상가 임대차가 종료될 때 임대인과 임차인 사이에 자주 쟁점이 되는 원상회복의무는 단순히 ‘처음 상태로 돌려놓는 것’으로 판단하기 어렵다. 민법은 임차인이 목적물을 원래 상태로 반환하도록 규정하지만, 원래 상태의 해석은 쟁점이 된다. 특히 권리금을 주고 상가를 인수한 임차인인 경우 퇴거 시철거 범위가 문제된다.
대법원은 원상회복의 기준 시점을 현 임차인이 입점한 당시 상태로 보되, 현재 임차인이 개조하거나 변경한 범위에 한해 의무를 부담한다고 명확히 밝혔다. 특별한 약정이 없는 한 이전 임차인이 설치한 시설물까지 철거할 의무는 없다. 따라서 닥트, 칸막이, 인테리어 등은 원칙적으로 현 임차인이 철거 의무를 지지 않는다. 다만 계약서에 현 임차인이 이전 임차인의 원상회복의무까지 승계한다는 특약이 있으면 예외가 된다.
하지만 예외에 해당하는 특약 여부가 실무에서 제대로 점검되지 않아 퇴거 시 수천만 원 규모의 철거비 분쟁으로 이어지는 경우가 있다. 따라서 권리금 인수 시 계약 체결 전 원상회복 특약의 내용을 꼼꼼히 확인하고, 이전 시설물 철거 책임과 승계 여부, 임대인이 요구하는 복구 범위가 어디까지인지를 명확히 정리할 필요가 있다.
또 하나의 중요한 개념은 ‘통상의 손모’이다. 임차인의 정상적 사용에서 발생하는 마모나 노후, 벽지 색 바램, 바닥의 생활 스크래치, 가구의 사용 흔적 등은 원상회복의무의 범위에서 제외되거나 경감될 수 있다. 이와 같은 자연스러운 노후 현상은 임차인이 모두 복구할 의무를 부담하지 않는 것이 일반적이므로, 임대인이 통상의 손모를 이유로 과도한 보증금 공제를 주장하면 법적으로 다툼의 여지가 있다.
결론적으로 원상회복의무는 단순히 처음 상태로 돌아가는 문제가 아니라, 현 임차인이 입점 당시의 상태를 기준으로 판단되며, 특별한 약정이 없으면 이전 임차인의 시설물까지 철거할 의무가 인정되지 않는다. 또한 통상의 손모에 대한 부담 역시 제한될 수 있다. 퇴거 과정에서 임대인과의 갈등이 발생한다면 계약서의 구체적 문구와 판례 기준, 입점 당시의 상황을 종합적으로 검토하는 법률 자문이 필요하다.
원문 링크 : 상가 원상복구 분쟁, 이전 임차인 시설까지 철거해야 할까
