분양권 취득시기 완벽 정리(일반청약, 선착순, 승계취득), 양도세,취득세 주택 수 산정

분양권은 자산으로서의 성격이 강하지만 세법상은 취득시기에 따라 양도소득세와 취득세의 과세 포인트, 일시적 1세대 2주택 비과세 특례 적용 여부가 크게 달라진다. 취득시기가 중요한 이유는 취득세 중과 판단의 기준, 양도소득세 주택 수 산정의 여부, 그리고 특정 시점에 따른 특례 적용 시점에 직접 영향을 주기 때문이다. 2020년 8월 12일 이후 취득한 분양권은 취득세 중과 여부 판단 시 주택 수에 포함되고, 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 양도소득세 주택 수 산정에 포함된다. 또한 종전주택과의 관계에서 일시적 1세대 2주택 비과세 특례를 받으려면 분양권 취득 후 1년을 기다려야 하며, 분양권 취득 후 3년 이내에 종전주택을 양도해야 한다.

일반 청약 및 사전청약의 경우 취득시기는 각각 다르게 산정된다. 일반 청약은 입주자모집공고에 따른 정식 청약 당첨일이 취득시기이며, 사전청약은 본청약에서 권리가 최종 확정되는 본청약 당첨일이 취득시기로 본다. 선착순 및 무순위 미분양 청약은 공급계약 체결일에 권리가 확정되는 것으로 보며, 국세청의 해석에 따르면 미분양 주택의 선착순 취득은 계약서 날인일을 기준으로 삼아야 한다. 타인으로부터의 승계취득(전매)은 잔금청산일이 취득시기로 간주된다.

취득세 중과 판단과 양도소득세 산정의 차이를 명확히 이해하는 것이 중요하다. 취득 방식에 따라 취득시기가 달라지므로, 청약 당첨 시점, 선착순 계약 체결일, 잔금청산일 등 각 상황에서 주택 수 포함 여부를 각각 확인해야 한다. 주택 수에 산입되는 자산으로는 일반 주택, 조합원입주권, 주택분양권이 포함되며, 오피스텔은 주거용으로 사용하는 경우 주택 수에 포함되되, 업무용 인정을 받는 경우 제외된다. 2020년 8월 11일 이전에 체결하고 8월 12일 이후에 취득한 경우는 예외적으로 포함 여부가 다를 수 있다. 분양권 취득시기의 정확한 도출은 향후 절세 설계의 기초가 된다.