상가 임대차 계약 갱신 시, 임대인이 “경기가 어려우니 월세는 그대로 두고 관리비를 인상하겠다”는 식으로 실제 부담을 관리비 증가를 통해 올리는 경우가 있다. 차임 증액은 5% 한도가 있지만 관리비에 직접적인 규정은 없어 보이지만, 법원은 명칭 대신 실질적 성격으로 판단한다. 관리비 인상이 실제 비용 증가인지 아니면 차임 인상을 우회하는 수단인지가 핵심이다. 관리비 인상이 차임 증액 규정을 회피하는 행위로 판단되면 부당한 인상으로 볼 여지가 크다.
부당한 관리비 인상의 사례로는 객관적 인상 근거의 부재, 세부 산출 내역이나 증빙 없이 큰 폭의 인상 통보, 인상 폭이 물가 상승이나 공공요금에 비해 지나치게 큰 경우가 있다. 또한 가장 대표적인 문제는 차임 인상으로 보이는 경우다. 월세는 유지하고 관리비를 대폭 올려 총 부담이 법정 5%를 크게 넘길 때 법원이 차임과 관리비를 합산해 평가할 가능성이 크다. 이 경우 초과 지급분은 부당이득 반환 문제로 확산될 수 있다.
임차인은 먼저 관리비 인상 근거를 구체적으로 요구해야 한다. 내용증명 우편 등 공식적 요청이 바람직하며 전기료·수도료·청소비 등 구체적 비용 증가 내역과 세부 산출 근거, 최근 관리비 지출 변동 자료를 요구한다. 또한 기존 차임과 관리비는 계속 지급하는 것이 안전하다. 분쟁 중이라도 기존 계약상 금액은 유지하고, 다만 송금 시 관리비 인상분에 대한 이의를 기록으로 남겨두는 것이 바람직하다.
필요 시 법적 절차를 검토하는 것도 방법이다. 부당한 인상에 대해 채무부존재 확인 소송으로 인상된 관리비 지급 의무가 없음을 확인받거나, 부당이득 반환청구 소송으로 이미 초과 지급한 관리비를 반환받을 수 있다. 특히 관리비를 통해 실제 월세를 크게 인상한 경우에는 법적 판단에 따라 임차인에게 유리한 결과가 나올 가능성도 있다. 총부담액의 증가 여부와 인상의 합리성을 꼼꼼히 확인하고 증거를 확보한 뒤 전문가의 도움으로 대응하는 것이 중요하다.
