임대인의 법인회생 절차에서 임대차계약 및 임대차보증금의 처리

법인회생절차에서 임차인 보증금은 회생담보권 또는 회생채권으로 구분되며, 이 분류에 따라 변제율과 시기가 크게 달라진다. 회생담보권은 임대차계약에 전세권·저당권이 연결되거나 대항력과 확정일자를 갖춘 경우, 또는 소액임차보증금에 해당하는 경우 등으로 한정되며, 담보권의 범위 내에서 원금을 전액 변제하는 원칙을 받는다. 반면 회생채권은 대항력·확정일자가 없거나 일반 임대차에 해당하고 담보권이 설정되지 않은 경우로서, 원금 일부 탕감이나 분할 변제, 출자전환 등이 적용되지만 전액 회수는 사실상 어렵다. 우대 가능성은 소액보증금이나 회생계획안에 별도 우대조항이 있을 때 나타난다.

회생절차 시작 시 임차권의 존속 여부는 중요하다. 대항요건을 갖춘 임차인은 계약의 효력 유지가 보장되며 관리인의 해제권이 제한된다. 임대인의 지위는 관리인에게 승계되고, 임차인은 차임을 관리인에게 지급하고 보증금 반환 의무도 관리인에게 부담되나, 대항요건이 없으면 회생절차 개시 후 이행 여부에 따라 계약 해지 가능성이 있다. 또한 상계권은 보증금을 가진 임차인이 차임을 상계하는 실무적 수단으로 활용되며, 보증금의 장래 차임 상계가 대법원 태도로 확립되어 왔다.

회생계획안의 변제실무는 보증금의 처리에 큰 영향을 미친다. 회생담보권자에 대한 즉시 변제, 승계형 매각과 재임대에 의한 보증금 반환, 또는 보증금을 현금으로 분할하는 방식이 일반적이며, 임차인이 우대 조항을 통해 변제율을 높이는 방법도 활용된다. 반대로 회생채권자에 대해서는 현금 일부 변제나 출자전환으로 지급되며, 임차인의 명도 요건이 필요할 수 있다. 임차인의 종료 후 보증금 반환은 우선변제권이 없더라도 채무자의 매각재원 마련 여부에 따라 사실상 보증금 전액 반환을 목표로 하는 회생계획의 설계가 이뤄진다.

임차인의 대응으로는 채권자 목록에 자신의 보증금 분류를 확인하고, 일반 회생채권으로 기재되었다면 확정일자부 사본을 첨부해 이의를 제기하는 것이 중요하다. 또한 청산가치와 비교해 변제액의 부족 여부를 판단하고 요구를 제기할 수 있으며, 동시이행 항변을 통해 보증금 전액 회수가 가능할 때까지 점유를 유지하는 전략도 고려된다. 회생개시 후에는 임차인이 개별적으로 보증금을 받는 것이 원칙적으로 금지되므로, 집회기일 전 보증금 분류를 확인하고 변제조건을 이해관계인으로서 적극적으로 제시하는 것이 필요하다.