[2023 타경 108767] 서울 영등포구 대림동 대림현대3차

본 건은 신도림역 역세권에 위치한 영등포구 대림동 대림현대3차아파트 55평형(전용 140.54) 15층 물건으로, 1회 유찰로 최저가가 감정가 대비 80% 수준으로 하향됐다. 선순위 임차인이 존재하나 배당으로 소멸하는 구조이며 사건번호는 2023 타경 108767, 서울남부지방법원 경매 11계이다. 소재지는 서울특별시 영등포구 도신로 31, 제307동 제15층 제1501호(대림동, 현대3차아파트)이며 토지 면적은 54.14㎡(16.38평), 건물 면적은 140.54㎡(42.51평)이다. 감정가 11억 원, 최저가 8억8천만 원이며 입찰기일은 2026년 6월 18일이다.

시세 및 마진 분석은 140.54㎡를 기준으로 고층인 15층의 선호도와 직전 3층 실거래가 11.8억 원에 비해 우위를 점하는 특징을 반영한다. 일반 KB 부동산 평균가도 12억4천만 원으로 산정되므로 보수적으로 본다면 예상 매도가를 11억5천만 원, 추천입찰가를 9억8천만 원으로 산정한다. 최대 대출가능금액은 3억9,200만 원(LTV 40% 적용), 필요 부대경비는 약 4,900만 원, 총 필요현금은 6억3천700만 원으로 제시된다. 투자 수익률은 순마진 1억2,100만 원을 현금투입 6억3천700만 원으로 나눠 약 18.94%로 계산된다.

권리 분석의 핵심은 말소기준권리가 2020년 8월 27일 설정된 근저당권이고, 임차인 전입일자는 2020년 3월 13일로 선순위 대항력이 있다. 배당요구종기일 내 정상 배당신청이 확인되며, 낙찰 시 선순위 임차인이 보증금 전액 5,200만 원을 1순위로 배당받게 되어 낙찰대금에서 충당되므로 낙찰자는 추가로 보증금을 인수할 리스크가 없다. 임차인의 대항력 역시 매각으로 소멸하는 구조다.

총평으로는 신도림역 역세권 대형 평형의 입지 가치와 선순위 임차인의 보증금 전액 배당 소멸로 인한 리스크 제거가 매력적이라는 판단이 제시된다. 다만 15층 물건의 최저가 낙찰은 쉽지 않을 수 있어 안전마진과 낙찰 확률을 고려해 9억8천만 원 선을 권장하고, 경매 진행 여부는 채무자 회생신청으로 인한 절차중지 내역이 존재하므로 매각기일 확인이 필요하다.