상가 운영에서 옆 가게의 소음이나 악취가 매장 운영에 직접적인 영향을 미치는 경우가 많다. 임대인은 임차인이 임대 목적물을 계약 목적에 맞게 사용·수익할 수 있도록 필요한 상태를 유지할 의무가 있으며, 단순 물리적 하자 수리뿐 아니라 제3자의 행위로 인해 영업이 방해될 때도 일정한 조치를 해야 한다. 같은 건물 내 문제라면 임대인이 분쟁 조정과 조치를 글로써 하는 것이 요구될 수 있다. 따라서 다른 임차인의 행위로 특정 점포의 영업이 심각하게 침해될 경우 임대인이 아무런 조치를 하지 않으면 법적 책임이 문제될 소지가 있다.
다만 모든 소음과 악취가 임대책임에 해당하는 것은 아니다. 수인한도, 즉 사회통념상 참아야 할 범위를 넘어서는지 여부가 중요한 기준이다. 상가건물은 다양한 업종이 공존하므로 발생 자체를 곧바로 위법으로 보기는 어렵고, 법원은 불편이 영업을 현저하게 방해하는지 종합적으로 판단한다. 판단 기준으로는 객관적으로 입증 가능한 피해 여부, 해당 문제가 예측 가능했는지, 그리고 방해가 지속적이고 심각한 수준인지가 제시된다.
객관적 자료의 중요성이 크다. 예를 들어 소음·악취 수치, 행정기관의 조사 결과, 현장 사진·영상, 고객 민원 기록, 문제 해결을 임대인에게 공식적으로 요청한 기록 등이 핵심 증거로 활용된다. 또한 계약 당시 옆 점포의 업종으로 인한 냄새나 소음이 예견 가능했는지 여부도 판단에 영향을 준다. 지속적이고 반복적으로 영업 환경을 해친 경우에 더 무게가 실리며, 일시적 문제보다 장기간의 피해가 중대하게 평가된다.
결론적으로 소음·악취 분쟁은 감정적 대응으로 해결되기 어렵고, 문제가 반복된다면 임대인에 대한 공식적 조치 요구와 법적 대응 가능성까지 검토하는 것이 바람직하다. 핵심은 사회통념상 참기 어려울 정도의 방해인지와 이를 객관적으로 입증할 수 있는 자료를 확보하는 것이다.
원문 링크 : 옆 점포의 소음과 냄새, 임대인에게 손해배상을 청구?
