제소전 화해조서

제소 전 화해조서는 소송을 제기하기 전에 당사자 간의 의견을 조율해 합의한 내용을 미리 조서에 기록한 것을 말합니다. 즉 화해의 의미는 법적으로 당사자 간의 합의점을 찾아 확정하는 과정이고, 이를 통해 현재의 다툼뿐 아니라 앞으로의 분쟁 가능성까지 대비합니다. 민사소송법 제385조 1항에 따라 제소 전 화해조서를 작성하는 제도적 절차가 마련되어 있습니다. 관할 지방법원에서 다툼의 성격에 맞춰 화해를 신청하고, 실무적으로는 임대차를 비롯한 민사 관계에서 미래에 생길 수 있는 분쟁을 미리 정리해 두는 경우가 많습니다. 특히 우리 생활과 밀접한 영역인 부동산 임대차에서 임차인 명도와 같은 상황에 대비해 미리 작성하는 경우가 흔합니다.

임차인 입장에서 주의해야 할 점으로, 임대인들이 신속한 명도 집행 등을 위해 제소 전 화해조서를 활용하는 사례가 늘고 있습니다. 더구나 임대인 입장에서 10년까지 임차인의 계약 갱신 요구권을 회피하려는 의도가 작용하는 경우도 있어 주의가 필요합니다. 상가건물 임대차 보호법은 강행규정이지만 제소 전 화해조서가 우선하는 경우가 있어 불리한 조항이 들어갈 수 있다는 점이 실무상 이슈로 지적됩니다. 대법원 판례에 따르면 이미 화해조서로 확정된 내용은 일정 부분 강행규규를 위반하더라도 그 효력이 확정판결과 동일해 우선 효력이 인정되기도 합니다.

또 하나 주의해야 할 점은 유익비 상환청구를 배제하는 조항이 포함되는 경우입니다. 유익비 상환청구권은 임차인이 임차 목적물의 사용과 가치 증가를 위해 투입한 비용의 상환을 임대차 종료 시 임대인 선택에 따라 청구할 수 있는 권리인데, 이를 완전히 배제하는 제소 전 화해조서는 임차인 입장에서 거부하거나 신중히 접근해야 할 부분입니다. 이러한 내용들이 실무에 반영되면서 제소 전 화해조서는 강행규정을 어느 정도 우회하거나 우선하는 효과를 낳기도 한다는 점을 기억해야 합니다.