전세계약을 준비하는 임차인에게 등기부등본은 가장 먼저 확인해야 할 핵심 자료다. 등기부등본은 표제부, 갑구, 을구로 구성되며 각각 부동산의 기본 정보, 소유권 및 권리관계, 담보권 및 전세권 등 담보 상황을 보여 준다. 표제부는 주소와 동·호수, 건물 구조 등을 확인하는 곳으로 계약서의 주소와 등기부등본의 주소가 일치하는지 꼭 대조해야 한다. 다가구주택이나 다세대주택에서 잘못된 호수가 기재되거나 존재하지 않는 공간이 임대되어 전세사기가 발생하는 사례가 있어 계약 전 건축물대장 확인도 함께 진행해야 한다.
갑구에는 현재 소유자가 누구인지가 가장 중요한 확인 포인트다. 계약 상대방이 등기부상 소유자인지 확인하고 신분증과 대조한다. 대리인 계약인 경우 소유자의 인감증명서와 위임장을 반드시 확인해야 한다. 또한 갑구에 가압류, 압류, 가처분, 경매개시결정 등의 표시가 있는지 확인해야 임대인의 재정 상태와 계약의 안전성을 판단할 수 있다. 신탁등기가 기재되어 있을 경우 법적 소유자는 신탁회사이므로 위탁자와의 계약인지 신탁회사 동의 여부를 반드시 점검해야 한다.
을구는 보증금 회수와 직결된 부분으로 특히 근저당권의 채권최고액을 확인하는 것이 중요하다. 채권최고액은 실제 대출금보다 보통 120%에서 130% 정도 높게 설정되는 경우가 많아 경매 시 임차인이 보증금을 전부 돌려받지 못할 위험을 가리키는 지표가 된다. 실무적으로는 선순위 채권최고액에 전세보증금을 더한 값이 주택 시세의 70%를 넘지 않는지 확인하는 절차를 자주 활용한다. 이 비율이 높으면 ‘깡통전세’ 위험이 커진다. 반대로 을구에 별다른 권리가 없으면 상대적으로 안전하다고 판단한다.
등기부등본 확인만으로 충분하지 않은 부분도 있다. 최근 법 개정으로 임차인 보호를 위한 제도도 강화되었는데, 임대인의 정보 제공 의무로 확정일자 부여 현황, 국세·지방세 납세증명서 등의 확인이 필요하다. 또한 계약서 특약을 활용해 임대인이 잔금 지급일까지 부동산에 저당권이나 새로운 권리를 설정하지 못하게 하는 조항을 두면 안전성을 높일 수 있다. 입주 후에는 전입신고와 확정일자를 반드시 받아 대항력과 우선변제권을 확보해야 한다.
전세계약에서의 전형적 위험은 등기부등본만으로도 다 확인되지 않는 경우가 많다. 그러나 등기부등본은 소유자와 권리관계, 담보 상황을 한 번에 확인할 수 있는 가장 중요한 자료다. 계약 전에는 부동산 중개사의 설명에만 의존하지 않고 직접 등기부등본을 확인하는 습관을 들이는 것이 좋다. 보증금을 지키는 가장 확실한 출발점은 등기부등본 확인이다.
전세계약을 앞두고 있다면 계약 전 10분의 확인이 수천만 원, 수억 원의 보증금을 지켜줄 수 있다. 이처럼 등기부등본은 선택이 아니라 필수다.
원문 링크 : 전세계약 전 반드시 확인해야 할 등기부등본 보는 법
