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[부동산 기초] 5. 국민 평형이란?

2007년 이후 법정계량단위 사용이 의무화되면서 아파트 면적을 표시하는 단위가 평에서 제곱미터로 변경되었다. 상세 내용은 아래와 같다. https://blog.naver.com/pf_choi_pro/223223057738 [부동산 기초] 1. 초보자를 위한 부동산 용어 정리 : 단위, 면적 부동산 PF와 관련하여 부동산에 대한 기초 용어에 대한 이해 없이 본다는 것은 칼 없이 무를 썬다는 느낌... blog.naver.com 여기서 국민 평형은 전용면적 84m2 (25평형)이라고 한다. 그렇다면, 왜 전용면적 84m2가 국민 평형이 되었을까? 국민 평형은 대다수가 선호하는 평수를 말한다. 1973년 수도권의 주택난 해소를 위해 주택 공급 계획이 시행된 바 있다. 당시 1인당 적정 주거면적을 5평으로 잡고, 이를 토대로 5인 가족 기준으로 국민주택 규모를 25평형으로 설정을 한 것이다. 25평을 제곱미터로 산정할 경우 82.6m2이고, 이를 사용하기 쉽게 국민주택 기준 면적을 전용 8

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[부동산 알쓸신잡] 철근&콘크리트 열팽창계수 : 신이 내주신 선물

대부분의 물체와 마찬가지로 온도가 올라가면 팽창하고 온도가 내려가면 수축하게 된다. 콘크리트 구조물의 온도가 내려갈 때는 같이 인접해 있는 구조요소로 인하여 같이 구속되어 있고, 콘크리티가 수축하지 못한 상태로 인장응력을 받게 되어 있다. 인장응력이란 온도응력이라고도 하는데, 이 구속응력이 콘크리트 인장강도보다 커지면 콘크리트에 균열이 발생하기 시작한다. 특히 온도수축이 건조 수축에 동시에 발생하게 되면 균열이 발생할 확률이 높다. 그러나, 강재가 내부에 배치된 콘크리트와 강철 열 팽창 계수가 차이가 있다면 온도 변화에 따른 변화률이 달라서 두 재료간에 문제가 빠르게 발생 할 수 있다. 그러나, 콘크리트와 철근 열 팽창 계수는 상당히 유사한 값을 보이므로, 큰 문제가 되지 않는다. <출처 - 내셔널지오그래픽>

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[20.Blog] 10월 12일 오늘의 블로깅

오늘의 키워드 희망 c️ 오늘의 날씨 가을날씨 오늘의 BGM 200% 오늘의 식사 카이센동 ️ 오늘의 대화 긍정의힘 오늘의 소비 50000 오늘의 행복 감사함 네이버 블로그 20주년 캠페인 기록이 쌓이면 뭐든 된다! 모든 기록이 뭐든 될 수 있는 곳, 블로그 https://mkt.naver.com/p1/blog-20th-anniversary

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[20.Blog] 기록이 쌓이면 철학 된다

기록은 그 시점에 내가 생각하는 바를 표현하는 것이고, 그 기록이 쌓이면 나의 철학이 된다. 네이버 블로그 20주년 캠페인 기록이 쌓이면 뭐든 된다! 모든 기록이 뭐든 될 수 있는 곳, 블로그 https://mkt.naver.com/p1/blog-20th-anniversary

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[영업/마케팅] 영업직원이 갖추어야 할 기초역량 - 나 자신 되돌아보기

영업은 회사의 꽃이라는 표현은 이미 너무 많이들 알고 있는 표현이 있다. 그만큼 영업직은 사업을 영위함에 있어서 필수적이고 핵심적인 직무라고 할 수 있다. 특히, 상품을 생산하는데 오랜기간이 걸리는 제조업체가 아닌 금융업의 경우에는 사람이 모든 것을 결정한다고 해도 과언이 아니다. 이번에는 본인의 역량만으로 회사에서 인정받을 수 있는 영업직이 갖추어야 할 기초적인 역량에 대해서 다루는 시간을 가져보도록 한다. <출처 -한국저작권위원회> 1. 목표 의식 영업은 매출의 확보를 통해 기업의 성장에 기여하는 비즈니스 전문가로 궁극적인 목표는 판매를 통한 수익 창출이다. 영업 사원이라면 적절한 목표를 설정하고, 목표를 달성하기 위한 스스로의 전략을 세울 수 있어야 한다. 영업의 목적은 기본적으로 주어진 목표숫자를 충족시키는데에 있다. 거기에 덧붙여 성공적인 영업을 위해서는 영업의 목적을 이해하고 목표를 뛰어넘는 실적을 달성하도록 노력하는 자세를 갖추는 것이 중요하다. (영업의 목적을 이해한다

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[부동산 생각] 실버타운 요양업에 진출하는 생명보험사

대한민국은 고령화사회에 빠르게 진입을 하고 있다. 이에 따라 실버산업이 많이 상승하고 있는 형국이다. 생명보험업계에서는 성장 가능성이 높은 요양 사업을 본격화하면서 시장에 진출하고 있다. 가장 뜨겁게 뛰어드는 업체는 KB라이프생명이며, 신한라이프에서도 진출하고 있다. 노인복지주택에 대한 내용은 아래의 내용에서 확인 바란다. https://blog.naver.com/pf_choi_pro/223218491547 [부동산 생각] 노인복지주택(시니어 레지던스) 개발 정리 대한민국에서 출생률은 줄어들고, 노령인구가 지속적으로 증가하고 있다. 80대 이상 노인 비중 기준으로는 ... blog.naver.com 지금 공급되는 것은 대기업에서 공급하는 업체들이 먼저 인기를 끌고 있다. 기사에서 언급한 KB골든라이프케어(KB손해보험 자회사)는 현재 여러 곳에 요양 시설을 갖추고 있다. 2017년 강동 케어센터(주야간보호시설) 2019년 위례 빌리지 (노인 요양 시설, 주야간보호시설) 2021년 서초

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[식당] 순옥이네명가 현대백화점 무역센터점 식사 후기

순옥이네명가 현대백화점 무역센터점 서울특별시 강남구 테헤란로 517 이 블로그의 체크인 이 장소의 다른 글 신탁사 본부장님과 점심 식사가 있고 그 이후 시행사와 미팅이 있어서 삼성역 쪽으로 갔었다. 현대백화점에 순옥이네명가라는 한식당이 있어서 거기에 가게 되었다. 순옥이네 명가에서 점심으로 보통 반상을 주문한다. 가격은 백화점 내 입점한 한식당 정도의 가격이다. (다른 식당들 물가수준으로 보면 비싸긴 하지만 백화점 안에 있는 수준으로 보면 적당한듯하다.) 나는 이 중에서 8번인 제주 해물뚝배기 + 제주갈치구이 반상을 주문하였다. 맛은 정갈하였으나, 간이 강하지 않은 삼삼한 맛을 보여주었다. (갈치구이의 굽기는 적당했으나, 갈치의 특성상 잔뼈를 발라 먹기가 불편하였다.) 왜인지 제주도에 있는 순옥이네명가가 본점으로 보이는데 서울로 진출하면서 맛이나 퀄리티가 조금 떨어진 것은 아닌가라는 생각이 들었다. 개인적인 맛 평가는 5점 만점에 3.5점 정도로 보인다.

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[부동산 기초] 4. 부동산 공부(公簿) : 지적도, 토지대장, 건축물대장, 등기부

이번 화에서는 부동산 공부에 대한 내용을 정리하고자 한다. 우선 공부(公簿)라는 개념에 대해서 이해를 하고 있어야 한다. 공부란 관공서가 법령의 규정에 따라 작성 · 비치하는 장부를 말한다. 부동산과 관련이 있는 공부는 18종이 있는데, 지적도, 토지대장, 건축물대장, 등기부 등이 있다. 국토교통부는 국가의 부동산 공부를 1장으로 통합하는 ‘부동산 행정 정보 일원화’ 사업을 추진하고 있으며 2012년까지 11종 부동산 공부를 통합하고 2013년 이후 18종 부동산 공부를 통합할 예정이다. 1단계에는 지적과 건축물 공부 11종이 1종 공부로, 2단계는 가격 등을 포함한 15종을 1종 공부로 통합하고, 3단계는 소유권을 포함한 18종을 1종 공부로 통합하는 단계로 설계하였다. 공부 통합으로 인하여 발생하는 5년(2013∼2017년) 간의 인력 · 시간 · 비용 절감 편익이 2조 2434억 원에 달할 것이라고 국토교통부는 추산하고 있다. [네이버 지식백과] 공부 [公簿] (부동산 용어 사

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[부동산 생각] 전세사기, 깡통전세 관련 생각 (관련 기사 및 PD수첩 유튜브 첨부)

https://n.news.naver.com/mnews/article/018/0005592373?sid=101 수원 전세사기가 심상치 않다...‘전세보험 특약’ 넣어도 속수무책 최근 온라인 커뮤니티를 중심으로 떠돌던 ‘수원 전세사기’ 의혹이 현실로 드러나고 있다. 경기도 수원과 화성 일대에서 부동산 임대업자 A씨가 실소유주로 추정되는 부동산만 총 724세대다. 이 중 전세 만료 후 전세금을 n.news.naver.com https://n.news.naver.com/mnews/article/028/0002659583?sid=101 전세사기·깡통전세 피해자 71% ‘최우선변제’ 대상 안 돼 전세 보증금을 돌려받지 못한 전세사기·깡통전세 피해 가구 가운데 70% 이상이 보증금 일부를 다른 담보권자에 앞서 우선 변제받을 수 있는 ‘최우선변제’ 대상에 해당하지 않는다는 조사 결과가 나왔다. 또 보증금을 돌려 n.news.naver.com 몇 달 전부터 전세사기와 관련하여 많은 사회적 이슈가

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[맛집] 여의도 순댓국 맛집 강창구찹쌀진순대 후기

강창구찹쌀진순대 여의도2호점 서울특별시 영등포구 국제금융로2길 24 BNK금융타워 B1층 이 블로그의 체크인 이 장소의 다른 글 여의도에서 적당한 가격에 엄청 맛있는 맛집을 추천한다고 한다면 나는 강창구찹쌀진순대를 강력히 추천한다. 여기는 여의도 물가 치고 가성비도 좋고 맛도 상당히 좋은 곳이다. 점심 기준으로 11시가 넘어가면 줄이 엄청나게 길게 서있다. 다만 저녁 시간에는 70~80% 정도 차는 느낌으로 소주에 반주하기 좋은 식당이라고 보인다. 순댓국 기준으로 작년까지만 해도 9천 원이었는데, 올해 상반기에는 만 원으로 올랐고 하반기에는 만 천 원으로 올랐다. 상승률로만 보면 20% 이상 올랐는데 물가 상승이 체감되는 수준이다. 기본 찬 구성이다. 반찬은 정갈하게 나오는데 깍두기와 무말랭이 상당한 수준을 자랑한다. 기본 순댓국이다. 여기에 고기도 상당히 많이 들어가 있고, 순대는 4~5개 정도가 들어간다. 맛은 간이 약간 쌘 느낌인데 감칠맛이 장난이 아니다. 끝으로 수육이다. 순

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[부동산 기초] 3. 부동산 권리 (부동산의 법률적 측면)

부동산에 관한 권리의 개념은 민법상 물권으로 볼 수 있으며, 이에 대해서는 크게 3가지로 나누어진다. 우선 크게는 점유권과 소유권, 제한물권이 있다. 점유권은 물건을 사실상 지배하는 자에 대해서 인정해 주는 물권을 점유권이라고 한다. 소유권은 특정 물건에 대하여 배타적, 포괄적으로 사용/수익, 처분을 할 수 있게 하는 권리이다. 제한물권은 일정한 목적을 위하여 타인의 물권을 제한적으로, 즉 부분적, 일시적으로 지배하는 물권으로 등기 능력이 있는 권리이다. 소유권에는 사용/수익, 처분의 권리가 있는데, 제한물권 중 용익물권은 소유권의 사용/수익 권리를 제한하며, 담보물권은 소유권의 처분 권리를 제한한다. 용익 물권은 다시 3가지로 나눌 수 있고, 지상권, 지역권 및 전세권이 있다. - 지상권은 타인의 토지 위에 건물 기타의 공작물이나 수목 등을 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 수 있는 물권이다. - 지역권은 일정한 목적을 위하여 타인의 토지(승역지)를 자기 토지(요역지)에 편익을 이

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[골프] 가평 베네스트 GC 라운딩 후기

가평베네스트GC 경기도 가평군 상면 둔덕말길 232 가평베네스트골프클럽 이 블로그의 체크인 이 장소의 다른 글 이번 주말에는 업계에 있는 대학 선배들과 함께 가평 베네스트 GC에서 라운딩을 진행하였다. 대한민국 10대 코스에도 들어 갔단 코스라서 라운딩이 기대가 되었다. 가평 베네스트는 삼성에서 운영하고 있는 골프장이며, 관리 상태가 상당히 좋고 일반회원이 예약을 해서 올 수는 없는 것으로 알고 있다. (회원권만 요즘 시세로 15억 원 정도 한다고 한다.) http://www.newsian.co.kr/news/articleView.html?idxno=61557 남서울 88 뉴코리아 안성베네스트 회원가 오름세탔다 - 뉴시안 ［뉴시안= 안성찬 대기자］강ㆍ보합세를 보이던 \'황제회원권\'은 오름세가 주춤한 가운데 이스트밸리CC와 화산CC, 그리고 아시아나CC가 소폭 내렸다.남부CC가 23억원을 유지하며 회원권 가격 랭킹 1위를 차지했... www.newsian.co.kr 지인 찬스로 베네

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[생각 정리] 이스라엘-하마스 전쟁으로 인한 나비효과 - 국제유가를 중심으로

연휴 동안 갑작스럽게 이스라엘-팔레스타인 간의 분쟁이 발생하게 되었다. 또 다른 표현으로는 5차 중동전쟁이라고도 한다. 중동에서 일어나는 전쟁의 경우 역사적으로 크게 2가지의 이슈로 많이 발발하였던 것 같다. 첫 번째로는 예루살룸을 둘러싼 유대교, 기독교, 이슬람교의 종교의 차이로 인한 갈등이 발현하여 갈등이 발생하는 경우이고, 두 번째로는 전 세계에서 대부분의 나라에서 사용하고 있는 석유를 둘러싼 패권 갈등이다. 우선 이스라엘이라는 나라에 대해서 간략히 알아보면 아래와 같다. 1947년 11월 29일, 유엔 총회가 영국의 위임 통치를 받던 팔레스타인의 강제적인 분할 계획을 채택하여 실행을 추진하였으나, 이에 동의한 유대인과 달리, 이에 동의하지 않은 아랍인은 추후 이스라엘을 침공하게 된다. 1948년 5월 14일, 세계 시오니즘 단체 경영이사, 그리고 팔레스타인 유대인 기구의 대통령 다비드 벤 구리온은 "에레츠 이스라엘에서 유대 국가를 수립하고 이스라엘 국가로 한다"라고 선언했다.

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[취업] 취업 준비생들을 위한 면접 준비 기초

취업을 준비하면서 일반적인 프로세스는 아래와 같다. [서류전형 - 시험 - 1차 면접 - 2차 면접] 자기소개서 쓰는 방법은 이전에 간략히 서술한 바 있으므로 아래를 참고 바란다. https://blog.naver.com/pf_choi_pro/223199776308 [취업 준비] 취업 준비생들을 위한 자기소개서 잘 쓰는 법 요즘 취업이 상당히 어려운 편이다. 취업을 준비하면서 많은 취업 준비생들은 간과하고 있는 기본적인 사안... blog.naver.com 서류 전형과 시험을 통과한다면 면접을 진행할 수 있는 기회가 생긴다. (면접전형부터는 면접비도 제공한다.) 면접을 준비하면서 첫 번째로는 좋은 첫인상을 주어야 한다. 좋은 첫인상을 주기 위해서는 가장 중요한 게 단정함이다. 단정함 헤어스타일과 복장은 신뢰감을 주는 이미지를 형성할 수 있기에 첫인상을 보는데 중요한 역할을 한다. 헤어스타일은 어디든 부스스하지 않게 단정하게 보이면 된다. 남자 및 여자 지원자에게 공통으로 적용되는 부

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[생각 정리] 살인적인 서울 물가 이대로 괜찮은가? (feat. 뮤지컬 빨래)

아시아에서 가장 식료품 물가가 가장 비싼 나라가 우리나라라는 것은 생각지도 못했던 내용이다. 신문을 찬찬히 보다가 우리나라가 전 세계 식료품 기준으로 15위로 아시아 주요 국가 중에서는 가장 높은 것으로 나타났다. 서울의 식료품 물가 순위는 전 세계 557개 도시 중 15번째로 홍콩(40위), 싱가포르(48위), 도쿄(144위) 등 아시아 주요 도시 중에서 가장 높은 것으로 나타났다. 전 세계 도시들과 비교해도 뉴욕(12위), 샌프란시스코(13위) 같은 미국 대도시 수준에 육박한다. <출처 : 동아일보 - 기사본문> https://www.donga.com/news/Opinion/article/all/20230912/121150939/1 [사설]아시아에서 가장 비싼 서울 생활물가 요즘 마트 매대 앞에서는 물건을 들었다 놨다 하며 구매를 망설이는 이들이 적잖다. 사과나 복숭아는 서너 개만 담아도 1만 원, 삼겹살은 얇은 한 팩이 2만 원이 넘으니 사람들은 … www.donga.com 한

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[부동산 생각] 21년째 유령상가의 비밀 - 부산 네오스포

오늘 아내와 점심을 먹으면서 유튜브를 보다가 PD수첩에서 방영했던 21년째 유령상가인 네오스포에 대한 것을 보게 되었다. 예전에 부산 범천동에 공동주택 개발사업 건을 진행한 적이 있어서 현장 실사를 갔을 때 네오스포 건물을 본 적이 있었고, 유령상가인 줄은 사실 몰랐다. 위치만 보았을 때는 서면 중심가에 있어서 겉에서는 상당히 좋은 위치에 입지한 좋은 건물이라는 생각을 했었는데 이런 내막이 있는지는 몰랐다. 네오스포는 부산광역시 부산진구 부전동에 위치해 있고, 중심상업지역에 지었기에 상업시설 + 아파트로 주상복합으로 판단된다. 네오스포아파트 부산광역시 부산진구 신천대로 122 이 블로그의 체크인 이 장소의 다른 글 바로 옆에는 부산철도차량정비단 이전사업을 진행하고 있는데 아직 지지부진하지만 언젠가는 이루어져서 인근에 개발 호황이 이루어질 것으로 판단된다. https://m.dnews.co.kr/m_home/view.jsp?idxno=202307211325235840013 지지부진 부

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[일상] 선유도역 돈카츠 식탁 방문 후기

돈카츠식탁 선유도역점 서울특별시 영등포구 양평로21길 4 2층 이 블로그의 체크인 이 장소의 다른 글 어제 퇴근하고 나서 저녁식사로 돈카츠식탁에서 오랜만에 저녁을 먹었다. 돈카츠식탁은 프렌차이즈 식당으로 꽤 맛이 좋았던걸로 기억을 하고 있다. 예전에 갔을 갔을 떄는 서빙 직원이 직접 주문을 받았었는데, 테이블 마다 키오스크로 주문을 할 수있게 되어 있다. 돈카츠 전문적답게 여러 종류의 돈카츠가 있고, 덮밥 및 면 종류도 시킬 수 있게 되어 있다. (개인적으로 여러가지 메뉴를 파는 식당을 좋아하지 않는 편이긴 하나 프렌차이즈 특성상 여러 메뉴를 자동화 시켜 놓은 것 같고, 10점 만점에 6~7점 정도 되는 맛만 내어도 충분한 것 같다. 여기는 개인적으로 7점 정도 되는 식당으로 생각 된다.) 내가 시킨 메뉴는 모듬카츠이다. 개인적으로 치즈카츠를 좋아하는데, 이번에는 이것 저것 먹어 보고 싶어서 모듬카츠를 주문해 보았다. (연초에 모듬카츠가 13,000원 이었는데 14,000원으로 1,

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22. [부동산PF 기초] 토지계약금 대출&투자

[자기자본투자 : Principal Investment] 금융기관이 자기의 돈을 직접 주식과 채권은 물론 부동산이나 인수ㆍ합병(M&A) 금융 등에 투자해 수익을 얻는 것을 말한다. 자신의 돈으로 주식, 채권, 파생상품, 통화 등을 거래하는 말을 뜻하는 프랍 트레이딩(prop trading)과 비슷한 용어인데 자기자본투자는 프랍 트레이딩과는 달리 투자기간이 상대적으로 길고, 투자 대상기업의 경영권에 직접 또는 간접적으로 관여하여 기업가치를 적극적으로 올리는 전략을 사용하기도 한다는 점이 다르다. [네이버 지식백과] 자기자본투자 [Principal Investment] (한경 경제용어사전) 부동산 시장이 호황일 때는 증권사 또는 자산운용사 펀드를 통해서 토지계약금의 일부를 대출하거나 투자하는 상품이 있었다. 이를 보통 PI라고 불렀고, Equity 대여 또는 Equtiy 투자 형태로 많이 진행 하였다. 일반적인 시행의 형태는 토지계약금의 10%를 납입하고, 인허가 비용 등 필수사업비를

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[부동산 생각] 오피스텔 상품 거래량 위축 - 특징을 중심으로

https://n.news.naver.com/mnews/article/088/0000839158?sid=101 "한때 아파트 대체재였는데"…오피스텔, 대구 거래량 전년 대비 42.5%↓ 고금리와 경기 침체 영향으로 수익형 부동산의 대표주자인 오피스텔이 찬밥 신세를 면치 못하고 있다. 공급도 주는데다 거래 감소도 뚜렷해 특별한 대안 없이는 내년에도 오피스텔 시장의 고전이 예상된다. 5일 부동산 정보업 n.news.naver.com 최근 고금리와 경기 침체 영향으로 수익형 부동산의 대표주자인 오피스텔이 찬밥 신세가 되고 있다. 오피스텔은 크게 두 가지 상품으로 나눌 수 있다. 첫 번째로는 원룸형으로 임대수익을 목표로 하는 수익형 부동산이 있고, 두 번째로는 아파트 대용 상품으로 판단되는 아파텔이다. 저금리 기조가 유지되는 상황 속에서는 예금 금리가 너무 낮기 때문에 수익형 부동산을 통해서 임대수익을 얻으려는 수요가 많았고, 저금리 상황 속에서 임대수익이 높아서 수익형 부동산 상품이 잘

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[부동산 기초] 상권 활성화의 단계

부동산에는 순환 주기 이론이 기본적으로 있다. 순환 주기 이론은 키친 파동, 주글라 파동, 쿠즈네츠 파동, 콘트라티에프 파동 등 경제학 이론을 배우면 나오는 여러 이론들이 있지만 말 그대로 이론이고 오늘은 실질적인 활성화 단계에 대해서 논해 보도록 하겠다. (지역마다 5년 만에 순환 주기가 완료하는 경우도 있고, 10년이 걸리는 곳도 있고 다 다르기에 이론으로 특정하기 어렵다.) 부동산 기초자산 취급과 관련하여 가장 중요한 부분 중 하나는 입지이며, 상권 형성 정도이다. 오늘은 간단히 상권 형성에 대한 내용을 서술해 보도록 하겠다. 상권은 기본적으로 아래와 같은 수명주기를 가지고 있다. 이는 제품의 수명주기, 인간의 생명주기 등과 여러모로 흡사한 과정을 거친다. 다만 하나의 큰 차이점은 쇠퇴기가 지나고 나서 재활성화 기간이 발생할 수도 있다는 것이다. 도입기 : 상권이 조성되는 시기 도입기는 신도시 입주 초기부터 약 3년 정도를 고려하면 된다. 따라서, 허허벌판에 지은듯한 느낌이 들

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[영업/마케팅] 상대방이 누구인지를 고려하자

현재 진행하고 있는 딜과 관련하여 부득이한 사정으로 대주 기관 중 한 곳에서 드랍이 되었고, 추가로 한곳을 모집해야 하는 상황에 있다 보통 우리 업종은 금융주관이라는 역할을 수행하고 있으며 금융 주관이라는 것은 돈이 필요한 곳에 자금을 조달해 주는 것이다. 조금 더 쉽게 설명하면 개발사업을 진행하기 위해서 자금이 필요한 사업주에게 금융기법, 회계, 법률 지식 등을 토대로 서비스하여 대출 또는 투자를 진행하는 금융기관과 연결하여 자금 조달을 성공하는 것이다. 이를 보통은 브로커리지라고 한다. 브로커리지는 사전적으로는 "주식, 채권, 선물 등의 거래를 중개함. 또는 그에 대한 수수료"라고 표현한다. 내가 속해 있는 업종은 부동산과 관련된 금융 거래를 중개하는 역할이다. 이에 따라서, 영업을 해야 하는 파트너는 두 곳으로 볼 수 있다. 첫 번째로는 자금이 필요한 사업주(또는 시행사)이며, 두 번째로는 필요한 곳에 자금을 투자 또는 대출해 줄 금융기관이다. 여기서 두 기관 간에 협상과 조율

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[독서 리뷰] 역행자를 읽고 : 돈, 시간, 운영으로부터 완전한 자유를 얻는 7단계 인생 공략집

최근에 베스트셀러라고 하는 역행자를 읽은 바 있다. 역행자는 무자본 연쇄 창업자라고 할 수 있을 만큼 창업에 대한 의지를 보여준다. 과거 연애에 대해서 무지하였기 때문에 그에 대한 해결책을 찾기 위해서 책을 많이 읽었고 그 문제를 해결한 경험을 토대로 비즈니스화에 성공하였다. 글쓴이인 필명 자청이라는 사람은 계속해서 문제를 해결하는 경험을 하나씩 사업화 시키는 과정들을 보여준다. 모든 내용이 하나로 점철되면서, 인생의 공략집이라는 표현으로 정리한다. [역행자의 인생 공략집 7단계] 1. 자의식 해체 2. 정체성 만들기 3. 유전자 오작동 극복 4. 뇌 자동화 5. 역행자의 지식 6. 경제적 자유를 얻는 구체적인 루트 7. 역행자의 쳇바퀴 결국 인생 공략 7단계는 독서와 글쓰기를 통한 뇌 지능을 높여 좋은 사고를 하게 하고 올바른 의사결정을 하게 하는 것이다. 삶에서 성공을 하기 위해서는 문제해결능력을 배양하여 올바른 의사결정을 한다는 대 전제를 상당히 공공감을 하였고 거기에 따른 마

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[부동산PF 기초] 18. PF 신용공여의 종류 : 연대보증, 채무인수, 손해배상, 자금보충, 책임분양 및 이자지급보증

PF 대출의 안정성을 확보하기 위해서 PF 신용공여를 진행하는 케이스들이 있다. 모든 기법들이 다 해당되는 것은 아니나 시장이 어려워질수록 대주단에서는 조금 더 안정적인 채권을 취급하기를 원하며, 그를 위해서 여러 채권보전조치 등이 있다. 아래의 내용은 PF 대출에서 채권보전조치에 해당되는 중요한 문구를 서술하여 설명하도록 하겠다. [연대보증] 연대보증은 차주의 대출에 대해서 연대하여 채무를 부담하는 약정이다. 가장 강력한 형태의 신용공여이다. 연대보증인은 사실상 채무자와 동일한 지급의무를 지니게 된다. 연대보증은 보증인이 채무자 대하여 주채무자와 연대하여 채무를 부담함으로써 주채무의 이행을 담보하는 보증채무의 일종이다. 연대보증에 있어서도 보증인은 주채무자의 채무를 보증하는 것이므로 내부적으로 그의 채무는 0이다. 다만 채권자와의 대외적 관계에서 보증인은 주채무자와 연대하여 채무를 부담한다. 부종성의 결과로서 주채무가 무효·취소 등으로 존재하지 않게 되면, 연대보증채무도 무효로 된

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[부동산PF 기초] 20. 공사비 지급 기준 : 기성불 및 분양불

부동산 PF 사업은 처음에 토지를 매수하고 브릿지 대출 등으로 토지 소유권 이전 등의 과정이 발생하던지 또는 계약금만 치르고 인허가를 진행하여 사업을 진행하던지 등 여러 제반 요건들이 마무리될 경우 비로소 시공사와 도급계약을 체결하고 본 PF로 진행이 된다. PF 사업을 진행함에 있어서 개략적인 가이드라인이 되는 것은 사업수지 표라고 할 수 있다. 이에 대한 작성은 나중에 설명하도록 한다. (사업수지 표에 대한 내용은 모든 항목에 대한 이해도가 있어야 하므로 순차적으로 다루기로 한다.) PF를 진행하기 위해서는 사업비의 여러 항목이 있지만, 일반적으로 지출 원가는 아래와 같다. 지출 원가 = 토지비 + 건축비 + 건축 용역비 + 판매비 + 부담금 + 운영비 외 수수료 + 제세공과금 + 금융비 이 중에서 서울특별시 및 주요 광역시 핵심 입지의 경우 토지비의 비중이 상승하는 경향이 있으며, 일반적으로는 건축비가 전체 사업비 중에서 가장 많은 비중을 차지한다. (수도권 사업장의 경우 30

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[부동산 생각] 부동산 PF 유동성 위기 : 건설사 위기

작년 10월에 레고랜드 사태로 인해서 자금시장이 경색되면서 건설업계 타격이 커졌다. 엄연히 표현하면 레고랜드 사태는 앞서 언급한 구조와 같이 회사채 등급으로 조달이 가능한 1군 시공사 기준으로 유동화 증권의 차환이 이루어지지 않으면서 유동성 위기가 발생한 것이다. 모든 사태의 근본적인 원인은 기초자산에서 발생한 이슈로 볼 수 있다. 인플레이션으로 인한 공사비 급증 및 기준금리 상승에 따른 금융비용 상승으로 브릿지 대출 상태에서 본 PF로 전환이 안 되는 것이 가장 큰 문제이고, 그로 인해서 자금 조달 시장이 여의치 않은 상황이다. PF 대출은 브릿지론, 본 PF, 중도금 대출, 잔금대출 순서로 자금이 돌아야 하는데 다음 단계로 넘어가지 못하면 자금이 회수되지 않고, 이에 신규 공급이 또 막히는 악순환이 반복된다. 결국 기초자산의 사이클이 돌지 못하면서 금융기관에서도 자금 회수가 이루어지지 않고 자산 건전성 관리로 인해서 추가 대출을 할 여력이 없다는 것이다. 거기에 더불어 본 PF로

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[부동산 생각] PF 시공사 부실화 및 부동산시장 현황

현재 부동산 시장의 쟁점은 총 두 가지로 볼 수 있다. 첫 번째는 금리 상승 등으로 인해서 기초자산 자체의 상품성이 많이 떨어져서 분양이 잘되지 않는 부분이고, 두 번째로는 시공사의 유동성 위기로 인한 시공사 부실화 가능성이다. 시공사 부실화 가능성은 크게 두 가지로 나눌 수 있는데 첫 번째로는 1군 시공사에서 신용공여(또는 분양불 사업장을 통한 간접 신용공여)이 분양이 잘되지 않으면서, 시공사의 재무부담으로 연결되는 방안이다. 두 번째로는 신탁사 책임준공 확약을 통해서 사업을 진행했으나 중소 시공사의 유동성 위기 상황으로 신탁사 책임준공확약 구조의 부실화이다. 결국 모든 쟁점의 핵심은 기초자산의 분양성이 문제이다. 분양이 100% 되고, 잔금이 들어올 가능성이 높다고 판단되는 2020년~2021년의 케이스를 보면 시공사가 책임준공 기한 내에 준공을 못하더라도, 대주단 협의체를 통해서 준공기일을 연장해 주거나 하여 준공 시 잔금으로 EXIT을 하는 구도가 일반적이었다. 그러나, 지금

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[부동산PF 기초] 21. 혼합형 개발형 토지 신탁 (하이브리드 개발형 토지 신탁)

혼합형 토지 신탁은 기존에 토지 신탁의 문제점을 보완하기 위해서 만들어진 구조이다. 앞서 서술한 바와 같이 차입형 토지 신탁을 진행할 때 핵심은 토지비를 어떤 구조로 납입을 하는가이다. 즉 토지비 잔금이 공사비의 15% 이내이면, 공사비 채권 ABL을 통해서 조달하여 사업구도가 완성이 가능하다. https://blog.naver.com/pf_choi_pro/223203726309 [부동산PF 기초] 10. 차입형(개발형) 토지 신탁 # #차입형 토지 신탁은 #개발형 토지 신탁으로도 불리는 금융기법이다. 증권사 및 운용사에서 금융자문업 및 ... blog.naver.com 다만, 이렇게 사업을 진행할 경우 토지비가 전체 사업비에서 차지하는 비중이 작아야 하므로 결국 지방 중소도시에 공동주택을 개발하는 딜에만 검토를 할 수 있다. 지방 사업장이기 때문에 분양에 대한 리스크가 열려 있으므로, 신탁사 입장에서 한도 차입 계정을 열고 진행하기에는 부담스러운 프로젝트이다. 따라서, 이를 해결하

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[부동산 생각] 상업시설(상가) 개발 관련 시장 현황

저금리 시대에 부동산 PF 시장에서 가장 먼저 움직인 것은 공동주택이었다. 그리고 공동주택 가격이 급격히 상승하고, 이후 주거형 오피스텔 및 생활형 숙박시설 등의 자산으로 번져 나갔다. 위의 주거형 상품으로도 소화가 되지 않은 자금은 과공급된 유동성으로 인해서 시장에서는 투자처를 계속해서 몰색 하게 되었다. 그다음으로 자금이 유입되는 공간은 상가(상업시설) 및 지식산업센터 등 수익형 부동산이다. 아래 기사 상으로 상가 공급 물량이 가장 많이 공급된 시점은 2021년이다. KB 부동산에 따르면 상가 공급 물량은 2021년 약 3만 8000호로 2004년 이후 최고치를 기록했다. 올해 상반기에도 약 7000호가 공급됐다. 즉, 유동성이 과공급된 시기와 일치하며 그때부터 부동산 개발을 준비했던 사업은 멈추면 바로 부도인 상황일 가능성이 높으므로 계속해서 PF를 이어갔고 올해 상반기에도 7,000호가 공급된 상황이다. 팬데믹 영향으로 상업시설에 대한 수요 감소가 있었으나, 투자처를 찾지 못

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[부동산 생각] 중국인 관광객, 명동 등 상업시설 훈풍일 까?

2017년 사드 사태 이후 중국인 관광객이 줄어들었었고, 코로나 사태로 인해서 그 과정은 더 심각해졌었다. 이에 따라, 중국인 관광객이 주 수입원이었던 명동 등지 등이 상권이 많이 좋지 않았다. 그러나, 이번 추석 연휴에 중국인 관광객이 엄청나게 유입되었고 이러한 추세가 지속된다면 상업시설 및 호텔에 훈풍이 들어올 것으로 전망된다. https://www.mk.co.kr/news/business/10841080 중국인 관광객 80만명 더 몰려온다…“명동 호텔 예약 힘들겠네” - 매일경제 롯데免 월드타워점 1000명 방문 저렴한 마스크팩 아닌 명품 구매 샤넬·루이비통 매장 수십분 줄서 호텔도 고급호텔 투숙비중 높아 www.mk.co.kr 앞서 언급한 바와 같이 상업시설의 경우 코로나 사태 이후 유동성을 바탕으로 과공급이 되었고, 이에 대한 수요 부족으로 인해서 공실률이 많이 증가하는 상황에 놓여 있다. https://blog.naver.com/pf_choi_pro/223220830901

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[생각 정리] 서울공화국인 대한민국 : 하드코어 서울 - KBS 다큐 인사이트를 시청하고

[본 글 하단에 유튜브 링크 있음] 고향에 다녀온 후 집에서 KBS 다큐 인사이트를 유튜브로 시청하게 되었다. (오랜만에 KBS 수신료의 가치를 제대로 알 수 있는 방송을 보게 되었다.) 다큐 인사이트는 2019년도부터 방영되었던 것이 주제를 바꾸어 가면서 방영된다. 이 중에서 서울에 대해서 방영을 한 164화 및 165화에 대한 요약 및 생각 정리를 간략히 하고자 한다. 나는 과거 21살 때 서울로 대학 입학을 하게 되어서 그때부터 서울 살이를 시작하였다. (20살 때 재수학원을 다녔고 대구에서 재수 공부를 하였다.) 예로부터 "말은 제주로 사람은 서울로"라는 말이 있다. 내가 고등학생 때 왜 그렇게 서울로 상경하고 싶었는지는 지금 생각해도 잘 모르겠지만, 그때도 서울로 가야지 기회가 있다고 생각을 했던 것 같다. 그리고 남들은 해외로 유학 간다는 느낌으로 나는 서울로 유학을 왔다. 그 막연한 꿈을 가지고 와서 서울에서 직장도 잡고 나름 고소득이라는 업종에서 종사를 하고 있으나,

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[부동산 생각] 지식산업센터에서 데이터 센터로 그리고 그 이후

https://n.news.naver.com/article/newspaper/009/0005193957?date=20231004 데이터센터 전력신청 70%는 '땅투기 의혹' 한전 1천여건 특별감사 지가상승 노린 묻지마 신청 1명이 28곳 짓겠다 남발하고 주소지 한곳에 6명 몰리기도 실수요자 검증방안 마련키로 인공지능(AI) 등 첨단 산업에 대한 투자로 데이터센터 수요가 급증하는 가운데 n.news.naver.com 코로나 이후 과도한 유동성을 바탕으로 공동주택에 이어서 수익형 부동산 상품에 대한 공급 및 수요가 늘어났다. 그러나, 작년부터 시작된 금리 상승 및 공사비 상승 등의 영향으로 더 이상 수익형 부동산(특히 지식산업센터)의 사업성이 많이 훼손되었고 이에 대한 해결책이 필요한 상황이다. 이에 대한 돌파구로 도심지에 있는 지식산업센터를 데이터 센터로 변경하여 개발하려는 수요가 많이 늘어나고 있다. (데이터 센터의 경우 방송 통신시설로 건축 허가를 받아야 하며, 한국전력공사와 수전

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[기초자산] 물류센터 포워딩 용어 기초

물류센터 딜을 검토하면서 용어가 잘 안 들어오는 내용이 있어서 정리를 하고자 한다. 결국에는 기초자산에 대한 이해가 있어야지 그 자산의 매출 및 원가를 대입해서 NOI를 산정할 수 있고, 그 자산의 적정 가치를 산정 할 수 있기 때문이다. 해상운송 시 운임 계산의 기준으로 사용되는 톤을 운임톤(R/T : Revenue Ton)이라 말하며, Freight Ton이라고도 한다. 이는 운임 청구용 톤 단위라고 생각하면 편하다. 해상운임 계산 시 화물의 총중량(Gross weight)와 총 용적(Gross Measurement)을 비교하여 큰 쪽을 운 일 톤(R/T)으로 선정하여 계산하게 되는데 이때 중량과 용적의 분기점은 1CBM (Cubic Meter=1) 당 1MT(Metric ton=1,000kg)이 된다. * 1CBM(1) = 1MT(1,000kg) 즉, 화물 용적 1CBM의 무게가 1,000kg 이상이 되면 중량화물(weight cargo)이 되어 무게를 기준으로 운임을 부과하고

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[부동산 생각] 건설 : 끝나지 않은 PF 리스크, 유동성 역경에서 살아남기

어제 자로 한국기업평가에서 시공사 유동성 리스크에 대한 스폐셜 리포트가 발행되었다. 결국 금융권 PF 부실화 가능성 및 주택 시장 침체 장기화로 인한 유동성 위기에 대해서 언급한 내용이다. 이 리포트에서 뽑고 있는 가장 큰 리스크는 크게 2가지로 볼 수 있다. 그리고 나도 이 부분에 대해서 전적으로 동의한다. 첫 번째로, 지방 주택 시장의 미분양 위험이 해소되지 못할 경우 건설사들의 보증 규모 증가세가 지속되고 금융권 PF 대출 연체율이 상승함에 따라서 유동성 대응이 더 어려운 상황이 놓일 가능성이 높다. 두 번째로, 오피스텔, 지식산업센터, 물류센터 등 비주거형 상품(개념으로 맞지는 않지만, 통칭하여 수익형 부동산 겸 상업용 부동산) 시장 전반의 부진이 이어지고 있다. 결국 포인트는 금리 인상 및 공사비 상승에 따른 수익률 악화 등으로 수요 회복이 지연되고 있으며, 호황기 때 많이 진행되었던 사업으로 인해서 과잉공급 및 투자수요 위축에 따른 수급 부담이 있는 상황이다. [건설사 P

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[부동산 생각] 국민 주거안정을 위한 주택 공급 활성화 방안(9.26) : 첨부 포함

국민 주거안정을 위한 주택 공급 활성화 방안이 모습을 드러 냈다. 오늘 발표된 안의 핵심은 아래와 같다. 1) 공공은 공급 목표 달성 및 공급물량 추가 확충으로 공급 정상화를 견인하고, 2) 민간의 공급 여건을 개선해 신규 인허가 촉진 및 착공 조기화를 유도하겠다. 목표는 좋으나, 현실적이지 않은 대안이라고 판단된다. (민간부분 한정) 우선, 공공 주택 공급 확대의 경우에는 미매각 용지를 전환하고, 인허가 기간을 축소하겠다는 내용이 주이다. 이 부분은 공공에서 직접 추진하는 부분이라서 크게 무리 없이 잘 공급될 것으로 판단된다. 민간 공급 활성화에서 지금 근본적인 문제는 원가 상승으로 인한 사업성이 훼손되었고, 분양이 안된다는 점에서 시작을 해야 한다. (앞선 글에서 언급한 바와 같이 양도세 완화 등 파격적인 대안이 필요해 보인다.) 민간 공급 활성화 부분에서 대안으로 사업 여건 개선, 원활한 자금조달 지원, 비아파트 사업 지원, 도심 공급 기반 확충이라고 대 전제를 내놓았다. 사실

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[부동산 생각] 물류센터 저가 매수 및 위험물 물류창고

최근 물류센터가 상당히 어려운 상황에 봉착해 있다. 물류센터 개발사업의 경우 도심지에 있는 것들이 아니라서 토지비가 저렴한 특징이 있고, 그에 따라서 공사비가 전체 사업비의 60~80%까지 차지하는 경우들이 많이 있다. 2022년 초 우크라이나-러시아 전쟁으로 인하여 공사비 폭등 현상이 발생하였고, 현재 이어지는 인플레이션으로 인해서 공사비는 많이 올라 있다. (3~4년 전만 해도 상온 기준 250만 원/평 정도였던 공사비가 350만 원/평 이상을 바라보는 것을 보았을 때 엄청나게 오르긴 했다.) 앞서 글에서 언급한 바와 같이 물류센터 공사비 상승으로 인해 사업성이 훼손되었고, 아래와 같이 미착공 현장 증가로 인해 신규 공급 자체가 상당히 제한되고 있다. <출처 : 한국기업평가 리포트> 그나마 상온 물류창고로 구성했을 경우에는 사정은 조금 나으나, 저온 물류창고는 상황이 더 우울하다. 코로나19 확산으로 비대면 거래가 확대되어서 라스트 마일에 대한 중요도가 커짐에 따라 저온 물류센터

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[부동산 기초] 1. 초보자를 위한 부동산 용어 정리 : 단위, 면적

부동산 PF와 관련하여 부동산에 대한 기초 용어에 대한 이해 없이 본다는 것은 칼 없이 무를 썬다는 느낌을 지울 수가 없었다. 따라서, 이해를 돕기 위해 종종 등장하는 부동산 용어를 중심으로 정리를 해보도록 하겠다. [부동산 단위] 부동산은 보통 평으로 계산하는 경우도 있고 1m2 단위로 표기하는 경우도 있다. 우리나라의 경우 예전부터 집이나 땅의 면적을 나눌 때 주로 평으로 표기를 하였다. 그러나, 단위의 정확성과 통일성을 위해 국제 표준단위인 제곱미터 개념을 도입하였다. 1평은 기본적으로 3.305785m2 정도로 표기되며, 1m2는 0.3025평으로 볼 수 있다. (느낌적으로 1평은 가로와 세로가 1.8m 정도 되는 땅의 넓이라고 이해하면 좋다.) <출처 : 나무위키> [부동산 면적 용어] 공급면적과 계약면적은 주거 형태가 아파트나, 오피스텔 등이냐에 따라 분양면적 산출 방법이 달라진다. 아파트의 경우 주택법을 적용을 받아 공급면적으로, 오피스텔의 경우 건축법의 적용을 받아서

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[부동산 기초] 2. 초보자를 위한 부동산 용어 정리 : 건축비율

[부동산 건축 비율 용어] 건축 설계를 진행할 때 보유한 토지를 어느 정도 규모로 건축할 수 있는지에 따라서 토지의 활용도가 달라진다. 즉, 면적 규모와 몇 층까지 올릴 수 있는가에 따라서 사업성이 달라진다. 이러한 최대 건축 가능 규모 산출은 건폐율과 용적률에 따라서 정해지며, 「건축법」에 따른 면적 산정 규정(「건축법 시행령」 제119조)을 적용하여 건폐율과 용적률 등 최대 건축 가능 규모를 산출할 수 있다 건폐율 건축면적(건축물 1층 바닥의 면적)을 대지면적으로 나눈 비율이다. 예를 들어, 100인 대지면적에 50인 건물과 20인 건물이 하나씩 있다면 건폐율은 70%이다. 건폐율이 클수록 땅 위에 빈 공간 없이 건물을 지을 수 있다. <출처 : 국토교통부> 다만, 대지면적을 산정할 때, 전체 대지면적을 기준으로 하는 것이 아니라 도로와 접대하고 있는 폭에 따라서 대지면적을 차감하고 산정해야 하는 점을 주의해야 한다. 국토계획법에서는 토지를 효율적으로 이용하기 위하여 용도지역별로

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[생각 정리] 로널드 잉글하트 - 탈물질주의 가치관 지도

로널드 잉글하트는 미국의 정치학자이자 미시간대학교 교수로, 세계가치 조사를 이끌며 시민들의 가치 변화를 측정하는 일을 진행해 왔다. 그가 만든 잉글하트 가치관 지도라는 좋은 소스가 있어서 발췌해서 공유를 하고자 한다. 조용한 혁명 저자 로널드 잉글하트 출판 한울아카데미 발매 2023.07.31. 조용한 혁명이라는 책은 1970년대 서구에서 일어난 거대한 가치 변화에 대해서 서술한 책이다. 그 거대한 가치 변화는 물질주의에서 탈물질주의로서의 전환을 연구한 명저라는 소개가 붙어 있다. https://en.wikipedia.org/wiki/Ronald_Inglehart Ronald Inglehart - Wikipedia Ronald Inglehart 17 languages Article Talk Read Edit View history Tools From Wikipedia, the free encyclopedia This article needs additional citations fo

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[호텔] 콘래드 호텔 37 그릴앤바 방문 후기

콘래드서울 37그릴앤바 서울특별시 영등포구 국제금융로 10 서울 국제금융 센터 이 블로그의 체크인 이 장소의 다른 글 추석 연휴 동안 본가와 처가를 다녀와야 해서 장거리 운행을 한 후 연휴 마지막 날을 보내기 위해서 콘래드 호텔에서 식사를 하게 되었다 이번에 받은 대출 가산금리를 절감시키기 위해서 기업은행 블리스 7 카드를 발급받았는데 콘래드 호텔 발레파킹이 월 5회 무료라서 잘 이용하고 있다. (가끔 출근할 때 시간이 애매하면 발렛을 맡겨버리고 올라가는 경우에도 요긴하게 사용하고 있는 중) 37 그릴 앤 바 전경 식당에 자리를 하고 나서 본 서울 시내는 언제 봐도 멋진 것 같다. 날씨가 조금 안 좋아서 아쉽긴 했지만 뷰 또한 식당 음식에 포함된 가격일 것이다. 메뉴판을 보면 1인당 13.5만 원이다. 블리스 7 바우처가 있어서 1인은 무료라서 갔지만, 2인 20만 원 대이면 사실 다른 선택지가 많아지는 것 같다. (연초에는 11만 원대로 알고 있었는데 물가가 많이 상승한 것 같다.

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[독서 리뷰] 김승호 사장의 사장학 개론

유튜브를 통해서 김승호 대표가 이야기하는 돈의 속성에 대한 강의를 본 적이 있다. 그가 설명하는 내용은 상당히 공감하는 부분도 많았고, 많은 가르침을 받을 수 있다는 생각이 들었다. 사장학개론 저자 김승호 출판 스노우폭스북스 발매 2023.04.19. 그는 미국에서 성공한 사업가이며, 스노우폭스 그룹의 회장으로 알려져 있다. 한편으로는, 그가 한국에서 성공한 사업이 없는데 정말 성공한 사람일까?라는 생각이 들었었다. 특히, 스노우 폭스 도시락 매장 및 스노우폭스 플라워 매장이 한국에서는 그렇게 많이 있는 업체가 아니라는 편견을 가지고 보았으나, 아래의 기사를 보면서 내 의구심은 풀렸다. (유튜브나 이런 것들을 보면 자기가 돈을 많이 벌었다고 자랑을 하는데 실상은 그 그렇게 말함으로써 돈을 많이 버는 사람들이 있다는 것들을 보면서 콘텐츠를 구분해서 볼 필요가 있다는 생각이었는데, 김승호 대표에 대한 생각은 나의 큰 착오였다. 김승호 대표는 존경받아 마땅하신 분이며, 위의 책은 강력 추

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[부동산 생각] 노인복지주택(시니어 레지던스) 개발 정리

대한민국에서 출생률은 줄어들고, 노령인구가 지속적으로 증가하고 있다. 80대 이상 노인 비중 기준으로는 일본의 경우는 인구의 10%가 넘었고, 한국은 4.5% 수준으로 보인다. 실질적인 은퇴 나이를 고려하면, 노령인구는 65세 이상 기준이면 18.4%이며, 통계청은 2035년쯤 국내 노령인구 비율이 30%를 넘길 것으로 추산한다. https://news.mt.co.kr/mtview.php?no=2023091814553030690 日 80세 이상 노인, 인구의 10% 넘었다…한국은 4.5% - 머니투데이 일본 사회가 급속한 노령화에 직면한 가운데 80대 이상의 노인이 일본 인구의 10%를 차지한다는 통계가 발표됐다. 65세 이상 '고령자'는 전체 인구의 29%에 달했다. 18일 일본 총무성이 '경로의 날'을 맞아 발표한 인구추계 통계에 따르면 80세 이상 노인은 전년 대비 27만명이 증가해 1259만명(10.1%)을 기록했다. 80세 이상 노인 비중이 전체... news.mt.co.k

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[맛집] 한남동 이태원 미쉐린 맛집 우육미엔

이태원우육미엔 서울특별시 용산구 이태원로55가길 26-8 이 블로그의 체크인 이 장소의 다른 글 오늘 점심을 먹기 위해서 이태원쪽에 오랜만에 갔었고, 맛 좋은 미슐랭 식당을 하나 추천 하고자 한다. 이태원의 특징상 주차할 공간을 찾기가 어렵다. 보통은 한강진 공영주차장에서 주차를 하지만, 여기는 발렛이 가능하다고 해서 발렛 파킹을 하였다. (발렛파킹 비용은 4천원이다. 다른 주차장을 가더라도 1시간에 3천원 이상이므로 발렛이 효율적이라 생각함) 우육미엔은 옛스러운 느낌이 나는 식당이며, 식당 장소는 좁지만 사람들이 엄청 많이 기다린다. 간단한 메뉴판이며, 미엔세트라는 메뉴가 있어서 우육미엔 + 탄탄면 + 꿔바로우 나오는 메뉴를 시켰다. (미슐랭 스티커가 맛집임을 인증하는 느낌이다.) 튀김옷 생깔이 하얀색으로 신기 했었다. 꿔바로우는 고기가 얇게 들어간 느낌이였는데, 고기보다도 겉을 싸고 있는 반죽이 맛있었다. 겉바속촉을 잘 이루고 있는 맛좋은 꿔바로우 였다. (쫀득쫀득 찹쌀 탕수육

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[드라마 리뷰] 디즈니 플러스 무빙 후기 (결말 스포 포함) : 웹툰보다 나은 듯한 드라마

무빙 1~5 세트 - 전5권 저자 강풀 출판 위즈덤하우스 발매 2016.04.25. 요즘 디즈니 플러스에서 방영 중인 무빙이 핫하다는 소문이 많았다. 유튜브에서도 무빙 요약본이 이래저래 요약본을 보면서도 재밌을 거 같다는 생각이 들어서, 주말을 이용해서 무빙을 정 주행했다. 무빙의 원작은 강풀이 다음 웹툰(지금 카카오 웹툰)에 연재를 했던 만화가 원작이며, 드라마로 재구성해서 나왔다. 나는 어렸을 때부터 만화책을 보는 것을 좋아했었다. 그래서 요즘에도 네이버 웹툰을 간간이 보고 있었는데 다음 웹툰은 사실 접한 바가 없었으나 이런 명작이었다는 것을 이제야 알았다니 아쉬운 점이 들었다. 무빙은 공간 및 육체 능력자에 대해서 다룬 드라마 시리즈이고, 강풀 세계관 속에서 시간 초능력을 다루는 브릿지라는 작품이 있어서 브릿지라는 작품은 웹툰으로 먼저 접해 볼 것 같다. 또한, 류승범이 연기한 프랭크라는 캐릭터는 히든이라는 또 다른 작품과 연관성이 있어서 뒤에 후속작들이 더 기대가 된다. (디

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[금융권 취업] 금융기관별 차이점 : 증권사 및 자산운용사를 중심으로

이 글은 부동산 금융업을 베이스로 고려하고 작성 하였음을 염두해두고 읽기를 바란다. 금융기관을 구별함에 있어서 가장 큰 차이는 "나의 돈으로 투자하냐, 남의 돈으로 투자하냐"라는 대 전제를 가지고 이해를 해야 한다. 이런저런 글들을 보다 보면 대전제에 대해서는 이해하지 못하고, 단편적인 건 들로 같이 묶어서 혼용해서 사용하는 경우가 많다. 따라서, 여기에 대해서 이해를 돕기 위해서 글을 작성하게 되었다. 증권사는 투자자가 증권(주식, 채권, 펀드 등)에 투자하도록 중개하는 회사라면, 자산운용사는 펀드를 만들어서 운용하는 회사이다. 즉, 증권사는 브로커러지에 포커싱이 맞추어져 있다면, 자산운용사는 투자자 자금을 모집해서 펀드를 설정하여 만기까지 유지하는 것이 포커징이 맞추어져 있다. 따라서, 둘의 비즈니스 모델 자체도 달라진다. 증권사는 브로커리지가 업의 베이스이지만, 총액 인수라는 고유 업무를 수행할 수 있다. 예를 들면, 프로젝트를 수행함에 있어서 총 1,000억 원을 조달해야 하

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[영업/마케팅] 과학적인 커뮤니케이션(의사소통) 방법론

앞서 다룬 콜드콜이나 이런 내용들은 손님들과 만나기 위해서 시도하는 기법들이다. 또한, 영업을 할 때 나를 팔아라는 대전제가 있긴 하지만, 그 대 전제 이후에는 그리고 고객과 만나고 나서는 어떤 것이 필요할까? 고객과 유기적인 의사소통을 진행하여서 내가 원하는 방향으로 끌고 나갈 수 있어야 한다. 의사소통의 사전적 정의는 사람의 의사나 감정의 소통으로 가지고 있는 생각이 나 뜻이 서로 통함이라는 의미를 지니고 있으며, 인간이 사회생활을 하기 위해서 가장 필수적으로 가지고 있어야 하는 능력이다. 상호 간의 소통을 위해 사용되는 매체로는 말, 몸짓, 자세, 표정, 억양 등 비언어적인 요소도 포함되는 복합적인 체계이다. 즉 의사소통은 내가 말하는 바를 계속해서 말하는 것이 아니라 내가 한번 말하고 상대방이 말하고 이런 식으로 유기적으로 이루어지는 과정이다. 아래의 내용은 과거 설득 등 화술 강좌에서 들었던 내용을 나의 입맛에 맞게 재 구성하여 작성한 글이다. 그렇다면, 손님들과 만났을 때

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[부동산PF 기초] 19. 증권사/시공사 자금조달 사이드(SPC) 구조 : PF 유동화

본 글은 증권사에서 부동산 금융 프로젝트를 취급하기 위한 구조의 이해를 위해서 설명하는 글이다. 간략한 기초를 보고 싶으면 아래 글을 참고 바란다. https://blog.naver.com/pf_choi_pro/223189201915 [부동산PF 기초] 2. 증권사 대형화에 따른 금융 투조 구조 변화 과거 증권사에서는 단순히 금융주관(브로커리지) 위주의 영업을 진행해 왔다. 이는 차주(일반적으로 시행사... blog.naver.com 일반적인 금융기관에서 진행하는 형태는 직접 대출로 진행한다. 즉, (차주 - 대주) 간 대출약정을 통해서 직접 대출을 진행하는 것으로 대출 구조가 심플하다. 이와 별개로 PF Loan 유동화 발행구조를 통한 방법은 간접 신용공여를 통해서 대출을 진행하는 것이다. PF Loan 유동화는 부동산 개발사업과 관련한 금융기법 중 하나로서, 유동화 회사(또는 유동화 SPC)를 통한 증권화의 과정이 수반되는 특징이 있다. 발행하는 기법은 SPC를 통해서 ABS/A

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[영업/마케팅] 부동산 금융 : B2B 영업이나 때로는 B2C 영업이 필요하다.

영업을 시작할 때는 B2C 영업과 B2B 영업이 있다. 가장 큰 틀에서 차이점은 B2C는 개인을 상대로 영업을 추진한다는 점이 있고, B2B는 기업을 상대로 비즈니스를 진행한다는 차이점이 있다. [B2C 란 무엇인가?] B2C는 Business to Consumer의 약자로 회사가 제품이나 서비스를 개별 소비자에게 직접 판매하는 비즈니스 유형을 의미한다. 개인 쇼핑몰, 오픈마켓 등과 같은 전자상거래가 대표적인 형태이며, 직접적으로 개인 대면을 통해서 판매하는 형태를 통칭해서 B2C라고 볼 수 있다. B2C 영업은 개인 고객을 대상으로 하기에 상대적으로 의사결정이 빠르고 간단하다고 볼 수 있다. 따라서, B2C 영업의 핵심은 다양한 고객을 상대하기에 각각의 니즈와 요구사항을 반영한 제품 및 서비스가 제공되는 것이 중요하다. 즉, 상품 자체의 경쟁력이 중요하다는 이야기이다. 때때로, 개인 고객을 상대로 의사결정을 받는 것이기 때문에 상품 경쟁력과 전혀 상관없이 감정에 호소해서 계약 종결

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[부동산 생각] 1군 시공사 PF 유동성 위기, 긴급 구조 요청 : 유동화증권을 중심으로

https://news.kmib.co.kr/article/view.asp?arcid=0018695230&code=61141111&cp=nv [단독] “우리 무너지면 다 죽습니다” 유명 건설사의 SOS 유동성 위기를 겪고 있는 대기업 A건설사가 금융당국에 ‘구조 요청’을 보낸 것으로 확인됐다. A건설사는 최근 몇 년 새 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출 news.kmib.co.kr [* A건설사와 B금융그룹은 기사에서 언급된 사업장만 검색해보면 어디인지 손쉽게 알수 있다.] 부동산 금융 기초에서 언급한 바와 같이, 현재 부동산 시장에서 1군 시공사든 2군 시공사든지 간에 지금은 유동성 위기가 지속해서 발생하고 있는 중이다. 오늘 저녁에 긴급하게 언급된 기사를 토대로 보면, 기초자산 만기와 유동화 증권 만기 간 미스매칭으로 인하여 유동성 위기가 발발하였고, 그로 인해서 이번 달 중순에도 긴급하게 유동화 증권 채무인수를 진행한 것으로 보인다 부동산 PF 기초에서 언급한 구조 도에 따르

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[부동산PF 기초] 16. 분양형 PF & 임대형 PF

부동산 PF를 진행함에 있어서 분양형 PF 및 임대형 PF로 크게 두 가지가 존재한다. 개발 분양형은 일반적인 호실 분양을 고려하면 되고, 임대형 PF는 다시 나누면, 준공 후 매각형 PF 및 임대 사업형 PF로 나눌 수 있다. (임대 사업형이라 하더라도 종국에는 매각을 통해서 시세차익을 같이 향유한다.) [분양형 PF] 분양 PF는 특정 건물을 건축해 건설 기간 중에 호실 분양을 하여 EXIT 하는 형태로 이루어진다. 그 종류로는 공동주택 및 수익형 상품(상업시설, 지식산업센터, 오피스텔, 생활형 숙박시설 및 도시형생활주택)으로 볼 수 있다. 우리나라는 선분양제도라는 것이 존재하기 때문에 위와 같은 분양 PF 상품이 존재할 수 있었고, 필수 사업비가 전부 확보되지 않아도(분양 불), 분양 대금을 통해서 건설 공사비를 조달하여 사업비로 활용하는 것이 가능하며, 준공 시점에 잔금을 통해 PF 대출 EXIT이 가능하다. 이 모델은 기본적으로 구분소유를 전제로 하기 때문에 개인에게 판매를

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[금융권 취업] 취업 준비를 위한 인재상 (또는 태도)

취업을 준비함에 있어서 인재상이라는 것이 있다. 인재상은 그 회사에서 뽑고 싶은 인재에 대한 하나의 가이드라인이라고 볼 수 있다. 그렇다면, 금융권 취업을 위해서 어떠한 인재가 되어야지 채용이 가능할까? 개인적인 생각으로는 가장 중요한 것은 도덕성이라고 본다. 금융기관은 돈을 다루는 직업이다. 따라서, 그 돈을 배임을 하거나 횡령을 하거나 하는 사태에 대해서 미연에 방지해야 한다. 금융기관에서 종사하는 직장인에게 많은 급여를 제공하는 이유도 비 도덕적인 행동을 하지 말라는 차원이 아닐까라는 생각을 한다. 이 글을 혹시나 읽고 있는 취업 준비생이 있다면, 아래의 기사를 보고 먼저 법의 테두리 안에서뿐만 아니라 도덕을 잘 지키면서 직무를 수행할 것으로 한 번 더 다짐하기를 바란다. https://www.gukjenews.com/news/articleView.html?idxno=2807551 금융권 금융사고, 최근 5년 금융사고피해액 1조 1,068억원 - 국제뉴스 (서울=국제뉴스) 고정

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[부동산 생각] 50년 주택 담보대출 & 특례 보금자리론

올해 초 정부에서는 50년 주택 담보대출 및 특례 보금자리론에 대한 대출 규제를 풀었었다. 50년 주택 담보대출 상품으로 기존 40년 만기를 10년 더 늘려서 50년 주택 담보대출을 출시하였다. 총부래 원리금 상환 비율(DSR)을 근간을 유지하면서, 청년에게 주택 구매를 위한 대출 길을 열어준다는 명분을 가지고 있었다. 한편, 올 초에 진행한 특례 보금자리론의 골자를 보면 아래와 같다. 주택 가격 9억까지 확대 부부합산소득의 제한이 없음 1주택자 대환, 보전 일시적 2주택자 가능 4%대 고정금리 상품 출시 두 가지 정 책이 나왔을 때 개인적인 생각은 한국은행에서는 금리 인상을 하면서 통화정책으로는 인플레이션을 잡자고 하면서, 재정정책은 왜 반대로 움직이지?라는 의문이 들었다. 결국 부동산이 고점 대비 많이 빠지니 이를 부양하기 위해서 내놓은 정책이라고 밖에 생각이 들지 않았으며 이번 기회도 놓치면 내 집 마련의 기회가 없다는 심리를 자극하여 가계부채가 급증하자 미봉책으로 다시 정책을

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[부동산PF 기초] 17. 분양관리신탁 및 대리사무계약 #

분양관리신탁은 부동산 PF를 진행할 때 일반적인 구조는 아니다. 왜냐면, 필수사업비에 대해서 확보하고 가는 구조는 관리형 토지 신탁이 있으며, 시공사에서 공사비를 분양대금으로 받겠다는 분양불 사업장 등이 일반적이기 때문이다. (또는 개발형 토지 신탁을 통해서 차입 계정으로 필수사업비를 전액 조달할 수 있다.) 분양관리신탁은 소규모 상업시설 및 소규모 빌라 사업 정도에 적용을 많이 하는 사업구조이다. 분양관리신탁을 통해서 진행하더라도 분양대금을 사업비로 활용하도록 되어 있으나, PF 대출을 통해서 필수사업비를 확보하고 가는 구조는 아니므로 분양률이 저조하다면 시공사의 부담이 커질 수 있으며 준공물이 안 나올 리스크는 존재한다. 그럼에도 불구하고, 소규모 주택 및 상업시설도 공급은 되어야 하기 때문에 소규모 사업장을 위한 구조라고 볼 수 있다. [분양관리신탁이란?] ‘건축물의 분양에 관한 법률’에 의거 주택을 제외한 일정 규모 이상(바닥면적이 3,000m2)의 건축물을 신축하여 분양하는

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[영업/마케팅] 콜드 콜 (Cold-Call)

대기업에서 재무팀 및 전략팀에서 근무한 이력을 뒤로 한 채 나는 증권사로 이직을 선택했다. 그리고 증권사에서 IB에 대한 것을 하나씩 배우기 시작했고, 그중 세부 분야인 PF라는 직무를 선택하게 되었다. 한국투자증권에 재직 중일 때는 영업을 시작하는 신입사원들에게 콜드 콜(Cold Call)을 시킨다. 콜드 콜은 사전적 의미로 물건을 팔기 위해 고객을 임의로 전화하는 영업활동을 말한다. 여러 영업기술 중 가장 기초적이면서 기본적인 방법을 배워 보는 것이다. (가끔 업계 친구들을 만나서 이야기를 해보면 우리는 콜센터나 다름없는 것 같다는 농담이 괜히 나오는 것은 아니다.) 처음에 한국투자증권 PF 부에 들어갔을 때는 시공 능력 평가액 순위에 있는 시공사들 리스트를 다운로드했고, 순차적으로 콜드콜을 통해서 자금 조달이 필요한 건이 없는지에 대해서 말씀드리고 명함을 보내는 일을 했었다. 처음에는 무작정 시공사에 전화를 걸었던 것 같고, 전화를 걸면 대부분 시간이 없다고 둘러대거나, 나의

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[취업 준비] 문과 기준 직무 별 특징

흔히 취업을 하면서 여러 가지 직무가 있으며 거기에 대해서는 많이 찾아보는 사람도 있지만 일반적인 취업 준비생의 경우에는 느낌만으로 지원하는 경우가 많다. 나 또한 그렇게 느낌만으로 재무 및 전략이 멋있다는 생각을 했었고 다른 대기업에 영업/마케팅에서 취업할 수 있었던 기회가 있었지만 직무에 따라서 선택을 하였고 결국 몇 년도 안되어서 그만두고 영업 직무(IB)로 오게 된 경험이 있다. 현재 글은 문과에서 지원하는 직무에 대해서 개괄적인 느낌만 작성해서 보여주는 가이드라인 정도로만 이해해 주면 좋을 것 같고 회사마다 그 직무라고 써져있지만 직무가 바뀔 수도 있으며 이름과 다른 일을 하게 되는 경우도 많으니 그 점은 글을 읽으면서 참고 사항 정도로만 봐주면 좋을 것 같다. 문과 입장에서 취업을 준비하면 처음에 독취사 등에서 채용공고를 보게 된다. 그 채용 공고에서 볼 수 있는 직무는 흔히들 마케팅/영업, 홍보, 인사, 기획(또는 전략) 및 재무 이렇게 큰 범주에서 볼 수 있다. 취업

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[부동산 생각] 미착공 현장 증가

오늘 오전 기사를 보면서 10대 건설사 사업장 중 150곳에 수주만 하고 첫삽을 못 떴다고 한다. 결국 공사비 상승으로 인해서 일정 부분 마진을 붙이기 위해서는 원가 상승이 필수적이며, 이로 인해서 일반분양분 분양가를 높여야 하는데 그 분양가는 현실적이지 않다고 판단해서 사업성 평가 통과가 안되는 악순환에 걸려 있다. 실질적으로 사업성이 나오는 현장은 심플하게 사업 원가 대비 사업이익이 나오는 현장이며, 이를 충족하기 위해서는 1) 토지비가 상당히 저렴했거나 2) 시행사 에쿼티가 많아서 대출 비중이 낮아서 상대적으로 금융비용 절감이 발생하거나 3) 시공사에서 자금 대여가 들어가서 에쿼티를 사실상 보충을 해서 금융비용을 절감 시키거나 4) HUG 또는 HF 표준 PF를 통한 조달로 금융비용을 낮추거나 (단, 시공사에 책임이 많이 증가함) 정도로 보인다. 결국 분양가 잘 될 것으로 추정되게끔 시장 분위기가 올라오거나 원가 절감 요인을 찾거나 둘 중 하나가 문제를 해결할 키가 될 것이다.

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[부동산PF 기초] 13. 각 금융기관 별 차이점 (제1금융권, 제2금융권)

부동산 금융을 진행하다 보면 금융기관 별 차이점들이 명쾌하게 있다. 물론 아래에 서술되는 내용들은 일반적인 내용들이 언급된 것이며, 프로젝트 별 물적담보 및 인적담보에 따라서 취급 조건들이 달라지거나 불가능하다고 생각되었던 달들이 마무리가 되는 경우가 발생하기도 한다. 본 글에서 언급하고자 하는 내용은 지극히 일반적인(상식적인) 내용을 언급하고자 한 것이므로, 그 점을 기본 전제로 생각하고 보았으면 한다. 이에 대해서 서술된 내용들이 없는 것 같아서 금융기관별 개요 및 특정일 서술해 보고자 한다. 금융기관을 나눔에 있어서 크게는 제1금융권과 제2금융권이 있다. [제1금융권] 제1금융권은 흔히들 말하는 은행이라고 볼 수 있다. 은행은 은행법에 의해 설립된 기관을 말하며 대출, 수신 등을 주요 업무로 하는 기관을 말한다. ‘중앙은행’과 ‘예금은행’으로 나누어진다. 중앙은행은 한국은행, 예금은행은 한국은행이 공급하는 통화로 예금을 창출하는 은행을 말한다. 즉, 일상에서 흔히 볼 수 있는

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[영업/마케팅] 인바운드 영업 & 아웃바운드 영업

보편적인 영업 마케팅 전략은 두 가지로 나누어 볼 수 있다. 인바운드 영업과 아웃바운드 영업이다. 두 가지는 각각 뚜렷한 이점이 있고, 진행하고 있는 업에 따라서 달리 적용을 해야 한다. [인바운드 세일즈란?] 인바운드 세일즈는 잠재 고객이 먼저 연락을 시작할 때 세일즈 관계가 시작되는 세일즈 프로세스이다., 인바운드 세일즈에서 잠재 고객은 기업 블로그를 적극적으로 읽거나, 제품을 검색하거나, 전화상담을 요청하는 등의 행동을 통해 기업과 제품 및 서비스에 대해 이해하고, 배우게 된다. 고객은 어느 정도 기업과 제품 및 서비스에 대한 이해도 생긴 다음에 추가 정보 또는 콘텐츠를 요청하거나 구매하기 위해 연락을 취하게 된다. 기업은 콘텐츠 마케팅, 검색 엔진 최적화(SEO), 소셜 미디어 등 잠재 고객이 유기적으로 비즈니스를 찾을 수 있도록 다양한 채널을 구축하여 적극적으로 고객을 확보한다. 잠재 고객과의 소통이 시작되면 세일즈 팀은 세일즈 관계를 구축하고 고객의 요구 사항을 파악하기

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[부동산PF 기초] 14. 신탁 공매 (신탁사 공매)

공매란 부동산금융에서 상환이 잘되지 않았을 경우 금융기관 들의 대출금을 회수하기 위해서 진행하는 하나의 방법론이다. 주로, 경매와 공매를 같이 표현해서 비교하는 것이 일반적이다. 요즘 브릿지대출에서 본 PF로 전환되지 못하는 상황에서 만기가 도래하여 기한이익 상실 사유가 발생한 공매 물건들이 간간이 보이기 시작한다. (차주에 상태에 따라서 6개월 이자 후취 연장 등으로 사태의 심각성에 비해서 공매 물건은 제한적으로 보인다.) 아래는 신탁 공매에 대한 내용을 서술하였으므로, 실무적으로 참고하면 좋을 것 같다. [공매란?] 법률에 의하여 공공 기관이 강제적으로 물건을 처분하여 돈으로 바꾸는 일. 민사 소송법에서는 강제 집행으로서의 경매이고 국세 징수법에서는 국세 체납 처분의 최종 단계로서 압류 재산을 강제로 처분하는 것이다. <출처 : 네이버 국어사전> 공매는 세금이 체납되어 정부기관에 압류된 부동산이나, 공기업 또는 금융기관이 자신들의 업무와 관계없이 가지고 있는 부동산을 법원의 경매

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[부동산금융 현황] 부동산 PF 사업정상화 추진상황

금융위원회 보도자료로 2023년 상반기 기준 부동산 PF 관련 통계 등이 나왔다. 현재 현황은 부동산 PF 대출 연체율이 2.17%로 금융 전반에 대한 위험으로 확산되지는 않을 것이라고 하였다. 다만, 고금리 상황 지속, 공사원가 및 안전비용 상슥요인 등으로 부동산 PF 시장 불안요인이 상존하는 만큼 지속적인 관리, 관찰이 필요하다. 개인적인 생각은 부동산 PF 대출 연체율이 현업에서 경험하고 있는 바에 비해서 너무 낮게 책정되어 있다고 보여진다. 실질적으로 PF 협약을 통해 보도 된 사업장만 있는 것이 아니라, 협약을 진행하지 않는 사업장이지만 대주 전원 동의를 통해 이자 후취 및 연장을 진행한 사업장이 많이 있으며, 그 성적표는 내년 상반기에 되어야 정확히 파악이 될 것으로 판단된다. 아무리 생각해도 지금 연체율은 약간 낮게 보여지는 경향이 있는 것 같다. [PF 협약별/단계별 현황] <출처 : 금융위원회 보도자료 / 2023년 9월 12일> 사업별로는 152개 사업장에 기한이익

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[부동산 생각] 정부 주택 공급 대책에 대한 입장 변경 #

부동산 금융업에 몸담고 있으면서 여러 가지 내용이 혼재된 시장을 경험하고 있다. 이틀 전만 하더라도, 정부 주택 공급 대책을 토대로 기사화되었고, 다수가 있는 시행사 단체 카카오톡방 등에서 공유가 된 내용이다. 이중 시행사 및 금융사에서 가장 크게 관심을 가질 부분은 아래의 내용이었다. 지방 미분양 해소를 위해서 심각한 지역에 5년간 양도소득세를 면제 민간 리츠를 활용하여 지방의 미분양 주택을 매입하여 건설사에 유동성 공여를 하는 형태를 검토 중인 것으로 알고 있다. 주거용 오피스텔과 도시형생활주택 등 전용면적 85 미만 중소형을 주택 수에서 제외하고, 종합부동산세에 합산하는 것을 배제하는 부분도 검토를 하고 있다. [2023년 9월 11일 정부 주택 공급대책에 대한 생각 발췌] https://blog.naver.com/cju0501/223208092958 [부동산 생각] 정부 주택 공급 대책에 대한 생각 현재 부동산 시장은 상당한 위기 상황이다. 앞서 서술한 바와 같이, 인플레이션

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[부동산PF 기초] 15. 부동산금융 사업 참가자들 #

부동산 금융을 하다 보면 각 사별로 맡아서 진행하는 역할들이 있다 그 역할에 따라서 서로 취하는 급부들도 다르고 가지게 되는 리스크 또한 달라지게 된다 세세하게 각 이해관계자들의 역할이 나누어져 있고, 종국에는 계약관계를 통해서 업무를 진행하게 된다. 이해관계자들을 잘 이해하기 위해서는 앞서 설명한 바와 같이 부동산 개발업의 밸류체인을 먼저 봐야 하고 시점 별 필요 요소들을 다룰 예정이다. https://blog.naver.com/pf_choi_pro/223187089934 [부동산PF 기초] 1. 부동산 PF 개념 - 부동산 PF란? 부동산 PF란 부동산 개발 프로젝트로부터 발생하는 미래현금흐름을 기반하여 자금을 조달하는 금융기법을... blog.naver.com [시행사] 시행사는 사업주로서 신규 프로젝트의 기획에서 시공, 운영, 재무조달까지 모든 단계를 조율하고 사업을 진행하는 주체이다. 시행사는 부동산 개발사업의 주체로서 개발사업 관련한 자금조달 시에 차주가 된다. 시행사는

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[생각 정리] 기획 부동산의 실체 - &lt;더 탐사-2천만 원짜리 욕망의 기획자&gt;

세이노의 가르침을 다시 읽으면서 여러 추가된 내용들이 있었다. 그중 사기성 영업과 관련하여 추천한 영화가 있으며 읽어보라는 글이 있었다. [영화] 부동산 판매 사기 : <그렌 게리 그렌 로즈> 주식 판매 사기 : <보일러 룸> (청담동 주식 부자로 알려진 이희진의 행태와 유사하다고 함) 그중에 한겨레에서 2021년 집중 취재한 <더 탐사 - 2천만 원짜리 욕망의 기획자>를 읽어 본 느낌을 서술해 보고자 한다. [기획 부동산이란?] 기획 부동산은 사전적으로 정의된 용어는 아니다. 흔히 기획 부동산은 "부동산 개발계획을 활용한 허위정보를 통해 소비자들에게 수익에 대한 환상을 만들고 수익을 얻는 업체"로 이해하면 된다. 즉, 기획 부동산은 개발 제한 구역이나 공익용 산지 등을 일반인에게 비싼 가격으로 땅을 팔면서 수익을 창출한다. 대부분의 케이스는 개발할 수 없는 곳을 대상으로 하며, 지인 영업 등을 하면서 쓸모없는 땅을 떠넘기기 형태로 파는 것이다. 더 탐사-2천만 원짜리 욕망의 기획자

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[영업/마케팅] 영업방식, 먼저 주는 것 (선 서비스, 후 이익 창출)

영업은 소비자의 지갑을 열게 하는 것이다. 즉, 상대방의 주머니에서 나의 주머니로 돈이 이전되는 행위를 이끌어 내는 것이고, 돈을 쓴 상대도 그 돈이 아깝지 않다고 생각을 하게 해야 한다. 앞서 세이노의 가르침에서 서술한 바와 같이 무엇을 팔더라도 그 상품이 아니라 나 자신을 먼저 팔아야 한다. 나를 먼저 팔아서 나를 팔고 신뢰가 쌓이면 그 상품이 팔린다. 결국 신뢰가 쌓이면 믿고 맡기는 형태가 되는 것이고 이를 크게 영업이라고 볼 수 있다. 즉흥적인 구매를 하는 것은 일회성이고, 장사가 된다. 내가 속해 있는 #금융업에서는 사실 정형화된 상품이 없고, 내가 가지고 있는 금융, 법률, 회계 등 각종 지식과 경험치를 모두 혼합해서 새로운 상품을 늘 만들어 낸다. 따라서, 사람에 대해 #신뢰를 얻는 것이 가장 중요하다. 내가 과거에 했던 영업 형태를 보면 시공사 및 시행사에 무작정 콜드콜(무작정 콜센터 처럼 전화 돌리는 영업), 찾아가기 등이 있다. (구체적인 내용은 있지만 영업 비밀이

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[부동산PF 기초] 11. 리츠 / 펀드(REF) / PFV / SPC

자산운용사에서 부동산 금융업을 진행하다 보면 사업주의 지위 상태로 사업을 끌고 가기 위해서 여러 가지 형태로 진행을 한다. 가장 일반적으로 사용하는 형태는 회사형 펀드 및 PFV 구조이다. 그 이유는 90% 이상 배당 시 법인세 비과세 혜택이다. 따라서, SPC 구조는 선호 되지 않는다. 한편, 리츠로 사업을 진행하는 형태는 국토교통부의 인가를 받아야 하는데 인가를 받을 때 다른 구도에 비해서 시일이 많이 소요된다. 그럼에도 불구하고, 리츠로 진행할 경우 IPO 이후 공모로 개인에게 매각 등 장점이 있으므로 리츠로 진행하는 사업도 있다. 아래는 리츠, 펀드, PFV, SPC 차이에 대한 표이다. 구분 리츠(REITs) 펀드(REF) PFV SPC 근거법령 부동산투자회사법 자본시장법 법인세법 상법 소관부처 국토교통부 인가 (사모형 리츠는 등록제) 금융위원회 신고(등록제) 법인설립등기일로부터 2개월 이내에 명목회사 설립 신고서를 작성하여 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 함. 　 형태

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[부동산PF 기초] 12. 감정평가, LTV 그리고 낙찰가율

부동산금융에서 #감정평가금액 산출은 빠질 수 없는 하나의 장치이다. 토지담보대출(브릿지대출)의 경우 토지 감정가격이 필요하고, PF를 진행할 경우 준공 후 담보가치 평가가 필요하며, 준공물의 경우에도 준공감정이 필요하다. [#감정평가] - “감정평가” 란 “토지등” 의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것을 말한다. (「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」제2 조제2호) 이때 “토지등” 이란 토지 및 그 정착물, 동산, 그 밖에 대통령령으로 정하는 재산과 이들에 관한 소유권 외의 권리를 말한다. (「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」제2조제1호) - 감정평가 대상으로는 토지, 건물, 저작권, 산업재산권, 어업권, 양식업권, 광업권, 공장재단, 광업재단, 입목, 자동차, 건설기계, 선박, 항공기 등 부 동산, 동산, 유·무형자산 등이 있다. - 감정평가는 감정평가 대상물의 최유효이용을 전제로 해서, 그것의 시장가치를 추계하는 것을 말한다. 이에 덧붙여 시장가치뿐만

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[골프] 베어크리크CC 포천 & 장수촌 순두부보리밥

베어크리크 골프클럽 경기도 포천시 화현면 달인동로 35 이 블로그의 체크인 이 장소의 다른 글 #베어크리크 골프클럽 수도권에 있는 구장 중 괜찮은 구장으로 알고 있다. 잔디 관리 상태는 상당히 괜찮았고, 그린 느낌은 유리알 그린 느낌 이었다. (분명 그린스피드가 2.7m라고 했는데, 툭 치면 쭉 미끄러지는 느낌이었다.) 5시간의 라운딩 이후 점심식사로 #장수촌순두부보리밥이라는 맛집을 찾아 갔는데 앞에 4팀이나 먼저 기다리고 있었고, 약 15분 웨이팅 이후에 들어가서 먹을 수 있었다. 장수촌 순두부보리밥 경기도 포천시 화현면 화동로 361 이 블로그의 체크인 이 장소의 다른 글 심심하면서 조미료를 안 쓴 맛이었는데 맛있었음 ㅎㅎ

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[금융권 취업] 금융권 취업 준비생들을 위한 준비 노하우

본인은 첫 직장으로 현대 계열의 재무팀에 입사를 하였었고, 두 번째 직장으로 CJ 계열 전략실에서 근무를 하였었다. 그리고 대형 증권사 IB 중에서도 PF(부동산금융)에서 근무를 하였었고, 지금은 자산운용사에서 근무를 하고 있다. 본 글은 금융권 취업에서 가장 기초적으로 준비를 해야 하는 것들 및 취업 준비생들이 준비해야 할 것 등에 대해서 작성해 보도록 하겠다. (물론 직무마다 디테일의 차이가 있을 수 있음) 최소한의 큰 범위에서 #금융권 #취업이라고 할 때 가장 필요한 요소들에 대해서 논의를 하고자 한다. 첫 번째로, 금융권 취업을 위해서 우선은 경제에 대한 이해도가 있어야 한다. 경제에 대한 이해도를 높이기 위해서 아침에 #경제신문(한국경제 또는 매일경제 등)을 읽어 보는 것을 추천한다. 이에 대한 인사이트는 단기간 공부를 한다고 해서 축적되는 것이 아니라, 여러 달에 걸쳐서 신문을 봐야 하고 그에 따라서 잘 모르는 용어 등에 대해서는 검색을 해보는 것 등 조금의 노력이 필요하

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[세이노의가르침] Integrity(인테그리티)에 관하여

세이노의 가르침 저자 세이노 출판 데이원 발매 2023.03.02. #세이노의 가르침을 읽으면서 Integrity 라는 개념에 대해서 생각을 해보게 되었다. 생소하다면 생소하고, 익숙하다면 익숙한 개념이다. 한참 업황이 좋아서 딜이 여러 개가 한꺼번에 돌아갔을 때는 크게 고민을 하지 않았던 생각이 나 현재 경제상황과 같이 딜이 잘 마무리 되는 것들 자체가 드물다 보니 부정적인 생각 등이 조금씩 올라오는 시기이다. 이런저런 생각이 많아질 때 오히려 진정성이 생긴다는 생각이 들어서 이 부분에 대해서 생각하는 시간을 가지게 되었다. #인테그리티 라는 개념은 한국보다는 미국 등에서 많이 나오는 개념이며, 워런 버핏이 언급한 내용을 세이노 선생님께서 인용하셨다. #Integrity 1. the quality of being honest and having strong moral principles: moral uprightness (정직하고 강력한 도덕 원칙을 갖는 자질: 도덕적 옳음) 2.

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[부동산 생각] 정부 주택 공급 대책에 대한 생각

현재 부동산 시장은 상당한 위기 상황이다. 앞서 서술한 바와 같이, 인플레이션으로 인한 원자재 상승 및 금리 인상으로 인한 금융비용 상승으로 브릿지 대출 상황에서 미착공 현장이 계속해서 늘어나고 있다. "여의도 PF 바닥에서는 농담 반 진담 반으로 올해 공공 주택 중 PF 된 현장이 10개 정도 내외인 것 같다."라는 이야기도 많이 나오는 형국이다. 부동산 산업은 정부 정책에 따라서 많이 움직이는 시장으로 정부에서 어떤 정책을 펴느냐에 따라서 승패가 좌우되기도 한다. 정부에서는 추석 전에 여러 가지 논의 사항을 두고 있다. 주요 안건으로는 아래와 같다. 공공 주택 건립 시 원자재 및 인건비 상승에 따른 비용 상승 공사비에 반영 지방 미분양 해소 방안 PF 연대보증 관행 개선 위의 3가지 안건 중 부동산 금융을 취급하는 사람으로서 가장 관심을 가지는 안건은 지방 미분양 해소 방안이다. 지방 미분양 해소를 위해서 심각한 지역에 5년간 양도소득세를 면제하고, 민간 리츠를 활용하여 지방의

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[부동산PF 실무] 지역주택조합 브릿지 대출

조합 사업은 크게 3가지 사업이 있다. 재건축 조합, 재개발 조합 그리고 지역 주택조합이 있다. 이에 대해서 정의를 하자면 상당히 어려운 점이 있고, 어떤 법에 해당되는지에 따라서 분류가 상당히 달라진다. 이 차이점을 가지고 논하는 것도 상당히 내용이 방대해지므로 간단히 설명을 해보도록 하겠다. [조합 개요] - 재건축조합 : 아파트를 가지고 있는 아파트 소유자 들이 모여서 아파트를 부시고 새로 짓는 형태 - 재개발조합 : 빌라 등 여러 용도로 되어 있는 낙후된 토지 소유자 들이 모여서 부시고 다시 아파트를 짓는 형태 - 지역주택조합 : 사람들이 모여서 자금을 납입하고 토지 매입 후 아파트를 짓는 형태 오늘은 지역 주택조합에 대해서 논의를 해보도록 하자. 지역 주택조합은 동일 지역 범위에 거주하는 주민이 주택 및 아파트 주택을 건설하기 위하여 조합을 설립한 후 사업 시행 주체가 되어 토지를 매입하고 그 조합원들은 싼값에 아파트를 취득할 수 있는 사업 시행 방식이다. 지역주택조합 특징

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[부동산 생각] 생활형 숙박시설 이행강제금 어디로 갈것인가?

한참 시장이 호황기 일 때 많이 공급된 상품이 있다. 이른바 #생활형 숙박시설이다. 생활형 숙박시설은 영어로 표현하면 #Residence라고 볼 수 있다. [생활형 숙박시설 개요] #호텔과 #주거형 오피스텔이 합쳐진 개념으로, 호텔식 서비스가 제공되는 숙박시설을 뜻하는 말이다. 더 정확히는 법률상 생활숙박시설이다. 호텔과 달리 취사시설 등을 설치하는 것이 가능하고 주거용 오피스텔과 달리 바닥난방도 가능하다. 사실상 전용률이 아파트보다 낮은 것 외에는 아파트와 크게 다를 것이 없다. 가장 중요한 차이는 #건축법 상 "숙박시설"에 속하며 숙박업 신고를 통해 등 숙박시설 건축 기준 요건을 갖춘 시설을 말한다. 부동산 시장이 한창 과열될 때는 생활형 숙박시설은 주택법이 아닌 건축법의 적용을 받기에 부동산 규제로부터 자유롭고, 주택 수에 미포함되어 종합부동산세 부과 대상에서도 제외되어서 엄청난 인기를 끌었다. 현재 발생한 문제점은 2023년 10월부터 숙박업으로 신고하거나 오피스텔로 전환하지

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[영업 전략] 초심의 돌아가는 마음으로, 영업 기본기 다지기

어서 와, 영업은 처음이지? 어서 와, 영업은 처음이지? 연봉 10배 올리는 영업의 기술 이 책은 얼마 전에 초심으로 돌아가자는 마음에서 읽어 본 책이다. 흔히들 편견을 가질 수밖에 없는 영업이라고 하는 보험영업, 휴대폰 영업, 자동차 영업이 있다. 이 책의 저자는 이 중에 법인 컨설팅 영업 보험영업 및 휴대폰 영업을 통해서 부를 창출한 사람이다. 유튜브를 보면서 한번 안규호라는 저자를 본 적은 있으나, 보험 영업을 기반으로 하여 유튜브 등 강의 및 책 판매를 통해서 부를 이룬 사람이라는 편견을 가지고 있었다. 즉, 일종의 사짜 냄새가 난다로 보았었다. 그러나, 책을 읽으면서 나의 편협한 생각이었다는 것을 단숨에 알 수 있었다. 이 책의 저자가 가장 강조하는 부분은 맨땅의 영업으로 하는 시대는 지나갔다. 맨몸으로 영업을 하지만 사실은 마케팅 및 영업전략을 통해서 돌파구를 만들어 가는 과정이 잘 녹아 있었다. 인상적인 부분은 정책지도사라는 새로운 직업을 창출하여 본인의 정체성을 변화시

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[세이노의가르침] 잡보장경 - 지혜로운 이의 삶

잡보장경 - 걸림 없이 살 줄 알라 유리하다고 교만하지 말고 불리하다가 비굴하지 말며 무엇을 들었다고 쉽게 행동하지 말고 그것이 사실인지 깊이 생각하며 이치가 명확할 때 과감히 행동하라. 벙어리처럼 침묵하고 임금님처럼 말하며 눈처럼 냉정하고 불처럼 뜨거워라. 태산 같은 자부심을 갖고 누운 풀처럼 자기를 낮추어라. 역경을 참아 이겨내고 형편이 풀릴 때까지 조심하라. 재물을 오물처럼 볼 줄도 알고 터지는 분노를 잘 다스려라. 때로는 마음껏 풍류를 즐기고 사슴처럼 두려워할 줄도 알고 호랑이처럼 무섭고 사나워라. 지나치게 인색하지 말고, 성내거나 질투하지 말라. 이기심을 채우고자 정의를 등지지 말고 원망을 원망으로 갚지 말라. 위험에 직면하여 두려워 말고 이익을 위해 남을 모함하지 말라. 객기 부려 만용 하지 말고 허약하여 겁먹지 말며 지혜롭게 중도의 길을 가라. 사나우면 남들이 꺼려 하고 나약하면 남이 업신여기니 사나움과 나약함을 버려 중도를 지켜라. 우리의 기대가 실현되지 않아도 아직은

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[취업 준비] 취업 준비생들을 위한 자기소개서 잘 쓰는 법

요즘 취업이 상당히 어려운 편이다. 취업을 준비하면서 많은 취업 준비생들은 간과하고 있는 기본적인 사안들에 대해서 서술할 예정이고 이를 통해서 많은 후배들이 도움이 되었으면 좋겠다. 이 글에 앞서서 여러분들의 신빙성을 얻으라는 차원에서 필자에 대해서 서술하자면, 대한민국 대기업 3군데에서 공채로 입사 하였었고, 연수도 3군데에서 받았다. [과거 이력] 현대계열 재무팀 입사 범 삼성계열 전략팀 입사 OO투자증권 IB(PF) 입사 보통 자기소개서를 쓸 때는 맥락 없이 쓰는 경우가 많다. 자기소개서를 쓸 때에도 전략이 필요하다. 취업 준비생들이 착각하는 부분이 자기소개서는 서류전형만 통과하는 용도 정도로 고려한다는 것이다. 자기소개서는 단순히 서류전형을 통과하는 용도로 사용되는 것이 아니다. 일반적인 취업 전형은 [서류전형 - 인적성 시험 - 면접전형] 이렇게 진행이 된다. 인적성 시험의 경우 본인이 공부해서 붙는다고 생각하고, 자기소개서는 면접전형 진행 시 일종의 나에 대한 설명서로 이

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[영업/마케팅] 영업의 기본은 무엇인가?

영업은 무엇인가? 영업의 사전적 정의는 "영리를 목적으로 하는 사업. 또는 그런 행위"라는 의미를 가지고 있다. 또 다른 의미로는 "다른 사람들을 자신들의 팬덤으로 영입하기 위한 팬들의 활동을 비유적으로 이르는 말"이라는 의미도 함께 가지고 있다. 사전적 의미인 영업을 조금 더 풀어서 쓰면, 기업이 수익을 창출하기 위해 상품이나 서비스를 소비자에게 유통하거나 판매하는 과정 전체를 의미한다. 영업 활동은 기업의 가장 기본적이고 핵심적인 기능으로, 이를 통해 기업은 매출을 올리고 이익을 창출할 수 있다. 이는 사전적인 의미이고, 흔히 영업을 한다고 하면 고객에게 상품을 파는 행위를 일반적으로 판단한다. 나는 영업을 상대방이 불편함을 없애주는 행위라고 생각한다. 역행자라는 책에서 보면 사업은 두 가지 중 하나를 잘해야지 성공할 수 있다고 한다. 사람들에게 편리함을 제공한다. 사람들에게 행복함을 제공한다. 흔히 영업의 가장 최우선상에서는 사람들에게 편리함을 제공한다로 귀결된다고 볼 수 있다

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[영업/마케팅] 영업이 먼저일까? 마케팅이 먼저일까?

영업이 먼저일까 마케팅이 먼저일까? 사실 이 질문에 대해서는 답이 없다고 생각을 하지만, 사람들 케이스마다 다르다고 한다. 우선 이 질문에 앞서서 개념 정의가 먼저인 것 같다. 여러 개념을 검색해 보면, 영업이 ‘파는 것’이라면, 마케팅은 ‘팔리게 만드는 것’이다. (정의: 브랜딩 컨설턴시 메타브랜딩) 영업은 '고객을 찾는 일'이고, 마케팅은 '고객을 창조'하는 것이다. 이와 같이, 여러 가지 정의가 있지만 나의 개인적인 생각으로는 마케팅이 먼저 선행되고 나서 영업을 진행해야 한다고 생각한다. (마케팅이라고 생각하는 부분은 영업 전략을 포함하는 광의의 마케팅으로 이해하면 좋을 것 같다.) 어떤 관점에 따라서는 닭이 먼저냐 달걀이 먼저냐의 이슈로 볼 수 있지만, 우선 누구에게 무엇 팔 것인지에 대한 전략을 세우고 사람을 만나는 것이 유 의미하다고 한다. 그 이유는 단순히 이곳저곳을 만나면 내가 무엇을 팔 것인지도 명확하지 않으며, 그 상대방에게 어떤 불편함을 해소해 줄 수 있는지에 대

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[세이노의가르침] 영업에 대한 생각 정리 #

과거 세이노의 가르침을 접한 후 많은 가르침을 받았었다. 오늘은 세이노의 가르침에서 나왔던 영업방식에 대한 나의 생각 정리를 해보고자 한다. [영업에 대하여#1] 1. 영업 방식은 상품에 따라 달라야 한다. - 내가 파는 상품은 금융상품이다. 금융상품이면서 지식 노동자의 지식이라고도 볼 수 있다. 이에 대해서는 내가 파는 상품마다 차이가 있겠지만, 다른 사람들도 판매하는 상품인 경우도 있고, 다른 사람들에게 없는 상품인 경우도 있다. - 다른 사람들이 판매하는 상품의 경우에는 철저히 경쟁입찰을 통해서 All-in 싸움으로 볼 수 있다. ex) 상품 경쟁력이 없는 경우 - 시공사 분양불 사업장 입찰제안서 : 이 경우 궁극적으로 금융주선 업무가 대부분이기 때문에 어느 정도 All-in이 낮은 상태로 대주를 모집해 올 수 있는지가 관건이 된다. 결국 가격 경쟁력이 가장 중요한 의사결정 사안이 될 수 있다. ex) 상품 경쟁력이 있는 경우 - 타 대주 기관 취급 불가한 딜 : 이 경우 가격

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[부동산생각] 지식산업센터 그 결말은?

부동산 금융업을 진행하면서 지식산업센터 관련 딜이 이렇게 많이 접수가 되고 해결을 요청하였으나 쉽지 않은 상황은 처음 맞이하는 상황이다. (구로, 가산, 평택, 부산 신평, 양산 사송 등등등) 코로나 이후 유동성이 과잉공급 되었고, 집값은 천청부지로 솟아 올랐다. 집값이 오른 후에 사람들은 벼락거지 등의 불안한 마음을 토대로 자본차익이든 임대수익이든 얻을 수 있는 대체투자의 대체투자 영역으로 투자를 확대 하였고, 그 중 하나의 상품이 지식산업센터이다. 과거에는 실질 공장 운영 주체 등 실 수요자 중심으로 분양이 되었으나, 이번 사이클(코로나 이후) 에서는 개인 위주로 분양을 진행 하였다. 준공 시점을 앞둔 사업장의 경우 잔금 미납 리스크가 되두 대기 시작 하였고, 실 수요자가 아닌 개인은 울며 겨자먹기로 잔금을 치루고 공실 상태로 이자만 내면서 버티는 형국이다. (또는 계약금을 포기하는 사례도 증가함) 땅집고에서 보았던 미착공 지식산업센터 현장이 전국에 약 345개 사업장으로 파악

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[부동산생각] 부동산 PF 어떤 상품에 투자해야 할까?

부동산 시장은 흔히들 금융산업이라는 말을 많이 한다. 그 이유는 총 사업비의 많은 부분을 Loan으로 조달하는 경우가 많기 때문이며, 사업자는 레버리지 효과를 극대화하여 수익을 극대화하는 구조이다. 보통은 [계약금 - 브릿지 - 본 PF - 준공물담보대출]로 이어지는 밸류체인을 가지고 있고, 각 상황 별로 금융을 통하여 대환대출로 상환을 한다. 분양형 상품의 경우에도 수분양자는 결국 개인대출을 받아서 잔금을 내기 때문에 부동산 개발은 금융과 무조건 같이 가야 하는 구조를 지니고 있다. 현재는 시장이 많이 얼어붙은 상황으로 실질적으로 대출을 진행하는 금융기관에서 대출 취급을 거의 못하는 실정이며, 이로 인하여 각 밸류체인 별 일어나야 하는 금융이 일어나지 못하는 형국이다. 호황기나 평시에는 잘 돌아가던 체인이 유동성의 위기로 인하여 막힌 상황이다. 물론 간간이 정말 좋은 딜의 경우 클로징까지 가는 케이스도 있다. 이런 시장 속에서 각 자산들을 분류해 보면 크게 주거형 상품, 비주거형

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[부동산생각] 중국 부동산 개발업체 위기 전 세계로 전이?

중국 정부는 2021년 헝다 사태 이후 "부동산은 투기 대상이 아니다"라는 슬로건을 바탕으로 수요 억제 정책을 펼쳐 왔다. 이로 인하여, 부동산 개발업체가 추가 대출 진행이 어려웠고, 수분양자(주택 수요자) 대출 또한 제한을 하였다. 이로 인한 유동성 위기로 비구위이안 파산 사태는 크게 문제가 된 것으로 판단된다. 당장 비구위이안(컨트리가든)이 촉발한 위기가 금융 시스템 전반으로 번지고 있는 것은 대형 자산운용사만 봐도 알 수 있다. 중국의 중즈그룹(자산규모 약 183조원) 유동성 위기에 당면하였고, 부도 위기에 당면하여 금융상품 상환 지급정지를 진행한 상황이다. 2023년 8월 18일 현재까지 특별한 변동은 없으나, 주식시장에서는 단기적 쇼크가 이미 발생하여 조금씩 하락하고 있고, 채권시장에서도 미국 장기채 금리가 일부 상승하는 등 미미한 영향이 가고 있다. 위의 상황에서 가장 우려되는 사태는 중국 금융회사의 부도로 인하여 제2의 리먼 사태까지 금융시장으로 전이되었을 경우이다. 우

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[부동산생각] 어려운 금융시장, 그러나 앞으로 나아가리라

작년부터 급격한 대외적인 환경 변화로 인하여 많은 좌절감과 어려움이 많은 시기를 보내고 있다. 러시아-우크라이나 전쟁으로 인한 급격한 공사비 상승, 기준금리 상승으로 인하는 금융비용 상승 총체적 난국이며, 2021년 하반기 이후에 부동산 개발사업에 에쿼티를 투자하였던 신규 사업장 중에 성공한 케이스는 극히 드물 정도로 내가 몸담고 있는 업황은 좋지 않은 상황이다. 이를 부연하면, 2021년 하반기 지분투자 또는 PI 투자를 진행하였고, 2022년에 브릿지대출로 다음 스텝으로 넘어갔거나, 브릿지 대출 없이 인허가 절차만 진행하거나 하는 건들 이 2023년 현재 시점에서는 PF로 가기에는 쉽지 않은 상황이며 선별적으로 정말 좋은 건들(시행사 자기자본이 많다거나, 토지가 정말 싸다거나, 또는 시공사가 같이 물렸다거나)만 PF가 진행되는 실정이다. 그로 인하여 2022년 하반기부터 시작된 구조조정의 바람이 불기 시작했고, 주변 파트너 중에 많은 사람들이 자의적이든 타의적이든 새로운 영역으로

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[부동산생각] 새로운 기초자산, 특수물류창고(위험물) ?

요즘 물류센터 시장이 상당히 힘든 시장이다. 올해 상반기 서울 등 수도권에서 인허가 받은 물류센터 중 착공 사례는 전무한 상황이다. 부동산 PF 금융 시장 경색, 공급 과포화 및 공사비 폭등 등 여러 가지 사유가 있겠지만 가장 큰 사유는 공급 과포화라고 판단된다. 쿠시먼코리아에 따르면 올해 상반기 수도권에서 인허가를 마친 물류센터 개발 건수는 총 55건이며, 100% 미착공 현장이다. 위의 언급은 단순히 브릿지 대출 또는 계약금 납입 상태에서 본 PF로 전환되지 못한 물류센터 케이스만 집계한 것이고, 준공이 난 현장 또한 별반 다르지 않다. 상업용 부동산 전문 기업 알스퀘어에 따르면 올해 상반기 물류센터 평당 매매가는 작년 하반기에 비해서 약 23%가 떨어졌으며, 상반기 수도권 저온 물류센터 평균 공실률은 10%를 넘어서면서 상온과 비교해 약 3배 정도 증가하였다고 한다. 쿠팡, SSG.com 및 마켓 컬리 등을 필두로 라스트 마일 경쟁이 치열해지면서 저온물류창고의 수요는 계속 있을

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[부동산생각] 저축은행 금리 현황에 대한 생각

2023년 8월 마지막 주차 기준으로 저축은행 금리 동향에 대한 자료가 나왔다. 보통 금융기관에서 일반적인 금리 책정 기준은 아래와 같다. [#대출금리 = 조달금리 + 간접비 + 마진] #저축은행에서 조달금리는 약 5~6%대로 보이며, 간접비는 2% 정도 수준 마진을 2% 정도 수준으로 보는 것이 맞는다고 판단된다. 따라서, 아래의 금리가 조금 과도해 보이면서도 충분히 납득이 가능한 수준으로 보인다. 다만, 특이한 점은 #PF 대출 및 #토지담보대출 은 취급이 중단된 곳이 상당수 보인다는 것이다. 그 사유는 아마도 대손충당금을 쌓아야 하는 프로젝트들이 많아져서 일 것으로 추정된다. 한편, 금리가 높게 올라 갔다고 해서 과거에 딜을 취급하는 정도의 수준으로 딜을 취급해서는 프로젝트 진행이 상당히 어려운 점이 있다. #저축은행과 #PF 대출을 할 때는 기본적으로 총 사업비 대비 #자기자본 #20%룰을 충족시켜야 하는데 이 규칙으로 인해서 사업비가 100~500억 내외인 사업 정도만 저축

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[부동산 생각] 전세계적 부동산시장의 냉각기

오전에 한국경제 신문을 보다가 독일 부동산업체가 줄 파산한다는 기사를 보았다. https://n.news.naver.com/article/015/0004887485?lfrom=kakao 獨부동산업체 줄파산…高금리에 비용 치솟고 돈줄 막혀 이 기사는 국내 최대 해외 투자정보 플랫폼 한경 글로벌마켓에 게재된 기사입니다. 독일 부동산개발업체들이 줄줄이 파산하고 있다. 긴축(금리 인상)에 따른 자금조달 비용 증가와 건축 자재값 상승 등이 원인이다. 독일이 n.news.naver.com #독일 #부동산 개발업체들이 줄줄이 파산하고 있다. 긴축(금리 인상)에 따른 #자금조달 비용 증가와 #건축 자잿값 상승 등이 원인이다. 독일이 주요 7개국(G7) 중 올해 유일하게 경제가 역성장하는 나라가 될 거란 전망이 나오는 가운데 부동산 시장도 ‘약한 고리’로 부상하고 있다는 평가다. 뒤셀도르프에 본사를 둔 게르히와 센트룸그룹, 뮌헨의 유로보덴, 뉘른베르크의 프로젝트이모빌리엔그룹 등 여러 부동산 개발업체

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[부동산PF 기초] 1. 부동산 PF 개념 - 부동산 PF란?

부동산 PF란 부동산 개발 프로젝트로부터 발생하는 미래현금흐름을 기반하여 자금을 조달하는 금융기법을 지칭한다. 일반적인 부동산 개발사업의 진행 절차 별 필요한 대출은 아래와 같다. - 브릿지론 : 프로젝트 개발을 위한 SPC 또는 시행사가 프로젝트를 위한 토지 매입 계약이 이루어진다. 계약 후 토지 매입 대금 납부를 위한 브릿지론이 이루어지는데, 주로 제2금융권이 초단기 고금리 형태로 자금을 공급한다. 이때 금융주관은 증권사 및 운용사가 주로 하며, 선순위 만으로 진행이 어려울 경우 후순위 대출에 증권사가 참여하기도 한다. - 토지가 확보되면 인허가를 받는다. - 인허가가 이루어지면 착공에 들어가고, 기존 대출금은 브릿지론 상환과 초기 공사비, 토지 대금 지급을 위한 본 PF가 이루어진다. 이때 돈을 빌려주는 대주(단)은 시중은행과 보험사 등으로 구성되며, 증권사, 신탁사, 시공사 등의 주체에게 신용보강을 요구한다. - 수분양자를 통한 분양대금으로 원리금 상환 및 나머지 공사비 지불

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[부동산PF 기초] 2. 증권사 대형화에 따른 금융 투조 구조 변화

과거 증권사에서는 단순히 금융주관(브로커리지) 위주의 영업을 진행해 왔다. 이는 차주(일반적으로 시행사)와 대주(금융기관 외)를 연결시켜 주고 이에 대한 수수료를 수취하는 형태이다. 금융주관을 하는 금융주관수수료는 일반적으로 1.0% 내외로 수취하였고, 딜의 난이도 등에 따라서 올라가거나 내려가거나 하는 조정이 있는 수준이었다. 정책적으로 2010년대 중반 이후 증권사의 대형화에 따라서, 증권사 신용보강(신용공여 및 지급보증)을 통한 PF 자금조달이 발달하기 시작하였고, 여신업무기능 확대 등을 통해 직접 대출(Loan) 또는 PI(지분출자 외) 투자가 활성화되었다. [지분투자 관련 구조도] 2010년대 중반 이전에는 증권사에서는 증권사 신용공여(Credit Line) 없이 시공사나 외부기관 신용공여를 통해서 조달하는 방법이 일반적이었다. 이 방법의 가장 큰 장점은 증권사에서는 사실상 리스크를 지지 않는다고 할 수 있다. [신용공여 지급보증 범위에 따른 형태] 이는 2010년대 중반

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[부동산PF 기초] 3. 부동산 신탁이란 무엇인가?

부동산 금융을 취급하다 보면 채권보전조치의 일환으로 근저당권 설정 또는 부동산담보신탁 수익권을 지정한다. 오늘은 부동산 신탁 관련 기초에 대해서 설명해 보고자 한다. 신탁이라 함은 신탁설정자(위탁자)와 신탁을 인수하는 자(수탁자)와 특별한 신임관계에 기하여 위탁자가 특정의 재산권을 수탁자에게 이전하거나 기타의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(수익자)의 이익을 위하여 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산권을 관리, 처분하게 하는 법률관계를 말한다. (신탁법 제1조 제2항) [신탁 관련 기본 용어정리] 위탁자 : 소유재산(부동산)을 일정한 목적 하에 수탁자에게 인도하는 자 수탁자 : 신탁회사를 말하며, 신탁재산을 수탁하여 신탁목적에 따라 관리·처분하는 자 수익자 : 신탁행위에 따라 발생한 신탁이익을 받는 자 (통상 위탁자, 위탁자와 다를 수 있음) 수익권 : 신탁행위에 의하여 신탁의 수익과 원본을 받을 수 있는 수익자의 기본권리 신탁원본 : 신탁재산을 말하며, 소유재산 (부동산)

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[부동산PF 기초] 4. 부동산 담보신탁이란?

부동산금융과 신탁은 유기적으로 움직이는 것이라고 볼 수 있다. 과거에 근저당권 설정을 통한 대출로 채권보전조치를 잡은 적도 많다고 하며, 요즘에도 부동산담보신탁이 불가능한 경우에는 근저당권으로 진행하는 케이스들이 있다. (지구단위계획을 진행하고 있으나, 현재 농지인 경우 등) 일반적으로 대주 기관 채권보전조치를 위하여 부동산 담보신탁으로 많이 진행한다. 부동산 담보신탁은 토지, 건물 등 부동산을 담보로 하는 모든 기초자산에 적용이 가능하며, 신규대출 진행 시 타 신탁사 담보신탁으로 수탁 중인 건에 대해서 리파이낸싱을 진행하는 경우에도 신탁사를 변경하거나 할 수 있다. 부동산 담보신탁은 근저당권에 비해서 비용 절감, 제3자의 권리침해 방지 및 신속한 환가 가능(공매) 등의 장점을 보유하고 있다. 그러나, 실무적으로 보았을 때 단순히 선순위 대출만 있는 것이 아니라 중순위 후순위 대출이 있는 경우에는 개별 공매권이 부여되지 않았을 경우에는 대주단 전원 동의 사항이거나 이럴 경우에는 빠르

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[부동산PF 실무] 미분양(준공물)담보대출 취급조건 #

최근 부동산 금융시장은 부동산 시장보다도 많이 어려운 상황에 있다. 가장 큰 사유는 금융 기관에서 대출을 진행하는 것에 대해서 많이 꺼리는 분위기가 존재하고 있기 때문이다. 그로 인해서 적재적소에 투입되어야 하는 자금 경색이 일어나고 유동성 위기인 상황인 현장이 많은 상황이다. 앞서 설명한 바와 같이 부동산 개발의 밸류체인은 사업 부지 토지계약을 완료하고, 브릿지대출을 통해서 토지 소유권이전 및 인허가 진행을 완료한 후 착공 및 분양 신고를 통해서 건물을 준공한다. 위의 일련의 과정 속에서 계속해서 대출을 진행한다. [계약금 지급 - 브릿지 대출(토지소유권 이전) - 본 PF 대출(토지비 및 공사비 외) - 미분양 담보대출] 위와 같은 부동산 개발 프로세스 중 하나라도 막히면 다음 컨디션으로 넘어가지 못하기 때문에 디폴트의 리스크에 직면한다. 오늘은 최근 취급하고 있는 상품 중에 미분양 담보대출 상품에 대해서 언급해 보고자 한다. [미분양 담보대출 개념] - 준공을 앞두고 기존 건축

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[부동산PF 실무] 공사비채권 ABL #

부동산 개발사업과 관련한 자금 조달이라고 하면 흔히 PF를 많이 생각 한다. 물론 PF가 개발금융의 주류인 것은 맞다. 요즘 시장에는 PF가 불가능하여 이를 풀어나기가 위해 자산유동화대출(ABL : Asset Backed Loan) 상품으로 많이 풀어 보려고 한다. ABL은 공사대금, 시행이익, 분양잔금 매출채권 등 형성되어 있는 채권을 담보로 유동성을 공급해주는 상품이다. 공사비채권 ABL은 크게 두 가지 종류로 볼 수 있다. 첫번째로, 개발형토지신탁 진행 시 토지비는 신탁계정대로 투입이 불가능하므로 토지비 조달을 위해서 발생 예정인 공사비채권을 담보로 하여 토지비를 완납 하는 형태이다. 두번째로는, 시공사에서 유동성 공급을 위해 미래에 받을 공사비를 미리 앞당겨 현금화시키는 것이다. PF에 비해서 공사비채권 ABL은 일반적인 금융기법은 아니지만, 현재 본 PF 진행 시 금융비용 과다로 인해서 개발형토지신탁으로 사업을 풀어보려는 시도들이 많이 있고 토지비 납입을 위한 공사비채권 A

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[부동산PF 기초] 5. LTV, LTC, DSCR, DSR #

부동산 금융을 취급함에 있어서 LTV, LTC, DSCR, DSR 많은 지표들이 있다. 이에 대해서 간단히 언급하면서 배워 보도록 한다. [LTV : Loan to value] 담보 인정 비율(LTV)은 금융기관에서 내부적으로 대출 심사에 적용되는 규정으로, 동산(자동차, 선박 등)과 부동산(건물, 상가, 토지)에 대하여 담보로 인정하는 담보물 가치 비율을 뜻한다. 대출한도 = 담보물 가격(공정가) * LTV 비율 담보물 가격은 부동산 PF 기준으로 보면 분양가격 또는 감정평가 기관의 담보 감정평가서 상 가치가 일반적으로 볼 수 있다. [LTC : Loan to Cost] LTC =(대출금 / 총 프로젝트 비용) x 100 총 프로젝트 비용은 부동산 매입대금 및 부대비용 등으로 본 프로젝트에 투입된 전체 사업비를 지칭하며, 통상 80% 이하 수준으로 가정한다. [DSR : Debt Service Ratio] DSR은 총부채 원리금 상환 비율로, 대출을 한 사람의 일정 기간의 소득과

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[부동산PF 기초] 6. 브릿지 대출 (브릿지론) #

요즘 브릿지 대출 진행이 상당히 어려운 편이다. 가장 큰 이유는 공사비 상승 및 금융비용 상승으로 인하여 본 PF 가능성이 극도로 낮아진 확률과 이로 인해서 브릿지 대출을 취급하는 금융기관에서 브릿지 대출 취급을 꺼려 하는 분위기도 있다. 또한, 캐피탈사에서 기존 브릿지대출은 PF 대출로 분류하지 않았으나, 시장이 어려워지고 나서 PF 대출로 분류함에 따라서 한도 부족 이슈 등등 여러 가지 문제가 복합적으로 걸려 있는 형국이다. 네이버에서는 지식백과에서는 브릿지론은 아래와 같이 서술한다. 일시적인 자금난에 빠질 경우 일시적으로 자금을 연결하는 다리(Bridge)가 되는 대출(Loan)이며 한 마디로 '임시방편 자금 대출'이다. 즉 자금이 급히 필요한데 충분한 자금을 모을 때 가지 시일이 걸릴 경우, 단기 차입 등에 의해 필요자금을 일시적으로 조달하는 것이 브리지론이다. 이러한 브리지론의 형태는 우선 몇 가지 유형으로 구분할 수 있다. 첫째로 주택구입자가 기존 주택을 팔고 새로운 주택

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[부동산PF 기초] 7. HUG vs HF 표준 PF

최근 기준금리 상승 등으로 인해서 금융비용 등이 과다한 상황이다. 기존에 금융비용이 낮으면서 분양성이 높은 사업지에 대해서는 100% 분양불 사업장(분양수입금으로 공사비 충당)하는 사업장이 많이 있었으나, 현재는 그렇게 조달할 경우 금융비용 과다로 사업성이 훼손되므로 HUG(주택도시보증공사) 표준 PF 또는 HF(한국주택금융공사) 표준 PF를 통해서 조달을 많이 하고 있다. 보증서 PF의 경우에는 증권사, 운용사 등 금융주관사는 사실상 크게 필요가 없는 상황이고 시공사가 많은 책임을 지므로 시공사 및 시행사에 집중되어 있는 상황이다. 또한, 보증서가 나올 경우 은행에서 PF 대출을 취급하는 형태가 대부분이다. 한편, 보증서 대출을 진행하더라도 은행에서 직접 대출이 아닌, 증권사에서 매입약정을 통해서 ABSTB나 ABCP를 발행하는 형태로 많이 업무를 진행 하였다. 증권사에서 취급하는 이유는 안정적으로 매입약정수수료 등을 수취하여 스프레드 이익을 창출할 수 있었기 때문이다. [표준 P

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[부동산PF 기초] 8. 관리형 토지 신탁 #

앞서 부동산담보신탁에 대해서 서술한 적이 있다. 이번에는 이에 이어서 토지 신탁의 여러 유형에 대해서 논의해 보고 이 중 가장 많이 활용되는 관리형 토지 신탁을 논의해보고자 한다. [토지 신탁] 토지 소유자(위탁자)가 토지를 신탁회사(수탁자)에 신탁하고, 신탁회사는 신탁계약 등에서 정한 바에 따라 개발사업 수행하여 최종 신탁 수익을 수익자에게 교부하는 부동산 신탁 상품. [토지 신탁의 특징] - 신탁회사가 전문적인 업무지식과 경험을 토대로 부동산 개발사업에 대한 사업 계획 입안, 개발자금의 조달, 인허가 업무, 건축공사 발주, 회계업무, 기타 관련 업무를 수행함. - 신탁재산은 법에 의하여 독립성이 보장된 재산으로 위탁자(원소유자) 또는 신탁회사의 부도/파산 등의 사유가 발생하더라도 진행 중인 사업에는 직접 영향을 미치지 아니함.. 토지 신탁의 유형은 크게 신탁재산의 처분유형에 따라서 분양형 토지 신탁, 임대형 토지 신탁이 있으며 건설자금 조달의 책임 부담에 따라서 차입형 토지 신탁

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[부동산PF 기초] 9. 신탁사 책임준공확약 #

신탁사 책임준공 확약의 케이스를 다루기에 앞서서 #책임준공 확약이 무엇인지에 대한 개념적 정의를 하는 것이 필요하다. 책임준공 확약의 정의는 아래와 같다. [책임준공 확약이란?] PF는 아직 지어지지 않은 건물의 사업성을 기반으로 실행되는 대출이기 때문에, 약속한 기간까지 건물을 꼭 짓겠다는 책임준공 확약은 대출 채권에 대해 일종의 물리적인 담보 역할을 한다.. “책임"을 지고 “준공", 즉 “사용승인"까지 받아내겠다는 약속이다. 시공사로부터 책임준공 확약을 받아내면 시공사는 천재지변과 같은 불가피한 상황을 제외하고서는 어떤 상황에서도 공사를 이어가야만 한다. 분양률이 저조하거나, 민원이 발생하거나, 공사비를 지급받지 못하는 상황 속에서도 준공의 의무가 있다는 것이다. PF 대출은 대부분의 상황에서 분양수입금으로 상환하기 때문에 대출을 해주는 입장에서, 또 PF 상품에 투자를 하는 입장에서는 책임준공확약이 중요한 리스크 관리 장치로 활용된다. 그 이유는 무슨 일이 있어도 건물이 준공

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[부동산PF 기초] 9-1. 2023년 건설사 시공능력평가 순위 및 신용등급

이 내용은 #신탁사 #책임준공 확약을 다루는 도중에 시공사 단독 책임준공 확약에 대해서 논의 하기 위해서 별도로 작성한 글이다. 아래는 #시공능력평가제도를 바탕으로 건설업체에서 발표한 등수 및 #신용등급에 대한 내용을 볼수 있다. #시공사 단독책임준공 확약이 가능한 시공사는 회사채 등급 기준으로 A- 이상 급 시공사(회사 규모 등을 따져서 BBB+도 가능한 경우가 있다.) 라고 볼수 있으며, 그 이하의 경우이거나 시공사의 규모 등의 사유로 회사채 등급 A- 이상의 모회사에서 추가 신용공여가 추가 될 경우 #책임준공 확약이 가능하다. 시공능력평가제도 건설업체의 전년도 공사실적, 경영 및 재무상태, 기술능력, 신인도 등을 종합적으로 평가하여, 각 업체가 1건 공사를 수행할 수 있는 능력을 금액으로 환산(시공능력평가액)한 뒤 매년 7월말 이를 공시하는 제도. 발주자는 평가액을 기준으로 적정한 건설업체를 선정하는데 참고할 수 있다. 하지만 이 제도는 공사실적, 재무상태, 기술자 수 등 본질

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[부동산PF 기초] 10. 차입형(개발형) 토지 신탁 #

#차입형 토지 신탁은 #개발형 토지 신탁으로도 불리는 금융기법이다. 증권사 및 운용사에서 금융자문업 및 투자업을 하는 입장에서는 자금조달을 함에 따라 보수가 책정되므로 구조적으로 경쟁자라고 볼 수 있는 구조이며, 신탁사에서 실질적으로 책임지고 진행하는 구조이므로, 증권사나 운용사에서는 그렇게 친숙하지는 않다. 다만, 여기서 금융사가 필요한 경우는 토지비 완납을 위해서 #공사비 채권 ABL 등을 통해서 협업을 하는 경우가 일반적이다. <참고 : 공사비 채권 ABL> https://blog.naver.com/pf_choi_pro/223192193925 [부동산PF 실무] 공사비채권 ABL # 부동산 개발사업과 관련한 자금 조달이라고 하면 흔히 PF를 많이 생각 한다. 물론 PF가 개발금융의 주... blog.naver.com 기준금리가 0.5% 수준으로 시장에서 조달하는 금융비용이 저렴할 때는 개발형 토지 신탁으로 진행하는 경우는 많이 없었지만, 요즘처럼 금융조달 시장이 어려운 경우에는

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[공유] 김승호의 [돈보다 운을 벌어라]

출처 사랑 그리고 행복|똥오리맘 스크랩된 글은 재스크랩이 불가능합니다.

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꼭 읽어야 할 책 들

일러두기 : 일단 저는 진흥태님이 올리신 자료를 기본으로 세속도시님이 편집하신 자료를 읽었습니다. 그리고 이 리스트는 그 자료를 토대로 제가 읽으면서 제 마음대로 정리한 것입니다. 이외에도 더 많은 책이 언급되었지만 제가 보기에 적어도 한번 이상은 읽어야 할 필요가 있는 책들만 정리했습니다. 한번 더 말씀드리지만 어디까지나 제 기준입니다. 혹시 이 중에는 없지만 소중한 책이 있다면 소개해주시면 고맙겠습니다. ^^ ※ 세이노선생님이 아직 쓰시지 않은 글(글에 언급이 되어 있지만 찾아보니 없더군요. 혹시 제가 못 찾은 것이라면 댓글로 가르쳐 주시면 엄청 고맙겠습니다.) * "견적서 받는 법", "구매 결정 과정을 파악해라" 는 항목이 없음 * 공인중개사, 공대에 대한 글 - 오프라인상태에서 쓴 글은?? * 무엇을 공부하여야 하는가 항목이 없음 * 여러 신문들 읽어 온 것에 대해 별도로 설명 할 것이라고 하셨지만 아직 그 글이 없음 리스트를 읽기전 알아야 할 것 * - 읽으라! - 읽으

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[엠제이 드마코] 부의 추월 차선

20,30대 청춘을 위한 2014년형 부자 안내서 단언컨대, 대한민국 성인 열 명중 아홉 명의 소원은 ‘부자’다. 소원이 이뤄지려면 보다 구체적이어야 하는 법, 대한민국 1% 부자가 되려면 얼마나 있어야 할까. 배우 김정은이 CF에 나와 “부자 되세요.“하고 두 손 모아 새해 덕담하던 10년 전만 해도 10억 원 정도 있으면 부자였다. 하지만 강남에 있는 코딱지만 한 아파트 한 채 값이 10억 원을 훌쩍 넘는 요즘에는 어림 반 푼 어치도 없는 소리다. 하나은행과 하나금융경영연구소가 최근 발간한 ‘2013 한국 부자 보고서’에 따르면 부자가 되기 위해서는 114억 원(응답 평균)이상의 자산이 있어야 한다니...내가 내일부터 100살이 되는 55년 동안 쓰리잡을 뛴다고 해도 못 벌 액수, 진즉 나는 소원을 ‘말 잘 듣는 남 되로 바꿨다. 요즘 젊은이들은 대기업에 취직하기 위해 100대 1의 무한경쟁에 뛰어들고, 공무원이 되기 위해 도서관에서 밤을 새우며 올인하고 있다. 하지만 설령 낙타

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