건물 D등급 받았다고 무조건 나가야 할까?

건물 안전진단에서 D등급이 나왔다고 해서 임대인이 갑자기 “건물이 위험하니 가게를 비워달라”고 요구하는 사례가 있습니다. 다만 핵심은 D등급 자체보다 왜 그런 평가가 내려졌는지와 실제로 철거가 불가피한 상황인지입니다. 법원은 안전진단 결과만으로 임대인의 손을 무조건 들어주지 않으며, 임차인은 안전진단 보고서를 면밀히 분석하고 임대인의 주장에 대응할 수 있는 포인트를 파악해야 합니다.

먼저 진단 기관의 적법성 여부가 중요합니다. 안전진단은 정식 등록된 안전진단전문기관이 수행해야 하며, 무자격 업체가 작성하거나 보고서가 부실·과장됐다면 신뢰성 자체를 문제 삼을 수 있습니다. 임대인의 요구에 맞춰 철거 필요성을 지나치게 강조한 정황이 있다면 그 부분을 적극 다퉈야 합니다.

둘째, D등급의 원인을 반드시 확인해야 합니다. 많은 경우 누수, 균열, 마감재 탈락 등의 문제는 보수나 보강으로 해결 가능한 경우가 많지만, 기둥이나 보의 손상, 하중 문제 같은 구조적 위험이 작용한다면 임대인 주장에 힘이 실릴 수 있습니다. 단순 노후인지와 실제 구조 위험인지를 구분하는 것이 핵심입니다.

또한 내진설계 문제만으로 철거 필요가 인정되지는 않을 수 있습니다. 현행 내진 기준 미충족으로 D등급을 받더라도 건물이 기울거나 침하되거나 붕괴 위험이 명확히 존재하지 않는다면 갱신거절의 정당화가 바로 인정되지는 않습니다. 이 부분은 임차인의 대응에서 중요한 포인트로 작용합니다.

정말로 철거 외의 방법이 없는지도 판단해야 합니다. 상가임대차보호법상 임대인이 재건축 등을 이유로 갱신을 거절하려면 실제로 철거 또는 재건축 필요성이 있어야 합니다. 안전진단 보고서가 보수·보강 가능성은 충분히 검토하지 않은 채 곧바로 “철거 필요”로 결론지었다면 그 타당성을 다툴 수 있습니다. 보강으로 해결 가능한데도 무조건 철거를 고집한다면 갱신거절의 인정 가능성은 낮아집니다.

부분적으로 위험한 구역이 있는 경우도 따져봐야 합니다. 건물 전체가 아닌 특정 구역의 상태가 나쁜 경우 부분 보수나 일부 철거로 해결되는지 확인해야 하지만, 법원은 부분 철거만으로도 건물 전체 안전 문제가 해결되지 않거나 전체 사용 제한이 불가피하다고 판단되면 건물 전체 철거 필요성을 인정하기도 합니다. 따라서 보고서 내용과 실제 구조 위험 정도를 구체적으로 분석하는 것이 중요합니다.

결론적으로 D등급은 결과일 뿐이며, 진짜 판단은 “정말 철거가 불가피한 상태인가”에 달려 있습니다. 임차인은 안전진단 기관의 적법성과 D등급의 구체적 원인, 보수·대응 가능성, 실제 구조 위험 여부를 중심으로 보고서를 꼼꼼히 검토해야 하며, 임대인이 재건축이나 철거를 이유로 갱신을 거절하는 경우 정당한 사유에 해당하는지 반드시 따져봐야 합니다.

한 줄 정리 안전진단 D등급은 결과일 뿐이고, 진짜 중요한 건 “정말 철거가 불가피한 상태인가”입니다.