상가 임차인 폐업 후 전대차 계약, 대항력은?

안녕하세요. '법률사무소 명건' 공민석 총괄실장입니다.

상가건물 임대차보호법에서 규정하는 대항력을 갖추기 위해서는, 상사 건물의 임차인이 건물을 인도받고, 사업자 등록을 해야 합니다. 그리고 그 다음날부터 대항력이 발생하게 되어, 건물이 제3자에게 이전되더라도 임대차 관계는 그대로 양수인에게 승계됩니다.

상가건물 임대차보호법은 임차 명의자와 사업 명의자 (등록인)가 동일인일 것을 요구하나, 예외적으로 사업 명의자(등록인)가 실질적인 임차인이고, 임차 명의자가 사업 명의자 (등록인)의 직계 가족에 해당하는 경우에도 대항력은 취득할 수 있다고 봅니다. 한편, 상가 임차인이 대항력을 취득하기 위한 요건인 사업자 등록은 대항력 또는 우선변제권의 취득요건일 뿐만 아니라, 존속의 요건이기도 합니다.

따라서, 경매 단계에서 배당요구 종기까지는 사업자 등록을 유지하여야 합니다. 만약 중간에 사업자 등록이 취소되거나, 폐업하는 경우 대항력과 우선변제권을 모두 상실하게 됩니다.

또한, 상가 임차인이 ...