[2025 타경 712] 서울 서대문구 남가좌동 래미안남가좌2차 추천입찰가

본 건은 가좌역 역세권에 위치한 서대문구 남가좌동 래미안남가좌2차아파트 25평형(전용 59.79) 10층 로열층 물건이다. 사건번호는 2025 타경 712로 서울서부지방법원 경매 6계에 속하며 소재지는 서울특별시 서대문구 남가좌동 379 래미안남가좌2차아파트 102동 10층 1004호이다. 면적은 토지 38.29㎡(11.58평) 건물 59.79㎡(18.09평)이며 감정가 963,000,000원, 최저가도 963,000,000원이다. 입찰기일은 2026년 6월 16일이다.

시세 및 마진 분석은 전용 59.79타입의 KB부동산 일반평균가가 약 12억 원, 상한가 12.5억 원, 하한가 11.25억 원 수준으로 형성되어 있다. 실거래가는 2026년 3월 14층 물건이 12억 5,000만 원, 3층 물건이 11억 6,000만 원에 각각 체결되었다. 본 건은 10층 로열층임을 고려하여 예상 매도가를 KB일반평균가 수준인 12억 원으로 책정하고, 추천입찰가는 10억 5,000만 원으로 제시된다. 최대 대출가능금액은 4억 2,000만 원(LTV 40%)이며 필요 부대경비는 취득세 등 포함 4,137만 원이다. 따라서 총 필요현금은 입찰가에서 대출금을 차감하고 부대경비를 더한 6억 7,137만 원이고, 최종 순마진은 매도가 12억 원에서 입찰가 10.5억 원과 경비 4,137만 원을 차감한 1억 863만 원으로 산출된다. 투자수익률은 약 16.18%에 해당한다.

권리 분석의 핵심은 일반 권리관계로 말소기준권리가 2024년 3월 29일에 등기된 근저당권이며 이후 가압류나 임의경매 기입 등은 낙찰 후 대금 완납 시 소멸하므로 추가로 인수할 등기부상 권리 하자는 없다고 판단된다. 임차인 현황은 보증금 4억 원의 전입일이 2024년 3월 29일로, 말소기준권리인 근저당권 설정일자와 동일하다. 대항력은 전입신고일 다음날 0시에 효력이 발생하는 반면 근저당권은 등기 접수 당일 즉시 효력이 발생하므로 임차인은 대항력이 없는 후순위에 해당한다. 따라서 낙찰자가 매각대금 외에 별도 인수해야 할 전세 보증금은 0원이다. 다만 대항력이 없는 후순위 임차인이지만 배당요구종기일 이전에 적법하게 배당요구를 마쳤고 26.3월 임차권등기가 되어 있어 임차인이 이미 퇴거했을 가능성도 높다.

본 건은 가좌역 역세권 단지의 로열층 물건으로 권리 하자 없이 안전하게 취득할 수 있는 물건에 해당한다. 권리관계상 임차인의 전입일과 말소기준일이 같아 대항력이 없는 후순위이며, 전세 보증금 4억 원은 법원에서 배당되므로 낙찰자 인수 금액에는 포함되지 않는다. 입찰 전략은 권리상 하자 없는 우량 물건으로 투자수익률과 낙찰확률을 고려하여 10억 5,000만 원 수준으로 제시된다.