상가 임대차 계약이 종료되었는데 임차인이 여전히 점유를 계속하는 경우 임대인 입장에서는 새로운 임차인 확보와 임대 수익 차질, 장기 분쟁으로 이어질 가능성 등 실무상 부담이 커진다. 이런 상황에서 선택되는 절차가 명도소송이다. 다만 명도소송은 단순히 “계약 끝났으니 나가라” 수준으로 끝나지 않으며 보증금 문제, 계약갱신요구권, 차임 연체, 묵시적 갱신 등 여러 쟁점이 얽혀 준비 과정이 중요하다.
명도소송의 핵심은 임차인에게 건물을 반환받을 권리가 존재함을 법적으로 입증하는 것이다. 계약기간 종료 후 임차인이 계속 점유하는 경우, 차임 연체 등 계약 위반으로 해지한 경우, 상가건물임대차보호법상 계약갱신요구권 기간이 지난 경우, 무단 전대나 용도 위반이 발생한 경우 등이 대표적이다. 임차인이 갱신요구권 행사 가능 기간 안에 있다면 단순한 계약 만료로 명도를 요구하기 어려워 현재 갱신 가능 여부를 먼저 확인해야 한다.
실무상 명도소송은 일반적으로 임대인이 법원에 소장을 제출하면서 시작된다. 소장에는 임대차계약서 등기부등본, 계약해지 통보 내용증명, 차임 연체 자료, 대화 내역 등 증거가 함께 첨부된다. 이후 임차인이 답변서를 제출하고, 변론기일이 진행되며 보통 2~3회 재판을 거쳐 판결이 선고된다. 임대인이 승소하면 건물 인도 명령이 내려지지만, 현장에서는 강제집행으로 이어지는 경우도 적지 않다.
명도소송은 보통 4~6개월 내외로 끝나는 경우가 많으나 실제로는 임차인의 적극적 다툼이나 보증금 문제, 갱신요구권 주장 여부, 점유 관계의 복잡성 등에 따라 1년 이상 걸리는 사례도 있다. 특히 임차인이 “보증금을 반환받기 전에는 나갈 수 없다”는 동시이행 항변을 하는 경우 소송 기간이 길어지는 경향이 크다.
비용 측면에서 인지대·송달료, 변호사 비용, 강제집행 비용, 집행 인부 및 운송·보관 비용 등이 발생하며, 집행이 진행되면 보관창고 비용이나 운반 비용이 추가된다. 실무상 전체 절차 비용은 수백만 원 이상이 일반적이다.
임차인이 가장 많이 제기하는 주장은 보증금 문제다. 보증금 반환과 건물 인도가 동시이행으로 인정되므로 보증금 관련 정리도 함께 필요하다. 또 자주 다툼이 되는 것은 묵시적 갱신 주장으로, 계약 종료 전 갱신 거절 의사를 명확히 남겨두는 것이 중요하다. 명도소송의 가장 중요한 것은 초기 대응으로, 계약 종료 통지 방식, 차임 연체 증거의 정리, 보증금 반환 준비, 점유 상황의 정리 등이 소송 전 과정에서 큰 영향을 미친다. 감정적으로 대응하여 불필요한 표현을 남길 경우 분쟁이 더욱 커질 수 있다. 결국 명도소송은 건물 비움만을 다루는 절차가 아니라 계약 종료, 보증금, 점유 관계, 강제집행까지 연결되는 종합적 임대차 분쟁으로 여겨진다. 따라서 시작 전 구조를 어떻게 설계하느냐가 결과에 큰 차이를 만든다.
원문 링크 : 계약 끝났는데 안 나간다면? 상가 명도소송 핵심 총정리
