새 세입자 구해진 여부와 상관없이 보증금 반환은 임대인의 독립적 의무이며, 임차인은 집을 비울 준비를 하고 임대인은 보증금을 돌려줄 준비를 해서 서로 동시에 이행해야 한다. 따라서 “새 세입자가 구해져야 준다”는 주장이나 상황은 법적으로 인정되는 사유가 아니다. 새 세입자 여부, 돈의 존재, 차기 계약 여부 등은 임대인 개인의 문제일 뿐, 보증금 반환을 미룰 이유가 되지 않는다.
이런 상황에서 가장 먼저 해야 할 일은 내용증명 발송이다. 내용증명은 임대차 계약 종료와 보증금 반환의 공식적 요구를 남기는 증거로, 반환하지 않을 경우 법적 조치를 예고한다는 점을 명확히 한다. 이후 소송으로 이어질 때도 언제부터 반환을 요구했는지가 중요한 자료가 된다. 실무에서는 내용증명 하나로 임대인의 태도가 바뀌는 경우도 적지 않다.
보증금을 지키면서 이사하려면 임차권등기명령이 핵심이다. 임차인은 점유와 주민등록으로 대항력과 우선변제권을 유지하지만, 먼저 이사하면 이를 잃을 위험이 있다. 임차권등기가 완료되면 보증금을 받지 못한 상태에서도 이사와 주민등록 변경이 가능해 안전해진다. 다만 등기효력은 신청만으로 즉시 생기는 것이 아니라 실제 등기부등본에 기재가 완료된 뒤에 이사해야 한다.
가장 중요한 위험은 보증금을 받지 못한 채 먼저 이사하거나 점유를 넘기는 실수다. 아직 임차권등기가 완료되지 않았다면 대항력에 문제가 생길 수 있다. 따라서 보증금을 받기 전에는 점유를 넘기지 말고, 부득이 이사를 해야 한다면 반드시 임차권등기를 완료한 뒤 진행하는 것이 안전하다.
끝까지 보증금을 받지 못한다면 보증금반환청구소송으로 가게 된다. 계약서와 내용증명, 임차권등기 자료, 계좌 내역 등을 증거로 사실관계가 비교적 명확하게 입증되며 임차인 승소 가능성이 높다. 지연손해금 부담도 생길 수 있다. 결국 시간을 끌수록 임대인의 부담이 커진다. 한 줄 정리로, “새 세입자 구해야 돈 준다”는 말은 법적 근거가 없으며, 보증금은 임대인이 직접 반환해야 한다.
원문 링크 : 집주인이 새 세입자 핑계로 보증금을 안 준다면
