상가 임대차계약 종료 시 원상복구를 둘러싼 분쟁 중 가장 자주 다뤄지는 쟁점은 공실상태로의 복구 범위이다. 계약서에 “공실상태로 원상복구한다”는 문구가 있어도 무조건 건물 준공 당시의 완전한 공실 상태까지 복구해야 하는 것은 아니며, 법원은 문구의 뜻을 단순히 문자로만 해석하지 않고 계약 체결 당시의 상황, 당사자의 실제 의사, 거래 관행, 계약 전체 내용을 종합적으로 고려한다.
대법원 차원에서 본 기준은 임차인의 원상회복의무가 현재 임차인이 임차를 시작했을 당시 상태로 되돌려놓는 것이라는 점이다. 따라서 이전 임차인이 설치해 둔 시설물까지 모두 철거해야 한다는 의무가 자동으로 인정되지는 않으며, 기존 천장 시설이나 바닥 마감 등의 존재까지 전부 제거해야 한다고 보기도 어렵다. 다만 특별한 승계 약정이 있는 경우에 한해 예외가 있을 수 있다.
실제 판례에서도 “공실상태”라는 표현이 모호하다고 판단된 사례가 있다. 예를 들어 “기존 임차인의 원상복구의무에 준하여 기준층 상태로 복구한다”는 특약은 기준층의 구체적 범위나 의미가 명확하지 않아 분쟁으로 이어질 가능성이 크다. 원상복구 특약은 구체적 기준이 없으면 해석이 애매해지므로 신중하게 작성되어야 한다.
임차인의 주장은 구체적으로 제한적으로 해석될 여지가 있다. 즉, 임차인의 물건이나 집기가 제거된 비어 있는 상태를 의미하는 정도로 이해할 수 있으며, 철거 공사 자체는 진행하더라도 건물 신축 당시 수준의 기초 마감공사까지 반드시 필요하다고 볼 수는 없다. 예를 들어 콘크리트 노출이나 천장 전체 재시공, 바닥 재마감 등과 같은 과도한 복구 요구는 다툼의 여지가 있다.
또한 임대인이 실제로는 철거 의사가 없으면서도 원상복구 비용만 청구하는 경우도 실무에서 나타난다. 대법원은 임대인이 설치한 시설을 계속 사용할 의사가 있음에도 철거비만 청구하는 것이 제한될 수 있다고 본 바 있다. 임대가 다음 임차인에게 그대로 넘기거나 직접 사용할 예정이라면 과도한 비용 청구는 인정되기 어려운 경우가 많다.
결론적으로, “공실상태로 원상복구”라는 문구는 그 자체로 단순한 자동화된 복구 범위를 의미하지 않으며, 계약 체결 경위, 기존 시설 상태, 특약 내용, 거래 관행 등을 종합적으로 검토해 해석해야 한다. 임차인은 이전 시설물의 존재 여부와 공실상태의 의미, 임대인의 실제 철거 의사와 비용의 합리성 등을 근거로 과도한 원상복구 요구에 대응할 수 있다. 원상복구 분쟁은 보증금 반환과 직결되는 만큼 계약 체결 단계부터 특약을 명확히 하고, 분쟁 시에는 판례 및 계약 내용을 바탕으로 정확한 검토가 필요하다.
원문 링크 : “공실상태로 원상복구” 특약, 어디까지 철거해야 할까?
