는 세금 문제와 유의해야 될 점이 무엇인지 알려드리도록 하겠습니다. 가족 간 부동산 거래 유형에 따른 세금 문제 대가 수수가 없는 경우 가족 간에 부동산 매매를 하고 이 매매 대금에 대한 대가 수수가 없는 경우에는 세법상 증여로 추정합니다. 또한 대가 수수는 있지만 대가에 대한 출처가 불분명한 경우에도 증여로 추정합니다. 증여를 추정한 후 대가에 대한 명백한 증명자료를.......

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(부산 세무사) 2022년 부가가치세 관련 개정 내용

검은 호랑이의 해인 2022년 새해가 시작되었습니다. 이 글 읽으시는 모든 분들 건강하시고 하시는 일 모두 잘되시길 기원드립니다. 이번 달은 부가가치세 확정 신고 기간입니다. 2022년부터 적용되는 부가가치세 관련 주요 개정 세법을 알려드리니 부가가치세 신고 시 참고하시기 바랍니다. 전자세금계산서 의무발급 대상 확대 (적용시기) 2021년도에 공급된 사업장별 재화 및 용역의 공급가액(면세 공급가액을 포함)의 합계액을 기준으로 판단하여 2022년 7월 1일 이후 재화 또는 용역을 공급하는 경우부터 적용 선발급 세금계산서 공급시기 특례 요건 완화 (적용시기) 2022년 1월 1일부터 적용 일괄 공급된 토지, 건물 등 가액의 안분 기준 보.......

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(부산 양도세 전문 세무사) 2022년 양도소득세 관련 개정 내용

올해도 세법이 많이 개정되었지만 특히 양도소득세 관련 개정 세법에 대해 문의가 많은 거 같습니다. 2022년도 양도소득세 관련해서 개정된 내용 중 중요한 몇 가지를 알려드리니 참고하세요. 1세대 1주택 및 1세대 1조합원입주권 비과세 기준금액 상향 조정(소득세법 89조 ①항 3호 및 4호 각 목외의 부분 단서) [개정이유] 1세대 1주택자의 양도소득세 부담 완화 [적용시기] 2021년 12월 8일 이후 양도하는 분부터 적용 고가 겸용주택의 주택과 주택 외 부분 과세 개정(소득세법 시행령 160조) [개정이유] 9억(21.12.8 이후 양도 분부터 12억) 초과 겸용주택은 주택과 주택 외 부분을 분리하여 과세하도록 개정 결국, 고가겸용주택은 주택과 주.......

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(부산 상속세증여세 전문 세무사) 2022년 상속증여세 관련 개정 내용

2022년도 증여세 관련해서는 세법이 개정된게 많이 없고 상속세 관련해서는 3가지 정도 중요한 내용이 개정되었는데 오늘은 이 개정된 내용을 알려드리겠습니다. 영농상속공제 공제한도 확대(상증법 18조) [개정이유] 영농상속인 지원 강화 [적용시기] 2022.1.1 이후 상속이 개시되는 분부터 적용 동거주택상속공제 대상 확대(상증법 23의2) [개정이유] 부모 봉양에 대한 상속세 세제지원 확대 [적용시기] 2022.1.1 이후 상속이 개시되는 분부터 적용(단,22.1.1 이전에 상속이 개시되어 22.1.1 이후에 상속세의 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에도 적용) 상속세 연부연납 기간 연장(상증법 71조) [개정이유] 납세 편의 제고 [적용시.......

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(부산 양도세전문세무사) up,down 계약서의 유혹

거주자 甲씨는 2019년도에 농지소재지에서 거주하며 직접 경작한 농지를 양도하고 8년 자경감면으로 양도소득세를 신고를 하였다가 이번에 세무서로부터 양도가액이 허위라고 양도가액이 사실인지 여부에 대해 해명안내문을 받았다고 상담하러 오셨습니다. 허위 계약서를 작성하게 된 배경 거주자 甲씨가 양도한 농지는 본인이 직접 재촌, 자경한 농지로 보유기간 15년 동안 전업농민으로 자경을 하였다고 하였습니다. 양도한 농지의 실제 양도가액은 6억이고 취득은 15년 전이며 취득가액은 1억이었습니다. 농지는 자연녹지지역에 소재하고 있었고 기타 감면요건은 충족된 상태였습니다. 양도할 때 상황을 물어보니 감면을 받고도 1천5백만원정.......

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(부산 양도세전문세무사) 고가주택,비사업용토지 관련 세법개정내용

2021년도에 고가주택과 비사업용토지와 관련해서 세법이 개정된다고 하여 논란이 많았는데 이번에 최종 개정된 고가주택 및 고가조합원입주권 금액기준에 대한 개정된 내용과 비사업용토지관련해서 개정이 무산된 내용을 알려드리오니 참조하시기 바랍니다. 고가주택 및 고가조합원입주권 비과세 기준금액 상향조정 1세대 1주택 양도소득세 비과세 기준금액이 9억에서 12억으로 상향되었습니다. 이 개정규정은 공포일 이후 양도분부터 적용되는데 2021년 12월 8일에 공포되었습니다. 따라서 2021.12.8 이후 양도(잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날)하는 분부터 개정규정이 적용됩니다. 비사업용 토지 추가 중과에 대한 세법개정안 무산 LH사태.......

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(부산 세무사) 은행 대출이자 경비처리 가능여부

사업자의 경우 사업체를 운영하다 보면 은행에서 대출을 해야 되는 일이 발생합니다. 대출원금은 경비처리가 안 된다는 건 알고 계시겠지만 대출에 대한 이자비용이 모두 경비처리가 된다고 생각하는 경우가 많습니다. 세법상 대출이자에 대해서는 어떤 경우에 경비를 처리해주는지에 대해 알려드리도록 하겠습니다. 사업자금 대출과 가계 대출 사업자금 대출 일반적인 사업자금 대출에 대한 이자비용은 경비처리가 가능합니다. 그러나 세법상 이자비용에 대해 전액을 경비처리해주지 않고 일부 이자비용을 경비부인하고 있는데 법인의 경우에는 “업무무관자산과 가지급금 등에 대한 지급이자 손금불산입”이라는 세법규정에 따라 일부 이자비용.......

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(부산 양도세전문세무사) 잔금받기 전에 주택 멸실시 비과세?

거주자 甲씨의 경우 다른 곳으로 이사 가기 위해 현재 가지고 있는 주택을 양도하려고 하는데 매수자가 계약 후 주택 멸실을 요구하는데 잔금받을 때 나대지 상태이면 본인이 1세대1주택 비과세적용을 못받는거 아니냐고 걱정이 된다며 상담하러 오셨습니다. 요즘 주택에 대한 취득세 중과 규정 때문에 매수자가 계약 후 잔금 전에 주택 멸실을 요구하는 경우가 많습니다. 다주택자에 대한 주택 취득세가 8%~12%로 상향 개정됨에 따라 취득세의 부담을 줄이고자 매수인이 매도인에게 주택 멸실을 요구하게 되는데 이 때 매도자의 경우에는 과연 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있을까요? 매도자의 양도시기 및 비과세적용 일반적인 부동산의 양.......

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(부산 세무사) 법인의 미처분이익잉여금 과다 누적 괜찮은 건가요?

과거 2020년 7월에 발표한 세법 개정안 중 법인이 이익잉여금을 배당하지 않고 사내에 유보시키게 되면 일정 부분에 대해 배당한 것으로 간주하여 과세한다는 ‘개인 유사 법인 초과 유보 소득 배당간주 과세안’ 일명 배당간주제도가 국회 논란 끝에 삭제되어 개정되지 않은 일이 있었습니다. 배당간주제도가 폐지된 거는 불행 중 다행이지만 과도하게 이익잉여금을 사내에 유보시키는 것은 문제가 될 수 있습니다. 많은 비상장법인의 경우 결산서상 미처분이익잉여금이 많이 쌓여 있는 것에 대하여 많은 부담감을 느끼고 있습니다. 사실 법인의 미처분이익잉여금이 많이 있다는 것은 통상 기업이 이익을 많이 낸다는 반증이기도 한데 사내유보.......

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(부산 상속증여세전문세무사) 자녀에게 주식 증여 시 증여세 신고를 꼭 하자!!!

요즘 젊은 부모님들은 자녀가 어렸을 때부터 미리미리 증여를 해주는 추세입니다. 그중 많은 부모님들이 선택하는 방법이 바로 주식 증여일 것입니다. 증여세법상 자녀에게 증여 시 10년 동안 합산하여 미성년자 자녀에게는 2천만원을, 성년인 자녀에게는 5천만원을 증여재산공제를 해주고 있어 이 금액 이하라면 많은 분들이 증여세 자진신고를 하지 않습니다. 최근에 납세자 중 자녀에게 사 준 주식 가치가 엄청 상승되어 국세청으로부터 자녀 주식 취득 자금 출처에 대해 소명자료를 받은 분이 사무실에 상담하러 오셨습니다. 다행히 이 분은 자녀 명의로 주식을 취득할 때 증여세 신고를 해두어서 그 이후 주식 가치 증가분에 대해 증여세를.......

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(부산 양도세전문세무사) 별도세대원에게 증여 시 거주기간 충족해야되는지?

거주자 甲씨는 2021년 5월에 부산 동래구에 소재하는 아파트를 양도하고 비과세 대상이라고 생각하고 양도소득세를 신고하지 않았는데 세무서에서 무신고로 기한후신고를 하라고 연락을 받았다고 합니다. 당연히 2년 이상 보유를 하였기에 비과세라고 생각했다가 비과세대상이 아니라고 하니 황당하다고 저희 사무실에 상담하러 오셨습니다. 사실관계파악 -거주자 甲씨가 양도한 아파트는 본인이 최초 당첨된 아파트가 아니라 모친이 2015년도에 당첨된 아파트였습니다. 그런데 모친이 입주를 하기 전 2017년 10월 2일에 별도 세대원인 거주자 甲씨에게 증여를 한것입니다. 이후 거주자 甲씨는 2017.10.18.에 잔금을 치고 취득 등기를 한 상태였.......

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(부산 양도세전문세무사) 다주택자 양도소득세 중과 여부 판단 절차

다주택자 양도소득세 중과 대상 여부 판단시 아래의 순서대로 해보세요... (본 자료는 법령,예규,보도자료를 바탕으로 작성된 것이며, 이후 세법개정 또는 새로운 예규나 판례로 변경될 수 있다는 점 유의하시고, 또한 이 자료는 어떠한 경우에도 법적 책임소재에 대한 증빙자료로 활용될 수 없음을 알려드립니다)

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(부산 세무사) 가족끼리 적정 임대료 정하는 방법!!!

일반적으로 타인 간에는 부동산의 무상임대나 저가임대가 잘 발생하지 않습니다. 그러나 가족 간에는 무상임대나 저가임대가 발생할 가능성이 높은데 이런 경우 세법 규정은 어떻게 되어있는지 알려드리도록 하겠습니다. 무상 임대인의 세금 부가가치세 과세 무상 임대인의 경우에는 최근에 부가가치세법이 개정되어 주의하셔야 합니다. 특수관계인 간에 무상 임대를 하는 경우 시가를 기준으로 부가가치세를 부과하도록 하고 있습니다. 이때 시가란? 특수관계인이 아닌 제3자 간의 거래된 금액인 유사거래가액을 말하는데, 유사거래가액 등 시가가 없는 경우에는 아래와 같이 계산합니다. 과세표준 = [(자산의 시가 × 50%)-전세금 또는 보.......

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(부산 세무사) 현금영수증 의무발행업종 확대 시행

2021.12.15 국세청에서는 2022년 1월 1일부터 건강보조식품, 중고가구, 공구 등 현금거래가 많은 소비자 상대업종 8개를 현금영수증 의무발행업종에 추가됨을 보도하였습니다. 이에 해당 자료를 올려드리니 업무에 참조하시기 바랍니다.

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(부산 양도세전문세무사) 토지에 대한 성토비용,옹벽설치비용에 대한 상담이야기

상담사례 거주자 甲씨는 2021년 11월에 토지를 양도한다는 양도계약을 체결하고 잔금을 받기 전에 세금이 얼마나 나올지, 토지취득 후에 지출된 금액이 경비처리가 되는지 등 궁금한 게 많다고 상담하러 오셨습니다. 양도가액과 취득가액 등 파악 계약한 토지는 2020년 4월에 취득한 것으로 단기매매에 해당되었습니다. 잔금일은 2021년 12월이었고 양도금액은 3억이고 취득금액은 2억4천만원 이었습니다. 취득 시 취득세 등 등기비용은 8,500,000원정도 지출되었다고 합니다. 취득 시 중개수수료는 1,500,000원 지급하고 현금영수증을 받아둔 상태였습니다. 자본적지출액 파악 거주자 甲씨는 토지 취득한 후 땅이 주변보다 지대가 낮아서 지대를.......

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(부산 세무사) 인건비 신고에 대한 소명자료제출안내문 받은 경우

관련 사례 세무서에서 “일용근로소득지급명세서 관련 소명자료 제출 안내문”을 받은 사업주가 있을 겁니다. 최근에 정부의 고용촉진장려금 등 다양한 지원금 때문에 사업자의 일용직 등 인건비 신고 내역에 대한 사실여부확인을 위한 소명자료 제출 안내문을 보내는 경우가 많습니다. 소명자료 제출 안내문을 받고 확인해보면 신고한 사람이 요양병원에 입원했다던지 실제 근무를 하지 않은 경우가 많지만, 실제 근무를 했는데도 소명자료가 없어서 경비 부인되는 경우도 발생할 수 있으므로 이와 관련해서 아래의 글을 올려드리니 읽어보셔서 부당한 피해를 보는 일이 없도록 하여야 하겠습니다. 소명자료 이야기 소명자료 제출 안내문 보내는.......

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(부산 상속증여세전문세무사) 부모님이 자녀에게 용돈, 생활비를 줬을 때 증여세가 과세되는지?

자녀들에게 생활비, 교육비 등을 지출하는 경우나 자녀들이 결혼할 때 결혼자금이나 혼수용품을 사주는 경우가 빈번하게 발생하는데 과세관청은 과연 어디까지 용납할까요? 할아버지, 할머니가 손자, 손녀들에게 용돈 등을 주는 경우, 부모님이 자녀의 학자금을 대신 내주는 경우, 결혼할 때 축의금이 들어오는 경우, 부조금이 들어오는 경우 등 현실적으로 수없이 발생하고 있는 일입니다. 이에 대해 세법상 어떤 경우에는 증여세로 과세되고 어떤 경우에는 비과세 되는지에 대해 알려드립니다. 상증법상 사회통념상 인정되는 피부양자의 생활비, 교육비 그 밖에 이와 유사한 것으로서 대통령령으로 정하는 재산의 가액에는 증여세가 비과세된다.......

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(부산 양도세전문세무사) 1세대 1주택 비과세 받으려면 거주해야 되는지?

관련사례 거주자 甲씨는 2018년 8월 3일에 부산 해운대구에 아파트(A주택)를 취득하였고 2020년 2월 5일에 부산 기장군에 아파트(B주택)을 취득한 상태에서 A주택을 이번에 양도하고 싶다고 상담하러 오셨습니다. 상담자는 양도하려고 하는 해운대 아파트(A주택)을 언제까지 양도해야 되는지, 거주는 해야 되는지가 궁금하다고 하셨습니다. 소유주택현황 양도하려고 하는 주택(A주택)은 2018.8.3.에 취득한 주택으로 취득 당시인 2018년 8월 3일 당시 해운대가 조정대상지역이였습니다. 신규주택인 기장군소재 B주택은 취득 당시(2020.2.5.) 조정대상지역은 아니었습니다. 신규주택(B주택)은 종전주택(A주택) 취득 후 1년이 지나서 취득하였고, A.......

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(부산 세무사) 가공매입자료 유혹에 빠진 이야기

관련사례 부가가치세 신고기간만 되면 부가가치세 납부금액을 줄이기 위해 자료상으로부터 가공매입에 대한 유혹을 빠지는 경우가 빈번합니다. 부가가치세를 줄여보겠다고 가공매입 자료를 받는 불법행위를 하면 자칫 사업의 존폐에 위기가 올 수도 있습니다. 실무적으로 가공매입 자료를 수취한 후 몇 년이 지나 가공 매출처에서 조사를 받는 과정에서 가공매입 혐의 해명자료 제출안내문을 받는 경우가 발생합니다. 가공매입 자료 유혹에 빠지면 어떤 불이익이 있는지 알려드리니 가공매입자료 수취는 절대 하지 않도록 하셔야 됩니다. 가공매입 자료 유혹에 빠지는 이유 (1)상품 등을 저렴하게 매입하려고 적격증빙을 받지 않아 매입 자료가 부.......

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(부산 상속증여세전문세무사) 자녀에게 창업자금을 주면 증여세를 줄일 수 있다!!!

관련 사례 사업체를 운영하고 있는 거주자 甲씨는 아들이 대학을 졸업한 지 몇 년이 지났지만 취업을 못하고 있어서 걱정 때문에 잠을 제대로 못자고 있다고 하십니다. 甲씨는 사업을 하면서 상당한 부를 쌓았지만 자녀가 아직 취업을 못하고 있어서 재산을 물려주고 싶은데 아직 사회 경험이 없는 아들에게 재산을 바로 물려주기엔 불안하고 증여세도 많이 나와서 고민이 많다고 상담을 하러 오셨습니다. 증여세법에서는 성년인 자녀에게 부동산 등을 증여해주면 증여공제를 5천만원까지만 해주고 있습니다. 그런데 창업자금증여란 제도를 활용하게 되면 5억원까지 공제를 해주므로 증여세 부담을 크게 줄일 수 있습니다. 예를 들어 시가 5억원.......

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(부산 양도세전문세무사) 분양권도 주택으로 취급!!!

2021.1.1. 이후에 취득한 분양권부터는 다른 주택의 비과세와 중과세 판단 시에 주택 수에 포함하는 걸로 개정되어 전화문의가 많습니다. 또한 분양권을 취득해서 매매하면 다른 주택의 2년 보유기간 계산에도 영향을 미치게 됩니다. 이처럼 분양권이 주택 수에 포함되면서 여러 가지 주의할 점이 있는데 이에 대해 알려드립니다. 주택 수에 포함되는 분양권의 범위 2021년 1월 1일 이후에 취득한 분양권은 양도소득세 비과세나 과세판단 시 주택 수에 산입됩니다. 따라서 분양권을 주택으로 취급하면 다른 주택의 양도소득세 비과세와 중과세 등에 영향을 미치게 됩니다. 이러한 개정세법을 적용받는 분양권이란 아래의 법률에 따라 주택에 대한.......

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(부산 세무사) 직원에 대한 경조비가 인건비? 복리후생비?

사업체를 운영하다 보면 임직원들에게 명절에 선물이나 상품권을 지급하는 경우가 많습니다. 또한, 임직원의 가족들 중 경조사가 있다면 경조사비를 지급하게 되는데 이렇게 지급하는 명절 선물대 등과 경조사비를 근로소득으로 보아 원천징수 해야 되는지 아니면 복리후생비로 봐서 원천징수 없이 경비처리가 가능한지 궁금해 하시는 경우가 많습니다... 이에 대해 알려드리겠습니다... 인건비의 종류 ‘인건비’란 근로제공의 대가로 지급되는 각종 비용으로서, 임원과 직원에게 지급되는 급여, 임금, 제수당, 퇴직급여 및 복리후생비 등을 모두 포함합니다. 이러한 인건비에 대해서는 법인세법 또는 소득세법상 경비처리를 해주고 있는데 근로.......

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(부산 상속증여세전문세무사) 배우자에게 증여할 때 감정을 받자!!!

거주자 甲씨는 토지를 취득한지가 오래되어서 매매한다면 양도소득세가 많이 나온다고 해서 걱정도 되고, 배우자에게 증여한 후 양도하면 세금이 적게 나온다는 얘기를 들었다고 이게 맞는지 확인 차 상담하러 오셨습니다. 토지현황파악 거주자 甲씨가 소유하고 있는 토지는 1992년에 2천만원에 취득한 것으로 취득 시에는 자연녹지지역이었으나 2005년에 2종주거지역으로 용도지역이 변경된 토지라서 현재 시세는 많이 상승해서 8억 정도 한다고 하였습니다. 토지등기부등본을 떼보니 1992년 이후 근저당설정이나 소유권변동 등은 없는 상태였습니다. 토지는 공부상 대지이고 실제로 나대지 상태였습니다. 사전 증여 건 등 파악 거주자 甲씨는 양.......

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(부산 세무사) 신용불량자, 불법체류자 인건비관련 이야기

회사를 운영하면 지출에 대해 당연히 적격증빙을 수취해야 하며 인건비 신고도 실제 인건비지급액을 신고해야 하지만 실제로 그렇지 못한 경우도 발생합니다. 제조업이나 건설노무직, 음식점업은 인력을 구하기도 힘든 경우가 많으며, 힘들게 채용을 하더라도 신용불량자이거나 외국인불법체류자여서 적법한 인건비 신고를 못하는 경우가 많습니다. 이 경우에는 해당 직원명의외에 배우자나 가족명의 통장으로 입금하거나 현금으로 지급하게 되는데 이런 경우 세법상 인건비로 경비처리가 가능한지 살펴보겠습니다. 불법체류자, 신용불량자 급여신고 가능여부 사업자가 사업과 관련하여 실질적으로 불법체류자를 직원으로 고용하여 근로를 제공받.......

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(부산 양도세전문세무사) 5년이상 거주한 건설임대주택을 양도하는 경우

1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 2년 이상 보유 및 거주요건을 충족해야만 비과세적용이 가능한데 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하는 경우가 있습니다. 민간건설임대주택 또는 공공건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우가 이에 해당되는데 요즘 이에 대한 전화문의가 많아서 몇 가지 정리해서 자료를 올려드리오니 참조하시기 바랍니다. 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하는 임대주택에 대한 규정 (1)요건 ①민간건설임대주택 또는 공공건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 임대주택의 임차일부터 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주한 기간이 5년 이상인 경우에는 보유기간 및.......

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(부산 상속증여세전문세무사) 저가양수 또는 고가양도시 증여세과세 이야기

상담사례 거주자 甲씨는 아버지가 소유하고 있는 토지를 매매형식으로 취득하려고 하는데 발생할 수 있는 세금이 무엇인지 상담을 하러 오셨습니다. 매매등기가 가능한지 여부 특수관계자간의 매매도 실제 매매가 맞다면 등기가 가능한데 실제는 무상으로 취득하는 경우인데 세금을 줄이기 위해서 등기원인만 매매로 해서 등기하는 것이라면 증여에 해당되어 증여세가 과세된다고 말씀드렸습니다. 증여세과세여부 부친은 특수관계인에 해당하고 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격(시가와 양도가액과의 차액이 3억원 이상이거나 차액이 시가의 30% 이상인 경우)으로 토지를 매수하거나 높은 가액으로 매수한다면 증여세가 발생한다고 언급했습니.......

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(부산 양도세전문세무사) 일시적 2주택인 경우 보유기간 기산일에 대한 기재부 유권해석발표(2021.11.2.)

2021.11.2.자로 기획재정부 세제실에서 그동안 논란이 된 다주택자가 다른 주택을 매도하고 최종 2주택이 일시적 2주택이 된 경우 양도하는 종전 주택의 보유기간을 취득일부터 기산하는 것인지, 직전 주택의 양도일부터 기산하는 것인지에 관한 유권해석을 발표하였습니다. 이에 대해 자료를 올려드리오니 업무에 참조하시기 바랍니다. 기재부 해석(기존 해석과 이번 해석)을 정리해보면 아래와 같습니다. 첨부자료-기획재정부 발표자료

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(부산 세무사) 적격증명서류 수취의 중요성에 대한 이야기

사업자의 경우 경비지출에 대해 어떤 자료를 받아야 되는지 자료를 안받았을 때의 불이익을 당하는지 물어보시는 경우가 많습니다. 적격증명서류의 수취는 세금을 줄이는 첫 걸음임인데 이의 중요성을 모르는 경우가 많아서 이번에 적격증명서류 수취의 중요성에 대한 이야기를 해보겠습니다. 적격증명서류의 종류 적격증명서류에는 아래의 종류가 있습니다. 1.세금계산서(전자,종이), 수입세금계산서, 계산서(전자,종이) 2.신용카드매출전표, 현금영수증 *간이영수증 적격증명서류가 아님. *금전등록기계산서 적격증명서류가 아님. 다만, 공급받은 재화 또는 용역의 거래 건당 금액(부가가치세 포함)이 3만원 이하인 경우에는 간이영수증.......

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(부산 세무사) 차량 구입 현금? 할부? 리스? 렌트? 어떤 방식이 더 좋을까요?

사업자의 경우 차량을 구입할 때 현금구입, 할부구입, 운용리스구입, 렌트로 구입하게 되는데 어떤 방식으로 구입하는 것이 가장 유리한지에 대해서 많은 질문을 받습니다. 차량구입시 현금구입에 부담이 없으시면 현금구입이 제일 좋겠지만 여러 가지 이유로 구입방식에 상당한 고민을 하게 됩니다. 과연 구입방식에 따라 세금이 어떤 차이가 있는지 알려드리도록 하겠습니다. 경비처리의 공통 요건 세법에서는 개인사업자든 법인사업자든 사업과 관련 있는 차량의 구입과 유지, 관리비만을 경비 처리하도록 하고 있습니다. 그렇기 때문에 사업목적에 사용하는 차량이 아닌 사업자 가족의 사적사용을 위해 차량을 구입한다던지 사업과 무관한 차.......

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(부산 양도세전문세무사) 재건축 시행기간 중에 취득한 대체주택 양도사례

상담사례 거주자 甲씨는 경북에 소재하는 단독주택(A주택)을 2021년 10월에 양도하고 양도소득세 신고 의뢰하러 오셨습니다. 본인이 보유한 재건축 중인 다른 주택(B주택)도 있다고 하였습니다. 양도 전에 다른 곳에서 상담했는데 세금이 1천만원 이상 나온다는 말을 들었다고 합니다. 거주자 甲씨의 주택보유현황 및 비과세 적용검토 (1)보유주택현황 ①甲씨가 양도한 A주택은 2014년 1월에 토지를 취득한 후 2019년 5월 20일에 사용승인난 자가 건설 주택이었습니다. 사용승인 후 2019.6.14.에 전입신고하고 양도일까지 계속 거주하였습니다. ②양도일 현재 소유한 또 다른 주택(B주택)은 2017년 5월초에 취득하였는데 현재는 철거하고 재건축.......

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(부산 상속증여세전문세무사) 아파트 증여시 유사매매사례가액 적용사례

상담사례 거주자 甲씨는 아버지 소유 아파트를 증여받고 싶다고 상담하러 오셨습니다. 과거에 부모님께 증여받은 적은 없고 이번에 처음 증여를 받는 건데 법무사 사무실에 가서 등기하기 전에 세금에 대해 알아보고자 오셨습니다. 증여물건에 대한 시가파악 ①증여물건이 부산시에 소재하는 아파트로 현재 부모님이 거주하고 계시고 아버지가 15년 전에 취득하였다고 하였습니다. 증여물건을 담보로 대출한 금액이 있는지 확인하니 없었고 거주자 甲씨는 증여 후 양도하지 않고 계속 보유할 생각이라고 하셨습니다. ②증여물건에 대해 시가파악을 해보니 해당 증여물건을 아버지가 15년 전에 취득하셨고 대출을 하기 위해 외부 감정을 받은 적도.......

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(부산 양도세전문세무사) 이사 가기 위해 이사 갈 집 먼저 취득시 주의할 점

상담사례 거주자 甲씨는 부산시 기장군에 7년 전에 취득한 아파트(A주택)가 한 채 있고 2020년 1월에 부산 사하구에 아파트(B주택)를 취득하였다고 합니다. 기장군에 있는 아파트를 팔고 싶은데 언제까지 팔아야 비과세가 되는지 거주는 하여야 하는지 비과세 요건에 대해 상담을 하러 오셨습니다. 주변에서 사하구가 현재 조정대상지역이라서 B주택을 취득 후 1년 안에 A주택을 팔지 않아서 비과세 안된다는 얘기를 들었다고 합니다. 보유주택 현황 파악 ①甲씨가 보유하고 있는 A주택은 7년 전에 취득한 아파트인데 계속적으로 거주하고 있었고 양도를 한다면 3억 5천만원정도 받을 수 있다고 합니다. ②다른 주택(B주택)은 2020년 1월에 취득.......

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(부산 양도세전문세무사) 상가양도시 부가세환급액 때문에 추징된 상담이야기

상담사례 거주자 甲씨는 2021년 5월에 상가를 5억원에 양도하고 양도신고를 직접하였다가 세무서에서 취득가액에서 부가세환급액을 차감하지 않아 잘못 신고했다는 연락을 받아서 확인 차 상담하러 오셨습니다. 분양받은 상가현황 ①거주자 甲씨가 양도한 상가는 2020년에 분양 계약을 체결 후 부동산임대사업자(일반과세자)로 사업자등록을 하였습니다. 상가분양계약서를 보니 아래와 같이 기재되어 있었습니다. ②등기부등본을 출력해보니 취득일자가 2021.8.2.이었고 취득가액이 409,500,000원으로 기재되어 있었습니다. ③甲씨는 사업자등록 후 계약금, 중도금, 잔금에 대해 건물에 대한 세금계산서를 수취해서 부가가치세 19,500,000원 모두.......

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(부산 양도세전문세무사) 공동상속주택이 있는 경우 중과된 사례

상담사례 거주자 甲씨는 10년전에 취득한 A아파트를 2021년 11월에 8억원에 양도할 예정인데 계약하기 전에 세금이 얼마나 나오는지 상담을 하러 오셨습니다. 6년 전에 돌아가신 甲씨의 부친은 주택 2채(B주택,C주택)를 가지고 있었는데, 부친 사망 후 B주택은 모친이 상속받고, C주택은 장남인 甲씨와 차남인 동생이 각각 1/2씩 상속받았습니다. 부친사망 당시 부친과는 별도세대였습니다. 이후 모친마저 4년전에 돌아가시면서 모친 소유 B주택을 甲씨와 동생이 1/2씩 상속을 받았으며, 사망 당시 모친과는 별도세대였습니다. 10년전에 취득한 A아파트의 취득가액은 4억원이고, 현재 A아파트와 상속받은 B,C주택 모두 현재 조정대상지역에 소재.......

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(부산 세무사) 2021.11.19부터 임금명세서 교부 의무화

근로기준법이 개정됨에 따라 2021.11.19.부터 임금명세서 교부가 의무화됩니다. 이를 어길시 과태료가 부과된다고 하니 임금명세서작성은 어떻게 해야되는지 등에 대해 자료를 올려드리오니 업무에 참조하시기 바랍니다. 이번 개정은 근로기준법 개정이므로 보다 자세한 내용은 고용노동부 또는 노무사에게 문의하여 주시고, 임금명세서 교부로 인한 업무가 전문적인 지식을 일부 요구하므로 노무사에게 도움을 받아서 처음 작성해보는 것을 고려해보시기 바랍니다. 임금명세서 교부 의무화의 배경 고용노동부에 따르면 근로기준법 개정 배경은 임금 체불 관련 노사 간의 갈등을 예방하고 분쟁의 신속한 해결을 도모하기 위해서라고 합니다. .......

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(부산 세무사) 차명계좌를 사용하여 조사를 받은 사례

사업주의 공통적인 바람이 사업이 잘되어서 돈도 잘 벌고 세무조사도 안 받고 하는 것인데 그럴 수만 있다면 얼마나 좋을까요... 대표자 甲씨는 자동차전문수리업(개인사업자)을 운영하고 있는데 세무서에서 차명계좌사용으로 인해 해명자료 제출안내문을 받았다고 저희 사무실에 도움을 요청하러 오셨습니다. 대표자 甲씨의 차명계좌사용 대표자 甲씨는 자동차수리를 해주고 수리비를 대표자의 본인 명의의 통장이 아닌 직원명의의 통장으로 입금을 해주면 수리비의 일부를 할인해준다고 하여 차명계좌로 입금 받았다고 합니다. 이미 대표자 甲씨는 세무조사가 착수된 초기에 거의 혼이 빠져있는 상태였고, 누구의 고발에 의한 조사인 것 같다는.......

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(부산 양도세전문세무사) 8년자경 감면적용시 휴경기간에 대한 사례

상담사례 거주자 甲씨는 2013.10.15.에 울산광역시 울주군에 소재하는 농지를 취득하여 지금까지 본인이 재촌,자경을 하고 있는데 이번에 매도할 때 세금이 나오는지에 대해 상담하러 오셨습니다. 재촌, 자경검토 거주자 甲씨가 양도하고자 하는 농지는 울산광역시 울주군에 소재하고 있었고 본인의 자택주소가 취득시점부터 현재까지 농지소재지 인근인 울주군이었습니다. 또한, 본인은 근로소득이나 사업소득이 없는 상태였고 취득후 현재까지 본인이 직접 자경을 하고 있다고 하였습니다. 자경을 입증할 수 있는 농지원부,비료농약구매내역서,농업경영체등록확인서 등은 완벽하게 갖출 수 있다고 하였습니다. 토지이용계획확인원검토 및 5년내.......

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(부산 상속증여세전문세무사) 미성년자 명의로 재산취득시 증여세과세이야기

상담사례 자녀명의로 재산을 취득했을 때 발생할 수 있는 세금에 대해 전반적인 상담을 해온 사례입니다. 미성년자 명의로 재산을 취득해주고 싶은데 증여세가 발생하는지와 자금출처조사에 대해 궁금한게 많으셨습니다. 자금출처조사에 대한 이야기 ‘자금출처조사’란 미성년자 등이 재산을 취득하거나 부채를 상환했을 때 그 사람의 직업·나이 및 그 동안의 소득세 납부실적·재산상태 등으로 보아 스스로의 힘으로 재산을 취득하거나 부채를 상환했다고 보기 어려운 경우, 주소지관할 세무서에서 재산취득에 들어간 자금의 출처를 제시하도록 하고, 출처를 제시하지 못하는 경우 다른 사람으로부터 증여를 받은 것으로 보아 증여세를 부과하는.......

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(부산 양도세전문세무사) 8년자경 감면세액 일부 배제된 사례

상담사례 거주자 C씨는 부산광역시 기장군에 소재한 농지를 본인이 직접 8년이상 재촌자경하였기 때문에 세금이 안나온다는 주변말을 듣고 5억원에 양도하고 세금은 안나오지만 신고를 해야된다며 저희 사무실에 양도소득세신고를 의뢰하러 왔습니다. 주거지역편입여부 C씨가 8년이상 재촌자경한 사실은 자경서류 등으로 확인하였고 소득요건,양도시 농지여부 등 항공사진을 확인하니 이상이 없었습니다. 그러나 토지이용계획확인원을 확인한 결과 1종주거지역에 있는 농지로 자연녹지지역에서 1종주거지역으로 편입한 일자를 확인하니 2005년 6월 22일이었습니다. 8년이상 재촌자경한 농지를 양도할 때 1년간 1억원을 한도로 감면을 해주는데 이.......

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