보증금 반환은 주택 인도와 동시에 이루어지는 것이 원칙이다. 임대차계약 종료 시 임차인은 주택을 반환하고 임대인은 보증금을 반환하는데, 다음 세입자가 구해져야 한다는 조건은 임대인의 개인 사정일 뿐 보증금 반환 의무를 미룰 근거가 되지 않는다. 임대인은 자금 여건이나 새 임차인 여부에 따라 보증금 지불을 늦출 수 없고, 임차인은 이 사정을 이유로 기다리는 실수를 피해야 한다.
실무에서 자주 보는 두 가지 큰 실수는 임대인의 말을 믿고 계속 기다리는 것과 보증금을 받지 못한 채 먼저 이사를 나가는 것이다. 특히 보증금을 받지 못한 상태에서 주택을 완전히 인도하고 이사하는 경우 권리 확보에 큰 어려움이 따른다. 따라서 보증금 문제가 해결되지 않았다면 열쇠를 넘기거나 점유를 완전히 포기하는 행위는 신중히 검토해야 한다.
현실적인 대응은 절차에 따라 차분히 진행하는 것이다. 먼저 내용증명을 보내 계약 종료일, 보증금 반환 요구 사실, 반환 기한 등을 명확히 기재해 임대인에게 전달한다. 내용증명은 단순히 통지가 아니라 향후 분쟁에서 중요한 증거가 된다. 다음으로 임차권등기명령을 검토해야 한다. 보증금을 받지 못한 상태에서 이사를 해야 한다면 반드시 고려해야 할 절차이며, 임차권등기가 완료되면 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있다. 이는 실무상 보증금을 지키는 가장 중요한 장치다. 세 번째로 보증금 반환 소송이다. 내용증명과 임차권등기에 불구하고 임대인이 반환을 거부한다면 소송으로 권리를 행사해야 한다. 사실관계가 비교적 명확한 경우 임차인의 승소 사례도 적지 않다.
또한 임대인이 “등기부터 지우면 돈 주겠다”고 말하는 경우도 주의해야 한다. 일반적으로 순서는 반대이며, 임대인이 먼저 보증금을 지급하고 그 후 등기를 말소하는 것이 원칙이다. 보증금을 받기도 전에 등기를 말소하는 것은 임차인 입장에서 매우 위험하다. 지연된 보증금에 대해서는 이자가 청구될 수 있다. 임대인이 정당한 이유 없이 반환을 미루면 지연손해금도 문제될 수 있다.
보증금을 받기 전에 비밀번호를 알려주거나 열쇠를 넘겨주고, 집을 완전히 비워주는 행위는 협상에서 임차인의 권리를 약화시킬 수 있다. 보증금을 받지 못한 상태에서 이사를 해야 할 경우 임차권등기명령 절차를 먼저 검토하는 것이 안전하다. 결국 “다음 세입자가 들어와야 보증금을 준다”는 말은 법적 근거가 없으며, 보증금은 임대차 종료 시 반환하는 것이 원칙이다. 무작정 기다리기보다는 내용증명, 임차권등기명령, 보증금 반환 소송 등 절차를 통해 권리를 지키는 것이 중요하다. 한 줄로 정리하면, 보증금 반환은 임대차 종료 시 이행되어야 하고, 자금 사정이나 새 임차인 유무에 좌우될 근거가 없다.
원문 링크 : 보증금 안 주면서 “조금만 기다려 달라”는 집주인
