가. 질 문 대항력을 갖춘 임차인보다 선순위의 근저당권자가 있었으나 위 임차인보다 후순위인 근저당권자의 신청으로 진행된 경매절차에서 낙찰대금지급 전에 위 선순위의 근저당권이 소멸한 경우 임차인의 대항력 유무 및 임차인이 대항력을 가진다고 본다면 매수인은 어떻게 보호해야 하는가?
나. 답 변 (1) 후순위저당권의 실행으로 임차주택이 경락되어 선순위저당권이 소멸하면 비록 후순위저당권자에게 대항할 수 있는 임차권이라 하더라도 선순위저당권보다 뒤에 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하므로 이때의 낙찰인에게는 임차권을 가지고 대항할 수 없다.
그러나 임대차의 대항력 발생시기보다 앞선 저당권이 경락대금 지급기일 이전에 피담보채무의 변제 등 사유로 소멸한 경우에는 임차권의 대항력이 소멸하지 아니한다(대법원 1998. 8. 24.자 98마1031 결정 참조). 부동산의 경매절차에 있어서 주택임대차보호법 제3조에 정한 대항요건을 갖춘 임차권보다 선순위의 근저당권이 있는 경우에는, 매각으로 인하여 선순...
